臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1418號上 訴 人 林冠秀訴訟代理人 葉志飛律師
楊時綱律師被上訴人 李維秦訴訟代理人 蔡正廷律師
張克豪律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國103年11月4日臺灣新北地方法院103年度訴字第1883號第一審判決提起上訴，本院於104年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）96年12月1日授權訴外人柯春富就坐落臺北縣三重市（現改制為新北市○○區○○○段○○○○號地號土地（下稱系爭土地）與被上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊將系爭土地出售予被上訴人，伊業於96年12月13日將系爭土地之所有權移轉登記予被上訴人，兩造於97年1月14日就被上訴人尚欠之尾款新臺幣（下同）127萬7000元達成協議，約定有關系爭土地遭鄰地占用部分約15平方公尺，伊於98年4月30日前排除占用或促成鄰地與被上訴人達成合建或買賣契約時，被上訴人再給付尾款（下稱系爭協議），上開約定至多僅係將尾款支付之清償期延至98年4月30日，被上訴人應給付之價金數額在系爭契約訂立時即已確定，又被上訴人已於99年5月12日將系爭土地以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人吳進源，再由訴外人吳進源以升源建設有限公司（下稱升源公司）名義於100年9月23日向新北市政府工務局申請核發取得100年重建字第370-1號建造執照，並架設圍籬施工，顯見系爭土地遭鄰地占用之情形確已排除，被上訴人應無拒絕支付尾款之理由。爰依系爭契約之約定，求為命被上訴人應給付上訴人127萬7000元併加付法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人127萬7000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造間簽訂系爭契約時，因系爭土地有遭鄰地違建占用之情形，故兩造於系爭契約第5條約定，被占用部分按買賣單價計算占用面積之金額，暫由伊於尾款給付時扣除，待取得占用土地時1次給付上訴人，足見兩造係以上訴人需排除鄰地占用作為被上訴人支付尾款之停止條件，且依系爭協議之約定，上訴人至遲應於98年4月30日前排除系爭土地遭占用之情形，或促成鄰地與伊達成合建或買賣契約，此為伊給付尾款127萬7000元之停止條件，伊當初有意整合周圍土地，希望上訴人能排除鄰地違建占用情形，基於誠意僅暫扣部分尾款127萬7000元，詎上訴人卻逕自否認暫扣之尾款為履行條件，顯與兩造之約定有違，上訴人既未於98年4月30日前排除鄰地占用或促成鄰地與伊達成合建或買賣契約，且於原審自認於99年3月22日尚未排除占用情形，則給付尾款之停止條件即未成就，上訴人無從請求伊給付尾款。退而言之，縱認系爭協議之約定係期限，然上訴人逾期未為給付，致伊無法整合周圍土地，因而於99年5月12日將系爭土地減價出售予訴外人吳進源，受有減少買賣價金219萬元之損害，係可歸責於上訴人所致，上訴人應負不完全給付損害賠償責任，伊亦得主張抵銷，抵銷後，上訴人已無尾款可資請求。至訴外人吳進源購買系爭土地後，自行整合鄰地，與上訴人無涉，上訴人自不得執此為由請求伊給付尾款等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、上訴人起訴主張伊授權訴外人柯春富就系爭土地與被上訴人簽訂系爭契約，約定由伊將系爭土地出售予被上訴人，系爭土地已於96年12月13日移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人復於99年5月12日以買賣為原因，將系爭土地移轉所有權登記予訴外人吳進源，被上訴人尚未給付尾款127萬7000元等情，業據其提出系爭契約、支票及土地異動索引為證（見原審卷第8至25頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人主張系爭土地遭鄰地占用之情形已排除，被上訴人扣留尾款之條件已消滅，應依系爭契約之約定給付尚欠尾款127萬7000元等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第348條及第354條第1項分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。查兩造於96年12月1日簽訂系爭契約，約定由被上訴人向上訴人購買系爭土地，面積212平方公尺，所有權全部，每坪價格為45萬元，分4次付款，第1次款於簽約前給付，第2次款於簽約時上訴人備齊移轉登記予被上訴人之證件、印鑑章用印、土地鑑界申請之證件及印鑑章用印時給付，第3次款於土地增值稅單領到3日內給付（約於96年12月12日前履行），第4次款於系爭土地移轉登記為被上訴人所有，並鑑界妥交地予被上訴人完整取得土地同時付清（約於96年12月20日前履行），如系爭土地有被占用時，依系爭契約第5條約定之方式處理，由尾款應給付之價金中暫扣除，此觀系爭契約第1條、第2條、第3條、第4條之約定即明（見原審卷第8、9頁），由此可知，兩造已約明系爭土地之鑑界應於被上訴人給付第2次款時申請，於被上訴人給付第3次款後辦理所有權移轉登記，並於鑑界完成點交系爭土地時給付第4次款，惟系爭土地於點交時如有遭他人占用情形，遭占用部分之價金暫由第4次款中扣除，並依系爭契約第5條約定之方式處理，而依通常交易觀念，土地使用面積多寡，乃計算土地價值之關鍵因素，是系爭土地上存有遭他人占用，致可使用面積受影響之情形，自可認具有交易上減少價值、效用之瑕疵。
（二）次按在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益；又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付（最高法院86年度台上字第2808、2818號判決意旨參照）。查兩造間就系爭土地係屬特定物之買賣，依系爭契約第5條約定：「土地移交：本買賣土地之鑑界應於第貳次付款時申請並應於第肆次付款同時以現況點交，其點交前如有地上物或被他人侵占，因買方（即被上訴人）擬再購買鄰地坐落同段1954、1964、1965、1966、1967地號合併為一建築基地，如被上開鄰地占用，被占用部分按買賣單價計算占用面積之金額，暫由買方於尾款給付時扣除，待取得占用土地時無息作壹次給付賣方（即上訴人）」（見原審卷第10頁），可見被上訴人向上訴人購買系爭土地之目的，係在整合系爭土地與相鄰之同段1954、1964、1965、1966、1967等地號土地，以作為建築基地之使用，兩造於系爭土地交付前，即發現存有遭他人占用之瑕疵，遂約定上訴人負有於一定期間內排除補正該瑕疵之義務，遭占用部分土地之價金（即尾款）待瑕疵排除補正時再給付，則被上訴人於上訴人排除補正前開瑕疵前，自得拒絕給付尾款。
（三）又兩造於97年1月14日給付第4次款時，再簽訂系爭協議約定：「有關原買賣契約被鄰地占用部分約15平方公尺，賣方（即上訴人）應於98年4月30日前排除占用或促成鄰地與買方（即被上訴人）達成合建或買賣契約時再付餘款壹佰貳拾柒萬柒仟元正」（見原審卷第59頁）。
上訴人主張：系爭協議關於排除鄰地占用之約定，僅係付款期限，並非附停止條件，被上訴人將系爭土地出售予訴外人吳進源後，系爭土地遭鄰地占用之情形已排除，被上訴人自應給付尾款127萬7000元云云。被上訴人則以：依系爭協議之約定，上訴人於98年4月30日前排除鄰地占用或促成鄰地與伊達成合建或買賣契約，為伊給付尾款之停止條件，上訴人既未於上開期日前完成，條件即未成就，伊給付尾款之約定確定不生效力，上訴人無從請求伊給付尾款等語置辯。按解釋契約屬事實審法院之職權，適用法律，係法官之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束，而契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍，法院依辯論主義之審理原則，就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果，確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院83年台上字第2118號判例、97年度台上字第1155號判決意旨參照）。依系爭協議之文義，乃約明系爭土地遭鄰地占用部分約15平方公尺，兩造就該部分價金合意以127萬7000元計算，暫自被上訴人應給付之第4次款中扣除，上訴人負有於98年4月30日前排除占用或促成鄰地與被上訴人達成合建或買賣契約之給付義務，於上訴人排除補正前開瑕疵前，被上訴人不負給付尾款之義務，堪認上訴人負有先為排除前開瑕疵之給付義務，於上訴人排除補正瑕疵前，被上訴人自得拒絕給付尾款，故上開約定並非尾款給付之期限，又兩造間就尾款之給付，已於立約時生效，系爭協議約定於上訴人排除補正系爭土地遭鄰地占用之瑕疵前，被上訴人不負給付尾款之義務，並非附有以上訴人排除補正前開瑕疵為被上訴人給付尾款之停止條件，與民法第99條第1項所謂附停止條件之法律行為，係於條件成就時發生效力者，顯然有別，亦非附停止條件之約款。系爭土地既有遭鄰地占用之瑕疵，且上訴人不爭執並未於98年4月30日前排除補正前開瑕疵（見本院卷第96頁背面），則被上訴人拒絕給付尾款，自屬有據。
（四）雖上訴人主張：被上訴人將系爭土地出售予吳進源後，吳進源業以升源公司名義向新北市政府工務局申請取得建造執照，並架設圍籬施工，顯見系爭土地遭鄰地占用之情形確已排除，被上訴人應無拒絕支付尾款之理由云云，並提出升源公司基本資料、新北市政府建照查詢資料、升源公司建造執照申請書、面積計算表及建造執照在卷可稽（見原審卷第26至28頁、本院卷第102至104頁）。惟查，系爭協議約定上訴人應於98年4月30日前排除鄰地占用或促成鄰地與被上訴人達成合建或買賣契約，然上訴人屆期並未排除補正前開瑕疵，已如前述，又被上訴人曾先後於97年3月26日、98年7月10日寄發存證信函限期催告上訴人補正瑕疵，有上開存證信函可佐（見原審卷第60至62頁），然迄至被上訴人於99年5月12日將系爭土地移轉所有權登記予訴外人吳進源前，上訴人均未排除補正前開瑕疵，此為上訴人所不爭執（見本院卷第129頁），顯見上訴人已無從補正前開瑕疵，是被上訴人拒絕給付尾款，自屬有據。至訴外人吳進源或升源公司是否已排除系爭土地遭鄰地占用之情形，與上訴人無涉，況依升源公司向新北市政府申請建造執照時提出之地籍圖及現況圖所示，均註記系爭土地仍有部分遭他人占用之情形（見本院卷第51頁），此為上訴人所不爭執（見本院卷第96頁），是上訴人以系爭土地遭占用情形已確定排除為由，請求被上訴人給付尾款，要非可採。又上訴人主張：被上訴人欲使伊於98年4月30日前達成排除鄰地占用之條件不成就，乃以故意不授權伊處理之不正當行為，阻止上開條件之成就，依民法第101條第1項規定，視為上開條件已成就云云。惟查，系爭協議關於上訴人應於98年4月30日前排除占用或促成鄰地與被上訴人達成合建或買賣契約之約定，乃係就上訴人負有先為給付義務之約定，並非附有以上訴人排除鄰地占用為被上訴人給付尾款之停止條件，業如前述，故無民法第101條第1項規定之適用，上訴人此部分主張，亦非可採。從而，上訴人既未依約於98年4月30日前補正前開瑕疵，且被上訴人業於99年5月12日將系爭土地出售並移轉所有權登記予訴外人吳進源，上訴人已無從補正前開瑕疵，則被上訴人拒絕給付尾款，自屬有據。
五、綜上所述，上訴人依系爭契約之約定，請求被上訴人給付尾款127萬7000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應認為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所舉之證據，經核與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 翁昭蓉法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 常淑慧