臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第740號上 訴 人 江世昌訴訟代理人 徐鈴茱律師
邱德儒律師王之穎律師上 訴 人 簡泰郎訴訟代理人 詹基益律師
參 加 人 陳美憓訴訟代理人 高亘瑩律師複代理人 陳逸融律師上列當事人間請求給付違約金事件，兩造對於中華民國102年8月29日臺灣新北地方法院101年度重訴字第383號第一審判決，各自提起上訴，本院於104年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人簡泰郎給付上訴人江世昌逾新臺幣壹佰萬元，及自民國一○一年五月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人江世昌在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人簡泰郎之其餘上訴、上訴人江世昌之上訴均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人簡泰郎負擔百分之十五；餘由上訴人江世昌負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人江世昌（下稱江世昌）起訴主張：被上訴人即上訴人簡泰郎（下稱簡泰郎）向江世昌購買坐落新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地（所有權應有部分201/100,000）及其上10293建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號23樓房屋（下稱系爭房地），兩造於民國101年1月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金新臺幣（下同）1,520萬元，簡泰郎雖於當日依約給付簽約款120萬元，並於101年1月18日支付備證用印款250萬元，然未於備證用印日指定其融資貸款之金融機構，並提供貸款必要文件予代書辦理，反而要求自行與銀行接洽，違反系爭契約第6條第1款約定；又於101年2月2日自行繳納契稅後，未依系爭契約第2條約定於稅單核發後3日內支付完稅款250萬元，遲至101年3月5日始支付完稅款250萬元，違反系爭契約第2條約定；又江世昌透過兩造共同委任之代書鍾立玲（下稱鍾立玲）確認簡泰郎雖就買賣尾款900萬元向銀行申請貸款以為支應，然經聯邦銀行審核後僅願核撥800萬元，故簡泰郎應另支付貸款不足額之100萬元，卻遲不支付，江世昌為求順利履約，仍於101年3月2日繳納土地增值稅，簡泰郎直至101年3月14日知悉江世昌向地政機關送件申請系爭房地移轉登記後始交付貸款不足額之100萬元，亦違反系爭契約第2條約定，致江世昌無法辦理不動產移轉登記，依系爭契約第15條第7款約定應於同年3月6日前交屋之手續乃陷於延宕。又簡泰郎知悉江世昌於101年3月14日向地政機關送件申請系爭房地移轉登記後，雖於同日下午交付以其個人名義簽發面額800萬元之擔保本票，然未由指定登記名義人即參加人陳美憓（下稱陳美憓）共同簽發，且於本票上記載到期日為101年4月1日，亦違反系爭契約第18條第8款之約定，江世昌因而請地政士終止全部移轉登記事宜，阻止簡泰郎在未履行簽發擔保本票義務下即取得系爭房地所有權，嗣經永慶房屋仲介股份有限公司文聖店（下稱永慶房屋）居中協調，陳美憓雖於101年3月15日在擔保之800萬元本票發票人欄內補簽名，但該擔保本票之到期日仍記載為101年4月1日，與系爭契約第15條第8款要求簡泰郎簽發本票係為擔保買賣尾款之立約精神有違。另陳美憓於101年3月15日向地政機關申請解除受鍾立玲委任辦理系爭房地過戶登記申請案之代理人張永圳、鍾懷毅之代理權，違反系爭契約第7條第1款約定，簡泰郎事後又不與江世昌協商共同委任他人辦理移轉登記，致系爭契約無法繼續履行，使自己受領系爭房地移轉登記義務陷於遲延，經江世昌解除系爭契約，並以簡泰郎已付之買賣價金720萬元充作違約金。爰依系爭契約第11條第2款、民法第260條之規定，求為判決：㈠簡泰郎應給付江世昌720萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。｛原審判命簡泰郎給付江世昌370萬元，及自101年5月25日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並駁回江世昌其餘之訴。兩造各就上開敗訴部分聲明不服，提起上訴。至於簡泰郎於原審提起反訴請求江世昌移轉登記、交付系爭房地並給付違約金部分，原審為簡泰郎敗訴之判決，簡泰郎嗣於本院準備程序合法撤回反訴之起訴（見本院卷二第36頁背面筆錄），該部分之訴訟已告確定，非本院審理範圍。｝並上訴暨答辯聲明：㈠原判決不利江世昌部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，簡泰郎應再給付江世昌350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。㈣簡泰郎之上訴駁回。
二、簡泰郎則以：兩造關於價金給付均係聽從仲介永慶房屋及其所屬地政士安排而依約交付買賣價金。簡泰郎於備證用印日已將貸款之印章、身分證影本等必要文件交予代書，並採行獲江世昌同意之由地政士及簡泰郎雙邊同時找銀行貸款方式作業，嗣因簡泰郎尋找銀行貸款已有結果，始由簡泰郎自行向銀行申請貸款，並於101年3月1日經聯邦銀行中和分行完成核貸手續，並無拖延辦理銀行貸款之違約事由。關於第三期款即完稅款本係於江世昌繳納增值稅後始需支付，是簡泰郎在江世昌於101年3月2日繳納增值稅後，即於3日內之101年3月5日給付完稅款250萬元，並未遲延，且先前亦無人催告簡泰郎須繳納完稅款，並無違反系爭契約第2條約定之情形。簡泰郎於101年3月5日繳納完稅款250萬元後，江世昌卻未出示印鑑証明書以配合辦理過戶，導致延宕交屋日，嗣永慶房屋居中協調，兩造於101年3月13日達成「由永慶房代理兩造送件辦理系爭房地過戶登記，簡泰郎則於送件後將貸款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票作為履約保證」之新協議，是兩造雖原先約定應於101年3月6日前完成交屋手續之約定，已不復存在，而是變更為101年3月16日，且江世昌於新協議達成後，負有辦理系爭房地所有權移轉登記之義務，惟江世昌於送件時卻仍故意不附辦理所有權移轉必備之印鑑證明，因此亦不得要求簡泰郎先為履行，則簡泰郎自不構成給付遲延。另系爭契約僅約定簽發本票，並無關於本票到期日之約定，江世昌主張本票到期日為101年4月1日與擔保買賣尾款之精神不符而認定簡泰郎違約，實無理由。又因江世昌違反協調會之結論，未履行辦理過戶手續，且要求地政士張永圳辦理系爭房地移轉登記送件時，不得出具印鑑證明，致陳美憓誤會其顯有業務疏失而解除其代理權，惟江世昌並未催告簡泰郎回復系爭房地過戶登記申請案之代理人之代理權，自不得據此主張簡泰郎違約而解約。因此既簡泰郎已完成全部應盡義務（包括完成核貸800萬元之手續、繳納完稅款250萬元、繳納銀行貸款差額100萬元及簽署貸款等額之本票以保證貸款之支付），實無違約可言，江世昌解除契約顯不合法，且江世昌並無任何具體損失，自不得請求簡泰郎給付違約金720萬元等語置辯。並上訴暨答辯聲明：㈠原判決關於命簡泰郎給付部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，江世昌於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢江世昌之上訴駁回。㈣如受不利益判決願供擔保免為假執行。
三、陳美憓就本件訴訟有法律上之利害關係，為輔助簡泰郎而聲請參加訴訟，陳稱略謂：陳美憓曾參與101年3月13日之協調會，兩造約定江世昌於101年3月14日送件辦理系爭房地所有權移轉登記，陳美憓則依約匯款100萬元予江世昌，翌日地政事務所人員告知因缺江世昌印鑑證明而無法辦理過戶，顯見地政士有疏忽，因此解除其代理權等語。
四、兩造同意下列事項為真實，法院得逕採為裁判之基礎（見本院卷三第75-76頁筆錄，本院卷一第204頁筆錄，本院卷一第205頁背面筆錄、卷二第35頁背面筆錄）：
㈠兩造經由永慶房屋仲介，由簡泰郎以1,520萬元向江世昌購
買其所有系爭房地，並於101年1月14日訂立系爭契約（見原審卷一第15-20頁之契約書）。簡泰郎於101年1月14日支付「簽約款」120萬元，於101年1月18日支付「備證用印款」250萬元，於101年3月5日支付「完稅款」250萬元。嗣兩造就系爭契約之履行爭議，於101年3月13日召開協調會。江世昌事後同意永慶房屋承辦人員關於「先行向地政機關遞件申請辦理系爭房地所有權移轉登記，但不一併檢附江世昌之印鑑證明，待簡泰郎支付貸款缺額100萬元及交付擔保尾款支付之本票後，再行補送印鑑證明」之提議，而於101年3月14日上午向地政機關送件申請系爭房地移轉登記（未檢附上江世昌之印鑑證明書）。江世昌或其他人員並未將上開送件方式告知簡泰郎。簡泰郎於101年3月14日得知江世昌已向地政機關申請辦理系爭房地移轉登記，並查看地政機關受理系爭房地所有權移轉登記之收文字號後，當日支付向銀行申請貸款（尾款900萬元、銀行同意貸款800萬元）不足額之100萬元，並交付以其個人名義簽發面額800萬元、到期日載為101年4月1日之商業本票一紙（見原審卷一第22頁），經簡泰郎指定為系爭房地登記名義人陳美憓，事後在101年3月15日於上開800萬元之擔保本票發票人欄內簽名（見本院卷一第204頁及原審卷一第218頁鍾立玲證述）。
㈡簡泰郎、陳美憓於101年3月15日得知向地政機關申請辦理系
爭房地所有權移轉登記文件並未檢附江世昌之印鑑證明，陳美憓於該日向地政機關申請解除系爭房地過戶登記申請案件代理人張永圳、複代理人鍾懷毅之代理權。嗣地政機關以上開申請案代理人之代理權有欠缺以及未檢附義務人江世昌之印鑑證明，於101年3月15日通知補正，嗣以逾期未補正而於101年4月2日駁回申請移轉登記（見本院卷二第69頁補正通知書、本院卷一第177頁之新北市板橋地政事務所函文）。㈢張永圳、鍾懷毅均係應鍾立玲之指派而受兩造委任辦理系爭房地移轉登記之地政士（見本院卷二第35頁背面筆錄）。
㈣永慶房屋於101年1月30日領回辦理系爭房地移轉登記之契稅
單，於101年2月1日領回辦理系爭房地移轉登記之土地增值稅單（見本院卷一第204頁、卷二第35頁背面筆錄）。江世昌於101年3月2日繳納系爭房地之增值稅（見本院卷一第204頁筆錄，原審卷一第21頁土地增值稅繳款書）。
㈤江世昌於101年3月16日寄予簡泰郎存證信函中載明「敬請台
端（指簡泰郎）於函到後三日內，簽署符合上列特別約定事項第八款規定之商業本票，以完成買賣契約之履行」等語（見原審卷第27頁至第29頁），簡泰郎則於101年3月18日收受該存證信函（見本卷一第204頁背面筆錄）。
㈥簡泰郎收受江世昌於101年3月18日寄發之板橋文化路郵局第
1750號存證信函（見原審卷一第30-32頁）後，並未於三日內與江世昌或永慶房屋聯繫洽商履約事宜（見本院卷一第205頁面筆錄、卷二第35頁背面筆錄），直至101年4月2日始寄發板橋八甲郵局第56號存證信函予江世昌，表示願意補簽發擔保尾款支付之本票及配合辦理系爭房地移轉登記等語（見原審卷一第122頁存證信函、第123頁回執），江世昌尚未收受上開板橋八甲郵局第56號存證信函，即於101年4月2日委請律師寄發律師函向簡泰郎表示解除系爭契約（見原審卷一第33-34頁），簡泰郎於101年4月5日收受該律師函（見本院卷二第30頁之回執）。
五、江世昌主張解除系爭契約後，依系爭契約第11條第2款、民法第260條規定將簡泰郎已給付之價金720萬元充作違約金，為簡泰郎所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件爭執要點厥在於：㈠江世昌101年4月2日解除系爭契約之意思表示，是否發生解除契約效果？㈡江世昌主張沒收簡泰郎已交付價款720萬元充作違約金，有無理由？是否過高？茲析述如下：
㈠江世昌101年4月2日解除系爭契約之意思表示，是否發生解
除契約效果？⒈江世昌主張簡泰郎未於備證用印日指定其融資貸款之金融
機構，並提供貸款必要文件予代書辦理，反而要求自行與銀行接洽，違反系爭契約第6條第1款約定云云，為簡泰郎所否認。經查：系爭契約第6條第1款固約定「甲方（按：
指簡泰郎）應於備證用印日指定其融資貸款之金融機構並提供貸款之必備文件予代書」等語（見原審卷一第16頁），然兩造訂立系爭契約後，江世昌知悉且同意由簡泰郎自行向銀行辦理貸款等語，已據證人鍾立玲證述在卷（見原審卷一第219頁筆錄）。是江世昌事後既同意由簡泰郎自行向銀行辦理貸款，則簡泰郎縱未於備證用印日指定其融資貸款之金融機構，以及提供貸款必要文件予代書辦理，亦難謂有何違反系爭契約之約定可言，江世昌主張簡泰郎違反系爭契約第6條第1款約定，據以表示解除系爭契約云云，並無可採。
⒉江世昌又主張簡泰郎未於土地增值稅單及契稅單核發領回
後三日內支付完稅款250萬元，拖延至101年3月5日始行支付，違反系爭契約第2條約定云云，亦為簡泰郎所否認。經查：系爭契約第2條固約定「…完稅款：於土地增值稅單及契稅單核發領回後三日內，支付完稅款250萬元整後，甲乙雙方同時繳納各應負擔之稅額。」等語（見原審卷一第16頁），然因簡泰郎事後要求江世昌先行繳納增值稅後始願支付完稅款，嗣經永慶房屋協調後，江世昌同意由其先繳納土地增值稅後，簡泰郎再行支付完稅款等語，業據證人鍾立玲證述在卷（見原審卷一第216頁正反面筆錄），並有江世昌提出永慶房屋寄予簡泰郎之台北安和郵局第470號存證信函在卷足憑（見原審卷一第144-145頁）。
可見，兩造另行合意由江世昌先繳納增值稅後，再由簡泰郎支付完稅款。是永慶房屋雖於101年1月30日領回辦理系爭房地移轉登記之契稅單、於101年2月1日領回辦理系爭房地移轉登記之土地增值稅單，但江世昌則於101年3月2日繳納完稅款（見上開兩造不爭執事項㈣），簡泰郎亦於101年3月5日給付完稅款250萬元（見上開兩造不爭執事項㈠），自難謂有何違反系爭契約可言。江世昌主張簡泰郎於101年3月5日始支付完稅款250萬元，違反系爭契約第2條之約定，據以表示解除系爭契約云云，並無足採。況江世昌知悉簡泰郎於101年3月5日支付完稅款250萬元後，仍於101年3月16日寄發板橋莒光郵局第45號存證信函催告簡泰郎應繼續履約，以及提供符合系爭契約第15條第8款約定之擔保尾款支付本票（見原審卷一第27-29頁），其事後再於101年4月2日以簡泰郎遲至101年3月5日始支付完稅款250萬元為由表示解除系爭契約，殊不足採。
⒊江世昌又主張簡泰郎就應給付之買賣尾款900萬元向銀行
申請貸款以為支應，然經聯邦銀行審核後僅願核撥800萬元，故簡泰郎應即支付貸款不足額之100萬元，卻遲至101年3月14日知悉江世昌向地政機關送件申請系爭房地移轉登記後始交付貸款不足額之100萬元，違反系爭契約第2條約定云云，亦為簡泰郎所否認。經查：兩造訂立系爭契約後，因簡泰郎未於101年3月6日約定交屋日前（見系爭契約第15條第7款）支付貸款不足額之100萬元以及簽發800萬元本票以擔保尾款（預定以向銀行貸款支應）之支付，兩造因而於101年3月13日召開協調會，簡泰郎當日邀聯邦銀行放款專員張育士列席證明聯邦銀行已核准申貸800萬元，當日並達成「由永慶房屋代理兩造先送件辦理系爭房地過戶登記，簡泰郎則於送件後將貸款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票作為履約保證」之協議等語，已據證人張育士證述在卷（見本院卷二第38頁正反面筆錄、本院卷一第178頁證明書），核與證人即參與當日協調之永慶房屋店長賴志朋證述：「協調補足應該給賣方（按：指江世昌）差額100萬元及簡泰郎要開立尾款的商業本票等事。協調結果為我們先行送件…」等語（見原審卷一第240頁筆錄），大致相符；且永慶房屋新簽約中心經理鍾懷毅於臺灣新北地方法院檢察署（改制前為臺灣板橋地方法院檢察署，下稱新北地檢署）101年度偵字第10467號誣告案件偵查時證述：「（問：101.3.13晚上在永慶房屋的會議室有否參加？）沒有參加，當時他們（按：指兩造及賴志朋、張育士等）是在我自營業處所的小會議室談…」、「大概半小時左右，談完後買方簡泰郎先離開，店長請我進去會議室，說他們有個具體結論，當時江世昌也在場，店長跟我說他們達成協議，本來約定是收到100萬及擔保尾款之本票才過戶，但是買方堅持要先過戶，所以要求先看到送件的收文字號…」等語；永慶房屋店長賴志朋亦於新北地檢署101年度偵字第10467號誣告案件偵查時證述：「（問：100.3.13會議有否參加？）有。
當時缺100萬及本票，我們先去送件，買方那邊補100萬及本票…」等語，此有上開訊問筆錄在卷足憑（見原審卷二第55、56頁）。足見，兩造已於101年3月13日確已達成「由永慶房代理兩造先送件辦理系爭房地過戶登記，簡泰郎則於送件後將貸款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票作為履約保證」之協議，且江世昌事後對簡泰郎提出誣告之告訴後，經新北地檢署檢察官偵查結果亦認為：「之後簡泰郎未於101年3月6日支付除貸款800萬元外之尾款100萬元及簽發本票擔保貸款，雙方因而於101年3月13日召開協調會，由證人即永慶房屋店長賴志朋居間協調，達成『由永慶房屋人員代理雙方送件辦理土地過戶登記，買方簡泰郎於送件後，將貸款與尾款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票，作為履約保證』之協議，會後證人賴志朋為確保江世昌之權益，則提議先送收件，待簡泰郎將款項存入履約專戶及開立本票後，再補正印鑑證明，經江世昌同意後，即告知證人即永慶房屋板新簽約中心經理鍾懷毅上情，並轉知代書鍾立玲於101年3月14日指示業務人員前往送件…」等語（見本院卷三第98-101頁、第102-105頁），由此益見，兩造確於101年3月13日協調會中達成上述協議。據此，簡泰郎於101年3月14日得知江世昌已向地政機關申請辦理系爭房地移轉登記，並查看地政機關受理系爭房地所有權移轉登記之收文字號後，當日即支付向銀行申請貸款（尾款900萬元、銀行同意貸款800萬元）不足額之100萬元（見上開兩造不爭執事項㈠），正符合兩造於101年3月13日達成之協議，難謂有何違約情形。江世昌以簡泰郎於101年3月14日始支付貸款缺額100萬元，認為簡泰郎違反系爭契約第2條約定，據以表示解除系爭契約云云，並不足採。
⒋江世昌又主張簡泰郎知悉江世昌於101年3月14日向地政機
關送件申請系爭房地移轉登記後，雖於同日下午交付以其個人名義簽發面額800萬元之擔保本票，然未由被指定登記名義人即參加人陳美憓（下稱陳美憓）共同簽發，且於本票上記載到期日為101年4月1日，違反系爭契約第18條第8款約定云云，亦為簡泰郎所否認。經查：系爭契約第18條第8款約定：「甲、乙（按：指簡泰郎、江世昌）雙方合意，甲方至遲應於完稅時簽發與尾款同額，且指定乙方為受款人之『禁止背書轉讓』商業本票乙紙，以作為尾款之擔保，甲方如有指定登記名義人時，登記名義人應與甲方為共同發票人，連帶負給付責任…」等語（見原審卷一第19頁）；又兩造於101年3月13日達成「由永慶房屋人員代理雙方送件辦理土地過戶登記，買方簡泰郎於送件後，將貸款與尾款差額100萬元存入履保專戶，並簽署800萬元商業本票，作為履約保證」協議，詳如前述。據此，簡泰郎即應於江世昌申請系爭房地移轉登記後交付其自己與陳美憓共同簽發面額800萬元本票以為買賣尾款之擔保，洵堪認定。又簡泰郎於101年3月14日得知江世昌已向地政機關申請辦理系爭房地移轉登記，並查看地政機關受理系爭房地所有權移轉登記之收文字號後，當日交付以其個人名義簽發面額800萬元、到期日載為101年4月1日之本票一紙，經陳美憓事後在101年3月15日於上開800萬元之擔保本票發票人欄內簽名（見上開兩造不爭執事項㈠），要已符合兩造上述約定內容，江世昌以簡泰郎交付之擔保本票最初未由陳美憓共同簽發，違反系爭契約第18條第8款約定，難謂有據。又系爭契約既未約定擔保本票到期日欄應記載之日期，簡泰郎交付之擔保本票雖記載到期日為101年4月1日，亦難謂有何違反系爭契約之約定情形。江世昌以簡泰郎交付之擔保本票記載到期日為101年4月1日違反系爭契約第18條第8款約定云云，亦屬無據。是江世昌於101年4月2日以簡泰郎違反系爭契約第18條第8款約定為由解除系爭契約，並不足採。
⒌江世昌又主張簡泰郎以上開⒈⒉⒊⒋違約事項，致系爭契
約第15條第7款約定應於101年3月6日交屋之約定陷於延宕云云，亦為簡泰郎所否認。經查：簡泰郎徵得江世昌同意由其自行向銀行辦理貸款，而未於備證用印日指定其融資貸款之金融機構並提供貸款必要文件予代書，以及於101年3月5日支付完稅款250萬元，於101年3月14日知悉江世昌向地政機關送件申請系爭房地移轉登記後，當日交付貸款缺額之100萬元，並交付以其個人名義簽發面額800萬元、到期日載為101年4月1日之本票，陳美憓則在101年3月15日於上開擔保本票之發票人欄內簽名等，並無違反兩造間之約定，詳如前述，是兩造締結系爭契約後，縱未能依系爭契約第15條第7款約定於101年3月6日完成交屋，要無可歸責於簡泰郎之事由，事理至明。江世昌主張簡泰郎有上開⒈⒉⒊⒋違約事項，致無法依系爭契約第15條第7款約定於101年3月6日完成交屋為由，表示解除系爭契約云云，亦無足採。
⒍江世昌主張陳美憓解除張永圳、鍾懷毅之代理權，違反系
爭契約第7條第1款約定，致系爭契約無法繼續履行，簡泰郎受領系爭房地移轉登記義務因而陷於遲延等語，雖為簡泰郎所否認，惟按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」民法第367條定有明文，是受領標的物之於買受人，既係權利之行使，亦係義務之履行，苟有違反，不僅構成權利之不行使，同時亦為義務之不履行，前者發生受領遲延效力，後者構成給付遲延效果，出賣人非不得依民法第254條規定據以解除契約（最高法院64年台上字第2367號判例意旨參照）。經查：系爭契約第7條第1款約定：「…甲乙雙方（按：指簡泰郎、江世昌）協商共同委任鍾立玲代書負責產權移轉、設定、塗銷等相關登記手續，甲乙雙方並同意得委託他人為複代理人。」等語（見原審卷一第17頁），而張永圳、鍾懷毅均係應鍾立玲之指派而受兩造委任辦理系爭房地移轉登記之地政士（見上開兩造不爭執事項㈢），即屬受鍾立玲依系爭契約第7條第1款約定委任之代理人。又兩造達成101年3月13日協議後，江世昌另同意永慶房屋承辦人員關於「先行向地政機關遞件申請辦理系爭房地所有權移轉登記，但不一併檢附江世昌之印鑑證明，待簡泰郎支付貸款缺額100萬元及交付擔保尾款支付之本票後，再行補送印鑑證明」之提議，由永慶房屋之張永圳、鍾懷毅於101年3月14日上午依上開提議向地政機關送件申請系爭房地移轉登記（見上開兩造不爭執事項㈠），嗣簡泰郎、陳美憓於101年3月15日得知申請系爭房地移轉登記文件並未檢附江世昌之印鑑證明後，陳美憓即於該日解除張永圳、鍾懷毅之代理權（見上開兩造不爭執事項㈡）。據此，張永圳、鍾懷毅辦理系爭房地移轉登記時未一併檢附江世昌之印鑑證明，雖有疏失，惟此時簡泰郎或陳美憓應催告江世昌儘速提出印鑑證明以補正瑕疵，始為正辦，然簡泰郎、陳美憓卻不圖此，反而由陳美憓解除張永圳及鍾懷毅之代理權，使系爭房地移轉登記案增添代理人欠缺代理權限之瑕疵情形，有關代理權欠缺部分，或應由陳美憓補正張永圳、鍾懷毅之代理權限，或應由申請人另行委任其他代理人辦理，或應由申請人全體會同補正之，惟不論如何，系爭房地移轉登記申請案之瑕疵已無從由江世昌單方面提出印鑑證明以資補正，此觀新北市板橋地政事務所103年3月5日新北板地登字第0000000000號函文內載：「…至陳美憓君以代理人申請登記未檢附義務人印鑑證明有業務瑕疵，解除該等地政士之代理權後，可否由義務人補送印鑑證明完成移轉登記一節，實務上倘登記案件之代理權無欠缺之情事，由代理人或申請人全體會同辦理補正尚無不可…」等語（見本院卷一第177頁背面）自明。據此，陳美憓解除張永圳及鍾懷毅之代理權後，已使江世昌無從單方面提出印鑑證明繼續將系爭房地移轉登記予簡泰郎指定之陳美憓所有，又江世昌於101年3月18日以板橋文化路郵局第1750號存證信函，催告簡泰郎及陳美憓應於三日內儘速聯繫永慶房屋與江世昌洽商系爭契約之履行（見原審卷一第30-32頁），簡泰郎收受上開板橋文化路郵局第1750號存證信函後，並未於三日內與江世昌或永慶房屋聯繫洽商履約事宜（見上開兩造不爭執事項㈥），已使簡泰郎基於買受人地位之受領標的物義務陷於給付遲延狀態，嗣地政機關又以瑕疵逾期未補正而於101年4月2日駁回系爭房地移轉登記申請案（見上開兩造不爭執事項㈡），江世昌繼於101年4月2日委請律師寄發律師函解除系爭契約，並於101年4月5日合法送達簡泰郎（見上開兩造不爭執事項㈥），要已發生解除系爭契約之效果。又簡泰郎雖曾於101年4月2日寄發板橋八甲郵局第56號存證信函，表示其願意補簽發擔保尾款支付之本票及配合辦理系爭房地移轉登記等語，惟江世昌尚未收受板橋八甲郵局第56號存證信函（見原審卷一第123頁之回執），即於101年4月2日委請律師寄發律師函解除系爭契約，該律師函並已合法送達予簡泰郎（見上開兩造不爭執事項㈥），要無因簡泰郎曾寄發板橋八甲郵局第56號存證信函而影響江世昌解除系爭契約之效力。
⒎承上所述，江世昌以簡泰郎未於備證用印日指定其融資貸
款機構並提供貸款必要文件予代書，於101年3月5日始給付完稅款250萬元，於101年3月14日始交付貸款差額之100萬元及擔保尾款支付之800萬元本票，陳美憓遲至101年3月15日始於上開擔保本票之發票人欄內簽名，上開擔保本票記載到期日為101年4月1日等，違反系爭契約約定，並致系爭契約第15條第7款「應於101年3月6日交屋」約定陷於延宕，據以解除系爭契約，均不足採。然而，陳美憓解除張永圳、鍾懷毅之代理權，已使江世昌無從單方面提出印鑑證明繼續將系爭房地移轉登記予簡泰郎指定之陳美憓所有，且經江世昌催告簡泰郎及陳美憓應於三日內儘速洽商系爭契約之履行後，簡泰郎逾期未與江世昌或永慶房屋聯繫洽商履約事宜，使其受領標的物之義務陷於給付遲延狀態，江世昌據以解除系爭契約，洵已發生解除之效果。㈡江世昌主張沒收簡泰郎已交付價款720萬元充作違約金，有
無理由？是否過高？⒈經查：系爭契約第11條第2款約定：「…如甲方（按：指
簡泰郎）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（按：指江世昌）於解本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」等語（見原審卷一第18頁），而兩造締結系爭契約後，江世昌以簡泰郎遲延受領標的物為由解除系爭契約，已發生解除契約之效果，詳如前述，是江世昌據以主張沒收簡泰郎已交付價款充作違約金，洵屬有據。
⒉復按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」
民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。次按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第250條亦定有明文，可知，我民法所定違約金有兩種，一為賠償總額預定性違約金，一為懲罰性違約金。而觀前揭系爭契約第11條第2款之約定內容，有關江世昌解除系爭契約後沒收簡泰郎已給付價金，顯係於簡泰郎不履行債務時，江世昌僅得就本來之給付或違約金擇一請求，而不得併為請求，是其約定之性質要屬賠償總額預定性違約金。而依系爭契約第2條約定，簡泰郎應分四期支付價金計1,520萬元，其中簽約款120萬元、備證用印款250萬元及完稅款250萬元，簡泰郎均已依約（含兩造事後約定）支付，簡泰郎並已交付貸款不足額之100萬元及擔保尾款支付之面額800萬元本票，嗣因永慶房屋承辦人員張永圳、鍾懷毅申請系爭房地移轉登記時未一併檢附江世昌之印鑑證明而解除其代理權，經江世昌催告後逾期仍未與江世昌或永慶房屋聯繫洽商履約事宜，致其受領標的物之義務陷於給付遲延狀態而遭江世昌解除系爭契約；又江世昌因簡泰郎違約雖受有無法收取相關買賣價金及利息等損失，然江世昌主張近年來新板地區房價飆漲一日三市，系爭房地於103年6月間市價約2,100萬元等語（見本院卷三第134頁書狀、卷二第114頁背面筆錄），如果為真，則江世昌解除系爭契約後，反而可保有目前市價遠高於本件買賣價金1,520萬元之系爭房地所有權。是本院審酌江世昌所受之損害、簡泰郎違約情節以及目前社會經濟狀況等一切情狀，認為江世昌依系爭契約第11條第2款、民法第260條規定，沒收簡泰郎已給付之價金充作違約金應以100萬元為適當，逾此範圍尚嫌無據。
六、綜上所述，張永圳、鍾懷毅均係應鍾立玲依系爭契約第7條約定指派而受兩造委任辦理系爭房地移轉登記之地政士，陳美憓解除張永圳、鍾懷毅之代理權，使江世昌無從繼續將系爭房地移轉登記予簡泰郎指定之陳美憓所有，且經江世昌催告後，簡泰郎逾期未與江世昌洽商履約事宜，使其受領買賣標的物義務陷於給付遲延，江世昌據以解除系爭契約，發生解除之效果，江世昌依系爭契約第11條第2款、民法第260條規定沒收簡泰郎已給付價金充作違約金以100萬元為適當，詳如前述。從而，江世昌請求簡泰郎給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月25日（見原審卷一第46頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；至於江世昌請求簡泰郎給付逾上開金額部分，尚嫌無稽，應予駁回。又江世昌敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。原審就上開江世昌請求不應准許之其中逾100萬元本息部分，為簡泰郎敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。簡泰郎上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於前揭江世昌請求應准許部分，原審為簡泰郎敗訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後得、免假執行之宣告，核無不合，簡泰郎上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回簡泰郎此部分上訴。又原審就江世昌請求不應准許部分，為江世昌敗訴之判決，核無違誤，江世昌上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本院依前揭調查證據結果，已足認定兩造於101年3月13日達成「由永慶房屋代理兩造先送件辦理系爭房地過戶登記，簡泰郎則於送件後給付貸款差額100萬元，並簽署800萬元本票作為履約保證」之協議，簡泰郎復聲請本院函永慶房屋調閱
10 1年1月13日協調會議紀錄，以證明兩造確於101年1月13日達成上開協議（見本院卷三第107頁書狀），核無必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或未經本院引用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，附予敘明。
八、據上論結，本件簡泰郎之上訴為一部有理由、一部無理由，江世昌之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林純如法 官 王永春正本係照原本作成。
江世昌如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
簡泰郎不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
書記官 江采廷附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。