臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第227號上 訴 人 洪清在訴訟代理人 林耀立律師被 上訴人 蔡賴秀鸞
蔡麗香上二人共同訴訟代理人 何佩娟律師被 上訴人 楊濠隆
楊惟超楊琇椀上三人共同訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師被 上訴人 蘇美珍訴訟代理人 黃志文律師複 代理人 連哲輝律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年1月29日臺灣士林地方法院101年度重訴字第140號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於102年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者而言。換言之，不論其請求之訴訟標的是否相同，如法院為判決之基礎事實，均應包括此部分之主張者，為利紛爭一次解決，並貫徹擴大訴訟制度解決紛爭之功能，即屬請求之基礎事實同一。
二、上訴人於原審係聲明其就臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱系爭土地）有以新臺幣（下同）2,643萬4,875元購買之優先購買權（原審卷第343頁）；於提起上訴後，將上開聲明列為先位聲明，並追加先位聲明請求確認上訴人就被上訴人蔡賴秀鸞、蔡麗香（以下合稱蔡賴秀鸞等二人）與被上訴人楊濠隆、楊惟超、楊琇椀（以下合稱楊濠隆等三人）間於民國（下同）98年12月23日（聲明上訴狀及綜合言詞辯論意旨㈠狀均記載為98年12月24日）就系爭土地之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），有以相同條件承購之優先承購權存在；及追加備位聲明為其就系爭土地有以4,838萬6,000元購買之優先購買權（本院卷第13-14、244-246頁）。查上訴人之原聲明及追加聲明，均係以確認上訴人對於蔡賴秀鸞等二人與楊濠隆等三人間就系爭土地，其有無以相同條件承購（即買賣價金為2,643萬4,875元抑4,838萬6,000元）之優先承購權存在為基礎，且兩造所提出之訴訟證據資料具有同一性，得於本件訴訟一併審理、解決紛爭，避免日後再為請求而發生裁判歧異，以達訴訟經濟之目的，屬請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定之情形，應予准許。被上訴人表示不同意（本院卷第54、59頁背面、87頁），容有誤會。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠伊所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○巷○○○弄○○○○
○○○○○○○○號房屋（以下合稱系爭房屋），坐落在蔡賴秀鸞等二人共有（蔡賴秀鸞及蔡麗香之應有部分各為五分之四、五分之一）之系爭土地。原審法院97年度重訴字第239號及98年度重訴字第178號判決，業經認定系爭房屋坐落系爭土地時，伊與蔡賴秀鸞等二人間有民法第425條之1規定之租賃關係（下稱系爭租賃關係）存在，伊為系爭土地之基地承租人。
㈡嗣蔡賴秀鸞等二人於98年12月23日，將系爭土地出售予楊濠
隆等三人，應有部分各三分之一，並於99年1月6日辦畢所有權移轉登記。因蔡賴秀鸞等二人於出售系爭土地時未曾通知伊，復未告知買賣之條件，致伊無從以同一價格行使優先購買權，迄100年12月1日伊接獲楊濠隆等三人寄發臺北大同郵局524號存證信函（下稱524號存證信函）要求伊給付租金，始悉上情。依土地法第104條第2項及民法第426條之2規定，系爭買賣契約不得對抗伊。而蔡賴秀鸞等二人將系爭土地出售予楊濠隆等三人之價格為2,643萬4,875元，伊自得依相同價格向蔡賴秀鸞等二人行使優先購買權以購買系爭土地。又被上訴人蘇美珍（下稱蘇美珍）於系爭土地辦理註記後之101年5月3日始辦妥所有權移轉登記，非善意信賴土地登記之第三人，亦應塗銷其所有權移轉登記。
㈢聲明：
⑴蔡賴秀鸞等二人應於上訴人給付2,114萬7,900元、528萬6
,975元，即合計2,643萬4,875元之同時，將系爭土地應有部分各五分之四、五分之一，即所有權全部，面積1683.75平方公尺，移轉登記予上訴人。
⑵蘇美珍應塗銷系爭土地所有權全部，於101年5月3日辦理之所有權移轉登記。
⑶楊濠隆等三人應塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記。
二、蔡賴秀鸞等二人則抗辯：㈠伊等二人前對上訴人提起原審法院98年重訴字第178號請求
給付租金訴訟，蔡麗香之配偶何正華於現場勘驗時，曾代表蔡賴秀鸞等二人向上訴人表示願將系爭土地以鑑定公司估定之市價售予上訴人，為上訴人拒絕，何正華即表示如上訴人不願購買，另有人願購買，上訴人稱無所謂。上訴人對於蔡賴秀鸞等二人欲將系爭土地以市價出售他人，已知悉而不願購買。嗣蔡賴秀鸞等二人於上開請求給付租金事件進行中，將系爭土地全部出售予楊濠隆等三人，上訴人知悉上情後並同意列為該事件之不爭執事項。嗣經原審法院98年重訴字第178號判決上訴人應給付蔡賴秀鸞等二人租金後，上訴人表示願以協商給付租金及放棄上訴之方式和解，遂於99年5月初，與蔡賴秀鸞等二人，依上開和解意旨簽立和解書（下稱系爭和解書），當時楊濠隆等三人之母即訴外人林宴夙在場，蔡賴秀鸞等二人及何正華向上訴人表示，自楊濠隆等三人取得系爭土地所有權之日起之租金，由林宴夙代收，林宴夙亦在系爭和解書上簽名。蔡賴秀鸞等二人已詢問上訴人是否願以市價購買系爭土地，上訴人未於期限內明確表示欲行使權利，事後亦同意由林宴夙收取系爭土地自99年1月6日起之租金，應已自願拋棄優先購買權。上訴人長期不行使優先購買權，迨地價高漲，始起訴行使優先購買權，顯已違反誠信原則。況上訴人因未給付租金予楊濠隆等三人，經楊濠隆等三人寄發臺北雙連郵局286號存證信函（下稱286號存證信函）向上訴人表示終止系爭租賃關係，上訴人亦無權主張優先購買權。
㈡蔡賴秀鸞等二人係以4,838萬6,000元價金將系爭土地出售予
楊濠隆等三人，買方並簽發以林宴夙為發票人、華南商業銀行大同分行為付款人之支票10張，第1期款1,450萬元，受款人為蔡麗香、面額290萬元1張，受款人為蔡賴秀鸞、面額240萬元、460萬元及460萬元之支票各1張；第2期款2,420萬6,000元，受款人為蔡麗香，面額484萬1,200元1張及未載受款人之支票3張，面額各205萬元、220萬元及1,511萬4,800元；第3期款968萬元，受款人為蔡麗香、面額193萬6,000元1張未載受款人、面額為774萬4,000元之支票1張（以下合稱系爭10張支票）。其中面額1,511萬4,800元及774萬4,000元之2張支票，由蔡賴秀鸞等二人收受後再轉讓訴外人郭萬清。至於臺北市士林地政事務所檢附之土地所有權買賣移轉契約書記載之買賣價金2,643萬4,875元，乃申報土地增值稅之依據，非實際成交之買賣價金。
三、楊濠隆等三人則抗辯：㈠上訴人為坐落系爭土地上系爭房屋之事實上處分權人，非所
有人，就系爭土地不得主張優先購買權。縱上訴人有優先購買權，因蔡賴秀鸞等二人曾由代理人何正華於98年8月19日確認上訴人就系爭土地無以市價購買之意願後，始將系爭土地售予伊等，應認上訴人已明示放棄優先購買權而不願行使。況上訴人於原審法院98年重訴字第178號給付租金事件之99年3月23日言詞辯論中，由訴訟代理人提出99年1月8日申請列印之系爭土地異動索引，上訴人於斯時已知悉蔡賴秀鸞等二人與伊等間之系爭土地買賣事實。嗣上訴人與蔡賴秀鸞等二人簽立系爭和解書時，同意由伊等之代理人林宴夙在系爭和解書上簽名見證，可見上訴人早已默示拋棄優先購買權。上訴人於知悉上情事隔兩年後因地價高漲，再主張行使優先購買權，違反誠信原則而構成權利失效。縱令上訴人有優先購買權，惟於未辦裡系爭土地所有權移轉登記前，仍有支付租金之義務，伊等已於100年11月30日寄發524號存證信函，催告上訴人給付租金；復於101年3月8日再寄發臺北雙連郵局257號（下稱257號存證信函），催告上訴人給付租金；再於101年3月15日以上訴人未給付租金逾二年為由，寄發286號存證信函向上訴人表示終止系爭租賃關係。上訴人就系爭土地已無承租權，自不能再主張因租賃權所生之優先購買權。
㈡伊等前以每坪9萬5,000元即總價4,838萬6,000元，向蔡賴秀
鸞等二人購買系爭土地全部，並簽發系爭10張支票支付買賣價金。又依土地稅法第30條第1項第1款、第49條第1項及新修正平均地權條例第47條第2項規定，自101年8月1日開始施行須申報實際成交價格之資訊，伊等向臺北市士林地政事務所申請移轉登記所檢附之土地所有權買賣移轉契約書（俗稱公契），係作為申報土地增值稅之依據，其上記載買賣價金2,643萬4,875元，乃當時土地公告現值之總值，非實際交易價格。
㈢伊等已於101年4月6日將系爭土地出售予蘇美珍，於101年5
月3日辦妥所有權移轉登記。伊等於出售系爭土地前，曾於101年3月16日寄發臺北雙連郵局296號存證信函（下稱296號存證信函），徵詢上訴人於文到10日內表示是否購買。上訴人於期間內未行使權利，顯見其無購買意願。縱認上訴人對於系爭土地有優先購買權，其範圍僅限於系爭房屋占用基地部分（面積共計607.22平方公尺），非系爭土地全部。
四、蘇美珍則抗辯：㈠原審法院97年度重訴字第239號及98年度重訴字第178號判決
，均不能作為上訴人對於系爭土地有租賃權之佐證。況上訴人自78年間使用系爭土地起即未支付租金，亦不能再主張對系爭土地有租賃權。上訴人迄未舉證其就系爭土地有租賃權，自無優先購買權。又原審法院97年度重訴字第239號判決認定系爭房屋係由上訴人之胞兄即訴外人洪春長購買，則上訴人非系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，自無類推適用民法第425條之1規定，對於系爭土地取得租賃權。況系爭房屋至遲於78年6月間已興建，迄今已逾財政部頒布之固定資產耐用年數表所載鐵皮造廠房之耐用年數10年，系爭租賃關係應已消滅。又楊濠隆等三人業以上訴人未給付租金逾二年為由，於101年3月15日寄發286號存證信函，向上訴人終止系爭租賃關係，上訴人已非系爭土地之承租人，就系爭土地自無優先承購權。另上訴人至遲於99年1月間已知悉蔡麗香等二人將系爭土地出售予楊濠隆等三人之情，迄100年12月間始以欲行使優先購買權提起本件訴訟，破壞法律安定性，亦不符誠信原則。楊濠隆等三人於出售系爭土地前，曾於101年3月16日寄發296號存證信函徵詢上訴人於文到10日內表示是否購買，上訴人於期間內亦未主張購買，顯見上訴人並無購買意願。
㈡伊係依民法第758條第1項及土地法第43條規定，登記取得系
爭土地之所有權，有絕對之效力，上訴人不能請求伊塗銷登記，亦不能再主張優先購買權。楊濠隆等三人係於101年4月6日將系爭土地出售予伊，早於上訴人101年4月23日註記之前，且註記內容非稱楊濠隆等三人無移轉系爭土地之權限，伊無從知悉楊濠隆等三人無移轉系爭土地之權限，應屬善意。如認上訴人對於系爭土地有優先購買權，其範圍僅限於系爭房屋坐落之607.22平方公尺。
五、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴並追加下開確認及備位聲明。先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就蔡賴秀鸞等二人與楊濠隆等三人間之系爭買賣契約，有以相同條件承購之優先承購權存在。㈢蘇美珍應塗銷系爭土地所有權全部於101年5月3日辦理之所有權移轉登記。㈣楊濠隆等三人應塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記。㈤蔡賴秀鸞、賴麗香應於上訴人給付各2,114萬7,900元、528萬6,975元，即合計2,643萬4,875元之同時，將系爭土地應有部分各五分之四、五分之一，即合計所有權全部，面積1683.75平方公尺移轉登記予上訴人。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就蔡賴秀鸞等二人與被上訴人楊濠隆等三人間之系爭買賣契約，有以相同條件承購之優先承購權存在。㈢蘇美珍應塗銷系爭土地所有權全部，於101年5月3日辦理之所有權移轉登記。
㈣楊濠隆等三人應塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記。㈤蔡賴秀鸞、蔡麗香應於上訴人給付各3,870萬8,800元、967萬7,200元，即合計4,838萬6,000元之同時，將系爭土地應有部分五分之四、五分之一，即合計所有權全部，面積1683.75平方公尺移轉登記予上訴人。被上訴人則均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
六、兩造不爭執之事項（本院卷第60頁）：㈠系爭土地原為蔡賴秀鸞等二人所共有（蔡賴秀鸞應有部分為
五分之四，蔡麗香應有部分為五分之一）。蔡賴秀鸞等二人於98年12月24日將系爭土地出售予楊濠隆等三人，並於99年1月6日辦理移轉登記（應有部分各為三分之一）。嗣楊濠隆等三人於101年4月6日將系爭土地出售予蘇美珍，於101年5月3日辦妥所有權移轉登記，有土地登記第二類謄本可憑（原審卷第30、128頁）。又系爭土地面積為1683.75平方公尺，98年1月、99年1月、100年1月及101年1月之公告土地現值，依序為每平方公尺1萬5,700元、1萬5,900元、1萬7,800元及2萬800元（原審卷第261頁）。
㈡蔡賴秀鸞等二人前以上訴人之系爭房屋無權占用系爭土地為
由，提起拆屋還地訴訟，經原審法院97年度重訴字第239號判決認定系爭房屋之事實上處分權人即上訴人，就系爭房屋占用系爭土地部分（面積607.22平方公尺），於系爭房屋堪用之期限內，與蔡賴秀鸞等二人有民法第425條之1規定之租賃權存在，非無權占用，有原審法院97年度重訴字第239號判決可稽（原審卷第44-48頁）。嗣蔡賴秀鸞等二人請求上訴人給付租金，經原審法院98年度重訴字第178號判決，核定上訴人就其所有系爭房屋占用系爭土地之面積607.22平方公尺，自93年3月28日起至95年12月31日止、自96年1月1日起至98年12月31日止、自99年1月1日起，每月之租金額依序為2萬7,122元、2萬5,503元、2萬3,884元（原審卷第81頁）。上訴人與蔡賴秀鸞等二人於99年5月間簽立系爭和解書，約定上訴人願給付蔡賴秀鸞等二人合計145萬元、雙方對原審法院98年度重訴字第178號判決不再上訴，除上訴人、蔡賴秀鸞等二人、律師外，林宴夙亦在系爭和解書上簽名，有系爭和解書可稽（原審卷第95、96頁）。
㈢原審法院98年度重訴字第178號請求給付租金事件99年3月23
日言詞辯論時，上訴人之訴訟代理人提出99年1月8日申請列印之系爭土地異動索引，表示系爭土地之所有權人已變更，移轉登記日期為99年1月6日，並同意列為兩造不爭執之事項，有該日言詞辯論筆錄及臺北市松山地政事務所異動索引可稽（原審卷第92-94、115頁）。
㈣楊濠隆等三人於100年11月30日寄發524號存證信函予上訴人
，記載上訴人所有之系爭房屋占用蔡賴秀鸞等二人之系爭土地之範圍，依原審法院97年度重訴字第239號判決認定上訴人與蔡賴秀鸞等二人就上開占用範圍成立租賃關係。蔡賴秀鸞等二人嗣向上訴人提起給付租金訴訟，經原審法院98年度重訴字第178號確定判決核定自99年1月1日起每約租金為2萬3,884元，因楊濠隆等三人向蔡賴秀鸞等二人購買系爭土地，已於99年1月6日取得系爭土地所有權，上訴人上開租賃關係對於楊濠隆等三人繼續存在，而請求上訴人於文到10日內依原審法院98年度重訴字第178號確定判決所核定每月租金2萬3,884元，給付楊濠隆等三人自99年1月6日起至100年11月30日止之租金54萬5,480元，並自100年12月1日起至租賃關係消滅日止，按月給付2萬3,884元予楊濠隆等三人，有524號存證信函可稽（原審卷第119、120頁）。上訴人於100年12月9日回函記載其就系爭土地有優先購買權而無庸付租金予楊濠隆等三人，有士林社新里郵局第253號存證信函可稽（下稱253號存證信函〈原審卷第121、122頁〉）。楊濠隆等三人復於101年3月8日以257號存證信函，催告上訴人給付自99年1月6日起至101年2月底止之租金64萬9,073元，並自101年3月1日起至租賃關係消滅日止，按月給付2萬3,884元，有257號存證信函可稽（原審卷第123、124頁）。楊濠隆等三人於101年3月15日再寄發286號存證信函予上訴人，以上訴人積欠租金已逾二年為由，聲明終止與上訴人間之租賃關係，有286號存證信函可稽（原審第126、127頁）。楊濠隆等三人於101年3月16日寄發296號存證信函，徵詢上訴人就系爭房屋占用部分之土地607.22平方公尺，於文到10日內表示是否願以2,755萬2,608元購買，有296號存證信函可稽（原審卷第129-131頁）。
㈤上訴人於提起本件訴訟後，聲請原審法院核發已起訴之證明
，原審法院於101年4月23日依民事訴訟法第254條第5項核發後，已由上訴人持向地政事務所將本件訴訟繫屬之情形予以登記（原審卷第57、128頁）。
㈥臺北市士林地政事務所函覆該所99年士林字第95號登記申請
案影本，依土地登記申請書備註欄記載「系爭土地確無出租，如有不實，願負法律責任」；98年12月24日之土地所有權買賣移轉契約書記載「買賣價款總金額為2,643萬4,875元整」；林宴夙為楊濠隆等三人之母，蔡賴秀鸞為蔡麗香之母，有申請書、移轉契約書、身份證等可稽（原審卷第189-196頁）。
㈦以林宴夙為發票人、華南商業銀行大同分行為付款人之系爭
10張支票，面額合計4,838萬6,000元（原審卷第207-216頁）。其中⑻及⑽之支票面額合計為2,285萬8,800元，係由郭萬清提示兌領，有華南商業銀行大同分行101年8月30日華同存字第0000000000號函及郭萬清之士林區農會存摺影本可稽（本院卷第240、245頁）。其餘8張支票（即⑴至⑺及⑼）分別由蔡賴秀鸞等二人提示兌領，面額合計2,552萬7,200元（原審卷第224-233頁）：
⑴受款人為蔡麗香（支票號碼：FC0000000、發票日為98年12月24日、金額290萬元）。
⑵受款人為蔡賴秀鸞（支票號碼：FC0000000、發票日為98年12月24日、金額240萬元）。
⑶受款人為蔡賴秀鸞（支票號碼：FC0000000、發票日為98年12月24日、金額460萬元）。
⑷受款人為蔡賴秀鸞（支票號碼：FC0000000、發票日為98年12月24日、金額460萬元）。
⑸受款人為蔡麗香（支票號碼：FC0000000、發票日為99年1月5日、金額484萬1200元）。
⑹未載受款人（支票號碼：FC0000000、發票日為99年1月12日、金額205萬元）。
⑺未載受款人（支票號碼：FC0000000、發票日為99年1月12日、金額220萬元）。
⑻未載受款人（支票號碼：FC0000000、發票日為99年1月12日、金額1,511萬4,800元）。
⑼未載受款人（支票號碼：FC0000000、發票日為99年1月13日、金額193萬6,000元）。
⑽未載受款人（支票號碼：FC0000000、發票日為99年1月13日、金額774萬4,000元）。
七、上訴人主張蔡賴秀鸞等二人於出售系爭土地時未曾通知上訴人，復未告知買賣之條件，致其無從以同一價格行使優先購買權，其就系爭買賣契約，有以相同條件（即買賣價金為2,643萬4,875元抑4,838萬6,000元）承購之優先承購權存在。
蘇美珍非善意，應塗銷系爭土地所有權全部於101年5月3日辦理之所有權移轉登記。楊濠隆等三人亦應塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記。且蔡賴秀鸞、賴麗香應於上訴人給付各2,114萬7,900元、528萬6,975元，即合計2,643萬4,875元之同時，將系爭土地應有部分各五分之四、五分之一，即合計所有權全部，面積1683.75平方公尺移轉登記予上訴人云云，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者厥為㈠上訴人就蔡賴秀鸞等二人將系爭土地所有權以買賣關係移轉登記予楊濠隆等三人（應有部分各三分之一）時，對於系爭土地有無優先購買權？㈡上訴人請求蔡賴秀鸞等二人依系爭買賣契約相同條件（即買賣價金為2,643萬4,875元抑4,838萬6,000元）行使優先購買權，有無理由？㈢如上訴人對於系爭土地有優先購買權，其範圍是否僅為其中之607.22平方公尺？㈣上訴人請求蘇美珍塗銷系爭土地所有權全部，於101年5月3日辦理之所有權移轉登記，及楊濠隆等三人塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記，有無理由？
八、本院得心證之理由：㈠上訴人就蔡賴秀鸞等二人將系爭土地所有權以買賣關係移轉
登記予楊濠隆等三人（應有部分各三分之一）時，對於系爭土地有無優先購買權？⑴蔡賴秀鸞等二人前以上訴人之系爭房屋無權占用系爭土地
為由提起拆屋還地訴訟，經原審法院97年度重訴字第239號判決認定，上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，就系爭房屋占用系爭土地部分，於系爭房屋堪用之期限內，與蔡麗香等二人有民法第425條之1規定之租賃權存在，有原審法院97年度重訴字第239號判決可參（原審卷第48頁）。嗣蔡麗香等二人請求上訴人給付租金，亦經原審法院98年度重訴字第178號判決，核定上訴人就其所有之系爭房屋占用系爭土地部分之租金數額，並命上訴人各應給付蔡麗香等二人不等之租金（原審卷第81頁），已堪認上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，且為系爭土地之基地承租人。蘇美珍抗辯上開判決不能作為上訴人就系爭土地有租賃權之佐證，且上訴人非系爭房屋之事實上處分權人云云，均不足採。
⑵上訴人為系爭土地之基地承租人，已如上述，縱令上訴人
有積欠租金未付之情，於未合法終止系爭租賃關係前，上訴人主張其對於系爭土地有租賃權存在，自屬有據。至房屋堪用之期限，應解為得使用至房屋不堪使用時為止之期限，與財政部頒布之固定資產耐用年數表無涉，且並無證據證明系爭房屋已不堪使用。蘇美珍另抗辯上訴人自78年間使用系爭土地起即未支付租金，不得再主張對於系爭土地有租賃權，且系爭房屋至遲於78年6月間已興建，迄今已逾財政部頒布之固定資產耐用年數表所載鐵皮造廠房之耐用年數10年，上訴人之租賃權應已消滅云云，亦不足採。
⑶土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人
有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭，當無排除承租人為事實上處分人時不予適用。況上開條文規定僅承租人有優先購買權，而承租人本不限於房屋所有權人，尚包括房屋之事實上處分權人，故基地出賣時，應認承租人（包括所有人或事實上處分權人）均有優先購買權。楊濠隆等三人抗辯上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，並非所有人，對於系爭土地無優先購買權云云，核不足採。
⑷按土地法第104條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時
，承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，民法第426條之2亦規定甚明。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是），通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。次按土地法第104條第1項所定之優先購買權，除基地承租人不於第2項接到通知後10日內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力（最高法院86年度台上字第2707號判決要旨參照）。是如基地出賣人出賣基地，未將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件通知基地承租人，縱基地承租人已知悉過戶之事，因其不知上開條件而無從行使優先購買權，則優先購買權仍不能視為放棄，亦不能僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使優先購買權為權利濫用或有違誠信原則。蔡賴秀鸞等二人雖抗辯於出售系爭土地前，曾以口頭徵詢上訴人是否願意以市價購買系爭土地，上訴人已知悉而不願買受，並舉證人何正華之證詞為證，然依何正華所證述：「（問：你有無跟原告〈即上訴人〉說蔡麗香等二人賣給楊濠隆等三人是多少錢？每坪賣多少錢有沒有講？）均沒有」等語（原審卷第147頁），足認蔡賴秀鸞等二人於出售系爭土地前後，均未告以出售楊濠隆等三人之條件內容，而僅在出售系爭土地前，將欲以市價出售系爭土地之事實通知上訴人，難謂系爭土地之出賣人即蔡賴秀鸞等二人已盡通知之義務，或上訴人已知悉土地買賣之條件後，曾明示表示拋棄該優先購買權。
⑸依蔡賴秀鸞等二人及楊濠隆等三人所提之原審法院98年重
訴字第178號之99年3月23日言詞辯論筆錄、系爭土地之異動索引及系爭和解書等影本（原審卷第92-96、115頁），固可認上訴人於99年1月8日已知悉系爭土地移轉登記為楊濠隆第三人及林宴夙曾在系爭和解書上簽名之事實；然蔡賴秀鸞等二人既未踐行通知義務，已如上述，縱上訴人知悉系爭土地過戶之事實，上訴人之優先購買權仍不能視為放棄。又系爭和解書上並無記載由林宴夙收受自99年1月6日起之租金等字句；況上訴人於接獲楊濠隆等三人於100年11月30日寄發524號存證信函催繳自99年1月6日起之租金後，即於100年12月9日寄發253號存證信函向楊濠隆等三人主張，其就系爭土地有優先購買權而不必付租金等情（原審卷第119-122頁），甚至於同日向原審法院提起本件訴訟，難認上訴人已默示拋棄優先購買權。蔡賴秀鸞等二人及楊濠隆等三人抗辯上訴人已默示拋棄優先購買權云云，自未可取。
⑹土地法第104條及民法第426條之2所稱之「出賣條件以書
面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先購買權人為通知，不包括買受該基地第三人之通知在內。縱上訴人未於楊濠隆等三人寄發之296號存證信函所載之期間內主張行使優先購買權，亦不能認上訴人有拋棄向蔡麗香等二人行使優先購買權之效果。楊濠隆等三人及蘇美珍抗辯楊濠隆等三人於出售系爭土地前，曾於101年3月16日寄發296號存證信函，徵詢上訴人於文到10日內表示是否購買，上訴人於期間內未主張購買，顯見無購買意願云云，亦未足取。
⑺優先購買權之取得，在基地出賣人於出售基地時，即已發
生，而本件上訴人於100年12月9日提起本件訴訟，係在蔡麗香等二人於98年12月24日將系爭土地出售予楊濠隆等三人之後，而在楊濠隆等三人於101年3月15日寄發286號存證信函向上訴人表示終止系爭租賃契約之前，則上訴人仍得主張優先購買權。被上訴人抗辯上訴人因未給付租金予楊濠隆等三人逾二年，已由楊濠隆等三人以286號存證信函向上訴人表示終止系爭租賃契約，上訴人無權再主張優先購買權云云，核未可取。
㈡上訴人請求蔡賴秀鸞等二人依系爭買賣契約相同條件（即買
賣價金為2,643萬4,875元抑4,838萬6,000元）行使優先購買權，有無理由？⑴按地上權人及基地所有權人依土地法第104條第1項規定行
使優先購買權，須表明願依基地及房屋出賣時之同樣條件購買，始得優先購買；如該優先購買權人僅表示願以較低之價格購買，自難認已合法行使優先購買權（最高法院90年度台上字第1341號判決要旨）。次按土地法第104條第1項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87年度台上字第11號判決要旨參照）。
⑵經查，關於蔡賴秀鸞等二人係以4,838萬6,000元將系爭土
地出售予楊濠隆等三人，楊濠隆等三人系爭10張支票支付價金等情，業據楊濠隆等三人提出華南銀行出具之兌領記錄可參（原審卷第224-233頁），核與蔡賴秀鸞等二人提出之買賣契約書（原審卷第204-206頁）記載之買賣總價金相符，堪信為真正。至臺北市士林地政事務所檢送之土地所有權買賣移轉契約書，係蔡賴秀鸞等二人及楊濠隆等三人為因應土地移轉登記向地政機關所提出者，其上記載買賣價金2,643萬4,875元，為系爭土地買賣當時（98年12月23日）土地公告現值之總值（即98年1月之公告土地現值為每平方公尺1萬5,700元乘以系爭土地面積為1683.75平方公尺），應認上開金額僅為申報土地增值稅之依據，尚難以該金額作為蔡賴秀鸞等二人實際出售系爭土地予楊濠隆等三人之買賣價金，上訴人主張以上開土地所有權移轉契約所載金額作為交易價格，即不可採。上訴人於原審起訴既係以上開2,643萬4,875元價格，向蔡賴秀鸞二人主張行使優先購買權（原審卷第340頁），顯見上訴人係表示願以較低之價格購買，難認已合法行使優先購買權，楊濠隆等三人及蘇美珍仍得以其物權移轉行為對抗上訴人。
⑶次查，蔡賴秀鸞等二人之訴訟代理人於原審101年7月12日
言詞辯論時，即已陳述系爭買賣契約之買賣價金為4,838萬6,000元（原審卷第186頁背面），上訴人雖否認系爭買賣契約之真正（原審卷第220頁背面），並聲明願以2,643萬4,875元之價格購買系爭土地（原審卷第343頁），然經原審判決認定蔡賴秀鸞等二人係以4,838萬6,000元將系爭土地出售予楊濠隆等三人。上訴人業於102年2月6日收受原判決，有送達證書可憑（原審卷第370頁）。乃上訴人未於10日內向蔡賴秀鸞等二人表示願以相同條件購買，遲至102年2月26日具狀聲明上訴始追加備位聲明，主張願以相同條件即4,838萬6,000元之價金購買（本院卷第12-14頁），參照土地法第104條第2項及民法第426條之2第2項規定之精神，應視為上訴人已放棄優先購買權，不得再為行使。
㈢上訴人就系爭土地既不得依買賣價金為2,643萬4,875元之條
件行使優先購買權，亦不得依買賣價金為4,838萬6,000元之條件再為行使優先購買權，均如上述，上開其餘事實：如上訴人對於系爭土地有優先購買權，其範圍是否僅為其中之60
7.22平方公尺？上訴人請求蘇美珍塗銷系爭土地所有權全部，於101年5月3日辦理之所有權移轉登記，及楊濠隆等三人塗銷系爭土地所有權權利範圍各三分之一，於99年1月6日辦理之所有權移轉登記，有無理由？即無庸再予論述。
九、綜上所述，蔡賴秀鸞等二人係以4,838萬6,000元之價格將系爭土地出售予楊濠隆等三人，上訴人於原審主張願以2,643萬4,875元之價格行使優先購買權，難認已合法行使優先購買權。另上訴人未於10日內依買賣價金為4,838萬6,000元之條件行使優先購買權，亦不得再為行使。上訴人之先位聲明（含追加之訴）及備位聲明，洵屬無據，均不應准許。原審就先位聲明（不含追加之訴部分）為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。上訴人先位聲明之追加之訴及備位聲明亦無理由，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 李媛媛法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。