臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第796號上訴人即附帶被上訴人 林玉惠
許玉燕（即許林麗惠之承受訴訟人）許誠杰（即許林麗惠之承受訴訟人）許玉鵑（即許林麗惠之承受訴訟人）許玉嬋（即許林麗惠之承受訴訟人）上 列 五人共 同訴訟代理人 許智超律師
鄧敏雄律師上 一 人複 代理人 吳誌銘律師上訴人即附帶被上訴人 林盟時訴訟代理人 廖芳萱律師複 代理人 謝坤峻律師
謝佩君視同上訴人即 附 帶被 上訴人 林美惠
林仁惠被上訴人即附帶上訴人 李玉霖訴訟代理人 林詮勝律師複 代理人 曾彥峯律師
賴立人律師上列當事人間調整租金等事件，上訴人對於中華民國102年7月18日臺灣新北地方法院101年度重訴字第496號第一審判決提起上訴並為訴之追加，被上訴人提起附帶上訴，本院於103年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴（含追加之訴）駁回。
原判決關於判准調整租金之起算日，逾民國一０二年一月一日部分廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴（含追加之訴）部分，由上訴人連帶負擔；關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止」、「第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明」，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。本件上訴人即附帶被上訴人許林麗惠於民國（下同）103年2月2日死亡，許玉燕、許誠杰、許玉鵑、許玉嬋（以下合稱許玉燕等4人）為其繼承人，有死亡證明書、戶籍謄本及繼承系統表可稽（本院卷㈠第188-189、202-204頁）。許玉燕等4人具狀聲明承受許林麗惠之訴訟，並繼承其權利進行本件訴訟（本院卷㈠第186頁），應予准許。
二、上訴人即附帶被上訴人林玉惠、林盟時、許玉燕等4人（以下合稱上訴人）之被繼承人許林麗惠及原審共同原告林美惠、林仁惠（以下合稱林美惠等2人），於原審係本於共有之法律關係，請求被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）返還土地等，核其訴訟標的對於渠等必須合一確定，且林玉惠、林盟時及許林麗惠係以非基於其個人之理由提起上訴，該上訴行為乃有利於林美惠等2人，其上訴之效力自應及於林美惠等2人，爰併列林美惠等2人為視同上訴人。
三、次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第463條、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人及視同上訴人於原審就先位聲明部分，係主張其已終止兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（以下分稱2425地號土地、2425-2地號土地，合稱系爭土地）之租賃關係，及就門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號建物（下稱系爭建物）之借用關係，依民法第450條及第470條之規定為請求（原審卷㈠第3-4頁）。上訴人向本院提起上訴後，另以被上訴人就逾越原承租範圍部分屬無權占有，且積欠租金達二年以上，並違反租賃契約為由，追加依民法第767條及土地法第103條第4款、第5款之規定為其請求權基礎（本院卷㈡第55頁及反面）。核上訴人上開前、後之先位聲明，均係本於系爭土地所有權及共有之關係為請求，其請求基礎事實應屬同一，符合民事訴訟法第255條第1項第2款規定之情形，應予准許。
四、林美惠等2人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形之一，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人及視同上訴人起訴主張：㈠系爭土地及其上未辦理建物所有權登記如原判決附圖所示C1
、C2部分之系爭建物，均為其被繼承人林敬開所有。林敬開前將系爭土地其中70坪出租予被上訴人之被繼承人李火土，另將系爭建物無償借予李火土使用。李火土死亡後，被上訴人繼續租用上開70坪土地及借用系爭建物居住。上訴人及視同上訴人為林敬開之繼承人，依民法第450條及第470條規定，於101年1月19日寄發臺北信維郵局第356號存證信函，通知被上訴人於101年3月20日終止該租賃及借用關係，詎被上訴人回覆拒絕遷離。
㈡臺灣臺北地方法院62年度訴字第6832號、本院63年度上字第
162號及最高法院63年度台上字第1289號拆屋還地事件之確定判決（下稱前案拆屋還地判決），其言詞辯論終結時間為63年2月間，該判決言詞辯論終結後迄今之事實，不受該判決既判力之拘束。
㈢系爭建物並無建物所有權登記，上訴人及視同上訴人持有以
林敬開為系爭建物納稅義務人之稅籍資料，並有新北市政府稅捐稽徵處102年1月15日北稅板二字第0000000000號函附之房屋稅籍證明書，依房屋稅條例第4條房屋稅由房屋所有權人繳納之規定，系爭建物之所有權人已經稅捐機關認定為林敬開。至林永生並非上訴人及視同上訴人之先祖，臺灣臺北地方法院41年度調字第248號調解筆錄左側附圖所示建物標的共四間，一間建物單獨位於西側，與系爭建物現況明顯不符，且被上訴人現所使用之二筆土地面積共243平方公尺，大於其所稱之租用面積70坪（約231平方公尺），顯見距今60餘年前之相關調解筆錄所示建物標的，與系爭建物並非同一，被上訴人非系爭建物之所有權人。且被上訴人係擔任鄰長，非不諳法律者，為確保產權，不可能未辦理系爭建物登記。
㈣被上訴人就系爭土地之租賃關係為不定期租賃，上訴人及視
同上訴人於二個月前寄發存證信函通知被上訴人終止租賃關係，兩造間就系爭土地之租賃關係已合法終止，上訴人及視同上訴人再以本件起訴狀繕本之送達作為終止之意思表示，被上訴人對系爭土地屬無權占有。系爭建物為上訴人及視同上訴人所有，由被上訴人未定期限借用，上訴人及視同上訴人同以上開存證信函通知被上訴人終止借貸關係，被上訴人已無權繼續占用系爭建物。另系爭建物上之鐵棚架並非系爭建物原有部分，為被上訴人新設之獨立地上物，屬無權占用系爭土地。
㈤若認兩造間仍繼續存在土地租賃關係，依土地面積70坪（被
上訴人實際占用243平方公尺，約73.6坪）租金每年每坪新臺幣（下同）3元計算，系爭土地之每月租金僅17.5元，較所在之新北市板橋區數十年來工商發展、地價漲昇之情事變更，顯然過低而不公平。衡諸系爭土地坐落新北市○○區○○街與板新路口，旁○○○區○○路、民生路（台64號快速道路）、縣民大道等重要幹道圍繞，距新北市政府、板橋新站特區客運轉運站、高鐵、臺鐵、捷運板橋站之車程五分鐘，屬板橋市區交通中樞，工商繁榮地區，雖位居巷弄內，至上述週遭幹道均步行5至10分鐘可抵達，兼顧便利及安寧。又系爭土地上有系爭建物存在，上訴人及視同上訴人請求就被上訴人租用系爭土地其中243平方公尺之租金，調整為按系爭土地申報地價年息8%計算每月租金。
㈥爰依民法第455條第1項前段租賃物返還請求權、第470條借
用物返還請求權、第442條前段及第227條之2等規定，求為判決：
⑴先位聲明：
①被上訴人應將坐落2425-2地號土地上如原判決附圖所示
A1部分面積15平方公尺、D1部分面積21平方公尺、2425地號土地上如原判決附圖所示A2部分面積9平方公尺、D2部分面積7平方公尺之土地騰空，返還上訴人及視同上訴人。
②被上訴人應將坐落2425-2地號土地上如原判決附圖所示
C1部分面積43平方公尺、2425地號土地上如原判決附圖所示C2部分面積70平方公尺之建物（即系爭建物）騰空，返還上訴人及視同上訴人。
③被上訴人應將如原判決附圖所示B1、B2、B3、C1、C2之
鐵棚拆除，並將上開鐵棚除如原判決附圖所示C1、C2部分以外之土地騰空，返還上訴人及視同上訴人。
④願供擔保，請准宣告假執行。
⑵備位聲明：
被上訴人承租上訴人及視同上訴人所有系爭土地如原判決附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2部分面積合計243平方公尺之租金，應自101年7月1日起，調整為按土地申報地價年息8%計算每月租金。
二、被上訴人則抗辯：㈠李火土向林敬開承租舊時為臺北縣板橋鎮深丘四九番地（現
已重測編定改制為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號），面積70坪，有林敬開與李火土於45年6月20日簽訂之調解筆錄及催收租金函為證。系爭建物係李火土於41年4月16日向上訴人等不同房之房長林永生所購買，有臺灣臺北地方法院41年度調字第248號調解筆錄可參，買賣價金2,800元已由林永生收訖。
㈡林敬開於62年間以李火土自41年起至62年止租金未付及收回
土地自住為由，向臺灣臺北地方法院起訴請求李火土拆屋還地，經前案拆屋還地判決林敬開敗訴確定。兩造均為前案訴訟繫屬後訴訟當事人之合法繼承人，均為前案判決既判力所及，有一事不再理之適用，上訴人及視同上訴人不得再為本件先位聲明之訴訟。且被上訴人自62年起至101年止，均以存證信函連同原訂每年租金匯票210元寄交林敬開遭拒，被上訴人遂逐年辦理提存。被上訴人已於101年2月1日以臺北北門郵局第320號存證信函釐清上開事實，並郵寄匯票210元予上訴人及視同上訴人，渠等仍拒收，被上訴人並無二年租金不付之情形，不同意上訴人及視同上訴人終止租約。
㈢系爭建物係李火土於41年7月16日向林永生所購買得來，被
上訴人係繼承李火土房屋所有權及土地租賃權居住使用迄今，李火土及被上訴人從未與上訴人及視同上訴人之先祖或上訴人及視同上訴人訂有使用借貸契約。至系爭土地上之鐵棚架及庭院部分，亦應為租賃關係效力所及。
㈣被上訴人係繼承先祖長期居住於系爭土磚造平房內，現已年
逾80高齡，與配偶相依為命安度晚年，目前並無工作能力及缺乏生活收入，而土地租金之調整，仍應依租賃土地使用目的、土地現實利用價值之可能性及必然性等租賃關係主客觀情形衡量。系爭土地位於狹小之巷弄內，四鄰現仍相當荒涼沒落，四周為矮平土磚造房屋，並無商業活動，土地利用機能不足，遠非一般城市土地可比擬。若認有調整租金之必要，應以當期土地申報地價年息4%計算，並依被上訴人實際居住使用土地面積調整。
三、原審判決被上訴人承租上訴人及視同上訴人所有坐落2425地號土地上如原判決附圖所示A2、B2、C2、D2部分面積合計145平方公尺，2425-2地號土地上如原判決附圖所示A1、B1、B
3、C1、D1部分面積合計98平方公尺土地之租金，應自101年7月1日起，調整為按該土地當年度申報地價年息5%計算，並駁回上訴人及視同上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，除追加依民法第767條及土地法第103條第4款、第5款之規定為其請求權基礎外，並上訴聲明：㈠先位聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示B1、B2、B3及C1、C2之地上物（即鐵棚及建物）拆除，將土地騰空返還上訴人及視同上訴人。⑶被上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示A1、A2、D1、D2（即前庭院與後庭院）之土地騰空，返還上訴人及視同上訴人。
㈡備位聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人承租上訴人及視同上訴人所有系爭土地上如原判決附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2（合計243平方公尺）土地之租金，應自101年7月1日起，再增加給付按該土地申報地價年息3%計算之租金（本院卷㈡第54頁及反面）。被上訴人就其不利部分不服，提起附帶上訴，並附帶上訴聲明：㈠原判決關於下開之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人承租上訴人及視同上訴人所有坐落2425地號土地上如原判決附圖所示A2、B2、C2、D2部分面積合計145平方公尺，2425-2地號土地上如原判決附圖所示A1、B1、B
3、C1、D1部分面積合計98平方公尺土地之租金，應自102年1月1日起，調整為按該土地當年度申報地價年息5%計算（本院卷㈠第98頁及反面）。上訴人就被上訴人之附帶上訴，則答辯聲明：附帶上訴駁回。被上訴人就上訴人之上訴，亦答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（本院卷㈠第47頁）：㈠上訴人及視同上訴人係林敬開之繼承人，林敬開於97年3月1
5日死亡，上訴人及視同上訴人均無向法院聲明拋棄繼承或限定繼承，被上訴人為李火土之繼承人，有戶籍謄本、繼承系統表、除戶謄本可參（原審卷第69-76、115-116頁），並經臺灣臺北地方法院以101科繼1550字第0000000000號函覆原審法院查無林敬開之繼承人向該院聲明拋棄繼承或限定繼承可參（原審卷113頁）。
㈡系爭土地（該2425地號於重測前係編為○○段00地號，於68
年9月13日分割出2524-2地號）登記為林敬開所有，於林敬開死亡後，由上訴人及視同上訴人共同繼承，有土地登記第二類謄本可憑（原審卷第11、12頁）。系爭土地現有如原判決附圖所示A1前庭院（15平方公尺）、A2前庭院（9平方公尺）、B1鐵棚（13平方公尺）、B2鐵棚（59平方公尺）、B3鐵棚（6平方公尺）、C1建物（43平方公尺）、C2建物（70平方公尺）、D1後庭院（21平方公尺）、D2後庭院（7平方公尺）等建物及地上物（其中C1、C2建物上方蓋有鐵棚架，故鐵棚架之位置共包含B1、B2、B3、C1、C2等範圍）。如原判決附圖所示C1、C2面積合計119平方公尺之系爭建物，於64年7月1日前之門牌號碼為臺北縣板橋市○○里○○00號，嗣整編為新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號。系爭建物及其餘鐵棚、前後庭院等地上物，現由被上訴人居住使用，有門牌證明書可參（原審卷第123頁），並經原審法院勘驗現場及囑託新北市板橋地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖及照片可稽（原審卷第165-176頁）。
㈢林敬開於62年間以李火土積欠自41年7月起至62年9月止之租
金，經於62年9月22日終止租約為由，訴請李火土應將坐落臺北縣板橋市○○段○○○號土地上之房屋（即板橋市○○里○○00號房屋一半之房屋）拆除，並交還土地70坪予林敬開。經前案拆屋還地判決駁回確定，有各該判決可憑（原審卷第90-95頁）。
五、上訴人及視同上訴人主張系爭土地及系爭建物均為林敬開所有，林敬開前將系爭土地70坪範圍出租予李火土，及將系爭建物無償借予李火土使用。嗣兩造分別繼承後，上訴人及視同上訴人已終止系爭土地之租賃關係及系爭建物之使用借貸關係，被上訴人無權占有系爭土地及系爭建物等情，為被上訴人否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者為：㈠系爭建物之所有權人為何人？㈡被上訴人占有系爭土地及系爭建物、地上物（鐵棚架、庭院部分），有無正當權源？㈢若被上訴人係有權占有，則上訴人及視同上訴人請求調整租金、應以何數額為適當？
六、本院得心證之理由：㈠系爭建物之所有權人為何人？
⑴經查，系爭土地於重測前係編定為○○段00地號，而系爭
建物於64年7月1日前係編定為○○里○○00號，均如上述。被上訴人抗辯其被繼承人李火土於41年7月17日與林永生在臺灣臺北地方法院以41年度調字第248號達成調解，約定林永生願將坐落系爭土地上之土磚造蓋瓦平家四間出賣予李火土，價金為2,800元，李火土已付清。嗣因林敬開係該建物所坐落基地之所有權人，李火土與林敬開遂於45年6月20日，在臺北縣板橋鎮調解委員會成立調解，雙方約定：「一、對造人（李火土）於民國四十一年七月十六日由案外人林永生承買坐落板橋鎮深丘四九地號內房屋使用基地確認係聲請人（即林敬開）所有，對造人願由聲請人承租。二、前項應使用坪數定于四十五年六月二十二日兩造會同現地實勘劃定建築基地及附帶周圍應用空地界址計出為準。三、前開承租基地租金積欠額自民國四十一年七月十六日起至民國四十四年七月十五日止計三個年每年每坪按新臺幣叁元計算給付，給付期限定民國四十五年八月二十日以前交清。四、民國四十四年七月十六日以後租金另議。五、本件經雙方同意呈請台北地方法院審核」，該調解筆錄並於45年12月24日經臺灣臺北地方法院核定等事實，業據提出調解筆錄、繳付價金收據及調解書為證（原審卷第86、88、89頁），上訴人亦不爭執上開文書之形式真正（原審卷第140頁），堪認被上訴人上開抗辯為真實。
⑵次查，林敬開於62年間以李火土積欠租金經其終止租約為
由，訴請李火土應將坐落板橋市○○段○○○號土地上之房屋（即板橋市○○里○○00號一半之房屋）拆除，並交還土地70坪予林敬開，經前案拆屋還地判決駁回確定。林敬開於該案主張：「被告于四十一年七月間向林永生購得板橋市○○里○○○○號房屋（該房屋另一半為原告所有），但土地為原告所有，被告承購房屋後經原告催付地租不理，延至四十五年六月二十日經板橋鎮調解委員會成立調解由被告承租，仍拒不付租金…」（原審卷第90頁），可見林敬開於前案拆屋還地事件亦主張系爭建物係由李火土向林永生購買，並與其成立土地租賃關係。林敬開請求李火土應將系爭建物拆除，顯然並未否認李火土已取得系爭建物之事實上處分權。再者，臺灣臺北地方法院62年度訴字第6832號判決於理由欄記載「本件兩造成立調解，由被告於民國四十五年六月二十日起向原告承租系爭土地，並約定四十一年七月十六日起至四十四年七月十五日止計三年，每年每坪按新臺幣三元計算，四十四年七月十六日以後租金另議等情，此有卷附之板橋鎮調解委員會調解書影本可稽，為兩造所不爭…」（原審卷第90頁），本院63年上字第162號判決書理由亦記載「上訴人於四十一年七月十六日向案外人林永生購買板橋鎮深丘四九地號上房屋（現門牌為板橋市○○里○○○號，另一半為被上訴人所有），其基地為被上訴人所有，經兩造於四十五年六月二十日在板橋鎮調解委員會成立調解，被上訴人同意由上訴人承租，由兩造會同勘驗基地及周圍應用之空地面積，自四十一年七月十六日起至四十四年七月十五日之三年租金，每坪每年新台幣三元。應於四十五年八月二十日前付清，嗣經勘定租賃面積為七十坪。調解書經臺北地方法院核定。此等事實，有被上訴人在原審提出之調解書影本。也為兩造所共認」（原審卷第92頁），即均認定李火土所占有使用之系爭建物乃其所有。上訴人於本件訴訟改稱系爭建物係林敬開所有云云，委無足取。
⑶至上訴人主張系爭建物為林敬開所有，並由上訴人及視同
上訴人繼承之情，無非係以林敬開為○○○區○○街○○巷○○弄○○號」房屋之稅籍名義人為據，並提出房屋稅繳納通知書、新北市政府稅捐稽徵處板橋分處101年7月13日北稅板二字第0000000000號函檢附之房屋稅101年課稅明細表、新北市政府稅捐稽徵處102年1月15日北稅板二字第0000000000號函檢附之房屋稅籍證明書、房屋稅102年課稅明細表等為證（原審卷第13-14、49-50、146-148頁）。然按稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，並不能因林敬開為系爭建物之納稅義務人而認定由其取得所有權（最高法院72年度台上字第1816號判決意旨參照）。
參以林敬開在前案拆屋還地訴訟中係主張「被告于四十一年七月間向林永生購得板橋市○○里○○○○號房屋（該房屋另一半為原告所有），但土地為原告所有」等語，該案繫屬法院亦認定「現門牌為板橋市○○里○○○號（應為西安五四號之誤），另一半為被上訴人所有」等情，可見李火土當時所購買之建物僅板橋市○○里○○00號建物之部分並非全部，林敬開乃臺北縣板橋市○○里○○00號之另一半建物所有人。復酌以上開新北市政府稅捐稽徵處板橋分處101年7月13日北稅板二字第0000000000號函檢附之房屋稅101年課稅明細表，記載「新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號」之面積為206平方公尺（原審卷第50頁），與被上訴人占有使用之系爭建物中如附圖所示C1、C2之面積僅113平方公尺不符。由此判斷，林敬開雖同為「板橋市○○里○○00號（其後整編為新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號）」之建物所有人，並為該建物之稅籍名義人，惟其所有之建物，核與李火土向林永生所購得之系爭建物，顯非同一，上訴人及視同上訴人主張其等為系爭建物之所有權人云云，亦非可採。
㈡被上訴人占有系爭土地及系爭建物、地上物（鐵棚架、庭院
部分），有無正當權源？⑴系爭建物為李火土向林永生購買而取得事實上處分權，其
後並與系爭建物所坐落之系爭土地所有人林敬開成立調解，約定承租系爭建物及周圍使用範圍之基地70坪，業如上述，上訴人亦不否認被上訴人就系爭土地70坪之範圍內有不定期限之租賃關係存在。經原審法院至現場測量，被上訴人所指其就系爭建物及周圍使用範圍係如原判決附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2等部分面積共計243平方公尺（約73.51坪）。雖被上訴人上開占用系爭土地之面積逾70坪，然林敬開與李火土前於45年間實地勘測劃定之租賃範圍究為何，兩造均無法提出任何文件或圖說供參，參酌被上訴人現使用之面積與70坪相差甚少，且系爭建物（即如原判決附圖所示C1、C2部分）及鐵棚（即如原判決附圖所示B1、B2、B3、C1、C2部分）均屬興建已有相當時日之建物或地上物，另前後庭院部分（即如原判決附圖所示A1、A2、D1、D2部分）則供前後門出入口進出使用，後庭院並架設水塔，此經原審法院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片可稽（原審卷第165-173頁），堪認均應屬系爭建物所須使用之周圍。被上訴人抗辯其當時向林敬開承租之土地範圍即為其現使用如原判決附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2等部分之土地等語，應認可取。上訴人主張逾70坪部分為被上訴人無權占有云云，既未能舉證以實其說，難予採認。
⑵按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得
隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院51年台上字第2987號判例要旨參照）。上訴人及視同上訴人自不得依民法第450條第2項規定，終止兩造間之不定期租約，上訴人及視同上訴人主張其已依民法第450條第2項規定，於101年1月19日以存證信函通知被上訴人於101年3月20日終止系爭土地之租賃關係，雖據提出存證信函為證（原審卷第15-16頁），惟其主張終止之事由，並未符合土地法第103條規定之「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時」等情事（被上訴人於林敬開尚健在時，係以林敬開為提存物受取人而為提存，於林敬開死亡後，則係以林敬開之繼承人許林麗惠、林玉惠、林盟時、林美惠、林仁惠等5人為提存物受取人而為提存，另以存證信函通知提存物受取人，亦以許林麗惠、林玉惠、林盟時、林美惠、林仁惠等5人為收件人，業據提出提存書及存證信函為證〈原審卷第203-212頁、本院卷㈡第94-96頁〉，雖所附匯票之受款人僅記載許林麗惠，並不影響其提存之合法性。上訴人於本院追加主張被上訴人之提存不合法，被上訴人積欠租金達二年以上云云，核無足取），難認其所為終止系爭土地不定期限租賃關係為合法。被上訴人抗辯其係基於租賃關係而有權占有使用系爭土地如原判決附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、D1、D2部分面積共計243平方公尺之範圍，核屬正當。
⑶準此，被上訴人就系爭土地如原判決附圖所示A1、A2、B1
、B2、B3、C1、C2、D1、D2部分面積共計243平方公尺之土地，具有不定期限之租賃關係存在，且迄今尚未經上訴人及視同上訴人依法為終止，系爭建物則屬被上訴人所有，被上訴人並無與上訴人及視同上訴人成立使用借貸關係。上訴人及視同上訴人先位聲明主張其已終止系爭土地之租賃關係，且被上訴人有土地法第103條第4款、第5款所規定之情形，及其已終止系爭建物之使用借貸契約，依民法第455條第1項、第470條、第767條、土地法第103條第4款、第5款等規定，請求被上訴人自系爭建物（即如原判決附圖所示C1、C2部分）遷出，並將地上物（即如原判決附圖所示B1、B2、B3、C1、C2之鐵棚）拆除，暨將所占用土地（即如原判決附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、D1、D2部分）騰空，返還上訴人及視同上訴人，即未可取。
㈢若被上訴人係有權占有，則上訴人及視同上訴人請求調整租
金、應以何數額為適當？⑴按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4號判例要旨參照）。又法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283號及19年上字第132號判例要旨參照）。系爭土地於41年7月16日成立不定期限租賃關係後，當時約定每年每坪租金為3元等情，為兩造所不爭執，自41年間迄今已逾60年，衡情現今土地開發飽和，系爭土地之價值已日益增漲，系爭土地租金如仍以60餘年前之市價為計算基礎，顯失公平。是上訴人及視同上訴人請求調整租金，應屬有據。
⑵次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。
系爭土地之地目均為建，於最近一次即99年1月當期申報地價分別為每平方公尺1萬9,534.4元、1萬5,452元，土地公告現值則依序為每平方公尺12萬6,564元、8萬9,669元，然於53年8月間林敬開移轉取得系爭土地時之移轉現值或原規定地價則均為每平方公尺45.4元，此有土地登記第二類謄本可稽（原審卷第84、85頁）。可見系爭土地現今之價值，相較於60年前已有大幅增漲。而被上訴人所有之系爭建物為紅磚、水泥、木造等一層樓之老舊建物，由被上訴人及其家人居住使用，建物旁附連鐵皮棚架作為停車及擺放雜物使用，建物前後尚有小範圍之前後院供出入通道、停車或花圃使用；又其所承租之土地範圍係位於新北市○○區○○街巷內，○○○區○○路約30公尺，附近多為屋齡較久之社區，無商業性，有部分修車、租車公司等情，業據原審法院勘驗屬實，製有勘驗筆錄，並有現場照片可稽（原審卷第165-173頁），亦有上訴人及視同上訴人提出之不動產估價報告書及所附之土地、建物鑑定表、現況照片、位置略圖（街道圖）、地籍圖謄本、使用分區證明書足憑（原審卷第31-47頁）。上開估價報告書就「土地使用分區與建物使用情況」記載：勘估標的物土地使用分區屬都市土地：住宅區、乙種工業區。土地位置：普通。目前土地用途：住宅。土地開發利用狀況：普通。地上物屬磚造平房。勘估標的使用現況：住宅為主，全棟建物使用協調性普通。勘估建物所臨街（巷）道寬度：6米（含）以下」；另「區域狀況概要」則為「土地臨街面正面寬度40公尺以上（既有巷道）、6米以下（計畫道路）。公共設施如市場及學校之接近性：可及性尚佳。大眾運輸條件：客運班車、備車輛、臺鐵交通運輸便利性：佳：民生用物取得之便利性。普通環境發展情況：區內捷運環狀線板新路站（興建中），未來開發效益頗佳。公害發生之程度：輕微（附近500公尺內有少數家庭式加工廠及加油站）」，均堪足為參酌依據。查系爭土地所在位置固在巷弄內，但鄰○○○區○○路、縣民大道等繁榮路段，土地交通便利，生活機能完整。被上訴人承租土地係其所有系爭建物及地上物之基地，系爭建物屋齡至少60年，乃一層樓之磚造、水泥或木造建物及地上物，僅供自家居住使用，未為何商業使用，亦無商業機能，應認被上訴人利用系爭土地所受之利益非鉅。審酌被上訴人承租系爭土地之坐落位置，鄰近土地之工商業繁榮程度、被上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益、自李火土承租起迄今之地價漲幅等因素，堪認上訴人及視同上訴人主張應按系爭土地申報地價年息8%計付每月租金，實屬過高，應按申報地價年息5%計付系爭土地之每年租金，較屬允當。
⑶被上訴人抗辯其租用土地之101年租金，已於101年3月13
日向臺灣臺北地方法院提存所為提存，業據提出該院101年度存字第865號提存書為證（本院卷㈠第105頁），則上訴人及視同上訴人依民法第442條規定，請求被上訴人調整租金，即應自102年1月1日起算。上訴人及視同上訴人逾此範圍之調整租金請求，不應准許。
七、綜上所述，上訴人及視同上訴人先位之訴依民法第455條第1項、第470條、第767條、土地法第103條第4款、第5款等規定，請求被上訴人自系爭建物（即如原判決附圖所示C1、C2之建物）遷出，並將系爭建物以外之地上物（即如原判決附圖所示B1、B2、B3、C1、C2之鐵棚）拆除，將所占用之土地（即如原判決附圖所示A1、A2、B1、B2、B3、D1、D2部分）騰空，返還上訴人及視同上訴人，洵屬無據，不應准許。上訴人及視同上訴人備位之訴依民法第442條規定，請求就被上訴人所承租系爭土地部分之租金自102年1月1日起調整為按系爭土地申報地價年息5%計算每年租金部分，洵屬有據，應予准許，逾上開範圍之備位請求，不應准許。原審就上開先位之訴及備位之訴調整逾按系爭土地申報地價年息5%部分，為上訴人及視同上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴及追加意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。原審就上開備位之訴調整租金起算日逾102年1月1日部分，為被上訴人敗訴之判決，尚有未合。附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第三項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴（含追加之訴）為無理由，被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 3 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 李媛媛法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 3 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。