臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第876號上 訴 人 路項馨被上 訴人 施世斌訴訟代理人 蕭琪男律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國102年11月5日臺灣新北地方法院102年度訴字第2163號第一審判決提起上訴，本院於103年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人按月給付不當得利超過新台幣肆仟零叁拾壹元部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔二十分之十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前於民國102年7月16日經法院拍賣程序，取得坐落於新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號○○區○○○路○段125之4號建物（以下稱系爭房屋）之所有權，並登記為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋而使用收益迄今，致伊受有相當於系爭房屋租金之損害，伊自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付相當於系爭房屋租金即以系爭房屋價額年息百分之十計算之不當得利等情，爰依民法第767條第1項及第179條之規定，求為命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自102年7月16日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）5,758元之判決，並陳明願供擔保，請准予宣告假執行。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：系爭房屋為伊與前配偶即債務人張一之於婚姻關係存續中共同購買，僅因伊當時礙於法令規定無法登記為系爭房屋之所有權人遂登記為張一之名義，而伊與張一之前因離婚事件達成和解，得繼續居住使用系爭房屋，此和解具有契約之性質，自有買賣不破租賃原則之適用，且系爭房屋之拍賣公告上已載明拍定後不點交，被上訴人既以低於市價之價格拍定買受系爭房屋，自應承擔不點交之風險，伊另已對張一之提起第三人異議之訴，請求撤銷系爭房屋之拍賣程序，被上訴人之請求為無理由等語。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查被上訴人前經臺灣新北地方法院101年度司執字第54067號債權人張維武等與債務人張一之間清償債務強制執行事件之拍賣程序，拍定買得系爭房屋及其坐落基地，並於102年7月16日移轉登記為系爭房屋所有權人，系爭房屋現仍為上訴人占有使用中等情，業據被上訴人提出系爭房屋登記謄本及系爭房屋拍賣公告等件為證（見原審卷第8頁及第39頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第34頁反面），均堪信為真實。
四、被上訴人主張伊為系爭房屋所有權人，上訴人無權占用系爭房屋，乃起訴請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，上訴人則抗辯其非無權占用云云，經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。本件兩造不爭執被上訴人係經由法院拍賣程序標得系爭房屋，並辦畢所有權移轉登記而取得系爭房屋所有權之事實，揆之前揭說明，即應由上訴人就其占有係有正當權源之抗辯事實負證明責任。上訴人雖抗辯系爭房屋係其與訴外人張一之共同購買，僅借名登記張一之名義，其於系爭房屋亦有所有權云云，惟上訴人就其與張一之間為借名登記關係乙節，未據提出證據以實其說，況按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，不得更為塗銷登記之請求，真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據（最高法院41年台上字第323號判例意旨參照）。準此，縱上訴人與張一之間就系爭房屋為借名登記關係，但在上訴人依法終止與張一之間借名登記關係，並請求張一之將系爭房屋登記為上訴人所有前，被上訴人已因信任系爭房屋為登記名義人張一之所有之外觀，而依法院強制執行程序取得系爭房屋之所有權，依前揭說明，上訴人即不得再以其與張一之間權利義務關係對抗被上訴人，自亦不得再對已合法取得系爭房屋所有權之被上訴人主張其始為系爭房屋之真正所有權人而為有權占有。至於上訴人爭執其另對訴外人張一之提起第三人異議之訴及撤銷拍賣程序尚未經判決確定、被上訴人取得系爭房屋之執行程序有執行名義虛假、被上訴人明知其與張一之間有婚姻與財產糾紛仍買受系爭房屋之瑕疵云云，僅涉及上訴人與張一之間就與系爭房屋相關之權利義務糾紛，尚不影響被上訴人已取得系爭房屋所有權，上訴人亦無從據此主張其有權占有系爭房屋。
㈡上訴人雖復抗辯其與女兒係依與張一之間和解書內容，得合
法居住系爭房屋，並可適用買賣不破租賃原則云云。但按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第421條第1項、第464條、第425條亦定有明文。然使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨參照）。查依上訴人與張一之簽訂和解筆錄係約定：「....兩造於離婚前，原告（即張一之）同意將名下房屋新北市○○區○○○路○段○○○○○號之其中一間房間及客廳廚房衛浴設備等共用區域，提供給被告（即上訴人）及子女張○○居住生活」等語，有被上訴人提出該和解筆錄附卷可參（見原審卷第10頁），觀其意旨，乃系爭房屋原登記所有權人張一之同意上訴人無償使用系爭房屋之一部分，核應係使用借貸關係，並非租賃關係，依上說明，自無買賣不破租賃規定之適用，上訴人亦不得執其與張一之間使用借貸契約約定，對被上訴人主張有占有使用系爭房屋之權源。故上訴人抗辯依買賣不破租賃原則，其有權占用系爭房屋云云，亦無可採。至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決要旨參照）。是縱執行法院於拍賣系爭房屋之拍賣公告上註記系爭房屋於拍定後不點交，然此仍不足以證明上訴人有何合法占用系爭房屋之權源，亦不足據為被上訴人訴請上訴人遷讓房屋無理由之依據。綜上所述，上訴人繼續占用系爭房屋，對於被上訴人而言，不能認有合法之權源，從而，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
㈢復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。另土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件上訴人無權占有系爭房屋，已如前述，其因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人主張依不當得利之法律關係，請求上訴人自102年7月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之利益，自屬有據。查系爭房屋坐落基地為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，有建物登記謄本可證（見原審卷第8頁），102年1月申報地價均為每平方公尺1萬6,960元，面積分別為24、104平方公尺，被上訴人應有部分均為1/5，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第6至7頁），是該等土地之申報地價合計為43萬4,176元﹝（16,960×24×1/5）＋（16,960×104×1/5）﹞，而系爭房屋經稅捐機關核定之現值為25萬6,800元，則有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書足憑（見原審卷第12頁），審酌系爭房屋位於新北市○○區○○○路上，附近有林家花園、大觀書社、運動場、板橋國小、慈惠宮，接近捷運府中站，有地圖為憑（見原審卷第44、45頁），生活機能尚稱良好，交通便利，認以系爭房屋及前開土地申報總價年息7%計算相當租金之不當得利為適當。故以此計算上訴人應按月給付之不當得利金額為4,031元﹝（434,176＋256,800）×7%÷12，元以下四捨五入﹞。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項前段及第179條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自102年7月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,031元，洵屬有據，應予准許。逾此部分請求，則無理由，不應准許。原審就不當得利部分，逾上開範圍判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示；至被上訴人上開請求應予准許部分，原審據此為被上訴人勝訴判決及為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 吳青蓉法 官 管靜怡正本係照原本作成。
上訴人路項馨如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。