臺灣高等法院民事裁定 102年度抗字第578號抗 告 人 張建富代 理 人 陳敬穆律師抗告人因與游淑冠、宜蘭縣羅東鎮農會間聲明異議事件，對於中華民國102年4月10日臺灣宜蘭地方法院102年度執事聲字第2號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2第1項定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項亦定有明文。
二、本件抗告意旨略以：原法院民事執行處（下稱執行法院）司法事務官於執行該院101年度司執字第12523號執行事件時，就債務人游淑冠所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地，及其上同段建號603、604（門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○○號及512號之1）及未辦保存登記暫編為680建號之建物（下稱系爭不動產）實施二次減價拍賣未果，而定期於民國101年12月11日起至102年3月10日為公告應買程序。第三人賴素梅雖於101年12月28日先為應買之表示，惟抗告人就系爭不動產其中680建號廠房旁自行出資興建地上建物，故就系爭19地號土地有基地建屋之租賃關係存在，依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定有優先購買權，抗告人乃於102年1月8日向執行法院陳報主張優先購買權，旋再於同年月10日具狀向執行法院聲明異議，除主張優先購買權外，並請求撤銷賴素梅之應買資格，及表示抗告人願應買系爭不動產，詎竟遭執行法院司法事務官以102年度司執聲字第41號裁定駁回聲明異議，抗告人復於102年2月4日向原法院就上開執行法院裁定聲明異議，惟遭原法院以102年度執聲字第2裁定駁回，原裁定顯有不當，應予廢棄，系爭不動產應由抗告人承買，不得由賴素梅承買等語（抗告人就賴素梅不具備無自用農舍資格，不符應買要件聲明異議部分，業經賴素梅提出其所有不動產使用執照影本、登記謄本、宜蘭縣冬山鄉公所出具之無自用農舍證明為證，抗告人就原法院駁回其此部分聲明異議，未提出抗告聲明不服，故此部分不再論述）。
三、經查抗告人主張就系爭不動產有優先購買權之事實固提出同意契約書及房屋租賃契約書為證（見原法院司執聲字卷第11頁及原法院執事聲字卷第7頁至第10頁），惟查其中上開契約書之簽訂日期均為98年12月間（見上開司執聲字卷第11頁上抗告人印文上以手寫之日期及上開執事聲字卷第10頁之契約書日期）。惟其在二份契約上所簽寫姓名並不一致，一為張建富，一為張建中（同前揭卷頁），而依抗告人在原法院司執聲字執行程序中提出之戶籍謄本記載，抗告人係於99年3月1日將原姓名張建中改名為張建富（見上開司執聲字卷第9頁），則抗告人於98年12月間簽立同意契約書時尚未改名，卻以改名後之張建富製作同意契約書，而於同時期製作之房屋租賃契約書卻以改名前之張建中製作，同時間製作之文件且同屬同一標的權利義務約定，卻書立不同姓名，已與常情有違，上開二份契約書是否確為98年12月間制作，故由形式上觀察，其真正性已有疑問。次查上開二份契約書所記載之租賃或使用期間均為99年1月起至109年1月止（見前揭卷頁），惟參諸執行法院於之前受理100年度司執字第10401號執行事件，就系爭不動產為執行時，亦有第三人許智文提出租賃契約書，主張就系爭不動產有租賃契約關係，租賃期限自97年1月20日起至112年1月20日止等情（見原法院100年度司執字第10401號卷第67頁至第73頁，其影印本見本院卷外放影印資料），顯與抗告人使用期間重疊，而抗告人並不能提出證據證明其與許智文間有何分管使用之約定，則在客觀上已有二人競合主張就系爭不動產有全部使用收益權能，亦有違同一標的之承租權利人應只有一人之常理，益見抗告人提出之上開二份契約書之實質真實性並非無疑。又縱認上開二份契約書為真實，惟查其中同意契約書之內容係約定債務人游淑冠願將系爭不動產於99年1月至109年1月之期間無條件供抗告人使用以代償其向抗告人之借款（見司執聲字卷第11頁之同意契約書），並無關於租地建屋之記載。而房屋租賃契約書之內容雖約定債務人游淑冠將宜蘭縣○○鄉○○路○○○號內之三間廠房（按此門牌號碼之房屋乃未辦保存登記之建號603、604房屋，另一房屋即為建號680房屋）及同所○○段00地號土地之空地（以上房地即系爭不動產）出租予抗告人，惟並無關於租金之約定，亦難認雙方係成立租賃關係（民法第421條規定參照）。此外該租賃契約書亦無關於抗告人在系爭不動產範圍內租地建屋之記載。雖抗告人以該契約書有另以手寫附註記載：「乙方（指抗告人）於廠房側邊空地上增設所需之置放設備鐵皮廠房，後方空地上之鐵皮辦公室由乙方自行出資，所有權歸屬乙方」等文字（見上開執事聲字卷第10頁），以資證明系爭土地上未辦保存登記之建號680鐵皮房屋旁邊增建物乃其所出資興建，惟查系爭租賃契約書第一條明定：「甲方（指游淑冠）房屋所在地及使用範圍甲方位於宜蘭縣冬山鄉信光號512號內三廠房及宜蘭縣○○鄉○○段○○○號之空地出租乙方」（見上開執事聲字卷第7頁），可見系爭租賃契約書簽訂時已有系爭不動產中之三間廠房存在，故附註所記載者應屬抗告人將於三間廠房外之空地另行建物之約定。再參諸第三人許智文所提出之租賃契約書上載租賃期限自97年1月20日起至112年1月20日止之內容，姑不論其主張是否為真，惟至少可認系爭不動產中之三間廠房於97年間即已興建，故抗告人所提出之租賃契約書並不能證明系爭不動產中之三間廠房乃其租地興建者，以及其已有在系爭19地號土地興建任何其他建物之事實。此外，執行法院之前執行100年度司執字第10401號執行事件而勘驗現場時，除系爭不動產外，並無發現其他獨立鐵皮地上物之記載（見上開司執字第10401號執行卷第78頁之執行筆錄，及本院卷外放上開影印資料），且第三人許智文及債務人游淑冠於100年12月9日執行法院因執行100年度司執字第10401號執行事件履勘現場時，均僅陳稱680建號鋼構鐵皮屋全部範圍乃許智文所出資起造者，並無關於抗告人有與建地上物之陳述（見上開執行卷第78頁執行筆錄），堪認系爭不動產其中之三間廠房全部範圍均非抗告人依租賃契約書附註所載興建之建物。因此尚難僅據抗告人所提出之上開二份契約書，即認抗告人就建號680號鐵皮廠房旁側另有租地建屋之事實。況抗告人於101年8月13日執行法院履勘時，在現場亦明白陳稱係與游淑冠就系爭不動產成立使用關係（見原法院101年度司執字第12523號執行卷第33頁反面之履勘筆錄），且完全未提及建號680之鐵皮廠房有何特定部分乃其所租地興建者，故本件尚無可認定抗告人與游淑冠間有成立租地建屋關係之充足證據，故揆諸首揭法條說明，自難認抗告人所為就系爭不動產有優先購買權之主張為可取。
四、抗告人雖再稱其於101年8月13日執行法院履勘時所陳關於使用關係之範圍關於680建號部分係指許智文興建之廠房，不包括其在許智文興建廠房旁側另租地建屋之部分云云。惟查依一般常情，抗告人果若有上開在系爭680建號增建房屋，自就此項對其有利之事實於執行法院履勘時積極為表示，惟抗告人於執行法院100年12月間執行100年度司執字第10401號執行事件就系爭不動產為強制執行時，雖有向執行法院表示就系爭不動產有使用權，並提出同意契約書為據（見上開執行卷第81頁），以及於101年8月間執行法院執行101年度司執字第12523號執行事件就系爭不動產履勘現場時，表示有使用權限，但始終未積極表示有在680建號廠房旁興建鐵皮廠房之情事，再者，抗告人於102年1月8日向執行法院陳報主張優先購買權，及於同年月10日具狀向執行法院聲明異議，暨於102年2月4日向原法院聲明異議時，均無隻字片語提及其係在許智文興建之680建號廠房旁興建鐵皮廠房而有租地建屋之情事，復遲至102年2月8日始提出系爭租賃契約書（見前揭司執字第12523號執行卷第227頁至第229頁），在在顯示與常情有違，故其所云尚難信取。況查，系爭680建號廠房並無獨立門牌，亦未單獨列稅籍課徵房屋稅，而以游淑冠為納稅義務人之603建號及604建號房屋之稅籍面積卻與上開房屋在建物登記謄本上之登記面積不同，其中603建號登記面積為338.12平方公尺（不含附屬建物面積），604建號登記面積為78.11平方公尺（見前揭10401號執行卷第37頁及第39頁），而於100年9月間系爭603建號房屋之稅籍面積為366.80平方公尺，604建號房屋為556平方公尺（見上開卷第90頁），可見604建號房屋稅籍面積與建物謄本登記面積顯不相符，而有增加477.89平方公尺之情形，參諸前述關於執行法院履勘現場確認系爭土地上除有603建號及604建號房屋外，僅尚有680建號廠房等情，應堪認上開增加之稅籍面積係將680建號廠房面積併入計算604建號房屋稅籍面積之結果，茲上開稅籍之納稅義務人既為游淑冠，則在形式上亦應認系爭680建號廠房所有權人為游淑冠，執行法院尚無從另為認定抗告人為所有權人，故抗告人如就680建號所有權屬仍有所爭執，自應另循訴訟程序予以解決此項關於所有權之實體爭議，而非本件執行程序所得審究。
五、綜上所述，抗告人提出之證據資料並不能證明其就系爭不動產有租地建屋之事實，則其主張其就系爭不動產有優先購買權，請求准由其承買云云，洵非有據。從而，本件執行法院司法事務官裁定駁回抗告人之聲請，並無不合。而原法院裁定駁抗告人對執行法院司法事務官上開裁定之聲明異義，亦無不合。抗告論旨仍執前詞指摘原法院裁定不當，聲明廢棄，為無理由。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第八庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 蘇芹英法 官 劉坤典正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 102 年 7 月 1 日
書記官 鄭靜如