臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第466號上 訴 人 許瑞盛
林新晨陳素琴兼 上三人訴訟代理人 瞿嘉志上 四 人訴訟代理人 劉志忠律師被 上訴人 美源建設股份有限公司法定代理人 陳金德訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 邱南嫣律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年4月30日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第18號第一審判決提起上訴，本院於104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人瞿嘉志、林新晨、許瑞盛、陳素琴（下合稱上訴人，分稱列其名）於97年5月至98年5月間先後向被上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號及189-8號大樓（下稱系爭大樓）其中189-6號2樓、189-6號8樓、189-8號4樓、189-8號8樓房屋，詎被上訴人有下列瑕疵給付、不完全給付情事，爰依民法第359條、第227條、第179條之規定，請求被上訴人給付下列各項金額（嗣上訴人主張之項目及金額詳如附表）：
㈠被上訴人應返還瞿嘉志露台價金新台幣(下同)52萬0,171元：
瞿嘉志購屋時，被上訴人業務代表說明露台部分須加計70萬元，而依原審囑託臺北市建築師公會鑑定於101年4月18日出具鑑定報告書（下稱鑑定報告）第10項結論，本件露台並無加蓋，以房屋單價三分之一計算，瞿嘉志所有之房屋房價共計278萬元，以房屋面積139.39㎡（不含停車空間），換算露台單價為6,648元/㎡，依系爭建物竣工圖圖號3/2A，露台面積計27.05㎡，是露台價金應為17萬9,829元，故被上訴人應返還瞿嘉志52萬0,171元。
㈡被上訴人應分別返還瞿嘉志、林新晨雨遮價金52萬0,136元、6萬5,426元：
系爭建物2樓兩戶前方露台部分面積登記為雨遮，然實際上並無雨遮，投影所及面積應為露台，而露台依法不能登記；又系爭建物門牌號碼189-6號2至9樓後方雨遮部分面積，依建築技術規則施工篇第110條規定，防火區隔規定深度以50公分為限，逾此部分應屬實質違建，卻登記於權狀內。經核算瞿志嘉專有部分雨遮不可登記面積合計為7.49㎡（含部分露台登記為雨遮6.29㎡及後方雨遮違建面積1.2㎡），乘單價6萬9,444元/㎡後，被上訴人應返還瞿志嘉52萬0,136元。
林新晨專有部分雨遮不可登記面積合計1.2㎡（即後方雨遮違建面積1.2㎡），以其購買房地單價5萬4,523元/㎡計算，被上訴人應返還林新晨6萬5,426元。
㈢主建物、附屬建物面積登載不實部分：
建號4702共用部分與各區分所有建物專有部分之牆壁，未依測繪規定採牆壁中心分界，予以分別計算應有面積，卻將屬共用部分面積登記為各區分所有權人專有部分，地政單位就區分所有建物辦理第一次測量之成果圖明顯違背公寓大廈管理條例第56條第3項第1款、第2款應以牆之外緣為界辦理測繪登記，上訴人之主建物、附屬建物面積應為90.08㎡（不含雨遮項目)，上訴人權狀登記之面積扣除上開面積後，即為溢登之面積。依此計算，瞿嘉志買受主、附屬建物溢登面積為2.55㎡，買賣房地單價6萬9,444元/㎡，被上訴人應返還瞿嘉志17萬7,082元。林新晨之主、附屬建物溢登面積2.55㎡，買賣房地單價5萬4,523元/㎡，被上訴人應返還13萬9,034元；許瑞盛主、附屬建物溢登面積2.59㎡，買賣房地單價6萬8,032元/㎡，被上訴人應返還17萬6,203元；陳素琴主、附屬建物溢登面積2.59㎡，買賣房地單價5萬4,426元/㎡，被上訴人應返還14萬0,963元。
㈣建號4702共有部分屬違章建築：
本件系爭機電面積乃指超出免計容積上限值以外冗餘面積，屬新北市政府違章拆除大隊列管拆除項目之一，為實質違建。系爭建物樓地板面積不符容積管制面積部分共計144.96㎡（含地下1層樓梯間及發電機室面積39.9㎡，地下2層機械消防室、水箱、樓電梯間面積計30.89㎡，以及1至9樓梯間74.17㎡，嗣上訴人於本院改陳此部分面積為：不符容積管制規定主建物部分為57.32㎡(1,534.65㎡【實設總容積樓地面積】-1,477.32㎡【允建容積樓地板面積】)，加上共用部分16.84㎡(187.3㎡【地上機電面積總和大於機電面積容許上限值】-170.46㎡【免計容積項目面積上限值】，合計合計74.16㎡。本院卷㈠第195頁正、反面），屬違章建築，就此被上訴人應依上訴人基地持分返還買賣價金，計瞿嘉志基地持分0.0534，買賣房地單價6萬9,444元/㎡，被上訴人應返還53萬7,557元（144.96x0.0534x69,444=537,557，以下計算方式均同，嗣於本院改陳27萬4,998元）；林新晨基地持分
0.0534，買賣房地單價5萬4,523元/㎡，被上訴人應返還42萬2,026元(嗣於本院改陳21萬5,911元）。許瑞盛基地持分
0.0535，買賣房地單價6萬8,032元/㎡，被上訴人應返還52萬7,613元(嗣於本院改陳27萬0,087元）；陳素琴基地持分
0.0535，買賣房地單價5萬4,426元/㎡，被上訴人應返還42萬2,093元(嗣於本院改陳21萬6,071元）。
㈤建號4702共有部分未分配土地，買賣時卻包含土地價金：
依原證20記載共有部分不分配土地持分，故買賣契約第3條房屋面積第3款共同使用部分須與主建物區隔。上訴人所購買之建號4702共有部分買賣價金包含土地價金，而建物4702正確共有部分面積為328.72㎡(嗣於本院改陳328.69㎡，本院卷㈠第189頁反面)，就此部分被上訴人應依上訴人正確基地持分返還買賣價金。計瞿嘉志正確基地持分比例0.0518，買賣建地單價4萬8,210元/㎡，被上訴人應返還82萬0,905元（計算式：328.72x0.0518 x48,210=820,905，以下計算方式均同）；林新晨正確基地持分比例0.0554，買賣建地單價3萬6,588元/㎡，被上訴人應返66萬6,307元；許瑞盛正確基地持分比例0.0561，買賣建地單價4萬5,116元/㎡，被上訴人應返還83萬1,993元；陳素琴正確基地持分比例0.0561，買賣建地單價3萬6,523元/㎡，被上訴人應返還67萬3,528元。
㈥建號4702共有部分屬不可測繪登記部分：
被上訴人違反公寓大廈管理條例第56條規定辦理系爭建物測量、登記，及不得列入轉繪登記項目納入建物測繪登記面積。系爭建物不可測繪登記部分有地下1層法定停車位編號7、8部分，以及直通樓梯、抽風機、消防幫浦室、位於地面1至9樓梯間雨遮、屋頂突出物等，面積共計52.18㎡（嗣於本院改陳地下一層法定空地項目計戶外直通樓梯7.5㎡、發電機排氣口1.93㎡、突出外牆以外柱子面積3.6㎡、梯間雨遮10.83㎡、不可轉繪屋突面積41.58㎡，合計65.44㎡，本院卷㈠第186頁反面)。依此計算，瞿嘉志基地持分0.0534，買賣房地單價6萬9,444元/㎡，被上訴人應返還19萬5,000元（計算式：52.18x0.0534x69,444=193,500，嗣改陳65.44x0.0534x69,444=242,523元，以下計算方式均同）；林新晨基地持分
0.0534，買賣房地單價5萬4,523元/㎡，被上訴人應返還15萬1,924元（嗣改陳19萬0,414元）；許瑞盛基地持分0.0535，買賣房地單價6萬8,032元/㎡，被上訴人應返還18萬9,920元（嗣改陳23萬8,037元)；陳素琴基地持分0.0535，買賣房地單價5萬4,426元/㎡，被上訴人應返還15萬1,937元(嗣改陳19萬0,431元)。
㈦停車位部分：
依系爭契約第4條第2項約定共同使用部分為地下一、二層除發電機、樓梯間、台電配電室、電信室、消防機械室、水箱面積外，其餘為停車空間。被上訴人將契約中明定規劃之停車空間應有面積536.6㎡（嗣於本院改稱658.1㎡)移出209.06㎡（嗣於本院改稱303.56㎡)，以大公面積轉賣予不知情之全部區分所有權人，因此就有購買停車位之區分所有權人而言，其所損失之停車空間面積，即為其共有面積增加數（二次購買車道面積）；就未購買停車位者而言，其共用面積增加（強迫購買車道面積、虛坪）。此部分被上訴人為不完全給付，應返還已購買停車位者二次購買車道面積及未購買停車位者購買車道面積價金（建號4702號共有面積為522.67㎡，乘上基地持分比例，再減去正確共有面積後，乘上房地單價），計被上訴人須返還瞿嘉志75萬5,591元、林新晨53萬3,592元、許瑞盛64萬7,858元、陳素琴51萬8,290元（計算式詳如原審卷㈤第77頁反面）。嗣於本院改陳共同使用部分符合建築法規免計容積項目僅台電配電室（20㎡)、電信室(3.71㎡)設置，其他機電面積在不違反主管機關核定使用執照所定義使用區分下均視為停車空間，然被上訴人卻將停車空間279.85㎡，假藉大公面積轉賣區分所有權人，故上訴人受有(原共同使用面積-不可登記面積-違章面積-正確共有面積)x房地單價之損害，翟嘉志部分為95萬6,244元【(38.25-3.49-3.96-17.03) x69,444=956,244】，林新晨部分為68萬6,482元【(38.25-3.49-3.96-18.21) x54,523=686,482】，許瑞盛部分為85萬3,802元元【(38.46-3.5-3.97-18.44 )x68,032=853,802】，陳素琴部分為68萬3,046元【(38.46- 3.5-
3.97-18.44) x54,426=683,046，見本院卷㈠第185頁正、反面】。
㈧土地短少部分：
按建築法第11條規定法定空地，非經中央主管機關同意不得擅自移轉、重覆使用，然被上訴人將售予上訴人分別共有之部分空地計19.73㎡，另售予系爭建物1樓兩戶，並登記入該兩戶標示陽台、騎樓之建物權狀內，致上訴人各別應有土地持分短少1.05㎡，涉及一地兩賣，應返還土地短少部分之價金。依兩造簽約土地持分面積21.71㎡減去依專有部分調整過之標準土地持有面積（瞿嘉志21.02㎡、林新晨22.57㎡、許瑞盛22.85㎡、陳素琴22.85㎡），瞿嘉志應有土地短少0.69㎡、林新晨應有土地短少0.86㎡、許瑞盛應有土地短少1.14㎡、陳素琴應有土地短少1.14㎡、瞿嘉志土地單價31萬0,106元/㎡、林新晨土地單價25萬3,348元/㎡、許瑞盛土地單價29萬0,189元/㎡、陳素琴土地單價23萬4,915元/㎡，被上訴人應返還瞿嘉志53萬9,584元【計算式：（1.05+0.69）x310,106=539,584，以下計算方式均同】、林新晨44萬9,515元、許瑞盛63萬5,514元、陳素琴51萬4,464元。
㈨房貸利息損害部分：
被上訴人未依契約要項分配停車空間與共有部分應有面積、使上訴人分擔違章建築面積、未依建物測繪規定致虛增坪數，造成上訴人等房屋貸款增加，受有房貸利息損失，應賠償瞿嘉志20萬5,686元、林新晨7萬6,825元、許瑞盛20萬2,928元、陳素琴7萬6,617元(嗣於本院改陳：瞿嘉志4,051,6435,000,000x252,932=204,958元、林新晨2,413,091680,000元x215,175=76,358元、許瑞盛3,005,6369,000,000x605,955=202,365元、陳素琴2,418,5036,800,000x215,175=76,530元，本院卷㈠第191頁反面)。被上訴人並應自上訴人與被上訴人間契約所載交屋日，亦即銀行貸款利息放款日起（見原審卷㈤第245頁）給付法定遲延利息。爰起訴聲明：
被上訴人應給付瞿嘉志、許瑞盛、林新晨、陳素琴依序427萬1,712元、321萬2,039元、250萬4,649元、249萬7,892元，及自97年10月3日、97年9月1日、98年4月13日、98年4月13日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起上訴，上訴聲明：原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴暨假執行聲請之裁判，均廢棄。被上訴人應給付瞿嘉志、許瑞盛、林新晨、陳素琴依序427萬1,712元、321萬2,039元、250萬4,649元、249萬7,892元，及自97年10月3日、97年9月1日、98年4月13日、98年4月13日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物及其坐落之土地（下合稱系爭房地）係於97年8月8日完成所有權第一次登記，由系爭房地買賣契約簽約日期可知，僅許瑞盛係於預售階段與被上訴人簽約，其餘上訴人皆屬成屋買賣，買受人於訂約前，本得檢視系爭建物現況、查閱相關公示登記資料，故並無上訴人所主張之坪數不足等瑕疵，且上訴人之建物、土地所有權狀內登載之權利範圍，與買賣契約約定者相較並無不足，不構成不完全給付之債務不履行責任或物之瑕疵擔保責任。
㈠瞿嘉志請求露台價金差額部分：否認曾與瞿嘉志協議露台部
分以70萬元計價，由房屋買賣契約所附房屋平面圖可知露台係附著於2樓樓地板平面上，房屋價格均已詳載於契約，被上訴人並未多收取任何款項。
㈡系爭建物雨遮之設置係依內政部87年12月4日台內營字第0
000000號函釋辦理，後陽台雨遮並未違反防火區間規定。瞿嘉志之建物謄本均登記有雨遮面積，鑑定報告所稱「雨遮之權屬是以當層樓地板附建之雨遮為當層所有」，係指房屋平面圖上所示之該戶所有，露台與雨遮各自有所屬之空間與面積，被上訴人並無將兩部分重疊處溢登載入上訴人產權範圍之情況，且就系爭房地買賣，上訴人係分別與被上訴人簽立房屋買賣契約書、與訴外人周旭耑(下稱周旭耑)簽訂土地買賣契約書，周旭耑就系爭土地之給付既無違約情況，上訴人亦未以周旭耑為本件請求對象，不論上訴人之主張是否有理，其於計算損害賠償金額時，將土地價金併入計算，亦不可採。
㈢被上訴人於97年7月14日領得使用執照（97店使字第00440號
），竣工圖面更係依地政機關測量成果圖面轉繪而成，依法有據，並無上訴人指稱未依測繪規定採牆壁中心分界，予以分別計算應有面積等情，且依地籍測量實施規則第273條第1款規定，柱只要標示尺寸亦屬牆之外緣，上訴人本項請求無理由。
㈣上訴人主張不符容積管制部分：容積率之計算屬建商即被上
訴人與建築主管機關間之問題，與買方即上訴人毫無干涉，上訴人以此請求被上訴人返還價金並無理由。
㈤上訴人主張公設及車位未分配土地面積，建物買賣時卻包含
土地價金部分：依土地買賣契約書第3條第3款及第4條約定，系爭房地買賣之土地款僅指地上房屋之土地款，未包含不分配土地持分之車位，自與原證20「區分所有建物共用部分權利範圍及專有部分坐落基地權利種類暨分配同意書」上所載「車位不分配土地持分」無違，上訴人主張被上訴人藉車位不分配土地價款獲取高額不法利益，顯屬無稽。
㈥上訴人主張不可測繪登記部分：上訴人主張此部分面積為依
法不得登記為產權之面積，恐係將地面1層之法定空地權利範圍逕擴張為及於深達其下方即地下1、2層，其此部分之主張實屬無據。
㈦關於上訴人所稱強迫及二次購買車道部分：上訴人買受之停
車位面積與車位持分比例，悉與渠等之建物所有權狀登載相符（即面積均為32.23㎡，車位持分比例均同係300/10000），並無上訴人所指地下1、2層停車空間面積短少之情，故上訴人主張被上訴人強迫其購買車道或使其二次購買車道，並非事實。
㈧關於上訴人請求返還土地短少價金部分：本建案之建築執照
掛號日期為96年3月21日，係在98年12月17日之前，且於97年8月8日完成所有權第一次登記，適用內政部83年9月22日台內營字第0000000號函釋(下稱內政部83年函釋)，得於建築圖面上或地面層外牆中心線或柱中心線或區畫中心線以外直上方有遮蓋物投影範圍加註陽台。故將陽台面積19.22㎡登記為門牌號碼189-6號1樓、189-8號1樓所有之面積，符合法令規定。
㈨房貸利息損失部分：被上訴人已依約履行，並無違約情況，
故上訴人請求賠償房貸利息損失，並無理由等語，資為抗辯。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷㈠第78頁反面)：㈠瞿嘉志於97年8月20日與被上訴人簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被上訴人買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號2樓房屋（面積約139.39㎡），以及地下1層編號第11號停車位（面積約32.23㎡，無獨立權狀），房屋買賣價金（含車位價款）為448萬元。並於同日與周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受上開建物坐落之新北市○○區○○段000地號土地（下稱649地號土地），約定土地買賣價金為672萬元。嗣瞿嘉志於97年10月3日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之534）（見原審卷㈠第18頁至第37頁、第225頁至第226頁，瞿嘉志之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀）。
㈡許瑞盛於97年5月13日與被上訴人簽訂「美源金典」房屋預
定買賣契約書，向被上訴人買受該建案A2棟4樓房屋（即門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號4樓房屋，面積約139.08㎡），以及地下1層編號第8號停車位，房屋買賣價金（含車位價款）為420萬元。並於同日與周旭耑簽訂土地預定買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為630萬元。
嗣許瑞盛於97年9月1日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之534）（見原審卷㈠第38頁至第85頁、第227頁至第228頁，許瑞盛之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書及建物、土地所有權狀）。
㈢林新晨於98年3月23日與被上訴人簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被上訴人買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號8樓房屋（面積約139.39㎡），以及地下1層編號第9號停車位（面積約32.23㎡，無獨立權狀），房屋買賣價金（含車位價款）為340萬元。並於同日與周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為510萬元。
嗣林新晨於98年4月13日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之534）（見原審卷㈠第86頁至第109頁、第229頁至第230頁，林新晨之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀）。
㈣陳素琴於98年3月23日與被上訴人簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被上訴人買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號8樓房屋（面積約139.64㎡），以及地下1層編號第10號停車位（面積約32.23㎡，無獨立權狀），房屋買賣價金（含車位價款）為340萬元。並於同日與周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為510萬元。嗣陳素琴於98年4月13日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之535）（見原審卷㈠第110頁至第133頁、第231頁至第232頁，陳素琴之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀）。
四、上訴人主張其向被上訴人買附表之房地，被上訴人應負前揭物之瑕疵擔保、不完全給付損害賠償責任，而請求被上訴人給付如附表編號1至9之金額。惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：上訴人各項請求有無理由？如有理由，被上訴人應給付之金額為何？茲逐項分述如下：
㈠瞿嘉志無權請求被上訴人返還露台價差52萬0,171元：⒈瞿嘉志主張其購買房屋時，曾與被上訴人約定露台價金為70
萬元，茲以實際房價278萬元（3,480,000元-700,000元)計算露台每㎡單價為6,648元(2,780,000139.393)，實際露台價金為17萬9,829元，故被上訴人應返還露台差價52萬0,171元(700,000元-179,829元)。惟為被上訴人所否認，且觀諸卷附瞿嘉志與被上訴人簽訂之房屋買賣契約書，其中第3條約定：「房屋面積合計約139.03平方公尺（約42.16坪）。包含：一、主建物約83.03平方公尺（即室內及騎樓）。
二、附屬建物約18.11平方公尺。（即陽台、雨遮）。三、共同使用約38.25平方公尺。」第4條約定：「房屋買賣價款（內含汽車停車位價款）為：新台幣448萬元整。1.本約房屋買賣價款為：新臺幣348萬元整。2.本約汽車停車位買賣價款為：新台幣100萬元整。……」第11條分管範圍約定：
「一、本社區屋頂平臺範圍由全體住戶管理使用，但一樓空地及二樓露台分別按其座落區位由各該區位之住戶永久管理使用……三、露台部份依現行法令不辦理產權登記，倘法令有所變更，依變更後新規定辦理登記……」等（見原審卷㈠第19頁、第22頁），足見兩造約定之房屋買賣價款348萬元，買賣標的為189-6號2樓之主建物83.03㎡、附屬建物18.11㎡、共同使用部分38.25㎡，並未就露台部分另行計價，是瞿嘉志上開主張已屬無據，而關於鑑定報告就露台計價之比例，固依據房屋仲介公司查詢結果等，認露台一般是以權狀每坪價格之1/2或1/3計價等語（見鑑定報告第24頁至第25頁），惟兩造簽訂系爭契約既未約定露台使用權之買賣價金為何？瞿嘉志遽行主張其已支付70萬元之對價、依鑑定報告應以1/3計價，被上訴人應返還差額52萬0,171元，自屬無據。
瞿嘉志雖另主張許瑞盛買受系爭房地總價為950萬元，據此推論其買賣總價1,020萬元確實較高、包含露台買賣價金云云。惟一般購買房屋之成交價格，會隨房屋所在樓層、購屋者之議價能力、購屋時之營建市場景氣、社會整體經濟環境等而有差異，同棟大樓各戶縱使面積相近，成交價格亦未必相同；許瑞盛係於97年5月13日與被上訴人簽約購買系爭大樓4樓之房屋，房屋總價為420萬元，有其房屋預定買賣契約書在卷足稽（見原審卷㈠第38頁至第76頁）；瞿嘉志則係於97年8月20日與被上訴人簽約購買系爭大樓2樓之房屋，房屋總價為448萬元，兩者購買之房屋樓層、購屋時點均不相同，且單就房屋買賣總價而言，兩者差距僅為28萬元，是瞿嘉志以其與許瑞盛間加計土地買賣價金後之房地總價差異主張其支付之價款包含露台之價金70萬元、被上訴人應返還露台買賣價金差額，難認有理。
⒉上訴人另以蘋果日報97年7月5日地產王專欄指系爭銷售案每
坪售價為29.2萬元至27.5萬元，而2樓為建築物單價最低者，故系爭露台計價(29.2-27.5) x42.07=71.519萬元；另土地價金差值為42萬元，房屋、土地價金比例以四、六計價反推房屋價差28萬元，合計即為70萬元云云，並舉房地價金走勢分佈圖、平均區段地價趨勢圖對照證明、原審101年9月6日、101年10月16日言詞辯論筆錄為證。惟為被上訴人否認，且依房屋買賣契約書第21條契約效力約定：一切權利義務皆以本契約書約定為主，非經文字記載本約之口頭約定，概不生效力等語（原審卷㈠第24頁)，上訴人提出前揭房地產資料均未記入系爭買賣契約書，則上訴人主張系爭露台計價70萬元，被上訴人應返還露台之差價云云，殊屬無據。
㈡瞿嘉志、林新晨請求被上訴人返還依雨遮面積計算之價金52萬0,136元、6萬5,426元，均無理由：
⒈瞿嘉志主張其房屋價金包含雨遮面積8.51㎡，其中前方雨遮
6.29㎡根本不存在，且瞿嘉志、林新晨購買後方雨遮2.22㎡，其中1.2㎡違反建築技術規則施工篇110條之⑷圖例，而為違章建築，然被上訴人就該項違章登記面積做為買賣標的物面積列入計價基礎，導致瞿嘉志、林新晨受有權利瑕疵等損害云云。
⒉關於系爭大樓2樓兩戶前方雨遮部分：依系爭大樓竣工圖圖
號3/A2貳層樓平面圖，2樓兩戶前方係以虛線方式繪示雨遮」（見原審卷㈤第58頁附圖四）；而此部分經鑑定結果認：
「查竣工圖3/A2貳層樓平面圖所載露台上之雨遮標示，依建築繪圖慣例，係指貳層樓平面以上之雨遮投影；……鑑定結論：1.雨遮之權屬是以當層樓地板附建之雨遮為當層所有，而在其下層平面圖繪製的虛線僅代表雨遮投影的位置表示……」（見鑑定報告第17頁）、「⒈依建築法令所設計規劃之雨遮，若自雨遮所在之該樓層垂直立面下望，係屬法定空地或無遮蓋之露台時，依建築製圖慣例，虛線用於隱藏線物體隱匿部分，因此當層之雨遮其建築製圖應以虛線方式標劃。⒉本案於97年8月8日已由被告(按係被上訴人)完成所有權第一次登記，應適用民國85年6月4日之規定，故按本案登記當時之法令，雨遮登記為產權面積，應無不法。」（見鑑定報告第28頁）；稽諸卷附系爭大樓2樓兩戶即瞿嘉志之建物所有權狀，其所有權範圍均包含附屬建物雨遮8.51㎡（見原審卷㈠第225頁），足見被上訴人確已移轉標示雨遮部分之面積予瞿嘉志。又瞿嘉志與被上訴人簽訂之建物買賣契約，並未就露台部分另行計價，業如前述，是瞿嘉志主張其購買之雨遮部分實係露台、被上訴人重複計價，被上訴人應返還依雨遮所占面積乘以房地單價計算後之價金，難認有理。
⒊關於系爭大樓189-6號2至9樓建物後方雨遮部分：按建築技
術規則建築設計施工篇第110條規定：「防火構造建築物，除基地鄰接寬度六公尺以上之道路或深度六公尺以上之永久性空地側外，依左列規定：一、建築物自基地境界線退縮留設之防火間隔未達1.5公尺範圍內之外牆部分，應具有1小時以上防火時效，其牆上之開口應裝設具同等以上防火時效之防火門或固定式防火窗等防火設備。」依文義可知當建築物離基地境界線未達一定之距離，建物材料須具備一定之防火時效；又上訴人援引上開條文補充圖例110-⑷（見原審卷㈡第194頁），僅係在說明當建物陽台距離基地境界線大於1m，且主建物距基地境界線大於3m，建物之材料防火性能得不予限制。亦即建築技術規則建築設計施工篇第110條，主要係在規定建物之防火性能，並非限制房地外牆與基地境界線之距離，若房地外牆與基地境界限小於一定距離，則應檢討房地本身建材之防火性能，上訴人逕以系爭大樓189-6號2至9樓後方之雨遮深度大於50cm，主張違反建築技術規則建築設計施工篇第110條規定，屬違章建築，不得測繪登記，被上訴人應返還依後方雨遮面積乘以房地單價計算之價金予上訴人，洵屬無據。又此部分經鑑定結果，亦認本案之雨遮為鋼筋混凝土構造，符合建築技術規則建築設計施工篇第110條等規定，應非法所不許，系爭大樓189-6號2至9樓後方雨遮亦未違反內政部營建署87年12月4日台內營字第0000000號函釋（見鑑定報告第12頁）。斟諸「建築物之雨遮深度大於50公分，是否有違反建築技術規則設計施工編第110條規定，而屬違章建築？」一節，經本院再函詢新北市政府工務局亦認：⒈建築物雨遮免計建築面積之計算，依前開規則建築設計施工編第1條第1項第3款已有明文，先予敘明。⒉另前開規則建築設計施工編第110條，係針對建築物自基地境界線退縮距離與建物開口之防火性能進行規範，其與雨遮之限制深度分屬二事。有新北市政府工務局103年3月25日北工建字第0000000000號函可憑(本院卷㈠第201頁至第202頁)，上訴人主張後方雨遮屬實質違建、被上訴人應返還該部分面積之價金，並無理由。
⒋上訴人另指稱2樓實際未有雨遮云云，惟依鑑定報告所附6-1
照片所示，系爭2樓房屋確有雨遮，且本院將系爭大樓竣工平面圖函詢新北市新店地政事務所（下稱新店地政事務所），依該所103年4月11日新北店地測字第0000000000號函復：
「依簡化建物第一次測量作業要點第3點規定，地政機關得依使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪建物各權利範圍，及依地籍測量實施規則第273條規定，竣工平面圖載有陽台、屋簷、雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量，是依貴院來函所附竣工平面圖2樓所設雨遮，其面積應計入2樓之附屬建物。」（本院卷㈡第20頁)。新北市政府地政局以103年4月30日北地測字第0000000000號函復：「本案建物既為領有使用執照之合法建物，則使用執照所附竣工平面圖內二、三樓有雨遮及陽台部分，自得依上開規定予以測繪計算面積，並以附屬建物辦理登記」（本院卷㈡第22-4頁)。且依被上訴人提出系爭建物竣工平面圖所示（本院卷㈡第12頁)，2層雨遮投影上方並無陽台之設計，有新北市政府工務局103年4月22日北工建字第0000000000號函可憑(本院卷㈡第22-1頁)。上訴人雖以鑑定報告鑑定分析第3點第17頁記載，3樓雨遮投影到2樓露台上不會穿過2樓露台1樓而顯示投影，同理2樓若有雨遮，則1樓會標示投影，但1樓未有投影，故證明2樓沒有雨遮，2樓露台上雨遮投影虛線，僅代表2樓投影區域上有雨遮實體為3樓所有云云。惟依新北市政府工務局103年6月6日北工建字第0000000000號函復稱：「旨揭建物二樓平面圖標示虛線是否為上層雨遮投影一節，經查竣工平面圖所示，該虛線係為上層雨遮之投影線。復查旨揭建物右側立面圖(圖號：A3-1)亦繪置有上層雨遮在案。」（本院卷㈡第51頁)，是上訴人主張雨遮露台隱藏於雨遮下，且雨遮應登記為3樓之建物面積云云，殊無足取。
㈢上訴人主張主建物、附屬建物之面積測繪未依規定辦理，致
溢登建物面積，被上訴人應返還溢登部分之價金，亦無理由：
⒈上訴人主張依公寓大廈管理條例第56條第3項規定，系爭大
樓專有部分面積測繪登記不應含柱之四周面積，且4702建號建物共用部分與各區分所有建物專有部分共用之牆壁未依規定採牆壁中心分界，致有溢登面積情形，導致上訴人受有不等價交易財產損失(計算式：權狀面積〈不含雨遮面積〉-標準主建物、陽台面積90.08 x房地單價，本院卷㈠第183頁反面)，固舉詳細圖說、建築執照圖說、建築執照住戶公約、平面圖、被上訴人簽具公寓大廈管理條例切結書、住戶規約草約、使用執照、建造執照、管理組織備證、測量成果圖、建物第二類謄本、標準建物測量成果圖、實物照片等為證（原審卷㈡第141頁、第142頁、卷㈣第193頁至第220頁、本院卷㈠第28頁至第30頁)，惟為被上訴人所否認。
⒉地籍測量實施規則第273條第1款規定：「建物平面圖測繪邊
界依下列規定辦理：一、獨立房地所有之牆壁，以牆之外緣為界。二、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。
三、前二款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。」公寓大廈管理條例第56條第3項第1款亦同此規定。又此部分經鑑定結果，認系爭大樓之建案竣工圖2至9層平面圖中位於正面兩雨遮板間之突出物判斷結果應屬小型結構柱，依規定該部分之投影面積得記入產權；建物平面圖測繪與外牆成一體之「柱」時，其地籍測量之標示尺寸亦應以該外牆之柱外緣為繪測邊界；本案之測量成果圖中牆柱尺寸登記係依地籍測量實施規則第273條第1款規定辦理，故建號4702之建物共用部分與各區分所有建物專有部分共用之牆壁，應無未依測量規定採牆壁中心分界、予以分別計算應有面積之情（見鑑定報告第15頁、第29頁）。足見上訴人主張系爭大樓專有部分面積測繪登記時不應包含柱之四周面積，洵屬無據。
⒊又依系爭大樓之測量成果圖記載，建物成果圖、位置圖及建
物面積係依使用執照及竣工圖平面轉繪計算（見原審卷㈣第214頁）；另依簡化房地第一次測量作業要點第3點規定：「於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物平面圖之繪製，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專業技師為繪製人，依使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪建物各權利範圍。」可知建物平面圖係由各該專業人員依使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪建物各權利範圍，其上登載之主建物、附屬建物面積自屬有據。上訴人主張系爭大樓之專有部分未依法規量測，進而主張主建物及附屬房地之實際面積應為90.08㎡，被上訴人應返還溢登面積之價金予各上訴人云云，尚難採信。
⒋另上訴人主張被上訴人登記予上訴人房屋面積多算凸出外牆
柱子面積共138㎡，每戶分擔2.55㎡云云，惟依新北市政府地政局103年4月2日北地測字第0000000000號函：「『外牆小型結構柱得否登記為建物面積？如是，是否違反公寓大廈管理條例第56條第3項規定？』一節：依地籍測量實施規則第282條之1規定(略以)：『於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工平面圖轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量。但建物坐落有越界情事，應辦理建物位置測量者，不在此限。前項轉繪應依第二百七十二條至第二百七十五條、第二百七十六條第一項、第三項、第二百八十三條及下列規定辦理：一、建物平面圖應依使用執照竣工平面圖轉繪各權利範圍及平面圖轉繪各權利範圍及平面邊長，並詳列計算式計算其建物面積……』本案樑柱如係房屋主要結構體，並經繪明於使用執照竣工平面圖，應係合法建物，自應依上開規定予以轉繪計算面積。」(本院卷㈠第202-1頁)，上訴人前揭主張亦無足取。
㈣上訴人主張4702建號建物共有部分違反容積管制，屬違章建
築，被上訴人應返還該等部分之價金予上訴人，亦無理由：⒈上訴人主張建築技術規則容積檢討列舉第162條免計容積項
目，違反容積管制確屬違章建築。本件地上1至9層樓梯間面積為238.22㎡，超出170.46㎡(樓地板面積1,136.4㎡x15%)允建上限值74.16㎡部分屬違建，另建築技術規則162條規定免計容積項目，基地容積1,136.4㎡不應加計獎勵容積，被上訴人要上訴人負擔除合於免計容積公共設施上限值面積外，尚有無利益冗餘違章面積，顯不合理，導致上訴人受有不等價交易財產之損害云云（計算式：違章建築面積x基地持分x房地單價，本院卷㈠第188頁)。(按上訴人本項請求金額少於原審請求金額，詳如附表所示）。
⒉按建築法第25條第1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣
（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此限。」另依內政部營建署64年10月17日台內營字第656943號函：「所謂『實質違建』乃指未依『建築法』及『實施都市計畫以外地區建築物管理辦法』之規定，申領建築執照，擅自建造，且其建築行為有左列情事之一者：⑴未經許可擅自於保護區內建築者。⑵未經許可擅自於都市計畫公共設施保留地建築者。⑶佔用既成巷道或堵塞防火巷者。⑷於合法房屋頂上增建房屋，或設置簷高超過二公尺之棚架者。⑸於合法房屋法定空地上增建房屋，或設置寬度大於二公尺，簷高超過三公尺之棚架者。⑹建築物建蔽率或其高度不符規定者。⑺建築物附設防空避難地下室面積不足，無法補足者。⑻基地面積狹小或地界曲折不符合省、市畸零使用規則之規定者。⑼基地面臨既成巷道不符合『面臨既成巷道建築基地申請建築原則』之規定者。⑽違反其他有關建築法令規定，無法於規定期限內申請補照者。」可知依建築法及建築主管對於實質違建之定義，係指未經建築主管機關核發建築執照，並有違反建築法規之情形者，故上訴人主張建物若不符合容積管制法規即屬實質違建，難認有據。
⒊又系爭大樓業經台北縣(改制後為新北市，下同)政府工務局
於96年5月4日核發建造執照（96店建字第00347號，見原審卷㈢第120頁），並於建築完成經查驗合格後，由新北市政府工務局於97年7月10日核發使用執照（97店使字第00440號，見原審卷㈠第312頁），被上訴人抗辯其係依主管機關核可之建造圖面施工，即非無據。又兩造簽訂之契約並未約定容積率計算方式，上訴人亦未舉證證明系爭大樓何等部分係於使用執照核發後另行增建，且因而滅失或減少系爭大樓之價值或通常效用，而構成物之瑕疵，則其遽行主張被上訴人興建系爭大樓違反容積率管制、應負物之瑕疵擔保責任或債務不履行責任，尚難認有理。
⒋另本院檢附系爭大樓之竣工圖再向新北市政府工務局函詢系
爭房屋基地容是否得加計獎勵容積面積？依該局103年6月20日北工建字第0000000000號函復稱：㈠依建築技術規則第162條規定：機電面積、基地容積不得超過15%，此基地容積是否得加計獎勵容積面積一節：1.依據內政部營建署93年6月25日營署建管字第0000000000號函(略以)：「……案由三：
建築技術規則建築設計施工編第162條規定所稱之『基地容積』得否包括依法令規定所增加之獎勵容積案。決議：依照建築技術規則建築設計施工編第162條依都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積，包括都市計畫法及都市更新條例相關子法或非都市土地使用管制規則相關法令規定之容積……」及內政部營建署94年5月26日營署建管字第0000000000號函：「……二、有關建築技術規則建築設計施工編第162條規定『……不得超過都市計劃法規或非都市土地使用管制規則規定該基地面積之百分之十』中所稱之「都市計劃法規」……在案。本案貴市都市計畫說明書中有關獎勵建築容積之規定，自屬都市計畫相關法規範疇。」，先予敘明。2、經查來函卷附竣工圖說所示，旨揭房屋位於本市○○區○○段……，調閱執照卷內資料所示，本案容積移轉之獎勵面積係依據都市計畫容積移轉實施辦法辦理，符合上開內政部營建署函示屬都市計畫相關法規範疇。㈡本案卷附之竣工圖面積計算表所載「機電面積檢討15%」之計算說明，經查符合依上開內政部營建署93年6月25日號函及94年5月26日號函示說明內容(本院卷㈡第55頁)。上訴人主張系爭房屋違反容積而有實質違建云云，並舉鑑定人曹昌勝之證述(原審卷㈤第17頁反面至第19頁)，殊無可採。
㈤上訴人主張4702建號建物共有部分未分配土地，買賣時卻包含土地價金，被上訴人應返還價金予上訴人，並無理由：
⒈上訴人主張4702共用部分權利範圍及專有部分座落基地權利
種類暨範圍分配同意書(原審卷㈠第246頁)詳載「共有部份不分配土地持份」，基地持分比例是以主建物、附屬建物面積之和相關，故共有部分不分配基地持分，惟被上訴人藉資訊未公開有違公平交易誠信原則，於建案銷售期間將共有部分每單位價款是以包含土地價金在內為計算基礎，藉此獲高額不正利益，導致上訴人受有不對等交易財產損失云云(計算式：正確共有面積x正確基地比例x建地單價，本院卷㈠第189頁反面)。
⒉上訴人係就系爭大樓、其坐落之土地分別與被上訴人、周旭
耑簽訂房屋買賣契約、土地買賣契約，有各該買賣契約在卷足稽，並為兩造所不爭執；而該等買賣契約中分別載有房屋、土地買賣價金（見原審卷㈠第18頁至第224頁），其中許瑞盛簽訂之土地預定買賣契約書第3條、第4條並載明：「本契約買賣之土地，即A2棟4樓房屋共壹戶之基地所應持有土地持分面積……」、「地上房屋之土地款新台幣630萬元整……」（見原審卷㈠第78頁至第79頁），可知上訴人購買之房屋、土地確係分別計價，上訴人主張其購買4702建號建物共有部分之建物時，給付之價金包含土地費用，難認有據。上訴人另以瞿嘉志購買房屋之價金高於同層樓245萬元，並援引許瑞盛之房屋預定買賣契約書第3條第3款面積誤差及價款找補之約定等，主張買賣價金過高，應係包含土地價金云云；惟不動產買賣之成交價格影響因素甚多，業如前述，尚難僅由同樓層建物之成交價相互比較，即認定瞿嘉志購買之價金過高、應包含土地部分；參酌許瑞盛係因其所購買者為預售屋，故於房屋預定買賣契約書第3條約定面積誤差及價款找補計算方式，其中第3項固記載：「……雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第3條之房地總價扣除汽車停車位價款後除以房屋總面積（不含車位面積）所計算之平均單價……」（見原審卷㈠第41頁），惟該契約第3條並無房地總價之記載，第4條則係「房屋總價」之約定，且上開約定既係規範兩造間買賣房屋之面積誤差及價款找補問題，顯與土地之價金無涉，即難僅以該條款之約定，遽認上訴人所給付之房屋價金均包含土地部分。兩造簽訂之房屋買賣契約所定價金既未包含土地部分，則上訴人主張被上訴人違約未就共有之4702建號建物部分面積比例分配基地持分、應返還該部分應分配而未分配之土地價金，自無理由。
㈥上訴人主張4702建號建物共有部分有不可測繪登記之面積，被上訴人應返還該部分之價金，亦無理由：
⒈上訴人主張地下一、二層不可登記部分項目，被上訴人違反
公寓大廈管理條例第56條規定辦理系爭建物測量、登記，以不實虛假之登記做為買賣標的列入計價基礎，4702建號建物共有部分有不可登記測繪之面積共計52.18㎡云云(嗣於本院主張地下1層屬法定空地項目計戶外直通樓梯7.5㎡、發電機排氣口1.93㎡、突出外牆以外柱子面積3.6㎡、梯間雨遮10.83㎡、不可轉繪屋突面積41.58㎡，合計65.44㎡，計算式：
非屬測繪記面積x基地持分x房屋單價，本院卷㈠第187頁)（按上訴人本項請求金額多於原審請求金額，詳如附表所示，惟上訴人本於同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目間，在原應受判決事項聲明之範圍內，將請求金額予以流用，非法所不許）。惟為被上訴人所否認。
⒉上訴人於起訴狀中曾主張該等共有部分共計有地下一、二層
法定停車位編號7、8面積22.05㎡、直通樓梯及抽風管道佔
11.7㎡、地下二層法定停車位編號1、2、3部分面積33.75㎡、消防幫浦室10.69㎡、台電配電室10.69㎡等，合計110.26㎡不得登記測繪（見原審卷㈠第10頁），亦與其嗣後所主張不可登記測繪之面積52.18㎡有間，亦與本院所主張65.44㎡不同。又此部分經鑑定結果，認系爭大樓地面1層法定空地坐落之垂直下方處，即為上訴人所指之地下1層法定停車位編號7、8面積22.05㎡、台電配電室10.69㎡、直通樓梯及抽風管道11.7㎡、地下二層法定停車位編號1、2、3部分面積3
3.75㎡、消防幫浦室10.69㎡等部分，上開部分非屬法定空地，應為共有之室內公設，已登記於4702建號建物測量成果圖中（見鑑定報告第20頁）；是上訴人主張該等部分不得測繪登記，顯有誤會，尚難憑採。至系爭大樓各戶土地及公設持分，依鑑定人核算結果，其中4684建號建物之公設持有面積雖多出4.77㎡、4693建號建物雖短少1.42㎡（見鑑定報告第24頁），惟均與上訴人無涉，是上訴人主張4702建號建物共有部分有不可測繪登記之面積共52.18㎡或65.44㎡，而請求被上訴人返還該部分之價金，亦無理由。
⒊上訴人另主張屋頂突出物僅有1層，但被上訴人登記為2層，
梯間雨遮，因深度應小於50公分，惟實際深度100公分，不符合防火區隔為違建，地下1、2層戶外直通樓梯、發電機排氣口、外牆柱子均屬法定空地範圍云云。惟依新北市政府地政局103年7月17日北地籍字第0000000000號函復：「按內政部91年1月14日台內地字第00000000000號函及現行土地登記規則第79條、第81條規定，屋頂突出物除經認屬專有部分外，應以共有部分辦理測量，並依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」（本院卷㈡第63-1頁)。系爭建物建造執照核定日期適用96年3月1日修正建築技術規則施工篇第1條第9款第1目規定(略以)：㈠第10款第1目之屋頂突出物高度在6公尺以內或有昇降機設備通達屋頂之屋頂突出物高度在9公尺以內，且屋頂突出物水平投影面積之和，以不超過建築面積8分之1為限，其未達18平方公尺，得建築18平方公尺。另系爭建物領有新北市政府核發97店使字第440號使用執照，原核准屋頂突出物為2層構造物，其樓地板面積各為31.77㎡，使用執照竣工圖樓地板面積檢討尚符合上開規定，有新北市政府工務局103年8月6日北工使字第0000000000號函附原核准圖說在卷可考(本院卷㈡第84頁至第85頁)，上訴人主張系爭房屋之屋突不可轉繪登記面積云云，尚有誤會。
㈦上訴人主張被上訴人使其重複購買停車空間或強迫購買停車空間面積，應返還價金，並無理由：
⒈上訴人主張地下一、二層為停車空間面積總和589.62㎡，47
02共有部分地下第一、二層總和618.13㎡，參考鑑定報告認地面一層之汽車昇降機及其騎樓應為停車空間面積39.97㎡，則系爭停車空間面積總計658.1㎡，被上訴人未按契約分管協定分配停車空間658.1㎡，而僅分配354.54㎡，將短少
303.57㎡假大公名義轉賣予全體區分所有權人，造成公同使用面積爆增，未購車位者強迫購買車道面積，有購車位者強迫購2次車道面積，致上訴人受有損害云云【計算式：（原共同使用面積-不可登記面積-違章面積-正確共有面積)x房地單價，本院卷㈠第185頁反面】(按上訴人本項請求金額多於原審請求金額，詳如附表所示，惟上訴人本於同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目間，在原應受判決事項聲明之範圍內，將請求金額予以流用，非法所不許）。惟為被上訴人所否認。
⒉查兩造簽訂之房屋買賣契約第2條第1項、第11條第2項分別
約定：「地下一樓為法定停車空間兼停車空間、地下二樓為停車空間……。」、「本大樓之停車空間依相關法令劃定分設地下一層至二層平面停車位共計11個，購買汽車停車位者，則由各該車位承購戶個別持分之，並按附圖㈡所有位置編號擁有其持分及使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，未購買汽車停車位住戶則不持分亦無使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，並同意有購買汽車停車位之人按其車位編號擁有其持分及使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，絕無異議，未購買汽車停車位之住戶並拋棄對本房地地下第一、二層之法定汽車停車位之任何權利主張。」（見原審卷㈠第18頁、第22頁），可知兩造約定地下一層及二層樓法定停車位之面積僅由購買車位者持分。又依許瑞盛與被上訴人簽訂之房屋預定買賣契約附件6：「汽車停車位面積總和：地下各層共用部分面積之其餘面積（含各層車道面積）」，第2條第4項約定：「前項共同使用部分（共有面積）：……2.地下壹層及地下貳層面積扣除汽車昇降機、汽車停車位、車道後之其餘面積。（其餘面積內含：發電機室、樓電梯室、台電配電室、消防機械室、水箱等）。」（見原審卷㈠第65頁、第40頁），可知買賣契約中已載明由購買停車位之區分所有權人共有之系爭大樓停車空間面積，應為地下各層面積總合扣除共用部分（即發電機室、樓電梯室、台電配電室、消防機械室、水箱）後之其餘面積。上訴人主張兩造之契約中明定規劃之停車空間應有面積536.6㎡(嗣改稱658.1㎡)，被上訴人移出其中209.06㎡(嗣改稱303.56㎡)，以大公面積轉賣予不知情之全部區分所有權人，既為被上訴人所否認，自應由上訴人就其主張之上開事實負舉證責任，惟上訴人並未就其主張之面積計算方式，依兩造之契約約定佐以相關證據舉證以實其說，且上訴人所主張之合理應有停車空間面積前後亦有不一（查上訴人曾主張合理應有停車空間面積為532.44㎡，見原審卷㈡第215-1頁、卷㈣第140頁反面）；是上訴人稱被上訴人使其重複購買停車空間或強迫購買停車空間、應返還該等部分之價金，自難認有據。
⒊另許瑞盛依房屋預定買賣契約書第2條第5項約定承買之停車
位面積包括停車位置、車道及其他附屬空間在內由停車位購買人共同持分其面積，分管使用其購買之停車位，雙方且同意系爭停車位以「位數」為準，不因產權登記結果增減買賣總價，各無異議(原審卷㈠第40頁)。瞿嘉志、林新晨、許素琴部分則係於系爭建物完成所有權第一次登記始與被上訴人成立系爭買賣契約，其中第2條第2項約定購買之車位面積約為32.23㎡(原審卷㈠第19頁、第88頁反面、第111頁反面)，被上訴人已依前揭約定給付上訴人，上訴人主張被上訴人有前揭不完全給付、瑕疵給付情事云云，不足為採。
㈧上訴人主張被上訴人移轉之土地面積短少，應返還該等部分之土地價金予上訴人，洵屬無據：
⒈上訴人主張瞿嘉志、林新晨於約定土地持分為萬分之535，
然土地權狀持分只有萬分之534，明顯不足。被上訴人將共有之部分法定空地計19.73㎡、騎樓59.06㎡另售予系爭大樓1樓兩戶，並登記入該兩戶標示陽台、騎樓之房地權狀內，移轉之土地面積短少，而依物之瑕疵擔保及債務不履行之規定請求被上訴人返還土地價金(〈法定空地短少數《1.05》+基地面積給付差值〉x土地單價)云云。惟查，兩造僅就系爭大樓部分簽訂買賣契約，上訴人係另與周旭耑締約購買系爭大樓坐落之土地，業如前述，依債之相對性原則，上訴人如認移轉之土地短少，出賣人有不完全給付情事、或應負瑕疵擔保責任，亦僅能向出賣人即周旭耑請求，是上訴人主張被上訴人應返還土地價金予上訴人，為無理由。上訴人以法定空地短少而生不符債之本旨情事，乃被上訴人過失所致，理當由被上訴人負損害賠償責任云云，尚屬無據。況此部分經鑑定結果，認將規劃於法定空地上之陽台面積登記為1樓兩戶所有，尚符內政部83年9月22日台內營字第0000000號函釋，並非法所不許（見鑑定報告第33頁）。故上訴人此部分之請求自無理由。
⒉上訴人雖指稱上揭83年函釋係指可於地面層設計規劃陽台，
並非指法定空地得標示為陽台，且法定空地係建築基地扣除依建蔽率計算可建築面積後應留之空地面積，依法不能作建築使用，自不能於法定空地興建「陽台」建物，且被上訴人於法定空地面積違法設置騎樓59.06㎡、陽台19.73㎡，致系爭大樓之法定空地短少云云。惟依新北市政府工務局103年2月12日北工建字第0000000000號函說明三、四稱：依當時台北縣騎樓及無遮簷人行道設置標準第2條規定略以：「實施都市計畫地區建築基地面臨之計畫道路寬度符合下列標準者，應設置騎樓或無遮簷人行道：一、住宅區十公尺以上。應設置騎樓……」，而系爭建物係領得97店使字第440號使用執照(96店建字第347號建造執照)，基地坐落於住宅區，面臨12米計畫道路等（本院卷㈠第163-3頁)，故系爭大樓設置騎樓，並無不合。另依前揭檢附83年函釋（按已經內政部98年12月18日台內營字第0000000000號函停止適用）：「基於規劃設計需要。依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線或區劃中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註『陽台』，非法所不許」（本院卷㈠第163-7頁)，是依斯時之法令，於法定空地上方設置陽台既非法所不許，即新北市政府工務局103年3月25日北工建字第0000000000號函復亦同此旨（本院卷㈠第201頁)，自無上訴人所謂法定空地短少之問題，上訴人前揭主張，自無足取。
㈨上訴人請求被上訴人賠償房貸利息損失，亦無理由：
承上所述，依上訴人所舉事證，尚難認被上訴人有上訴人主張之未依約分配停車空間與共有部分應有面積、要求上訴人分擔違章建築面積、未依建物測繪規定致增加房地買賣價金等情，是上訴人主張被上訴人違反契約約定，應負瑕疵擔保、債務不履行損害賠償責任，已難認有據。從而，上訴人請求被上訴人賠償房貸利息支出，難認有理（按上訴人嗣本項主張金額少於原審主張金額，詳如附表所示）。
五、綜上所述，上訴人主張其向被上訴人買受系爭房地，被上訴人有不完全給付、瑕疵給付情事，不足為採。上訴人依民法第359條、第179條、第227條規定請求被上訴人給付瞿嘉志、許瑞盛、林新晨、陳素琴依序427萬1,712元、321萬2,039元、250萬4,649元、249萬7,892元，及自97年10月3日、97年9月1日、98年4月13日、98年4月13日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請，亦失所依附，應併駁回。原審就此為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳靜芬法 官 蔡政哲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 吳鎮鑫附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬─────┬─────┬─────┬─────┐│姓名│ 瞿嘉志 │ 林新晨 │ 許瑞盛 │ 陳素琴 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│建號│ 4685 │ 4691 │ 4696 │ 4700 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│門牌│189-6號2樓│189-6號8樓│189-8號4樓│189-8號8樓│├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│編號│ 金 額 │ │ │ │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 1 │ 520,171 │ │ │ │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 2 │ 520,136 │ 65,428 │ │ │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 3 │ 177,082 │ 139,034 │ 176,203 │ 140,963 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 4 │ 274,998 │ 215,911 │ 270,087 │ 216,071 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 5 │ 820,905 │ 666,307 │ 831,993 │ 673,528 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 6 │ 242,523 │ 190,414 │ 238,037 │ 190,431 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 7 │ 956,244 │ 686,482 │ 853,802 │ 683,046 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 8 │ 539,584 │ 449,515 │ 635,514 │ 514,464 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 9 │ 204,958 │ 76,358 │ 202,365 │ 76,530 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤│合計│4,256,601 │2,489,449 │3,208,001 │2,495,033 │└──┴─────┴─────┴─────┴─────┘