臺灣高等法院民事判決
102年度重上字第480號上 訴 人即 原 告 楊奇恒訴 訟代理 人 徐鈴茱律師複 代 理 人 陳怡彤律師上 訴 人 誠品牙醫診所法 定代理 人 許漢忠上 訴 人 漢朝國際股份有限公司兼法定代理人 許漢忠被 告 許漢忠即誠品牙醫診所前列四人共同訴 訟代理 人 林亦書律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年3月19日臺灣臺北地方法院101年度訴字第2530號第一審判決提起各自上訴，上訴人楊奇恒並為訴之變更，經本院於104年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人漢朝國際股份有限公司遷出執業登記住址部分及訴訟費用之裁判（撤回部分除外）廢棄。
上開廢棄部分，上訴人楊奇恒在第一審之訴駁回。
上訴人許漢忠之上訴駁回。
原告出租被告許漢忠之臺北市○○區○○街○○○號0樓房屋之租金自民國101年1月1日起調整為每月新臺幣壹拾萬伍仟元。
原告其餘變更之訴駁回。
第一、二審及變更之訴訴訟費用由上訴人即被告許漢忠負擔百分之四十，餘由上訴人即原告楊奇恒負擔。
事實及理由
按在第二審經他造同意，得為訴之變更，觀諸民事訴訟法第446條第1項自明。本件上訴人楊奇恒（以下以名稱之，其餘當事人亦同）於原審以合夥組織之誠品牙醫診所（以下於與獨資之誠品牙醫區別時稱合夥誠品）為被告，訴請遷讓返還房屋、給付租金、違約金（遷出執業登記部分不在其內），上訴後主張：許漢忠與訴外人李洛昀醫師之間乃以「假合夥真僱傭方式」，規避實質上之僱傭關係，以分散所得，其目的僅為規避稅捐，誠品牙醫診所始終皆係由許漢忠一人經營之獨資商號，而非彼等所辯稱之合夥事業，依據民事訟法第446條第1項但書，應准變更被上訴人為「誠品牙醫診所即許漢忠」（以下與合夥誠品區別時稱獨資誠品）等語（見本院一卷第136頁、第137頁），此等當事人之變更，當屬訴之變更，既經對造同意(見本院二卷第4頁正面），其原訴視為撤回，本院應就新訴審理。上訴人楊奇恒一再主張非訴之變更云云，要無足取，雖拒絕說明變更後之訴之聲明及事實，惟依其主張，應與原請求合夥之誠品牙醫診所者同，合先敘明。
楊奇恒於原審主張：坐落臺北市○○區○○街○○○號0樓房屋(
下稱系爭房屋）及門牌號碼台北市○○區○○街○○○號地下二層編號第00號停車位（下稱系爭停車位）原係楊奇恒父親楊十世所有，楊十世之女兒楊麗端於民國81年5月間與許漢忠訂婚，楊十世乃自81年7月22日起將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金每月新臺幣（下同）6萬元，租賃期間1年，到期再續租1年。嗣楊十世於86年11月17日將系爭房屋和所屬土地應有部分及停車位移轉登記予楊奇恒，楊奇恒仍繼續將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金仍為每月6萬元，租賃期間1年，之後將系爭停車位出租予許漢忠，租金每月7000元。而楊麗端自97年1月1日起，出面以誠品牙醫診所即許漢忠之名義與楊奇恒簽訂租賃契約，租金仍為每月6萬元，租賃期間1年，再於98年1月1日、99年1月1日、100年1月1日各續租1年，是該租約已於100年12月31日屆期，楊奇恒已向誠品牙醫診所為不續租之意思表示，誠品牙醫診所於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋，依租賃契約書第6條約定，民法第767條前段、中段、第450條、第455條前段規定，合夥誠品應遷讓返還系爭房屋，並自101年1月1日起至遷讓房屋之日止，給付相當於租金之不當得利每月6萬元，及自101年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月以租金5倍即30萬元計算之違約金。另楊奇恒於101年1月11日通知許漢忠，於101年2月29日終止系爭停車位之租賃契約，詎許漢忠仍無權占用系爭停車位，依民法第767條前段、中段、第450條、第455條前段規定，許漢忠應返還系爭停車位，並自101年3月1日起至返還系爭停車位之日止，給付相當於租金之不當得利每月7000元。又漢朝國際股份有限公司（以下稱漢朝公司）、誠品牙醫診所之營業所在地均登記於系爭房屋，楊奇恒依民法第450條、第455條、第767條規定，亦得請求其等將營業所在地遷出系爭房屋。若認楊奇恒與誠品牙醫診所就系爭房屋成立不定期限之租賃契約，系爭房屋租賃契約尚未消滅，楊奇恒依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求誠品牙醫診所調漲系爭房屋之租金為每月15萬元，並請求給付押租金45萬元，為備位請求等情，於原審聲明：
⒈先位聲明：
⑴誠品牙醫診所應將系爭房屋遷讓返還楊奇恒，並自101年1
月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付楊奇恒36萬元。
⑵許漢忠應將系爭停車位遷讓返還原告，並自101年3月1日
起至遷讓返還系爭停車位之日止，按月給付楊奇恒7000元。
⑶漢朝公司、誠品牙醫診所應將台北市政府營利事業登記證所載之營業所在地遷出系爭房屋。
⑷願以現金或同面額永豐商業銀行三興分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴楊奇恒出租予誠品牙醫診所系爭房屋租金自101年1月1日起，調整為每月15萬元。
⑵誠品牙醫診所應給付原告45萬元。
⑶許漢忠應自101年3月1日起按月給付原告7000元。
⑷願以現金或同面額永豐商業銀行三興分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
誠品牙醫診所及漢朝公司、許漢忠則以：許漢忠自81年、82年
間起，即向楊十世承租系爭房屋開設誠品牙醫診所，84年7月22日起已成為無書面之不定期租賃契約，並非以誠品牙醫診所名義承租，許漢忠之配偶楊麗端擅以「誠品牙醫診所許漢忠」名義，與楊奇恒簽立97至100年度之租賃契約（下稱系爭四份租賃契約）係屬偽造，許漢忠與楊奇恒間之不定期租賃關係仍有效存在，且按月支付租金，楊奇恒無權依土地法第100條第1、2、5款規定終止系爭不定期租賃契約。又許漢忠約於91年間另以月租7000元（內含1000元管理費）向楊奇恒租用系爭停車位迄今，同屬未定期限之租賃關係，楊奇恒非有土地法第100條所訂各款情形之一，不得終止該租賃契約，其憑空請求調整系爭房屋租金，有違土地法第97條所訂租金上限之強制規定，且未說明給付押租金之依據。許漢忠均按月給付系爭停車位租金7000元迄今，已於102年3月1日返還系爭車位，原告請求許漢忠自102年3月1日起按月給付停車位租金，缺權利保護要件，再者漢朝公司及誠品牙醫之營業登記，為許漢忠承租系爭房屋營業所必要，楊奇恒無請求遷出之依據等語，資為抗辯。於原審聲明駁回楊奇恒之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
原審判決：㈠誠品牙醫診所應將系爭房屋騰空遷讓返還楊奇恒
，並自101年1月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付90,000元。㈡許漢忠應將系爭停車位騰空遷讓返還楊奇恒，並自民國102年3月1日起至遷讓返還上開停車位之日止，按月給付楊奇恒7,000元。㈢漢朝公司應將公司登記地址，誠品牙醫診所應將執業登記地址，自系爭房屋辦理遷出登記，並就第㈠、㈡項判決為供擔保准免假執行之宣告，而駁回楊奇恒之其餘之訴。合夥誠品、漢朝公司及許漢忠就其不利部分上訴，聲明：㈠原判決不利部分廢棄，㈡前開廢棄部分，楊奇恒在第一審之訴及假執行之聲請駁回，楊奇恒答辯聲明：上訴駁回，並就原審不利部分上訴，聲明：㈠原判決不利楊奇恒部分廢棄，㈡合夥誠品應自101年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止,再按月給付楊奇恒270,000元。合夥誠品答辯聲明：上訴駁回。楊奇恒在原審備位之訴，因兩造之上訴，而生移審效力。嗣楊奇恒就訴請遷讓返還房屋、給付租金、違約金（遷出執業登記部分不在其內）變更以獨資誠品為被告，聲明應認如以合夥誠品為被告者同如前述，獨資合夥既表示不願給付，其聲明即為駁回其訴。
查系爭房屋及停車位原為楊奇恒之父楊十世所有，因許漢忠與
楊十世之女楊麗端結婚，楊十世於81年7月22日與許漢忠簽訂書面契約，將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，約定租金每月6萬元，租賃期間1年，期滿，再於82年7月22日、83年7月22日另行簽訂租賃契約，租金、租期同前，嗣於86年11月17日，楊十世將系爭房屋和所屬土地應有部分及停車位移轉登記予楊奇恒，楊奇恒仍繼續出租系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金仍為每月6萬元，停車位租金每月7000元，許漢忠將所開設誠品牙醫診所及為代表人之漢朝公司之營業登記地址設於系爭房屋等事實，為兩造所不爭，並有建物登記謄本、房屋租賃契約書、公司登記資料、誠品牙醫診所基本資料在卷可按（見原審卷9頁、27頁、149至160頁、44頁、47頁）。100年12月29日楊奇恒寄發存證信函予「誠品牙醫許漢忠」，稱系爭房屋租期屆滿，有他人欲以月租15萬元，押租金45萬元之條件承租系爭房屋，詢問有否承租之意，並檢附以「誠品牙醫許漢忠」名義簽定，租期100年1月1日至同年12月31日之租賃契約書及第三人之契約書。許漢忠曾覆函指責檢附其名義之租賃契約係偽造，楊奇恒委任律師於101年1月11日再函時稱：與許漢忠之系爭房屋租賃契約均為一年一期，伊尚執有97、98、99年度之租約，並非偽造，100年租期業已屆滿，請遷空交還，並計付違約金，又系爭停車位係不定期租賃，依民法第450條規定，通知租約於101年2月29日終止，許漢忠曾以簡訊通知楊奇恒系爭停車位自102年3月1日起不再承租，亦有各該存證信函及簡訊影本可按（見原審卷28至43頁、本院一卷182頁）。許漢忠嗣於101年7月30日告訴楊奇恒、楊麗端偽造
97、98、99、100年度之租賃契約，經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）以102年度偵字第1338號不起訴處分書處分不起訴，楊奇恒、楊麗端旋即告訴許漢忠誣告，亦經臺北地檢署以102年度偵字第19303號不起訴處分書處分不起訴，有各該不起訴處分書可按，並經調閱各該卷宗核閱無訛。而楊麗端於100年6月間為保全夫妻剩餘財產請求權聲請假扣押許漢忠之財產1億元，經臺灣新竹地方法院以100年度裁全字第352號裁定准許在案，嗣經許漢忠抗告，及楊麗端再抗告，該准許假扣押之裁定被廢棄確定，有前述假扣押聲請狀、准許假扣押裁定及臺灣高等法院101年度家抗字第151號、102年度家抗更㈠字第2號裁定及最高法院102年度台抗字第828號裁定影本在卷可按（見本院一卷210頁至220頁）。又楊麗端於聲請假扣押後之101年4月間提起離婚，分配夫妻剩餘財產等事件之訴訟，亦有民事起訴狀影本可稽（見本院卷221至223頁），現二人和解離婚，剩餘財產分配並已和解，已據楊奇恒陳明，並據提出和解筆錄影本為證，為許漢忠所不爭，均堪認為真實。
關於變更之訴部分：
楊奇恒以：許漢忠以誠品牙醫診所名義於100年1月1日簽訂，至同年12月31日止之租賃契約業已租期屆滿，仍繼續佔用，為無權占有為由，先位依租賃契約書第6條約定，民法第767條前段、中段、第450條、第455條前段規定，訴請遷讓返還系爭房屋，並計付相當於租金之不當得利，及按租金5倍計算之違約金；備位依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調漲系爭房屋之租金為每月15萬元，並請求給付押租金45萬元，許漢忠則以前詞置辯。經查：
㈠系爭房屋及停車位原為楊奇恒之父楊十世所有，因許漢忠與
楊十世之女楊麗端結婚，楊十世於81年7月22日與許漢忠簽訂書面契約，將系爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，約定租金每月6萬元，租賃期間1年，期滿，再於82年7月22日、83年7月22日另行簽訂租賃契約，租金、租期同前，已如前述。楊奇恒主張：其後亦每年更訂新約，為許漢忠所否認，楊奇恒不能提出證據證明，許漢忠辯稱：83年租約期滿後，兩造未再訂定定期租約，而由伊繼續租用，應已成立不定期租賃，自非無據。86年11月17日，楊十世將系爭房屋和所屬土地應有部分移轉登記予楊奇恒，楊奇恒仍繼續出租系爭房屋予許漢忠開設誠品牙醫診所，租金仍為每月6萬元如前述，楊奇恒因受讓系爭房屋所有權，楊十世與許漢忠就系爭房屋租賃關係即移由楊奇恒繼受，與許漢忠間為不定期租賃。
㈡楊奇恒提出97、98、99、100年度以誠品牙醫診所許漢忠名
義簽訂之租賃契約，主張至少各該年度已為一年期之租賃契約，為許漢忠所否認，辯稱：租賃契約上蓋用「誠品牙醫診所」及「許漢忠」名義之印文雖屬真正，但係楊麗端與伊感情生變，擅自盜用等語。查：楊麗端於原審作證時承認租約上「誠品牙醫診所」、「許漢忠」的字跡是伊寫的，「誠品牙醫診所」、「許漢忠」之印文是診所的章，是伊蓋的（見原審卷136頁正面），雖併證稱：伊在租約上蓋章簽名之前有跟許漢忠討論過，當時許漢忠也有在場，但不是每一次都在場，然為許漢忠所否認，許漢忠稱：原為不定期租賃，豈有可能無故改為定期租賃。楊麗端於作證時稱：「我記得97年的時候我哥哥要調漲租金，原來租金是6萬元，我哥哥想調成12或15萬元，我有跟我先生講，我先生叫我去跟我哥哥說不要漲，我有去跟我哥哥講不要漲照舊，我哥哥後來也說照舊，但我及我先生討論後怕我哥哥反悔所以就簽書面契約」等語（見原審卷136頁正面），亦足證明許漢忠稱83年度租期屆滿後未再簽訂書面租約屬實，而楊麗端證稱所以再簽訂書面的原因，與楊奇恒於原審陳述：「這是一年一年簽的，‧‧‧我妹妹蓋章、簽名的時候我妹婿許漢忠不在場，租金的部分都是楊麗端匯款或拿現金，這些年來我沒有與許漢忠提過租金的事情，因為這是照我父親以前的租金且我妹妹有給付」等語，不相一致。既乏改行簽訂書面契約，變更原有不定期租賃契約為定期租賃之原由，參酌楊麗端於訴請離婚起訴狀記載許漢忠外遇等離婚事由，及前述兩造間假扣押及離婚、分配剩餘財產之爭訟，許漢忠稱：與楊麗端之夫妻關係自95、96年來早生裂痕，並非全然無據，楊麗端稱與許漢忠商議後簽訂97年以後定期租賃契約云云，即有可議。既無改定書面契約之事由如前述，楊奇恒以楊麗端有權代表誠品牙醫診所簽訂租賃，執該書面契約主張對許漢忠有其效力云云，即無足採。許漢忠前告訴楊奇恒、楊麗端偽造上開契約，檢察官以楊麗端有權簽訂為由，處分不起訴，自不足為有利楊奇恒之認定。
㈢又查：許漢忠與楊十世簽訂81年至83年之租賃契約，許漢忠
均係自行簽名，以許漢忠名義承租，已據許漢忠陳明，並有各該契約可證，其後成不定期租賃，其承租人當然仍為許漢忠，系爭房屋之租賃關係係存在楊奇恒與許漢忠之間。楊奇恒依據100年度租賃契約提起本件訴訟時，原係以獨資誠品為被告，並無與合夥誠品訂約之認識。嗣因97年以後之租賃契約係以「誠品牙醫診所許漢忠」名義簽訂，許漢忠於原審除否認契約真正外，並提出合夥契約書（見原審卷142頁），辯稱誠品牙醫診所為合夥組織，而非獨資，楊奇恒乃變更以合夥誠品為被告，經判決後上訴，再為變更，以獨資誠品為被告如前述，系爭不定期租賃承租人既係許漢忠，兩造就合夥契約是否係以「假合夥真僱傭方式」，以分散所得，規避稅捐之爭執，即無審究必要。
㈣楊奇恒就系爭房屋係與許漢忠成立不定期租賃如前述，其以
：許漢忠以誠品牙醫診所名義於100年1月1日簽訂，至同年12月31日止之租賃契約業已租期屆滿，仍繼續佔用，為無權占有為由，先位依租賃契約書第6條約定，民法第767條前段、中段、第450條、第455條前段規定，訴請遷讓返還系爭房屋，並計付相當於租金之不當得利，及按租金5倍計算之違約金，尚有未合，應予駁回。
㈤至於楊奇恒之備位請求部分。查楊十世於81年7月22日將系
爭房屋出租予許漢忠開設誠品牙醫診所，約定租金為每月6萬元，至100年12月31日止，租金仍為每月6萬元，已如前述，其時間經過近20年，系爭房屋價值之漲昇，不言可喻。楊奇恒主張應調整租金，自非無據。楊奇恒於100年12月29日寄發「誠品牙醫許漢忠」存證信函以第三人欲以月租15萬元，押租金45萬元承租，詢問許漢忠是否承租，應認有調整租金之表示，其主張應自101年1月1日起調整租金，尚無不合。楊奇恒據前開存證信函所附與第三人所訂契約主張應調整租金為每月15萬元，並應給付押租金45萬元，許漢忠則主張：應有土地法第97條所訂租金上限之強制規定之適用。惟許漢忠承租房屋係用以開設誠品牙醫診所，乃作為商業使用，享受商業上之特殊利益，與土地法所訂租金上限用於保障一般人民住宅之房屋，尚有不同，其租金自不受前開規定之限制。楊奇恒所提出第三人承租契約，無法證明真正，自不足以作為調整租金之參考，所提出中信不動產估價師事務所之估價報告，雖係楊奇恒私人委託，核其報告內容，參酌一般市場行情，仍具參考價值。楊奇恒依該估價報告書估價，主張：系爭房屋之每月租金為每坪7,500元，許漢忠承租面積17坪，每月租金應為127,500元。審酌系爭房租係因許漢忠與楊十世之女楊麗端結婚，楊十世乃出租與許漢忠開設誠品牙醫診所如前述，其出租伊始既有情感因素，其租金與一般行情有其差異，本院認調整為每月105,000元為相當，超過之主張，尚乏依據。至於楊奇恒請求給付押租金45萬元，亦乏依據，不能准許。
關於楊奇恒請求漢朝公司及合夥誠品遷出在系爭房屋之執業登記住址部分：
查許漢忠與楊奇恒之間不定期租賃關係仍然存續如前述，於租賃關係存續中，許漢忠將其開設之誠品牙醫診所及其任代表人之漢朝公司執業登記住址登記於系爭房屋，尚難謂與租賃契約有違，楊奇恒請求遷出各該登記，自有未合。
關於楊奇恒請求許漢忠遷讓返還系爭停車位，並自102年3月1日起至返還之日止按月計付7,000元不當得利部分：
經查，原審以：系爭停車位為未定期限之租賃關係，為楊奇恒與許漢忠所不爭，此等停車位之租賃關係，非屬房屋租賃關係，無土地法第100條之適用，當事人得隨時終止之。楊奇恒已於101年1月11日以存證信函通知許漢忠將於101年2月29日終止系爭停車位之租賃關係，而認系爭停車位租賃契約已於101年2月29日終止，許漢忠於租約終止後繼續占有系爭停車位，為無權占有，應騰空遷讓返還系爭停車位，並計付不當得利，惟楊奇恒自承許漢忠102年2月份前，均已按月支付應付金額，乃判命許漢忠遷讓返還系爭停車位，並自102年3月1日起每月給付7,000元予楊奇恒。惟許漢忠曾以簡訊通知楊奇恒系爭停車位自102年3月1日起不再承租，業如前述，並本院審理中陳明已依約交還，楊奇恒亦已自認系爭停車位已出租他人（見本院卷174頁反面），楊奇恒請求許漢忠遷讓返還系爭停車位及計付不當得利，即有未合。其以系爭停車位租賃關係存在而備位請求許漢忠按月給付7,000元部分，亦無理由。
綜上所述，楊奇恒與許漢忠之間不定期租賃關係仍然存在，其
變更之訴，先位請求許漢忠遷讓返還系爭房屋，並計付相當於租金之不當得利，及按租金5倍計算之違約金，尚有未合，應予駁回。備位請求自101年1月1日起，調整租金為每月105,000元，尚無不合，超過部分，尚乏依據，請求許漢忠給付押租金45萬元，亦乏依據，亦應駁回。又原判決關於判命漢朝公司及合夥誠品遷出在系爭房屋之執業登記住址，判命許漢忠遷讓返還系爭停車位，並自102年3月1日起至返還之日止按月計付7,000元不當得利，並准供擔保假執行部分，均有未合。漢朝公司、合夥誠品、許漢忠上訴指摘原判決各該部分為不當，為有理由，爰予廢棄，改判如主文第二項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件漢朝公司、合夥誠品、許漢忠之上訴為有理由
，楊奇恒之變更之訴為一部有理由，一部無理由上訴。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 李昆曄法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 27 日
書記官 林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
臺灣高等法院民事裁定
主 文原判決主文第一項、第二項應更正為：
「原判決關於命上訴人漢朝國際股份有限公司、上訴人誠品牙醫
診所遷出執業登記住址及命上訴人許漢忠給付暨其假執行之宣告併訴訟費用之裁判（撤回部分除外）廢棄。
上開廢棄部分，上訴人楊奇恒在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。」原判決主文第三項刪除。
中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 李昆曄法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣１千元。
如對本案判決有合法上訴時，則不得抗告。
中 華 民 國 104 年 7 月 27 日
書記官 林初枝