臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第254號上 訴 人 龔瓊瑤（兼林健泰之承受訴訟人）
林侑潔（林健泰之承受訴訟人）林伶潔（林健泰之承受訴訟人）林書緯（林健泰之承受訴訟人）林峻緯（林健泰之承受訴訟人）林清連潘小鈴共 同訴訟代理人 莊秀銘律師
楊鎮宇律師徐紹鐘律師上 訴 人 郭秀芳訴訟代理人 廖大鵬律師被 上訴人 賴清宮
板信商業銀行股份有限公司上 一 人法定代理人 劉炳輝共 同訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 蔡佑明律師
蘇家弘律師蔡宜臻律師蘇建宇律師被上訴人 神明會杜姓天上聖母法定代理人 杜宗惠上 一 人訴訟代理人 謝允正律師
許茹嬡律師上列當事人間請求移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年1月18日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1151號第一審判決提起上訴，本院於104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人龔瓊瑤負擔百分之十一，上訴人龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯（上五人為林健泰之承受訴訟人）連帶負擔百分之二十六，上訴人林清連負擔百分之十七，上訴人潘小鈴負擔百分之三十三，上訴人郭秀芳負擔百分之十三。
事實及理由
一、被上訴人神明會杜姓天上聖母（下稱神明會，原判決誤載為杜姓神明會杜姓天上聖母）之法定代理人（即管理人）原為杜宗惠（下稱杜宗惠），其於民國103年1月13日死亡，有除戶謄本可證（見本院卷㈢第129頁），神明會迄今雖仍未選出管理人，惟杜宗惠前於102年6月16日既曾委任謝允正、許茹嬡律師為本件訴訟代理人（本院卷㈠第178頁），依民事訴訟法第173條規定，訴訟程序不因之而停止。神明會聲請裁定停止訴訟程序，核無必要。又原上訴人郭詩電與上訴人郭秀芳(下稱郭秀芳)就1742建號建物(詳后)應有部分各二分之一，於原審共同行使優先承買612地號(詳后)土地，原審判決郭詩電、郭秀芳敗訴，郭詩電、郭秀芳聲明不服提起上訴，其中郭詩電部分已經劉智坤承當訴訟後撤回上訴（本院卷㈡第153頁)，因劉智坤、郭秀芳就優先承買權之行使，並無須共同行使情事，且郭秀芳陳明劉智坤撤回上訴後願獨自就612地號土地行使優先承買權（本院卷㈢第47頁反面)，故劉智坤撤回上訴，對郭秀芳於本件主張行使優先承買權不生影響，附此敘明。
二、上訴人龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯（林健泰之承受訴訟人，下合稱龔瓊瑤等5人）於102年2月25日提出之上訴狀所載上訴聲明暨附表所示（見本院卷㈠第33頁至第34頁），已包括上訴人龔瓊瑤個人(下稱龔瓊瑤)所有臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（下稱1847建號建物)就610地號土地(后述)得行使優先購買權部分，且原審於102年3月30日以裁定命龔瓊瑤補繳此部分第二審裁判費，亦據其補正在案，縱龔瓊瑤於前揭上訴狀當事人欄記載龔瓊瑤部分下方復括弧標明其身分為林健泰之承受訴訟人，惟依其上訴聲明已明確表明對原審判決龔瓊瑤個人部分聲明不服，已如前述，堪認龔瓊瑤此部分已合法提起上訴。被上訴人抗辯龔瓊瑤就其單獨所有1847建號建物，就坐落於同段610地號土地所得行使之優先購買權部分，並未提起上訴云云，殊無足取。
三、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段7小段607、607-2、609至618、620、622至624地號等16筆土地（下稱系爭16筆土地）原屬神明會所有，而龔瓊瑤所有1847建號建物係坐落於其中610地號土地；龔瓊瑤等5人繼承被繼承人林健泰同段926建號建物（下稱926建號建物）係坐落於其中611地號土地；郭秀芳所有同段1742建號建物(下稱1742建號建物)、權利範圍1/2係坐落其中612地號土地；上訴人林清連(下稱林清連)所有門牌號碼臺北市○○路○段○○○號未辦理保存登記建物（下稱741號建物）係坐落其中613地號土地；上訴人潘小鈴（下稱潘小鈴）所有同段796建號建物、權利範圍1/2（下稱796建號建物，上5筆建物下合稱系爭5筆建物），係坐落其中617地號土地，並分別各與神明會所有610、611、612、
617、613地號土地（下稱系爭5筆土地）存有不定期限租地建屋關係，依土地法第104條、民法第426條之2之規定，神明會欲出賣系爭5筆土地時，必須將其與第三人訂立土地買賣契約之同樣條件通知上訴人，使上訴人得以同樣條件行使優先購買權。詎神明會將系爭16筆土地併同段604-2地號土地、訴外人羅有所有同段619地號土地，於99年2月10日出售予訴外人柯秉松（下稱柯秉松）時，竟未通知上訴人於10日內是否願依同樣條件優先購買，即於99年5月5日以買賣為原因，逕依柯秉松之指示將系爭5筆土地所有權移轉登記為被上訴人賴清宮（下稱賴清宮）所有，並於99年6月4日信託登記予訴外人廖裕輝（下稱廖裕輝），迨上訴人提起本件訴訟後，於99年7月13日設定登記50年之地上權予訴外人摩天開發股份有限公司（下稱摩天公司），再於99年8月2日由廖裕輝將所有權設定最高限額抵押權、由摩天公司將地上權設定最高限額抵押權（債務人均為賴清宮、柯炯廷、郭葉青）予被上訴人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行），賴清宮與摩天公司復於99年8月6日分別將土地所有權、地上權以信託為登記原因移轉予板信銀行，則依土地法第104條第2項規定，神明會以買賣為登記原因而移轉所有權之行為不得對抗上訴人，且賴清宮與廖裕輝間以信託為登記原因之所有權移轉行為、廖裕輝與摩天公司間地上權設定、廖裕輝與板信銀行間就所有權設定之最高限額抵押權、摩天公司與板信銀行間就地上權設定之最高限額抵押權、摩天公司與板信銀行間就地上權以信託為登記原因之移轉行為、賴清宮與板信銀行間就所有權以信託為登記原因之移轉行為，對上訴人均不生效力，上訴人仍得對神明會主張優先購買權，況上開所有權移轉登記、信託登記、地上權設定登記、最高限額抵押權設定登記等，皆為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，均屬無效，上訴人自得向神明會主張優先承買權。又神明會之會員大會決議係以新臺幣（下同）5億6,000萬元出售含系爭5筆土地在內之16筆土地，神明會雖以彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）之支票主張買賣價格為13億9,500萬元，然上開支票並無兌領之資金流程，不足證明為真正之買賣價格，且依法務部調查局臺北市調處（下稱臺北市調處）調查結果，買賣真實價格亦為5億6,000萬元，神明會與柯秉松間所為買賣契約書(下稱系爭買賣契約)內載買賣總價金屬捏造，則依神明會出售土地總價實際5億6,000萬元，與該買賣契約書所載總價金13億9,500萬元之比例計算真實價格，上訴人得主張同樣條件優先購買系爭5筆土地之價金如原審判決附表「原告所主張優先購買價格」欄所示金額。爰依土地法第104條、民法第426條之2第1項、第767條第1項中段、第2項之規定，請求賴清宮塗銷系爭5筆土地以買賣為原因之所有權移轉登記、板信銀行塗銷系爭5筆土地所有權及地上權之最高限額抵押權設定、信託移轉登記，並由神明會與上訴人依同樣條件補訂書面契約，於受償價金之同時，協同辦理所有權移轉登記予上訴人。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起上訴，並補陳訴訟標的依民法第113條規定，上訴聲明：㈠原判決(關於上訴人部分)廢棄。㈡板信銀行應將其就系爭5筆土地，於99年8月6日由臺北市松山地政事務所(下稱松山地政事務所)以99年松信字第006200號收件所為之所有權信託登記予以塗銷。㈢板信銀行應將其就系爭5筆土地，於99年8月6日由松山地政事務所以99年松信字第006180號收件所為之地上權信託登記予以塗銷。㈣板信銀行應將其就系爭5筆土地，於99年8月2日由松山地政事務所以99年松山字第141120號收件所為之土地所有權擔保債權總金額1億7,490萬0,200元之最高限額抵押權登記予以塗銷。
㈤板信銀行應將其就系爭5筆土地，於99年8月2日由松山地政事務所以99年松山字第141130號收件所為之地上權擔保債權總金額1億7,500萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷。㈥賴清宮應將其就神明會所有系爭5筆土地，於99年5月5日由松山地政事務所以99年松山字第080310號收件所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈦神明會應將系爭5筆土地，於受償價金之同時（如原審判決附表上訴人主張優先購買價格欄所示金額），移轉登記與上訴人（郭秀芳部分另聲明：依出賣與柯秉松之相同條件，分別與上訴人訂立買賣契約)。
四、神明會則以：㈠龔瓊瑤等5人就926建號建物與神明會間並無租地建屋關係，
蓋926建號建物係龔瓊瑤等5人繼承自林健泰，而林健泰則係繼承自林蔡不，惟與神明會前管理人杜天來、杜文源等人進行交涉、負責處理所謂土地租賃相關事宜者均為林雲騰，且龔瓊瑤等5人並未證明林雲騰與林蔡不間有代理關係，難認林蔡不就926建號建物與神明會間有租賃契約關係。又926建號建物於53年3月12日辦理登記之原因為改建，並非第一次登記，且登記權利人亦未載明係林蔡不，龔瓊瑤等5人主張神明會因林蔡不辦理926建號建物之第一次登記，而出具土地使用同意書予林蔡不非實。至神明會管理人杜宗惠係於前管理人杜文源辭世後，98年4月間甫獨任管理人綜理會務時，因誤認926建號建物當時所有權人林健泰為合法承租人，致作成錯誤之意思通知或陳述。
㈡龔瓊瑤、林清連、潘小鈴、郭秀芳部分，依彰化銀行晴光分
行101年8月6日彰晴光字第0000000號函文及其附件所示，神明會已將買方用以支付第1、2、3期買賣價款、付款人為彰化銀行晴光分行、共計31張之支票全部兌領，收受票款合計5億4,197萬3,801元，加計柯秉松代神明會支出土地增值稅1億0,168萬6,199元及撤銷假處分之擔保提存金2億5,635萬5,200元，共計9億0,001萬5,200元，與柯秉松與神明會於99年2月10日簽訂並經公證之系爭買賣契約書第3條付款方式之約定相符，足見全部土地買賣總價金為買賣契約書所載之13億9,500萬元。茲因神明會尚需扣除委託將宇設計工程有限公司（下稱將宇公司）處理買賣標的土地上之地上物清理，及長久以來所涉糾紛排除等事務而交付之必要費用，並留存日後維持會務運作之共同基金後，致可供各會員分配之淨獲利僅為5億6,000萬元，自不應認作係買賣契約書之總價。
㈢神明會已於100年8月4日原審言詞辯論期日庭呈買賣契約書
影本附卷，並提出繕本交由上訴人在原審訴訟代理人收受無誤，已符合民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項所定出賣人應將同樣出賣條件以書面通知之情形。上訴人本件行使優先購買權之同樣條件，應為依買賣契約書所載買賣總價金13億9,500萬元按比例換算後，如原審判決附表「被告杜姓神明會出售予柯秉松之價格」欄所示。上訴人以總價金5億6,000萬元按比例換算之金額主張行使優先購買權，顯非依同樣條件，難謂合法行使優先購買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
賴清宮、板信銀行則以：
㈠土地法第104條第2項規定優先承買權之行使僅及於基地所有
人及其買受人，僅針對以買賣為移轉登記原因之情形始得主張塗銷所有權之移轉登記，尚不及於買受人再行移轉所有權之第三人及其他後手，故上訴人對板信銀行主張塗銷設定及移轉登記，與法未符，且賴清宮係先將系爭5筆土地信託登記予廖裕輝，嗣後因貸款等因素再變更受託人為板信銀行，均非上訴人可行使優先承買權之範圍。
㈡上訴人主張與神明會間有基地租賃契約，惟所舉證據有諸多
與常情不符之處，縱認上訴人之前手與神明會間就系爭5筆土地曾成立租賃契約，惟經神明會移轉所有權前已合法終止，上訴人自不得主張優先購買權。又如認上訴人有優先購買權，然租賃關係早於64年7月土地法第104條修正前即已存在，依修正前之規定，其優先購買權不具物權之效力，上訴人請求塗銷系爭5筆土地所有權移轉登記，並無理由。
㈢系爭5筆建物之年數分別為66年、66年、66年、59年及76年
，依臺北市地價調查建築改良物耐用年數（依序為35年、46年、35年、46年及46年），已逾建築改良物耐用年數表及每年折舊率表所示房屋之耐用年限，而屆不堪使用之程度。再由松山地政事務所於100年2月17日、25日及3月1日實施複丈之複丈圖所載，占用之地面層面積與其建物謄本所載之面積不同，差距已溢出測量之誤差範圍。此外1847、1742建號建物非如建物登記謄本所載為木造房屋，應有改建。則上訴人與神明會間之租賃關係，已因系爭5筆建物不堪使用或改建滅失而不存在。況神明會將土地移轉登記予賴清宮後，已與板信銀行等作成眾多後續交易與權利設定，系爭5筆建物之價值遠低於土地，上訴人主張優先購買系爭5筆土地，箝制土地之有效利用，不符經濟上效用，並侵害後續交易參與者之信賴利益，顯屬權利濫用。
㈣如認上訴人得主張優先購買權，依神明會與柯秉松所簽訂之
買賣契約書所載總價金為13億9,500萬元，而神明會迄至99年5月13日止已受領9億元。則上訴人主張優先承買權，亦應依買賣契約書所載系爭5筆土地之買賣價格與神明會締結買賣契約。至臺北市調處雖認神明會自有16筆土地之售價共為5億6,000萬元，並稱內含土地增值稅並假處分之反擔保金等，惟倘該16筆土地之售價僅為5億6,000萬元，結算後僅餘2億195萬8,601元，顯與臺北市調處所稱尚有5億5,168萬1,890元可供分配予會員不同，是神明會出售之16筆土地價格並非上訴人主張之5億6,000萬元。再者，神明會業於原審提出全部土地之買賣契約書、價金給付及為價金一部分之繳納土地增值稅及假處分反擔保金之證明，經上訴人收受，堪認神明會已將買賣之同樣條件通知上訴人，上訴人迄今仍僅表明願以較低之價格購買，自非合法，並已逾土地法第104條第2項所定之10日期間，應視為放棄等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第164頁反面、第186頁）：㈠神明會前於59年間，由管理人杜天來以神明會之名義，向18
47建號建物原所有人即龔瓊瑤之配偶林健泰之父林雲騰、1742建號建物原共有人郭詩永即郭秀芳之被繼承人、796建號建物原所有人即潘小鈴之前手潘張秀真之前手徐欽穆及741號建物所有人即林清連，就上開建物租用610、612、613、617地號土地（重測前地號為松山段313之21、313之22、313之17、313之23，下稱系爭4筆土地），提起增加租金之訴，經原法院59年度訴字第3636號、本院59年度上字第2576號、最高法院60年度台上字第3623號判決認定林雲騰、郭詩永、徐欽穆、林清連就系爭4筆土地確有租用基地建築房屋之不定期限租賃關係存在，及神明會請求增加租金為有理由，判命林清連、林雲騰、郭詩永、徐欽穆應自59年度起按所租用土地每坪申報地價5%計付租金確定在案，有原法院59年度訴字第3636號、最高法院60年度台上字第3623號判決附卷可稽（見原審卷㈡第310頁至第324頁）。
㈡林雲騰所有坐落610地號土地上之1847建號建物，係於81年9
月2日以贈與為原因移轉登記為龔瓊瑤所有；坐落612地號土地上之1742建號建物，係於43年1月20日完成第1次登記，為郭詩電及郭詩永所共有，應有部分各1/2，嗣郭詩永之應有部分，於96年9月13日以分割繼承為原因移轉登記為郭秀芳所有；徐欽穆所有坐落617地號土地上之796建號建物，係於77年5月25日以買賣為原因，移轉登記應有部分各1/2予訴外人張素娥、潘張素真，徐欽穆並將其與神明會間就617地號土地之租地建屋關係於77年4月1日移轉予張素娥、潘張素真，嗣潘張素真於84年8月30日將其應有部分贈與潘小鈴。有上訴人提出1847建號建物登記簿謄本、1742建號建物登記謄本、異動索引、796建號建物異動索引、登記簿、讓渡書附卷可憑（見原審卷㈠第59頁、第61頁至第62頁、卷㈡第119頁至第121頁、卷㈢第126頁至第130頁）。
六、上訴人主張系爭16筆土地原為神明會所有，上訴人分別為系爭5筆建物之所有權人，嗣神明會於99年2月10日將系爭16筆土地及同小段619、604之2地號土地暨同小段178號建物所有權全部出賣予柯秉松，並依柯秉松之指示，於99年5月5日以買賣為原因，將系爭5筆土地所有權移轉登記為賴清宮所有，嗣賴清宮於99年6月4日將附表所示5筆土地信託登記予廖裕輝，廖裕輝於99年7月13日將系爭5筆土地設定登記存續期間為50年之地上權予摩天公司，嗣於99年8月2日由廖裕輝設定所有權之最高限額抵押權（債務人為賴清宮、柯炯廷、郭葉青）及由摩天公司設定地上權之最高限額抵押權（債務人為賴清宮、柯炯廷、郭葉青）予板信銀行，賴清宮復於99年8月6日將系爭5筆土地之受託人變更為板信銀行，摩天公司則將系爭5筆土地之地上權信託登記予板信銀行等情，有上訴人提出土地登記謄本、土地登記異動索引、系爭1847、92
6、1742、796建號建物登記謄本、林清連所有741號建物97、98年度房屋稅繳款書、神明會與柯秉松所簽買賣契約書、柯秉松與賴清宮所簽信託協議書附卷可稽（見原審卷㈠第45頁至第58頁、第73頁至第105頁、第188頁至第203頁、第206頁至第223頁、第59頁至第63頁、第65頁、第309頁至第312頁），復為被上訴人所不爭(本院卷㈣第62頁)，堪信為實。
七、上訴人主張其或其等之被繼承人或前手與原土地所有權人神明會間就系爭5筆土地有不定期限之租地建屋關係，於神明會出售該土地時有優先購買權，並以起訴狀為優先購買之意思表示，神明會、賴清宮、板信商業銀行即應塗銷系爭5筆土地前以買賣、信託為原因之所有權、地上權移轉登記及最高限額抵押權、地上權設定登記，且神明會與柯秉松間買賣契約總價金應為5億6,000萬元，神明會應以原判決附表「原告所主張優先購買價格欄」所示金額與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人付清價金時，將系爭5筆土地移轉登記予上訴人云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造主要爭點為（本院卷㈢第30頁正、反面)：㈠上訴人與神明會就系爭5筆土地是否存在租用基地建築房屋之租賃關係？上訴人可否依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1條規定行使優先購買權？㈡上訴人主張神明會與柯秉松間之買賣契約總價金應為5億6,000萬元，其以原判決附表「原告主張優先購買價格欄」(上訴人部分)所示金額行使優先購買權是否合法？分述如后：
㈠關於上訴人就系爭5筆土地是否有基地租賃關係部分：
⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院48年度台上字第227號著有判例，此判例雖經最高法院91年度第13次民事庭會議決議不再援用，然係因民法債編已增訂第426條之1之故，先此敘明。
⒉神明會前於59年間由管理人杜天來以神明會之名義，向龔瓊
瑤之配偶林健泰之父林雲騰、郭詩永即郭秀芳之被繼承人、潘小鈴之前手潘張秀真之前手徐欽穆、及林清連，就1847、1742、796建號、741號建物(下稱系爭4筆建物)租用系爭4筆土地提起增加租金之訴，經原法院59年度訴字第3636號、本院59年度上字第2576號及最高法院60年度台上字第3623號判決認定林雲騰、郭詩永、徐欽穆、林清連就神明會所有系爭4筆土地有租用基地建築房屋之不定期限租賃關係存在，神明會請求增加租金為有理由，而判決林雲騰、郭詩永、徐欽穆、林清連應自59年度起按所租用土地每坪申報地價5%計付租金確定在案，已如前述，足見坐落系爭4筆地號土地上系爭4筆建物原所有人林雲騰、郭詩永、徐欽穆、林清連與神明會間歷年來確有不定期限租地建屋關係存在。
⒊林雲騰所有1847建號建物於81年9月2日以贈與為原因移轉登
記為龔瓊瑤所有；1742建號建物於43年1月20日完成第1次登記為郭詩電及郭詩永共有(應有部分各2分之1)，嗣郭詩永之應有部分於96年9月13日以分割繼承為原因移轉登記予郭秀芳所有；徐欽穆所有796建號建物於77年5月25日以買賣為原因移轉登記應有部分各2分之1予張素娥、潘張素真，徐欽穆並將其與神明會間就617地號土地之租地建屋關係於77年4月1日移轉予張素娥、潘張素真，嗣潘張素真於84年8月30日將其應有部分贈與潘小鈴，為兩造所不爭執，並有上訴人提出1847、1742、796建號建物登記簿謄本、異動索引、登記簿、讓渡書附卷可憑（原審卷㈠第59頁、第61頁、第62頁、卷㈡第117頁、第119頁、第120頁、卷㈢第126頁至第130頁）。則依斯時尚有效之最高法院48年度台上字第227號判例意旨，神明會與龔瓊瑤之前手林雲騰、郭詩永、徐欽穆就系爭
610、612、617地號土地有不定期限租賃契約關係存在，對於龔瓊瑤、郭秀芳、潘小玲仍繼續存在。
⒋賴清宮、板信銀行雖抗辯系爭4筆建物均有拆除改建之情事
，依最高法院95年度台上字第388號判決、92年度台上字第1052號判決及89年度台再字第7號判決意旨，縱龔瓊瑤、郭秀芳、潘小玲之前手、林清連曾與神明會就系爭4筆土地有租賃關係存在，亦因原始建物已經滅失而告消滅，不因重行建造建物，而使原已消滅之租賃關係回復云云。然此為上訴人所否認，且龔瓊瑤、郭秀芳、潘小鈴、林清連與神明會間之基地租賃契約，屬不定期限之租賃關係，已如前述，又龔瓊瑤所有1847建號建物、郭秀芳共有1742建號建物，依建物登記謄本記載，主要建材固均載為木造（見原審卷第㈠第59頁、第61頁），而1847、1742建號建物之46年、52年、57年、62年房屋稅籍紀錄表所載為磚石造或磚造（見原審卷㈢第10頁至第15頁、第22頁至第25頁），惟1847、1742建號建物之樑柱均為木樑，主牆為磚造、磚石造，自46年迄今之房屋課稅面積均相同，此有該等房屋稅籍紀錄表在卷可憑（見原審卷㈢第9頁至第15頁、第22頁至第25頁），且被上訴人亦未舉證證明上開房屋之木造結構已不存在，故不足以認定上開房屋已拆除改建；至林清連所有741號建物稅籍資料所載房屋面積為45.2平方公尺，與原法院另案99年度重訴字第1301號事件(下稱1301號事件)履勘現場丈量實際占用面積為65平方公尺雖有出入(原審卷㈢第217頁)，潘小鈴共有之796建號建物，建物登記謄本記載總層數1層、面積40.87平方公尺，而自52年起房屋稅籍紀錄表顯示總層數為平房、二層(未加騎樓)，面積共74.58方公尺，1301號事件履勘現場丈量實際占用面積為176平方公尺，惟至多僅能證明上開房屋曾經增建，參酌神明會向林雲騰、郭詩永、林清連、潘小鈴及其前手收取租金，均係以該房屋所坐落基地地號土地之全部面積計算，此為兩造所不爭執，並有付款通知函在卷可憑（見原審卷㈡第135頁、第136頁、第150頁、第151頁、第153頁、第155頁、第157頁、第160頁、第162頁、第164頁、第183頁、第186頁、第189頁），另依796建號建物之房屋稅籍紀錄表記載（見原審卷㈢第32頁至第37頁反面），該屋自52年10月建造完成時起即為前半部為騎樓、平房，後半部為2層樓房之型式，參酌板信銀行於99年間與龔瓊瑤、郭秀芳、潘小鈴、林清連間請求拆屋返還土地等事件，1847、1742、796建號、741號建物經原法院至現場勘驗結果，仍由上開上訴人占有出租他人使用中，並無破舊不堪使用情事，此有1301號判決附卷可稽（見原審卷㈣第35頁），且依上訴人提出100年9月19日拍攝之現場照片所示（見原審卷㈢第138頁至第144頁），系爭4筆建物仍供承租商家開店營業中，堪認系爭4筆建物非不堪使用，況被上訴人並未舉證證明龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴所有房屋曾有拆除改建之事實，被上訴人辯稱神明會與龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴之不定期限租地建屋關係，已因房屋拆除改建而消滅云云，顯屬無據，不足採信。
⒌至龔瓊瑤等5人主張其繼承926建號建物，係由被繼承人林健
泰之被繼承人林蔡不自45年5月11日起即與神明會存有不定期限租地建屋關係，林健泰於97年1月8日繼承取得926建號建物、及林蔡不與神明會間不定期租地建屋關係，嗣林健泰於99年8月2日死亡，926建號建物由龔瓊瑤等5人繼承取得，並繼受取得系爭租地租賃關係云云，固據提出78、81、84、
85、86、90、91、94及95至99年繳納地租證明、繳納地租通知函、926建號建物異動索引、林健泰之戶籍謄本、地價證明、地價謄本、收地租明細、臺北市政府地政處100年8月29日函附研討會99年第一次會議紀錄及相關資料(下稱臺北市政府函及其附件)、松山地政事務所99年1月29日函、神明會79年第一次會員會議紀錄、臺北地方法院檢察署100年度偵續字第531號起訴書、原法院78年度訴字第2053號判決、本院78年度上字第842號和解筆錄、存證信函等為證（見原審卷㈠第66頁、第370頁至第372頁、卷㈡第118頁、第126頁至第136頁、卷㈢第80頁至第96頁、第103頁至第105頁、第119頁至第125頁、本院卷㈠第113頁至第119頁、第126頁至第145頁、第150頁至第154頁）。然被上訴人均否認林蔡不與神明會間有租地建屋關係存在，且依龔瓊瑤等5人提出926建號建物異動索引顯示，926建號建物於53年3月12日以前屬未經保存登記之建物，於45年5月11日由林蔡不因買賣而受讓系爭926建號建物所有權，其後經第1次保存登記後，於97年1月8日因林蔡不死亡而由林健泰繼承取得系爭926建號建物所有權，嗣林健泰於99年8月2日死亡，由龔瓊瑤等5人繼承取得926建號建物所有權，是龔瓊瑤等5人提出926建號建物異動索引並不足以證明林蔡不與神明會間自45年5月11日起有租地建屋關係存在，龔瓊瑤等5人主張林蔡不辦理第1次登記時，神明會已出具土地使用同意書云云，就此未能舉證明其實，尚無可取。另依龔瓊瑤等5人提出神明會管理人所發地租繳納通知函上所載受通知人為林雲騰、繳納租金之地號為
610、611地號，參以龔瓊瑤等5人提出繳納地租證明，於林蔡不生前即林健泰繼承系爭926建號建物前，繳納租金之人亦非林蔡不，是神明會於79年第一次會員會議縱有授權管理人出租611地號土地，亦未能據此即證明其係出租予林蔡不，斟諸本院78年度上字第842號和解筆錄所載611地號之承租人亦係林雲騰，是依龔瓊瑤等5人所提前揭證據不足認定611地號土地承租人為林蔡不，則龔瓊瑤等5人主張其繼承林健泰所繼承林蔡不與神明會間之租地建屋關係云云，殊無足取。至龔瓊瑤等5人雖主張林蔡不與林雲騰間有隱名代理云云，惟龔瓊瑤等5人就林雲騰代理林蔡不而與神明會間訂立不定期租賃關係，且為神明會所明知乙節，未能舉證以明其實，其遽謂其間有隱名代理云云，不足為採。另臺北市政府地政處函及其附件、松山地政事務所99年函、神明會99年之存證信函雖通知林健泰繳納98年之租金、終止其間就611地號之不定期租賃關係(本院卷㈠第141頁、原審卷㈢第80頁至第96頁、第103頁至第105頁)，惟神明會前於98年前與林健泰間就611地號既無成立不定期租賃關係，已如前述，即無所謂繳納地租、終止租賃關係問題，林健泰亦不因此與神明會就611地號土地成立不定期租賃關係，故神明會抗辯此部分係因管理人杜宗惠於前任管理人杜文源辭世後，因不明瞭其間無成立不定期租賃之法律關係，誤以為林健泰為926建號之合法承租人而發之存證信函，堪可採信，據此杜宗惠就任神明會管理人後之99年間即因誤認與林健泰就611地號有不定期租賃關係，因而導致其於前揭臺北市地政處、松山地政事務所誤陳其間有租地建屋關係即明，故龔瓊瑤等5人據此主張其與神明會就611地號土地成立不定期基地租賃關，洵無足取。
⒍綜上，龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴分別與杜姓神明會
就610、612、613、617地號土地存有不定期限之租用基地建築房屋之租賃關係，已如前述。被上訴人雖抗辯前揭不定期租賃應適用民法第450條第2項規定並已經神明會終止基地租賃云云，惟土地法第103條已於35年4月29日修正公布，故前揭基地租賃關係自應適用修正之土地法，而被上訴人不能證明其有符合土地法第103條第2至5款得終止之情事，被上訴人前揭抗辯，不足為採。故龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴主張依民法426條之2第1項、土地法第104條第1項規定於神明會出售上開土地時優先購買，洵屬有據。至龔瓊瑤等5人就611地號土地既無租地建屋關係存在，故龔瓊瑤等5人依前揭規定得於神明會出售611地號土地時優先購買，則屬無據。
㈡關於龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴（下稱龔瓊瑤等4人)行使優先購買權是否合法部分：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。（第2項）前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，亦為民法第426條之2所明定。
⒉次按基地承租人優先購買權之行使，本不以受出賣人通知買
賣條件為限；承租人於基地出賣時，如欲依同樣條件購買，即得優先為之，至於其知悉買賣條件之管道，究係出賣人通知、買受人通知、自行探知、或第三人告知，則無限制，此觀諸前揭土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項就優先購買權之行使，並未設限，僅於第2項規定出賣人通知為承租人行使優先購買權之對抗要件即明。又前揭規定所謂之「優先購買權」係指於所有人將其基地出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定契約義務之權而言。至於出賣人未以書面通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約及所為所有權之移轉登記，不得對抗優先承買權人者，必以優先購買權人經以與基地所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件為購買基地之意思表示後，出賣人原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87年度台上字第11號判決意旨參照）。
⒊龔瓊瑤等4人主張神明會於99年間出售系爭4筆土地時未依土
地法第104條、民法第426條之2規定為出賣通知，為神明會所是認，惟龔瓊瑤等4人與被上訴人就神明會出售土地之價金有爭執，龔瓊瑤等4人主張為5億6,000萬元，被上訴人抗辯13億9,600萬元，查：
⑴系爭土地買賣總價金為13億9,500萬元，分5期給付，第1期
款為2億5,000萬元、第2期款為2億元、第3期款為4億5,000萬元、第4期款為1億4,000萬元、第5期款為3億5,500萬元，土地增值稅固由賣方負擔，但由買方以第2期款付款方式，於土地增值稅單核發後3日內代為墊付等項已然知悉（買賣契約第6條第1項），有系爭買賣契約書在卷足憑（原審卷㈠第309頁、卷㈢第331頁至第338頁)。關於價金給付情形，神明會主張其中第一期款係由買受人交付支票號碼KB0000000至KB0000000計15紙彰化銀行本行支票金額2億5,000萬元予杜宗惠簽收。第二期價款2億元除由買受人代繳神明會應負擔土地增值稅及房屋稅計1億0,168萬6,199元外，另於99年3月12日支付支票號碼KB0000000至KB0000000計6紙金額計9,831萬3,801元之彰化銀行支票予杜宗惠簽收。第三期價款4億5,000萬元部分，除於99年4月28日代支神明會與北碇公司法定代理人趙惟漢間本院99年度聲字第110號裁定提存擔保金2億5,635萬5,200元，嗣101年8月15日取回提存擔保金連同利息86萬6,621元匯入神明會外，另於99年5月13日交付支票號碼KB000 0000至KB0000000計10紙金額計1億9,366萬元彰化銀行支票，故神明會管理人杜宗惠於柯秉松支付之第3期款時，於買賣契約註明「茲收訖99.2.10買賣契約第三期款新台幣肆億伍仟萬元正（支票如前所示、支票號碼：KB0000000至KB0000000，與假處分反擔保2億5,635萬5,200元正）無誤」等語，有支票、土地增值稅繳款書、房屋稅繳款書、提存書、扣繳憑單、匯款申請書回條聯為證（原審卷㈣第124頁至第137頁、本院卷㈢第178頁)，並有彰化銀行晴光分行101年8月6日彰晴光字第0000000號函附前揭支票31筆在卷可參(原審卷㈣第89頁至第120頁)，應可採憑(第四期款須於賣方取得國有土地繳款通知書支付6,300萬元、羅有土地買賣簽約時支付7,700萬元，尾款應於第三期款支付後一年內以賣方處理地上建物之進度與範圍，依整合完作比例分戶分別支付，因涉及申辦都市更新程序，雙方同意付款期間得配合政府規定時程再延長一年，第四期、尾款尚未支付，本院卷㈢第31頁）。上訴人主張柯秉松墊支2億5,635萬5,200元，最終須由神明會返還云云，然此為神明會否認，且與上揭證據不符，不足為採。故上開土地增值稅1億0,168萬1,890元及撤銷假處分之擔保提存金2億5,635萬元5,200元，已由神明會實際上取得。
⑵另依臺北市調查處101年10月1日函覆：神明會係於99年2月1
0日由管理人杜宗惠代表出面與柯秉松簽立買賣契約書，將神明會名下臺北市○○區○○段7小段607、607之2、609、6
10、611、612、613、614、615、616、617、618、620、622、623、624地號16筆土地及相關建物，連同杜姓神明會先前向國有財產局申購之604之2地號國有土地及619地號之羅姓人士所有土地，以總價13億9,500萬元出售予柯秉松、賴清宮、柯文昌、蔡長海、王富代、王進祥6人，其中神明會自有16筆土地部分之售價依神明會決議應為5億6,000萬元（含土地增值稅1億餘元），惟實際土地增值稅、假處分反擔保金等皆係由柯秉松等先行代墊，致結算後神明會共獲5億5,168萬元1,890元，並依比例分配予所有會員等語，有該處101年10月1日北防字第00000000000號函及附件在卷可按（見原審卷㈣第141頁至第507頁）。準此，買受人以墊付土地增值稅、假處分反擔保金之方式，給付系爭買賣契約價金予神明會，而柯秉松已墊付土地增值稅1億0,168萬1,890元及假處分反擔保金2億5,635萬5,200元，已如前述，堪認神明會抗辯柯秉松現已買賣契約支付9億0,971萬8,980元予神明會，龔瓊瑤等4人主張系爭契約價金為5億6,000萬元，顯不可採。龔瓊瑤等4人雖認上開臺北市調處函示之買賣價金應扣除土地增值稅、假處分擔保金等，故實際價金為5億6,000萬元。惟再經本院函詢臺北市調處以102年11月5日北防字第00000000000號函、103年7月8日北防字第00000000000號函復以：「神明會……所有位於臺北市○○區○○段七小段609等16筆土地原係以新臺幣(下同)13億9,500萬元出售予柯秉松等人，但因有部分係國有土地、私人土地，另有地上物問題及與趙惟漢間之法律訴訟要處理，因此神明會曾於98年7月5日、11月15日及99年1月31日召開會員大會，經17名會員中之14名會員決議通過將該16筆土地售予柯秉松等人，實收價金5億6,000萬元，但需扣除1億餘元之土地增值稅；另原決議5億6,000萬元係以預估增值稅1億l,000萬元為計算基礎，惟嗣後經核算增值稅正確金額為1億168萬1,890元、假處分反擔保金為2億5,632萬5,200元，依柯秉松供述及製作提供之將宇設計有限公司收支明細表(本處以101年10月1日北防字第00000000000號函檢送臺灣臺北地方法院)所示，神明會實際共獲5億5,168萬1,890元」(本院卷㈢第43頁)。「……買賣之16筆土地總價金為……13億9,500萬元，但因部分係國有土地、私人土地，另有地上物問題及與趙惟漢間之法律問題要處理，因此神明會曾於98年7月5日、11月15日及99年1月31日召開會員大會，經17名會員中14名會員決議通過將該16筆土地出售予賴清宮等人，並以其中之8億3,500萬元委由柯秉松投資之將宇設計有限公司負責處理地上物等問題，另實收之5億6,000萬元中，扣除1億1,000萬元增值稅及2億5,632萬元提存於臺灣臺北地方法院之擔保金後，賸餘款項中，6,700萬元係匯至會員杜敏雄、杜清傑帳戶中，3,614萬4,800元及9,000萬元係由柯秉松以匯款方式及支票方式支付予神明會，神明會再經會員同意，除反對出售土地之會員杜清祥、杜國棟部分先提存在神明會設於第一商業銀行帳戶外，其餘款項以借支方式按比例分予所有會員。」(本院卷㈣第18頁)，並以103年1月23日北防字第00000000000號函檢附將宇公司設於彰化銀行晴光分行帳戶交易明細表在卷可考(本院卷㈢第116頁至第117-31頁)。故依臺北市調處函復已明確覆稱系爭買賣契約價金為13億9,500萬元，僅因系爭土地上有地上物、趙惟漢間法律關係須處理，故扣除其中8億3,500元再委託將宇公司處理而已，故神明會實收之價金含土地徵值稅為5億5,168萬1,890元(土地增值稅嗣計算基礎不同所致)至明。上訴人主張系爭契約價金為5億6,000萬元云云，要無足取。
⑶另神明會收受前揭三期買賣價金後，將其中KB0000000至KB0
000000支票存入將宇公司設於彰化銀行晴光分行帳戶，並多筆匯入賴清宮、卓忠三、中聯地政士聯合事務所王進祥、禾泰不動產有限公司帳戶，KB0000000至KB0000000支票匯入將宇公司，並多筆匯出賴清宮帳戶，據此柯秉松並製作將宇公司收支明細記載將宇公司支付代書及律師費2,600萬元、王進祥借支約9,800萬元、柯秉松借支約1億1,200萬元、黃守義借支約1億1,200萬元，固有臺北市調處101年10月1日00000000000號函附彰化銀行晴光分行99年11月12日彰晴光字第0000000號函、明細表可考(原審卷㈣第157頁、第170頁)。惟依系爭買賣契約第4條約定，買受人本負有系爭16筆土地之整合及其地上物之清理，系爭16筆土地所涉合建契約糾紛之處理；羅有所有同小段619地號土地及其地上物之取得或與羅有簽立合建契約；原都市更新程序之撤回、撤銷；對地上物所有權人提起拆屋還地訴訟等義務。據此，神明會抗辯其乃與將宇公司簽訂委任契約書，於總金額8億3,500萬元之費用額度內委託將宇公司處理上開事務，若實際支出之處理費用逾上開額度，由將宇公司自行負擔(見委任契約書第9條第3項)，此經神明會於99年1月31日召開會員大會決議：㈠確認98年7月5日及11月15日二次大會決議及通過本次會議修正之買賣契約條件說明：本神明會所有……等16筆土地，非一完整基地，且需再整併羅有先生所有之619地號土地及國有604-2等二筆畸零地及清理整合地上佔用戶完成後始具開發價值，才會有開發商願意出資購買本神明會土地。為使土地產值確保，提早處分本神明會土地，提案修正買賣契約條件及價金內容如下：⒈買賣標的修正為包括本神明會所有之16筆土地及178建號之建物與羅有先生所有之619地號(含其上房屋)、國有604-2地號之畸零地與本神明會土地及地上建物佔用戶之整合、拆除與清理。⒉買賣總價金為不低於新臺幣12億元(含)，但本神明會所有之16筆土地及建物實收價金(含增值稅)仍為5億6,000萬元。決議：照案通過。……㈢授權管理人……就前述價金差額款委任『將宇設計工程有限公司』代為專責處理整併羅有先生所有之619地號及國有604-2等二筆畸零地及清理整合地上佔用戶，……」等（本院卷㈣第110頁至第111頁)，並據神明會提出委任契約書、讓與契約書可證（將宇公司將其權利義務關係讓予摩天公司）（本院卷㈢第107頁至第114頁)。據此，神明會乃交付4億3,831萬8,110元予將宇公司，將宇公司再將其受任處理前揭事務再委任王進祥、柯秉松、黃守義等處理，此部分有將宇公司103年9月4日103年將字第0904號函在卷可參(見本院卷㈢第157-3頁)，嗣摩天公司承受將宇公司與神明會間委任契約之權利、義務關係，接續處理土地、地上物之整合、清理與相關爭議之解決等事務，目前已支出1億8,879萬8,432元，尚未全部處理完竣，有摩天公司103年6月20日(103)松字第000000000號附讓與契約、支票等可參(本院卷㈢151-1頁至第14頁)，復經證人杜敏雄證稱：「我有參加開會，合約上面寫的是賣13億9,500萬元，……之後神明會將寶清段土地賣給柯秉松，由他來處理地上物、趙惟漢合約的問題、土地所有權狀被侵占的全部問題，我們實拿4億5,000萬元；因為我是會裡面委員開會時的紀錄，所以我知道這件事情。……增值稅也是買方要支付。……因為土地是媽祖的，我們賣的錢就是媽祖的錢，就是用向媽祖借錢的方式來處理，我們的借據都已經給律師了，最後還剩下500多萬。……其他的反擔保金我聽不懂，也不是神明會拿出來的，神明會不可能拿出反擔保金，因為會裡面沒有錢。……(4億5,000萬元已經全部拿到？)是的。」等語(本院卷㈣第101頁正、反面)。證人卓忠三證稱：「因神明會與柯秉松訂立買賣契約，約定賣方神明會有義務要清理地上物的問題，神明會要求律師費用要由柯秉松負擔，所以柯秉松支付我律師費，因包含代書費，所以將一半金額給代書王進祥（中聯代書事務所）。……如果我收到六百萬元，就將一半三百萬元給代書，……總計費用不只六百萬元……但神明會擔心無法處理，神明會給將宇公司一筆錢，委託將宇公司處理，買方也同意。神明會委託我處理訴訟，費用由將宇支出，由處理地上物的費用勻支律師費。」等語(本院卷㈤第71頁正、反面)。證人王進祥證稱：「依照買賣契約係屬神明會應負責部分，惟神明會礙於經驗及專業，所以才經過神明會會員大會同意並授權後，在買賣簽約前先行委任將宇處理，所以處理地上物的費用在收取買賣契約的應收價款後……亦即，買方希望買到的是完整的素地，賣方也承諾會一起處理。神明會實際拿的價金應指不得低於5.6億元，如果處理費用低於八億多元，神明會可以向將宇請求，但現在可預估的費用一定會超過總價金了。將宇公司已將地上物處理事務轉讓給摩天公司。」等語(本院卷㈤第104頁反面至第105頁)。龔瓊瑤等4人雖主張神明會交付將宇公司之支票嗣又匯款至賴清宮、卓忠三、王進祥、禾泰不動產有限公司之帳戶，因認有買賣價金回流至買受人，柯秉松有以將宇公司充當白手套，而有通謀虛偽之意思表示云云(見本院卷㈥第71頁至第73頁)。惟神明會以13億9,600萬元出售系爭土地予柯秉松，茲因系爭土地上有地上物等，故由神明會以8億3,500萬元委託將宇公司處理，而由神明會實收5億6,000萬元，已如前述，故將宇公司受任處理事務後如何再委託證人卓忠三、王進祥等處理，要係將宇公司與該所託之人債權債務，亦係嗣後與神明會如何彙算之問題，且依證人卓忠三陳證因處理地上物法律問題確有收受款項，而證人王進祥陳證：「賴清宮有兩個帳戶，一個為彰化銀行晴光分行，是買方合夥支付價金的帳戶，另一為國泰世華帳戶是他處理將宇公司所受託於神明會要處理地上物、合建之和解及解約與神明會內部爭訟相關事務處理及行政雜支的帳戶。這四筆價金（3月12日部分因為匯款金額最高限額為20,000,000元，而分為兩筆數字），上開三筆價金共計60,000,000元係屬神明會收受買賣價金後由將宇指定之人以我的名義所匯出，其目的係在處理趙惟漢與北碇建設公司與神明會長達二十多年合建契約之和解及解約之用，即後來神明會與趙惟漢（北碇）在法院和解價金之一部分（事實上與趙惟漢和解不只新台幣60,000,000元）。……97年12月15日到98年10月30日我曾經用中聯地政士聯合事務所匯了14次款項去處理禾泰與神明會內部行政費用與債務及除去假處分與黃勇義的債務處理(此部分係由委任契約另一連帶保證人黃守義去處理)，總計有新台幣20,230,000元，柯秉松與中聯各支出一半金額。因買賣方都怕風險負擔，所以希望將宇的錢先存在賴清宮帳戶，所以以另一個帳戶去控管處理土地糾紛的錢……處理費用現在尚未結算，但有預支大約新台幣15,000,000元左右」等語(本院卷㈤第103頁反面至第106頁)，斟諸神明會與趙惟漢間關於合建爭執，嗣於本院98年上更㈠字第154號履行契約事件由神明會給付趙惟漢1億5,000萬元成立和解，並由賴清宮設於彰化銀行晴光分行帳戶支付，有該和解筆錄、賴清宮銀行帳戶資料在卷足參（見本院卷㈤第125頁至第127頁），且神明會確已將出售系爭土地所得價金以借支方式分配予會員，已如前揭臺北市調處函復在卷，且經證人即會員杜敏雄、杜國棟、杜永隆、杜欽漳陳證在卷（見本院卷㈣第101頁、第103頁反面、第104頁、第105頁反面、卷㈤第9頁)，是神明會收受部分買賣價金9億餘元後，既依委任契約匯款予將宇公司處理地上物等，並分配予會員，要無上訴人主張買賣契約金額不實之問題。至證人杜清祥固另證稱：買賣價金13億多元係大騙局(見本院卷㈤第8頁)，要係證人杜清祥主觀認知，不足為採。龔瓊瑤等4人就此部分聲請再訊問證人柯秉松，核無必要。
⑷至龔瓊瑤等4人主張其為地上物之所有權人，自應剔除清理
該地上物之費用云云。惟系爭買賣契約既明定價金為13億9,500萬元，且由買方負擔整合、清理地上物等，已如前述，則龔瓊瑤等4人主張優先承買價格應剔除清理地上物所需費用云云，要無所據。
⑸綜上，龔瓊瑤等4人雖表示以神明會出賣予柯秉松之相同條
件購買系爭4筆土地，惟其以總價金5億6,000萬元與系爭買賣契約總價13億9,500萬元之比例計算原判決附表所示系爭4筆土地之價格優先承買（見原審卷㈤第11頁），難謂有以同樣條件合法行使優先購買權，不符土地法第104條之規定。
是龔瓊瑤等4人依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項主張優先承買，並依民法第767條第1項中段、第2項、第113條規定據以請求賴清宮應將系爭4筆土地所為之所有權移轉登記予以塗銷，並請求板信銀行應將該土地所為之所有權信託登記、最高限額抵押權登記、地上權信託登記均予塗銷，即屬無據，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人訴請行使優先購買權，並請求賴清宮以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，進而板信銀行於99年8月6日以信託為原因之所有權移轉登記、於99年8月2日以土地所有權擔保債權總金額1億7,490萬0,200元之最高限額抵押權設定登記、於99年8月2日以地上權擔保債權總金額1億7,500萬元之最高限額抵押權設定登記、99年8月6日以信託為原因所為地上權移轉登記應予塗銷，神明會應將系爭5筆土地，於受償價金之同時（如原審判決附表上訴人主張優先購買價格欄所示金額），移轉登記與上訴人（郭秀芳部分另聲明：依出賣與柯秉松之相同條件，分別與上訴人訂立買賣契約)。均為無理由，不應准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳靜芬法 官 蔡政哲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
書記官 劉美垣