臺灣高等法院民事判決 102年度消上易字第3號上 訴 人 宏駿房屋仲介股份有限公司法定代理人 謝𨪓駿上 訴 人 朱弘丞共 同訴訟代理人 蔡文彬律師
游敏傑律師視同上訴人 吳鑫鋨被 上 訴人 林秀玲上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年2月27日臺灣臺北地方法院100年度消字第2號第一審判決提起上訴，本院於102年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」、「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟」，民事訴訟法第170條、175條分別定有明文。本件上訴人宏駿房屋仲介股份有限公司（下稱宏駿公司）之法定代理人原為劉昌黎，嗣於民國101年10月1日變更為謝𨪓駿，有股份有限公司變更登記表在卷可憑（見本院卷第20頁），上訴人於102年3月22日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第18-19頁），核無不合，應予准許。
二、按民法第275條規定連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力，故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第56條之規定（最高法院33年上字第4810號判例要旨參照）。本件原審判決第一項判命上訴人朱弘丞與原審被告吳鑫鋨應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）25萬7,408元及自99年11月6日起算之法定遲延利息，此項所命給付之金額，經朱弘丞提起上訴，並提出非基於其個人關係之抗辯為理由，形式上有利於連帶債務人吳鑫鋨，依上開說明，依民事訴訟法第56條第1款之規定，其上訴之效力及於未提起上訴之吳鑫鋨，故連帶債務人吳鑫鋨雖未上訴，仍為視同上訴人，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：伊於98年間，透過宏駿公司雇用之不動產經紀營業員即被上訴人朱弘丞之居間，以805萬元向吳鑫鋨購買其所有坐落臺北市○○區○○路○巷○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）含頂樓加蓋建物（下稱系爭頂樓加蓋建物）及基地持分（下合稱系爭房地），於98年11月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），因包含系爭頂樓加蓋建物，故每坪價格高於市場行情，為兩造所明知，嗣於98年12月17日交屋，伊給付仲介費16萬1,000元予宏駿公司。惟吳鑫鋨、朱弘丞於交屋前，明知系爭頂樓加蓋建物之4個使用單元經臺北市政府都市發展局建築管理處（下稱臺北市建管處）發函應予拆除，吳鑫鋨竟僅將此事轉知朱弘丞，而未通知伊，迄交屋當日，吳鑫鋨、朱弘丞仍刻意隱瞞上情，向伊訛稱系爭頂樓加蓋建物屬既存違建僅需列管而無須拆除云云，伊始於朱弘丞提出之違建查報案件明細表上簽名，而同意辦理點交及支付尾款、仲介費。然伊於交屋後數日即接獲臺北市建管處之拆除通知，請伊於98年12月26日前自行拆除改善完畢，逾期未拆除，即於98年12月27日執行拆除，屆期請在家等候等語，伊始知系爭頂樓加蓋建物已經臺北市建管處發函通知應予拆除之事。伊遂要求吳鑫鋨賠償系爭頂樓加蓋建物遭拆除之損失，並以存證信函請求宏駿公司返還服務費，均未獲處理；伊對吳鑫鋨、朱弘丞提出刑事詐欺罪之告訴，朱弘丞經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官以99年度偵字第10679號提起公訴。而吳鑫鋨於98年11月4日獲悉系爭頂樓加蓋建物遭違建查報，臺北市建管處於98年11月24日函送應予拆除通知予吳鑫鋨，吳鑫鋨即已明知應於98年12月26日前自行拆除。且於98年11月4日接獲違建查報後即告知朱弘丞，朱弘丞建議找議員了解，98年12月25日臺北市建管處人員現場履勘時，朱弘丞亦到場，足證朱弘丞刻意隱瞞系爭頂樓加蓋建物於系爭房屋交屋前已遭臺北市建管處查報並履勘明確之事。吳鑫鋨依系爭買賣契約書第9條第4項約定，就系爭頂樓加蓋建物遭違建查報應予拆除一事，負有告知義務。朱弘丞則依民法第567條第2項規定，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人，況系爭頂樓加蓋建物能否完整使用與伊是否願以高於市價購買系爭房地有關，屬買賣契約重要之點，朱弘丞既已知悉臺北市建管處現場履勘及通知拆除，對伊自有據實報告解說調查之義務。故朱弘丞竟刻意隱瞞上情，將系爭房地連同系爭頂樓加蓋部分點交予伊，致伊誤信系爭房地有高於一般房屋之價值而給付全部價金及仲介服務費完訖，是吳鑫鋨、朱弘丞乃共同侵害伊之財產權，亦屬以背於善良風俗之方法加損害於伊，應依民法第184條第1項前段、後段及第185條規定，連帶賠償伊因此所受之系爭頂樓加蓋建物原隔間4間套房拆除為2間套房之拆除費用5萬2,500元、租金收益損害共139萬752元，並應給付精神上損害賠償50萬元。而宏駿公司為朱弘丞之僱用人，依民法第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，負僱傭人之連帶賠償責任。故上訴人與吳鑫鋨應連帶負民法第227條第1項、第2項、第227條之1規定，負財產上及非財產上之損害賠償責任，及依消費者保護法第51條請求財產上損害總額一倍之懲罰性違約金，及返還服務費16萬1,000元等語，求為命：(1)吳鑫鋨、朱弘丞連帶給付194萬3,252元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；(2)朱弘丞、宏駿公司連帶給付194萬3,252元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；(3)上2項中如有任1人給付者，其他人於該給付範圍內同免責任；(4)宏駿公司給付160萬4,252元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；(5)願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、上訴人部分則以：
（一）朱弘丞部分：伊已在上網列印之違建查報明細表上手寫記載：買方已知悉本違建查報案件明細等語，經買賣雙方簽名確認，並無被上訴人主張之隱匿或未據實告知之消極不作為，伊已盡應有之注意義務。被上訴人既在違建查報明細表上簽名無誤，伊或吳鑫鋨自無可能再保證既存違建不會被拆云云，伊並無隱匿違建查報或超過3個使用單元。被上訴人主張依民法第184條第1項或第567、227、227之1條等規定，請求伊賠償損害，顯屬無據。況系爭買賣契約之當事人僅為買賣雙方，系爭買賣契約第9條第4項關於違建通知之告知時間、減少價金、鑑價費用及損害賠償責任等規定，係在規範買賣雙方有關違建查報之權利義務關係，對伊無契約上之拘束力等語，資為抗辯。
（二）宏駿公司部分：伊於吳鑫鋨委託出售系爭房屋含系爭頂樓加蓋建物時，即查明系爭頂樓加蓋建物屬既存違建而非新建違建，故伊雇用之營業員朱弘丞於銷售前即詳細製作房屋不動產說明書，並上網查詢列印臺北市建管處違建查報案件明細表，顯示系爭頂樓加蓋未遭查報違建，並將此情記載於房地產標的現況說明書。吳鑫鋨於98年11月4日接獲臺北市建管處通知，於翌日通知朱弘丞，但斯時並未通知系爭頂樓加蓋建物須部分拆除，是吳鑫鋨找議員前往處理，至98年12月17日點交當日，朱弘丞查詢、列印違建查報明細表供買賣雙方簽名無誤，當時雙方皆已知悉臺北市建管處就系爭頂樓加蓋建物已發出預拆通知單，若被上訴人知悉查報拆除理應拒不交屋。交屋後，朱弘丞亦積極協助促成買賣雙方於98年12月21日達成協議，吳鑫鋨願於處理完畢後負責回復原狀，詎買賣雙方反悔不履行，被上訴人並向朱弘丞提出刑事詐欺告訴，惟經判決朱弘丞無罪確定。朱弘丞既未施用詐術，已盡仲介義務，伊自無故意或過失可言等語，資為抗辯。
三、原審判命：㈠吳鑫鋨與朱弘丞連帶給付被上訴人25萬7,408元，及自99年11月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；㈡朱弘丞與宏駿公司連帶給付上訴人25萬7,408元及自99年11月5日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢前開第一、二項於其中任一上訴人已為給付時，就其給付範圍，其他上訴人免給付義務。㈣宏駿公司給付被上訴人28萬9,704元，及自99年11月5日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。並就㈠㈡㈣項酌定擔保金額為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
視同上訴人聲明：
㈠原判決不利於視同上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
（被上訴人就其敗訴部分未上訴，該部分業已確定）
四、經查，被上訴人與吳鑫鋨在宏駿公司雇員朱弘丞仲介下，於98年11月3日簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書，約定價款為805萬元。吳鑫鋨於98年11月4日接獲臺北市都市發展局之查報違建通知書，於98年11月9日收到臺北市建管處函，函中敘明將於98年11月25日派員現場勘查，並將上情告知朱弘丞，惟未將上情告知被上訴人；且吳鑫鋨未通知被上訴人於98年11月25日臺北市建管處履勘現場時到場。吳鑫鋨、朱弘丞於98年12月17日交屋當日，向被上訴人稱：頂樓加蓋部分係違建經列管等語，並使被上訴人在違建查報案件明細表上簽名，被上訴人另給付仲介費16萬1,000元予宏駿公司。被上訴人於98年12月18日將系爭房屋買賣契約之尾款508萬3,478元匯入指定帳戶而給付完訖。嗣被上訴人於98年12月17日至20日間透過房客收到臺北市建管處拆除通知，被上訴人即於100年7月12日自行拆除完畢。被上訴人透過朱弘丞，於98年12月21日與吳鑫鋨簽訂協議書。被上訴人並寄發存證信函請求宏駿公司返還仲介費16萬1,000元，然宏駿公司迄未返還。朱弘丞因涉詐欺案件，經臺北地檢署檢察官以99年度偵字第10679號提起公訴，並經原法院99年度易字第1466號刑事判決無罪，本院99年度上易字第2684號刑事判決上訴駁回而確定。吳鑫鋨因涉詐欺案件，經臺北地檢署檢察官以99年度偵字第10679號不起訴處分確定等事實，為兩造不爭執，並有系爭買賣契約書、臺北市政府都市發展局98年11月24日北市都建字第00000000000號函、違建查報案件明細表、臺北市建管處預拆通知單、存證信函、臺北地檢署99年度偵字第10679號起訴書、不起訴書、原法院99年度易字第1466號刑事判決、協議書及原法院100年9月28日言詞辯論筆錄等件附卷可稽（見原審卷一第17-26、28-30、31、32、33-38、39-42、43-44、90-93、89頁、第169頁正背面），此部分事實自堪信為真實。是兩造爭執之重點在於：被上訴人請求上訴人、視同上訴人分別連帶給付損害賠償，有無理由？若有，其應賠償之金額為何？
五、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，民法第567條定有明文；次按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」，不動產經紀業管理條例第24之2條第3、4款亦有明文。又「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責」（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。故宏駿公司及其受雇人朱弘丞對於系爭房地之買賣契約相關事項，系爭房地之必要資訊、瑕疵等狀況有調查之義務，並對買受人即被上訴人有誠實告知之義務。
（一）經查，吳鑫鋨將系爭房地委託予上訴人等銷售，朱弘丞即居間被上訴人與吳鑫鋨於98年11月3日簽訂系爭房屋買賣契約書、房屋交易安全契約書，並陸續繳納屋款等相關費用予吳鑫鋨，繳納服務費16萬1,000元予宏駿公司，並於98年12月17日點交系爭房地，有系爭買賣契約書、房屋交易安全契約書、統一發票等件附卷可稽（見原審卷一第17-27頁）。嗣被上訴人於交屋後數日，透過系爭頂樓加蓋建物之承租人接獲臺北市建管處預拆通知單，表示系爭頂樓加蓋部分前經98年11月24日處分應予拆除在案，請被上訴人於98年12月26日前自行拆除改善完畢，逾期未拆除，茲訂於98年12月27日起執行拆除（見原審卷一第32頁），上開情形為兩造所不爭執。惟被上訴人主張，上訴人於與其簽訂系爭房屋買賣契約書期間，僅告知系爭房屋為違章建築，伊已知悉，惟上訴人、視同上訴人於系爭房屋點交前即知系爭房屋業經臺北市建管處通知預拆，卻未告知伊，致伊受有損害等語；朱弘丞則辯稱於交屋時已提出違建查報通知單予被上訴人簽名，被上訴人顯已知悉系爭房屋為違章建築，有拆除之可能，該風險被上訴人應自負云云；吳鑫鋨則辯稱伊有告知朱弘丞，係朱弘丞未告知被上訴人云云。經查，系爭房屋之原屋主吳鑫鋨於委託宏駿公司銷售系爭房地時，於房地產標的現況說明書即已載明系爭房地有未登記之違章建築部分，於系爭買賣契約書上亦予記載（見原審卷一第81-86頁），足認朱弘丞、吳鑫鋨及被上訴人皆已知悉系爭房地有違章建築之存在。而吳鑫鋨於本院陳稱：「（問：請提示原審卷被證五號，違建查報通知書是何人所提供？）朱弘丞。因為我有告訴朱先生，我有接到建管處的通知，所以朱先生就拿這張給我們簽。（問：當時被上訴人林秀玲是否已經知悉有違建查報情形？）當時有接到建管處的通知，所以朱先生就拿這張給我們簽，可是當時建管處尚未通知何時要拆」、「（問：交屋當天你有無告訴林秀玲你曾經接到過建管處的通知？）沒有，我有告訴朱先生說我曾經收到建管處的通知，但還沒有收到建管處的拆除通知」等語（見本院卷第56頁背面、第57頁正背面），並提出臺北市政府都市發展局所發通知書為證（見本院卷第66頁），堪認朱弘丞、吳鑫鋨於98年11月4日之後均知悉系爭頂樓加蓋建物隔出3個以上使用單位，業經查報違反建築相關法規。又依朱弘丞提出於98年12月17日經被上訴人簽名之違建查報案件明細表之記載：「由區隊列管，依序處理（違建是否處理完畢，以處理日期註記為依據（98年11月26日）」及「送達日期：0000000」等語（見原審卷一第31頁），益證朱弘丞、吳鑫鋨知系爭頂樓加蓋建物業經臺北市建管處於98年11月26日進行由區隊列管，依序處理等相關處分，且於98年12月4日送達吳鑫鋨，而吳鑫鋨當時為系爭房屋含系爭頂樓加蓋建物之所有權人，就此違建查報案件明細表上所載臺北市建管處於98年11月26日之處理情形，應有向臺北市建管處詢問查明並據實告知朱弘丞及被上訴人之義務，縱吳鑫鋨未向朱弘丞告知上開情況，朱弘丞於交屋前於臺北市建管處之網站上查詢到上開資訊，亦應主動向吳鑫鋨詢問。惟於98年12月17日交屋時，經被上訴人於原法院時表示：「交屋的資料，包括查報通知，我問被告吳、朱是否會拆除，他們兩人告訴我說這是既存違建，不會拆，叫我放心簽名」等語，與吳鑫鋨於原法院自承：「原告（被上訴人，下同）在被告（上訴人，下同）朱弘丞下載原證四給她看的時候，她有問我們建管處是否有通知拆除，當時我沒有收到通知，所以我跟她說沒有」等語；朱弘丞亦稱：「原告在我下載原證四給她看的時候，她有問我們建管處是否通知拆除，當時據我所知沒有通知，所以我跟她說沒有」等語相符，有原法院100年12月14日、100年11月2日言詞辯論筆錄附卷可稽（見原審卷一第210頁背面、第191頁），足證98年12月17日交屋當日，吳鑫鋨、朱弘丞確曾向被上訴人表示「既存違建不會拆除」等語，被上訴人始完成交屋手續，故朱弘丞、吳鑫鋨顯然未盡查詢系爭房地目前現況等必要資訊之義務，亦未將真實資訊告知被上訴人，僅依上網查詢之違建查報案件明細表上所載之情形粗略告知被上訴人系爭房地等情，顯有過失。
（二）按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，係為民法第188條之特別規定，又「侵權行為人應負損害賠償責任，惟法人乃法律上擬制之人格，其一切事務必須依靠其代表人或受僱人行使職權或執行職務始得為之，故其侵權行為損害賠償責任之成立，係於其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，或法人之受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利時，始與各該行為人連帶負賠償之責任」（最高法院100年台上字第1594號裁判意旨參照）。而系爭房地係由吳鑫鋨委託宏駿公司銷售，並由訴外人劉昌黎為經紀人，朱弘丞為承辦人，而朱弘丞係為協助經紀人劉昌黎銷售及仲介系爭房地，應屬經紀營業員，有不動產說明書在卷可參（見原審卷一第62頁），是朱弘丞未盡據實報告之義務，致被上訴人未能明確知悉系爭頂樓增建物業經查報需拆除之現況，顯有過失，已如前述，故宏駿公司依上開規定，自應就被上訴人所受之損害與朱弘丞負連帶賠償責任。至於宏駿公司辯稱法人無民法第184條之適用，無須負侵權責任云云，揆諸上開裁判意旨，顯屬無據，自不可採。
（三）又上訴人、視同上訴人屢辯稱朱弘丞於98年12月17日交屋時已提供系爭房地之違建查報案件明細表予被上訴人簽名確認，被上訴人既已知悉系爭頂樓增建物為既存違建，自應承擔系爭頂樓增建物有被拆除之風險云云。惟仲介業者之業務，涉及買賣房地之專業知識，對於取得房地之資訊相較於一般消費者，自處於優勢之地位，又消費者將買賣房地之相關事項委託於仲介業者，並給付相當之報酬或服務費，自然對於仲介業者所提供之資訊有相當之信賴，仲介業者應負善良管理人故為保障房地之交易，便於不動產經紀業管理條例第24條之2規定明定仲介業者應盡之義務，是仲介業者自應就其所仲介之房地買賣負調查之義務，對於房地之必要資訊及瑕疵，即有據實告知消費者之義務。從而，上訴人僅於交屋時以違建查報案件明細表向被上訴人說明系爭房地之現況，並未調查「由區隊列管，依序處理」之相關進度，亦未探究於98年11月26日所為、98年12月4日送達之處分，內容究竟為何、是否影響被上訴人之權利，或被上訴人是否仍有購買系爭房地之意願，顯係未盡善良管理人之義務，且上訴人所給予被上訴人有關系爭房地之資訊，並未提及系爭樓頂增建物依法應予拆除等情，自難期待被上訴人得以知悉系爭樓頂增建物將遭拆除及日後有不能為使用收益之情形。故上訴人等辯稱被上訴人應知悉系爭頂樓增建物有遭拆除之可能，伊無須連帶負損害賠償責任云云，洵屬無據，自不可採。
（四）綜上，吳鑫鋨未依系爭買賣契約書第9條規定：「擔保責任：…四、本買賣契約標的屋之違章建築位置：…如簽訂本契約書後至交屋前違章建築被通知須拆除（或被拆除），甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就拆除部份辦理鑑價，並協議減少賣賣價金」（見本院卷一第22頁）辦理鑑價或減少買賣價金；朱弘丞未依民法第567條第2項及不動產經紀業管理條例第24條之2規定負據實報告之義務，未就系爭頂樓加蓋建物為詳實調查並告知之義務，即向被上訴人表示系爭頂樓加蓋建物不會拆除云云，顯有過失，已如前述，故吳鑫鋨、朱弘丞應對被上訴人負連帶賠償責任。又宏駿公司因朱弘丞之執行業務上之過失，則應負僱傭人及經紀業之連帶責任，故被上訴人請求上訴人應負連帶責任，為有理由，應予准許。
六、被上訴人得請求之賠償數額為何，分述如下：
（一）拆除系爭樓頂增建物之費用：被上訴人請訴外人天麒公司拆除系爭頂樓加蓋2道水泥牆部分，經天麒公司施作完畢，並給付費用2萬5,000元，另補磁磚、天花板、電線管路維修部分預估費用為2萬元、5,000元，尚未施作等情，經天麒公司函覆本院屬實（見原審卷二第129頁），且有天麒公司出具之報價單附卷可稽（見原審卷二第75頁），堪予認定。故被上訴人主張其因系爭頂樓加蓋所隔3個使用單元以上應予拆除而支出費用5萬元及稅金2,500元，合計52,500元，係屬可採，是被上訴人請求上訴人、吳鑫鋨就此部分，分別連帶給付5萬2,500元，為有理由，應予准許。
（二）系爭頂樓增建物經拆除後減損之價值：依系爭買賣契約書第9條第4項規定，被上訴人得請求減少價金，並請求吳鑫鋨負擔鑑價費用及損害賠償。經原法院送請臺灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定系爭頂樓加蓋建物於97年12月17日交屋當日之市場價值、及系爭頂樓加蓋建物遭拆除成為2個使用單元後減損價值，鑑定報告載明：「實地訪查當地仲介，得知當地一般頂樓加蓋建物交易時價格習慣以建坪價1/3計算，…故勘估標的頂層增建建物之總價為1,960,240元」；而系爭頂樓增建物價值減損之計算：「經臺北市都市發展局民國98年11月24日北市都建字第00000000000號函認定因違反臺北市違章建築處理要點第24點『屋頂既存違建裝修隔出3個以上（含3個）使用單元』之規定應予拆除超出隔間部分之事由…採用問卷調查法，訪問不動產估價及相關語，「七、價格結論：
（二）評估民國98年12月17日時勘估標的頂樓家蓋受拆除通知情況時減損價值：新台幣204,908元」等語（見估價報告書第66-70頁，外放於本院卷後），故以鑑定報告勘估之系爭頂樓加蓋建物價值減損20萬4,908元為被上訴人所受之損害，被上訴人請求上訴人、吳鑫鋨分別就此部分，分別連帶給付20萬4,908元，為有理由，應予准許。
（三）返還服務費用部分：按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，民法第571條定有明文。查朱弘丞因過失未查詢系爭頂樓加蓋建物於98年11月間查報拆除之情形，即向被上訴人表示系爭頂樓增建物為既存違建不會拆除云云，致被上訴人誤信而與吳鑫鋨完成交屋手續，吳鑫鋨受領全額買賣價金，係屬違反委託人之義務，朱弘丞及宏駿公司即不得向被上訴人請求報酬，惟被上訴人已向朱弘丞給付報酬16萬1,000元，有統一發票為證（見原審卷一第27頁），故被上訴人請求請求宏駿公司返還其已給付之服務費用，自屬有據，應予准許。
（四）懲罰性違約金部分：⒈按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者
，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」，消費者保護法第7條第1、3項，第51條定有明文。又「『依本法所提之訴訟』，並非規定：『依前條所提之訴訟』，自難解為僅限於消費者保護團體依同法第五十條所提起之訴，始得為之，以故，當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者，無論係由消費者團體或由消費者個人提起，均有第五十一條懲罰性賠償金之適用」（最高法院97年台上字第214號裁判意旨參照）。
⒉經查，被上訴人為消費者，宏駿公司為企業經營者，宏駿
公司所雇之朱弘丞既有違反居間及不動產經紀人所應負義務之過失，是宏駿公司提供之服務有爭議之法律關係，被上訴人亦已表明消費者保護法第7條為其請求權依據之一，是被上訴人因系爭頂樓加蓋建物之消費爭議主張消費者保護法第51條之規定，請求宏駿公司應給付懲罰性賠償金，係屬有據。而朱弘丞因有過失致被上訴人受有損害，宏駿公司亦應就朱弘丞之過失負同一責任。是以，被上訴人主張依消費者保護法第7條、第51條之規定，請求宏駿公司給付懲罰性賠償金以損害額1倍以下計算，要無不合。故被上訴人得請求之懲罰性賠償金，依被上訴人所受損害核減為損害額之0.5倍，即12萬8,704元（計算式：257,408×0.5＝128,704），係屬妥適，是被上訴人請求宏駿公司給付12萬8,704元，為有理由，應予准許。
（五）綜上，朱弘丞違反居間人之據實報告義務、宏駿公司應負僱傭人及經紀業之連帶責任，係基於相關之法律關係偶然競合所致，故上訴人等與吳鑫鋨應對被上訴人所受同一損害負全部之責任，其中一人或數人賠償後，他債務人即得同免責任，而被上訴人所受之損害共為25萬7,408元（計算式：204,908＋52,500＝257,408），故吳鑫鋨與朱弘丞連帶給付被上訴人25萬7,408元，及自99年11月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；朱弘丞與宏駿公司連帶給付上訴人25萬7,408元及自99年11月5日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。其一已為給付時，就其給付範圍，另一義務人免給付義務。而宏駿公司則應給付被上訴人服務費16萬1,000元及懲罰性違約金12萬8,704元，共28萬9,704元負賠償責任。
七、綜上所述，被上訴人本於民法第184條第1項前段、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求朱弘丞與吳鑫鋨連帶給付被上訴人25萬7,408元，及自99年11月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；朱弘丞與宏駿公司連帶給付上訴人25萬7,408元及自99年11月5日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，其一已為給付時，就其給付範圍，另一義務人免給付義務；依民法第571條、第179條及消費者保護法第7條、第51條規定請求宏駿公司返還仲介服務費16萬1,000元及懲罰性賠償金12萬8,704元，為有理由，應予准許。原審就此部分判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 12 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 胡宏文法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 12 日
書記官 陳思云