臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第191號上 訴 人 張有偉訴訟代理人 洪主民律師
劉秋絹律師上 一 人複 代理人 楊明哲律師上 訴 人 王淑貞訴訟代理人 郭心瑛律師
江宜蔚律師蔡朝安律師上 一 人複 代理人 邵允亮律師上列當事人間給付價金事件，兩造對於中華民國102年1月9日臺灣士林地方法院101年度訴字第462號第一審判決各自提起上訴，王淑貞並為訴之追加，本院於103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴及甲○○追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用上訴部分由兩造各自負擔，追加之訴部分訴訟費用由甲○○負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人甲○○（下稱甲○○）於原審提起反訴，係主張系爭買受之建物有瑕疵，依民法第259條第1、2款規定解除契約，及依民法第88條、第92條規定撤銷買賣之意思表示，依據民法第259條規定請求上訴人乙○○給付新臺幣（下同）398萬2610元，及其中26萬6490元自民國（下同）100年12月8日起算，其餘371萬6120元自100年12月13日起算之本息。嗣於本院審理時主張伊既已依民法第88條、第92條規定撤銷買賣之意思表示，伊亦得依同法第179條規定，請求乙○○返還已支付之買賣價金，並自受領時起計算之利息等語(見本院卷第182頁反面)。核甲○○上揭關於民法第179條規定之主張屬於訴之追加，雖屬訴訟標的法律關係之追加，但與原主張之買賣建物有瑕疵而解除契約，請求回復原狀之基礎事實同一，且卷內訴訟資料可資援用，與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、乙○○起訴主張：㈠兩造於100年11月20日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣
契約），約定甲○○以總價2750萬元買受伊所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號10樓之1房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）、同巷00號地下0層房屋（權利範圍33分之1，為停車位），及上開房屋所坐落之基地即臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號土地（權利範圍10000分之200，以上房屋、土地合稱系爭房地），價金分3期給付，第1期簽約款275萬元於簽約時給付，第2期完稅款550萬元於稅單核下3日內給付，第3期尾款1925萬元於100年12月31日交屋時給付，兩造嗣同意延展至101年2月3日交屋。
㈡甲○○業將第1期、第2期款項匯入由第三人玉山銀行進行履
約保證之專戶（下稱系爭履約保證專戶），伊亦已於100年12月16日將系爭房地所有權移轉登記與甲○○所有，並通知甲○○辦理交屋及給付尾款，詎其竟拒不辦理交屋及給付尾款。因甲○○匯入系爭履約專戶之第1、2期款已代償伊系爭房地之房屋貸款371萬6120元，故甲○○應再給付伊2378萬3880元（計算式：2750萬元–371萬6120元＝2378萬3880元）。因甲○○未依約於101年2月3日給付尾款，已構成給付遲延，依系爭買賣契約第9條第3項約定，應賠償伊每日按買賣總價（即2750萬元）萬分之3計算之違約金即8250元等情，爰依系爭買賣契約第2條、第9條第3項約定及民法第367條、第203條、第233條規定，求為命甲○○應給付伊2378萬3880元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨應自101年2月4日起至清償前項所示金額之日止，按日給付伊8250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算利息之判決。
㈢關於甲○○於原審反訴部分，伊不否認系爭房屋有地磚膨起
之瑕疵，惟兩造契約中已約定該瑕疵由甲○○自行修復，並註明於系爭買賣契約中，伊自不負瑕疵擔保責任。甲○○主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，業經臺北市土木技師公會（下逕稱土木技師公會）鑑定為防水層施作不良、地磚黏貼不良等原因所致，並無水管滲漏水之情。且其修復費用為15萬8234元，與伊當初鑑估之原因及價格約略相當，伊本即欲為修復或減價，惟甲○○堅持伊應修復不存在之水管漏水瑕疵，並據以拒絕支付尾款，顯見甲○○係故意違約。伊已依約提出給付，並無給付遲延情事，甲○○以伊不修復滲漏水瑕疵為由解除系爭買賣契約，係屬無據。甲○○未舉證證明伊明知系爭房屋有水管滲漏水情形並施用詐術致其陷於錯誤，故亦不得撤銷買賣之意思表示等語，資為抗辯。
二、甲○○則以：㈠伊經房仲業者帶看時，乙○○仍居住其內，伊發現客廳地板
有不緊貼感覺，乙○○告知有少數地磚與地板不緊貼，只須就該少數地磚再鋪貼即可，伊考量系爭房屋為93年9月間竣工，室內固定裝潢仍新穎無須翻修裝潢即可入住，始簽訂系爭買賣契約，並依乙○○要求於「不動產標的現況說明書」上註記「地板由買方自行修復」，並約定於100年12月31日辦理交屋。但伊於100年12月21日再次看屋，竟發現兩間小孩房窗台下方，有明顯滲漏水痕及壁癌，與系爭買賣契約所附「不動產標的現況說明書」第8點所勾記「無滲漏水」情形不符。經委請專業師傅評估時，又發現進門入口鞋櫃旁牆面亦有滲漏水之壁癌。再100年12月27日清空所有傢俱，又發現客廳地板有超過半數、主臥室、廚房地磚，亦均有隆起現象。於100年12月28日更發現地磚下方明顯可見混凝土層潮濕滲水。且101年1月4日進行水管壓力測試，則發現有嚴重滲漏水之瑕疵。兩造乃同意將原訂交屋日延展至101年2月3日，俾乙○○進行修繕。詎伊於101年2月5日發現地磚未進行修繕，裸露之混凝土部分呈現潮濕狀態，且主臥室衛浴前衣櫃下方亦發現明顯水痕、水滴，數度發函促請乙○○依約修復均不置理。
㈡因乙○○明知系爭房屋有滲漏水狀況故意隱瞞，於不動產現
況說明書上勾選無滲漏水，詐稱無滲漏水，使伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，伊自得依民法第92條之規定為撤銷之意思表示；且倘若知系爭房屋具有滲漏水瑕疵，斷不會為相同之意思表示，伊自得依民法第88條之規定為撤銷之意思表示，爰均以答辯狀之送達，為撤銷之意思表示。如認伊不得主張撤銷系爭買賣契約，因系爭房屋存有滲漏水瑕疵，依買賣契約第8條第4項約定，乙○○負有修復義務，未依約修復為未依債之本旨提出給付，伊得拒絕受領，並行使同時履行抗辯。再伊已於101年5月14日催告乙○○履行修繕仍不履行，而有給付遲延情事，伊得依系爭買賣契約第9條第1項約定及民法第254條規定解除契約，並得主張民法物之瑕疵擔保責任，依民法第359條之規定解除系爭買賣契約。
㈢倘認伊主張解除契約為無理由，因系爭房屋確存有嚴重滲漏
水之瑕疵，依民法第359條規定，伊主張減少價金85萬5000元，並與乙○○請求之金額抵銷。另伊並無遲延給付尾款致生違約金之情形。縱認伊應給付張有違違約金，因乙○○亦有履行修繕義務及遲延交屋等給付遲延情事，應依系爭買賣契約第9條第4項約定給付伊違約金，爰主張與乙○○得請求之違約金為抵銷等語，資為抗辯。
㈣於原審反訴主張：系爭買賣契約業經伊合法解除，乙○○應
返還伊前已支付之買賣價金398萬2610元，並自受領時起計算之利息等情，爰依民法第259條第1、2款規定，求為命乙○○應給付伊398萬2610元，及其中26萬6490元自100年12月8日起算，其餘371萬6120元自100年12月13日起算，均至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
三、原審就乙○○本訴部分判決甲○○應給付乙○○1909萬1766元，及自101年3月23日起至清償日止按年息5%計算之利息，並應自101年2月4日起至給付上開所示金額予乙○○之日止，按日給付乙○○1925元，而駁回乙○○其餘之訴及甲○○之反訴。
乙○○就其敗訴中之違約金請求部分提起上訴，其餘敗訴即469萬2114元（計算式：2378萬3880元–1909萬1766元﹦469萬2114元)本息請求部分則未聲明不服，已告確定；甲○○則就其敗訴部分全部提起上訴。
四、乙○○補陳：㈠系爭買賣契約第9條第3項約定之違約金係懲罰性違約定，甲
○○除應給付遲延利息外，應再依上開約定每日按買賣總價萬分之3給付違約金。甲○○於102年1月18日將尾款1925萬元扣除15萬8234元後之1909萬1766元給付，故除原審判決甲○○應自101年2月4日起至102年1月18日給付尾款日止，按日給付伊1925元外，甲○○應自101年2月4日起至102年1月18日給付尾款日止，按日再給付伊6325元（即8250元–1925元），總計應再給付伊221萬3750元。
㈡兩造同意系爭房屋延至101年2月3日交屋，僅係為讓伊有合
理修繕時間，並非將甲○○交付尾款時間延後，甲○○於100年12月15日將系爭房地設定抵押貸款後，未於次日即100年12月16日將尾款匯入履約保證專戶已違約。縱認伊同意於101年2月3日再將尾款匯入履約保證專戶，甲○○於該日屆至亦未將尾款交付而已違約，則伊依約自得請求給付違約金。又兩造已於系爭買賣契約第6條第3項約定按修繕費用減少買賣價金，以修復費用作為減少價金基準，於法有據，甲○○辯以應以無瑕疵與有瑕疵來計算標的物之價值損害金額云云，並不可採。
㈢伊並無知有滲漏水瑕疵刻意於簽約時隱瞞之情，且依不動產
標的現況說明書記載及系爭買賣契約第6條第3項約定，甲○○不得以錯誤為由主張撤銷買賣契約意思表示。另關於地磚隆起等瑕疵，伊原欲以修復方式履約，惟甲○○一直堅稱有水管滲漏水瑕疵，致伊無法修復，是本件於伊提出估價單欲修復經甲○○拒絕時，依民法第235條規定，伊已依債之本旨交付。再甲○○就其主張系爭房屋因瑕疵每坪跌價5萬元乙節並未舉證以實其說，且依據估價師鑑定報告業已認定系爭房屋於修復後並無價損，甲○○主張價損部分，顯屬無據等語。
㈣上訴及答辯聲明：⒈原判決下列不利於乙○○部分廢棄。⒉
廢棄部分，甲○○應再給付221萬3750元，及自101年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。⒋甲○○之上訴及追加之訴均駁回。⒌若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、甲○○補陳：㈠伊給付尾款時點應以乙○○交付符合債務本旨之房屋時為準
。依兩造約定給付尾款日期為交屋日，即以101年2月3日為交款日，並非100年12月31日。況縱認伊給付尾款義務已屆清償期，由於乙○○無法提出符合債務本旨之系爭房屋，伊自得拒絕受領，並行使同時履行抗辯權。又乙○○既於不動產說明書勾選系爭房屋無滲漏水，並於系爭買賣契約第8條第4項保證將依不動產說明書之記載點交房屋，則其無法依第6條第3項之約定主張按修繕費用減少買賣價金。再縱認有此適用，由於乙○○提出之估價單未評估所有滲漏水範圍，故無法認本件有按修繕費用減少價金之情事。
㈡兩造並未明文約定違約金係懲罰性違約金，乙○○除請求伊
給付違約金外，尚請求伊給付尾款之遲延利息，顯無理由。又乙○○請求之違約金過高，應予酌減。且伊於乙○○起訴前，已給付第1、2期款，依民法第251條規定，應以未付尾款數額計算違約金。且伊於102年1月18日已給付乙○○尾款，乙○○不得請求自該日起算違約金。另伊業依民法第88條、第92條規定撤銷買賣之意思表示，故伊亦得依同法第179條規定，請求乙○○返還398萬2610元，並自受領時起計算之利息等語。
㈢上訴及答辯聲明：⒈原判決下列不利於甲○○部分廢棄。⒉
廢棄部分，乙○○於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⒊乙○○應給付甲○○398萬2610元，及其中26萬6490元自100年12月8日起算，其餘371萬6120元自100年12月13日起算，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。⒌乙○○之上訴駁回。⒍願供擔保，請准宣告免為假執行。
六、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年11月20日簽訂系爭買賣契約，約定甲○○以總
價2750萬元買受乙○○所有之系爭房地，價金分3期給付，第1期簽約款275萬元於簽約時給付，第2期完稅款550萬元於稅單核下3日內給付，第3期尾款1925萬元於100年12月31日給付，交屋日定為100年12月31日。兩造約定固定裝潢現況交屋，乙○○於不動產標的現況說明書第8項「是否有滲漏水的情形」，勾選「否」。
㈡兩造於101年1月12日簽訂同意書，約定將交屋日期由100年12月31日延至101年2月3日。
㈢兩造與玉山銀行簽訂不動產買賣價金信託契約書，約定甲○
○應將買賣價金匯入玉山銀行受託信託財產專戶（即系爭履約保證專戶）。甲○○業將第1期、第2期款項匯入系爭履約保證專戶，該款項已代償乙○○關於系爭房地之房屋貸款371萬6120元。
㈣乙○○已於100年12月16日將系爭房地所有權移轉登記於甲○○名下。
㈤甲○○於102年1月18日已將原審判決所命1909萬1766元給付乙○○。
七、本件主要爭點在於：㈠系爭房屋有無滲漏水瑕疵？原因為何？除了鑑定報告書所列滲水瑕疵外，有無其他瑕疵？㈡甲○○主張解除系爭買賣契約，有無理由？㈢甲○○撤銷買賣契約之意思表示，有無理由？㈣甲○○得否主張同時履行抗辯？㈤甲○○請求乙○○給付398萬2610元本息部分，有無理由？㈥乙○○請求甲○○給付遲延利息、違約金部分，有無理由？茲分述之。
八、系爭房屋滲漏水瑕疵，原因及項目如下：㈠冷熱水管線部分：經檢查結果現況並未發現有滲漏水之現象
，已為甲○○所不爭（見本院卷第185頁），此部分已堪認並無漏水情形。
㈡浴廁間及相鄰房間：
⒈客廳、餐廳及浴廁間㈡（即客餐廳衛浴）：由於客廳、餐
廳及浴廁間㈡之地磚均已被敲除，現況遭破壞，該範圍內滲漏水之水漬痕跡已無法查知，為兩造所不爭執。然依一般工程經驗而言，浴廁間之地坪如未施作防水層或施作不良，或地磚黏貼不良會使地坪的混凝土結構體與地磚有間隙，浴廁用水經由間隙處產生滲漏水之現象，甚至影響相鄰房間，本範圍內縱有滲漏水，可研判為上開原因造成。
⒉浴廁間㈠（即主臥室衛浴）：由櫥櫃踢腳板處水漬痕跡之
現況照片（見原審卷第62頁、土木技師公會鑑定報告編號
7、8），可研判滲漏水係經由地坪之混凝土結構體與地磚之間隙滲漏出來，導致木作櫥櫃踢腳板吸水造成，而唯一會水源產生者為浴廁間㈠，因此櫥櫃踢腳板處之水漬痕跡應為浴廁間㈠之地坪未施作防水層或施作不良，使得地坪的混凝土結構體與地磚有間隙，浴廁間㈠用水經由間隙處產生滲漏水所造成。
⒊外牆：由臥室窗台牆壁滲水水漬痕跡現況照片（見原審卷
第57頁），可研判鋁窗框嵌縫之砂漿未能完全充分填實及塞水路未妥善施作，當下雨時，窗框外側雨水沿著嵌縫砂漿之孔隙逐漸滲入牆壁內側，進而成為滲水，產生水漬痕跡。
㈢前述瑕疵並經臺北市土木技師公會為同樣鑑定，有101年11
月8日北土技字第00000000號鑑定報告書（置卷外，見第3頁、第4頁）可參。堪認系爭房屋確因防水層、外牆施作不良而有滲水瑕疵。
九、甲○○主張解除系爭買賣契約，為無理由：㈠按「債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為
者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第235條、第359條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，固不待言，乙○○於「標的物現況說明書」第8項「是否有滲漏水情形」，勾選「否」，則乙○○係保證系爭房屋並無滲漏水情事。系爭買賣契約第6條第3項亦約定:「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵(如設備損壞、滲漏水等)，應由乙方(即乙○○)依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金…。」等文字(見原審卷第11頁)，此約定係指系爭房屋如有瑕疵，除不動產說明書已載明者外，乙○○仍須依據民法買賣瑕疵擔保規定將之修繕完畢或減少買賣價金，並不限於系爭房屋已經交付或尚未交付，與買賣契約第8條第4項約定「乙方（即乙○○）....交屋時如發現與『房屋現況確認』內容不符，乙方應負責修復或換新」之約定，係指應依據不動產說明書已載明之房屋現況確認內容修復或換新，並不衝突，是關於系爭房屋之瑕疵，乙○○自應依此負責修繕或按修繕費用減少買賣價金，契約第6條第3項文字已經明載乙○○得以減少價金方式為之，甲○○抗辯系爭買賣契約第6條第3項無適用餘地，乙○○不得以減少價金方式為之，尚非有據。依此，系爭買賣契約第6條第3項既約定系爭房屋如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵，應由乙○○負責修繕或減少買賣價金，顯非約定應交付無滲漏水狀況之房屋。甲○○主張應交付無滲漏水狀況之系爭房屋始符債務本旨給付云云，顯有誤解。
㈡甲○○又抗辯乙○○拒絕修復，且未依債之本旨給付無瑕疵
之物，既有物之瑕疵，且屬不完全給付云云，惟查乙○○固於開挖系爭房屋之地板後未修繕完竣，有現場照片可參（見原審卷第153、154頁），惟查，乙○○曾找星洋防水、觀皇企業社評估系爭房屋滲水修復工程之施作內容及費用，經該二單位提出修復價格分別為16萬5,000元、17萬2,245元，有估價單可考（見原審卷第117、118頁），乙○○並將上開估價單提交予甲○○，為甲○○所不否認（見原審卷第214頁背面），則乙○○陳稱其提出估價單就是要依此作減價或修復之依據，其未實際進行修復係因甲○○對估價單之內容有意見，且要求乙○○修復實際上並無滲漏水瑕疵之水管，而不同意依上開估價單為減價或修復等語，尚非無稽。甲○○雖辯稱其始終未對估價單內容有意見，僅要求乙○○儘快依估價單內容修復即可云云，惟查：證人即乙○○延請測試水壓之師傅賴明元結稱：「....試壓結果（我的判斷）是（水管）沒有漏水。我有與乙○○甲○○說結果，甲○○好像不同意我的意見」等語（見原審卷第176頁背面）；證人蘇維君即仲介系爭買賣契約之人亦結證：「（瑕疵）正常是賣方修好點交給買方，可是當時買方對施工有擔憂，所以我們建議屋主將修繕費用補貼給買方由買方自行修繕，但由於屋主估出的修繕價金買方不滿意，所以談不攏，一直無法解決」等語（見原審卷第179頁背面）。依證人上開所言，堪認乙○○所稱其本欲依其所提出之估價單之品項、方式、內容為修復，惟甲○○不同意估價之結果，乙○○始未修繕等言，尚非子虛。本件復經土木技師公會鑑定修復費用為15萬8234元（詳後述），而依乙○○自行估價之結果，其修復費用猶較土木技師公會所鑑定之修復費用為高，足認乙○○所提出之修繕方式並無不當。乙○○既已將估價單交給甲○○，表明願依估價單之結果為修復，嗣更表示如甲○○不願意則以減少價金方式為之，應認乙○○已依債之本旨提出給付，甲○○不同意估價單之項目、方式、金額，堪認甲○○就乙○○依估價單所示方法修復後之房屋，已預示拒絕受領之意思，則甲○○指摘乙○○非依債之本旨給付系爭房屋，並據以拒絕給付尾款1,925萬元，洵非可取。
㈢又本件於原審囑託土木技師公會鑑定結果，系爭房屋滲水情
形之修復方式及費用為：「⒈浴廁間㈡：修復步驟依序為：①牆面1：2防水水泥砂漿粉刷②牆面貼磁磚③地坪1：2防水水泥砂漿粉刷④地坪鋪設磁磚及門檻修復⑤原抽水馬桶安裝。⒉浴廁間㈠：修復步驟依序為：①原有地坪之磁磚敲除（含浴缸及抽水馬桶維護）②地坪1：2防水水泥砂漿粉刷③地坪鋪設磁磚④浴缸檢修安裝。⒊客廳及餐廳：修復步驟依序為：①原有地坪地磚剷除②地坪鋪設磁磚③牆面油漆修復（一底二度）。⒋臥室㈡及臥室㈢：修復步驟依序為：①原有鋁窗框嵌縫及塞水路敲除②鋁窗框嵌縫及塞水路施作③鋁窗框周遭泥作修復④牆面油漆修復（一底二度）。修復費用共計15萬8,234元」等情，有鑑定報告可稽（見鑑定報告第4、5頁）。其修復估價已評估所有滲漏水範圍，甲○○辯稱並未評估所有滲漏水範圍，尚乏所據，依此修復工序尚屬單純、費用亦非高，尤與契約總價相較，比例亦微。則甲○○以系爭房屋之瑕疵狀況為據，主張依民法第359條、第254條規定及系爭買賣契約第9條約定解除契約，尚難認符合公平。
十、甲○○不得以被詐欺為由撤銷買賣契約之意思表示：㈠按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示
以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地，最高法院98年度臺上字第171號判決要旨同此見解。本件甲○○主張乙○○故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實，已為乙○○所否認，甲○○自應就此有利於己之事實負擔舉證責任。㈡查系爭房屋為93年興建完成，有建物登記謄本可證（見原審
卷第49頁），系爭買賣契約簽訂時乙○○全家仍居住其內等節，亦為兩造所不爭執。系爭買賣契約既為中古屋買賣，甲○○亦親自看屋、檢視，觀諸主臥室衛浴前方之木製衣櫃下方滲水痕（見原審卷第65頁）、入口鞋櫃旁之牆面壁癌（見原審卷第54頁），均無他物遮掩，已難認乙○○有何隱瞞之情；至甲○○雖主張於大型家具移開後始發現地板隆起之範圍較其看屋時認知之範圍為大、兒童房之書桌及床鋪移開後發現陽台下方有滲水痕及壁癌云云。惟沙發、茶几、書桌、床鋪、櫥櫃等大型家具原係一般住家生活常見，乙○○因其全家居住於系爭房屋內而有使用大型家具之需求，尚合常理，非可因部分滲水痕跡被大型家具遮掩而認乙○○刻意隱瞞，或乙○○在系爭買賣契約書內所附之「標的物現況說明書」第8項「是否有滲漏水情形之問題」，勾選「否」之選項，而認乙○○有詐欺情事。而本件瑕疵浴廁間㈡(即客餐廳浴廁間)間隙滲漏水、浴廁間㈠(即主臥室浴廁間)間隙滲漏水、臥室㈡(即客臥)及臥室㈢(即小孩房)窗框孔隙滲水，修復費用計15萬8,234元，乙○○亦同意修復或為減價，是以，甲○○以受詐欺為由，主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，尚無理由。
㈢至甲○○主張依乙○○簡訊（見本院卷第61頁）所示，乙○
○於簽立買賣契約時已經知道系爭房屋有滲漏水瑕疵，竟仍於不動產現況說明書勾選房屋無滲漏水，顯然以詐術誘騙甲○○簽立買賣契約云云。然查，因甲○○僱用之水電師錯誤測漏結果顯示冷熱水管滲漏水，乙○○因上開錯誤測漏結果，基於修復瑕疵動機，故於100年12月28日寄發予甲○○簡訊中自承「…先說第一步要做的，就是打除地磚及混凝土及鋪面，這樣才好解決水管的漏水問題…。」，事後既經證人賴明元證述並無漏水，及土木技師公會鑑定報告水管無漏水狀況，不能謂乙○○隱瞞水管滲漏水瑕疵。又乙○○簡訊指稱「房子生病了」云云，乙○○辯稱：乃肇因於前揭100年12月28日甲○○僱用之水電師測試水管告知結論後，誤認地板膨凸損壞其原因是肇於水管滲漏水造成，且地板石英磚有損壞而言，經查符合證人蘇維君證稱：「沒有成交前，第一次看屋時，屋主就有主動告知客廳有一區塊地磚隆起，所以價金有少算，貼補地磚隆起修繕費用..」等語（見原審卷第179頁），而系爭房屋客廳地磚因有膨凸問題，兩造因此特別於共同簽立之不動產標的現況說明書中載明「地板由買方自行修復」，是乙○○係因客廳地磚膨凸，加上上開甲○○僱請之水電師傅錯誤測漏有水管滲漏水，故於簡訊中表示「我們之前也是知道房屋生病了要處理的」等語，並非乙○○事先知道有水管滲漏水瑕疵，而刻意於簽約時隱瞞甲○○。綜上，乙○○於簡訊所陳，尚不足認乙○○於簽立買賣契約時知道系爭房屋有水管滲漏水瑕疵，而故意詐騙甲○○簽訂系爭買賣契約。
十一、甲○○以意思表示錯誤為由，撤銷系爭買賣契約之意思表示，為無理由：
㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。
㈡甲○○表示其對於系爭房屋有無滲漏水甚為在意，如知悉有
滲漏水即不願買賣系爭房屋云云。惟亦自承於系爭買賣契約前看屋時即發現客廳地板有隆起，經乙○○告知係建商施工不良等語。而依土木技師公會鑑定報告書所述，系爭房屋之冷熱水管線均無滲漏水之問題，而客廳、餐廳、浴廁間、外牆之滲水原因，確為施工不良所致，並非傳統觀念中之水管漏水。且土木技師公會亦認定系爭房屋滲水缺失可以修復，其修復費用為15萬8,234元（鑑定報告書第5頁）。徵諸系爭房地總價高達2,750萬元，參酌所謂漏水狀況並不嚴重，顯難認其滲水情形於本件交易上達重要程度。準此，甲○○抗辯如其知悉系爭房屋有滲漏水情形即不願買受云云，而以其意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約之意思表示，非可憑採。
㈢甲○○另主張因誤認只有地板隆起之範圍，始誤地板由買方
自行修復之意思表示，而主張該意思表示亦撤銷云云。惟因本院並未認定兩造所爭執之滲水瑕疵須由甲○○自行修復並負擔費用，則甲○○撤銷該部分意思表示與否，尚與本件無涉，併予說明。
十二、甲○○有交付尾款義務，於付款期限屆至後不能行使同時履行抗辯：
㈠經查，系爭買賣契約第2條約定甲○○應給付價金之時間及
金額分別為：第一期簽約款：100年11月20日，275萬元；第二期備證款：0元；第三期完稅款：稅單核下3日內給付550萬元；第四期尾款1,925萬元，應於100年12月31日前給付，有系爭買賣契約附卷可稽（見原審卷第10頁背面），且為兩造所不爭，則兩造就甲○○給付第4期尾款之期間，原係約定為100年12月31日，如非另有約定，甲○○即應於100年12月31日負給付尾款之義務。
㈡甲○○辯稱兩造係約定待乙○○交屋時甲○○始應交付尾款
云云。經查，系爭買賣契約係載明：「交屋日定為100年12月31日」，惟亦另註明「如未另行約定，以尾款給付同時辦理交屋手續」等語（見原審卷第10頁背面），堪認於兩造未另行約定交屋期限時，以甲○○給付尾款之時間作為乙○○交屋之日，因兩造於101年1月12日簽訂同意書（見原審卷第13頁背面），約定延後交屋之日期至101年2月3日，乙○○更於101年2月13日寄發台北北門郵局第443號存證信函記載「依雙方買賣契約第2條約定，第四期款應於100年12月31日給付，本件雙方同意上開期日延至101年2月3日…」等語(見原審卷第17頁)，而依據前述交屋日與交付尾款為同一日之約定，衡諸房屋因價格高昂，一般買賣經驗法則，交付尾款自必於交付房屋同時為之，則兩造既已約定延後交屋，自就原已約定100年12月31日之交付尾款日期一併延後。從而，乙○○主張甲○○於100年12月31日即有交付尾款義務，並不可採，應以兩造事後變更約定之101年2月3日為交付尾款日期。
㈢又系爭買賣契約第3條第4項雖約定:「乙方（指乙○○）於
完成產權移轉登記並將房地交付之同時，甲方（指甲○○）應將第四期尾款付清。」，然同條項但書亦約定:「但雙方協議甲方必須透過金融機構辦理融資貸款作為房屋尾款之給付時，甲方應依金融機構通知之日期親自完成辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入乙方指定帳戶，或由金融機構通知甲乙雙方會同撥款，並辦理交屋手續。」等文（見原審卷第11頁），是本件於已以系爭房地向金融機構抵押融資貸款情況下，依買賣契約第3條第4項但書約定，甲○○應將尾款交付授權委託之金融機構將核貸金額逕予撥入乙○○指定帳戶，或由金融機構通知兩造會同撥款，不得拒絕金融機構將核貸之尾款金額撥入指定帳戶。是甲○○主張房屋須待全部修復完畢才需要交付尾款，乙○○尚未修復完畢交屋為由，為同時履行抗辯而拒絕給付，非有憑據。
㈣再兩造就系爭買賣業已簽訂不動產買賣價金信託契約書，兩
造簽訂不動產買賣價金信託契約書目的，係在確保系爭買賣契約順利進行，俾甲○○取得所有權及使用權後，乙○○能取得買賣價金，為不動產買賣價金信託契約書第1條明載（見原審卷第19頁），信託契約書契約條款第7條第2項第5款亦記載:「結算:丙方(按即玉山銀行)於交屋時提供甲方『不動產買賣價金信託-點交確認書』、乙方『不動產買賣價金信託-結算報告書』，經丙方取得雙方各自承認後，丙方將信託財產逕自扣除匯費、信託報酬及其他處理信託事務必須之各項稅捐及費用後，撥付至乙方之指定帳戶。」等文(見原審卷第19頁)，另證人即仲介人蘇維君亦證稱:「(是不是過戶後，尾款就要進履約帳戶?)是。」等語（見原審卷第180頁），可知本件買賣因兩造約定有履約保證，乙○○將系爭房地過戶甲○○並由其設定抵押金融機構以貸款支付買賣價金後，甲○○即應同意將尾款匯入履約專戶，至系爭房屋是否有瑕疵雖有爭議，非得由甲○○憑以行使同時履行抗辯拒絕將尾款匯入履約保證專戶。
十三、甲○○得請求減少價金金額如下：㈠查如前述系爭房屋既有滲水瑕疵，於買賣契約第6條第3項約
定「按修繕費用減少買賣價金」，依土木技師公會鑑定結果，系爭房屋滲水情形修復費用為15萬8,234元，是本件自應以按修繕費用為減少買賣價金金額，甲○○自得依民法第359條之規定請求減少價金15萬8,234元。
㈡至甲○○以系爭房屋因滲水造成汙名化，減少房屋價值為由
，請求減少85萬5,000元價金一節，經查，因房屋漏水瑕疵並非不能補正，且本件漏水情形相當輕微，未影響標的建物之建築安全，與海砂屋、輻射屋等不可復原之情況不同，系爭房屋經修復後即可回復無滲水瑕疵之狀況，而無礙於通常居住、使用之功能，仍可維持房屋原有價值，不會造成交易價格貶損。是無漏水房屋與曾因漏水進行過修繕房屋，在市場上並無價差，房屋漏水之瑕疵修復後，不會因曾有漏水狀況而貶損交易價格。為就系爭房屋之滲水瑕疵於修復後，是否尚有價損之疑義，本院委請台北市不動產估價師公會鑑定，結論略以：經本所分析，本案勘估標的之滲漏水瑕疵問題，於修復後無顯著之汙名效果，故認定無汙名價值減損，有102北估公會字第0000000號鑑定報告存卷可考(見外放估價師鑑定報告)；並經鑑定人連琳育、陳志豪到庭結證稱：「(對於會不會產生汙名價值減損，你們的判斷標準為何？)該標的是否會產生汙名價值減損，我們有幾個指標，這些指標我們都是依據不動產相關理論去判斷，本案因為瑕疵是漏水，有下列四個指標：修復可能性。修復後復發機會大不大。資訊揭露程度。市場替代性大不大。本件我們有跟雙方當事人現場勘查，確認漏水的原因，基本上漏水原因有兩大項目，一是衛浴防水層沒有做好。二是部分是窗框防水填充沒有做好。我們有參酌前審法院土木技師公會的報告書，這兩個項目與我們現場勘查是吻合的，我們有進行相關調查，這兩個問題基本上是可以修復的，經濟上也是可行的。修復的可能性，也是可以由所有權人自己就可以決定修復，不需要其他區分所有權人的同意。可以修繕，而且如果在相關防水材料是好的狀況下，復發的機會很少，我們認為在修復可能性及復發機會的部分，被汙名的顯著性比較低。關於資訊揭露程度的部分，雖然在92年的不動產委託銷售契約書的範本有規定必須在現況說明書對於現況是否有漏水要揭露，但大部分委託出賣時他們都已經把漏水的部分已經修繕完成才販賣，所以在市場資訊的揭露程度是比較低的。我們也進行勘估標的附近的仲介業訪查，在該社區是不是常常有漏水的狀況，這也是汙名的指標，調查後發現該社區售屋仲介並沒有這樣的資訊。綜上可見，該標的汙名效果很低，所以沒有汙名價值減損，故該標的修復後是否會造成房屋減損，我們評估之後沒有價值減損，只有修復費用。」，甲○○雖稱鑑定人並無法保證確實全部修復後續不會再漏水云云，亦經鑑定人說明：「我們訪查長期修繕漏水的專業人士，他們修漏水也有保固期間，保固期間會反應在費用上，依本件如果在防水層用比較好的材料，他們願意去保固比較長的時間，但是費用會轉嫁給消費者，我們認為如果防水層是修得好的狀況下，應該是沒有問題的。這兩個漏水的原因應該是可以被修復，且在保固期間內應該是沒有問題的。關於將來復發的可能性，我們只以保固期的時間為評估基準。」「復發可能性通常維修保固廠商有三種評估標準，第一個是施工品質、第二是材料、第三個是風險。材料絕對會影響防水是否能做好的問題，施工品質也是相同，如果好的材料讓次級的師傅作維修也會有差別，他們考量的是材料能保證的保固期間，當初維修廠商在進材料的時候，會保證材料可以撐多久，風險再轉嫁到消費者身上，他們會評估材料及施工品質會不會有復發的情形。我們估價師不是絕對用保固期來判定，但以施工廠商來講，他們是用材料、施工品質及風險來看，我們也是採取一樣的看法來評估。」等語（均見本院卷第156頁背面、157頁），顯然修復後於保固期間不再漏水，而甲○○主張應保證永遠不漏水云云，即超逾保固期間之後永遠不漏水，顯然背離事實及經驗法則，且系爭房屋交付甲○○使用之後如何維護不漏水，事屬甲○○本身之事務，無何得要求出賣人保證將來永遠不漏水，則伊所謂汙名價值減損云云，尚非有據。
㈢從而，甲○○得請求減少之價金應為修復費用15萬8,234元
，並得以之與乙○○之價金請求權相抵銷。甲○○主張應以無瑕疵與有瑕疵來計算標的物之價值損害金額云云，並未舉證證明系爭房屋因滲水而減少85萬5,000元之價值，並無憑據，則甲○○主張所謂汙名價值減損價差主張抵銷部分，並不可採。是乙○○得請求甲○○給付之買賣價金尾款為1,909萬1,766元（計算式：19,250,000－158,234＝19,091,766）。因甲○○不得解約、撤銷買賣之意思表示，已如前述，另追加依據民法第179條不當得利規定請求乙○○返還已經給付價金部分，並為無理由。
十四、乙○○得請求甲○○給付遲延利息及違約金如下：㈠按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367條定有明文。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查甲○○依約有於101年2月3日前給付價金尾款之義務，業如前述，則甲○○既未於101年2月3日給付尾款，當應自翌日起負遲延責任。乙○○就甲○○應給付之價金，僅請求自起訴狀繕本送達翌日即101年3月23日（見原審卷第23頁送達證書參照）起算之遲延利息，及自101年2月4日起算之違約金，並無違誤，應予准許。
㈡又按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償」「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250條第2項、第252條分別定有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。
㈢經查系爭買賣契約第9條第第1項已經約定「甲（甲○○）乙
（乙○○）雙方其中一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得....要求因解除本契約所發生之損害賠償。」，同條第3項另約定「本約簽訂後，甲方若有遲延給付情形，應賠償乙方每日按買賣總價萬分之三之違約金」等文（見原審卷第12頁）。可知，系爭買賣契約第9條第3項約定係以強制債務之履行為目的，於債務人不履行債務時，債權人除得依第9條第1項約定請求損害賠償，更得依第3項約定請求支付違約金，則違約金顯屬懲罰性質。因甲○○有遲延給付買賣價金尾款之情，業如上述，乙○○自得併依系爭買賣契約第9條第3項約定請求甲○○給付違約金。
㈣次查，兩造於本件買賣約定有履約保證，故縱甲○○因對系
爭房屋瑕疵之程度及修復方式有意見，亦應先將尾款匯入信託專戶，由履約保證機制保障買賣雙方之權益，而非不交付尾款，審究乙○○業將系爭房地之所有權移轉登記予甲○○，因無法取得除代償部分（即371萬6,120元）以外之價金，除可能導致受有利息損失，進而無法依其原本計畫、目的運用資金外，尚須承受甲○○可能處分系爭房地，及系爭房地已被設定抵押等交易風險，並斟酌甲○○係因對瑕疵之程度及修復之方式有所誤解而拒絕履約等情狀，並衡諸誠信原則，認系爭買賣契約所約定之違約金尚屬過高，應予酌減為按每日萬分之1計算之違約金，始為適當。又乙○○主張依據先前甲○○匯入之第1、2期款，因未能取得款項，應併計算違約金云云，惟甲○○確已匯款825萬元至系爭履約保證專戶，只餘尾款1,925萬元未給付等情，為兩造所不爭。因系爭買賣契約有交屋爭議，乙○○未能自系爭履約保證專戶取得買賣價金（除代償房屋貸款371萬6,120元部分外），為不動產買賣價金信託制度設計使然，殊不能因此評價為「甲○○未給付除371萬6,120元以外之買賣價金」。從而，乙○○僅得依兩造約定，請求甲○○給付尾款1,925萬元，則違約金之計算自不得併計乙○○未能自系爭履約保證專戶取得之買賣價金，依甲○○未給付之價金尾款1,925萬元，據此計算其違約金應為每日1,925元（19,250,000×1/10000＝1,925）。
㈤再乙○○主張：法定利息按年息5%計算，則日息為萬分之1.
37，高於日息萬分之一，則以萬分之一計算違約金太低乙節，查乙○○除請求違約金外，另有計算利息之損失，則就違約金部分，自應以一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，乙○○不以一般銀行利率而以法定利率為考量之唯一因素計算違約金，並不可採。
十五、綜上所述，甲○○主張撤銷系爭買賣契約之意思表示、解除系爭買賣契約，均乏依據，則其以系爭買賣契約業經撤銷、解約為由，依民法第259條規定請求乙○○返還其已支付之價金398萬2,610元，及其中26萬6,490元自100年12月8日起算，其餘371萬6,120元自100年12月13日起算，均至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，惟其得以修復費用15萬8,234元抵銷乙○○於買賣價金尾款部分之請求。從而，乙○○依買賣契約之法律關係，請求甲○○給付買賣價金尾款1,909萬1,766元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年3月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自101年2月4日起至給付上開金額之日止，按日給付1,925元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。乙○○勝訴部分，兩造均陳明供擔保聲請為准免假執行之宣告並無不合，至兩造敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依據，自應併予駁回。原審依此判決判命甲○○給付，並宣告附條件之假執行及免予假執行，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應駁回其上訴。甲○○追加依據民法第179條規定訴請返還，並為無理由，應予駁回。
十六、因本件事證已臻明確，本件已經土木技師公會鑑定修復費用，並經不動產估價師事務所鑑定瑕疵不動產減損價值，甲○○因不服並經本院通知鑑定人到場說明，無再送請室內設計顧問公司再為補充鑑定必要。又乙○○聲請訊問證人謝建忠代書證明甲○○以銀行經理身分任意更改貸款申請撥入信託帳戶流程，與本件兩造間甲○○是否遲延付款之待證事實無關，且甲○○於102年1月18日業給付乙○○原審判決命給付之金額，為乙○○所不爭執，自無傳訊必要。兩造其餘主張、陳述及所提之證據及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
叁、據上論結，本件兩造上訴及甲○○追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 8 日
民事第七庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦法 官 傅中樂正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 8 日
書記官 郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。