臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第258號上 訴 人 黃英良訴訟代理人 鄭文龍律師上 訴 人 宏普建設股份有限公司法定代理人 段津華訴訟代理人 張淑敏律師
黃福雄律師洪郁棻律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國102年2月27日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第473號第一審判決各自提起上訴，本院於102年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人宏普建設股份有限公司給付超過新臺幣貳億壹仟貳佰零玖萬叁仟零柒拾陸元及附表一所示利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人黃英良在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
上訴人宏普建設股份有限公司其餘上訴駁回。
上訴人黃英良之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人黃英良負擔十分之七，餘由上訴人宏普建設股份有限公司負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人黃英良聲明求為判決：㈠原判決駁回黃英良後開第㈡項之訴部分廢棄。
㈡宏普建設股份有限公司（下稱宏普公司）應再給付黃英
良新臺幣（下同）3億5164萬4160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
㈣宏普公司上訴駁回。
㈤第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由宏普公司負擔。
上訴人宏普公司聲明求為判決：
㈠原判決不利於宏普公司部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，黃英良第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢黃英良上訴駁回。
㈣如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈤第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由黃英良負擔。
二、上訴人黃英良主張：民國（下同）97年4月15日，兩造簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（以下分別稱房屋買賣契約、土地買賣契約），伊向宏普公司買受坐落於臺北市○○區○○段○○段0000000000號土地及其上建照號碼臺北市政府96建字第0516號「宏普建設文德段新建大樓（下稱系爭房屋，完工後取名金霸大樓，地上7層、地下2層）」，總價為15億8000萬元；自備款、銀行貸款與交屋款分別占23%、75%、2%。伊已付清自備款3億6340萬元及規費669萬3076元，依房屋買賣契約14條第1、3項及土地買賣契約第6條，宏普公司應於使用執照核發後3個月內（即98年4月19日前），將系爭房地所有權移轉登記至伊名下；但是宏普公司並未如期移轉登記，經伊在98年12月4日催告履約未果。
再者，宏普公司設計與施工不當，產生防爆（火）區劃不合格等九大缺失，伊在98年10月30日、11月24日與12月4日催告補正，均無效果。遂在98年12月31日發函解除房屋與土地買賣契約，宏普公司應返還前述已付之價金與規費，並按買賣總價20%賠付違約金3億1600萬元，另賠償98年4月20日至同年12月31日共計8個月之租金損失3564萬4160元（以每月租金445萬5520元計算，8個月為3564萬4160元），合計為7億2173萬7236元（363,400,000+6,693,076+316,000,000+35,644,160=721,737,236）。即使伊有違約，宏普公司所主張違約金亦屬過高，應予酌減。爰依買賣價金與規費返還請求權、房屋買賣契約第21條第1項、土地買賣契約第13條第1項、債務不履行損害賠償請求權，訴請宏普公司應給付黃英良7億2173萬7236元，及其中3億7009萬3076元如附表二所示利息，其餘3億5164萬4160元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語〔於原審聲明：宏普公司應給付黃英良11億2747萬4472元，及其中3億7009萬3076元如附表二所示利息，其餘7億5738萬1396元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原審判決命宏普公司應給付黃英良3億7009萬3076元（363,400,000+6,693,076=370,093,076）及附表二所示利息；駁回黃英良其餘請求。黃英良僅就敗訴中3億5164萬4160元本息提起上訴；其餘部分未繫屬本院。宏普公司就敗訴部分全部提起上訴〕。
三、上訴人宏普公司則以：伊並未違約，本件起因於黃英良未能取得足額銀行貸款11億8500萬元所致。本件買賣契約雖約定伊在使用執照核發後3個月內（即98年4月19日前）應履行移轉登記義務，然此必需黃英良已依約履行其義務後始可請求；但是，黃英良在98年4月15日仍請求伊展延申請貸款期限，同年9月24日說明未能取得足額貸款原因，顯見黃英良明知應補足貸款差額始可請求過戶。再者，依據買賣契約所附委託辦理房屋貸款契約書第6條（委託辦理土地貸款契約書第6條亦然）文義，對照房屋買賣契約第7條第4項、土地買賣契約第5條第4項約定，黃英良未能貸足11億8500萬元，必須先補足差額，始可請求移轉系爭房地，故黃英良無從以伊遲未過戶而解約。再其次，系爭房屋並無黃英良所述瑕疵，縱有瑕疵，依房屋買賣契約第15條第2項第2款，伊在交屋前完成修繕即可，毋庸在過戶前修補，故黃英良亦無從據此解約。由於黃英良未補足貸款差額1億3500萬元，伊已為同時履行抗辯，並在98年11月19日與27日催告黃英良以現金或即期支票付清差額，未獲置理，遂在99年1月8日解約。扣除黃英良應賠償買賣總價款20%之違約金即3億1600萬元，伊僅需退還剩餘自備款4740萬元與規費669萬3076元，合計5409萬3076元；伊已在99年1月8日通知黃英良領取。伊得以違約金債權與黃英良債權相抵銷；若是宏普公司違約，違約金應予酌減等語資為抗辯。
四、兩造不爭執事實：（見本院卷㈡第110頁正反面筆錄）㈠97年4月15日，兩造簽訂房屋買賣契約、土地買賣契約，黃
英良向宏普公司買受系爭房地（系爭房屋完工後取名金霸大樓），總價15億8000萬元。自備款、銀行貸款與交屋款分別占23%、75%、2%，房屋買賣契約第17條及土地買賣契約第8條為貸款約定。（見原審卷㈠第20至72頁房屋買賣契約、第73至90頁土地買賣契約）㈡兩造簽約同時亦簽訂房屋買賣契約附件七「委託辦理房屋貸
款契約書」（見原審卷㈠第68、69頁）、附件四「房屋付款明細表」（見同卷第53、54頁），以及土地買賣契約附件三「委託辦理土地貸款契約書」（見同卷第88至90頁）、附件一「土地付款明細表」（見同卷第84、85頁）。黃英良已付清自備款3億6340萬元、規費669萬3076元。
㈢系爭房屋於96年10月5日取得臺北市政府都市發展局核發之
96建字第0516號建造執照，嗣於98年1月19日取得臺北市政府都市發展局核發之98使字第28號使用執照。依使用執照記載，系爭房屋為地上7層、地下2層，共計46戶。（見原審卷㈠第198至200、168至172頁）㈣宏普公司於98年4月6日以書函通知黃英良辦理對保手續，且
表示如黃英良需指定銀行辦理貸款，請提供銀行名稱及承辦人員、可對保時間，宏普公司方可派專案人員配合辦理；經黃英良收受該書函。（見原審卷㈡第61頁）㈤黃英良所覓得系爭房地買賣價金之貸款總計10億5000萬元，
係由上海商業儲蓄銀行、台新國際商業銀行、日盛國際商業銀行分別核准貸款，每家額度均為3億5000萬元。（見原審卷㈠第126至128頁撥款委託書、原審卷㈢第60頁台新銀行額度核貸通知書、第61頁日盛銀行額度書）㈥宏普公司於98年10月16日寄發存證信函，催告黃英良於文到
1個月內向黃英良自行指定之貸款銀行辦妥銀行貸款手續，並前往宏普公司辦理所有權移轉事宜，否則，將依房屋買賣契約第21條、土地買賣契約第13條第2項約定，以黃英良違約為由解除兩造間買賣契約，並請求黃英良給付買賣總價百分之20計付之違約金，以及不另為解除契約之意思表示等語；黃英良已收受該信。（見原審卷㈠91-95頁）㈦黃英良於98年11月17日、98年11月18日，以電子郵件告知已
完成銀行對保手續，並將銀行名片送交宏普公司，請宏普公司與貸款承作銀行聯繫且告知黃英良後續處理作業及流程。（見原審卷㈠96至98頁）㈧黃英良於98年11月19日以存證信函，催告宏普公司於文到7
日內協議貸款差額處理方式，並依約辦理所有權轉登記等語；經宏普公司收受該函。（見原審卷㈠第99至100頁）㈨宏普公司於98年11月27日以存證信函催告黃英良，應於文到
7日內開立3張金額各3億5000萬元之貸款金額本票及簽署3張撥款委託書及繳交過戶設定規費，並應將買賣價金差額1億3500萬元匯入宏普公司公司帳戶內。黃英良於98年11月30日收受該函。（見原審卷㈡第69至77頁）㈩黃英良於98年12月4日以存證信函通知宏普公司，併同原審
卷㈠第124至128頁面額11億8500萬元之本票暨撥款委託書寄交宏普公司；另以系爭房屋存有未按圖施工、施工有瑕疵等重大瑕疵為由，通知宏普公司於7日內補正，並請求宏普公司辦理所有權移轉登記等語；經宏普公司已收受前述信函與文件。（見原審卷㈠第109至128頁）98年12月9日，宏普公司塗銷在系爭房地所設定予第一商業
銀行、金額4億8000萬元之最高限額抵押權。（見原審卷㈡第261頁抵押權塗銷同意書）黃英良於98年12月10日匯款，將系爭房地過戶及設定抵押權
登記等規費669萬3076元匯予宏普公司。（見原審卷㈡第130頁存摺影本）宏普公司於98年12月10日寄發存證信函，再度催告黃英良於
文到7個工作日內以即期票據或現金1次給付貸款差額1億3500萬元。經黃英良於98年12月11日收受。（原審卷㈡第78至89頁）黃英良於98年12月17日寄發存證信函，催告宏普公司於文到
7日內將系爭房地所有權移轉登記予黃英良；宏普公司已收受該函。（原審卷㈠第143至167頁）宏普公司於98年12月25日寄發存證信函，同意無庸刪除黃英
良所交付撥款委託書上附加之核撥貸款條件；另催告黃英良於文到7個工作日內給付貸款差額1億3500萬元，逾期則依房屋買賣契約第21條、土地買賣契約第13條第2項約定，以黃英良違約為由解除契約，並請求黃英良給付買賣總價百分之二十計付違約金，以及不另為解除契約之意思表示。黃英良於98年12月28日收受該函。（見原審卷㈡第90至102頁）黃英良於98年12月31日寄發存證信函，主張宏普公司未依約
辦理所有權移轉登記、未依約建造房屋、違法主張解約等違約之事實，故黃英良自即日起解除兩造間房屋與土地買賣契約，請宏普公司立即交還禁止背書轉讓之保證本票予黃英良，並於文到後5日內，將黃英良前所給付之價金、過戶及設定抵押權登記等規費，計3億7009萬3076元（並應附加受領時至交還日之利息）返還黃英良，另賠償契約總價20%之違約金即3億1600萬元等語。宏普公司已收受該函。（原審卷㈠第278至292頁）宏普公司於99年1月8日寄發存證信函，主張黃英良違約，依
房屋買賣契約第21條及土地買賣契約第13條第2項，解除房屋與土地買賣契約，並請黃英良給付房地買賣總價款20%違約金予宏普公司。依此計算結果，宏普公司應退還黃英良自備款其中4740萬元，加上黃英良於98年12月10日匯予宏普公司之過戶規費669萬3076元，合計應退還5409萬3076元，請黃英良於文到10日內前來宏普公司公司取回上開款項，並取回黃英良所簽禁止背書轉讓之保證本票及設定抵押權登記文件等語。黃英良於99年1月11日收受該函。（原審卷㈡第131至153頁）
五、黃英良主張伊向宏普公司購買系爭房地，已付清自備款3億6340萬元及規費，但是宏普公司未在使用執照核發後3個月內（即98年4月19日前）完成過戶登記，況且系爭房屋有多項重大缺失，經伊催告補正未果，伊在98年12月31日發函解除買賣契約。宏普公司應返還自備款3億6340萬元、規費669萬3076元，並應支付違約金3億1600萬元、8個月租金損害3564萬4160元，合計為7億2173萬7236元本息等語。為宏普公司所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為：㈠宏普公司是否構成給付遲延，黃英良得否於98年12月31日發函解約？㈡黃英良是否構成給付價金遲延，宏普公司得否於99年1月8日發函解約？㈢本件違約金應否酌減？
六、宏普公司是否構成給付遲延，黃英良得否於98年12月31日發函解約？㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
」，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條亦定有明文。再按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。㈡經查，房屋買賣契約第14條第1項約定：「一、房屋產權登
記：於甲方（指黃英良）依約履行本約情況下，房屋產權之移轉，乙方（指宏普公司）應於使用執照核發後三個月內辦理所有權移轉登記完畢」（見原審卷㈠第28頁；土地買賣契約第6條第1項亦有相同約定，見同上卷第76頁）。是依房屋買賣契約第14條第1項、土地買賣契約第6條第1項約定，黃英良須在依約履行之情況下，始得請求宏普公司在使用執照核發後3個月內過戶。關於黃英良依約履行之情況，自應參酌契約內容以明瞭黃英良所應負擔之義務。再者，房屋買賣契約第23條約定：「本契約之附件視為本契約之一部分…」（見原審卷㈠第35頁；土地買賣契約第15條亦有相同約定，見同卷第81頁），從而，解釋買賣契約條款，除觀察房屋買賣契約與土地買賣契約全部條文外，關於契約附件（如委託辦理房屋貸款契約書、委託辦理土地貸款契約書），亦應一併考審酌，始符合契約真意。
㈢其次，房屋買賣契約第14條第3項第2至4款所約定買方黃英
良義務為「㈡繳清本契約所定之自備款…。㈢提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予乙方做為保證。㈣本款第二、三項之費用如以票據支付，應在登記以前全部兌現」（見原審卷㈠第29頁，土地買賣契約第6條第3項亦為相同約定，見同卷第
76、77頁）；至於黃英良申請銀行貸款數額不足時，是否符合第3款「提出貸款有關文件，辦理各項貸款手續」之要件，尚無從僅憑該條文義以判斷。再者，房屋買賣契約第17條第1項約定：「…買賣總價內之部分價款共75%，計新臺幣2億8440萬元整由甲方以金融機關之貸款給付，…由甲乙雙方依約定辦妥一切貸款手續，乙方於取得貸款金額後，應立即交還禁止背書轉讓之保證本票予甲方（貸款不足額時，由甲方負責補足）」（見原審卷㈠第32頁）；而土地買賣契約第8條第1項亦約定：「…買賣總價內之部分價款共75%，計新臺幣9億0060萬元整由甲方以金融機關之貸款給付，…由甲乙雙方依約定辦妥一切貸款手續，乙方於取得貸款金額後，應立即交還禁止背書轉讓之保證本票予甲方（貸款不足額時，由甲方負責補足）」（見同卷第78頁）。堪認黃英良申請銀行貸款應繳付75%價金即11億8500萬元，如貸款額不足11億8500萬元，黃英良應負責補足差額。查黃英良雖已付清自備款3億6340萬元，並在98年12月4日以存證信函，將面額11億8500萬元之本票暨撥款委託書寄予宏普公司（見不爭執事項㈡㈩）；但是，黃英良所申辦銀行貸款額度僅10億5000萬元（見不爭執事項㈤），差額達1億3500萬元。然而，前述條款並未具體載明買方黃英良補足貸款差額之時限為何，則黃英良應於過戶前補足差額，或是得於過戶後再補足差額，尚應探求兩造於契約文件所為進一步約定。
㈣再其次，房屋買賣契約附件七「委託辦理房屋貸款契約書」
（下稱委辦房貸契約）第6條約定：「甲方於辦理銀行貸款對保手續時，須開立與貸款金額同額之商業本票予乙方，作為付款之誠信擔保；同時簽立撥款委託書予貸款銀行及乙方，或開立貸款金額同額並蓋妥印章之取款憑條及存摺交付乙方，於貸款核准後，乙方無條件同意由貸款銀行先行代為塗銷乙方所有被設定於本標的物之他項權利，並取得第一順位設定後所餘款項方屬乙方應得的款項，於產權移轉登記完成予甲方當日，無條件核撥貸款予乙方，由乙方直接向貸款銀行領取或撥入乙方指定之銀行帳戶作為甲方給付本標的物買賣總價金貸款部分之價款。乙方於取得貸款金額後，應立即交還禁止背書轉讓之保證本票予甲方。『（刪除：產權移轉登記完成時）倘因承貸金融機構核貸金額少於申請金額或甲方貸款條件不合不能核准時，甲方同意於收受乙方通知之日起七個工作日內以即期票據或現金一次向乙方繳清或補足』」（見原審卷㈠第68、69頁，土地買賣契約附件三「委託辦理土地貸款契約書」第6條亦有相同約定，見同卷第88、89頁）。就銀行貸款不足或未獲准時，依該條後段（即前述『』內文字）之文義解釋，黃英良應於宏普公司通知起7個工作日內補足。再者，關於貸款差額之補足時限，依照該條後段原有文句，係要求宏普公司先行過戶系爭房地，再由黃英良補足貸款差額；嗣於締約過程刪除「產權移轉登記完成時」文句，交易風險因而修正，黃英良應先行補足銀行貸款差額，始可請求宏普公司過戶系爭房地。相較於銀行貸款額度充足時，該條前段係約定「甲方於辦理銀行貸款對保手續時…於貸款核准後，乙方無條件同意由貸款銀行先行代為塗銷乙方所有被設定於本標的物之他項權利，並取得第一順位設定後所餘款項方屬乙方應得的款項，『於產權移轉登記完成予甲方當日』，無條件核撥貸款予乙方，由乙方直接向貸款銀行領取或撥入乙方指定之銀行帳戶作為甲方給付本標的物買賣總價金貸款部分之價款。乙方於取得貸款金額後，應立即交還禁止背書轉讓之保證本票予甲方」（ 見原審卷㈠第6
8、69頁），益徵該條前段言明黃英良取得足額貸款時，宏普公司過戶登記與銀行貸款所設定抵押權、銀行撥款係同時為之；若是黃英良貸款數額不足，則改依同條後段處理，由黃英良先行補足貸款差額，始可請求宏普公司過戶系爭房地。
㈤再比對房屋買賣契約第7條第4項「付款表內之『銀行貸款』
如甲方無需辦理貸款時，應於本廠戶房屋使用執照取得，房屋產權移轉過戶予甲方『前』，以書面通知乙方，（刪除：並於產權移轉登記完成予甲方當日），甲方同意於收受乙方繳款通知書之日起7個工作日內以現金或即期支票（刪除：至乙方債權銀行專戶）繳清，乙方並同時辦理本標的物所有他項權利之塗銷，本約附件四（指房屋付款明細表）之銀行貸款金額如逾期未繳或支票未兌現者，經乙方以存證信函催繳後7個工作日內仍未繳付者，以『甲方違約』論處」（見原審卷㈠第25頁）。關於黃英良不必申辦銀行貸款情形，上開條款亦刪除「並於產權移轉登記完成予甲方當日」文句，要求黃英良於宏普公司通知後7個工作日支付75%款項（相當於銀行貸款數額），而非宏普公司先行過戶再請求黃英良支付75%款項。對照委辦房貸契約第6條約定，益徵兩造就各種付款方式分別約定過戶時點，於黃英良取得足額貸款時，宏普公司過戶登記與銀行貸款所設定抵押權、銀行撥款係同時為之；反之，黃英良未取得足額貸款或是未以銀行貸款付款，則黃英良應補足差額或付清相當於銀行貸款金額，始可請求宏普公司過戶。黃英良所取得銀行貸款差額達1億3500萬元（見第㈢小段理由，逾買賣總價8.5%），即與房屋買賣契約第14條第1項、土地買賣契約第6條第1項「於甲方依約履行本約情況下」之過戶要件不符。則宏普公司於98年11月27日催告黃英良7日內繳清貸款差額1億3500萬元，黃英良於同年月30日收受該函（見不爭執事項㈨）；上開信函已表明「…逾期，將以貴方違約論處事」、「…逾期，本公司仍將依雙方所簽房屋預定買賣契約書第21條及土地預定買賣契約書第13條第2項約定，以貴方違約為由，解除雙方所簽房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書…」（見原審卷㈡第69、75、76頁），顯見宏普公司已主張同時履行抗辯，並催繳差額。嗣黃英良未在98年12月9日前補足差額1億3500萬元，即難認宏普公司構成給付遲延（指過戶系爭房地）。
㈥由於委辦房貸契約第6條前段針對銀行貸款足額所為約定，
與同條後段關於貸款數額不足情形有別（見第㈣小段理由）；則黃英良將前後段條文混為一談，遽謂「於產權移轉登記完成予甲方當日」，宏普公司始可取得貸款，故不論銀行貸款是否充足，宏普公司均有先為過戶登記義務云云（見本院卷㈢第41頁），自無可取。再依首揭說明，解釋當事人真意，本應斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料而綜合評價；故締約過程所為增、刪、修正，均屬審酌契約真意之相關資料。以本件買賣而言，委辦房貸契約第6條後段「產權移轉登記完成時」文字如經保留，則黃英良毋庸在過戶前補足差額；但是，刪除此部分文字後，宏普公司得請求黃英良先行補足差額，再行過戶。故刪除前開「產權移轉登記完成時」文句，導致黃英良在過戶前即負擔補足貸款差額之義務。則黃英良主張委辦房貸契約第6條前後段不應割裂而另為解釋，且該條後段所載「產權移轉登記完成時」文字既遭刪除，即無從再比對刪除前後文句以推論契約真意云云（見本院卷㈢第24至30頁）；尚非可採。
至於房屋買賣契約第15條第2項第3款固約定「甲方繳清本契約所有之應付未付款（包括取得銀行貸款），及完成一切交屋手續」（見原審卷㈠第30頁）為黃英良交屋時義務。惟查，第15條係針對「交付不動產及相關文件之條件及期限」所為約定（見同上卷第29頁），而房屋產權登記期限則見於第14條（見同上卷第28至29頁）；自體系解釋而言，茲第14條第1款既已約定「於甲方依約履行本約情況下」為系爭房地過戶要件，已如前述，故過戶要件應優先適用第14條。從而，第15條第2項第3款僅係補充性質，於出賣人已過戶但是未就貸款差額主張同時履行抗辯，方適用第15條第2項第3款以決定買受人補足差額之期限。黃英良忽略房屋買賣契約第14條、委辦房貸契約第6條關於補足貸款差額之約定，認定宏普公司應先過戶，伊在交屋前補足差額即可（見本院卷㈢第19頁），尚無可採。
㈦委辦房貸契約第3條固約定「產權移轉登記之前，乙方應盡
力協助取得最佳條件之貸款銀行，或由甲方指定貸款銀行後，委由乙方或乙方指定之專業地政士代辦銀行貸款手續」（見原審卷㈠第68頁；委託辦理土地貸款契約書第3條亦有相同約定，見同卷第88頁）。依其內容，宏普公司所分擔工作係協助性質，參酌貸款涉及個人財力、信用、往來銀行等隱私，如黃英良未提供宏普公司相關資訊，宏普公司亦無從判斷何種條件最有於黃英良。其次，仲介者超營實業有限公司（下稱超營公司）法定代理人楊仁鈞於原審100年4月7日庭期到庭結證稱：「（問：原告在簽約前後有無找到貸款銀行？）簽約當時還沒有找到，貸款銀行一般來說是建設公司找的，但如果買方自己有合意的貸款銀行也可以自己去找，就看哪一邊的利率、條件比較好，本件沒有強制約定賣方要去找銀行，賣方會幫買方準備一到二個銀行讓買方參考，買方自己也可以去找他自己覺得適合的銀行」等語（見原審卷㈤第79頁背面筆錄），益徵宏普公司僅係協助黃英良爭取銀行貸款，並非強制宏普公司應負責取得最佳條件之銀行貸款。再其次，宏普公司曾覓得台北富邦銀行貸款額度8億5000萬元，國際票券與京城銀行貸款額度10億5000萬元，此為兩造所不爭（見本院卷㈡第26頁背面至27頁、卷㈢第94、97頁），應認宏普公司確已盡力協助黃英良取得取佳銀行貸款；則黃英良謂宏普公司未盡協力義務，已屬違約云云（見本院卷㈢第30頁），自無可採。
㈧至於楊仁鈞固於同一庭期證稱：「（問：提示卷㈠第68至69
頁，房屋買賣契約附件七，有無看過？）…我只記得是貸款撥款後要繳清，至於是貸款撥款後幾天要繳清我記不清楚了。貸款撥款後繳清是要在過戶後繳清，沒有過戶的話銀行沒有辦法撥款」等語（見原審卷㈤第79頁正反面筆錄）；然而楊仁鈞同時證稱：「（問：你有無承辦兩造間金霸商業大樓的買賣？）有，我是買賣雙方的中間人…兩造約定貸款不足部分何時以及如何補差額，因為我沒有契約條款所以不記得了」、「（問：提示卷㈠第68至69頁，房屋買賣契約附件七，有無看過？）…貸款不足的差額何時要補兩造是怎麼約定的我已經忘記了…」等語（見同上卷第79頁正反面筆錄）。
楊仁鈞既稱貸款差額係在過戶後補足，又稱其沒有契約已不記得詳情，不記得兩造如何約定補足差額；其證詞顯然前後矛盾，難以採信。超營公司員工閔振華雖在原審101年8月30日庭期結證稱：「（問：你對第17條部分的條文的理解為何？）對於合約貸款的約定部分，…被告公司不希望過戶後沒有拿到款項，原告也不希望付款後沒有拿到房屋的所有權，所以由原告開立本票由被告公司辦理產權移轉的部分，銀行貸款也同時辦理（指銀行貸款數額雖然不足，兩造同意先就該部分辦理貸款），等到產權移轉後銀行撥貸款給被告，不足額部分原告補足」等語（見原審卷㈩第121頁筆錄）；然而，閔振華同時證稱：「（問：兩造簽約當日，是否有談及如要辦理貸款而有貸款不足之差額，如何處理之情事？最後的結論如何？是否條文本身即是雙方共識？）有提到貸款的部分，但是因為時間已久我沒有記得很清楚，結論應該是由條文來走，雙方是依照合約的，沒有合約條文以外的約定」、「（問：系爭房屋預定買賣契約書中第5頁，土地買賣契約書第3頁刪除產權移轉登記完成時這幾個字，刪除的原因為何？為何要刪除？）沒有辦貸款時，被告公司希望款項先繳清，所以沒有同意產權移轉登記完成，所以刪除…」等語（見原審卷㈩第120頁筆錄背面、第124頁筆錄背面）。閔振華既謂貸款不足時，宏普公司仍應先行過戶；又稱其記不清楚，宏普公司希望買方先繳清差額云云。益徵其證言前後不一，本院尚難採用其證詞而為有利黃英良之判斷。
㈨至於宏普公司於93年間推出「台北光點」預售建案，96年間
推出「臺北人」預售建案，就貸款差額之處理，係先辦理過戶，再分期給付差額，固有買賣契約書在卷可參（見本院卷㈠第175至177頁、卷㈢第50至53頁）；然而，個別買賣契約之標的物特性、總價、毛利，並不盡相同，當事人本得針對個別銷售案做不同約定，則宏普公司關於本件與「台北光點」「臺北人」銷售案採取不同原則，核屬契約自由原則，故本件買賣約定黃英良應在過戶前應補足貸款差額，尚無不當。關於宏普公司之「金霸大樓融資案動撥流程」（見原審卷㈣第144頁），既非本件買賣契約文件，且載明適用對象為訴外人同皇企業有限公司，對於本件買賣即無拘束力可言，尚無從憑以推論宏普公司取得黃英良出具11億8500萬元之保證本票後，即應辦理過戶登記。再其次，本件房屋買賣契約與土地買賣契約係在97年4月15日簽訂，嗣98年8月10日、100年3月24日內政部修正公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（見本院卷㈡249至252頁），既在本件買賣生效後始公告實施，尚無從溯及適用於本件交易；則黃英良憑前開定型化契約範本，認宏普公司於貸款不足時仍應先行過戶系爭房地云云（見本院卷㈡第43、44頁），應係忽略此等定型化契約範本並無溯及效力所致，故為本院所不採。㈩黃英良固舉最高法院88年度台上字第1132號、80年度台上字
第1463號、92年度台上字第32號、91年度台上字第1829號、70年度台上字第3790號、89年度台上字第2155號判決為其論據（見本院卷㈡第48頁背面至53頁）。然而最高法院88年度台上字第1132號判決事實所約定過戶時點係領取使用執照時（見原審卷㈥第243至245頁），該院80年度台上字第1463號判決則涉及對待給付爭議（見同上卷第246至247頁），該院92年度台上字第32號判決係處理價金與土地增值稅間同時履行抗辯之爭執（見原審卷㈦第270至271頁），該院91年度台上字第1829號判決涉及賣方尚未完成水電接通義務（見同上卷第272至273頁），同院70年度台上字第3790號係建商表明為消費者負責申請貸款（見同上卷第274至275頁），該院89年度台上字第2155號判決基礎事實係買方未能貸得銀行貸款，賣方催請買方於八天內以現金或甲存本票清償其餘全部價金9593萬元（見本院卷㈡第105、106頁）。而本件買賣契約係約定買方銀行貸款不足時，應先行補足差額始得請求過戶，即與上開最高法院判決基礎事實有別，故本院無從憑前開最高法院判決而為有利黃英良之認定。至於72年司法院第三期司法業務研究會研究意見，係討論土地買賣僅約定價金分期給付時程，但是未約定土地應於何時給付，因而滋生土地過戶時點之爭議（見原審卷㈥第242頁）。仍無從解為宏普公司應先行過戶，始可請求黃英良補足銀行貸款差額。
此外，公平交易委員會（85）公訴決字第001號訴願決定，
案例事實係買受人依約按期支付價金，且獲得足額銀行貸款，堪認該件出賣人已取得足額擔保（見原審卷㈠第141至142頁）；顯與本件買受人黃英良並未取得足額銀行貸款情節有別，則黃英良仍執前詞，主張宏普公司要求伊先行補足差額為顯失公平云云，自非可信。至於該會（87）公壹字第0000000-000號函釋，認定建商對尾款債權不宜取得雙重保障，如已取得其他確保受償之途徑，則不應再另行要求擔保（見原審卷㈥第376頁）；由於本件癥結在於銀行貸款差額之補足時點，亦與該件解釋函所稱尾款、雙重保障無關，則黃英良執此主張宏普公司濫用強勢地位迫使伊接受不公平條件云云，亦無可採。
至於最高法院89年度台上字第708號判決固謂「按因契約互
負債務者，他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條第2項定有明文。查被上訴人於85年7月11日向上訴人所買之貨物，係身高表三萬組，上訴人業已交付2萬8100組，為原審確定之事實，以此約百分之九十四之交貨比例，上訴人於原審主張：依上開規定，被上訴人亦應給付已交付身高表之價金一節（…），即屬重要之攻擊方法，乃原審未於判決理由項下說明其何以不足採之意見，遽為不利於上訴人之判斷，亦有判決不備理由之違法…」（見本院卷㈡第107頁）。惟查，黃英良名下不動產包含門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○號4樓、45號4樓，以○○○區○○路○○○巷○○號1至9樓及地下3樓等12戶房屋（見原審卷㈨第274頁、275至278、285至306頁建物謄本），並一次購買宏普公司所興建之金霸大樓整棟建物（使用執照記載共46戶），足見黃英良具有相當資力，且熟悉不動產行情、發展潛力以及銀行貸款作業，並非經濟地位與資訊顯然落後於建商之一般購屋者，應認其具有相當議約能力，權衡各項利弊得失後，能爭取最有利之買賣條件（包含貸款不足之風險承擔）。兩造於委辦房貸契約第6條，針對銀行貸款不足一節，既然特約黃英良應補足差額始可請求過戶，此一約定尚無違背誠實信用等情事，故兩造應受該條款所拘束。此與最高法院前開判決所載基礎事實並不相同，難認宏普公司不得就貸款差額主張同時履行抗辯。
此外，房屋買賣契約第15條第2項第2款約定「乙方就13條房
屋之驗收瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕，並經甲方簽結。乙方若未在期限內完成修繕時，經甲方以書面催告乙方，乙方仍未修繕或仍未修繕完畢時，甲方即可自行雇工修繕，其修繕金額及修繕期間產生甲方交屋延誤之損失，經第三公證單位認可後，由甲方直接由2%的交屋尾款中扣除，若不足時，乙方必須立即支付甲方所餘的不足費用予修繕廠商」（見原審卷㈠第30頁）。依上述條款，系爭房屋如有瑕疵，宏普公司修補期限為「交屋前」，而非在移轉所有權時。從而，黃英良固主張系爭房屋發生九大缺失，伊在98年10月30日、11月24日與12月4日催告，但宏普公司未依限補正，伊得解除契約云云（見本院卷㈡第80至91頁）。即令系爭房屋存有前述瑕疵，惟因黃英良催告期限與上開條款不符，故宏普公司尚不因此負違約責任。（黃英良此部分主張既非可取，則宏普公司抗辯系爭房屋並無缺失，黃英良所定補正期限過短等情，本院毋庸另為論述）綜上，房屋買賣契約與土地買賣契約所定銀行貸款金額為11
億8500萬元，但黃英良僅取得10億5000萬元貸款額度，差額1億3500萬元未依宏普公司催告期限（98年12月9日前）補正繳清，則宏普公司據此行使同時履行抗辯，拒絕將系爭房地移轉登記至黃英良名下，洵屬有據；黃英良無從主張宏普公司就過戶應負遲延責任。再者，系爭房屋如有瑕疵，宏普公司應在交屋前補正，惟系爭房屋尚未過戶至黃英良名下，故宏普公司雖未依照黃英良所定期限完成修繕，尚不生遲延情事。宏普公司既無遲延責任，則黃英良主張買賣契約經伊在98年12月31日解除一節，尚非可取。黃英良解約不生效力，則其請求違約金3億1600萬元，債務不履行損害賠償3564萬4160元，於法無據，不應准許（黃英良請求返還價金3億6340萬元、規費669萬3076元部分，詳後述）。
七、黃英良是否構成給付價金遲延，宏普公司得否於99年1月8日發函解約？㈠按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，民法第254條定有明文。
㈡經查，委辦房貸契約第6條後段約定「…倘因承貸金融機構
核貸金額少於申請金額或甲方貸款條件不合不能核准時，甲方同意於收受乙方通知之日起七個工作日內以即期票據或現金一次向乙方繳清或補足」（見前段第㈣小段理由）。黃英良所申辦銀行貸款額度僅10億5000萬元（見不爭執事項㈤），與買賣契約所約定之貸款金額差額達1億3500萬元；宏普公司於98年11月27日催告黃英良7日內繳清貸款差額1億3500萬元，黃英良於同年月30日收受催告函（見不爭執事項㈨）；依前開約定，宏普公司催告已發生效力，而黃英良未在98年12月9日前補足差額1億3500萬元，應負遲延責任。故宏普公司以此為由於99年1月8日發函解約，黃英良於同年月11日收受解約函（見不爭執事項），房屋買賣契約與土地買賣契約即應於99年1月11日發生解除效力。
八、違約金應予酌減？㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」
、「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第250條第1、2項、第252條分別定有明文。次按民法第250條第2項規定所謂債務人不於適當時期履行債務時，即須支付之違約金，為債務人因遲延給付所應支付。依同條項前段規定：違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。故除當事人另有訂定外，此項違約金即與民法第231條第1項所定因遲延而生之損害賠償總額相當（最高法院82年度台上字第641號判決意旨參照）。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。
㈡經查，房屋買賣契約第21條第2項約定「如甲方（指黃英良
）違反本契約第7條時，經乙方催告仍然未能依約付清各筆款項時，乙方得按法定程序通知甲方解除本契約，解約後得沒收本契約總價款百分之二十之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限…」（見原審卷㈠第35頁；土地買賣契約第13條第2項亦有相同條款，見同上卷第81頁），依前開說明，本件買賣契約違約金為損害賠償總額之預定。本院審酌兩造就系爭房地買賣總價達15億8000萬元，黃英良於附表二所示時間陸續支付價金3億6340萬元（占總價23%），規費669萬3076元。另有11億8500萬元價金應以銀行貸款繳付，但是黃英良僅能取得10億5000萬元貸款，差額1億3500萬元（逾總價8.5%）；嗣宏普公司催告黃英良於98年12月9日以前補足差額，但黃英良遲未補足，宏普公司遂在99年1月8日發函解約，於同年月11日發生解約效力。再者，黃英良名下有10餘戶房屋（第六段第小段理由），對於房地產交易具有專業知識與經驗，評估風險與利益後，始決定締結總價達15億8000萬元之買賣契約。另一方面，宏普公司實收資本額達28億9930萬6400元（見原審卷㈢公司資料查詢），而系爭房地位於臺北市內湖區，交通便利，宏普公司事後轉售他人應非難事等各項因素，堪認本件違約金約定確屬過高，應酌減為買賣總價10%即1億5800萬元。（宏普公司將系爭房地轉售他人，係該公司努力之成果，並非黃英良違約所產生利益，併予說明）㈢末按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷…」、「抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅」，民法第259條第1、2款、第334條第1項前段、第335條第1項分別定。宏普公司解約後，本應返還已收取黃英良價金3億6340萬元、規費669萬3076元，惟該公司得以其中1億5800萬元充當違約金，嗣經行使抵銷權（於本院102年9月12日言詞辯論期重申抵銷意旨），故黃英良無從請求返還附表二編號1、2所示價金1億5800萬元，僅得請求返還剩餘款項2億1209萬3076元（363,400,000+6,693,076-158,000,000=212,093,076）。此外，宏普公司認黃英良僅得領回5409萬3076元，遂於99年1月8日催告10日內領取（見不爭執事項），因與債之本旨不合，依民法第235條、第318條，不生提出給付效力，故宏普公司仍應按附表一給付利息。
九、綜上所述，兩造於97年4月15日簽訂買賣契約，黃英良以15億8000萬元向宏普公司購買系爭房地，黃英良已付清自備款3億6340萬元、規費669萬3076元。黃英良主張宏普公司未依約將系爭房地過戶，且系爭房屋存有多項瑕疵，經伊催告補正未果，伊在98年12月31日發函解除買賣契約，並非可取。
宏普公司辯稱黃英良未補足貸款差額，伊催告但無效果，遂在98年1月8日發函解約，黃英良在同年月11日收受，確屬可取；但是本院酌減違約金為1億5800萬元，經抵銷後，宏普公司尚應返還黃英良2億1209萬3076元。從而，黃英良依據買賣價金與規費返還請求權、房屋買賣契約第21條第1項、土地買賣契約第13條第1項、債務不履行損害賠償請求權，訴請宏普公司應給付黃英良2億1209萬3076元，及附表一所示利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為宏普公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽；宏普公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項。至於上開應准許部分，原審判命宏普公司如數給付，並依兩造聲請為准免假執行之宣告，核無違誤，宏普公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。關於原審判決黃英良敗訴部分，經核於法並無不合，黃英良上訴意旨請求增加給付，為無理由，亦應駁回其上訴。
十、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
十一、據上論結，本件黃英良上訴為無理由，宏普公司上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 3 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 陳麗玲法 官 吳燁山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 4 日
書記官 于 誠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：利息┌──┬───────┬─────────┐│編號│金額（新臺幣）│付款日即利息起算日│├──┼───────┼─────────┤│1 │13,000,000元 │97年5月25日 ││2 │13,000,000元 │97年6月25日 ││3 │44,600,000元 │97年7月25日 ││4 │31,600,000元 │97年8月5日 ││5 │13,000,000元 │97年8月25日 ││6 │31,600,000元 │97年9月5日 ││7 │13,000,000元 │97年9月25日 ││8 │14,000,000元 │97年10月27日 ││9 │31,600,000元 │98年3月20日 ││10 │ 6,693,076元 │98年12月10日 │├──┼───────┼─────────┤│合計│212,093,076元 │及上述金額各自上開││ │ │利息起算日起，均至││ │ │清償日止，按年息百││ │ │分之五計算之利息 │├──┴───────┴─────────┤│註：附表二所示12筆款項，其中編號1、2共1 ││ 億5800萬元遭抵銷，故附表一僅就其餘 ││ 10筆計息。 │└────────────────────┘附表二：黃英良主張之利息┌──┬───────┬─────────┐│編號│金額（新臺幣）│付款日即利息起算日│├──┼───────┼─────────┤│1 │20,000,000元 │97年4月16日 ││2 │138,000,000元 │97年4月25日 ││3 │13,000,000元 │97年5月25日 ││4 │13,000,000元 │97年6月25日 ││5 │44,600,000元 │97年7月25日 ││6 │31,600,000元 │97年8月5日 ││7 │13,000,000元 │97年8月25日 ││8 │31,600,000元 │97年9月5日 ││9 │13,000,000元 │97年9月25日 ││10 │14,000,000元 │97年10月27日 ││11 │31,600,000元 │98年3月20日 ││ │（以上為價金）│ ││12 │6,693,076元 │98年12月10日 ││ │ （規費） │ │├──┼───────┼─────────┤│合計│370,093,076元 │及上述金額各自上開││ │ │利息起算日起，均至││ │ │清償日止，按年息百││ │ │分之5計算之利息 │└──┴───────┴─────────┘