臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第299號上 訴 人 劉美幸訴訟代理人 張漢榮律師被 上訴 人 祭祀公業法人臺北縣游光彩法定代理人 游明哲訴訟代理人 張安琪律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年3月28日臺灣新北地方法院101年度重訴字第534號第一審判決提起上訴，本院於102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國99年8 月2 日就所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），與上訴人訂立土地租賃契約書（下稱系爭租約）。租期自99年8月1日起至101年7月31日止。上訴人於租期屆滿後，已無正當權源，卻拒不拆除其上所有如附圖所示加強磚造建物（下稱系爭房屋）並返還系爭土地，伊自得依民法第767條之規定，請求其拆除系爭房屋並返還土地。又上訴人無權占用系爭土地獲有利益，致伊受有損害，伊亦得依同法第179條之規定，請求其給付相當於租金之不當得利等情。爰求為命上訴人將系爭房屋等拆除並返還系爭土地予伊，並給付新臺幣（下同）5萬5,531元及自102年1月1日起加計法定遲延利息，暨自102年1月1日起至返還系爭土地之日止，按日給付伊615元之判決（被上訴人請求返還不當得利超過上開本息部分，業經原審駁回，未據聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：被上訴人之法定代理人游明哲任期已屆滿，且經法院定暫時狀態處分禁止行使管理權確定，並遭被上訴人派下員發起連署罷免，自不得代理其起訴；又系爭房屋係訴外人李宗誠向被上訴人租地建屋，嗣伊向李宗誠購買系爭房屋，並受讓取得系爭土地之租賃權，兩造間應成立不定期租賃關係，租期應至系爭房屋不堪使用為止，系爭租約之真意僅約定每3 年重新調整租金，並非定期租賃契約；且被上訴人無開發系爭土地之議案，其執此請求伊拆屋還地，顯有權利濫用之情；被上訴人請求相當於租金之不當得利金額亦過高等語，資為抗辯。
三、原審命上訴人將系爭房屋拆除，返還如附圖所示系爭土地，並給付5萬,5531元本息，暨自102年1月1日起至返還系爭土地之日止按日給付615元，駁回被上訴人其餘之請求（未據其聲明不服，業已確定）。上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠上訴人於97年9月30日向李宗誠購買系爭房屋。
㈡系爭土地為被上訴人所有，系爭房屋占有系爭土地面積75.6平方公尺。
㈢兩造於99年8 月2 日簽訂系爭租約，被上訴人將系爭土地出
租予上訴人，租期自99年8月1日起至101年7月31日止，租金按系爭土地當年申報地價9％計算，上訴人並交付押租金3萬5,504元予被上訴人。
以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第140反面至141頁），且有系爭土地謄本、地籍圖騰本、房屋買賣契約書、土地租賃契約書、現場照片為證（見原審卷第9-12、12-26、36、146-149、163-168頁），並經原審至現場勘驗及委託新北市中和地政所（下稱中和地政所）實施測量鑑定，分別製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽（見原審卷第144、150-151頁），堪信為真正。
五、被上訴人主張：上訴人於系爭租約期滿後，已無正當權源，拒不拆屋還地等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠本件起訴是否合法？㈡上訴人有無正當權源占有系爭土地？㈢被上訴人請求拆屋還地有無權利濫用？㈣被上訴人得否請求不當得利？金額若干？
六、茲就上述爭點析述如下：㈠游明哲代表被上訴人起訴為合法：
⒈按祭祀公業管理人之選任契約，係類似委任之無名契約，祭
祀公業於管理人任期屆滿後如未選任新管理人，應由何人執行管理人職務，祭祀公業條例於此並無相關規定。如祭祀公業章程於此亦無因應之規定，審酌在新任管理人尚未改選產生前，就祭祀公業權益之維護與保持仍有其必要，基於管理人係祭祀公業之執行機關，其地位類似股份有限公司之董事，應類推適用公司法第195條第2項前段：「董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止」之規定，以避免無人管理祭祀公業財產，致生祭祀公業法人及其派下員損害之情形。準此，祭祀公業管理人任期雖已屆滿，而未改選，原管理人自仍得繼續執行其職務，其管理權並不因任期屆滿而當然消滅。查：游明哲擔任被上訴人主任管理人之任期雖於101年3月31日屆滿，但因新管理人尚未改選及就任，游明哲等同屆管理人應繼續執行管理人職務，游明哲亦應繼續執行主任管理人職務，直至新管理人改選及就任為止等情，業經本院102年度抗字第547號、最高法院102年度台抗字第620號裁定所肯認，有各該裁定可稽（見本院卷第75-77、206-207頁），即主管機關新北市政府亦援引內政部函示認為：「祭祀公業管理人任期屆滿，新管理人尚未產生，原管理人就屬該公業權益之維護或保持有必要之事務，得繼續以管理人身分為必要事務之管理」等旨，亦有新北市政府101年7月30日北府民宗字第0000000000號函、內政部97年12月3日內授中民字第0000000000號函為憑（見原審卷第116-118頁），依上說明，游明哲之管理權並不因任期屆滿而當然消滅。上訴人辯稱：游明哲之任期應類推適用公寓大廈管理條例第29條第4項之規定，於任期屆滿視同解任云云，尚難採取。
⒉又祭祀公業法人管理人、監察人之選任及解任，除章程另有
規定或經派下員大會議決通過者外，應經派下現員過半數之同意，祭祀公業條例第38條定有明文，故祭祀公業管理人之解任，原則上應依章程之規定或經派下員大會議決通過決定。苟章程未另有規定或未經派下員大會議決通過，始得以派下現員過半數同意決之。依被上訴人章程第11條後段規定：
「…另管理人或監察人死亡、一年以上無法聯繫或未參加管理委員會或違法失職經派下員大會派下現員過半數出席，出席人數過半數之議決罷免者即喪失資格解任」，有被上訴人章程可稽（見原審卷第78頁），顯見被上訴人章程就管理人之解任程序已有明文，應以派下員大會派下現員過半數出席，且出席人數過半數議決始得為之，不得以取得派下現員過半書同意書之方式解任管理人。上訴人抗辯：游明哲經被上訴人派下員超過500 名連署罷免云云，縱令屬實，核與上開章程規定之解任程序不符，仍不生解除管理人職務之效力。又訴外人游炎川主張被上訴人於100年8月13日召開臨時派下員大會，決議罷免游明哲及其他同屆管理人職務，起訴請求確認管理人關係不存在事件，經原法院以101年9月27日100年度訴字第2425號判決認定與被上訴人章程規定之解任程序不符，不生合法解任游明哲及其他同屆管理人職務之效力，駁回游炎川之請求，游炎川提起上訴，經本院以102年6月4日101年度上字第1319號判決駁回其上訴，各有上開民事判決可考（見原審卷第124-129頁、本院卷第143-146頁），上訴人執此抗辯：游明哲業經罷免不得行使管理人職務云云，亦無足採。至游炎川聲請定暫時狀態處分禁止游明哲行使被上訴人管理權，固經本院以101年4月24日101年度抗字第168號裁定准許，嗣經最高法院101年度台抗字第632號裁定駁回游明哲之抗告確定，有各該裁定可稽（見原審卷第57-67頁），然游炎川未遵期聲請強制執行，違反強制執行法第132條第3項之規定，經原法院民事執行處司法事務官以101年9月14日101年度司執全字第595號裁定駁回其強制執行之聲請，亦有該裁定可考（見原審卷第130-132頁），該定暫時狀態處分執行程序既無從開始，游明哲自得行使被上訴人主任管理人之職務，附此敘明。
⒊上訴人復辯稱：游明哲曾出具承諾書載明願依權責管理至任
期屆滿為止之旨，其任期已於101年3月31日屆滿，自不得代表被上訴人起訴云云，並提出該承諾書為憑（見原審卷第228頁）。惟：上開承諾書係記載：「…配合上級機關臺北縣政府及中和市公所指示辦理變更為【祭祀公業法人臺北縣游光彩】文件送審期間及審核完成後仍由上述管理人、主任委員及各房祧委員、常務監察及各房祧監委共27位依權責管理至任期屆滿為止…」等詞，茲因游明哲原任期因被上訴人新管理人尚未改選及就任，應繼續執行主任管理人職務直至新管理人改選及就任為止，業如前述，尚難徒憑上開承諾書驟認其任期屆至，已非被上訴人之主任管理人，上訴人此部分辯解，亦無可取。是游明哲依被上訴人章程第7條第2項、被上訴人土地管理辦法第3條、第18條之規定（見本院卷第170-179頁），於101年8月23日代表被上訴人提起本件訴訟，其法定代理權並無欠缺。上訴人抗辯：游明哲無權代表被上訴人提起本件訴訟云云，即無可取。
㈡上訴人已無正當權源占有系爭土地：
⒈按租賃契約屆滿後，如非有民法第451 條所定，視為以不定
期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，承租人應依同法第455條之規定返還租賃物。又解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。
⒉查：依系爭租約第2條約定：「租賃期間：99年8月1日起至
101年7月31日止」、第3條第5 項約明：「於租期屆滿前，雙方得協商是否續租，惟雙方如無法於租期屆滿前就租約條款達成合意並簽署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止」（見原審卷第16-19頁），顯見兩造已明白約定系爭土地租賃期限為3年，其契約文字並無不明之處，無須別事探求，系爭租約應屬定期租賃無誤。上訴人雖辯稱：「訴外人李宗誠向被上訴人承租系爭土地興建房屋，雙方有不定期租賃關係，嗣李宗誠出售系爭房屋予伊，並將系爭土地之租賃權一併讓與，系爭租約第3 條真意僅在每3 年重新約定調整租金，且以續租為原則，系爭租約真意應解為租賃關係至系爭房屋不堪使用為止，非定期租賃契約」云云，不惟與上開約定不符，且上訴人與李宗誠間房屋買賣契約書亦記載：
「出賣人（指李宗誠，下同）向土地所有權人承租期自94年
6月30日至98年7月31日止。租金則支付至97年10月31日。雙方協議本賣賣稅籍過戶完成由賣方陪同買方（指上訴人，下同）與土地所有權人即祭祀公業游光彩管理人游明財重新換約租金由買方與賣方另行約定支付」等旨（見原審卷第70頁），縱系爭土地承租目的係供建屋使用，無論上訴人或其前手李宗誠與被上訴人間訂立之租約均明白約定租期，仍無由曲解為兩造間就系爭土地租賃期限定有租至系爭房屋不堪使用時為止之期限。至上訴人提出證人游清富另案之證述，充其量僅能證明游清富認知：「租期屆滿原住戶有優先承租權，祭祀公業經過派下員2/3 以上同意，要處理祭祀公業土地時，要訂出地上物補償辦法，就可以要求他們遷讓或拆除，如果沒有經過2/3 以上同意，就繼續承租」等情（見本院卷第189-191頁），亦無足證明兩造間就系爭土地定有租至系爭房屋不堪使用為止之約定，上訴人復未舉證本件系爭租約屆期後有民法第451 條所定視為以不定期限繼續契約情事，是上訴人此部分辯解，殊無可採。
⒊上訴人向被上訴人承租系爭土地，租期自99年8月1日起至10
1年7月31日，業如前述，依系爭租約第3條第5項：「於租期屆滿前，雙方得協商是否續約，惟雙方如無法於租期屆滿前就租約條款達成合意並簽署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止」、第7條第1 項約定：「租賃契約終止時，乙方（指上訴人）應恢復土地原狀，將土地返還甲方（指被上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利」，被上訴人於100年6月13日即通知上訴人終止租約，有該通知、掛號郵件收件回執可稽（見原審卷第33-35 頁），顯已於租期屆滿前表明無意續租之旨，是兩造間租賃關係於系爭租約租期屆滿之101年7月31日終止而消滅，上訴人復未舉證有何占有系爭土地之正當權源，即應拆除系爭土地上如附圖所示之建物回復原狀。是被上訴人依民法第767 條之規定，請求上訴人將如附圖所示建物拆除返還系爭土地，自屬有據。
㈢被上訴人請求拆屋還地無權利濫用情事：
⒈按民法第148條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的
，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。
⒉上訴人雖抗辯：被上訴人以系爭土地開發案作為請求拆屋還
地之理由不實，亦無法補正游明哲未依章程處分被上訴人財產之事實，被上訴人起訴拆屋還地無實益，顯有權利濫用情事云云。惟：依系爭租約第2條、第7條第1項之約定，上訴人向被上訴人承租系爭土地，租期自99年8月1日起至101年7月31日屆滿終止時，上訴人應恢復土地原狀，將土地返還被上訴人，堪認上訴人於締約時已知悉系爭租約租期屆至時應拆除系爭建物。又被上訴人因100年3月6日派下員大會決議包括系爭土地在內之中和路土地進行開發建屋，旋多次與各中和路土地承租戶座談洽商地上物拆遷補償等情，亦經被上訴人提出中和路土地承租戶座談會會議紀錄、開會通知、簽到簿佐憑（見原審卷27-32頁），至新北市政府民政局101年8月27日函充其量證明被上訴人與訴外人華拓建設股份有限公司簽約合建案，僅經100年8月27日第1屆管理委員會第9次會議紀錄通過，尚未提交派下員大會決議而已，不足認被上訴人未決議進行包括系爭土地在內之開發案（見原審卷第200-202頁）；另中和地政所101年2月1日函僅能證明被上訴人前申請土地信託登記，因逾期未補正法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明文件而遭駁回（見原審卷第82-83頁），亦無足為有利於上訴人認定之依憑；縱被上訴人之主任管理人游明哲因涉嫌背信經檢察官提起公訴，有臺灣新北地方法院檢察署檢察官起訴書可稽（見本院卷第29-34頁），仍難謂被上訴人派下員大會開發系爭土地建屋之決議不存在。上訴人於系爭租約租期屆至時，依系爭租約第7條第1項之約定，負有回復系爭土地原狀，返還予被上訴人之義務，被上訴人據以請求上訴人拆屋還地，非以損害上訴人為主要目的，核屬正當權利行使，難認有何權利濫用情事。上訴人此部分抗辯，亦無足取。
㈣被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上原因，而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。且無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。上訴人於系爭租約租期101年7月31日屆滿後，已無正當權源占有系爭土地，係屬無權占有，依上說明，被上訴人請求上訴人自101年8月1日起至拆除系爭房屋返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項規定甚明。所謂土地價額係指法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有明文。且土地所有人依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本院爰審酌前開規定，及上訴人所占有土地毗鄰新北市○○區○○路上，附近工商業繁榮，有現場照片為證（原審卷第36、146-149頁），上訴人並將系爭房屋出租他人供營業使用，每月收取租金6萬元，有租賃契約書足參（見原審卷第204-204頁），且經原審至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可考（見原審卷第144頁），應認原審以上訴人無權占有系爭土地面積，按系爭土地登記謄本各年度所載申報地價之年息9％（見原審卷第223-225頁），作為計算其應給付被上訴人相當於租金之不當得利之準據，洵無不當。據此計算，被上訴人依不當得利之法律關係，得請求上訴人給付之不當得利金額及其計算方式應如後附表所示。
七、綜上所述，被上訴人依民法767條、第179條之規定，請求上訴人將如附圖所示系爭建物拆除，將系爭土地返還予被上訴人，並給付被上訴人5萬5,531元，及自102年1月1日起至返還上開土地之日止按日給付被上訴人615 元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請分別為准、免宣告假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 12 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓法 官 胡宏文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表（新臺幣／元以下四捨五入）┌────────────────────────────────────────────────┐│相當於租金之不當得利 │├─────────────┬──────────────────────────────────┤│期間 │金額 │├─────────────┼──────────────────────────────────┤│101年8月1日至101年12月31日│785地號：32.55㎡申報地價32,216元＝1,048,630.8 ││（共153日） ├──────────────────────────────────┤│ │786地號：40.31㎡申報地價32,216元＝1,298,626.96 ││ ├──────────────────────────────────┤│ │787地號：2.74㎡申報地價24,080元＝65,979.2 ││ ├──────────────────────────────────┤│ │每日金額：595元 ││ │【計算式：（1,048,630.8＋1,298,626.96＋65,979.2）9%365＝595】 ││ ├──────────────────────────────────┤│ │153日金額＝91,035元【計算式：595153＝91,035】 │├─────────────┼──────────────────────────────────┤│102年1月1日起至返還之日 │785地號：32.55㎡申報地價33,301元＝1,083,947.55 ││ ├──────────────────────────────────┤│ │786地號：40.31㎡申報地價33,273元＝1,341,234.63 ││ ├──────────────────────────────────┤│ │787地號：2.74㎡申報地價24,870.4元＝68,144.896 ││ ├──────────────────────────────────┤│ │每日金額：615元 ││ │【計算式：（1,083,947.55＋1,341,234.63＋68,144.896）9%365＝615】│└─────────────┴──────────────────────────────────┘※就101 年8 月1 日至101 年12月31日可請求之不當得利金額
9 萬1,035 元部分，經被上訴人同意以押租金3 萬5,504 元扣抵（見原審卷第222 頁），扣抵後上訴人應給付被上訴人5萬5,531 元。（計算式：91,035－35,504＝55,531）