臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第697號上 訴 人 賀泰儒訴訟代理人 馬在勤律師複 代理人 陳佳雯律師被 上訴人 黃煥友
黃文寬黃錦昌黃錦堂黃錦隆黃文炳黃文茂共 同訴訟代理人 李金澤律師
陳祥彬律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國102年8月14日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第420號第一審判決提起上訴，本院於103年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查被上訴人在原審已抗辯其被繼承人即訴外人黃連陞自民國（下同）38年6月起，依龍潭鄉上字第31號耕地租約（下稱系爭租約）承租桃園縣○○鄉○○段○○○○號、面積785.2平方公尺土地（下稱系爭土地），並種植農作物，無論其承租人地位發生依據為何，均得依地籍清理條例第12條第1項第2款規定行使優先購買權等語，並提出耕種照片為證（見原審卷第116至118、124、133至134頁），業已敘及其基於承租人地位占用系爭土地，且其取得租賃權之依據並不限於耕地三七五減租條例（下稱減租條例）。嗣本院審理中，被上訴人抗辯其依減租條例及民法規定為系爭土地租賃權人，並於地籍清理條例施行前已占有達10年，符合地籍清理條例第12條第1項第2、4款之優先購買權要件等語，核屬對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，是上訴人雖不同意被上訴人提出此部分抗辯（見本院卷第90、257、259頁之上訴人書狀），然依上開說明，仍應准許。
二、上訴人主張：伊經由桃園縣政府「101年度第3批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地建物（編號00000-00）」（下稱系爭標售案）101年10月12日開標程序，標得系爭土地。詎被上訴人以其為系爭租約之承租人行使優先購買權，並經桃園縣政府准許。惟被上訴人之被繼承人黃連陞並非與祭祀公業觀音會（下稱觀音會）之管理人訂定系爭租約，且該租期迄40年12月19日即已終止；再因觀音會是否選任合法管理人有疑義，自無民法第451條規定視為不定期限繼續租賃之情況，且黃連陞，及被上訴人黃文寬、黃錦昌（下分稱時各稱其姓名，合稱時稱黃文寬等2人）之被繼承人即訴外人黃慶友，暨被上訴人黃錦堂、黃錦隆、黃文炳及黃文茂（下分稱時各稱其姓名，合稱時稱黃錦堂等4人）之被繼承人即訴外人黃阿奎死亡後，其繼承人尚有他人，然僅被上訴人登記為系爭租約之承租人，亦不合法；又系爭土地於63年11月30日列為龍潭都市計畫之住宅區，已非減租條例規定之耕地，是被上訴人與觀音會間並無耕地租約或民法租約之關係存在，自非地籍清理條例第12條第1項第2款規定具優先購買權之承租人。被上訴人復未證明其自地籍清理條例97年7月1日實施前之10年已占用系爭土地，並迄101年10月12日開標當時仍繼續占有，亦無依地籍清理條例第12條第1項第4款規定行使優先購買權之餘地等情。爰聲明請求確認被上訴人對系爭標售案系爭土地之優先購買權不存在。
（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴）其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡請求確認被上訴人對系爭標售案系爭土地之優先購買權不存在。
三、被上訴人則以：黃連陞自38年6月22日起即承租系爭土地耕作並繳納租金，符合減租條例耕地租約之性質，黃連陞於70年9月30日過世後，其繼承人黃煥友、黃慶友及黃阿奎（下稱黃煥友等3人）暨被上訴人繼續承租並繳納租金，依減租條例第20條及民法第451條規定，系爭租約仍然繼續存在。
伊為黃連陞之現耕繼承人，得僅由伊申請續租，毋庸經其他繼承人全體同意，再因黃連陞繼承人眾多，得其全體同意亦有事實上困難。至系爭土地雖於63年11月30日經編定為龍潭都市計畫住宅區，然伊承租系爭土地仍作為耕地使用，並未變更其原來性質，系爭租約並不因而無效，伊為地籍清理條例第12條第1項第2款規定之承租人得行使優先購買權。又縱認伊不能以承租人身分行使優先購買權，然黃連陞自38年6月即占用系爭土地迄伊占有期間，符合地籍清理條例施行前已占有10年以上之要件，自得依該條例第12條第1項第4款規定行使優先購買權等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、經本院與兩造整理本件不爭執事項(見本院卷第107、235頁之準備程序筆錄）如下：
（一）桃園縣政府前辦理系爭標售案，由上訴人於101年10月12日標得登記為觀音會所有之系爭土地，價款新臺幣（下同）3,823萬1,000元（見原審卷第10頁之桃園縣政府101年10月30日府地籍字第0000000000號函、本院卷第198頁及原審卷第113頁之土地登記謄本、原審卷第33頁面額370萬7,000元支票）。
（二）系爭土地（重測前地號為桃園縣○○鄉○○○段00000地號）登記之所有權人為觀音會，管理人則登記為邱漢文及鍾會常，謄本上並登載有三七五租約（見原審卷第113頁之土地登記第二類謄本）。觀音會成立之原因係為祭拜觀音，應屬神明會組織（見本院卷第42頁之桃園縣政府102年11月21日府地籍字第0000000000號函）。
（三）黃連陞於38年6月22日與「觀音會管理人鍾會宏」訂定系爭租約，黃連陞於70年9月30日死亡，其子黃煥友等3人（黃連陞之繼承人尚有訴外人黃氏長妹），以其為承租人身分申請與觀音會訂定系爭租約，其管理人列鍾會常（見原審卷第32頁及第83頁之耕地租約及耕地租約登記書）。鍾會常與鍾會宏為堂兄弟。黃慶友於90年8月7日死亡，其繼承人中之黃文寬等2人（黃慶友之繼承人另有黃秀蘭、黃錦勝、黃文宏，下合稱時稱黃錦勝等3人，黃文宏於102年1月30日死亡），以其為承租人與其他承租人黃阿奎、黃煥友申請續訂租約登記。黃阿奎於98年8月5日死亡，其繼承人中之黃錦堂等4人（黃阿奎之繼承人另有黃盡香、黃秀英，下合稱時稱黃盡香等2人），以其為承租人申請變更租約登記（見本院卷第181頁正、背面之準備程序筆錄，本院卷第214頁之繼承系統表、第189至197頁、第215至226頁之戶籍謄本）。
（四）系爭土地於63年11月30日經劃為龍潭都市計畫住宅區（見原審卷第25頁之桃園縣政府都市計畫土地使用分區證明書）。
五、至上訴人請求確認被上訴人就系爭標售案系爭土地之優先購買權不存在，則為被上訴人所否認，自足影響上訴人可否依系爭標售程序買受系爭土地之法律上地位，有確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照），合先敘明。茲將本件爭執事項敘述如下：
（一）被上訴人之被繼承人黃連陞為系爭土地之承租人並占有系爭土地，被上訴人迄系爭標售案101年10月12日開標時仍占有系爭土地：
1、黃連陞於38年6月22日與「觀音會管理人鍾會宏」訂定系爭租約（見不爭執事項㈢），依該租約記載（見本院卷第73頁），租賃期間自37年12月20日至40年12月19日，嗣40年6月7日減租條例公布，系爭租約自44年1月1日續約至49年12月31日止，並經登記在案，此觀系爭租約備註欄記載「四四年續訂」，並有耕地租約登記簿、龍潭鄉鎮區公所承續字第13號租約通知書為證（見本院卷第73至75頁），再經黃連陞申請續約登記，自50年1月1日至55年12月31日、56年1月1日至61年12月31日、62年1月1日至67年12月31日，68年1月1日至73年12月31日，有「上字第31號」耕地租約登記申請書、記載「44年續訂、62年續訂、68年續訂」之租約登記簿、記載「上字第31號」核定續訂租約通知書、「上字第31號」耕地租約登記簿、桃園縣龍潭鄉公所102年11月18日龍鄉字第0000000000號函後附之系爭租約附表、私有耕地租約、桃園縣政府102年11月21日府地籍字第0000000000號函、桃園縣龍潭鄉公所103年1月16日龍鄉民字第0000000000號函可稽（見本院卷第34頁、第42頁、第73至78頁、第104至105頁、第149至154頁）。證人鍾延庭復到場證稱：伊為鍾會常的孫子，鍾會常與鍾會宏分別負責管理位在龍潭及大溪的土地，觀音會之財產由鍾會常、邱漢文出資購買並負責管理，系爭土地之租金原由鍾會常收取，鍾會常過世後由伊父親收取，伊父親過世後由伊繼續收租，伊已收一、二十年，每年收一次，都是承租人約於每年10月或12月間繳納，伊收現金，被上訴人將稻穀拿去賣交伊現金，伊並交付收據與承租人（見本院卷第223頁背面至第224頁），並有鍾延庭證述為其出具之92年至102年其上記載租穀865台斤或租金865台斤之收據可查（見本院卷第211至213頁），核此收據記載之租金額，與租期92年1月1日至97年12月31日之租約書、黃錦堂等4人98年11月6日申請租約登記並經桃園縣政府府地用字第0000000000號函准許之租約附表（見本院卷第160至161頁）記載之租額相符，鍾延庭之證言信屬實在。
2、依上開租約登記及證人鍾延庭之證言，足認鍾會宏於38年6月間業經觀音會管理人鍾會常、邱漢文授權，始與黃連陞簽立系爭租約，否則鍾會常為何收取黃連陞繳納之租金？且鍾會常及邱漢文既為系爭土地之管理人，實難認不知系爭土地登記謄本已登載有三七五租約（見原審卷第113頁），龍潭鄉租約登記簿上並有系爭租約之記載等情，然其等並未提出異議為反對表示，足認黃連陞於38年6月22日係與經觀音會授權之鍾會宏簽立系爭租約，黃連陞與觀音會已成立系爭租約。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上第1858號判例參照）。查系爭租約原雖約定期限於40年12月19日屆至，然系爭租約租賃期間自44月1月1日至49年12月30日之租約登記簿（見本院卷第74頁）備註欄已記載「四四年續訂」，且黃連陞自44年1月至其70年9月30日過世前，每6年為續約申請並經登記在案，已如前述，而依系爭租約44年1月1日至49年12月31日之核定續訂租約通知書，除准許黃連陞之繼續承租申請外，並另通知出租人（見本院卷第75頁），雖該通知書記載受通知之觀音會管理人為鍾會宏，並非鍾會常。然鍾會宏經鍾會常及邱漢文授權始訂定系爭租約，已如前述，應認鍾會宏已得收受黃連陞該續約意思通知，觀音會亦受系爭租約自44年1月承租人請求續租之通知，可見系爭租約原雖約定期限於40年12月19日屆至，然租佃雙方已合意將租期展延至43年12月31日，黃連陞再自44年1月起每6年續訂系爭租約迄73年12月31日。
3、又黃連陞於70年9月30日死亡，其繼承人黃煥友等3人於78年11月間偕同鍾延庭辦理系爭租約變更登記，經桃園縣政府78年11月20日（78）府地權字第175229號函准予備查，租賃期間自74年1月1日至79年12月31日，黃煥友等3人再每6年申請續租登記，租期自80年1月1日至85年12月31日、86年1月1日至91年12月31日。黃慶友於90年8月7日死亡，其繼承人黃文寬等2人申請續約登記並已辦理完畢，再與其他承租人黃煥友、黃阿奎辦理續約登記，租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日、98年1月1日至103年12月31日；嗣黃阿奎於98年8月5日死亡，其繼承人黃錦堂等4人亦於98年11月6日申請變更承租人租約登記並經核准，有「上字第31號」核定續訂租約通知書、「上字第31號」耕地租約登記簿、租約附表、「上字第31號」耕地租約、桃園縣龍潭鄉公所102年11月18日龍鄉字第0000000000號函後附之系爭租約附表、私有耕地租約、桃園縣政府102年11月21日府地籍字第0000000000號函、桃園縣龍潭鄉公所103年1月16日龍鄉民字第0000000000號函可稽（見本院卷第34頁、第36至40頁、第42頁、第77至78頁、第155至161頁、原審卷第34至35頁），黃慶友、黃阿奎及被上訴人復均持續繳納租金與鍾延庭，亦經鍾延庭證述如前；嗣桃園縣政府於系爭標售案前之101年5月23日派員勘查系爭土地，其上仍種植農作改良物（綠肥作物），有桃園縣政府103年4月18日府地籍字第0000000000號函後附之101年5月23日系爭土地現狀勘查表、照片為證（見本院卷第166至169頁），證人鍾延庭並證稱：伊為確認承租人收成之情況，會至系爭土地處察看，被上訴人確有耕作等語（見本院卷第234頁），可見黃連陞及黃慶友死亡後，其繼承人黃煥友等3人、黃文寬等2人主觀上仍以其為系爭租約之承租人，持續占用系爭土地使用收益，對系爭土地有事實上之管領力，迄黃阿奎98年8月5日死亡，其繼承人黃錦昌等4人再為變更租約登記申請亦經准許在案，並繼續占用系爭土地迄系爭標售案101年10月12日開標日，堪予認定。
4、上訴人雖主張黃連陞與觀音會縱訂有系爭租約，迄40年12月19日業已終止，此觀系爭38年6月22日租約登記申請書下方備註欄之記載即明，且系爭土地於63年11月30日已變更龍潭都市計畫住宅區，非屬減租條例規定之耕地，自不得再訂定耕地租約；另證人鍾延廷之證言不足為被上訴人有利之證明云云，然查：
（1）卷附38年6月22日租約登記申請書下方備註欄雖記載：押租穀金於43年11月15日業佃雙方來所取消還清（見本院卷第73頁），然此出租人返還押租穀之記載，僅能認係雙方對此押租穀之約定，尚難逕行推認系爭租約業經雙方合意於40年12月19日即已終止。
（2）次按編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，土地法第83條定有明文。又土地法第82條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止（最高法院64年台再字第81號判例參照）。查系爭土地經黃連陞承租後，嗣63年11月30日經編定為住宅區（見不爭執事項㈣），依土地法第83條規定，於編定之使用期限前，仍得就系爭土地繼續為從來之使用，且系爭土地迄101年標售當時，仍作種植農作物使用，亦如前述，並未變更其從來之使用，仍有減租條例之適用（最高法院97年度台上字第1592號判決參照）。至上訴人提出之實務見解，並非法規、司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或最高法院尚有效之判例，本院自不受拘束，況其中最高法院86年度台上字第3597號判決，乃針對減租條例第17條第1項第5款出租人依「經依法編定或變更為非耕地使用時」終止契約所為之認定；最高法院92年度台上字第2542號判決其原審所認定之事實，為承租人承租後已在土地上搭建房屋供居住及經營餐廳使用；最高法院87年度台上字1688號判決則係就農地為定義，並未提及土地法第82條或第83條規定，均與本件不同，附此敘明。
（3）上訴人再主張被上訴人稱其繳納之地租種類為租穀，但鍾延庭證稱收取者為金錢，且依鍾延庭證言不能認其知悉系爭土地實際位置，自不能證明其所收租者為系爭土地之地租，不能以鍾延庭之證言為有利被上訴人之認定云云，然查，證人鍾延庭已庭提其上記載承租範圍包括系爭土地之耕地租約附表，並證稱：伊知悉系爭土地坐落地點，在龍潭大埤旁邊，伊住處騎機車至系爭土地約20分鐘（見本院卷第234頁），核與卷附系爭土地之空照圖（見原審卷第16至20頁）相符，尚難認鍾延庭不知系爭土地所在位置。
又鍾延庭出具之收據固有部分記載收到若干稻穀，然其中96年11月28日、97年8月20日、100年12月26日、101年11月10日及102年12月14日之租金收據均記載收到租金865臺斤共新台幣若干元等語（見本院卷第211至213頁），與鍾延庭所證稱被上訴人係將稻穀拿去賣、再以現金繳納地租等語相符，並無上訴人所稱之不符之處，上訴人此部分主張，自無可取。
（二）被上訴人依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，就系爭標售案系爭土地有優先購買權：
1、按主管機會為清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，對於未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處理，進行清理程序。神明會名義登記土地之清理程序，應由神明會管理人或三分之一以上會員或信徒推舉之代表一人，於申報期間內檢附申報書、神明會沿革及原始規約、現會員或信徒名冊、土地登記謄本及土地清冊、其他有關文件等，向土地所在地之直轄市或縣（市）主管機關申報，若屆期無人申報或申請登記，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售。依前條規定代為標售之土地，在本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有該土地者，為第四順位之優先購買權人。占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有，或將自己之占有與其前占有人之占有合併，而為主張，地籍清理條例第3條、第11條第1項第1款、第19條第1項、第12條第1項第4款及民法第947條第1項分別定有明文。
2、查系爭土地登記為觀音會所有，而觀音會係屬神明會組織(見不爭執事項㈠），經桃園縣政府依地籍清理清查辦法第6條第1項，對登記名義冠以會、社等表明神明會名義之土地進行清查，並以桃園縣政府97年9月16日府地籍字第00000000000號地籍清理清查公告，定自97年9月25日至98年9月24日期間就系爭土地之權利權屬及內容為申報，因屆期未經申報，桃園縣政府依地籍清理條例第11條第1項第1款規定進行系爭標售案，有桃園縣政府102年11月21日府地籍字第0000000000號函可參（見本院卷第42頁）。上訴人固於系爭土地101年10月12日標售時標得系爭土地，惟黃連陞與觀音會於38年6月22日訂定系爭租約，租期並約定自37年12月起算承租系爭土地，可認黃連陞至遲自38年6月22日起已占有系爭土地，經其繼承人黃煥友等3人、黃慶友之繼承人黃文寬等2人、黃阿奎之繼承人即黃錦堂等4人，先後持續占有，迄101年10月12日標售仍在占有中，且占有為對物事實上之管領力（民法第940條規定參照），在法律上有一定之利益，又不具專屬性質，亦得為繼承，則合併計算被上訴人及其被繼承人之占有期間，符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於該條例97年7月1日施行（見本院卷第99頁）前已占有系爭土地達10年以上，迄101年10月12日標售時仍占有之優先購買要件，是被上訴人於101年10月12日開標日後之101年10月17日具狀行使優先購買權（見本院卷第42、43至44頁、第55頁之桃園縣政府102年11月21日府地籍字第0000000000號函後附之優先承買申請書），自屬合法，上訴人請求確認被上訴人就系爭標售案之系爭土地優先購買權不存在，自無可取。至上訴人另提出系爭土地102年8月12日及同年12月10日照片（見本院卷第95至98頁），主張被上訴人並未占有系爭土地部分，查該照片拍攝日期已在系爭標售案101年10月12日開標程序之後，自與認定被上訴人是否具有地籍清理條例第12條第1項第4款規定之優先購買權人資格無涉；況依該照片，亦無從認定被上訴人已拋棄系爭土地之占有，是上訴人主張被上訴人於系爭土地標售當時並未占有系爭土地，自無可取。
（三）至被上訴人抗辯其依系爭租約為系爭土地耕地租佃及民法租賃權人，依地籍清理條例第12條第1項第2款規定得行使優先購買權云云，惟按公同共有人行使優先承買權，有98年1月23日修正前民法第828條第2項（修正後移列為第3項）規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院99年度台上字第1469號民事判決參照）。又耕地租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身，是於承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定。至臺灣省耕地租約登記辦法，係依減租條例第6條第2項關於租約登記之相關規定，並不能排斥民法繼承編規定之適用，況其第4條第4款僅規定「由現耕繼承人繼承承租者」，應申請租約變更登記，非謂僅得由現耕繼承人繼承承租（最高法院85年度台上字第2386號民事判決、86年度台上字第2931號民事裁判參照），是黃連陞70年9月30日死亡後之繼承人黃煥友等3人、黃氏長妹，及黃慶友90年8月7日死亡後繼承人黃文寬等2人及黃錦勝等3人，暨黃阿奎98年8月5日死亡後之繼承人黃錦堂等4人、黃盡香等2人（見不爭執事項㈢），均得繼承黃連陞系爭租約之租賃權，則縱此租賃權存續至系爭土地標售當時，被上訴人既未證明已為遺產分割，自屬公同共有之租賃權，應經全體公同共有人同意始得行使系爭土地優先購買權，然系爭土地僅由被上訴人具狀為優先購買之表示（見本院卷第43至44頁之申請書），復未證明已經其他公同共有人同意，或取得各該同意有何事實上困難，自難認被上訴人得以系爭租約之承租人身分為優先購買之表示。被上訴人此部分抗辯，尚難憑採。
六、綜上所述，上訴人請求確認被上訴人就系爭標售案系爭土地之優先購買權不存在，洵屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論不生影響，茲不逐一贅述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
民事第七庭
審判長 法 官 黃嘉烈
法 官 傅中樂法 官 黃書苑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
書記官 陳珮茹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。