臺灣高等法院民事裁定 102年度抗字第460號抗 告 人 雷隆程（原名雷金富）上列抗告人因債權人彰化商業銀行股份有限公司等與債務人鴻達電子股份有限公司間強制執行事件，對於中華民國102年3月8日臺灣桃園地方法院102年度執事聲字第29號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件相對人王秋椅、楊秉諭異議意旨略以：伊係債權人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰銀）等與債務人鴻達電子股份有限公司（下稱鴻達電子公司）間101年度司執字第8440號強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行標的即坐落桃園縣楊梅市○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之拍定人。伊於拍定後曾於民國（下同）101年6月25日聲明異議，認第三人即抗告人雷隆程(即雷金富)、周昆興對本件拍定物均無優先承買權，然原法院民事執行處仍於101年8月14日函知伊若否認第三人就系爭土地有優先承買權，應由伊提起確認優先承買權不存在訴訟，並命於函到10日內提出起訴之證明，否則即由第三人優先承買。惟關於第三人雷隆程部分，依卷內履勘現場照片，可見系爭土地上之建物並無遮風避雨之牆垣，顯不合地上建物之概念，於形式上當足以判斷該建物並無土地法第104條之適用，自無優先承買權之問題。至於周昆興部分，拍賣公告上並無周昆興占有系爭土地上建築物及有優先承買權之記載，依周昆興之陳報，其占有系爭土地上建築物增建部分乃為越界建築，形式上應不符優先承買權之規定，執行法院依法應駁回周昆興優先承買權之表示，縱其主張有優先承買權，亦應由其提起訴訟確認之。綜上，雷隆程於系爭土地上之建物業已滅失，而周昆興之建物係越界建築，均不符優先承買權之規定，應由執行法院為形式審查將伊合法拍定之系爭土地點交予伊，執行法院竟要求伊另行起訴排除雷隆程及周昆興之阻礙，顯有未洽，爰聲明異議請求廢棄原處分，並請求將伊合法拍得之系爭土地點交予伊等語。嗣原法院司法事務官以101年度司執字第8440號裁定駁回相對人之聲明異議，惟相對人對該駁回裁定提出異議後，已由原裁定將原法院司法事務官之上開處分廢棄。
二、抗告意旨略以：伊與鴻達電子公司於94年7月4日就系爭土地訂立租賃契約，租期自94年7月4日起至99年5月3日止，伊於租期屆至後，仍按租賃契約給付租金予鴻達電子公司，足見，伊與鴻達電子公司間就系爭土地存有不定期限租賃契約。又伊係向鴻達電子公司承租系爭土地之全部面積建屋，依民法第832條規定，伊為地上權人，又依土地法第104條規定，伊亦得主張優先承買權，故執行法院公告第三次拍賣公告之內容並無記載錯誤，優先承買權之範圍係系爭拍賣標的全部。再者，第三人周昆興是否具有優先承買權，實不影響伊係租地建屋而具有優先承買權之事實，從而執行法院所為之拍賣公告內容並無記載不明確之情事，若相對人對於伊之優先承買權有所爭執，自應由相對人依法提起確認訴訟，拍賣公告中已明確載明伊為系爭土地之承租人，拍賣公告固未載明第三人周昆興亦有優先承買權，惟此不礙於伊就系爭土地有優先承買權之事實。是原法院司法事務官之原處分並無違誤，原裁定予以廢棄，顯有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
三、按拍賣不動產之公告，其拍賣公告應載明不動產之實際狀況、占有使用情形及其他應記明之事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。所謂「實際狀況、占有使用情形」，指執行法官或書記官依強制執行法第77條之1調查所得之不動產實際狀況，占有使用情形或其他權利關係，其拍賣標的為土地者，如土地之地目、有無地上物，及若有地上物占有人之姓名、占有原因，占有若有正當權源，其權利存續期間等。拍賣公告就前開事項之記載，如有遺漏或與實際情形不符者，利害關係人固得聲明異議，但並不影響拍賣之效力，蓋強制執行法上之拍賣應解為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，一經拍定即告成立，除有得撤銷之事由，否則執行法院尚不得任意撤銷拍賣程序（最高法院47年台抗字第92號判例及49年台抗字第83號判例要旨參照）。又拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，應於拍賣公告載明，辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6款亦有規定。按此，強制執行法上之拍賣雖應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣人，惟畢竟基於國家強制力之介入，必然有若干公法性質存在，故買賣約定為何，拍賣得否決定得標，執行法院應如何及時決斷，拍定人及其他利害關係人有何權利義務，幾乎繫諸於拍賣公告是否明確，因此法律賦予辦理強制執行承辦人員，就執行標的物應實施現況調查之權義，就現況調查情形，即必須明確載明於拍賣公告，並限定於拍賣期日前先期公告，而就現況調查關於標的物之實體上權利義務，為求強制執行有效快速，執行法院固無審認之權限，但就執行事務實施執行之方法，應遵守之程序所衍生之權利義務，仍有從形式上為實質審查之義務，此即為上開各該規定所由設，即不能將執行法院之審查義務任由當事人或利害關係人自為決定。
四、經查，本件執行事件對系爭土地進行至第三次拍賣，於拍賣公告之使用情形欄載明「本件標的土地其上有第三人(即抗告人)雷隆程(雷金富)興建之廠房，其係基於租賃關係占有使用，租期自94年7月4日至99年5月3日止，現業已屆期，而『視為不定期租賃』，但與『查封效力有違』（於97年9月
26 日辦理查封登記），是拍定後原應予點交，惟上開建物非本件拍賣標的，故其坐落之基地部分，因有建物存在，拍定後不點交，其餘無建物坐落部分，拍定後依現況點交。」，並於備註欄載明「...六、本件標的土地上建物之所有人，『如』符土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項規定，就『建物坐落』部分之基地有優先承買權，拍定人於前開優先承買權人為主張時，不得拒絕應買其餘標的（即建物未坐落部分之土地），請應買人注意」（見執行卷第113頁至第114頁），民事執行處於拍賣公告所記載之上開事項係基於上開執行假扣押時之查封紀錄，及抗告人於100年6月9日在債權人彰銀前次聲請執行中所為陳報，其與執行債務人鴻達電子公司所簽訂之租賃契約（見執行卷第139至147頁），似非無據。惟執行法院既依調查所得資料，迄本件標的物拍賣時，租賃契約約定之期間已經屆至，從形式上即得查知債務人與抗告人雷隆程間之租賃契約關係已經屆滿，無從認定「視為不定期租賃」【最高法院67年度第9次民庭庭推總會決議㈡參照】，該租賃契約之法律關係既有違查封之效力，是依強制執行法第113條準用第51條第2項規定，應無從對抗債權人（及拍定人），拍賣公告中竟為如此記載，已有未當。又於公告備註欄載明：地上建物所有人「如」符合…就坐落基地有優先承買權等語，係以「假設」之語氣表明，則本件拍賣之結果系爭土地究竟何人、有無優先承買權，應於何時決定，非但未依調查結果於公告載明，而放任利害關係人自為斟酌；又所謂建物「坐落基地」究所何指，既依調查結果已有測量成果圖可憑，亦未於拍賣公告中表明，則行使系爭土地優先承買權範圍為何，亦有未明；且與事後通知抗告人是否優先承買系爭土地「全部」，亦有不符（詳下述，見執行卷第139頁），綜上，執行法院於拍賣公告中對於是否有「優先承買權人」，實有「未明確記載」之情形存在。
五、系爭土地經相對人拍定後，執行法院即發函通知抗告人是否依同樣條件優先承買，但細究該函說明第三點：「台端『如』符合上開資格…。如具狀聲明優先承買請檢附優先承買權之證明文件。」依此，執行法院形式上審查某人是否為執行標的優先承買權人，即無再由該人自行判斷「如」符合上開資格之餘地，縱因執行程序時間之經過，優先承買權人權利存否，有重行調查之必要，但亦係應由執行法院從形式上自為判斷。本件執行法院因債權人彰銀之聲請，於101年7月30日會同債權人彰銀（代理人王于廷）、相對人（法定代理人楊志慶）、第三人周昆興及抗告人（代理人黃嘉烈）至現場履勘，有執行筆錄附卷可稽（見執行卷第193至195頁）。就調查結果未為任何形式上得否為優先承買權之判斷，僅由相對人陳稱與第三人周昆興、抗告人協商，嗣相對人陳報協商未果，即於101年8月14日函知相對人，告知相對人提起訴訟並為起訴之聲明，否則，即由上開第三人周昆興、抗告人買受系爭土地，與上開拍賣公告之記載全然未符（關於周昆興有優先承買權乙節，且未曾於拍賣公告為任何記載）。
六、末按優先承買權存在與否，屬於實體法上問題，非執行法院所得審究，當事人間既有爭執，原即應通知主張權利者提起訴訟解決，拍賣公告已明確記載優先承買權人，倘拍定人對之有所爭執，自應由拍定人起訴；若拍賣公告未明確記載或記載不明確，致優先承買權人不明，則應由主張優先承買權之人起訴，始不失為判斷之基準。承上說明，本件拍賣公告對於抗告人是否為優先承買權人係以假設語氣為之，任由抗告人自行判斷，並非明確，而對於第三人周昆興是否為優先承買權人，則全然未為記載，倘抗告人及第三人周昆興主張其等有優先承買權，依上開標準判斷，是否應由主張優先承買權之抗告人及第三人周昆興為起訴證明，自已不言可喻，原處分逕認應由相對人為起訴證明，誠有未洽，原裁定將之廢棄，並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
七、據上論結，本件抗告為無理由，爰依法裁定如主文。中 華 民 國 102 年 5 月 27 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲法 官 黃豐澤正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 102 年 5 月 28 日
書記官 江采廷