臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1108號上 訴 人 雍國建設開發股份有限公司法定代理人 李治訴訟代理人 莊乾城律師複代理人 楊光被上訴人 大華建設股份有限公司法定代理人 林文亮訴訟代理人 葛苗華律師複代理人 張仁龍律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國103年8 月14日臺灣臺北地方法院103年度訴字第1343號第一審判決提起上訴，本院於103年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又「民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。」（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。被上訴人主張其於民國100年11月1日將臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號等3筆土地（下稱系爭3 筆土地）出租予上訴人，嗣已經合法終止，兩造就系爭土地之租賃關係已不存在，惟為上訴人所否認，並繼續支付租金，則兩造對系爭土地之租賃關係存在與否即有不明，使被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此種危險又適合以對於上訴人之確認判決除去之，是被上訴人提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：兩造及訴外人黃誠前於100年10月6日締結共同合作開發協議書（下稱系爭協議書），約定共同合作系爭3筆土地及同小段154-2等18筆土地之都市更新開發案（見系爭協議書前言），由被上訴人負責取得系爭3 筆土地所有權共同發開（見系爭協議書第4 條），上訴人及黃誠負責整合地上佔用戶，並提供地上佔用戶之稅籍清冊及都市更新同意書或相關有效文件（見系爭協議書第6 條）。嗣被上訴人於100年10月11日取得系爭3筆土地所有權後，即依系爭協議書第9條第5款約定，將系爭3 筆土地以每月租金新臺幣（下同）5 萬元出租予被上訴人，租賃期間自100年11月1日起至101 年10月31日止（下稱系爭租賃契約），以利上訴人整合系爭3 筆土地之地上佔用戶。又系爭租賃契約於租期屆滿後成為不定期租賃契約，被上訴人為避免爭議，已於102 年11月28日以台北榮星郵局第1704號存證信函向上訴人表示終止系爭租賃契約，又於103年2 月14日以台北榮星郵局第130號存證信函表示「如前次存證信函不生終止…之效力時，則於本函送達後1 個月的當月末日，終止該土地租賃契約」等語，而該函於103年2月17日送達上訴人，故系爭租約至遲亦於同年3月31日發生終止效果，兩造就系爭3筆土地之租賃契約關係已經不存在。上訴人竟謂系爭租賃契約屬於租地建屋性質，被上訴人在無土地法第103 條各款規定情形下終止系爭租賃契約，並不發生終止效果，兩造就系爭3 筆土地仍有不定期租賃契約關係存在云云，已有誤會。且縱認系爭租賃契約有土地法第103 條規定之適用，因上訴人未依約履行系爭協議書之義務，被上訴人業已依系爭協議書第9條第4款約定終止系爭協議書，系爭協議書終止後，系爭租賃契約即失所附麗，該租賃關係之目的自亦無法達成，被上訴人仍得依土地法第103條第5款規定終止系爭租約。兩造就系爭3 筆土地之租賃契約已因終止而消滅，上訴人事後一再否認系爭3筆土地之租賃關係不存在，使被上訴人在私法上之地位有受侵害之虞，有提起確認訴訟以除去之必要。爰求為判決：確認兩造就系爭3 筆土地之租賃關係不存在（原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴。）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造間欲合作辦理都市更新案，而共同於系爭
3 筆土地上建築房屋，系爭土地係作為雙方開發辦理都更建築房屋之用，於被上訴人取得系爭3 筆土地前，其上已有建築物存在，系爭協議書乃約定於被上訴人取得系爭3 筆土地後，由上訴人向被上訴人承租系爭3 筆土地，並簽訂系爭租賃契約，顯見系爭租賃契約係為系爭3 筆土地上之他人建物而存在，且與系爭協議書有目的及經濟價值上密不可分之關係，自不能與系爭協議書分割而得逕依民法第450條第2項規定隨時終止之。系爭3 筆土地是因其上有他人建物而予以租用，系爭租賃契約自有土地法第103 條之適用，上訴人並無土地法第103 條各款規定情形，被上訴人終止系爭租賃契約並不合法，縱系爭租賃契約係基於系爭協議書共同合作開發之約定而簽立，而無土地法第103 條之適用，惟本件是為合作辦理都更，合作開發協議既未完成，則被上訴人終止租賃契約屬權利濫用等語置辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造同意下列事項為真實，法院得逕採為裁判之基礎（見本院卷第39頁背面筆錄）：
㈠被上訴人於100年10月6日與上訴人及黃誠締結系爭協議書（
見原審卷第8-10 頁之系爭協議書）。嗣被上訴人於100年10月11日取得系爭3筆土地所有權後，即依系爭協議書第9條第5款約定，與上訴人就系爭3筆土地訂立系爭租賃契約，由被上訴人將系爭3筆土地以每月租金5萬元出租予上訴人，租賃期間自100年11月1日起至101年10月31日止（見原審卷第11-16頁之土地登記謄本，第17頁之系爭租賃契約）。系爭租賃契約於101年10月31日租期屆滿後，成為不定期租賃契約。
㈡被上訴人分別於102年10月2日、同年月17日寄發台北榮星郵
局第1546號、第1580號存證信函予上訴人，請求上訴人應與被上訴人重新簽訂租約（見原審卷第18頁至第24頁之存證信函）。
㈢被上訴人於102 年11月28日寄發台北榮星郵局第1704號存證
信函，向上訴人表示終止系爭3 筆土地之不定期租賃契約及系爭協議書，並於102 年11月29日合法送達上訴人（見原審卷第25-26 頁）。上訴人則於102年12月4日寄發律師函予被上訴人，表示兩造就系爭3 筆土地已成立不定期租約（見原審卷第27頁）。
㈣被上訴人又於103年2 月14日寄發台北榮星郵局第130號存證
信函向上訴人表示：「於本函送達後1 個月的當月末日，終止該土地租賃契約」，並於103年2月17日合法送達上訴人（見原審卷第28-29頁、第30頁）。上訴人則於103年2 月19日再度寄發律師函重申成立不定期租賃契約關係等語（見原審卷第31頁）。
㈤上訴人已交付被上訴人系爭3筆土地101年11月至102年6月30
日止之租金（見原審卷第40-42 頁之簽收簿）。上訴人並已就系爭3 筆土地自102年7月至103年6月30日之租金辦理提存（見原審卷第43-44之臺灣士林地方法院102年度存字第1001號、第1631號提存書）。
㈥被上訴人曾對上訴人提起確認就系爭3 筆土地租賃關係不存
在訴訟，經原法院以103年度訴字第283號審理後，被上訴人撤回起訴（見本院卷第45頁至第47頁之民事起訴狀、原法院103年度訴字第283號通知）。
㈦被上訴人與郭旭原建築師事務所訂立之「工程規劃設計監造委任契約書」為真正。
四、被上訴人訴請確認兩造就系爭3 筆土地之租賃關係不存在，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件爭執要點厥在於：被上訴人終止兩造就系爭3 筆土地之不定期租賃契約關係，是否發生終止之效果？上訴人抗辯被上訴人終止租賃契約違反土地法第103 條規定，是否可採？茲就兩造上開爭執要點析述本院得心證之理由如下：
㈠按「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租
人之習慣者，從其習慣。」；「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」民法第450條第2、3 項分別定有明文。又法律規定須預行通知，其目的在使相對人得從容準備出租予他人，或另行租用替代之租賃物，以免發生不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過上開民法第450條第3項所定之相當期間後，即發生終止之效果（最高法院95年度台上字第1466 號判決意旨參照）。被上訴人於100年10月11日取得系爭3 筆土地所有權後，即依系爭協議書第9條第5款之約定，與上訴人就系爭3筆土地訂立系爭租賃契約，將系爭3筆土地以每月租金5萬元出租予上訴人，並約定租賃期間自100年11月1日起至101年10月31日止，嗣系爭租賃契約於101年10月3
1 日租期屆滿後成為不定期租賃契約（見上開兩造不爭執事項㈠）。是以，本件自有民法第450條第2、3 項規定適用，被上訴人得隨時終止系爭3 筆土地之不定期租賃契約。又被上訴人事後已於102 年11月28日寄發台北榮星郵局第1704號存證信函，向上訴人表示終止系爭3 筆土地之不定期租賃契約，該存證信函並於102 年11月29日合法送達上訴人（見上開兩造不爭執事項㈢），雖該終止契約之存證信函並未依民法第450條第3項規定附有相當期間，然兩造就租金既約定以
1 個月定其支付期限，仍應解為經過1個月之相當期間即102年12月28日後，發生終止系爭3 筆土地之不定期租賃契約效果。被上訴人事後雖又於103年2月14日寄發台北榮星郵局第
130 號存證信函向上訴人表示終止租賃契約（見上開兩造不爭執事項㈣），以及上訴人將系爭3筆土地之102年7月至103年6 月之租金辦理提存（見上開兩造不爭執事項㈤），均不影響兩造就系爭3筆土地之不定期租賃契約自102年12月28日後發生終止之效果。被上訴人主張兩造就系爭3 筆土地之租賃關係不存在等語，洵屬可採。上訴人以被上訴人終止租賃契約為權利濫用云云，並無可採。
㈡上訴人雖又辯稱兩造就系爭3 筆土地訂立租賃契約屬於租地
建屋性質而有土地法第103 條規定適用云云，惟為被上訴人所否認。經查：被上訴人於100年10月11日取得系爭3筆土地所有權後，之所以隨即將系爭3 筆土地出租予上訴人，係為履行其與上訴人及黃誠所締結系爭協議書第9條第5款之約定（見上開兩造不爭執事項㈠）。而觀系爭協議書前言明文記載由兩造及黃誠共同合作開發系爭3筆土地及同小段154-1、154-2、154-3、154-6、155-2、155-3、155-4、156、157、157-1、157-2、158-1、121-4、122-8、122-9地號等18筆土地之都市更新開發案。又系爭協議書約定被上訴人應指定建築師及營造工程公司，負責主導規劃設計、工程發包區工及營建管理（見系爭協議書第2條第1項），並負擔建築師規劃設計費用（見系爭協議書第3條第1項），以及負責取得系爭
3 筆土地全部產權共同開發（見系爭協議書第4條第1項）；並約定由上訴人及黃誠或其指定之人擔任都市更新事業計劃中出資者（見系爭協議書第2條第3項），負責都市更新事業計劃申請行政作業、事業概要、事業計劃（包含估價師費用及權利變換計畫）過程至主管機關核定，暨其所需費用（見系爭協議書第3條第2項），並負責整合地上佔用戶，提供地上佔用戶之稅籍清冊及其都市更新同意書，掌握地上佔用戶之都市更新合作意願（見系爭協議書第6 條第2款、第5款），以及於被上訴人取得系爭3筆土地所有權時，以每月租金5萬元與被上訴人就系爭3 筆土地訂立租賃契約（見系爭協議書第9 條第5款）；另兩造及黃誠於系爭協議書第8條「分屋原則」約定：「地上建物之分配，雙方同意依全部地上物之權值，按本協議之分配方式及比例計算，由雙方分取之；並由甲方（即被上訴人）優先自一樓往上分取至甲方權值分配完畢為止；乙方（即上訴人及訴外人黃誠）由頂樓往下按其權值分配至完畢為止。本開發案之規劃設計應以甲方為主導，以最大容積的使用價值利益為原則下，扣除法令規定之公共空間後，若能合理規劃出地下一樓獨立使用面積時，該地下一樓建物（不含車位）由乙方優先於其權值內分取；但若整體考量後未能規劃地下一樓合理使用面積時，乙方亦無異議。車位之分配，由雙方按本協議之權利分配比例分取之，選配方式由雙方另定分屋協議定之。分取後不足一戶及不足一個車位時之找補方式及其他相關分屋細節，由雙方以誠信公平原則，於本協議第5條第2項分屋契約內，另定之」（見原審卷第9 頁）；又被上訴人事後依系爭協議書第2條第1項約定，於101年4月20日與訴外人郭旭原建築師事務所簽立「工程規劃設計監造委任契約書」（見上開兩造不爭執事項㈦），且證人即建築師蔡嘉生亦證述：「因一建案有於101年4月20日與被上訴人簽署建設設計合約，簽合約前，約100年1
1 月底左右就開始針對該案做設計的規劃，我是該案的專案建築師…我們從100 年11月開始做規劃設計與向被上訴人簡報，約到101年4月20日才正式簽約」、「100年11月底至101年4月20日每次設計規劃及簡報會議都是我負責主講」、「上訴人沒有每次都參加，印象中上訴人只有參加過2 次」、「原本的案子是規劃商場辦公室」等語（見原審卷第79頁背面、第80頁正、反面筆錄）。由此足見，兩造及黃誠締結系爭協議書之目的，應在合作包括系爭3 筆土地在內之都市更新開發案，由上訴人及黃誠負責整合土地上佔用戶，取得佔用戶之都市更新同意書，將地上物拆除清空後，由被上訴人指定建築師及營造工程公司負責規劃設定、工程發包施工及營建管理，並依系爭協議書第8 條之約定分配都市更新後之房屋。是以，系爭協議書第9條第5款約定，兩造應於被上訴人取得系爭3 筆土地所有權時就系爭3筆土地以每月租金5萬元訂立租賃契約，係在方便上訴人履行其依系爭協議書第6條約定，負責整合系爭3 筆土地之佔用戶，提供佔用戶之都市更新同意書等義務，俾利相關都市更新開發案之實行，而非使上訴人基於「租地建屋」之目的與被上訴人就系爭3 筆土地成立租賃契約，事理至明。且質諸上訴人亦陳述「是要把原本的違建物拆除後，依系爭協議書重新蓋房屋」等語（見本院卷第40頁背面筆錄），由此益見兩造就系爭3 筆土地訂立租賃契約，與土地法第103 條「租用建築房屋之基地」規定不同，並無土地法第103 條規定之適用。上訴人抗辯被上訴人終止租賃契約違反土地法第103 條之規定，不發生終止之效果云云，並無可採。
五、綜上所述，被上訴人主張兩造就系爭3 筆土地成立不定期租賃契約，經被上訴人於102 年11月28日寄發台北榮星郵局第1704號存證信函表示終止後，經過1個月之相當期間即102年12月28日後發生終止之效果，洵堪採信。上訴人前揭所辯，均不足採。是兩造就系爭3 筆土地之租賃關係既因終止而消滅，被上訴人訴請確認兩造就系爭3 筆土地之租賃關係不存在，為有理由。從而，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，附予說明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 黃豐澤法 官 王永春正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
書記官 莊昭樹