臺灣高等法院民事判決 102年度重上更㈠字第23號上 訴 人 吳雪惠即吳黃罔市之承受訴訟人
吳國華即吳黃罔市之承受訴訟人吳國泰即吳黃罔市之承受訴訟人兼 共 同訴訟代理人 吳秀蘭即吳黃罔市之承受訴訟人上 一 人訴訟代理人暨複代理人 紀鎮南律師被 上訴人 郭天賜
郭錦清郭素珍郭宜信郭游阿免共 同訴訟代理人 黃憲男律師被 上訴人 吳佑
郭致宏郭永隆郭雲琴郭珠子上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國100年2月11日臺灣宜蘭地方法院99年度重訴字第35號第一審判決提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於103年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴、郭珠子均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依上訴人之聲請，該部分由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號地目建土地（下稱系爭土地）為伊等所共有，原由伊等被繼承人吳阿泉因毗連同段15、16地號土地（下稱15、16地號土地）以耕地三七五租約出租予被上訴人之祖父郭金坤，一併出租於郭金坤作為曬穀之用，且未定有租賃期限。郭金坤於民國65年間過世，前揭15地號土地之耕地租賃由郭金坤之子郭水連承繼，16地號土地之耕地租賃由另子郭水同承繼，並分別辦理三七五耕地租約變更登記，系爭土地之租賃關係則由郭金坤之全體繼承人承受之。伊等因欲將系爭土地收回他用，遂分別於99年2月25日、6月21日、8月9日及9月2日發函向被上訴人為終止系爭土地租賃契約之意思表示，被上訴人即應將系爭土地回復原狀並返還與伊等，惟迄未為之，爰依民法第455條、第767條規定，求為命郭天賜等5人應共同將系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）編號A部分所示108.14平方公尺、編號B部分所示30.48平方公尺及編號C部分所示107.97平方公尺均1層RC加強磚造平房地上物拆除，暨被上訴人共同將系爭土地返還予伊等之判決（原審為上訴人敗訴之判決），並對原判決聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免應共同將系爭土地上如附圖編號A部分所示108.14平方公尺1層RC加強磚造平房、編號B部分所示30.48平方公尺1層RC加強磚造平房及編號C部分所示107.97平方公尺1層磚造平房地上物拆除。㈢被上訴人應共同將系爭土地返還予上訴人。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人部分：㈠郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免則以：系爭土
地係吳阿泉出租予郭金坤供建屋居住使用，於68年間郭水連之子郭錦清欲在系爭土地上增建房屋時，已獲吳阿泉同意，並出具土地使用同意書，迄吳阿泉85年間死亡，均未有任何反對之表示。上訴人僅以欲作他用之故，即主張收回，有違土地法第103條規定。又系爭土地係按年給付租金，上訴人僅於1個月前通知伊等終止租約，亦於法不符，且上訴人所為之催告及終止表示，是否已送達伊等全體，並未證明，尚不生終止之效力等語，資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如為不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈡被上訴人郭珠子未於言詞辯論期日到場，於準備程序期陳述
略為：伊自懂事時起即住○○村○○路00號，原本為茅草房屋，壞掉後修理續住。老闆吳阿泉人很好，常來關心，表示房屋壞掉要修理好，小孩不要淋到雨等語置辯。
㈢被上訴人吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何明或陳述。
四、兩造不爭執之事實㈠系爭土地、15、16地號土地原係上訴人之被繼承人吳阿泉所有，吳阿泉於85年間死亡後，由上訴人繼承。
㈡吳阿泉於38年之前將地目為「田」之15、16地號土地出租予
被上訴人之袓父郭金坤，並定有耕地三七五租約。嗣郭金坤於65年11月間死亡，15地號土地之三七五租約以郭金坤之子郭水連名義辦理租約變更，16地號土地之三七五租約則由郭金坤之子郭水同名義辦理租約變更。郭水連於90年5月間死亡，15地號土地之三七五租約以郭水連之子郭天賜名義辦理租約變更。
㈢上訴人曾於96年11月間訴請確認其與被上訴人郭天賜間，就
15地號土地之租佃關係不存在，經原法院96年度訴字第319號、本院98年度上字第310號民事判決，確認上訴人與被上訴人郭天賜間就15地號土地之租佃關係不存在確定。
㈣上訴人曾於96年11月間訴請確認其與被上訴人吳佑（即郭水
同配偶）間，就16地號土地之租佃關係不存在，經原法院96年度訴字第320號、本院97年度上字第548號、最高法院98年度台上字第318號民事判決，確認上訴人與被上訴人吳佑間就16地號土地之租佃關係不存在確定。
㈤吳阿泉與郭金坤間就地目為「建」之系爭土地另有未定期限
之租賃關係，嗣吳阿泉、郭金坤死亡後，該租賃關係各由其繼承人即兩造繼承之。
㈥坐落系爭土地上如附圖所示A（108.14平方公尺）、B（30.4
8平方公尺）、C（107.97平方公尺）部分建物，門牌號碼○○○鄉○○路○段○○○號（下稱系爭房屋），係被上訴人郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免共有。
並有土地登記謄本、臺灣省臺北縣私有耕地租約、本院98年度上字第310號判決等件影本在卷可稽（原審補字卷第10至24頁），並經原審勘驗及囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量坐落系爭土地上房屋使用系爭土地面積，有勘驗筆錄、照片及宜蘭縣宜蘭地政事務所99年10月20日宜地02字第0990011910號函檢附土地複丈成果圖可憑（原審卷1第181至187、217、218頁），自堪信為真實。
五、上訴人主張其欲將系爭土地收回他用，並已向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，被上訴人應將系爭土地回復原狀返還予伊等語。被上訴人則辯稱系爭土地係吳阿泉出租予郭金坤供建屋居住使用，上訴人僅以欲作他用之故，即主張收回，有違土地法第103條規定等語。是本件應審酌為，兩造間就系爭土地之租賃關係為何？上訴人所為終止租約之意思表示是否合法？以下分述之。
六、兩造間就系爭土地之租賃關係為何？㈠上訴人主張吳阿泉之祖父吳木、父親吳阿連均為自耕農，於
吳阿泉繼承15、16地號土地前，該土地均由吳阿連、吳木自行耕作，因耕作需要乃在系爭土地上蓋有茅草屋之簡便農舍，吳阿泉於34年間將15、16地號2筆農地及系爭土地出租予郭金坤時，亦將系爭土地上之農舍一併交付郭金坤使用，兩造間就系爭土地非租地建屋之租賃契約關係等語。被上訴人則辯稱上訴人之曾祖父、祖父、父親等於大正9年、大正11年、明治7年，各因買賣、繼承取得系爭土地與15、16地號土地所有權，伊等家族即已先建屋持續居住於系爭土地上，兩造間就系爭土地之租賃非一般之土地租賃關係，而係租地建屋關係等語。
㈡查宜蘭縣政府64年就系爭房屋稅籍調查時，房屋之主體構造
樑柱為鋼筋石磚造及磚造，主牆為RC防水、針葉木、平頂造、板蓋茅草，外型造作之外牆面為鋼筋水泥、竹編，內部裝飾之隔牆內牆面為水泥、土面，有宜蘭縣政府地方稅務局99年10月12日宜稅財字第09900314616號函檢附之房屋稅籍登記表在卷可稽（原審卷1第214、215頁）；證人陳錦坤及陳萬村亦於原審證稱渠等就郭金坤原有54年以前即存在之房屋為整修，該屋原為草屋，即屋頂係茅草，牆壁係竹片摻土槷作的，渠等將屋頂換成屋瓦，牆壁以磚頭砌成，與建物現況不同等語（原審卷2第4、6、9頁），堪認在64年以前，系爭土地存在屋頂係茅草之房屋。
㈢系爭土地之前身為○○鄉○○000地號土地，15地號土地之
前身為○○鄉○○000之0地號土地，16地號土地之前身為○○鄉○○000地號土地，日據時期大正9年以前為訴外人吳阿文所有，上訴人之曾祖父吳木於大正9年12月24日，向前手吳阿文購買上開3筆土地，取得所有權，上訴人之祖父吳阿連於大正11年10月19日因繼承取得上開土地所有權，上訴人之父吳阿泉於昭和7年8月31日因繼承取得上開土地所有權等事實，為兩造所不爭執，並有宜蘭縣土地登記總簿3份可稽（本院卷1第57至70頁）。次依上開土地登記總簿資料，在大正9年12月24日以前，系爭土地為吳阿文所有，地目為「田」，大正9年12月24日所有權移轉予吳木後，地目變更為「建物敷地」（本院卷1第59頁、卷2第27頁），系爭土地目前之地目仍然為「建」，此有土地登記謄本可憑（原審補字卷第13、14頁）。而15、16地號土地，自大正9年12月24日移轉予吳木起迄今，地目均為「田」，此亦有土地登記總簿資料及土地登記謄本可稽（本院卷1第41、46、81至85頁、卷2第38、47頁）。按地目等則係日據時期為課徵土地稅賦，依土地使用現況所銓定，此為內政部89年9月13日台（89）內地字第8912506號及90年7月24日台（內）內地字第9010944號函所闡釋，系爭土地於大正9年12月24日辦理土地所有權移轉予吳木後，地目由「田」變更為「建物敷地」，堪認系爭土地當時使用狀況已有改變。
㈣再依吳阿泉為申報人之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書○
○字第189號「土地之部」欄「土地標示」記載「原地名，台北宜蘭郡○○庄○○000地號，敷地」、「新地名，台北縣宜蘭區○○鄉○○000，敷地」，「現在承租人姓名郭金坤」、「住所台北縣宜蘭區0000000」，「權利關係」欄記載「所有權人姓名吳阿泉」；「定著物之部」欄記載「佔地面積三十六坪，形式材料平屋茅葺，完成日期為三十四年六月，現在用途田寮，現在承租人姓名郭金坤」，證明人為美間村長訴外人吳金樹，收件日期為35年7月23日，有宜蘭縣宜蘭地政事務所102年6月20日宜地壹字第1020006753號函檢○○○鄉○○段000、000、000地號土地臺灣土地關係人繳驗憑證申報書可稽（本院卷2第24頁），是依此臺灣土地關係人繳驗憑證申報書之記載，吳阿泉於35年7月23日向宜蘭地政事務所申報其將系爭土地連同其上平屋茅葺之房屋，出租予郭金坤。就上開申報書，被上訴人辯稱申報書為申報人自行製作，屬私文書，上訴人應負舉證證明真正之責任，且申報書上之證明人吳金樹與申報人吳阿泉之住所相同，又同姓吳，顯係一家人，其證明之可信性令人質疑；又定著物之權利非僅有承租乙項，申報書並無他項欄位可供勾選，其瑕疵明顯可見等語。
㈤然兩造就吳阿泉與郭金坤間就地目為「建」之系爭土地有未
定期限之租賃關係一節，並不爭執；惟就何種租賃關係，上訴主張係一般租賃關係，被上訴人則辯稱係租地建屋關係。按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。是被上訴人應就租地建屋關係負舉證責任。查：
⒈被上訴人辯稱郭金坤為被上訴人郭錦清之祖父，郭金坤為
郭兩旺次男，郭兩旺之戶籍地，於明治40年（即民國前5年），係在台北州宜蘭郡○○庄○○000番地，郭金坤之戶籍於昭和11年轉出上址，於昭和16年又轉入居住。郭金坤與妻郭游罔市、長子郭水連、長媳即被上訴人郭游阿免、次子郭水同、三女即被上訴人郭珠子之戶籍，於35年10月間設於「台灣省台北縣壯圍鄉○○村○○鄰○○○○00號」，即系爭土地上房屋門牌號碼宜蘭縣○○○○路○段000號，被上訴人家族累世逾百年居住之地點同一，均在系爭土地上等語，並提出戶籍登記申請書為證。
⒉郭兩旺於明治40年5月20日轉住「台北州宜蘭郡○○庄○
○000番地」，郭金坤於昭和11年3月4日分家轉至「台北州宜蘭郡○○庄○○000番地」，昭和16年4月6日再轉籍「台北州宜蘭郡○○庄○○000番地」，有郭兩旺、郭金坤日據時期戶口調查簿資料可稽（原審卷1第148、149頁）。再依郭金坤35年10月1日戶籍登記申請書記載，郭金坤與妻郭游罔市、長子郭水連、長媳即被上訴人郭游阿免、次子郭水同、三女即被上訴人郭珠子，共計6人設籍於「台灣省台北縣壯圍鄉○○村○○鄰○○○○○○號」（本院卷1第216、217頁，本院卷3第78、79、167頁），且依宜蘭縣壯圍鄉戶政事務所103年4月23日壯鄉戶字第1030000768號函，上開戶籍登記申請書係光復後初次設籍之申請資料，有上開函件可稽（本院卷3第77頁）。
⒊郭金坤於光復後35年初設籍之○○鄉○○村0鄰0戶00號，
67年3月1日行政區域調整為○○村0鄰○○路00號，43年5月1日整編為○○村0鄰○○路00號，又於93年8月8日整編為○○村0鄰○○路○段000號，此亦有宜蘭縣壯圍鄉戶政事務所100年10月24日壯鄉戶字第1000051471號函可稽（本院更審前卷2第130頁）。
⒋故依上開日據時期戶口調查簿資料、戶籍登記申請書等資
料固可認定郭金坤於光復後35年10月1日申請設籍並居住於系爭土地上現整編門牌號○○路○段000號之房屋，惟尚無從認定該房屋權利之歸屬，及郭金坤與吳阿泉間租賃契約之性質是否為租地建屋。
⒌被上訴人復稱日據時期之戶籍地址與土地地號合一相同，
明治40年郭兩旺之戶籍地台北州宜蘭郡○○庄○○000番地，即與系爭14地號土地毗鄰之16地號土地前身，惟000番地於大正9年12月24日移轉所有權予吳木時，其地目仍為田，顯然郭兩旺於明治40年時設籍居住之房屋確實位置應係在宜蘭郡○○庄○○000番地即系爭土地之前身，而非在宜蘭郡○○庄○○000番地上，而因系爭土地前身於大正9年移轉時始發現，故將系爭土地前身為地目變更而已等語。依前開郭兩旺、郭金坤日據時期戶口調查簿資料所示，郭兩旺於明治40年5月20日轉住「台北州宜蘭郡○○庄○○000番地」，郭金坤於昭和11年3月4日分家轉至「台北州宜蘭郡○○庄○○000番地」，昭和16年4月6日再轉籍「台北州宜蘭郡○○庄○○000番地」。然地目等則雖係日據時期為課徵土地稅賦，000番地（即現16地號）之地目雖為田，但不能排除其上有如農舍等建物之可能，且日據時期之戶口調查資料仍屬公文書，應推定為真正，在別無證據證明其記載錯誤之情形下，尚無從因000番地於大正9年之地目仍為田，即推論郭兩旺於明治40年設籍居住之房屋，係位於地目為「建物敷地」之000番地即系爭土地上，並進而推論因被上訴人累世逾百年建屋居住於系爭土地，郭金坤與吳阿泉間租賃契約之租地建屋契約。
㈥前開吳阿泉35年7月23日之臺灣省土地關係人繳驗憑證第189
號申報書，係因臺灣省行政長官公署35年4月5日公告「所有土地權人應依限向所在地土地整理處申報登記，期間自同年4月21日起至5月20日止」，惟為加強地籍整理，行政院及臺灣省行政長官公署分別於35年、36年間頒布「臺灣地籍釐整辦法」及「臺灣省土地權利憑證及換發權利書狀辦法」等2種函令，作為光復後地籍整理之依據，故35年11年依政院長官公署頒佈設立宜蘭地政事務所，隸屬臺北縣管轄，受理土地之申報，此有上訴人提出之宜蘭縣宜蘭地政事務所102年10月7日宜地壹字第1020010749號函、臺灣地籍釐整辦法、臺灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法等件可稽（本院卷2第165、229至233頁）。雖被上訴人指摘申報書收件日期為35年7月23日，已逾前開臺灣省行政長官公署公告土地權人申報登記期間；然該申報既無逾期失權之規定，吳阿泉雖逾公告之申報期間，宜蘭地政事務所亦已受理，自生申報之效力。至臺灣地籍釐整辦法、臺灣省土地權利憑證及換發權利書狀辦法，應係就地籍整理予以法制化之地位，雖頒佈時間分別為35年、36年，要不影響依臺灣省行政長官公署35年4月5日公告所為土地權利申報之效力。被上訴人以吳阿泉申報日期在臺灣省行政長官公署公告申報期間之後，在至臺灣地籍釐整辦法、臺灣省土地權利憑證及換發權利書狀辦法頒佈之前，否認吳阿泉35年7月23日之臺灣省土地關係人繳驗憑證第189號申報書之真正，尚無可採。
㈦被上訴人雖又以申報書上之證明人吳金樹與申報人吳阿泉之
住所相同，又同姓吳，顯係一家人，其證明之可信性令人質疑；且申報書定著物之權利非僅有承租乙項，申報書並無他項欄位可供勾選等情，質疑申報書內容之真實性。查吳阿泉以35年7月23日臺灣省土地關係人繳驗憑證第189號申報書，向宜蘭地政事務所申報土地權利，業經該所受理，並經訴外人游阿樹核對憑證（本院卷2第24、25頁），其形式真正自堪認定。上訴人並主張吳阿泉與吳金樹二人，均係坐落○○鄉○○000地號土地共有人，吳金樹在上開土地上有本國式土角造平房為住家，其任○○鄉○○村長，居住在系爭土地附近，對於吳阿泉所有系爭土地及其定著茅草屋乙間，及15、16地號土地之使用狀況知之甚詳，其在前開第189號申報書上蓋章證明，自屬信而有徵等語，並提出土地登記謄本、建築改良物登記簿等件為證（本院卷2第182、183、234至237頁），是因吳阿泉與吳金樹均為○○鄉○○000地號土地之共有人，此為第189號申報書上渠等二人住所之記載均相同之故。
㈧本件爭執之租賃關係係在臺灣光復之前，鑑於年代久遠，兩
造證明各自主張或抗辯之事實，或證明所提出私文書之真正，顯有困難。被上訴人所舉之證據，既不能證明郭金坤或其先祖在系爭土地興建房屋居住，郭金坤與吳阿泉間租賃契約之租地建屋契約；上訴人則舉出宜蘭縣政府地方稅務局99年10月12日宜稅財字第0990034616號函檢附之房屋稅籍登記表、吳阿泉35年7月23日之臺灣省土地關係人繳驗憑證第189號申報書及證人陳錦坤、陳萬村，證明吳阿泉出租系爭土地予郭金坤時，其上有一茅草房屋，則本院綜合全辯論意旨及調查證據之結果，並依優勢證據之原則，自堪認系爭土地上之茅草房屋為吳阿泉所有，於34年6月建築完成，上訴人主張吳阿泉出租系爭土地時，亦將系爭土地上之房屋一併交付郭金坤使用，吳阿泉與郭金坤間就系爭土地非租地建屋之租賃契約關係等語，即為可取。被上訴人辯稱渠等間就系爭土地為租地建屋契約，即非可採。嗣郭金坤於65年11月3日死亡，有戶籍謄本可稽（原審卷1第50頁），依法租賃關係即由其繼承人繼承。
㈨再依現有資料，系爭房屋面積變動情形如下：
⒈吳阿泉35年7月23日之臺灣省土地關係人繳驗憑證第189號
申報書記載房屋為平屋茅葺，面積36坪，換算為119平方公尺（本院卷2第24頁）。
⒉54年房屋稅籍證明書記載房屋為加強磚造、磚石造，面積
分別為27.1平方公尺、67.1平方公尺，總計94.2平方公尺（原審卷1第52頁）。
⒊依房屋現值核計表，61年及64年登記之房屋構造為「加磚
」、「磚」，面積為8.24坪及20.25坪，總計28.49坪，換算為94.18平方公尺（原審卷1第215、216頁）。
⒋被上訴人郭錦清於69年1月29日申請核發未實施建築管理
地區建築物證明，所提出之建築物配置圖，載明房屋面積為96.53平方公尺（原審卷1第178頁）。
⒌原審99年9月28日勘驗系爭土地，囑託宜蘭縣宜蘭地政事
務所測量後，系爭房屋包含如附圖所示A（108.14平方公尺）、B（30.48平方公尺）、C（107.97平方公尺）部分建物，合計面積246.59平方公尺（原審卷1第217、218頁）。
㈩由上開說明可知，系爭房屋嗣經整修，構造、面積已與最初之平屋茅葺不同。被上訴人辯稱：
⒈附圖編號B部分面積30.48平方公尺，依原審勘驗筆錄為平
頂房屋，係於49、50年歐珀颱風侵台，摧毀舊屋後接受鋼筋、磚石之援助所建，其面積30.48平方公尺亦與64年房屋現值核計表測繪系爭房屋，有一長6.9公尺，寬3.95公尺，面積27.255平方公尺建物（原審卷1第215頁背面），及房屋稅籍證明書所載卡序AO面積27.1平方公尺之建物，面積相近，房屋稅起課年月為54年1月，亦與建造時間相符。
⒉附圖編號C部分107.97平方公尺，依原審勘驗筆錄為尖（
雙斜）屋頂房屋。64年房屋現值核計表測繪系爭房屋，有一寬6.9公尺，長9.7公尺，面積66.93平方公尺，標示欄下記載「針叶木、板蓋芧草、竹編、土面」之建物（原審卷1第215頁背面），係郭金坤於歐珀颱風後與附圖B部分建物同時所建，因補助物資有限，故構造有別，亦是房屋稅籍證明書所載卡序BO面積67.1平方公尺部分。68年間因被上訴人郭錦清欲結婚，乃將上開板蓋茅草房屋拆除，委請陳萬村、陳錦坤等人重建為較主屋低之單斜頂側屋（居住及放置雜物用），於92年間又經改建與主屋同高，且同為尖（雙斜）屋頂。
⒊附圖編號A部分108.14平方公尺，依原審勘驗筆錄為平頂
之房屋，該部分位置，原來有於B部分屋旁之單斜側屋（供廚房、飯廳用）及豬舍，於92年間拆除改建如今之現狀。
被上訴人郭錦清於69年1月29日為系爭房屋接水、接電，向
壯圍鄉公所申請發給建築物基地座落於未實施建築管理地之證明時，曾提出吳阿泉所出具，日期為68年6月15日之土地使用同意書，此有宜蘭縣壯圍鄉公所99年9月23日壯鄉工字第0990011155號函（原審卷1第174至180頁），及宜蘭縣壯圍鄉公所100年6月30日壯鄉工字第1000007443號函檢送69年2月6日壯鄉建字第658號未實施築管理地區建築物證明書案全卷（本院更審前卷1第162至174頁）可稽。上開土地使用同意書內容為「茲有郭錦清等人擬在下列土地建築磚石造建築物乙棟業經吳阿泉等人完全同意郭錦清為申請建造執照等特立此同意書為憑」，下書吳阿泉姓名、住址及身分證字號，並蓋有吳阿泉印文（原審卷1第177頁），上訴人則否認土地使用同意書之真正。而上開土地使用同意書，經送法務部調查局鑑定結果，因供參之筆跡數量不足，無法鑑定土地使用同意書上之筆跡，與61年12月19日吳阿泉印鑑登記申請書、印鑑證明申請書、61年4月18日吳阿泉台灣省教育工作人員基本資料表上之筆跡、及委託書上吳阿泉之簽名是否相同；另土地使用同意書上吳阿泉之印文，經鑑定結果，與61年12月19日吳阿泉印鑑登記申請書、印鑑證明申請書（本院更審前卷1第155、156頁）、61年4月18日吳阿泉台灣省教育工作人員基本資料表（原審卷1第24頁）、及委託書（本院更審前卷2第21、50頁）上吳阿泉之印文均不相同，有法務部調查局100年10月3日調科貳字第10000529190號鑑定書在卷可稽（本院更審前卷2第97至106頁）。
被上訴人既於69年1月29日，檢附建築物配置圖、完工照片
等，向壯圍鄉公所申請發給建築物基地坐落於未實施建築管理地區之證明，俾利接水接電，有宜蘭縣壯圍鄉公所檢送之申請書在卷可稽（見原審卷一第176頁），則被上訴人辯稱郭金坤之繼承人於68年間曾將系爭房屋之一部分拆除重建，堪可認定。而被上訴人當時委請重建附圖C部分之證人陳錦坤於原審證稱：伊有與父親陳萬村去翻修房子，伊等負責土木的部分，伊不認識吳阿泉，吳阿泉有無到現場伊不知道，翻修之前房屋屋頂是茅草，牆壁是竹摻土去作的，翻修後屋換成屋瓦的，牆壁就用磚頭砌成，原審卷1第185頁照片中C、B部分的外觀和當初一樣，只有屋頂有修繕過，翻修完成後之狀況如原審卷1第177頁等語（原審卷1第5至6頁）。又被上訴人郭錦清曾請伊去幫忙蓋房子，伊負責版模，這大約是3、40年前的事了，伊認識吳阿泉，高高、瘦瘦的，戴眼鏡，也是同村的人，吳阿泉和郭金坤的關係是吳阿泉的田給郭金坤使用，郭錦清房子的基地也是吳阿泉的，吳阿泉知道郭錦清翻修房子的事，他有來看，颱風過後房子都壞掉了，印象中吳阿泉來過1、2次，在伊翻修房子前，該處就已經有房子，被上訴人他們在吳阿泉的田耕作，就在那裡蓋房子，一開始就住在那裡，颱風來了，房子有毀損，就必須修繕，翻修後房屋狀況如原審卷一第177頁背面照片，原審卷1第185頁照片就是在既有的範圍上有再增修，伊翻修時吳阿泉自己有到現場，吳阿泉沒有說不能翻修等語，亦業證人陳萬村結證在卷（原審卷2第7至11頁），並當庭就上訴人提示之照片中，正確指認吳阿泉無誤（原審卷2第10頁），是依證人所言被上訴人郭錦清該次翻修為吳阿泉所明知，且未為反對之表示。
上訴人雖又主張證人陳萬村、陳錦坤父子係於63年11月9日
葛樂禮颱風之後，64年3月14日入伍前受僱於被上訴人郭錦清於系爭土地上原有茅草屋進行整修，與被上訴人郭錦清所稱68年之施工時間相隔4年，吳阿泉身為地主縱曾到場關切災後情形，亦屬人情之常，不可據此認吳阿泉有同意承租人於系爭土地興建房屋等語。查證人陳錦坤係於64年3月14日入伍，67年3月13日退伍，有宜蘭縣壯圍鄉公所100年10月27日壯鄉民字第1000051629號函檢附除管後備軍人資料查詢可稽（本院更審前卷2第172、173頁）；惟68年迄今已逾30年，時日不可謂不長，本難期證人就各方面細節均能記憶清淅，且證人陳錦坤已證稱不清楚其係於「當兵期間」或是「退伍後」，去翻修房屋等語（原審卷2第4頁），上訴人主張陳錦坤係於「入伍前」為被上訴人翻修房屋，核與證人之證言不符。況陳錦坤於67年3月13日退伍，則若其係於退伍之後方為被上訴人翻修房屋，則與被上訴人所稱翻修房屋之時期，即無杆格。又地主於風災後到場關切固屬人情之常，惟本件並無證據顯示被上訴人係因房屋受葛樂禮颱風破壞而進行翻修，亦無證據可認被上訴人係於葛樂禮颱風過後，隨即進行翻修，況被上訴人抗辯68年間係因被上訴人郭錦清欲結婚而將原有房屋拆除重建。則吳阿泉既知被上訴人郭錦清翻修房屋，而未制止，可認被上訴人所為未違其本意。
吳阿泉之戶籍雖於37年12月24日即遷出宜蘭縣壯圍鄉，然仍
設籍在宜蘭市，迄至78年6月19日始遷出往臺北縣板橋市，且吳阿泉自38年至61年間，任職於○○高中擔任教員，有臺灣省教育工作人員基本資料表在卷可稽（原審卷1第24頁）。又系爭土地於55年辦理農地重劃登記（原審補字卷第12頁），而依宜蘭縣政府99年9月10日府地劃字第099125036號函檢附之「宜蘭縣瑪僯農地重劃區土地分配副卡」所示，吳阿泉除系爭土地、15、16地號土地出租予郭金坤外，另有○○段659、660、661、662地號土地出租予訴外人吳清水，及○○段667地號土地出租予訴外人吳阿維，並留有○○段之63地號土地自耕（原審卷1第170至172頁）。吳阿泉為多筆土地之地主，並留有與系爭土地同屬○○段之63地號土地自用，其居住處所與系爭土地間又無交通上之障礙，證人即擔任系爭房屋所在宜蘭縣○○鄉○○村0鄰鄰長30多年之沈吉雄並證稱：「認識（吳阿泉）。他有到村裡來收租，稻子要收割時，他會來看稻子長得好不好，如果稻穀長得不好，會減一點租谷」等語（本院更審前卷2第87頁背面）。而吳阿泉於68年系爭房屋翻修後，確有到系爭土地向被上訴人郭錦清收取租谷，亦有80年、82年吳阿泉所立之領收證足稽（原審卷2第65頁），吳阿泉既按期向郭金坤收取地租，並於稻穀收割時期會到現場看稻米生長收成情形，對於系爭房屋嗣已翻修乙事，當為其所知悉。且吳阿泉並非務農，受有相當程度之教育，對其所業管之財產，長達數十年不為聞問，全然不知承租人利用土地之情形，亦與常情相違。上訴人主張吳阿泉未曾到過系爭土地，不知承租人就系爭土地之使用情形，應非可取。
被上訴人所提68年6月15日土地使用同意書上吳阿泉之筆跡
及印文，經送法務部調查局鑑定結果固如前所述。但此鑑定結果僅顯示土地使用同意書上之吳阿泉之印文，與吳阿泉印鑑登記申請書、臺灣省教育人員基本資料表、委託書上吳阿泉之印文不同；而擁有多顆印章，分別於不同場合使用，亦不違吾人生活經驗，此由吳阿泉前開印鑑登記申請書與委託書之印文，經鑑定結果，印文並不相同，即可徵之。但吳阿泉將系爭土地連同系爭房屋一併交予郭金坤使用，郭金坤於35年起並設籍居住於系爭房屋內，且依前所述，吳阿泉於風災後會關切承租人，收成期亦會親自瞭解稻米生長收成情形，顯見吳阿泉體恤承租人，租賃雙方維持良好情誼；果被上訴人郭錦清有改建房屋之需要，直接徵得吳阿泉之同意，應無困難，衡情當無甘冒行使偽造私文書刑事罪責之風險，偽造吳阿泉之簽名及印文，申請核發未實施建築管理地區建築物證明。再吳阿泉亦知68年間被上訴人郭錦清翻修房屋，已如前述，惟其並未制止，且收租不輟，可認被上訴人所為未違其本意，吳阿泉確同意被上訴人郭錦清68年間就系爭房屋之改建。
系爭土地於55年間土地重劃後，土地面積由分配前之609平
方公尺，變更為815平方公尺，有宜蘭縣政府99年9月10日府地劃字第0990125036號函，及土地登記謄本可稽（原審卷1第170頁、原審補字卷第13頁）。吳阿泉出租系爭土地予郭金坤，並連其上之系爭房屋一併交付予郭金坤，應須系爭土地整筆為利用，始達租賃之目的。雖上開土地使用同意書所載同意使用土地之面積為260平方公尺（原審卷1第177頁、本院更審前卷1第168頁），另依被上訴人郭錦清向宜蘭壯圍鄉公所申請核發未實施建築管理地區建築物證明書所檢附之建築配置圖所載，建物面積為96.53平方公尺（原審卷1第178頁、本院更審前卷1第170頁）。然系爭土地地目為建，整筆土地皆可供建築之用，而郭金坤自35年起設籍居住系爭房屋，亦利用系爭房屋以外之土地，吳阿泉如僅同意68年改建之範圍得建屋，仍無達改建之目的，應認吳阿泉於68年同意改建系爭房屋時，已與郭金坤之繼承人就系爭土地之租賃契約變更為租地建屋契約，故自斯時起，關於系爭土地之租約，應適用土地法租地建屋之相關規定。則嗣後被上訴人郭錦清92年間在於系爭土地增建附圖編號A部分建物，自仍在系爭土地租地建屋契約合意之範圍內。
上訴人雖又以系爭房屋供水、供電情形，主張系爭土地上之
房屋於65年11月3日郭金坤死亡前，均未裝錶供電，亦未申請供水，且系爭土地四周均為其他農地所包夾，生活機能極為不便，郭金坤承租系爭土地之目的非為建築房屋等語。查系爭房屋整編前之門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○號，有宜蘭縣壯圍鄉戶政事務所100年9月23日壯鄉戶字第1000051273號函在卷可稽（本院更審前卷2第84頁），又台灣電力股份有限公司宜區營業處100年11月16日D宜蘭字第10011000781號固函稱「旨述地址申請用電原始資料已逾規定保存年限（10年）業經銷燬，茲依本公司電腦查詢檔查得之資料，宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○號，係於69年5月開始裝表供電（電號：……用電戶名：郭錦清），93年9月15日地址整編……迄今，用電戶名不變，仍為郭錦清…。另查旨述地址依本公司電腦檔所載，除上述用電外，並無以郭金坤、郭水連、郭水同、郭天賜等人名義申請用電之紀錄」等語（本院更審前卷2第179頁）。台灣自來水股份有限公司第八區管理處100年11月7日台水八業字第10000079520號函固亦稱「經查郭金坤、郭水連等二人未申請供水，郭錦清於91年9月非持69年間壯圍鄉公所核發之未實施建築管理地區建築物證明書申請供水」等語（本院更審卷2第186頁）。惟申請用電之原始資料既已銷燬，且系爭土地上54年以前之房屋，又於68年間拆除重建，則68年間有無拆除原有電錶，於重建後重新申請電錶，即有不明。況房屋有無供水、供電僅影響生活上便利之程度，尚非即屬不能居住。且郭金坤與其妻子兒女全家6口，於35年間即設籍居住於系爭土地上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○鄰○○○○路○○號，已如前述，38年郭金坤與吳阿泉所簽訂之三七五耕地租賃契約書所載郭金坤之住址亦為同址（原審補字卷第15頁），迄65年11月3日死亡時仍設籍原址，並無遷徙記錄等情，有宜蘭縣壯圍鄉戶政事務所100年10月24日壯鄉戶字第1000051471號函在卷可按（本院更審前卷2第130頁），可認原○○鄉○○村0鄰0戶○○00號房屋確可供居住使用。又系爭土地雖包圍於其他農地之間，惟郭金坤既於毗鄰之15、16地號土地耕作，則其於系爭土地上蓋屋居住，於生活及工作上均稱便利，與常情並無杆格。
上訴人又以系爭土地每年租金為稻穀399台斤折合新台幣約
4,000元，低於系爭土地89年至99年間每年應納之地價稅，依經驗法則土地所有權人不可能以低於應納地價稅之金額出租供建築之用，主張吳阿泉出租系爭土地僅係供郭金坤曬穀、放置農具及休息之用等語。惟系爭14地號土地之租賃關係始於34年間，上訴人以當時約定之租金數額與89年至99年度地價稅之數額比較，主張吳阿泉出租系爭土地供郭金坤曬穀、放置農具及休息之用，尚無可取。況租金應達如何之數額方屬適當，涉及地價、土地位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素，出租人如認租額過低，自可與承租人協商或訴請調整，且租賃之目的應探求租賃雙方當時之真意，非可逕依租金之數額而為認定。
末上訴人主張依宜蘭縣政府地方稅務局103年4月23日宜稅財
字第1030006734號函（本院卷3第82頁）、103年4月24日宜稅財字第1030006742號函（本院卷2第80頁），被上訴人郭錦清、郭天賜、郭素珍、郭宜信、郭游阿免迄未依原審囑託宜蘭地政事務所測量系爭房屋使用土地面積複丈成果圖、或
68、69年間申請建築系爭房屋面積96.53平方公尺，向宜蘭縣政府地方稅務局申報房屋稅籍有關事項，顯見系爭土地之租賃為一般土地租賃關係等語。然被上訴人郭錦清有無向稅捐機關申報房屋稅籍有關事項，僅涉及稅捐機關課稅之正確性，要不影響租地建屋契約關係之存在，上訴人此部分之主張並無可取。
七、上訴人所為終止租約之意思表示是否合法？吳阿泉與郭金坤間就系爭土地之租賃契約，既因吳阿泉68年間同意就系爭房屋之改建，已與郭金坤之繼承人就系爭土地之租賃契約變更為租地建屋契約，自斯時起，關於系爭土地之租約，應適用土地法租地建屋之相關規定。按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文，上訴人並未舉證證明符合土地法第103條所定得收回建築基地之情形，則其主張終止契約請求將附圖
A、B、C部分所示建物拆除，返還系爭土地，即非有據。
八、綜上，上訴人主張兩造間就系爭土地為一般之土地租賃契約，並無可採；被上訴人辯稱係租地建屋契約，為可採信，上訴人並未舉證證明符合土地法第103條所定得收回建築基地之情形，則其主張終止契約請求被上訴人將附圖A、B、C部分所示建物拆除，返還系爭土地，即屬無據。從而，上訴人以租賃契約業經其合法終止，依民法第455條、第767條規定，請求郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免應共同將系爭土地上如附圖編號A部分所示108.14平方公尺1層RC加強磚造平房、編號B部分所示30.48平方公尺1層RC加強磚造平房及編號C部分所示107.97平方公尺1層磚造平房地上物拆除；被上訴人應共同將系爭土地返還予上訴人，並無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 潘進柳法 官 吳青蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
書記官 劉育妃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。