臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第425號上 訴 人 陳義德
陳德夫陳泊澍陳柏叡陳月嫻陳立人共 同訴訟代理人 邱景睿律師
王惠光律師陳文正律師被 上 訴人 郭進源訴訟代理人 陳永昌律師
陳柏均律師高奕驤律師呂佩芳律師邱彥榕律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國102年5月10日臺灣新北地方法院101年度重訴字第490號第一審判決提起上訴，本院於民國103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於命假執行部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審假執行之聲請駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）100年3月1日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊向上訴人買受由上訴人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德等三兄弟家族所共同持有之新北市○○區○○○段溪頭小段88、88-1、88-2、88-3、88-4、88-7、206、206-2、206-4、243-112等地號土地全部及205地號土地所有權應有部分1萬分之7,390，合計11筆地號土地（下稱系爭土地），簽約時由陳義德、陳德夫及陳志忠三人代表各家族簽訂系爭買賣契約，伊亦於同日給付第1期款予陳義德、陳德夫及陳賢德（由原審共同被告陳志忠代理）等3人新臺幣（下同）1億9,263萬元，並約定給付第2期用印款為100年3月16日，嗣後系爭土地之登記所有權人即上訴人陳柏叡、陳月嫻及陳立人3人並於100年3月16日到場親自補簽系爭買賣契約，另名所有權人即上訴人陳泊澍雖未到場補簽，然其事先確有授權陳義德簽訂系爭買賣契約。惟伊給付第1期款後，上訴人並未履行系爭買賣契約特約事項第1條所載關於協助排除處理206-2地號土地被占用及協助價購鄰地等事項，亦未依據系爭買賣契約第3條第2款及第4條之約定，備妥過戶所需文件及用印，雙方遂合意將第2期款履行之時間延後至100年4月16日。然伊於事後始知206-2地號土地遭第3人佔用，遂向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）起訴請求解除系爭買賣契約敗訴，經上訴後又撤回該案之上訴。嗣伊分別於101年8月7日、14日通知陳賢德、陳義德及陳德夫等3人協同其餘上訴人於同年月13日及17日前依照系爭買賣契約第3條第2款之約定，備妥系爭土地過戶所需資料交付伊，詎上訴人未提出土地過戶所需資料，伊乃於同年月21日將第2期款1億9,263萬元先行辦理提存。又上訴人雖主張系爭買賣契約業經渠等於100年4月8日、19日及29日催告伊履行並為解除系爭買賣契約之意思表示，惟依照系爭買賣契約第3條第2款、第4條約定，上訴人有先為給付之義務，然上訴人迄未提出相關所需文件，則伊給付第2期價款之履行期尚未屆至；又系爭買賣契約之出賣人應為陳義德等8人，惟上訴人前開催告解約之函文，僅由陳賢德、陳義德及陳德夫3人具名發函，非以全體為之，故上訴人之解約應不生效力，系爭買賣契約仍然有效存在。為此，爰依系爭買賣契約第3條、第4條及民法第348條第1項規定，提起本件訴訟。聲明求為判命：如原判決主文第1項至第8項所示。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原審為原審共同被告陳賢德、陳志忠敗訴部分，未據渠等上訴，業已確定，不再贅述）。
二、上訴人則以：兩造原先約定第2期之用印款應於100年3月16日由伊等用印之同時，被上訴人應支付第2期價款，惟期限屆至時，被上訴人並沒有任何準備付款之動作，伊雖已備妥相關所需文件，然被上訴人未遵期履行，伊遂勉為同意延期至100年4月16日用印交款。詎料被上訴人於同年3月25日發函主張伊有隱匿206-2地號土地被佔用之事實、亦未協助被上訴人排除第3人占用等情，欲解除或撤銷系爭買賣契約，被上訴人不願履約之態度至為明顯，惟被上訴人該函所稱均非事實，故不生解除或撤銷契約之效果。另依系爭買賣契約第3條第2款約定，係由買賣雙方備妥過戶文件，非由伊單方面準備，另依系爭買賣契約第4條之約定，於被上訴人給付第2期用印款同時，交付辦理移轉登記所需之文件，顯見伊並無先為給付之義務。因而伊因被上訴人給付遲延，並於100年4月8日、19日及29日催告被上訴人履行並合法為解除契約之意思表示，系爭買賣契約已不存在，被上訴人在系爭買賣契約解除1年多後所提存之價金，並不生清償提存之效力。另據系爭買賣契約特約事項第4條之約定，縱被上訴人已為對待給付，亦非直接過戶給被上訴人，而應辦理信託給銀行以履行款項之給付。又系爭買賣契約之出賣人僅有陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德3人，故由上訴人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德3人於100年4月8日、19日及29日具名催告被上訴人履行並為解除契約之意思表示，並無違誤。被上訴人對於伊屢次限期催告繳清價款時，始終爭執伊應協同購買鄰地、伊有隱匿206-2地號土地被佔用之事實及未排除第3人之占有等事項，而從未以伊亦須備妥過戶所需之各項文件為理由，主張同時履行抗辯拒絕付款，則其無從阻卻給付遲延所生之後果，伊解約應為有效等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第125頁背面至第126頁）：㈠上訴人及原審共同被告陳賢德、陳志忠與被上訴人於100年3
月1日簽訂系爭買賣契約，上訴人及原審共同被告陳賢德、陳志忠將系爭11筆土地以9億6,318萬元出售予被上訴人。被上訴人於簽約當日已給付第1期款1億9,263萬元予上訴人及原審共同被告陳賢德、陳志忠。
㈡被上訴人於101年8月7日以台北安和郵局第1406號存證信函
，催告陳賢德、陳義德及陳德夫3人協同其餘上訴人及陳志忠前來永昌法律事務所交付系爭土地所需過戶文件。嗣於101年8月14日再次以台北信維郵局第4964、4965號存證信函催告上訴人、原審共同被告陳賢德、陳志忠履行交付系爭土地所需過戶文件。原審共同被告陳賢德及上訴人陳義德、陳德夫則前於100年4月8日以板橋江翠郵局第160號存證信函催告被上訴人應於100年4月16日依約給付第2期款，並於100年4月29日以板橋江翠郵局第188號存證信函催告被上訴人於該信函送達10日內給付第2期價款，並通知逾期即逕行解除契約。
㈢被上訴人於101年8月21日將第2期價款1億9,263萬元提存至
新北地院提存所，且上訴人及原審共同被告陳賢德、陳志忠有接獲新北地院提存所之通知。
四、本院得心證之理由：本件兩造之爭點乃為：㈠被上訴人是否有遲延給付系爭買賣契約第2期款？㈡上訴人解除系爭買賣契約是否合法？㈢被上訴人以上訴人為受取人所提存之1億9,263萬元是否已生第2期價款清償之效力？茲分述如下：
㈠關於被上訴人是否遲延給付系爭買賣契約第2期款部分：
⒈系爭買賣契約第3條第2款約定：「第貳次付款：用印款訂於
民國100年4月16日甲乙双方備妥過戶所需資料並用印『後』，甲方（即買方）應付乙方（即賣方）新臺幣壹億玖仟貳佰陸拾參萬元正。」，第4條約定：「乙方收到前條貳款『同時』交付甲方辦理移轉登記所需之所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等有關證件。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑，補換證件等時，乙方並應隨時交付，不得藉故刁難或要求任何額外費用，否則乙方應負因此而生之一切損害賠償之責。」等語（見原審卷㈠第14頁正、背面）。查系爭買賣契約笫3條第2款之前開約定係承辦代書以書寫方式為之，且條文順序在前，而系爭買賣契約第4條之約定文字，係坊間制式契約之內容，條文順序在後，在契約解釋上，系爭買賣契約第3條第2款約定內容自為買賣雙方經磋商達成一致之真意，自應優先適用，而第4條之約定，應僅在確認賣方於收受第2期款時應提出之過戶文件內容。是依系爭買賣契約第3條第2款、第4條之約定，上訴人依約負有先備妥上開所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等過戶所需文件並用印之義務，被上訴人始負有給付第2期款之義務。易言之，上訴人備妥過戶所需文件並用印，係被上訴人支付第2期款之前提條件，上訴人如不能舉證證明其已履行備妥過戶所需文件並用印完畢之義務，被上訴人即不負給付第2期款之責任。上訴人抗辯伊於用印當天提出印鑑證明及必要文件，被上訴人則必須同時交付第2期款，渠等並無先為給付之義務云云，要與系爭買賣契約所顯示當事人合致真意之文義不合，自非可取。
⒉按土地登記規則第34條第1項規定：「申請登記，除本規則
另有規定外，應提出下列文件：⑴登記申請書。⑵登記原因證明文件。⑶已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。⑷申請人身分證明。⑸其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」；土地登記規則第97條第1項規定：「申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第8條之5第3項、第5項、土地法第34條之1第4項、農地重劃條例第5條第2款、第3款或文化資產保存法第28條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。」；再新北市政府地政局公告不動產買賣申辦產權移轉登記之應備文件為：「⑴土地登記申請書；②買賣移轉契約書正、副本各1份；⑶各項完稅證明（土地增值稅單第1、2；建物契稅單第1、2聯）；⑷土地、建物所有權狀正本；⑸買賣雙方身分證明文件1份（能以電腦處理達成查詢者，得免提出）；⑹出賣人之印鑑證明文件1份；⑺代理人身分證正本、印章。」（見本院卷㈡第147頁背面
）。而本件系爭買賣契約標的土地，其中205地號土地所有權應有部分為1萬分之7,390，依土地法第34條之1第4項規定，其他應有部分之共有人享有優先購買權，再參諸前述系爭買賣契約第4條約定內容，則系爭買賣契約第3條第2款所載「過戶所需文件」，應包括1.土地登記申請書；2.買賣移轉契約書3.現值申報書4.各項完稅證明（土地增值稅單第1、2）；5.土地所有權狀正本；6.買賣雙方身分證明文件（能以電腦處理達成查詢者，得免提出）；7.印鑑證明書；8.代理人身分證正本、印章。9.優先承購權放棄證明書。
⒊上訴人抗辯伊等於100年3月16日或在100年4月16日業已備齊
所有權狀、印鑑證明書或戶口抄本等文件，委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書等應由承辦代書準備，並非伊應準備之文件。另完稅證明書（稅單）部分，伊業已提出100年度之地價稅及房屋稅繳款書（見原審卷㈡第31頁）；被上訴人雖主張所謂完稅證明是指土地增值稅之完稅證明，但是土地增值稅之完稅證明必須是由買賣雙方用印完成再由代書申請稅單，而後再繳納增值稅，始有所謂不動產增值稅完稅證明，被上訴人主張在用印當時就要提出土地增值稅之完稅證明，顯係不可能之事。又優先承購權放棄證明書部分，因本件買賣標的除同段205地號土地外，係就所有權應有部分全部一起出賣，而關於205地號土地之處理於系爭買賣契約中已有約定，因此本件買賣無所謂優先承購權放棄證明書云云，為被上訴人所否認。經查：
⑴上訴人於原審業提出陳賢德、陳志忠、陳立人、陳泊澍、陳
柏叡、陳月嫻、陳德夫之印鑑證明，陳義德部分固提出印鑑登記證明申請書（見原審院卷㈡第38頁），上訴人陳義德於本院辯稱：系爭買賣契約因兩造合意將用印日期延至同年4月16日，伊因稅務規劃事宜遷移戶籍地址，於100年4月7日重新申請印鑑證明，並將100年3月5日所申請之舊的印鑑證明正本撕毀，只留下100年4月7日申請之印鑑證明云云，並提出100年4月7日印鑑證明為證（見本院卷㈡第130頁）。觀之前開印鑑登記證明申請書固載明「請核給印鑑證明2份」，其正本背面載有：「經核影本與正本相符。新北市板橋區戶政事務所主任程啟雄，中華民國101年11月26日新北板戶謄字第(丙)000000」等語（見本院卷㈡第118頁背面），惟前開印鑑證明登記申請書僅能證明上訴人陳義德曾於100年3月5日申請核給印鑑證明2份，至新北市板橋區戶政事務所是否確已核發印鑑證明，仍非無疑，是陳義德所提出之印鑑登記申請證明書，惟尚無法證明其已備妥印鑑證明。
⑵至完稅證明部分，上訴人固提出陳泊澍、陳義德、陳柏叡之
100年地價稅繳納證明書、陳義德之100年房屋稅繳納證明及陳賢德之99年、100年、101年地價稅繳納證明書、房屋繳款書、納稅義務人違章欠稅查復表（見原審卷㈡第18頁至第29頁、第39頁至第43頁），其中100年度地價稅之繳納日期分別為100年11月28日、11月16日（見原審卷㈡第28頁、第39頁至第41頁），100年度房屋稅之繳納日期為100年5月30日（見原審卷㈡第23頁、24頁、第42頁、第43頁），均係在系爭買賣契約之第2期價款付款日期為100年4月16日之後，是上開100年地價稅、房屋稅繳納證明顯然與系爭買賣契約所指完稅證明無涉，自無從據之作為上訴人陳賢德、陳德夫、陳志忠、陳月嫻、陳立人均已提出於100年4月16日如期繳納地價稅之證明。按「土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。」、「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人。…」、「土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起7日內，核定應納土地增值稅額，並填發稅單，送達納稅義務人。」，土地稅法第1條、第5條、第49條第1、2項、第51條分別定有明文。衡之一般不動產買賣之交易慣例上，買賣雙方大都分別定有所謂之「私契」與「公契」，當事人間依真正成交之交易價格所簽訂之買賣契約，俗稱之「私契」，其格式不拘，另當事人於成交後，在辦理所有權移轉登記時，須依當年度交易標的土地之公告現值作為計算依據，製作制式之買賣所有權移轉登記契約書，提出於地政事務所及稅捐機關，作為登記之原因，並以之為申報土地增值稅及契稅之依據，即俗稱之「公契」，而私契與公契兩者關於價金之記載，除有特別之理由外，當事人間所訂真正交易價格之私契，恆高於作為向地政事務所辦理所有權移轉登記時所提出作為課稅依據之公契價格，此為眾所週知之交易常態。我國土地稅法規定土地增值稅係以土地公告現值之增漲作為稅基，故當事人乃以「公契」買賣契約記載土地移轉現值，作為土地增值稅之申報。申言之，土地稅法第49條規定：「訂約之日起30日內，檢附契約影本……申報移轉現值…」，其所謂「契約影本」係指「公契」，其所謂「訂約之日起30日內」亦係指「公契」之訂約日而言。又公契之訂約日，一般均在訂定私契同時或之後，蓋當事人於訂立買賣契約之「私契」後，必須買方依約支付用印款之時，才會在所謂的「公契」上用印，以便辦理移轉手續，之後承辦代書才會根據公契向稅捐機關申報移轉現值。再依系爭買賣契約第3條第2款及第4條之前開約定，足認兩造已約定於100年4月16日被上訴人給付第2期款時，才會辦理移轉登記過戶資料用印，亦即於100年4月16日以後，代書才可能開始辦理移轉登記過戶手續，揆諸前揭說明，兩造間公契之訂約日及申報移轉現值之時間，必係在100年4月16日之後。復依新北市政府稅捐稽徵處復本院函文載明：…說明二㈠、稱「申報土地移轉現值案件，除依法得由權利人單獨申報外，應由權利人及義務人雙方共同為之等語（見本院卷㈡第119頁）。是縱認實務上有些案件是依「土地增值稅契稅印花稅電子申報作業要點」（見本院卷㈡第25頁至第27頁）為之，惟承辦代書係兩造於公契上用印後才會以電子申報之方式申報增值稅，是無論以前開何種方式申報增值稅，均是在用印之後才會有土地增值稅的完稅證明。是上訴人抗辯系爭買賣契約所謂完稅證明，不包括系爭土地增值稅之完稅證明，另委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書等應由承辦代書準備等語，要與現行土地登記實務運作情況相符，堪可採信。
⑶再按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分
時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。又土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793號判決意旨參照）。查系爭買賣契約標的205地號土地，係由訴外人林麗敏（所有權權利範圍1萬分之1,305）、方林舜英（所有權權利範圍1萬分之1,305），與本件上訴人陳賢德（權利範圍3萬分之7,390）、陳義德（權利範圍3萬分之7,309）、陳德夫（權利範圍3萬分之7,309）所共有，此有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第70頁、第71頁）。故上訴人雖將包括同段205地號土地應有部分在內之系爭土地出賣予被上訴人，惟參諸前揭說明，共有人林麗敏、方林舜英得對上訴人請求以同一條件共同或單獨優先承購，此實與系爭買賣契約特約事項第2條所指「本約同段205地號持分1萬分之2,610、205-40地號持分全部、67-39地號持分全部，賣方願協助買方價購處理取得」（見原審卷㈠第16頁背面），要屬二事，難認兩造間已因系爭買賣契約特約事項之約定，而免除上訴人應依系爭買賣契約第4條規定提出優先承購權放棄證明書予被上訴人之義務。⑷綜上，上訴人並未依系爭買賣契約第3條第2款、第4條約定
，備妥系爭土地移轉登記所需之陳義德之印鑑證明、100年地價稅、房屋稅完稅證明及205地號土地優先承購權放棄證明書等文件資料，足堪認定。
⒋按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。
但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（最高法院71年台上字第82號判例意旨參照）。又因契約互負債務，其債務有互為對待給付之關係者，一方當事人倘拒絕自己應為之對待給付，即屬預示拒絕受領之意思，他方當事人得以準備給付之事情，通知一方當事人，以代提出（最高法院90年度台上字第451號判決意旨參照）。查被上訴人先於100年3月25日委請律師寄發100瑞國律字第0304號存證信函，表明解除契約並拒付第2期款（見原審卷㈠第102頁至第104頁），固已預示拒絕受領之意思，惟揆諸前開說明上訴人既負有先提出移轉登記所需資料之義務，其仍應將已依債務本旨準備給付之事情，通知被上訴人，以代提出，並不能因而免除其給付之義務；再依上訴人所提出100年4月8日、19日及29日之存證信函觀之（見原審卷㈠第132頁至第138頁、第142頁至第144頁、第146頁至148頁），上訴人均僅係催告被上訴人給付第2期價款，並表明逾期未履行將解除契約，然均未見上訴人有將已備妥移轉登記所需資料之情事通知被上訴人，以代提出之旨，是尚難認上訴人業已依債務本旨先提出對待給付。是上訴人並無依債之本旨實行提出給付，不生提出之效力，被上訴人自不負遲延給付土地價金之責任。⒌綜上，依系爭買賣契約第3條第2款、第4條約定，既須待上
訴人先備妥上開所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書（或稅單）、優先承購權放棄證明書等相關證件，被上訴人始應支付第2期價款，惟上訴人既未證明已為對待給付之提出，即無使被上訴人陷於給付遲延之情形存在，是上訴人抗辯被上訴人遲延給付系爭買賣契約第2期價款云云，委無足採。
㈡關於上訴人解除系爭買賣契約是否合法部分：
上訴人抗辯伊業於100年4年8日、100年4月19日及100年4月29日分別以存證信函定期催告，並表明解除契約之意思表示云云，為被上訴人所否認。經查：
⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限，催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約（最高法院90年度台上字第1352號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約第3條第2款係約定，於100年4月16日雙方備妥過戶所需資料並用印後，被上訴人應付上訴人及原審共同被告陳賢德、陳志忠1億9,263萬元。
然上訴人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德於100年4月8日履行期屆至前所為催告（見原審卷㈠第132頁至第138頁），不生催告之效力，自不得據此而解除契約。
⒉次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約
當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第1、2項亦有明文，此即為解除權行使之不可分性，是倘契約當事人有數人，而僅由一人或向一人為解除契約之意思表示，自難謂已生解除契約之效力。查上訴人固主張系爭買賣契約之當事人僅為上訴人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德3人，渠等已於100年4月19日、100年4月29日以板橋江翠郵局第172、188號存證信函催告被上訴人於該信函送達10日內給付第2期價款，表明逾期即逕行解除契約等語，並提出上開存證信函及送達回執為證（見原審卷㈠第142頁至第149頁）。惟查，系爭11筆土地係由上訴人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德三兄弟家族共同持有（陳志忠為陳賢德之子，陳月嫻為陳義德之女，陳泊澍及陳柏叡2人均為陳義德之孫子，陳立人為陳德夫之子），有土地謄本可憑（見原審卷㈠第59頁至第72頁），核與被上訴人所提出兩造簽訂之系爭買賣契約（即兩造均不爭執由被上訴人所持有系爭買賣契約），於賣方簽章欄已列載「詳如附表」，而附表所示簽章之賣方當事人包括陳賢德、陳志忠、陳義德、陳柏叡、陳月嫻、陳德夫、陳立人（上訴人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德所各持有系爭買賣契約均僅有陳賢德、陳志忠、陳義德、陳德夫之簽章，見本院卷㈡第43頁至第58頁）等情大致相符，另兩造亦不爭執陳泊澍亦有授權簽約（見原審卷㈠第15頁背面、第17頁，本院卷㈠第126頁背面），再參諸兩造不爭執系爭買賣契約簽定過程，即於100年3月1日下午簽訂系爭買賣契約時，上訴人陳義德家族部分（即上訴人陳義德、陳月嫻、陳泊澍及陳柏叡持有部分），係由上訴人陳義德代表簽約並收受被上訴人給付之第1期價款；上訴人陳德夫家族部分，則係由上訴人陳德夫代表簽約並收受被上訴人給付之第1期價款；陳賢德家族部分（即陳賢德、陳志忠持有部分），係由原審共同被告陳志忠代表簽約並收受被上訴人給付之第1期價款，有上訴人陳義德、陳德夫2人及原審共同被告陳志忠簽收第1期款支票為憑（見原審卷㈠第18頁），及上訴人陳月嫻、陳柏叡及陳立人等人則係於100年3月16日原訂給付第2期款當日到場於被上訴人所持有系爭買賣契約末頁賣方欄簽名，上訴人陳泊澍則事先授權上訴人陳義德簽訂系爭買賣契約等情，復參以上訴人於原審陳稱：…系爭買賣契約雖然只由陳賢德、陳義德、陳德夫3人列為買賣契約之當事人，但確係有得到土地所有人之同意並獲得授權，因此包括上訴人6人及陳賢德、陳志忠在內之土地所有人對系爭買賣契約上出賣人的權利義務均予同意行使及履行等語（見原審卷㈠第190頁），以及系爭買賣契約書特約事項第3條亦約定買賣價金由陳賢德、陳義德、陳德夫家族按比例分別收取等語（見原審卷㈠第16頁背面）。綜上，足認系爭買賣契約之出賣人自非僅為陳義德、陳德夫及陳賢德3人，而應係陳義德、陳德夫、陳泊澍、陳柏叡、陳月嫻、陳立人及陳賢德、陳志忠等8人。然上開2份存證信函之寄件人均僅有出賣人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德，而由該存證信函內容亦未表明有代理系爭買賣契約其餘出賣人陳志忠、陳泊澍、陳柏叡、陳月嫻、陳立人之意旨，則上開存證信函既只由陳義德、陳德夫及陳賢德對被上訴人為解除契約之意思表示，揆諸前開說明，即難認已生解除契約之效力。況被上訴人並未遲延給付系爭買賣契約之第2期價款，已如前述，是上訴人自不得行使其解約權。
⒊上訴人又抗辯系爭買賣契約之前言係記載「立買賣契約賣主
陳賢德、陳義德、陳德夫」等語，系爭買賣契約正本僅有4份，由被上訴人及上訴人陳義德家族、陳德夫家族及原審共同被告陳賢德家族各持乙份，其中上訴人陳月嫻、陳柏叡及陳立人等人僅於被上訴人所持有之系爭買賣契約末頁賣方欄簽名；被上訴人於100年3月25日、100年4月11日、101年8月7日及101年8月14日所寄送之律師函或存證信函（見本院卷㈠第138頁至第142頁、原審卷㈠第19頁至第24頁）均僅寄給上訴人陳義德、陳德夫及原審共同被告陳賢德等3人；另兩造前案訴訟與刑事案件之告訴，被上訴人均係以陳義德、陳德夫及陳賢德等3人為被告等為由（見本院卷㈠第152頁至第156頁），主張系爭買賣契約賣方當事人僅為陳義德、陳德夫及陳賢德云云。然查：
⑴系爭買賣契約之成立本不以買賣雙方簽立書面為要件，買賣
雙方書立契約並簽名，僅係日後對他方主張權利之憑證。因系爭土地係陳德夫等3兄弟家族所共有，陳德夫等3人亦有經授權簽訂系爭買賣契約，故系爭買賣契約書正本為4份，其中3份由賣方即上訴人陳德夫3兄弟各房自行持有保管。另陳月嫻、陳柏叡及陳立人為賣方，對買方負有移轉買賣標的之義務，於買方即被上訴人所持有之系爭契約上簽名等情，均符合買賣常情。況倘若陳月嫻等人並非系爭買賣契約之出賣人，其等何須於被上訴人所持有之系爭買賣契約出賣人欄簽名？是上訴人辯稱陳月嫻等人未於上訴人所持有之系爭買賣契約上簽名，陳月嫻等人並非系爭買賣契約之當事人云云，要無可採。
⑵又被上訴人於100年3月25日、100年4月11日所寄送之存證信
函固僅臚列並通知陳賢德、陳義德及陳德夫等3人，另兩造前案訴訟與刑事案件之告訴，僅列上開3人為被告，此乃係因陳賢德、陳義德及陳德夫等3人代表各房子女簽訂系爭買賣契約並收取第一期價款，故被上訴人於系爭買賣疑似有詐欺情形、欲解除契約請求返還價金時，以陳賢德、陳義德及陳德夫等3人為上開請求對象，亦與事理無違。另被上訴人於101年8月7日寄發之存證信函（見原審卷㈠第19頁至第20頁），固僅臚列並通知陳賢德、陳義德及陳德夫3人，然函文內容載明：…二、…敦請上開3人協同其他地主陳立人、陳月嫻、陳志忠、陳柏叡、陳泊澍等5人備妥過戶資料並用印…」等語（見原審卷㈠第19頁背面），被上訴人復於同年月14日再次以存證信函（見原審卷㈠第21頁至第24頁）寄予上訴人等6人及原審被告陳賢德、陳志忠，催請渠等履行系爭買賣契約。何況，倘若上訴人陳立人、陳月嫻、陳柏叡、陳泊澍及原審被告陳志忠等5人並非系爭買賣契約之當事人，渠等憑何向被上訴人收取本件買賣價金？是上訴人所持前揭辯詞，並不可採。
㈢關於被上訴人以上訴人為受取人所提存之1億9,263萬元是否已生第2期價款清償之效力部分：
⒈按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，
清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326 條定有明文。又清償提存者，其受取提存物如應為對待給付，或附有一定要件者，並應記載其對待給付之標的或所附之要件，亦為提存法第9 條所明定。依此，如有雙務契約債權人未為對待給付或提出相當擔保之情形，提存人非不得附加其對待給付之標的或所附之要件（最高法院46年台上字第947號判例意旨參照）。
⒉經查，依前述系爭買賣契約第3條第2款、第4條約定，上訴
人收到第2期款1億9,263萬元時，被上訴人得請求其交付辦理移轉登記所需之前開相關文件資料，以供被上訴人辦理過戶；且依系爭買賣契約特約事項第3條約定，系爭買賣契約之各期款由陳賢德、陳義德、陳德夫家族按比例分別收取（見原審卷㈠16頁背面）。而被上訴人於101年8月21日以陳賢德為受取人提存6,374萬3,104元，以陳義德為受取人提存6,444萬3,448元、以陳德夫為受取人提存6,444萬3,448元，共計提存1億9,263萬元，並分別附記「陳賢德（或陳義德、陳德夫）需交付郭進源辦理移轉所需之㈠新北市○○區○○○段溪頭小段88、88-1、88-2、88-3、88-4、88-7、206、206-2、206-4、243-112、205等11筆地號土地之所有權狀；㈡陳賢德（或陳義德、陳德夫）、陳立人、陳月嫻、陳志忠、陳柏叡、陳泊澍等所有人之印鑑證明書；㈢戶口抄本；㈣陳立人、陳月嫻、陳志忠、陳柏叡、陳泊澍等人之委託書；㈤聲請書；㈥公定契約書；㈦現值申報書；㈧以上11筆地號土地之土地增值稅完免稅證明書（或稅單）；㈨以上205地號共有人林麗敏、方林舜英之優先承購權放棄證明書等有關文件（需用印完成者），並由提存人出具受領證書後，始能領取提存款。」之對待給付條件，有提存通知書3份在卷可憑（見原審卷㈠第25頁至第30頁）。該提存書所為清償及附加對待給付條件符合系爭買賣契約第4條、特約第3條約定，應認已依債之本旨為提存，自發生清償之效力。是上訴人抗辯被上訴人於提存時附加系爭買賣契約所不存在之對待給付條件云云，即無可採。
⑶又依系爭買賣契約特約事項第4條約定：甲乙雙方同意於第2
次付款時配合銀行辦理信託付款之簽約等語（見原審卷㈠第16頁背面），參以系爭買賣契約第3條第3項約定：「第3次付款：權狀過戶甲方（即被上訴人）名下，並銀行貸款核撥同時（雙方同意以銀行買賣價金信託方式給付乙方）甲方應付乙方新台幣伍億貳仟玖佰柒拾肆萬元正」等語（見原審卷㈠第14頁），足認系爭買賣契約特約事項第4條前開約定，應係指系爭買賣價金之信託，而非土地之信託，此乃為避免土地所有權人收取價金後毀約不辦理過戶，於買賣契約中約定價金信託予銀行，由受託銀行按交易進行階段依續撥款予出賣人，係為保障買賣雙方權益所為之約定。是上訴人抗辯依上開約定，縱算被上訴人已為對待給付，也不是直接過戶給被上訴人，而應該是辦理信託給銀行已履行款項之給付云云，要屬無據。另原審共同被告陳賢德及陳志忠2人業已於102年12月12日向原法院提存所領取系爭買賣契約第2期款完畢乙節，業據被上訴人提出103年12月16日函、臺灣新北地方法院提存所103年12月23日（101）存字第1232號函為證（見本院卷㈡第212頁正、背面），是上訴人所辯稱被上訴人前開提存款無法提領云云，亦非足取。再者，系爭買賣契約第3條第3款、第4款約定：「第3次付款：權狀過戶甲方（即被上訴人）名下，並銀行貸款核撥同時（雙方同意以銀行買賣價金信託方式給付乙方《即上訴人及原審共同被告陳賢德、陳志忠》）甲方應付乙方新台幣伍億貳仟玖佰柒拾肆萬元正」、「第4次付款：即尾款，土地點交買方接管同時甲方應付乙方新台幣肆仟捌佰壹拾捌萬元正。」等語（見原審卷㈠第14頁）可知，第3期款需待系爭土地過戶於被上訴人名下，並經銀行貸款核撥後，被上訴人方有給付之義務，尾款則係待上訴人點交系爭土地完畢後，被上訴人始有給付尾款之義務。易言之，被上訴人給付第2期款後，上訴人等人即有先行將系爭土地移轉登記予被上訴人名下俾供辦理銀行貸款之給付義務，故被上訴人雖尚未給付系爭買賣第3期價款即銀行貸款及土地點交後之尾款，上訴人依約仍應負移轉系爭土地之義務，併予敘明。
五、綜上所述，本件被上訴人本於系爭買賣契約關係，請求上訴人應將如原判決主文第1項至第8項所示之系爭土地所有權辦理移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。又命不動產所有權移轉登記之判決，係命當事人為一定之意思表示，性質上不宜宣告假執行，被上訴人為假執行之聲請，為無理由，應予駁回。從而原審除確定部分外就前開不應准許之關於命假執行宣告部分，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決關於命假執行宣告部分廢棄，並駁回被上訴人此部分在第一審假執行之聲請。至上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 27 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 邱 琦法 官 汪智陽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 蕭進忠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。