臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第709號上 訴 人 張德中訴訟代理人 魏雯祈律師
徐慧齡律師陳永來律師被上訴人 翁宇崧訴訟代理人 陳亮佑律師
黃鈺淳律師雷麗律師上列當事人間履行不動產買賣契約事件，上訴人對於中華民國102年8月22日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第83號第一審判決提起上訴，並減縮訴之聲明，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人先位聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記與上訴人。備位聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人聲明：如主文所示。
二、上訴人起訴主張：兩造於民國99年12月26日簽訂土地買賣契約，約定由伊以1,021萬元買受被上訴人所有系爭土地（下稱系爭買賣契約），伊當日給付第1期簽約款100萬元，復於99年12月30日給付第2期用印款100萬元。依系爭買賣契約，被上訴人有告知伊系爭土地回填物內容之附隨義務，以達契約之目的，因被上訴人拒絕履行協力義務，基於誠實信用原則，伊得拒絕給付第3期完稅款100萬元，並主張同時履行抗辯，請求被上訴人依系爭買賣契約約定，移轉系爭土地所有權與伊。被上訴人違反前述協力及告知義務，致伊無法向金融機構貸款，有可歸責被上訴人之債務不履行情事，伊得解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還已受領之價金200萬元。另伊已將第3期完稅款另行開立支票交由仲介公司保管，非無故遲延給付，非完全可歸責於伊。被上訴人無證據證明已支付何種成本，且系爭土地價格已有攀升，足認被上訴人並無損害，被上訴人沒收伊已給付之200萬元作為違約金，顯屬過高，應酌減違約金。爰依系爭買賣契約、買賣、債務不履行及解除契約之法律關係，先位請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記與伊；備位請求被上訴人給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（上訴人原請求自受領之翌日起算，嗣減縮聲明；依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，所為減縮聲明程序上應予准許）至清償日止，按年息5％計付利息之判決（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴）。
被上訴人則以：伊於締約當時未隱瞞系爭土地曾為池塘之事實，上訴人對此亦無爭執，伊無協力探勘土地之附隨義務；系爭土地縱有瑕疵，應待上訴人受領系爭土地後始得依物之瑕疵擔保責任為主張，尚不得以此主張同時履行抗辯。上訴人向銀行、農會貸款受阻，即自行猜測系爭土地之回填物為廢棄物，復於100年1月10日拒絕履約，片面主張解除契約，亦未依約將第3期完稅款100萬元及第4期尾款721萬元，存匯入兩造約定之訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）履約保證信託專戶，係上訴人違約。伊已於100年3月4日以郵局存證信函對上訴人表示解除契約，並沒收上訴人已給付之200萬元作為賠償，伊無移轉系爭土地所有權與上訴人之義務，更不須返還所受領之200萬元價金與上訴人。另損害應以當時交易為準，不應以經過數年後地價上漲主張伊受有利益，上訴人請求酌減違約金，為無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於99年12月26日簽訂土地買賣契約，約定由上訴人以1,021萬元買受被上訴人所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000地號土地，價金應存匯至僑馥建經公司之履約保證信託專戶。上訴人於簽約日給付第1期款100萬元，99年12月30日給付第2期用印款100萬元，合計200萬元；第3期完稅款100萬元應於土地增值稅單核下3日內給付，第4期尾款721萬元則併同第3期款給付或由貸款支付，嗣土地增值稅單於100年1月11日核下，然上訴人未於3日內將第3期完稅款100萬元存匯至履約保證信託專戶，僅於同年月17日開立同額支票交與居間人即竹北不動產仲介經紀有限公司（下稱竹北仲介公司）留存。
（二）證據：系爭買賣契約書、支票影本、不動產買賣價金履約保證申請書、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料（見原審卷6-14、18、40-43、114-116頁）。
四、本件上訴人依系爭買賣契約，先位聲明請求被上訴人移轉系爭土地所有權登記，備位聲明請求被上訴人返還已給付之價金有無理由，論述如下：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又依民法第153條第1項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。所謂特定物之買賣，係指契約成立時，該物已存在，當事人並合意以之為買賣標的，於清償期以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付（最高法院84年度台上字第757號判決意旨參照）。另契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100年度台上字第2號判決意旨參照）。
（二）經查上訴人主張兩造於99年12月26日簽訂土地買賣契約，約定由上訴人以1,021萬元買受被上訴人所有系爭土地，價金存匯至僑馥建經公司履約保證信託專戶等情，有系爭買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書可憑（見原審卷6-13、40-43頁），為兩造所不爭執，則兩造就系爭買賣契約標的物為系爭土地，價金為1,021萬元之契約必要之點，意思表示一致，買賣契約已有效成立。次查上訴人到場陳述其購買土地經過情形如下：當時聽說航空城有重劃計劃，竹北仲介公司跟伊介紹系爭土地，價金大約一千萬元上下，伊有跟幾個朋友討論，他們覺得這個計畫不錯，當初的想法是伊先買一塊，如果不錯，再繼續買，購買土地主要是投資的用途，在買這塊地時，伊有去現場看，跟一般農地一樣，簽約時有調閱謄本看，發現不是所謂的農業用地，簽約時，伊有請仲介問地主這塊地的狀況，地主表示他也是繼承來的，對土地狀況也不是很清楚，當時就簽約，後來伊去大園鄉農會申請貸款，大園鄉農會回復這塊地原為魚塭後來回填，這種土地不承作貸款，這時伊有點緊張，因為這塊土地是預期土地放二、三年會增值，伊再出售，伊問農會為何回填的土地不承作貸款，其表示因為不清楚回填物內容，伊希望地主把回填的部分作個釐清，希望買到的不是瑕疵品或有毒廢棄物的土地，但一直沒有得到很好的回應，所以後來整個付款就因為卡在這邊，伊也不敢再付，第三期款伊有開支票放在仲介處，伊怕放進履約保證專戶後伊的資金又被押在裡面；「（問：從事何業？）建設公司擔任行銷副總。」「（問：購買系爭土地之用途，有無告知出賣人即被上訴人？）沒有特別提到，都是透過仲介協調，他要賣地，我認為這個價格我想買。」「（問：被上訴人提及其自仲介處得知，上訴人購買這塊地是因為會被徵收，可以獲得配地，有何意見？）如果買到一定的量的農地，例如一千坪農地，政府徵收的話，可以獲配四百至四百五十坪的建地。」「（問：有何證據證明系爭土地可能埋藏有毒物質，需要經過鑽探？」就是因為不確定，所以希望我買這塊地，能經過鑽探的程序，讓我心安，不會買到瑕疵品。」（見本院卷90-91頁），另查證人即竹北仲介公司經紀人孫湧泉到場證稱：伊為公司主管，系爭買賣契約從簽約至結案伊均有參與；系爭土地本為溜地，於簽約當時上訴人有詢問回填掩埋物為何物，被上訴人答稱不知道後，兩造對此無進一步約定；公司在進行客戶開發時，並未看過土地現狀，只看衛星地圖，土地已經長草等語（見原審卷147-148頁），又系爭土地地目為「田」，使用分區為「一般農業區」，使用地類別為「養殖用地」，有查詢資料可憑（見原審卷114頁）；依上情觀之，可知上訴人購買系爭土地係為投資目的，並無使用目的上之特殊需求，難認系爭土地之回填物內容為何，有影響上訴人購買系爭土地目的之情事；雖大園鄉農會103年1月24日桃大農信字第0000000000號函復：
該會授信如遇提供之擔保品地目為溜，雖業經回填之池塘土地案件，不予授理申辦貸款（見本院卷58頁），然此屬上訴人無法取得金融機構貸款之自有資金是否充足之問題，上訴人於購買系爭土地作為投資目的前應自行衡量，難認被上訴人負有協力探勘土地之附隨義務，上訴人主張被上訴人有探勘土地回填物內容之附隨義務云云，為不足採。
（三）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。經查系爭買賣契約第4條第1項關於買賣價款支付方式，約定：土地增值稅單核下3日內，買方（即上訴人）應將第3期完稅款100萬元存匯入履約保證信託專戶（見原審卷7頁）；嗣土地增值稅單於100年1月11日核下，然上訴人並未於3日內將第3期完稅款100萬元存匯入信託專戶，僅於同年月17日開立同額支票交與竹北仲介公司留存一節，為兩造所不爭執；上訴人違反系爭買賣契約買賣價款支付方式之約定，不生依債之本旨給付效力，上訴人給付遲延，堪以認定。從而被上訴人於同年1月21日以郵局存證信函，催告上訴人於文到後3日內將第3期完稅款100萬元存匯至信託專戶，復於同年2月21日再次去函催告上訴人依約履行未果，乃於同年3月4日發函上訴人，表示依系爭買賣契約第11條第1款約定解除系爭買賣契約，並將已受領價金扣除應繳之相關費用後，全部沒收充作懲罰性違約金（見原審卷47-49頁），應認已生解除系爭買賣契約之效力。另按依民法第264條第1項規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限。同時履行抗辯權之行使，須債務人自己無先為給付之義務，此觀之上開規定甚明。上訴人依系爭買賣契約第4條第1項約定，本負有先為給付第3期完稅款100萬元與被上訴人之義務，且被上訴人並無協力探勘土地之附隨義務，業如前述，上訴人自不得以被上訴人未盡附隨義務為由拒絕給付第3期完稅款100萬元，其主張同時履行抗辯，並謂其無給付遲延云云，為不可採。系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，上訴人依系爭買賣契約請求被上訴人移轉系爭土地之所有權，應屬無據。
（四）又依民法第250條規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。經查系爭買賣契約第11條第1項約定：「買方（即上訴人）不依約履行付款或本約所定其他各項義務時，賣方（即被上訴人）應定七日以上之期限催告履行，逾期仍不履行時賣方有權解除契約，並將買方已支付之價款扣除應繳之相關費用後全部沒收充作懲罰性違約金。」系爭買賣契約業因上訴人遲延給付第3期完稅款100萬元，經被上訴人行使契約解除權，兩造間之系爭買賣契約關係歸於消滅，被上訴人依系爭買賣契約第11條第1款約定，將所受領之第1期、第2期價金200萬元充作懲罰性違約金，並無不合，上訴人請求被上訴人返還，亦屬無據。另按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。經查本件被上訴人沒收上訴人已付價金200萬元充作懲罰性違約金，占本件買賣總價金1,021萬元之比例未達百分之20，參酌上訴人任職建設公司，其為投資目的購買系爭土地，為維護契約當事人訂立契約之效力，避免任意違約，本件違約金尚難認有過高之情事，上訴人請求酌減違約金，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約、買賣、債務不履行及解除契約之法律關係，先位聲明請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記與上訴人，備位聲明請求被上訴人給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 1 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 賴惠慈法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 4 日
書記官 李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。