臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第631號上 訴 人 大鑫統資產管理有限公司法定代理人 李悅安訴訟代理人 連世昌律師複代理人 吳婉貞被上訴人 源宏物產企業有限公司法定代理人 楊會芬訴訟代理人 楊益松律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國一０二年七月三十日臺灣新竹地方法院一０二年度重訴字第二一號第一審判決提起上訴，經本院於民國一０三年七月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面兩造於民國一００年十二月九日訂立不動產專任委託銷售契約（下稱系爭委任契約），約定由被上訴人委託上訴人以新臺幣（下同）一億八千八百萬元（同時修正為一億五千萬元）銷售坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○○○○○號土地及其上建號同段第六七七號、門牌號碼新竹縣竹北市○○路○段○○號建物（下稱系爭房地），委託期間自同日起至一０一年六月三十日止，上訴人於買賣成立時得向被上訴人收取實際成交價額百分之四之服務報酬，被上訴人如於委託期間內自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者，或於委託期間屆滿後二個月內與被上訴人成交之買方係上訴人於委託期間曾仲介之客戶者，視為上訴人已完成仲介之義務，被上訴人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予上訴人。上訴人為加強銷售效果，於一０一年四月一日經被上訴人同意與訴外人億冠不動產經紀有限公司（以下簡稱億冠不動產公司）合作，由億冠不動產公司員工梁佳臻、李佳玲覓得客戶宏森光電科技股份有限公司（以下簡稱宏森光電公司），並於同年月三日、六日、十七日三度進行帶看物件、提供書面分析物件價值與未來發展、議價等工作，至提供空白要約書、具體建議一億八千萬元價格階段。
詎被上訴人竟為規避仲介報酬，於委託期間內將系爭房地出售予宏森光電公司，於委託期間屆滿後四日與宏森光電公司就系爭房地訂立買賣契約，並於同年八月一日將系爭房地所有權移轉登記予宏森光電公司，此由宏森光電公司於委託期間內之一０一年六月二十七日即授權董事長以一億六千八百萬元買受系爭房地，於五月二十四日即製作提供貸款銀行之相關資料表、為購買系爭房地之準備，被上訴人與宏森光電公司間買賣契約以上訴人提供之土地使用分區證明書為附件、第十二條第三項約定「賣方先前與仲介公司之委託銷售事宜，概由賣方自行處理」等語即明，被上訴人於四日內即達成總價一億六千多萬元之房地議價、簽約手續，不合常理，足見被上訴人係於委託期間內自行出售或委託第三人仲介，依系爭委任契約第十一條第一項第一、三款之約定，應視為上訴人已完成仲介之義務，被上訴人應給付按委託銷售價格即一億八千八百萬元百分之四計算即七百五十二萬元之服務報酬，爰依該條款約定請求被上訴人如數給付，並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人七百五十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人方面否認宏森光電公司為上訴人委託期間曾仲介之客戶，蓋被上訴人並不知悉亦未同意上訴人將銷售工作委託第三人億冠不動產公司處理，依民法第五百三十七條規定，億冠不動產公司員工所為仲介工作自難認為係上訴人所為；且被上訴人與宏森光電公司成立買賣契約，並非經上訴人或億冠不動產公司梁佳臻、李佳玲居間而成立，而係宏森光電公司透過訴外人江兆堂之居間，與上訴人無涉，至宏森光電公司提供銀行之基本資料據悉係因貸款需要每年五月固定提出，宏森光電公司董事會亦係於一０一年七月四日方決議以一億六千八百萬元買受系爭房地，並非於同年六月二十七日即決議買受，況被上訴人業已支付成功居間之江兆堂四百餘萬元之仲介報酬，與上訴人主張以一億八千八百萬元成交之仲介報酬相差約三百萬元，被上訴人何需為減省約三百萬元之仲介報酬費用，損失一千七百萬元之價金收入？系爭委任契約並未約定上訴人應如何提供服務，或上訴人未依約提供服務時被上訴人之保障，第十一條之約定限制被上訴人之權利、違反衡平原則、對被上訴人顯失公平而無效；縱為有效，目的僅在規範被上訴人規避給付服務報酬行為，應限於適用「上訴人曾向被上訴人報告訂約機會之客戶」之情形，本件上訴人從未向被上訴人報告宏森光電公司為訂約機會之第三人，自無該約款之適用。系爭委任契約第十一條之約定性質為違約金，而上訴人既未仲介成功，即無庸履行後續提供買賣契約書、協助辦理貸款、抵押、給付價金、繳納稅捐、辦理過戶、點交房地等勞務，該違約金數額顯有過高，應以三十五萬元計算為適當等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件上訴人主張兩造於一００年十二月九日訂立系爭委任契約，約定由被上訴人委託上訴人以一億八千八百萬元（同時修正為一億五千萬元）銷售系爭房地，委託期間至一０一年六月三十日止，該公司於買賣成立時得向被上訴人收取實際成交價額百分之四之服務報酬，該公司於一０一年四月一日與億冠不動產公司就系爭房地之仲介工作訂立合作協議，受僱於億冠不動產公司之梁佳臻、李佳玲二人曾就系爭房地向訴外人宏森光電公司為訂約之媒介，於一０一年四月三日、六日、十七日帶同宏森光電公司人員實地察看系爭房地，被上訴人與宏森光電公司於一０一年七月四日就系爭房地簽立總價一億六千八百萬元之買賣契約，並於同年八月一日移轉系爭房地之所有權之事實，業據提出不動產專任委託銷售契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、建物平面圖、客戶需求卡、物件說明書、名片影本、同業合作協議書、委託銷售契約修正同意書（見原審審查卷第五至十、四四至七一、七六頁、本院卷第五三頁），及引用證人梁佳臻、李佳玲之證述為憑（見原審卷第十六、十七、五八頁筆錄），關於億冠不動產公司梁佳臻、李佳玲曾就系爭房地向宏森光電公司為訂約之媒介，於一０一年四月三日、六日、十七日帶同宏森光電公司人員實地察看系爭房地一節，且與被上訴人法定代理人楊會芬之供述、證人即宏森光電公司協理陳信宇、經理呂建志、副總葉東明所述相符（見原審卷第十九、十三、十
四、四一頁、本院卷第一五六頁筆錄），並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實，但上訴人主張被上訴人於委託銷售期間內自行或委託第三人將系爭房地售予宏森光電公司，及宏森光電公司為上訴人於委託期間曾仲介之客戶，上訴人得依系爭委任契約第十一條第一項第一、三款之約定請求被上訴人給付仲介服務報酬七百五十二萬元部分，則為被上訴人否認，辯稱：系爭委任契約第十一條第一項之約定顯失公平而無效，縱非無效，該公司並不知悉亦未同意上訴人將銷售工作委託億冠不動產公司處理，億冠不動產公司員工所為工作不能認為上訴人所為，且該公司與宏森光電公司成立買賣契約係經訴外人江兆堂之居間、於委託銷售期滿後始成立，不符兩造間委託銷售契約第十一條第一項第一、三款之約定，該約款性質為違約金，所定數額亦過高、應予酌減等語。
四、茲分述如下：
（一）系爭委任契約第十一條第一項第一、三款約定：「委託人（即被上訴人）如有下列情形之一者，視為受託人（即上訴人）已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：①委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三者仲介者。③於委託期間屆滿後二個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者」（見原審審查卷第六頁）。本件上訴人依前述約定請求被上訴人給付以一億八千八百萬元百分之四計算之服務報酬七百五十二萬元，被上訴人則以該約款無效、與約款所定事由並不相符、該約款報酬之性質為違約金且數額過高等語答辯，是本件所應審究者，依序為：系爭委任契約第十一條第一項第一、三款之約定是否有效？是否有前述約款所定事由發生？該約款所定報酬性質為何、數額若干？
（二）按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：㈠免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；㈡加重他方當事人之責任者；㈢使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；㈣其他於他方當事人有重大不利益者，民法第二百四十七條之一固有明文。
１系爭委任契約固係以上訴人預定用於同類契約之條款而訂
定者，此觀卷附委託銷售契約書全文以印刷製作，左上角有上訴人公司名稱、商標圖案，受託人（含立契約書人簽章欄）部分之上訴人公司名稱、代表人姓名、公司地址、電話等並均預先以印刷方式記載，被上訴人僅在其上填載委託人名稱、不動產標的內容、委託銷售價格、期間等節即明。
２惟系爭委任契約第七條已明定上訴人於締約後所應履行之
義務，包含提供成交行情、誠實告知買方不動產說明書所載事項、收受及交付要約書、報告銷售狀況、收受及保管定金、即時通知被上訴人、協助辦理過戶及貸款手續等，並非未約定上訴人應如何提供服務；被上訴人於締約後、買賣契約成立前依第六條之約定，僅需提供系爭房地權狀影本、配置圖等文件，並誠實告知及簽認不動產標的現況說明書，相較於上訴人，幾無增加費用之負擔；又依該委託銷售契約第五條之約定，上訴人僅在被上訴人於委託銷售期間內就系爭房地成立買賣契約時，始得向被上訴人收取按成交價百分之四計算之服務報酬；易言之，兩造訂立委託銷售契約後，上訴人即因執行受託工作而須支出諸多人事、廣告、交通、聯繫等費用，如被上訴人終未能於委託銷售期間內就系爭房地成立買賣契約，上訴人須自行吸收該等費用、承擔是項工作之虧損；系爭委任契約第十一條第二項約定「受託人違反本契約第七條第二、三項或第六項情形之一者，委託人得解除本委託契約」，而系爭委任契約一經解除，上訴人即無從依約向被上訴人請求服務報酬，所支出之各項成本終局無從回收，被上訴人亦得自行出售或另行委託他人仲介系爭房地，是系爭委任契約亦非未就上訴人未依約提供服務時為被上訴人之保障約定。則為免被上訴人藉上訴人履行系爭委任契約之各項作為降低自行出售系爭房地所需負擔之成本、提高出售價格、取得或增加成立買賣契約之機會，卻惡意剝奪上訴人依約彌平支出、獲取利潤之可能性，約定被上訴人如於委託銷售期間內自行或委託第三人出售系爭不動產，及於委託銷售期滿後二個月內與上訴人仲介之客戶成立買賣契約時，視為上訴人完成仲介工作、被上訴人應給付報酬，於兩造間未失衡平，並與內政部九十二年六月二十六日發布之不動產委託銷售契約書範本第十一條第一項第一、三款關於「違約之處罰」約款類同，尚難指為顯失公平。
３系爭委任契約第十一條第一項第一、三款之約定於兩造間
既非顯失公平，自應認為有效，被上訴人此節所辯，委無可採。
（三）上訴人主張被上訴人知悉並同意其將受託事務委託第三人億冠不動產公司處理，而訴外人宏森光電公司曾經億冠不動產公司人員媒介買受系爭房地，為系爭委任契約第十一條第一項第三款所定「於委託期間曾仲介之客戶」，無非以證人即上訴人公司副總張智凱、億冠不動產公司員工梁佳臻、李佳玲之證述，以及被上訴人與宏森光電公司間買賣契約以上訴人提供之土地使用分區證明書為附件、第十二條第三項約定「賣方先前與仲介公司之委託銷售事宜，概由賣方自行處理」為據。惟按：
１稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。而買賣不動產影響交易意願之最大因素應係價格，是以所謂居間（仲介）著重說服買賣雙方對於價金達成意思表示合致。本件被上訴人縱如上訴人主張，同意上訴人將受託事務交李佳玲、梁佳臻處理，李佳玲、梁佳臻所進行工作應認為係上訴人所為工作，然查：
①李佳玲在原審到庭陳稱：「‧‧‧我們公司在五月二日梁
小姐有跟宏森公司葉副總聯繫，因為他們看了那麼多次覺得他們有喜歡，只是價錢的問題‧‧‧梁小姐跟我們主管說宏森公司葉副總口頭上有提到一‧六五億這個數字，我們梁小姐有把公司的選擇書送去給宏森公司葉副總，這個當中我們希望他們一‧六五億往上加，葉副總有提到服務費的問題，希望服務費付百分之０‧五‧‧‧沒有成交的原因，我們覺得是價錢‧‧‧」（見原審卷第十七頁筆錄）。
梁佳臻亦於本院到庭證稱：「‧‧‧後來又送了空白要約書，讓他們審閱後填載我才能拿去給賣方斡旋，一０一年五月二日時有和葉副總談論價格，我告訴他要一億八千萬才買的到，他口頭上問我說一‧六五億是否買的到，及問服務費如何給付，我告訴他是成交價格的百分之一，葉副總問我說服務費可否一百萬元，我並留下要約書‧‧‧之後陸續用電話聯絡葉副總‧‧‧就我認知是他們已經不考慮這個廠房了‧‧‧發信函（即原審審查卷第八一頁電子郵件）時是在給要約書之後，我就有跟呂經理說有另一家買方在看，我有打電話告訴經理我有寄電子郵件‧‧‧我就與副總電話聯絡並建議如果要買比較接近的價格就是一‧八億，服務費百分之一部分再努力看看‧‧‧」（見本院卷第一五八頁筆錄）。
而證人即宏森光電公司協理陳信宇證稱：「‧‧‧梁小姐開二億二到二億三之間，我們希望一‧六八億至一‧六五億之間，差異滿大的‧‧‧（問：呂經理有無跟梁小姐講希望一‧六八億至一‧六五億之間？）有」（見原審卷第十五頁筆錄）。
證人即宏森光電公司副總葉東明亦於本院到庭證稱：「‧‧‧就本件廠房，之前有與梁小姐聯繫，但因為價格太高，好像是二‧二億到二‧三億左右，因為我們有向其他仲介公司瞭解市場價格一坪多少、建造的費用，我們評估的價格約為一‧六五億到一‧六八億左右，所以認為太高，於是當場回覆說太高了‧‧‧梁小姐也沒有表示要降價，後來就不了了之‧‧‧先前拿過兩張紙的書面給我‧‧‧好像是選擇書，因為後來沒有簽，就還她了‧‧‧有一直反應他們的開價太高‧‧‧（問：梁佳臻後來有無將系爭廠房的價格往下調整？）沒有，價格一直都這麼高‧‧‧印象中她開的價格是二‧二或二‧三億，並沒有降下來‧‧‧我沒有印象她提到可以調降廠房總價或降低服務費‧‧‧」（見本院卷第一五六、一五七、一五九頁筆錄）。②綜合前開證人證詞，系爭委任契約委託銷售期間為上訴人
與宏森光電公司接觸往來之李佳玲、梁佳臻，就系爭房地提出二億二千萬元至二億三千萬元之售價，與宏森光電公司考慮買受之一億六千五百萬元至一億六千八百萬元價格間存有五千二百萬元至六千五百萬元之重大差距，迄至一０一年五月十日梁佳臻仍寄發電子郵件提出一億八千萬元之售價，仍逾宏森光電公司願意買受之最高價格一億六千八百萬元達一千二百萬元，且要求向宏森光電公司收取成交價格百分之一之服務報酬，宏森光電公司因而未就系爭房地為買受要約之意思表示，並退回梁佳臻所交付之空白選擇書／買賣議價委託書（見原審審查卷第八十頁），上訴人亦因宏森光電公司並未提出願買受價金之要約意思表示，而未向被上訴人報告與宏森光電公司訂約之機會，此經被上訴人指陳明確，並為上訴人所不爭執。上訴人既未於系爭委任契約委託銷售期間內向被上訴人報告與宏森光電公司訂約之機會，宏森光電公司復因上訴人提出之售價過高而未為買受之要約意思表示，上訴人無從為訂約之媒介，與民法第五百六十五條居間之定義自屬有間，宏森光電公司尚難認為係上訴人於委託期間內曾「居間（仲介）」之客戶。
２且系爭委任契約第十一條第一項第三款之約定真意在避免
被上訴人藉上訴人履行系爭委任契約之各項作為降低自行出售系爭房地所需負擔之成本、提高售價、取得或增加成立買賣契約之機會，卻惡意剝奪上訴人依約彌平支出、獲取利潤之可能性，已如前敘，而本件被上訴人委託上訴人銷售系爭房地之價額業修正為一億五千萬元（見本院卷第五三頁修正同意書），前已提及，即被上訴人委託上訴人以高於一億五千萬元之價格居間出售系爭房地，該價格低於宏森光電公司願意買受之價格，被上訴人與宏森光電公司非無可能因上訴人之居間而就系爭房地成立買賣契約，亦即上訴人倘基於專業分析評估系爭房地合理價格、忠實履行被上訴人之指示（即以高於一億五千萬元價格出售系爭房地）、誠實傳達資訊並營造良好交易環境，應能於委託銷售期間內使被上訴人經由其居間與宏森光電公司成立買賣契約，詎上訴人（含複委任億冠不動產公司李佳玲、梁佳臻）為取得較高之服務報酬，先提出總價二億二千萬元至二億三千萬元、逾市場行情價格五至八千萬元之高額售價（不動產估價師林金生評估一０一年六月三十日之合理市場價格為一億四千五百五十七萬九千二百六十二元，見本院卷第六九至一０六之一頁不動產估價報告書，證人即地政士江兆堂評估價格則低於一億七千萬元，見原審卷第三二頁筆錄），經宏森光電公司人員反應價格過高後，仍執意提出高於委託銷售價格三千萬元、亦高於宏森光電公司當時願意買受之最高價額一千二百萬元之售價，又另要求宏森光電公司再支出按成交價百分之一計算之服務報酬，甚且向宏森光電公司人員謊稱已有他人提出要約、談妥價格及細節等不實情事（見原審審查卷第八一頁電子郵件列印），致宏森光電公司不願為同意買受之承諾，亦未提出願買受價金之新要約，並同時致被上訴人未能於系爭委任契約近七個月之委託銷售期間中就系爭房地成立買賣契約、喪失即時將系爭房地轉換為金錢之機會，被上訴人未能於委託銷售期間內與宏森光電公司就系爭房地成立買賣契約、上訴人未能取得服務報酬，係因不可歸責於被上訴人之事由所致，應堪認定。
３至被上訴人與宏森光電公司間買賣契約以上訴人提供之土
地使用分區證明書為附件，及第十二條第三項約定「賣方先前與仲介公司之委託銷售事宜，概由賣方自行處理」部分，其中土地使用分區證明書係上訴人為履行受託工作所請領，並曾交付予被上訴人，被上訴人於委託銷售期滿持以利用，並無不合，而被上訴人就系爭房地曾委託上訴人銷售，委託銷售期間至一０一年六月三十日，並為宏森光電公司與被上訴人締約前所知悉，此為兩造所不爭執，則宏森光電公司為免爭議、衍生其他費用甚或妨礙雙方買賣契約之履行，與被上訴人約定應由被上訴人自行處理，亦合於常情，均不影響本院前揭關於上訴人得否依系爭委任契約第十一條第一項第三款約定請求報酬之認定。
４被上訴人未能於委託銷售期間內與宏森光電公司就系爭房
地成立買賣契約、上訴人未能取得服務報酬，係因不可歸責於上訴人之事由所致，宏森光電公司復非上訴人於委託期間內曾仲介之客戶，被上訴人縱於委託銷售期滿後二個月內旋就系爭房地與宏森光電公司訂立買賣契約，上訴人亦不得依系爭委任契約第十一條第一項第三款之約定請求報酬，否則無異指上訴人得怠於履行契約，被上訴人被迫於委託銷售期滿後自行出售系爭房，仍須給付上訴人服務報酬，悖於事理，委無可採。
（四）上訴人另主張被上訴人於系爭委任契約委託銷售期間內（一００年十二月九日起至一０一年六月三十日止）自行將系爭房地出售或委託第三人仲介，係以訴外人宏森光電公司於一０一年五月二十四日即製作提供貸款銀行之相關資料表、為購買系爭房地之準備，及宏森光電公司於同年六月二十七日即授權董事長以一億六千八百萬元買受系爭房地為論據。然查：
１宏森光電公司為支付被上訴人系爭房地買賣價金，向訴外
人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山商銀）貸款一億三千四百四十萬元，授信申請書檢附之「公司資料表」、「連帶保證人個人資料表」、「關係企業／集團企業資料表」部分固係於兩造委託銷售期間內之一０一年五月二十四日製作（見原審審查卷第一二０至一二三、一三一、一
三二、一三四頁），但宏森光電公司所提「授信申請書」、「財務報表聲明書」及內載借款用途在支付系爭房地買賣價金及償還來源之「說明書」均係於委託銷售期滿後之一０一年七月十三日、十一日方出具（見原審審查卷第一
一七、一一八頁），授信申請檢附之宏森光電公司與被上訴人間就系爭房地所訂「土地及建物買賣契約書」亦係一０一年七月四日簽立（見原審審查卷第一四一至一四四頁），而宏森光電公司與被上訴人間買賣契約價金高達一億六千八百萬元，前已提及，該價金數額逾當時宏森光電公司實收資本額四億七千二百九十二萬元之百分之三十五，更為被上訴人資本總額二千九百萬元之五倍餘（參見原審審查卷第二八、一二五頁公司變更登記表），宏森光電公司、被上訴人焉有可能於簽立書面契約前率爾就該等重大財務支出、公司重要資產之處分以言詞成立買賣契約？參諸該「公司資料表」除須逐年記載公司變遷（含登記及實收資本數額、增減資情形、公司型態、董事長姓名、學經歷）、董監事經理人姓名統一編號學歷、出資額及所占比例、員工人數、不動產及主要設備價值外，尚須記載最近三年產銷情形、銷售廠商、轉投資及大陸地區事業概況（含事業名稱、主要業務、資本額、投資金額及帳面價值等）、存借款明細表，顯需耗時整理相關資訊後始能填具，且宏森光電公司因與玉山商銀素有往來，有每年提出各項最新資料表之必要，此亦經被上訴人陳明在卷，並為上訴人所不爭執，自難僅以宏森光電公司辦理貸款檢附文件其中資料表部分係一０一年五月二十四日製作，即指被上訴人與宏森光電公司於系爭委任契約委託銷售期間內（即一００年十二月九日起至一０一年六月三十日止）、買賣契約書面簽訂前，已口頭就系爭房地訂立買賣契約；否則宏森光電公司貸款申請之附件「封面」所示日期為一００年十二月三十一日（見原審審查卷第一一九頁），無異指宏森光電公司於該日以前已與被上訴人就系爭房地訂立買賣契約而開始收集、製作貸款所需之資料文件，但宏森光電公司一００年十二月三十一日以前尚未實地察看系爭房地、對於系爭房地是否合於需要一無所悉，尚無買受系爭房地之意思，此為上訴人所不爭執，是項推論顯悖於事理，委無可採。
２而宏森光電公司一０一年六月二十七日在公開資訊觀測站
登載之重大訊息公告，主旨為：「公告本公司一０一年六月二十七日董事會決議授權董事長購買不動產」，說明欄略記載：「①標的物之名稱及性質：光學薄膜裁切及印刷用不動產。②事實發生日：一０一年六月二十七日。③交易數量、每單位價格及交易總金額：本次董事會授權董事長在不逾三‧五億元內辦理買賣事宜。⑨本次交易之決定方式、價格決定之參考依據及決策單位：比價及議價。⑰經紀人及經紀費用：待合約確定另行公告。⑱取得或處分之具體目的或用途：因應未來營運需求。㉑其他敘明事項：待合約內容確定另行公告，④至⑧、⑮、⑯均記載『不適用』，⑩至⑫、⑲、⑳均記載『無』」（參見原審審查卷第十一頁），與一０一年六月二十七日宏森光電公司一０一年度第四次董事會議事錄：「討論事項㈥擬購置土地及廠房案，提請審議。說明：宏森新竹廠房租賃合約將於一０一年十一月二十日到期，為因應未來營運所需，擬購置土地及廠房‧‧‧決議：經主席徵詢全體出席董事決議以三‧五億元之額度內購置土地及廠房，並授權董事長全權處理之」所載一致（見原審審查卷第一七八至一八０頁、本院卷第一０八至一一０頁），宏森光電公司與上訴人並無交易往來，與被上訴人間亦僅有系爭房地之買賣關係，本件訴訟結果於宏森光電公司無任何法律上、經濟上利害關係，衡情宏森光電公司應無為被上訴人偽造、竄改董事會議事錄之可能或必要，該議事錄非無可採，是宏森光電公司於系爭委任契約委託銷售期間內僅授權董事長於三億五千萬元範圍內購置土地及廠房，該紙公開資訊觀測站網頁列印亦不足以證明宏森光電公司於系爭委任契約委託銷售期間內業與被上訴人就系爭房地成立買賣契約。
３參諸：
①宏森光電公司曾委託不動產估價師評估系爭房地之合理市
場價值，由誠正海峽兩岸不動產估價師事務所估價師林金生於000年0月000日現場勘查後提出估價報告書，評估系爭房地於同年月三十日價值為一億四千五百五十七萬九千二百六十二元（見本院卷第六九至一０六之一頁，其中估價摘要誤載系爭房屋門牌號碼為博愛街九四五之二號）；宏森光電公司建廠專案小組於同年七月三日提出簽呈予董事長，略載稱：「主旨：竹北源宏公司購買價格之建議案。說明：竹北源宏公司廠址次近二年來專案小組尋找廠房眾多標的中相對符合公司需求的廠址，經專案小組下述評估考量，建議購買此廠房‧‧‧請鑑價公司出具鑑價報告，鑑價金額約一‧四六億‧‧‧建議依鑑價金額一‧四六億加計廣告租賃收益，購買底價在不逾一‧七億價格進行議價」，經總經理張肇福批示後轉呈董事長陳介甫批示「如擬」（見本院卷第一一一頁）。倘宏森光電公司業已就系爭房地與被上訴人達成買賣合意，宏森光電公司員工應無再提出簽呈建請負責人同意在一定金額範圍內與被上訴人議價。
②而宏森光電公司於一０一年七月四日方就系爭房地與被上
訴人簽立土地及建物買賣契約書，於同年月十三日製作向玉山商銀貸款之授信申請書，前已述及，宏森光電公司並依買賣契約書第三條之約定於同年月四日匯款二千五百二十萬元支付第一期簽約款，於同年月十三日匯款二千五百二十萬元支付第二期完稅款，於同年八月三日、十三日、十四日匯款共八千四百萬元支付第三期過戶款，於一０二年一月三日匯款三千三百五十六萬四千零七十一元支付第四期交屋款，差額三萬五千九百二十九元則用以支付原應由被上訴人負擔之系爭房屋一０一年度房屋稅及電費，有匯款委託書、取款憑條、匯款回條聯、匯款申請書、分攤相關費用明細表附卷可稽（見本院卷第一二二至一二九頁），並與被上訴人所提存摺影本、分攤相關費用明細表所示吻合（見本院卷第四五至四八頁），簡言之，宏森光電公司就系爭房地之買賣價金（含簽約金二千五百二十萬元）均於一０一年七月四日系爭委任契約委託銷售期滿後方給付。
③宏森光電公司一０一年七月四日下午四時四分許在公開資
訊觀測站登載之重大訊息公告，方就該公司一０一年六月二十七日董事會決議授權董事長購買不動產為補充說明，略記載：「①標的物之名稱及性質：竹北市○○段○○地號。②事實發生日：一０一年七月四日。③交易數量、每單位價格及交易總金額：一億六千八百萬元。⑧交付或付款條件、契約限制條款及其他重要約定事項：第一期百分之十五（簽約款）貳仟伍佰貳拾萬元整、第二期百分之十五（完稅款）貳仟伍佰貳拾萬元整、第三期百分之五十（過戶款）捌仟肆佰萬元整、第四期百分之二十（交屋款）叁仟叁佰陸拾萬元整」，嗣於翌日下午三時二十三分許二度補充說明買賣標的地號，即①標的物之名稱及性質增列竹北市○○段○○○○○號（參見原審審查卷第十二、十三頁），亦即宏森光電公司遲至一０一年七月四日始確定所購買之不動產地號及價金數額、付款方式。
④宏森光電公司遲至一０一年八月六日始邀同陳介甫、張肇
福為連帶保證人與玉山商銀訂立借款契約，取得一億一千七百六十萬元之長期貸款信用額度及一千六百八十萬元之短期貸款信用額度，於同年八月七日完成系爭房地共同設定一億六千八百萬元之抵押權登記後，同年八月十三日、九月五日申請動支（參見原審審查卷第一四八至一六一頁借款契約、本票、連帶保證書、切結書、抵押權設定契約書動用申請書）。
４至證人即宏森光電公司與被上訴人就系爭房地成立買賣契
約之居間人（仲介人）地政士江兆堂於一０二年四月二十四日在原審係到庭證稱：「與老闆楊建功很熟，認識十幾年‧‧‧宏森的總經理張肇福是我高中同學，去年（即一０一年）三月底他聯絡我‧‧‧我四月中旬時從大陸回來才主動去找他‧‧‧他有說他公司想要找廠房及土地‧‧‧我把消息放出去，很多仲介就來找我、幫我介紹，大概在四月底五月初，有個仲介帶我去看被告公司（即被上訴人），我才發現楊建功在那邊‧‧‧他說賣廠房不是榮譽的事，已經委託他人‧‧‧後來我從頭到尾就沒有再接觸被告公司‧‧‧後來六月底的時候宏森公司有告訴我說十二月底要搬離，好像有授權董事長今年要買廠房，我就把目標轉為廠房而不是土地了‧‧‧我六月底問楊建功處理完了沒有‧‧‧他說與仲介的委任時間過再說‧‧‧後來我打電話給宏森，這時委託期間尚未結束，還差二、三天，我告知宏森有這個廠房，副總那時候說這個廠房他們之前有看過，可是價錢開在二‧二億到二‧三億他們不能接受，我跟他說‧‧‧是不是可以當面談‧‧‧所以就排定七月一日，委託期間剛過，中間議價很久，後來雙方都有出價，後來是我撮合‧‧‧由我撮合一‧六八億‧‧‧（問：前稱雙方出價是何時？）七月一日。（問：何時雙方講定價錢？）七月一日講定‧‧‧（問：七月一日是由證人仲介被告與宏森公司第一次見面？）是。（問：七月一日買賣雙方除了討論價錢外，還有無做其他的事？）巡視整個廠房，從地下室到頂樓。」（見原審卷第三一至三五頁筆錄），核與證人即宏森光電公司總經理張肇福證稱：「六月底江代書（即江兆堂）告訴我有地方可以去看，其中有一個地方就是這個地方（即系爭房地），七月一日我們去看‧‧‧評估後回報我們的訊息這個地方是可以用的‧‧‧我當天看了以後就跟楊太太（楊會芬）談我們有意願買‧‧‧就差價格我們覺得高了，江代書居中幫我們磋商價格隔一、二天江代書說可以談到一‧六八億，我們覺得可以接受，七月四日或五日簽約‧‧‧」，以及被上訴人法定代理人供稱：「（問：江先生是何時說要介紹朋友跟你們買？）‧‧‧六月底來問我們有沒有賣掉‧‧‧（問：第一次與宏森公司的人碰面是何時？）七月一日，在我們公司辦公室‧‧‧早上也有來、下午也有來，我們因為價錢、因為很有意願，談好馬上就簽了，七月四日簽約」情節大致相符（見原審卷第二十、三六頁筆錄），則江兆堂亦非於系爭委任契約委託銷售期間內受被上訴人之託居間（仲介）系爭房地。
５綜上，並無證據足認被上訴人於系爭委任契約委託期間內
（一００年十二月九日起至一０一年六月三十日止）自行將系爭房地出售予宏森光電公司或委託第三人仲介，上訴人依系爭委任契約第十一條第一項第一款約定請求被上訴人給付服務報酬，難認有據。
五、綜上所述，系爭委任契約第十一條第一項第一、三款之約定於兩造並非顯失公平，應認為有效，但並無證據足認被上訴人於系爭委任契約委託期間內自行將系爭房地出售予訴外人宏森光電公司或委託第三人仲介，被上訴人未能於委託銷售期間內與宏森光電公司就系爭房地成立買賣契約、上訴人未能取得服務報酬，係因不可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人既未曾以一億六千八百萬元之價格仲介宏森光電公司購買，其降價至一億八千萬元另加仲介費百分之一之要約，宏森光電公司亦未承諾，復不曾提出願買價格之新要約，最後成交之價格更與上訴人仲介之價格相差一千二百萬元，宏森光電公司亦非上訴人於委託期間內曾仲介之客戶，則被上訴人於委託期滿後自行經由他人仲介出售系爭房地予訴外人宏森光電公司，並未違反系爭委任契約第十一條第一項第三款之約定，上訴人依系爭委任契約第十一條第一項第一、三款約定請求被上訴人給付以一億八千八百萬百分之四計算之服務報酬七百五十二萬元，洵屬無據，不應准許。原審就上開不應准許之請求為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 5 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 楊絮雲法 官 洪文慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。