臺灣高等法院民事判決 102年度重上更㈠字第135號上 訴 人 恆陞精密科技股份有限公司法定代理人 卓換奎訴訟代理人 蕭明哲律師被 上訴 人 莊仁俊訴訟代理人 邱清銜律師
鍾詠聿律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國101年2月7日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1655號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於103年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二、三項，關於命上訴人給付超過「新臺幣伍拾壹萬捌仟肆佰元，及其中新臺幣壹拾貳萬叁仟叁佰柒拾玖元自民國一百年十二月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人負擔百分之九十六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地所有權
應有部分10萬分之2,003（下稱系爭土地），及其上建號311、門○○○鄉○○路○段66之9號建物所有權全部；建號327、門牌同上段66之10號建物所有權全部（下合稱系爭房屋），原為訴外人興碟科技股份有限公司（下稱興碟公司）所有，興碟公司於民國（下同）92年5月29日出租系爭房屋予訴外人許嘉惠（原姓名：許獻蕙）（下稱興碟公司、許嘉惠間租約），嗣興碟公司將系爭土地、房屋出賣並將所有權移轉登記予和彰環科股份有限公司（下稱和彰公司），但因許嘉惠拒絕搬遷，興碟、和彰公司乃於93年11月25日合意解除上開買賣契約，並約定興碟公司將系爭土地、房屋出租和彰公司，其後許嘉惠將租賃權轉讓予上訴人（原名稱：中華奔馳汽車有限公司），並將系爭房屋交付上訴人占有，經和彰公司同意，惟原審法院99年度司執字第33469號債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺灣中小企銀）與債務人和彰公司間強制執行事件，拍賣仍登記和彰公司名下之系爭土地、房屋，伊於99年10月26日應買拍定，並於99年11月12日取得不動產權利移轉證書，興碟公司分別與上訴人、和彰公司間之租約均不得對抗伊，是上訴人無權占有系爭房屋，致伊受有相當於租金之損害，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷出系爭房屋，並依民法第179條規定，請求上訴人返還自99年11月12日起算之不當得利等語。聲明求為判決：㈠上訴人應自系爭房屋遷出；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）215,426元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100年12月9日，見原審卷第90頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，並應自100年7月8日起至102年8月7日止（被上訴人原起訴聲明請求計算至上訴人遷出系爭房屋之日止，嗣於103年4月10日本院準備程序減縮為計算至102年8月7日止，經上訴人同意，見本院卷第71頁反面，本院爰於該減縮範圍內為裁判），按月給付被上訴人27,532元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
上訴人抗辯：伊與許嘉惠於95年7月21日簽訂承租權轉讓契約
（下稱系爭承租權轉讓契約），以115萬元對價受讓許嘉惠之租賃權，當時和彰公司在場表示同意，經作成公證書，是和彰公司承擔興碟公司之出租人地位，伊與和彰公司間既存在租賃契約，該租約復經公證，依民法第425條規定，該租約對於被上訴人繼續存在，伊自非無權占有；縱令伊無占有之法律上原因，惟伊為善意占有人，依民法第943、952、959條規定，於收受本件起訴狀繕本之前，不生不當得利返還責任等語。
原審判決被上訴人勝訴，並為附條件之准、免假執行之宣告。
上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明求為判決：上訴駁回。（被上訴人在發回前本院就請求返還不當得利部分，擴張應受判決事項之聲明，經發回前本院駁回其追加之訴，被上訴人就此部分判決未聲明不服，而告確定，故此部分訴訟不在本件判決範圍內，附此敘明）。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地、房屋原為興碟公司所有。興碟公司因積欠許嘉惠借
款債務115萬元，乃與許嘉惠於92年5月29日約定將系爭房屋出租許嘉惠，至許嘉惠搬遷為止，並以許嘉惠對於興碟公司之115萬元借款債權，與興碟公司對於許嘉惠之租金債權，互為抵銷。此有被上訴人提出之合約書可稽（更1卷第24頁）。㈡興碟公司於93年間將系爭土地、房屋出賣予和彰公司，並於93
年9月7日將所有權移轉登記至和彰公司名下。因興碟公司遲遲無法協調分租使用戶（即許嘉惠）搬遷，興碟、和彰公司乃於93年11月25日合意解除上開買賣契約，和彰公司應將系爭土地、房屋所有權移轉登記予興碟公司，興碟公司則同意將系爭土地、房屋出租和彰公司，租期7年6月，分租使用戶由和彰公司自行處理。嗣因許嘉惠拒絕搬遷，為補償和彰公司未能使用系爭土地、房屋之損失，和彰、興碟公司於94年1月17日在桃園縣蘆竹鄉調解委員會調解成立，約定興碟、和彰公司間租約期限延長為8年6個月，即自93年12月1日起至102年5月30日止。
此有被上訴人提出之調解合約書、桃園縣蘆竹鄉調解委員會94年調字第201民104號調解書、94年調字第433民215號調解書等影本可稽（更1卷第21至23、25、26頁）。
㈢上訴人與許嘉惠為請求人，和彰公司為同意或允許之第三人，
於95年7月21日由原審法院所屬民間公證人公證上訴人與許嘉惠簽署承租權轉讓契約書，內載「乙方（即許獻蕙，下同）租有座落桃園縣○○鄉○○路○段○○○○○○○○○○號房屋..，今同意將承租權轉讓予甲方（即上訴人，下同）。甲方同意支付乙方新台幣壹佰壹拾伍萬元整之對價，乙方同意將前條之承租權轉讓予甲方，租賃期間為捌年。乙方簽立本約後，除將前承租權轉讓予甲方為（應係「外」），乙方因與原屋主及前手屋主間之全部權利，均一併轉讓予甲方。乙方原與前手屋主興碟科技股份有限公司所訂之租約..後前手屋主與現屋主和彰環科股份有限公司於民國94年1月17日有經桃園縣蘆竹鄉調解委員會調解成立..調解書中有關乙方之一切權利義務，均一併轉讓予甲方。本約一經簽立，租賃房屋現場即交付予甲方使用。」公證人另於公證書記載實際體驗情形為「乙方（即許嘉惠）原向興碟科技股份有限公司租用桃園縣○○鄉○○路○段○○○○○○○○○○號房地，後因興碟科技股份有限公司與和彰環科股份有限公司因前述房地買賣糾紛在蘆竹鄉調解委員會調解，由和彰環科股份有限公司租用前開房地捌年陸個月。而乙方原與興碟科技股份有限公司之承租權在該調解合約第三條約定由和彰環科股份有限公司與乙方許獻蕙自行處理。茲和彰環科股份有限公司派員到場同意許獻蕙將前開房地之承租權轉讓與甲方中華奔馳汽車有限公司」。許嘉惠即依約將系爭房屋交付上訴人占有使用迄今。此有被上訴人提出原審法院所屬民間公證人古瑞玉事務所95年度桃院民公瑞字第10277號公證書影本可稽（更1卷第18至20頁）。
㈣系爭土地、房屋於94年6月1日遭原審法院查封，致和彰公司未
能將所有權移轉登記予興碟公司。原審法院99年度司執字第33469號債權人臺灣中小企銀與債務人和彰公司間強制執行事件，拍賣系爭土地、房屋，經被上訴人於99年10月26日應買拍定，並於99年11月12日取得不動產權利移轉證書，及於99年11月23日辦理所有權移轉登記完竣。被上訴人嗣於102年8月8日以買賣為原因，移轉系爭土地、房屋所有權予何朝國、劉芝珊共有。此有被上訴人提出之建物登記謄本、不動產權利移轉證書等影本可稽（原審卷第26、27、30、31頁；本院卷第27、28頁）。
得心證之理由：
㈠按民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占
有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；第2項規定，前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。揆之前開之
㈠、㈡所示，系爭土地、房屋原為興碟公司所有，興碟公司於92年5月29日出租系爭房屋予許嘉惠，至許嘉惠搬遷為止，即未定期限，且該租約未經公證，則興碟公司於93年9月7日將系爭土地、房屋所有權讓與和彰公司，依首揭規定，不發生上開租約對於和彰公司繼續存在之效力，是該租約仍存在於興碟、許嘉惠之間，許嘉惠對於和彰公司而言，並無占有系爭土地、房屋之法律上原因。
㈡揆之前開之㈡、㈣所示，興碟公司於93年11月25日將系爭土
地、房屋出租予和彰公司，租期自93年12月1日起至102年5月30日止。此租約未經公證、期限逾五年，且興碟公司未曾交付租賃物予和彰公司占有，則被上訴人於99年11月12日取得系爭土地、房屋所有權（依強制執行法第98條第1項規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權），依民法第425條規定，亦不發生上開租約對於被上訴人繼續存在之效力，是該租約仍存在於興碟、和彰公司之間，和彰公司對於被上訴人而言，並無得占有系爭土地、房屋之法律上原因。
㈢被上訴人主張：和彰公司同意許嘉惠將與興碟公司間租約之租
賃權轉讓上訴人，係同意上訴人在該租賃期間內使用系爭房屋，並未與上訴人成立租賃契約，故伊取得系爭房屋所有權後，上訴人繼續占有之，為無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷出系爭房屋等語。上訴人則抗辯：伊與許嘉惠簽訂系爭承租權轉讓契約時，和彰公司在場表示同意，應解為和彰公司承擔興碟公司、許嘉惠間租約之出租人地位，而與伊之間存在租賃關係，依民法第425條規定，該租賃關係對於被上訴人繼續存在云云。經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。又按民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
⒉興碟公司、許嘉惠間租約約定許嘉惠有權將承租權利讓與第三
人，此有被上訴人提出之合約書可稽（更1卷第24頁）。揆之前開之㈢所示，系爭承租權轉讓契約之當事人為上訴人、許嘉惠，和彰公司並非當事人。該契約第1至3條約款文字明示許嘉惠將其與興碟公司間租約之承租權轉讓上訴人，是上訴人係承受興碟、許嘉惠間租約之承租人地位，該租約即存在於興碟公司與上訴人之間。至於系爭承租權轉讓契約第4條所謂興碟、和彰公司間於94年1月17日調解內容（即桃園縣蘆竹鄉調解委員會94年調字第433民215號調解書，見更1卷第21頁）中有關許嘉惠之一切權利義務一併轉讓予上訴人云云，係指興碟、和彰公司約定由和彰公司自行與分租使用戶處理搬遷事宜部分，即和彰公司協商搬遷之對象由許嘉惠變更為上訴人，非謂由和彰公司承受興碟公司、許嘉惠間租約之出租人地位。
⒊按公證法第77條第1項規定，就須得第三人允許或同意之法律
行為，請求作成公證書，應提出已得允許或同意之證明書。揆之前開之㈢所示，上開公證書之文字明示公證人係公證上訴人與許嘉惠間成立系爭承租權轉讓契約之法律行為。至於和彰公司係以第三人身分，同意上訴人與許嘉惠為該法律行為，質言之，和彰公司僅係同意上訴人承受興碟公司、許嘉惠間租約之承租人地位後，得在該租約所定租期8年內（自95年7月21日起至103年7月20日止期間）占有使用系爭房屋，和彰公司並無承受興碟公司、許嘉惠間租約之出租人地位，而與上訴人間發生租賃關係之意思表示。是上訴人之抗辯係曲解契約文字，為不可採。
⒋綜上，和彰公司雖同意上訴人於95年7月21日起至103年7月20
日止期間占有使用系爭房屋，但和彰公司與上訴人間並未因而成立租賃契約關係，租賃契約仍存在於興碟公司與上訴人之間，則被上訴人於99年11月12日自和彰公司受讓取得系爭房屋之所有權，無由發生民法第425條所指租賃契約對於被上訴人繼續存在之效力。又基於債權相對性原因，上訴人不得執和彰公司上開同意行為，對抗被上訴人，故被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，尚非無據。從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷出系爭房屋，為有理由。
㈣被上訴人主張：上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之
利益，致伊受有損害，爰依民法第179條規定，請求上訴人返還自99年11月12日起至102年8月7日止之不當得利等語。上訴人則抗辯：伊收受本件起訴狀繕本之前，為善意占有人，依民法第943、952、959條規定，無庸返還此部分不當得利等語。
經查：
⒈按99年2月3日修正公布，於99年8月3日施行之民法第943條第1
項規定：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利」、第2項規定：「前項推定，於下列情形不適用之：占有已登記之不動產而行使物權。行使所有權以外之權利者，對使其占有之人。」。其修正理由為：⑴對於已登記之不動產物權，其交易相對人所應信賴者，乃地政機關之登記，不能依憑不動產之現時占有狀態而為權利之推定（民法第759條之1參照）；⑵占有人根據債權（如租賃或借貸）或限制物權（如動產質權）等所有權以外之權利而占有他人之物者，在占有人與使其占有人間，如逕依民法第943條第1項規定而為權利適法之推定，顯與訴訟法上舉證責任分配之法則有違，且有欠公平。查被上訴人於99年11月12日取得系爭土地、房屋所有權，並於99年11月23日辦理所有權移轉登記完竣，且上訴人係主張本於租賃債權契約而占有系爭土地、房屋，揆之前揭說明，上訴人抗辯其於系爭土地、房屋行使之權利，推定其適法有此權利云云，委無可取。
⒉按民法第952條規定：「善意占有人於推定其為適法所有之權
利範圍內，得為占有物之使用、收益。」是此規定之適用，係以占有人依民法第943條規定，經推定適法有於占有物上行使之權利為前提。本件上訴人既不得依民法第952條規定，主張其於系爭土地、房屋上行使之權利，推定其適法有此權利，則上訴人抗辯：伊收受本件起訴狀繕本之前為善意占有人，依民法第952條規定，伊得在推定適法所有之權利範圍內，對於系爭土地、房屋為使用、收益，而不構成不當得利云云，顯無可憑採。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。是依此規定請求返還不當得利，如請求人所受損害超過受益人所受利益，請求人得請求返還之利益，仍應以受益人所受利益為限。查無權占用他人所有土地、房屋，依社會通常之概念，固可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照），惟揆之前開之㈠、㈢所示，許嘉惠向興碟公司承租系爭房屋，1次支付興碟公司租金115萬元，嗣上訴人承受許嘉惠之租賃權，租期定為8年，由上訴人給付115萬元對價予許嘉惠，可見上訴人占有系爭土地、房屋，已先支出每月以11,979.1元（1,150,000元÷8年÷12月）計算之對價，則計算上訴人占有系爭土地、房屋所得相當於租金之不當利益，應扣除該支出額。
⒋按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。惟市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年度台上字第1528號判例要旨參照）。查被上訴人主張按系爭房屋100年度課稅現值之年息10%計算占有系爭房屋所生相當租金之利益等語，為上訴人同意（見原審卷第88頁），堪予憑採。依被上訴人提出上訴人不爭執真正之桃園縣政府地方稅務局總局100年度房屋稅繳款書影本，系爭房屋課稅現值為3,303,800元（原審卷第28、29頁)，依上開方式計算占有系爭房屋所生相當租金之利益，每月為27,531.6元（3,303,800×0.1÷12），扣除上訴人已支出每月11,979.1元後，上訴人因占有系爭房屋所生相當租金之不當利益每月應為15,552.5元，再依民法第123條第2項規定計算其每日不當得利應為518.4元（15,552.5÷30）。
⒌綜上，被上訴人主張本於民法第179條規定，請求上訴人返還
自99年10月26日起至100年7月7日止（合計238日）之不當得利123,379元（518.4×238，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日（即100年12月9日）起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，並請求上訴人返還自100年7月8日起至102年8月7日止（合計762日）之不當得利395,021元（518.4×762，元以下四捨五入）等部分，為有理由。逾此所為請求，為無理由。
綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項前段、第179條規
定，請求上訴人自系爭房屋遷出，及請求上訴人給付518,400元（123,379+395,021），暨其中123,379元自100年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。
逾此所為請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，兩造分別陳明願供擔保，為准、免假執行之宣告，經核並無不合，應分別宣告之。至於被上訴人之請求無理由部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。
兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟
法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 3 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 蔡和憲法 官 翁昭蓉正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 6 月 3 日
書記官 林吟玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。