臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1055號上 訴 人 黃陳美雪訴訟代理人 謝岳龍律師複代理人 劉博中律師被上訴人 周來枝訴訟代理人 陳志勇律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103 年8月7 日臺灣新北地方法院102 年訴字第2172號第一審判決提起上訴，本院於104 年3 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人自民國82年起向伊承租坐落於新北市○○區○○街○○○ 號房屋（下稱101 號房屋）之左半邊房屋（下稱系爭房屋），面積約20坪，每次租期屆滿即參考附近租金行情調整租金續訂租約，嗣兩造於98年續訂租約，約定月租金為新臺幣（下同）27,000元即每坪租金約1,350元，然於99年3 月5 日租期屆滿後，因伊不諳法律仍繼續收取租金，依法自99年3 月5 日起成為不定期租賃迄今。惟目前系爭房屋價值已有增加，原訂租金明顯低於周邊房屋租金行情，實屬原租賃契約成立後之情事變更，且非伊於訂約當時所得預料。系爭房屋現每坪月租金應為1,610 元，依上訴人承租使用之面積為62.94 平方公尺即19.039坪，按每坪之每月租金1,610 元計算，系爭房屋之合理月租金應為30,652元。爰依民法第442 條及第227 條之2 規定，起訴請求將系爭房屋之每月租金自102 年7 月1 日起調整為30,652元。（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，聲明提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋自99年3 月5 日起迄102 年6 月7 日起訴時止，其周邊環境、工商繁榮程度，及伊利用系爭房屋經濟價值與所受利益等，究有發生何等情事變更，又非當時所得預料之情形，均未據被上訴人舉證。又土地價格變動並非本件調整租金之唯一標準，且系爭房屋折舊達35年，難認其價值有明顯提升。再者調整租金之請求，應以「公告地價」而非「公告現值」作為計算標準，系爭房屋坐落土地之公告地價有何變動，其變動之情形如何據以計算調整租金之數額及比例，被上訴人亦未提出證明。而與系爭房屋坐落同街道之其他租賃房屋，其租金亦不乏有每坪735 元或750 元之例，足見系爭房屋現有租金已然偏高。況伊向被上訴人租用系爭房屋實際使用範圍僅有室內面積約15.2坪之空間，並不包含騎樓，以目前之每月租金27,000元為計算，每坪約為1,776 元，已逾被上訴人所稱之市場租金行情，自無任何調整租金之必要。縱認騎樓亦為伊承租範圍，然因騎樓具有「所有權私有、使用權公用」之特殊性，無法由承租人排他性使用收益，承租騎樓之經濟、商業效益本難與室內面積等同視之，計算租金之標準自應與室內部分不同。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張上訴人自82年起向伊承租系爭房屋，每次租期屆滿即續訂租約，兩造最後於98年續訂租約，約定每月租金為27,000元，嗣於99年3 月5 日起視為以不定期限繼續契約迄今等情，業據其提出土地及建物登記謄本、租賃契約書（租期為95年1 月5 日起至96年1 月5 日止，及96年3 月5 日起至97年3 月5 日止）、原法院三重簡易庭100 年度重簡字第849 號民事判決書等為證（參原法院102 年度重調字第78號卷，下稱調解卷，第5 頁至第10頁，原法院卷第18頁、19頁、第31、32頁、第101至104頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人復主張系爭房屋價值及租金行情已有上漲，為原租賃契約成立後之情事變更，且非於訂約當時所得預料，而依民法第442條及第227條之2規定，請求自102年7月1日起增加系爭房屋之租金等語，然為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件兩造之爭點應為：㈠被上訴人請求增加房屋租金有無理由？㈡若可請求增加租金，應增加之金額為何。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。本件系爭房屋之租賃契約既自99年3 月5 日起成為不定期限租賃契約，則於系爭房屋之價值有昇降情事時，當事人即得依上開規定聲請法院為增減其租金。經查：
㈠按公告土地現值係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或
縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於公告地價，則係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以公告土地現值既係依經常調查地價動態而為估計及評定，公告地價亦為供土地所有權人申報地價之參考，則其等歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。系爭房屋所在基地即新北市○○區○○段○○○ ○號土地，其每平方公尺公告土地現值於96年1 月為44,300元，97年1 月為47,400元，98年1 月為51,900元，99年1 月為55,100元，
100 年1 月為72,300元，101 年1 月為86,500元，102 年1月則為106,000 元，此有地價第二類謄本及土地登記第一類謄本在卷可稽（參原法院卷第29頁、第31頁）。又其每平方公尺公告地價於98年1 月為14,000元，99年1 月為15,200元，102 年1 月為21,200元，此亦有上訴人提出之公告地價資料可據（參本院卷第13頁）。是以系爭房屋之基地公告土地現值及公告地價，依上所述均呈上漲情形，自兩造於98年最後一次簽約至102 年被上訴人提起本件起訴之期間，其公告土地現值及公告地價漲幅分別為104.24％及51.43 ％，足見系爭房屋之基地價值逐年增漲。又房屋客觀上不能脫離其基地而單獨存在，上訴人向被上訴人承租系爭房屋使用，自係連同所坐落之基地應有部分併為使用，則於評估兩造間租賃物之價值以決定租金時，當亦應以房地總價為其依據，而非僅就房屋之建物本身價值判斷。否則房屋建成後因折舊之增加，其價值自必逐年貶損，如認租賃房屋之租金調整僅能依建物本身價值之變動為據，豈非造成房屋租金勢必不斷調降之可能？其不合理之處甚為顯然，亦與市場交易情況不符。是以上訴人徒以系爭房屋折舊達35年，即認其價值並無提升云云，亦非有理而無可採。另系爭房屋及基地價值，依所坐落地點之不動產走勢，自99年起迄今確有上升之情形，此亦據受原審囑託鑑定機關元大不動產估價師事務所指定人員王冠元估價師到庭陳述在卷明確（參本院卷第44頁），益可認系爭房屋之價值自98年起迄今確有增加。又兩造間就系爭房屋原係訂立定期租賃契約，惟租約期滿因被上訴人仍繼續收取租金而未為反對之意思表示，乃依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，已如前述，而租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘如租金及其他條件等內容並未隨同變更，則上述系爭房屋迄至本件於102年6月7日起訴時價值增加之情形，自非兩造於98年間約定租金及自99年3月5日以不定期限繼續租賃契約時所得預見。是被上訴人主張系爭房屋價值增加且非兩造訂約當時所得預料乙節，堪信屬實，其依民法第422條規定訴請調整租金，為有理由。
㈡次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得
為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上第283 號判例意旨可資參照。本件被上訴人主張兩造原於每次續租時，均係參考附近租金行情調整租金而續訂租約乙節，為上訴人所未加爭執，且與兩造間於95年間所定租約約定月租金為25,000元，96年間所定租約則增加至27,000元之情形相符（參原法院卷第18、101 頁），應可採信，則系爭房屋目前租金堪認係兩造依98年間訂約當時之房屋租金市場行情所為約定。而系爭房屋經囑託元大不動產估價師事務所鑑定於起訴時即102年6月7日之租金行情，該事務所衡酌政策面、經濟面、不動產市場概況等一般因素，及系爭房屋所在位置與里鄰環境、交通情況、發展遠景等區域因素，與系爭房屋現況、產權登記、土地使用法定管制與其他管制事項等個別因素，就上開各項足以影響價格之因素通盤考量，擇定租賃實例比較法及積算法等兩種估價方法，以系爭房屋及其基地整體使用、處分為原則，估定系爭房屋1樓月租金於102年6月7日之正常價格（指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價格）為每坪1,610元，依兩造合約所定系爭房屋即101號房屋左半邊20坪計算，每月租金總價為32,200元，此經原審囑託元大不動產估價師事務所鑑定在案，並有該所出具之不動產估價報告書存卷可按。審酌上開鑑定係就系爭房屋相關之一般因素、區域因素及個別因素，以專業之科學估價方式而為評估，其鑑定結果亦無其他顯不合理情形，堪認為完整周全，應屬可採。又上訴人承租系爭房屋實際使用面積為62.94平方公尺，合為19.039坪，此經原審勘驗明確，並有新北市新莊地政事務所複丈成果圖足稽（參原審卷第121頁）。循此計算，系爭房屋於102年6月7日之月租金正常價格即為30,652元（計算式：1,610元×
19.039坪＝30,652元）。㈢上訴人雖抗辯主張：伊承租範圍僅為一樓室內面積約15.2坪
之部分，不包含騎樓，據此計算系爭房屋目前每月每坪租金高達1,776 元，並無增加租金之必要，且騎樓係供公眾使用，參酌相關判決意旨及臺北市市有土地出租租金計收基準等規定，就騎樓部分租金應以室內部分租金之3 分之1 或2 分之1 計算云云。惟查：
⒈兩造間所簽訂租期為95年1 月5 日起至96年1 月5 日止之
租賃契約書，其第1 條明定上訴人承租使用範圍為「台北縣新莊市○○街○○○ 號左半部，範圍：面向房屋左半部約20坪。」（參原法院卷第101 頁至104 頁），嗣兩造於期滿續約所簽訂租期自96年3 月5 日起至97年3 月5 日止之租賃契約書第1條，亦載明上訴人承租使用範圍為「新莊市○○街○○○號（左邊）」，足見兩造所約定之租賃物乃係101號房屋之左邊區域約20坪範圍，上訴人主張承租範圍面積僅為15.2坪云云，已與兩造之約定不符。又上訴人於承租之系爭房屋開設祥富珠寶銀樓，騎樓緊臨其店面前方，為上訴人店面出入必經之處，上訴人並於店面前騎樓裝設有監視器2具，分別攝錄屋內及騎樓之情，此經原法院勘驗明確，並製有勘驗筆錄及現場照片存卷可參（參原法院卷第114頁至116頁），可見系爭房屋騎樓亦為上訴人承租所實際使用之範圍。而上訴人於系爭房屋開設祥富珠寶銀樓之室內面積連同店面前之騎樓面積計算，為62.94平方公尺，即約19.039坪，亦有新莊地政事務所複丈成果圖在卷足據（參原法院卷第121頁），此與兩造於租賃契約所約定「約20坪」相近，益可證兩造約定之租賃範圍包括一樓室內部分及店面前騎樓。況101號房屋之所有權範圍尚包括其附屬之平台及騎樓，亦有建物登記謄本可參（參原法院卷第32頁），兩造既未於租賃契約將前開附屬部分排除於約定左半邊之租賃範圍，自不足憑認該騎樓非上訴人承租之範圍。而此租賃物範圍於兩造原訂定期租賃契約依法更新為以不定期限繼續後，並未有所變更，是以上訴人抗辯主張僅承租系爭房屋左邊室內部分面積約15.2坪云云，要無可採。
⒉又騎樓係建物依建築法第43條及建築技術規則建築設計施
工編第57條所設置，依相關法令為可供公眾通行之處，且不得設置障礙物及為任何其他足以妨害交通之行為，惟並不限制所有權人於不妨礙公眾通行之情形下為適當之排他性使用。又騎樓固不能為一般之單獨排他使用，然因供大眾通行之特性，對於店面營業具正面商業效應，故前開鑑定之租金，亦係以系爭房屋之室內面積及店前騎樓的部分一起考量，此經鑑定機關元大不動產估價師事務所指定人員王冠元估價師到庭陳述在卷甚明（參本院卷第43頁背面至44頁），並與社會一般之人對於一樓店面因人潮來往而較具商業利益之認識並無扞格，足見上訴人承租系爭房屋開設店面，就騎樓部分亦具有一般排他使用以外之其他利益，況其亦已在騎樓為裝設監視器而為排他性之使用行為，已如前述，尚難遽認其就騎樓部分之使用利益較低，其租金自應與所承租之室內店面整體評估考量。至於臺北市市有土地出租租金計收基準、新北市市有土地建物被無權占用使用補償金計收原則、高雄市政府財政局經管市有非公用不動產租金及出租作業等，固就騎樓部分定有較低之租金或補償規定，然此不過為各地方政府基於財政管理所為一般性之原則規定，自無逕予適用私人間租賃契約之餘地。況租賃契約係因當事人雙方互為意思表示一致而成立，其內容自應依具體個案分別判斷，非可任意以其他個案比附援引。而本件兩造間租賃契約尚未更新為以不定期限繼續前，所約定之租賃範圍、租金金額亦僅以總面積及總價定之，並未區別為室內與騎樓部分面積、租金多寡有別之情形，足見兩造間就目前租金之決定，原亦係以上訴人所承租室內及騎樓之整體面積而合意訂之，則上開鑑定以其整體面積共同考量而鑑定系爭房屋依市場交易行情應有之租金金額，亦合於兩造間原先約定租金之原則。是以上訴人上開置辯，均非有理而不足採。被上訴人主張應增加系爭房屋之租金為每月30,652元，為有理由。
㈣末按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額
付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第521 號判例，及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。查本件被上訴人係於102 年6月7 日提起本件調整租金之訴，有其起訴狀上蓋用原法院收狀章戳可據（參調解卷第3 項），是以被上訴人請求自102年7 月1 日增加租金，自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第442 條規定，求為判決上訴人承租系爭房屋之月租金，自102 年7 月1 日起增加為30,652元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人依民法第442 條所為本件請求既為有理由，則其併依同法第227 條之2 情事變更原則所為請求之部分，即無審究之必要，併此敘明。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提之證據，經核均不足以影響本院前述審斷之判決結果，爰不再予逐一論述，併為敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 徐福晋法 官 楊博欽正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
書記官 陳盈真