臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第357號上 訴 人 陳志豪訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師陳彥任律師被上訴人 游政義訴訟代理人 陳繼民律師
方智雄律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對中華民國102年3月29日臺灣新北地方法院101年度重訴字第489號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟零捌拾萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
三、其餘追加備位之訴駁回。
四、第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
五、本判決第二項所命給付，於上訴人以新臺幣參佰陸拾萬元為被上訴人預供擔保後得假執行。
六、上訴人其餘之假執行聲請駁回。事實及理由
一、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查上訴人於原審主張依不動產買賣契約書（下稱系爭契約）之法律關係，請求被上訴人應將如附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人。嗣於本院追加第一備位之訴，請求被上訴人應於取得附表所示不動產之新所有權狀時，將所有權移轉登記予上訴人。另依情事變更原則及民法第227條之2規定追加第二備位之訴，請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）4,729萬2,936元，復擴張聲明為被上訴人應給付上訴人5,209萬3,492元本息等語。而上訴人於本院追加之訴，仍係就被上訴人是否合法解除系爭契約之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，其追加程序自屬合法，合先敘明。
二、上訴人主張：附表所示土地位於新北市新莊區（改制前為臺北縣新莊市）塭仔圳地區，經新北市政府（改制前為臺北縣政府）規劃辦理市地重劃（下稱系爭開發案）之一部分，於93年間因重劃而分割增加如附表編號2至15地號。被上訴人於重劃前即92年1月14日將其所有新北市○○區○○○段○○○○段0地號土地應有部分1/6（即附表所示土地）中之
760.33平方公尺（約230坪）（下稱系爭土地）出賣予上訴人（下稱系爭契約），約定上訴人於簽約時先給付300萬元（含定金），於辦理抵押權設定登記完畢後5日內付第二次款項500萬元；92年3月15日前被上訴人將地上物屋內騰空點交上訴人使用時，上訴人再給付第三次款項430萬元，待系爭開發案規劃完成，發回新所有權狀7日內再辦理所有權移轉登記，尾款150萬元則於辦理所有權移轉登記完畢時給付。附表所示土地總面積為2萬2,715平方公尺，被上訴人所有1/6面積約為3,785.83平方公尺，上訴人購買其中760.33平方公尺，相當於被上訴人應有部分20,084/100,000。上訴人依約給付第1至3次款項，並自92年3月15日起占有使用系爭土地之地上物迄今。惟系爭開發案已規劃完成，被上訴人卻遲未將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，經上訴人於101年1月催告被上訴人履行未果，被上訴人甚至無故解除契約，上訴人再次催告，仍置之不理。爰依系爭契約之法律關係求為判命：被上訴人應將如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予上訴人等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴，並為訴之追加。）並聲明：㈠先位上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應於上訴人給付150萬元後，將如附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡追加第一備位聲明：被上訴人應於取得附表所示不動產之新所有權狀時，以及上訴人給付150萬元後，將附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人。㈢追加第二備位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人5,209萬3,492元及自102年3月21日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭契約標的為共有物之特定部分，應屬給付不能，故系爭契約為無效。系爭開發案目前尚進行都市計畫公開展覽說明會，規劃尚未完成；系爭土地僅係逕為分割，並非重劃完成。被上訴人依系爭契約第9條約定解除系爭契約為合法。被上訴人係因上訴人違反誠信在先，始依系爭契約第9條約定解約，並無權利濫用及違反誠信原則，被上訴人並無任何行為致上訴人有正當信賴而受損害。系爭契約約定於重劃完成時移轉所有權移轉登記，應為停止條件而非清償期。100年年底時，被上訴人移轉所有權義務之停止條件尚未成就，上訴人卻要求被上訴人辦理移轉所有權登記，被上訴人乃依系爭契約第9條約定解約，並將已受領之買賣價金及賠償金共2,460萬元，分別向臺灣桃園地方法院辦理清償提存。且被上訴人之訴訟代理人復於102年3月20日原審言詞辯論時當庭對上訴人之訴訟代理人為解約之意思表示。且附表編號2、4所示土地面積各為2,560平方公尺、3,027平方公尺，而被上訴人應有部分1/6相當於931.17平方公尺，足見上訴人本件請求已逾系爭契約約定之760.33平方公尺。
兩造係經審慎評估履約意願、經濟能力、對方違約時因此所受之損害等，始約定一方得任意解約，並約定加倍賠償之違約金，該項約定自屬有效。若上訴人之請求有理由，則被上訴人為同時履行抗辯，請求上訴人給付尾款150萬元。此外被上訴人移轉所有權義務之停止條件尚未成就，且政府尚未發回用地予被上訴人，故上訴人第一備位之訴請求被上訴人逕為移轉如附表所示不動產所有權登記，並無理由。本件並無情事變更原則之適用，上訴人未另案訴請法院為增加給付之判決確定，不得請求被上訴人增加給付違約金，且被上訴人並未因本案受有利益，故上訴人第二備位之訴請求5,209萬3,492元違約金，實屬過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴人之上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於92年1月14日將其所有系爭土地出賣予上訴人，兩造並簽立系爭契約。
㈡系爭土地嗣因政府重劃，於93年間，分割新增如附表編號2至15所示地號。
㈢上訴人已給付頭期款（含訂金）300萬元，復於辦理抵押權
設定登記完畢後五日內給付500萬元，並於92年3月15日被上訴人將地上物即鐵皮屋騰空交付上訴人後，上訴人再給付430萬元。
㈣被上訴人以101年2月14日存證信函向上訴人表示解除系爭契
約（上訴人於101年2月15日收受該存證信函），並於101年8月15日將已收受之買賣價款及賠償金各1,230萬元，分別持向臺灣桃園地方法院以101年度存字第1221號及101年度存字第1222號辦理清償提存在案。
五、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠先位之訴部分：
⒈系爭買賣標的為被上訴人之應有部分或共有物之特定部分？
買賣契約是否有效？⑴按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分
，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院55年台上字第3267號民事判例意旨參照）。蓋共有物全部或一部之處分，均應得共有人全體之同意。共有人以自己名義出賣共有物之特定一部，其買賣契約仍為有效；惟應以誠信原則而為契約補充解釋，買受人得請求出賣人使其取得按該一部計算之應有部分（參照王澤鑑教授著，民法物權，第287頁，98年7月版）。
⑵經查兩造就系爭土地訂立系爭契約，並於契約末頁註明：「
不動產標示：臺北縣新莊市○○○段○○○○段0地號權利最末端載明：「如附圖斜線部分」，而系爭土地為被上訴人與訴外人游吳越、梁銘江、游天送、梁銘松、張重興、張耀桐、黃郁文、潘福田、潘遠信、蔡憲旭共有，被上訴人之應有部分僅為1/6，有系爭契約及附圖影本、土地登記謄本可稽（見原審卷第25至29頁、本院卷二第81至118頁），則據此足證被上訴人係未經共有人全體之同意，而以自己名義出賣系爭土地特定之一部即契約附圖所示斜線部分。惟依上開說明，系爭契約雖對其他共有人不生效力，但於兩造之間仍屬有效，且依誠信原則就系爭契約為補充解釋，應認為兩造締約之真意，在於上訴人得請求被上訴人使其取得按一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係。是上訴人主張系爭契約為有效，應屬有據。被上訴人辯稱己為給付不能，並不可採。
⒉被上訴人給付買賣標的物之義務是否已發生？上訴人得否請
求被上訴人將附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人？⑴按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就
或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質，如以已發生權利之行使繫於條件之方法設定權利，則非附條件之法律行為。茍當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至。」（最高法院87度台上字第129號判決意旨參照）。⑵經查系爭土地位於溫仔圳開發計畫範圍內，依臺灣省政府86
年12月「變更都市計畫（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）主要計畫書」所示，該案於82年11月1日第一次公開展覽後，經臺灣省都市計畫委員會多次會議審查，並經內政部都市計畫委員會86年11月18日會議核定。新北市政府乃在88年3月31日起第一次公開展覽「擬定新莊都市計畫（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置計畫）細部計畫配合變更主要計畫書」及「擬定新莊都市計畫（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置計畫）細部計畫書」，於91年1月8日審議通過，並自91年12月31日發布實施，並附帶條件以市地重劃方式辦理開發（見原審卷第126至137頁）。而平均地權條例第56條規定：「各級主管機關得就左列地區，報經上級主管機關核准後，辦理市地重劃……」（即公辦市地重劃），第57條規定：「適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管直轄市或縣（市）政府核准後優先實施市地重劃。」（即自辦市地重劃）。則自面積半數以上之同意，即可開始實施。但公辦市地重劃者，可能因政策變更而停滯，且依市地重劃實施辦法第17條第2項本文規定：「重劃計畫書經核定公告後，實施重劃確有困難者，應敘明理由報請核定後公告及通知土地所有權人廢止或撤銷重劃或修訂重劃計畫書、圖。」因此公辦市地重劃仍有廢止或修訂（即將原納入市地重劃範圍之土地剔除）之可能。
⑶次按兩造訂立系爭契約後，被上訴人即對上訴人負有移轉系
爭土地所有權登記義務。惟系爭契約第11條約定：「本標的俟北縣政府塭仔圳開發計畫規劃完成，發回新所有權狀7日內乙方（即被上訴人）應將產權移轉所需證件、用印補齊。否則以違約論處。」第14條約定：「特約事項：1.本標的規劃後面積及位置，依政府發回用地位置及比例。2.徵收時地上物補償費歸規甲方（即上訴人）領取。」（見原審卷第26頁）。則通觀上開契約全文，並斟酌訂立契約當時系爭土地已被納入市地重劃範圍之事實等一切情狀，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，應認為系爭契約第11條所謂「規劃完成」，為市地重劃完成之意，故被上訴人須俟市地重劃完成後，始應將系爭土地所有權登記移轉予上訴人。亦即被上訴人之契約義務於締約之始即已發生，僅其履行期限繫於未來不確定之事實即市地重劃完成之日。因此市地重劃完成時，被上訴人履行移轉所有權登記予上訴人之期限即告屆至；惟若市地重劃確定不能完成，亦應認其期限已屆至。上訴人主張系爭契約第11條係清償期之約定，並非停止條件，應屬有據。被上訴人辯稱為停止條件，並不可採。
⑷依平均地權條例第56條第4項規定所示市地重劃之辦理程序
為：市地重劃地區之選定、公告禁止事項、計畫之擬訂、核定、公告通知、測量、調查、地價查估、計算負擔、分配設計、拆遷補償、工程施工、地籍整理、交接清償及財務結算。又依都市計畫法第23條第3項規定：「細部計畫核定發布實施後，應於一年內豎立都市計畫樁、計算坐標及辦理地籍分割測量……。」其中「辦理地籍分割測量」即為「土地逕為分割登記」，主要用途係因都市計畫所劃設之各種分區及公共設施用地，土地須依該發布實施情形進行使用管理，因此都市計畫樁位座標用途為確定各種分區及公共設施用地之範圍，並將該都市計畫樁位資料交由地政單位進行地籍分割登記，以利土地所有權人使用及管理運用，有臺南市政府都市發展處答覆文影本可稽（見原審卷第113頁）。經查目前系爭開發案之進程，依新北市政府地政局100年3月2日「土地開發之展望～閃耀五星、四年有成～」簡報所示，新泰塭仔圳屬於繁星計畫之中長期開發案，「全區採公辦方式辦理且重劃負擔超過45%依規定需過半地主同意，惟至99年12月底同意比例尚未過半，本區刻正辦理都市計畫通盤檢討，重新檢討土地使用分區及重劃後地價，朝免徵求同意方向努力」（見原審卷第148至152頁）。又依103年5月15日新北市政府開會通知單所示，定於103年5月28日召開「變更新莊都市計畫（塭仔圳地區）主要計畫（第一次通盤檢討）」案及「變更新莊都市計畫（塭仔圳地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」案公開展覽說明會暨市地重劃範圍勘選座談會，召會緣起則為：「㈠新莊塭仔圳地區刻正辦理都市計畫通盤檢討，主要計畫前經103年3月18日內政部都市計畫委員會第823次會議審議通過，全區將採公辦市地重劃方式開發，並配合市地重劃評估可行性及增設公園、綠地及兒童遊樂場等開放型公共設施，大幅調整道路、學校、公用事業用地等公共設施用地區位及面積比例。因審議後都市計畫內容與原公開展覽『草案』之變更內容不一致，為維護本地區民眾權益，故……另案辦理都市計畫公開展覽及說明會。」（見本院卷二第133至137頁）。且本件附表所示土地之地目記載仍為「田」，自92年迄今使用分區均屬相同，土地謄本亦未載明經公告禁止移轉、分割或設定負擔，有土地謄本影本可稽（見原審卷第206至225頁），足證本件仍處於○○○區○○○○段，尚未完成，且本件市地重劃亦非確定不能完成，則依上說明，被上訴人移轉系爭土地所有權登記之給付期限尚未屆至，上訴人自不得請求被上訴人將附表所示之不動產所有權移轉登記予上訴人。
⑸上訴人雖主張：系爭土地業已規劃完成，並早於93年8月9日
按都市計劃進行地籍分割登記，發回新所有權狀，清償期早已屆至，被上訴人自應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等語。惟按系爭契約第14條第2項約定：「徵收時地上物補償費歸甲方（即上訴人）領取。」（見原審卷第26頁）。且本件仍處於○○○區○○○○段，已如前述，則據此足見兩造於締約時，已預期嗣後於系爭土地徵收時，上訴人尚未取得土地所有權，因此始約定由上訴人領取補償費，亦即被上訴人辦理所有權移轉登記之給付期限尚未屆至；否則若兩造之締約真意，在於系爭開發案規劃完成、土地逕為分割後，被上訴人即應辦理所有權移轉登記，則嗣後於系爭土地徵收時，上訴人自得本於所有權人地位領取地上物拆遷補償費，無需另行約定由上訴人領取。是上訴人此部分主張，即屬無據。
⒊被上訴人依系爭契約第9條約定解約，是否合法？是否為權
利濫用？⑴按解約金謂契約當事人之一方為解除契約支付之代價，就其
為行使解除權之代價而言，與解約定金相當；但解約定金於訂約時交付，為要物契約，用以保留解除權之行使，解約金則於解除契約時交付即可。又解約金之給付係以契約之消滅為目的，就債務人而言，履行契約係其原定給付，但亦得給付解約金以代替之（參見孫森焱先生著，民法債編總論，下冊，第718頁，98年2月修訂版）。次按系爭契約第9條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將已付價款全部由乙方（即被上訴人）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還予甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方後，本約方得解除，各無異議。」有系爭契約影本可稽（見原審卷第26頁）。則據此足證兩造之締約真意，顯然係約定上訴人如違約不買，得以拋棄已付價金為對價，而行使解除契約權利；且被上訴人如違約不賣，亦得以加倍返還已收價金為對價而行使解除契約之權利。故系爭契約第9條約定之性質，應係使上訴人已付價金充作解約金，並非不違約之一方始得行使解除權。
⑵經查被上訴人於101年2月14日以存證信函向上訴人表示解除
系爭契約（上訴人於101年2月15日收受該存證信函），並於101年8月15日將已收受之買賣價款及賠償金各1,230萬元，分別持向臺灣桃園地方法院以101年度存字第1221號及101年度存字第1222號辦理清償提存在案，有上開存證信函、掛號郵件查單、提存書影本可稽（見原審卷第90至92、98至101頁）。則依上說明，被上訴人加倍返還解約金並解除契約，應屬合法。至於被上訴人於101年2月14日解約時，雖然尚未將已收價金與加倍賠償金予以提存，惟因解約金僅為解約之代價，並非要物契約，不以解約之同時給付賠償金為生效要件，故上訴人主張被上訴人解約不合法等語，並不可採。
⑶上訴人雖又主張：被上訴人於92年1月14日即將其所有之系
爭土地出賣予上訴人，復於92年3月15日將系爭土地之地上物屋內騰空並點交上訴人使用，且上訴人自占有系爭土地之地上物起，即依系爭契約第4條第1項約定按期繳納地價稅，至今已逾11年，則據此已令上訴人確信，被上訴人必會依約辦理所有權移轉登記。故被上訴人在相當期間內不行使解約權，足以使上訴人正當信任被上訴人不解約時，則被上訴人再行使解約權，即屬於違反誠信原則而為權利失效等語。惟按權利失效之法理依據，來自於誠信原則及信賴保護，在法律政策上係為修正消滅時效期間過長之嚴苛性，始採取之不得已救濟方式，其意義為在消滅時效完成前經過一段相當長期間不行使權利者，令其權利失效，惟只有在例外情形始有其適用，以免架空消滅時效制度（參見吳從周教授著，「民法上權利失效理論之繼受與發展：以拆屋還地之類型為中心」，台大法學論叢，第1203至1332頁，2013年12月）。爰審酌被上訴人主張權利之性質為系爭契約解除權，兩造間所為之法律行為為系爭土地之買賣契約，以市地重劃完成時為被上訴人履行移轉土地所有權登記義務之清償期，且被上訴人主張上訴人將其中一間鐵皮屋出租收益，至103年間止收益逾250萬元，加計上訴人將其中一間鐵皮屋供倉庫使用所獲得相當於租金之利益，總計收益將近1,000萬元，亦為上訴人所不爭執等一切情狀，應認為被上訴人於締約並交付占有予上訴人後，歷時將近9年後始行使解約權，然被上訴人僅為單純未行使解約權，並無任何足以正當化上訴人信賴的其他重大狀況，因此不能認為上訴人有何值得保護得信賴存在。是上訴人此部分主張，並不足採。
⑷上訴人另主張被上訴人解除系爭契約為權利濫用等語。惟按
民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍內。至於權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判例意旨參照）。經查兩造於92年1月14日簽立系爭契約，上訴人先後給付300萬元、500萬元、430萬元後，被上訴人於92年3月15日將地上物即鐵皮屋騰空交付上訴人，為兩造所不爭執。且上訴人將其中一間鐵皮屋出租收益，至103年間止收益逾250萬元，加計上訴人自用其中一間鐵皮屋所獲得相當於租金之利益，總計收益將近1,000萬元，已如前述，則據此足證上訴人占有系爭土地逾10年，已獲得高額利益，被上訴人解除系爭契約，返還已受領之價金並賠償違約金，對上訴人之損害並非甚巨；而被上訴人審慎評估各項經濟效益後決定解約，顯然認為以其他方式運用系爭土地，其經濟效益更高於出賣該地予上訴人，衡情亦有利於國家社會經濟，顯非以損害他人為主要目的，並無民法第148條規定之適用。是上訴人此部分主張，亦不足採。
㈡第一備位之訴部分：上訴人得否請求被上訴人於新北市政府
塭仔圳開發計畫案規劃完成、發回新所有權狀時，將附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人？經查系爭契約業經被上訴人合法解除，已如前述，則上訴人即無從據以請求被上訴人於新北市政府塭仔圳開發計畫案規劃完成、發回新所有權狀時，將附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人。是上訴人此部分主張，即屬無據。
㈢第二備位之訴：上訴人得否依情事變更原則及民法第227條
之2規定請求被上訴人給付5,209萬3,492元違約金？違約金是否過高？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；此一規定，於民法債編修正施行前發生之債，亦適用之，民法第227條之2、民法債編施行法第15條定有明文。依立法理由所示，該項規定係參考民事訴訟法第397條之立法體例所增訂。而情事變更原則適用之核心問題，則在於何謂情事變更？茲分述如下：
⑴民事訴訟法第397條於57年2月1日增訂公布：「法律行為成
立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決。」依其立法理由所示，係參考34年12月18日公布施行之「復員後辦理民事訴訟補充條例」第12條、第13條規定而增訂；而考其立法沿革，又可溯及30年7月1日公布施行之「非常時期民事訴訟補充條例」第20條第2款規定。而依30年7月1日以後之司法院解釋及最高法院判例意旨可知，我國情事變更原則，係沿襲非常時期民事訴訟補充條例第20條第2款等非常時期立法例而來，所謂變更，僅指絕對事變，且僅限於戰爭、通貨膨脹所引起物價上漲、幣值轉換、能源危機引起物資短缺而導致物價上漲等所謂社會災難。其性質為立法者在一定前提下，授與法官的裁量權、以及法律行為或其他法律關係之內容變更權，功能為處理通貨膨脹、貨幣嚴重貶值時期之金錢請求權人，請求增額評價或增加給付的法律問題。與我國民法學說繼受德國民法關於「法律行為基礎制度」，而基於意思表示之理論所闡述之情事變更原則，相去甚遠（參見彭鳳至女士著，情事變更原則之研究－中、德立法、裁判、學說之比較，第190、199、222、240、291、306、315頁，75年）。
⑵惟嗣後實務見解對於所謂情事變更問題範圍之認定，有逐漸
從寬之勢，且民法第227條之2業於88年4月21日增訂公布，民事訴訟法第397條亦於92年2月7日修正公布，民法第227條之2本質上已非法律授權法官代表公權力干涉私法關係的授權法，而為規範當事人間權利義務關係的法則。從而依現行法規定，本院認為情事變更原則之適用，須具備以下構成要件：①所謂「情事變更」，不限於絕對事變如戰爭或通貨膨脹等，而應採取學者通說之見解，係指原來法律行為成立時，為其基礎或環境之客觀情事發生重大變動，且該基礎並未構成契約之內容；因此一方當事人如對於該改變有所認識時，即不願訂立契約或只願訂立其他內容之契約。②該情事之變更，須非當時所得預料，亦即在客觀上無預見可能性。③該情事變更，乃不可歸責於雙方當事人之事由所致。④依原定契約之法律效果顯失公平，亦即依誠信原則觀之，對於當事人而言，依原有法律關係履行債務或受領債權已無期待可能性。例如當給付雖然實際上可行，但對於債務人而言，若其欲給付之，須花費可觀之費用，此時債務人應為之給付可稱為超出債務可期待之困難，對任何人而言，均為超出犧牲之界限，故債務人之給付，依誠信原則成為欠缺期待可能性（參見史尚寬先生著，民法債編總論，第427頁以下，72年臺北6刷；鄭玉波教授著，民法債編總論，第396頁以下，74年10版；林誠二教授著，「情事變更原則之再探討」，臺灣本土法學，第57頁以下，89年7月；姚志明教授著，「一般情事變更原則於給付工程款案例之適用」，月旦法學雜誌，第156期，第255至275頁，97年5月）。
⒉次按系爭契約第9條關於解約金之約定，其目的應在於強制
契約之履行，故關於解約金之金額酌定，應足以強制契約之履行，始足當之。從而兩造於92年1月14日締約時，約定價金為1,380萬元，而上訴人業已先後給付300萬元、500萬元、430萬元、合計1,230萬元予被上訴人，並約定解約金為1,230萬元，上訴人並自92年3月15日起占有系爭土地，已如前述，則解約金既約當於總價金89％之巨，顯然足以確保契約之履行。惟被上訴人於締約9年後始違約不賣，並依上開約定加倍賠償解約金共2,460萬元而解除契約，則該項解約金數額是否適當？上訴人主張應有情事變更原則之適用，被上訴人則否認之，即為本件爭點所在。經查：
⑴縱使被上訴人於締約後數十年始得以依約履行所有權移轉登
記之契約義務，惟因上訴人已占有系爭土地並使用收益，相當於已取得買賣標的物對價之全部，因此對上訴人而言並無不利，是據此足證兩造於締約時均預期雙方必定依約履行。至於系爭契約第9條約定，雖使上訴人已付價金充作解約金，並為被上訴人得任意解除契約之約定，但因兩造於締約時，均未預見契約當事人之一方可能於締約數年後違約，因此並未進一步就足以確保契約履行之金額加以約定。從而兩造既未以系爭買賣標的物於締約數年後之價值為締約之基礎，然被上訴人於締約後9年竟然違約不賣，則解約金僅為1,230萬元顯然已不足以確保契約之履行，故應認為系爭締約基礎之客觀情事即標的物之價值發生重大變動，因此上訴人如於締約時得以預見將有該等改變時，顯然即不願訂立系爭契約或只願訂立其他內容之契約。又系爭土地之價值，於締約後9年而有漲升，應為不可歸責於雙方當事人之事由所致；而被上訴人如按原契約約定，加倍返還解約金共2,460萬元後解除系爭契約，對上訴人顯失公平。是上訴人主張本件有情事變更原則之適用，即屬有據。
⑵按因情事變更而增、減其給付或變更其他原有之效果，應斟
酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益，及其他實際情形，為公平之裁量（最高法院47年台上字第1771號判例、94年度台上字第898號判決意旨參照）。經查兩造於92年1月14日訂立系爭契約，約定買賣價金為1,380萬元，而系爭土地於101年10月16日經鑑定結果，市價為7,339萬2,936元，有高源不動產估價師聯合事務所估價報告書影本可證（見原審卷第178至205頁），漲幅達5.32倍（計算式：73,392,936÷13,800,000≒5.32）。系爭土地公告現值於92年1月間為每平方公尺1萬8,200元，而103年1月間則為每平方公尺2萬8,500元，有歷年公告土地現值資料影本可稽（見本院卷二第59、62頁），漲幅達1.57倍（計算式：28,500÷18,200≒1.57）。則依92年間與103年間公告現值比例計算，系爭土地目前價值應達2,166萬6,000元以上（計算式：13,800,000×1.57＝21,666,000）。況且系爭土地重劃區內規劃乙種工業區、產業專用區、行政區、電信專用區與醫療專用區（輔仁大學），並鄰近特二號快速道路、新北大道（台一號省道），為交通往來之要道，有103年5月15日新北市政府開會通知單附件「新、泰塭仔圳市地重劃區（第一區）範圍勘選座談會資料影本可證（見本院卷二第133至137頁）。則據此足證系爭土地現今價值確實遠高於系爭契約約定價金，而該等上漲之利益，即為被上訴人所得非屬預期之利益，因而致上訴人受有不相當之損失。上訴人雖主張被上訴人應再給付5,209萬3,492元（計算式：上開估價報告書所示市價7,339萬2,936元－已付價金1,230萬元－土地過戶稅金保留款150萬元－被上訴人已提存金額1,230萬元＝5,209萬3,492元，見本院卷二第54頁）。惟審酌土地漲價利益為國家社會經濟發展之結果，衡情不應全為上訴人所獨得，故本件關於解約金之增加給付，應以原定解約金1,230萬元之2倍即2,460萬元為適當。則上訴人依系爭契約第9條約定，得請求被上訴人返還已收價金1,230萬元，並得請求被上訴人給付解約金2,460萬元，合計3,690萬元（計算式：
1,230萬元＋2,460萬元＝3,690萬元）。惟被上訴人已將所收價金1,230萬元與1,230萬元解約金提存，且上訴人自陳另應扣除土地過戶稅金保留款150萬元（見本院卷二第54頁），則扣除上開金額後，上訴人尚得請求被上訴人給付1,080萬元（計算式：3,690萬元－1,230萬元－1,230萬元－150萬元＝1,080萬元）。是上訴人此部分請求，應屬有據。⑶次按當事人依民法第227條之2情事變更原則規定，請求法院
增加給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使；而當事人據此規定為增加給付之請求，即就原來給付為量之增加，並無變更原來給付所依據之權利性質，則其請求權之消滅時效期間，仍依原來給付之性質定之，應自法院為該增加給付判決確定日起算，始符該形成判決所生形成力之原意（最高法院101年度台上字第1045號判例意旨參照）。故本件上訴人請求被上訴人給付1,080萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應屬有據。上訴人主張自102年3月20日解約時起算法定遲延利息，並不可採。被上訴人此部分所辯，即為有據。
六、綜上所述，上訴人先位之訴請求被上訴人於上訴人給付150萬元後，將附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審就上訴人之先位請求為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加第一備位之訴，請求被上訴人於新北市政府塭仔圳開發計畫案規劃完成、發回新所有權狀時，以及上訴人給付150萬元後，應將如附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人，亦無理由，不應准許。上訴人復追加第二備位之訴，請求被上訴人應給付1,080萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止加計法定遲延利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上訴人陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
七、據上論結，本件上訴、追加第一備位之訴均為無理由，追加第二備位之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 28 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 汪智陽法 官 邱 琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
書記官 蕭詩穎附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表┌──┬──────────┬─────┬────────┬────────┐│編號│ 土地坐落 │ 權利範圍 │面積（平方公尺）│被上訴人應移轉予││ │ │ │ │上訴人之比例 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 1 │新北市○○區○○○段│ 1/6 │104 │ 20084/100000 ││ │三角子小段2地號 │ │ │ │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 2 │同上小段2-2地號 │ 1/6 │2,560 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 3 │同上小段2-3地號 │ 1/6 │1,432 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 4 │同上小段2-4地號 │ 1/6 │3,027 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 5 │同上小段2-5地號 │ 1/6 │1,763 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 6 │同上小段2-6地號 │ 1/6 │6,419 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 7 │同上小段2-7地號 │ 1/6 │2,504 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 8 │同上小段2-8地號 │ 1/6 │694 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 9 │同上小段2-9地號 │ 1/6 │59 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 10 │同上小段2-10地號 │ 1/6 │262 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 11 │同上小段2-11地號 │ 1/6 │16 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 12 │同上小段2-12地號 │ 1/6 │20 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 13 │同上小段2-13地號 │ 1/6 │2,397 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 14 │同上小段2-16地號 │ 1/6 │1,182 │ 20084/100000 │├──┼──────────┼─────┼────────┼────────┤│ 15 │同上小段2-17地號 │ 1/6 │276 │ 20084/100000 │└──┴──────────┴─────┴────────┴────────┘