臺灣高等法院民事判決 102年度重上更㈠字第2號上 訴 人 李瑞崑
宋紅柑陳金發陳鄭素清李建顯(李忠良之繼承人)李建奉(李忠良之繼承人)李秀真(李忠良之繼承人)共 同訴訟代理人 陳國雄律師被上訴人 幸基育樂事業股份有限公司法定代理人 賴美足訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國99年4月30日臺灣新北地方法院97年度重訴字第519號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，並為訴之減縮，本院於102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人如附表A項及B項所示之金額，及其中A項部分自民國九十七年十一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第二項所命給付，於上訴人分別以如附表C項所載之金額供擔保後，得假執行。但被上訴人以如附表D項所載之金額預供擔保，得免為假執行。
第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人原依民國94年1月28日租約第6條第2項及第3項，請求被上訴人給付新台幣（下同）1,857萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，暨自97年11月1日起至拆除其聲明第2項地上物及返還土地之日止，按月給付86萬4,000元與上訴人及其他簽約人全體，嗣減縮上訴聲明為被上訴人應給付上訴人如附表A項及B項所示之違約金，及其中A項部分自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息（見本院重上更字卷第108頁、第114至116頁及第130頁），核上開聲明，並未變更訴訟標的，僅係減縮應受判決事項之上訴聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應予准許。又被上訴人雖聲請依民事訴訟法第65條第1項規定訴訟告知其他共有人（見本院重上更字卷第64至65頁），但依其聲請告知之理由，係因上訴人請求之違約金部分包括現已登記為他人所有部分，若上訴人僅請求自己部分，對於他共有人即無利害關係，故是否告知應視上訴人之請求而定（見本院重上更字卷第39頁背面），嗣上訴人本件違約金僅請求登記為其所有部分，並為被上訴人所不爭執（詳後述），是本件即毋庸為訴訟告知。合先敘明。
二、上訴人主張：伊為坐落新北市○○區○○段○○○○號（下稱823地號）土地之共有人，另上訴人宋紅柑、陳鄭素清復為同段841地號（下稱841地號）土地（與823地號土地合稱時稱系爭土地）之共有人，於94年1月28日，上訴人李瑞崑、宋紅柑、陳金發、陳鄭素清，及上訴人李建顯、李建奉、李秀真之被繼承人李忠良，暨訴外人蔡明堂、李政哲、蔡明全（以下合稱李瑞崑、宋紅柑、陳金發、陳鄭素清、李忠良、蔡明堂、李政哲、蔡明全為上訴人李瑞崑等出租人）與被上訴人簽訂土地租賃續約書（下稱系爭租約），約定伊將系爭土地續租予被上訴人作為游泳池及其附屬臨時性建物使用，每月租金新台幣（下同）43萬2,000元，租賃期滿被上訴人應遷空地上物返還系爭土地予上訴人李瑞崑等出租人，否則應自租期屆滿之日起至交還土地、遷空地上物之日止，按租金3倍給付違約金。詎系爭租約期限屆至後，被上訴人並未依約拆除系爭土地上如原判決附圖所示同段722建號（下稱722號建物）面積1274.04平方公尺、823-A2面積（下稱823-A2建物）面積29.38平方公尺、841-A1（下稱841-A1建物）面積38.88平方公尺、823-A4（下稱823-A4建物）面積159.16平方公尺、823-A11（下稱823-A11）面積1027.68平方公尺、823-A6（下稱823-A6建物）面積88.86平方公尺、823-A8（823-A8建物）面積1044.44平方公尺之建物及地上物（以下
合稱系爭建物及地上物）並返還該部分系爭土地，自屬違反系爭租約約定等情，爰依系爭租約第6條第2、3項約定，請求被上訴人應給付上訴人自96年1月16日起至97年10月31日止、自97年11月1日起至102年4月17日止分別如附表A項及B項所示之違約金，及其中A欄部分自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
〔上訴人及原審原告李忠田在原審依民法第767條及第821條
、暨系爭租約第6條第2、3項約定，請求被上訴人應將系爭建物及地上物，及坐落新北市○○區○○段○○○○號（下稱820地號）土地之地上物如原判決附圖所示820-A1建物（下稱820-A1建物）之地上物拆除，將該部分系爭土地及820地號土地返還上訴人及其他共有人，如不能拆除返還，即應給付拆除費用164萬5,100元及其他共有人；被上訴人應給付2,937萬6,000元及法定遲延利息，暨自97年11月1日起至拆除系爭建物及地上物暨820-A1建物返還該部分系爭土地及系爭820地號土地止按月給付86萬4,000元之損害金。原審判命被上訴人應將系爭820-A1建物拆除，將系爭820地號該部分土地返還上訴人李瑞崑、宋紅柑、陳金發、李建顯、陳鄭素清及原審原告李忠田暨全體共有人，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人就原判決駁回其請求拆除系爭建物及地上物，將該部分系爭841地號土地返還上訴人宋紅柑及陳鄭素清，823地號土地返還上訴人宋紅柑、陳金發、陳鄭素清、李建顯、李建奉、李秀真及原審原告李忠田暨其他共有人全體；及被上訴人應給付上訴人、原審原告李忠田及其他簽約人共2,937萬6,000元（分配如原審卷第217頁之附表）及法定遲延利息，並自97年11月1日起至拆除系爭建物及地上物、返還土地之日止，按月給付86萬4,000元予上訴人李瑞崑、宋紅柑、陳金發、陳鄭素清、李建顯、李建奉、李秀真及其他簽約人全體（至上訴人逾上開上訴聲明業經原審判決駁回部分，及原審判命被上訴人拆屋還地部分，均未據彼等聲明不服，已告確定，不再贅述）。嗣經發回前本院判決被上訴人應將系爭建物及地上物拆除，將該部分系爭841地號土地返還上訴人宋紅柑及陳金發，將該部分系爭823地號土地返還上訴人宋紅柑、陳金發、陳鄭素清、李建顯、李建奉、李秀真、原審原告李忠田及其他共有人全體，被上訴人應給付上訴人及第三人蔡明堂、李正哲、蔡明全1,857萬6,000元，及自97年11月20日起之法定遲延利息，暨自97年11月1日起至拆除系爭建物及地上物、返還土地之日止，按月給付86萬4,000元，並駁回其餘上訴。上訴人就其敗訴部分，並未上訴，業已確定。被上訴人就其敗訴部分提起第三審上訴，最高法院就發回前本院關於命被上訴人給付上訴人及第三人蔡明堂、李政哲及蔡明全違約金部分廢棄並發回本院，並駁回被上訴人其餘上訴，嗣上訴人在本院減縮上訴聲明，見本院卷重上更字卷第90至94頁，該減縮部分亦已確定〕，其在本院上訴聲明：（一）原判決除確定部分外廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人如附表A項及B項所示之違約金，及其中A項部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行〕。
三、被上訴人則以：伊因有人願意購買系爭土地及地上物，而於94年12月23日召開會議，經訴外人即系爭土地共有人蔡明堂代理其他共有人同意，包括系爭建物及地上物在內以每坪18萬元之價格出賣，實際出賣價格超過委託價格部分則作為興建游泳池會館之成本，惟系爭土地共有人間嗣對系爭土地及其上建物、地上物是否一併出售並無共識，且上訴人從未要求伊拆除系爭建物及地上物，伊遂於95年1月1日將系爭土地點交予蔡明堂，而未立即拆除其上建物，自無違約應賠償違約金之義務等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：上訴駁回。
四、查上訴人為系爭823地號土地共有人，上訴人宋紅柑與陳鄭素清另為系爭841地號土地之共有人，被上訴人在系爭土地上建有系爭建物及地上物（即如附圖所示建號722面積1274.04平方公尺、823-A2建物面積29.38平方公尺、841-A1建物面積38.88平方公尺、823-A4建物面積159.16平方公尺、823-A11建物面積1027.68平方公尺、823-A6建物面積88.86平方公尺、823-A8建物面積1044.44平方公尺）。又上訴人李瑞崑等出租人（出租人中之李忠良於98年3月14日死亡，其繼承人為李建顯、李建奉及李秀真）將系爭土地出租被上訴人作為興建游泳池使用，並於94年1月28日續訂系爭租約，租賃期限自94年1月28日起至94年12月31日止，租金每月43萬2,000元等事實，為兩造所不爭（見本院重上更字卷第103頁至背面、本院重上字卷第130頁背面），復有土地登記簿謄本、異動索引、系爭租約及戶籍謄本等件附卷足稽（見原審重訴字卷第146頁、本院重上字卷第72至82頁），並經原審會同臺北縣新莊地政事務所人員勘驗現場，製有勘驗筆錄、照片及複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第179至183頁），堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人未依約於租期屆滿時拆除系爭建物及地上物並返還系爭土地，經伊屢次催告未果，被上訴人應給付違約金等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)系爭租約第4條第3項固約定：「乙方（被上訴人）於租賃期滿…乙方應於到期日前三日內遷空地上物，土地交還甲方（出租人），…」（見原審重訴字卷第34頁），惟依證人即上訴人宋紅柑之夫林益田在原審證述：93年12月31日及第三次續租至94年12月31日租期屆滿，伊及上訴人陳鄭素清之配偶陳金德、上訴人李瑞崑、訴外人蔡明堂（系爭823地號之共有人之一，見原審重簡字卷第21頁之土地登記第二類謄本，並為被上訴人之監察人及被上訴人法定代理人賴美足之配偶，見原審重簡字卷第25頁之公司基本資料查詢、本院重上字卷第84頁背面之筆錄）4人曾討論系爭建物及地上物要與系爭土地一同出售，在94年12月24日曾討論以每坪18萬元出售，但伊不同意，因已有人喊價到22萬元，當時沒有討論到地上物，迄96年5月初有與蔡明堂討論願補貼其系爭建物及地上物1,000萬元，並要將系爭建物及地上物拆除，但蔡明堂不同意（見原審重訴字卷第136頁背面至137頁）。上訴人李瑞崑並陳稱：卷附之土地出售委託書（見本院重上更字卷第41頁）之簽名為伊所為，當時在場者有伊、蔡明堂、林益田及陳金德4人，蔡明堂迄系爭租約期限屆滿仍然保有系爭建物及地上物之鑰匙，當時有簽約要15天給蔡明堂去賣房屋，林益田發現市價已有22萬，故其未簽委託書，當時是說土地每坪賣18萬元，在94年12月23日以後有談到土地及房屋一起賣，但沒有結論（見原審重訴卷第137至138頁背面）；再由被上訴人提出並為上訴人所不爭執，由陳金德、上訴人李瑞崑並代理李忠良、李忠田簽名之土地出售委託書（見原審重訴卷第41頁），其等委託蔡明堂出售系爭823號土地期間自94年12月23日起至96年月15日止，而蔡明堂為被上訴人之監察人並為被上訴人法定代理人賴美足之配偶，堪認兩造於系爭租約屆至之際，共有人間討論出售系爭土地之情事時，已論及系爭建物及地上物與系爭土地一起出賣或以金錢補償等情，上訴人李瑞崑等出租人並為系爭土地之共有人，足認上訴人李瑞崑等出租人應有同意系爭建物及地上物於系爭土地委託出售期間暫緩拆除。系爭土地於96年1月15日委託期間屆滿後，仍未完成出賣，乃兩造所不爭，上訴人李瑞崑等出租人固因委託蔡明堂出售系爭土地，而同意暫時毋庸將系爭建物及地上物拆除，惟核上訴人李瑞崑等出租人並無免除被上訴人在委託期間經過後，應將系爭建物及地上物拆除，將系爭土地返還上訴人義務之意，被上訴人仍應履行拆除地上物返還土地之義務，然被上訴人所有之系爭建物及地上物現仍坐落在系爭土地上，被上訴人已違反系爭租約第4條第3項所約定遷空地上物及交還土地之約定。
(二)被上訴人雖抗辯伊於95年1月1日已將系爭土地點交與系爭土地共有人之一蔡明堂，已生將系爭土地交付上訴人之效力云云，惟查：
1、證人蔡明堂固證稱：被上訴人於95年1月5日將系爭土地連同系爭建物及地上物點交與伊（見原審重訴字卷第124頁及本院重上更字卷第87頁），但蔡明堂受領該土地點交係因受委託出售土地，亦為證人蔡明堂所證述（見原審卷第124頁），蔡明堂並非代表上訴人李瑞崑等出租人受領被上訴人返還系爭土地，且蔡明堂雖為系爭租約之出租人及系爭823地號土地之共有人之一，但其亦為被上訴人之監察人及被上訴人法定代理人之配偶；林益田復於96年5月間係向蔡明堂表示要補貼系爭建物及地上物計1,000萬元，且系爭建物及地上物之鑰匙迄仍由蔡明堂保有，上訴人李瑞崑等出租人並不能使用系爭建物及地上物，已如前述，可見對上訴人李瑞崑等出租人而言，蔡明堂實係立於代表被上訴人之地位，尤難以被上訴人將系爭土地交付蔡明堂即認係返還上訴人。被上訴人復未證明蔡明堂獲其他出租人授權代理點交系爭土地，則被上訴人雖已將系爭土地及建物、地上物交付蔡明堂，仍不能認已履行返還租賃物予出租人之義務。至於被上訴人在其占有系爭土地期間將土地交由蔡明堂出售，係屬被上訴人與蔡明堂間之另一問題。
2、另證人林益田雖證稱：伊於97年7月間有去找仲介賣系爭土地及建物、地上物（見原審卷第137頁背面至第138頁），並證稱伊於96年5月間有去找蔡明堂就地上物補貼1,000萬元，但證人林益田亦證稱：此係伊個人意見（見原審重訴字卷第137頁背面）等語，仍不能認為上訴人李瑞崑等出租人已同意系爭建物及地上物得繼續占用系爭土地。
3、又被上訴人抗辯其已將系爭建物及地上物之拆除執照交付蔡明堂，上訴人即可自行決定系爭建物及地上物之處理方式云云，然查，被上訴人依系爭租約所負義務應將系爭建物及地上物遷空將系爭土地返還上訴人，已如前述，非僅交付拆除執照即可，被上訴人取得拆除執照係為配合遷空，此觀系爭租約第7條第4項約定即明（見原審卷第35頁），則縱被上訴人已將拆除執照交付，仍不能認為被上訴人已將系爭建物及地上物拆除並交還系爭土地；況且，被上訴人亦不能舉證證明其將拆除執照交付蔡明堂即生交付上訴人李瑞崑等出租人之效力，尤難以該拆除執照認定被上訴人已履行遷空系爭建物及地上物交還系爭土地之義務。
4、被上訴人復抗辯蔡明堂本得依民法第767條及第821條規定請求被上訴人遷讓返還系爭土地，其將系爭土地交付蔡明堂即生交付上訴人李瑞崑等出租人之效力云云，然查，蔡明堂若以其為系爭823地號土地之共有人之一，依民法第767條及第821條規定請求被上訴人遷讓交還系爭土地，需為全體共有人之利益為之，此觀民法第821條但書規定：「但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」即明，自非可依該規定推認將系爭土地交付蔡明堂，即生交付上訴人李瑞崑等出租人之效力。
5、又被上訴人將系爭建物及地上物交付蔡明堂，既不生將系爭土地返還上訴人李瑞崑等出租人之效力，且被上訴人迄未拆除建物返還土地，自屬違反系爭租約第4條第3項所約定租期屆滿（嗣經上訴人李瑞崑等出租人同意展延至96年1月15日委託出售系爭土地期間屆至），被上訴人應將系爭土地上之系爭建物及地上物遷空，將該土地交還上訴人李瑞崑等承租人之約定，是上訴人提起本件訴訟主張被上訴人違約，自無違反誠信原則或有權利濫用之情事。
（三）被上訴人應給付上訴人如附表A、B項所載之違約金：
1、查系爭租約第6條第2項約定：「乙方（被上訴人）於…租約屆滿，不交還土地或遷空地上物，自…租約屆滿之日起，乙方應支付租金三倍計算之違約金與甲方（上訴人）至交還土地、遷空地上物清楚之日止。」（見原審重訴字卷第35頁），查被上訴人在委託蔡明堂期間經過後即96年1月16日起仍應將系爭建物及地上物遷空返還系爭土地與上訴人，已如前述，則上訴人李瑞崑等出租人自不因系爭土地委託出售延後返還期限，而有免除被上訴人在委託期間經過後未依約返還應依系爭租約第6條第2項應負違約責任之意，被上訴人既有上開違約情事，上訴人自得依系爭租約第6條第2項約定請求被上訴人給付自96年1月16日起未依約遷讓返還系爭土地之違約金。又上訴人依系爭租約第6條第2項約定請求之違約金債權，係屬可分之金錢債權，則上訴人主張按其所有權應有部分計算此違約金之金額（見本院重上更字卷第71至72頁），為屬可取。
2、又系爭租約第6條第2項約定性質，應係為確保被上訴人能依約履行遷空返還系爭土地之義務所為被上訴人不履行債務時應支付金錢之違約金約定。再依民法第250條第2項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額」，而依系爭租約第6條第2項約定，並不能認為兩造約定債務人於債務不履行時除支付該違約金外，尚應負其他債務不履行責任，則其性質應屬賠償額預定性違約金。再依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，故法院得依兩造提出之事證資料，斟酌社會一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害，並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷當事人約定之違約金是否過高。
3、查上訴人李瑞崑等出租人因系爭土地委託蔡明堂出售，而同意將返還期限延後至96年1月15日，已如前述，迄96年1月16日委託期間屆至後，系爭建物及地上物之大門鑰匙仍由蔡明堂保有，但並無人實際使用收益系爭土地、及其上之建物、地上物，有證人蔡明堂之證言為證（見本院重上更字卷第87頁至背面），則對被上訴人而言，因其原應於96年1月15日以前交還系爭土地已不能對該土地使用收益，自不因系爭土地現是否閒置致其權益受到損害；但對上訴人而言，自受有不能如期在96年1月16日委託出售之期間經過後取得系爭土地使用收益之損害，僅以系爭租約約定租金計算每月即達43萬2,000元，更遑論被上訴人亦自陳系爭土地因各項公共建設交易價值年年上漲等情（見本院重上更字卷第128頁），應可認上訴人若取回系爭土地每月可得之利益應更勝於系爭租約約定之租金43萬2,000元。至證人蔡明堂固證稱共有人間就系爭土地無清理計畫（見本院重上更字卷第87頁至背面），然以此仍不能否認上訴人在被上訴人遷空返還系爭土地後，上訴人即得享有占用系爭土地之利益。再審酌系爭建物及地上物在96年1月16日以後是否拆除，共有人間本有不同意見，蔡明堂及蔡明全認為不應拆除，但上訴人則認為應該拆除返還，有證人蔡明堂證言及兩造不爭執形式真正之蔡明全102年2月存證信函為證（見本院重上更字卷第77至80頁、第87頁），而蔡明堂為被上訴人之監察人，並為法定代理人之配偶，蔡明全則為蔡明堂之兄弟，為兩造所不爭執（見本院重上字卷第85頁）；又依系爭租約第6條第2項約定被上訴人應給付之違約金係租金3倍，則本院認為上訴人請求按每月租金之2倍即86萬4,000元（43萬2,000×2=86萬4,000）計算違約金，尚屬允當。被上訴人抗辯應將上訴人之違約金請求酌減至零，尚無可取。
4、又查，上訴人主張李瑞崑於94年1月簽立系爭租約時，所有系爭823地號土地所有權應有部分882/10000，嗣於97年7月22日移轉所有權應有部分250/10000與原審原告李忠田，再於101年1月16日移轉316/10000與訴外人李精華，又於101年12月12日移轉108/10000與賴查某，復於102年1月18日移轉106/10000與訴外人李宏明，剩餘所有權應有部分102/10000；上訴人宋紅柑所有系爭823地號土地所有權應有部分1119/10000，所有系爭841地號土地所有權應有部分66/74，上訴人陳金發所有系爭823地號土地所有權應有部分203/10000，上訴人陳鄭素清所有系爭823地號土地所有權應有部分2949/10000，所有系爭841地號土地所有權應有部分8/74，上訴人李建顯、李建奉及李秀貞之被繼承人李建良於94年1月訂定系爭租約時所有系爭823地號土地所有權應有部分1015/10000，於97年7月22日移轉382/10000與原審原告李忠田，再於98年間由上訴人李建顯、李建奉及李秀貞繼承，上訴人李建顯於98年12月17日移轉所有權應有部分1084/1000與訴外人李桂枝後，剩餘所有權應有部分3078/100000，李建奉於98年12年17日移轉系爭823地號土地所有權應有部分1084/10000與訴外人黃秀春，剩餘所有權應有部分為零，上訴人李秀貞於98年12月17日移轉系爭823地號土地所有權應有部分1084/10000與訴外人李元順，剩餘所有權應有部分為零，則依上開所有權應有部分比例，以每月租金2倍計86萬4,000元（每月租金43萬2,000×2＝86萬4,000）計算被上訴人自96年1月16日起至97年10月31日止，及自97年11月1日起至102年4月17日止之違約金分別如附表A項及B項所示，為兩造所不爭執（見本院重上更字卷第85至85-5頁、第103頁、第114至116頁），自屬可取。上訴人就如附表A項所示之違約金並請求自起訴狀繕本送達翌日即97年11月20日（見原審重訴字卷第11頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬可取。
5、又上訴人依系爭租約第6條第2項及第3項請求被上訴人給付違約金，其性質上為重疊合併，本院既認上訴人依系爭租約第6條第2項約定請求為有理由，即不必再就上訴人依系爭租約第6條第3項約定部分為審判。附此敘明。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約第6條第2項規定，請求被上訴人應給付如附表A項及B項之金額，及其中A項部分自97年11月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行宣告。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認與本件判決之論斷不生影響，爰不一一論駁。
八、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲法 官 黃書苑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
書記官 陳珮茹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。