臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1128號上 訴 人 蕭梅娟
張亞琪李進勝共 同訴訟代理人 許佩霖律師
林俊儀律師複 代理人 王心瑜被上訴人 財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲訴訟代理人 畢學文複 代理人 羅文鴻律師
徐克銘律師洪靜雯律師上列當事人間返還房地等事件，上訴人對於中華民國103年8 月8日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第344號第一審判決提起上訴，本院於104年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人給付逾新臺幣貳佰壹拾捌萬參仟陸佰柒拾捌元，及自民國一０二年一月一日起至返還土地之日止，按月給付新臺幣肆萬玖仟貳佰柒拾柒元，暨自民國九十七年十一月十八日起至返還房屋之日止，按月給付新臺幣貳佰玖拾參元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔，第二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地），及其上建物門牌：臺北市○○○路○ 段○○巷○○號建物（下稱系爭房屋），均為中華民國所有，並以被上訴人為管理機關。系爭房屋原屬國防部總務局列管「健軍新村」原址範圍內，因逾法定耐用年限，被上訴人北區分署（即原財政部國有財產局北區辦事處）於民國91年間辦理報廢除帳。詎上訴人無正當權源，占有系爭房地如原判決附圖圖示甲、甲1、乙所示部分（面積：80.09平方公尺、8.64平方公尺、1.81平方公尺），作為居住及營業使用，受有自97年11 月18日起按系爭房地申報總價年息10%計算相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害。爰依民法第767 條第1項前段、第179條規定，先位請求上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予被上訴人，並給付被上訴人新臺幣（下同）2,414,333元，及自102年1月1日起至系爭土地返還之日止，按月給付被上訴人54,475元，暨自97年11月18日起至系爭房屋返還之日止，按月給付被上訴人293 元。如認系爭房屋非屬中華民國所有，惟上訴人以其具事實上處分權之系爭房屋無權占有系爭土地如原判決附圖所示甲、甲1 、乙部分，受有按系爭土地申報地價總價額年息10% 計算相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害。爰依民法第767條第1項前段、第179 條規定，備位請求上訴人自系爭房屋遷出，並拆除系爭房屋，將系爭土地騰空返還予被上訴人，及給付被上訴人2,414,333元，暨自102年1月1日起至系爭土地返還之日止，按月給付被上訴人54,475元等語。（原審就上開先位之訴為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人先位請求超逾上開部分，及原審就先位之訴判命上訴人返還系爭土地部分，未據被上訴人、上訴人聲明不服，該部分非本院審理之範圍。）並於本院聲明：
㈠上訴駁回。
㈡備位聲明：上訴人應自系爭房屋遷出，並拆除系爭房屋，
將系爭土地騰空返還予被上訴人，及給付被上訴人2,414,333元，暨自102年1月1日起至系爭土地返還之日止，按月給付被上訴人54,475元。
二、上訴人則以：國防部總務局列管報廢之臺北市○○○路○ 段○○巷○○號房屋，其主要建材為木造、磚造，建坪僅13.333坪，層數均僅1 樓，系爭房屋前半段為1 層樓磚造房屋，後半段為2 層樓木造及鐵皮增建部分，面積為90.54 平方公尺（
27.39 坪），其建材、樓層、格局、面積與原列管報廢之房屋差異甚大，系爭房屋實為訴外人陳振華於45年間原始起造興建，並移轉予上訴人李進勝，非原列管報廢之國有房屋，上訴人就系爭房屋確有合法占有權源。縱認系爭房屋為原列管報廢之國有房屋，然其1樓後半段、2樓木造及鐵皮增建部分為陳振華於49年、80年間陸續起造、增建，與前半段磚造部分有門、樓梯等相隔區分，1 樓後半段現供作服飾店倉庫使用，倉庫邊側有一通道連結廚房，廚房邊側有一增建廁所，廁所另有一出入口可通往52巷16弄，2 樓則供作被上訴人蕭梅娟房間及堆放貨品使用，以其對外通行之直接性、機能、利用情形觀之，該部分顯然已具有構造上及使用上之獨立性，而為具有獨立物權之客體，陳振華既已將系爭房屋全部（含上開增建部分）之事實上處分權讓與上訴人李進勝，上訴人自有占有權源。系爭房屋既非原列管報廢之國有房屋，就使用系爭房屋部分，上訴人即無須給付所謂相當於租金之不當得利。而系爭房屋實際使用系爭土地之面積並未包括天井部分（面積：1.81平方公尺），計算上訴人使用系爭土地相當於租金之不當得利時，自應扣除該部分面積。又依國有非公用不動產租賃作業程序第55點規定，出租基地之年租金，為當期土地申報地價總額乘以5%，被上訴人主張以土地申報地價總額乘以10% 計算相當於租金之不當得利，顯不相當，亦與上開規定不符等語，資為抗辯。
並於本院聲明：
㈠原判決關於命上訴人自系爭房屋遷出、返還系爭房屋，及給付不當得利部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張系爭土地為中華民國所有，並以被上訴人為管理機關，系爭房屋為坐落系爭土地上之未辦保存登記建物，其1樓前半部供上訴人張亞琪、李進勝經營服飾店之用，1樓後半部供作服飾店倉庫使用，2 樓供作上訴人蕭梅娟房間、堆放服飾店貨品使用，系爭房屋現由上訴人占有中，為兩造所不爭，並據被上訴人提出土地登記謄本為證（原審卷一第11頁），且經原審、本院勘驗現場，囑託臺北市古亭地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（原審卷一第90-91頁、第143 頁，本院卷第69-70頁），被上訴人此部分主張，堪信為真。
四、又被上訴人主張上訴人無權占有系爭房地，其得請求上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予被上訴人，並給付被上訴人按系爭房地申報總價額年息10% 計算相當於租金之不當得利，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠關於系爭房屋是否為國有，並以被上訴人為管理機關部分：
⒈系爭房屋之納稅義務人為「公產代管理黃理通」，歸屬別為
「國有」，係被上訴人成立前之國有財產管理機關臺灣省公產管理處於34年10月26日自臺灣土地銀行公產代管部接管，原出租予國防部醫學院，國防部醫學院於60年間終止租約，並於66年5 月16日檢送包括系爭房屋在內之未接收列管清冊予被上訴人，被上訴人於66年6 月25日請該院依規定騰空交還並訂定點交日期，以便派員接管，嗣於91年間，被上訴人以系爭房屋逾法定耐用年限予以報廢，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅103年課稅明細表、國防部後備司令部98年6月16日國後政眷字第0000000000號函、國防部總務局74年11月30日（74）積秒字第5509號簡便行文表、財政部國有財產局台灣北區辦事處66年6月25日台財產北（三）字第09412號函、國防部醫學院66年5 月16日（66）守仁字第1317號函、已處理房屋產籍表列印、簽呈、國有財產毀損報廢單在卷可憑（原審卷一第249頁、第158-163 頁、第182-184頁），足證系爭房屋確為國有房屋。
⒉上訴人雖抗辯系爭房屋之建材、樓層、格局、面積與原列管
報廢之房屋差異甚大，系爭房屋實為陳振華於45年間原始起造興建，非屬國有房屋等語。惟查：原列管報廢之房屋，其財產名稱為臺北市○○○路○ 段○○巷○○號，建材為磚造（含磚木造），外觀為1 層樓，面積為76平方公尺，有國有財產毀損報廢單附卷可稽（原審卷一第184 頁），而系爭房屋經原審、本院勘驗現場，囑託臺北市古亭地政事務所派員會同測量，其前半段為1 層磚造房屋，後半段2 層木造及鐵皮增建部分，1樓面積（不含天井）為80.09平方公尺，亦有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（原審卷一第90-91頁、第143頁，本院卷第69-70 頁），以其建物門牌相同、建材均為磚造或木造、1樓面積相差僅4.09 平方公尺等節觀之，即足徵系爭房屋主體部分即為原列管報廢之國有房屋。再觀諸陳振華與上訴人李進勝於87年12 月8日所簽訂之使用權讓渡協議書（原審卷一第57-58頁），陳振華係於87年12 月8日以250萬元將系爭房屋使用權讓與上訴人李進勝，並約明自簽約日起
2 年內，如因政府法令之因素，致系爭房屋被收回，或被強制搬遷，陳振華即應退還150萬元，其餘100萬元，按比例退還之，足見陳振華、上訴人李進勝自始即明知系爭房屋為國有財產，非陳振華起造興建，並預期系爭房屋有被政府收回或強制搬遷之可能，否則陳振華所讓與者何以為使用權，而非所有權或事實上處分權？其二人又何須預先就系爭房屋被政府收回或強制搬遷時之權利義務內容加以約定？凡此，益證系爭房屋確為原列管報廢之國有房屋，非陳振華起造興建，陳振華於近11年後之98年9 月22日再行書立地上物權屬切結書，表明系爭房屋主體建築改良物及其附屬設施為其興建及使用，非政府機關配住之眷舍或公共財產等語（原審卷一第104 頁），顯與事實不符，上訴人抗辯目前所存之系爭房屋非原列管報廢之國有房屋，系爭房屋為陳振華於45年間原始起造興建，難謂可採。
⒊上訴人復抗辯系爭房屋1樓後半段、2樓木造及鐵皮增建部分
為陳振華於49年、80年間陸續起造、增建，該部分已具備構造上及使用上之獨立性，而為具有獨立物權之客體，非屬國有房屋等語。惟查：所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811 條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100 年度台上字第4號判決意旨參照）。系爭房屋1樓前半部現供上訴人張亞琪、李進勝經營服飾店之用，1 樓後半部現供作服飾店倉庫之用，前半部與後半部有門相通，惟未設置門片，後半部倉庫邊側有一通道連結廚房，廚房邊側有一增建之廁所，1樓、2樓間有一門片分隔，自1樓後半部倉庫開門進入2樓，2樓設有2間房間，一供作上訴人蕭梅娟之房間，一供服飾店堆放貨品之用，房間後方尚有一長條形區塊，亦供服飾店堆放貨品之用，已據本院勘驗現場，製有勘驗筆錄在卷可憑（本院卷第69-70 頁）。系爭房屋1樓後半部、1樓後半部邊側之廚房及廁所、2樓部分，均依附系爭房屋1樓前半部而為增建，與1樓前半部相通，並以1樓前半部之大門為主要出入口，與系爭房屋原有主體並無任何可資區別之標識存在，足見其構造上並未具備獨立性。而系爭房屋1樓後半部、2樓房間之一及2樓房間後方長條形區塊，用以堆放1樓前半段服飾店貨品，1 樓後半部邊側則為內部相通之廚房、廁所，僅具備輔助系爭房屋1 樓前半部服飾店之效用，係附屬於系爭房屋1 樓前半部而合為一體使用，亦足認其使用上亦缺乏獨立性。雖系爭房屋廁所另有一出入口，可通往臺北市○○○路○段○○巷○○弄，然該出入口通往52巷16 弄前，需先經過寬約36公分之通道，成人需側身始能通過，於近出口處設有分離式冷氣室外機，距離地面高度約134 公分，成人需彎腰始能通過，通道路面不平，目前僅舖設薄木板，已據本院勘驗現場屬實（本院卷第69頁正反面），以該通道係由廁所出入，部分路段需側身、彎腰始能通過，且路面不平，僅舖設薄木板，其通行甚為困難、不便，尤其上訴人蕭梅娟已高齡95歲（本院卷第106 頁），顯難經由該通行困難之通道出入系爭房屋等節觀之，即足證該出入口相當於一般住家之後門，並非便利、通常之出入方式，自難認其具備對外通行之直接性，上訴人執此抗辯系爭增建部分已具有構造上及使用上之獨立性，而為具有獨立物權之客體，核不足採。依上開說明，系爭房屋1 樓後半部、1樓後半部邊側之廚房及廁所、2樓部分均不得獨立為物權之客體，系爭房屋主體部分之所有權範圍因而擴張，該增建部分與系爭房屋主體部分均同為中華民國所有。
㈡關於上訴人應否返還系爭房屋、返還之範圍為何部分：
⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定
有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。又占有僅占有人對於物有事實上管領力為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人占有為生效條件。苟對於物無事實上管領力者，縱令放置於一定處所，並標示為何人占有，亦不能認其有占有之事實（最高法院53年台上字第861號判例、95年度台上字第1124號判決意旨參照）。系爭房屋1樓前半部供上訴人張亞琪、李進勝經營服飾店之用，1樓後半部供作服飾店倉庫使用，2樓供作上訴人蕭梅娟房間、堆放服飾店貨品使用，1 樓後半部邊側設有與內部相通之廚房、廁所，上開空間緊連相通，並以1 樓前半部之大門為主要出入口，合為一體供上訴人使用，已如前述。而天井具有採光及通風之功能，原判決附圖圖示乙所示之天井位於系爭房屋範圍內，增加系爭房屋之採光及通風，屬系爭房屋之一部分，亦據原審囑託臺北市古亭地政事務所派員會同測量，製有複丈成果圖在卷可稽（原審卷一第143 頁）。足見未經上訴人同意，他人無從進入包括系爭天井在內之系爭房屋，上訴人對包括天井在內之系爭房屋全部均立於得排除他人干涉之狀態，縱天井部分未實際建築或放置物品，依上所述，亦不影響上訴人占有系爭房屋全部之事實，上訴人抗辯其未占有原判決附圖圖示乙所示之天井，尚難憑採。
⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。系爭房屋為中華民國所有，並以被上訴人為管理機關，業如前述，上訴人就其占有系爭房屋具正當權源，復未舉證以實其說，依上開規定，被上訴人請求上訴人自系爭房屋即如原判決附圖圖示甲、甲1、乙部分（面積：80.09平方公尺、8.64平方公尺、1.81平方公尺）遷出，並將之返還予被上訴人，自屬有據。
㈢關於上訴人應否給付相當於租金不當得利、其金額若干始屬適當部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭房地為中華民國所有，並以被上訴人為管理機關，上訴人無正當權源占有系爭房地，受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依上開規定請求上訴人返還相當於租金之利益，尚非無據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，土地法第97條第1項規定甚明。所謂土地總價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報。系爭房地坐落臺北市○○○路○段○○巷，屬公館商圈，前方巷道寬約6米，步行至捷運公館站4號出口、公車站牌約2分鐘，有勘驗筆錄、現場照片在卷可憑（原審卷一第90頁，本院卷第85頁）。本院審酌系爭房地位於臺北市○○○路○段○○ 巷公館商圈內，附近為商業區，商店林立，生活機能良好，交通便利，屬精華地段，上訴人張亞琪、李進勝亦以之經營服飾店供作商業使用等情，認系爭房地相當於租金之不當得利應以申報總價額年息10% 為適當。上訴人固抗辯依國有非公用不動產租賃作業程序第55點規定，出租基地之年租金，為當期土地申報地價總額乘以5%，系爭土地相當於租金之不當得利，應以申報總價額年息5%計算為適當等語。惟查：國有非公用不動產租賃作業程序，僅係財政部國有財產署為執行國有非公用不動產租賃事宜所制訂之作業程序，被上訴人依不當得利之法則請求上訴人給付相當於租金之不當得利，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度及上訴人利用土地之經濟價值及所受利益等項，系爭土地位於公館商圈內，附近為商業區，商店林立，屬精華地段，上訴人張亞琪、李進勝亦以之經營服飾店供作商業使用，其利用系爭土地之經濟價值及所受利益顯然高於系爭土地申報總價額年息5%，上訴人主張被上訴人得請求之不當得利，應以系爭土地申報總價額年息5%計算為適當，要不足採。
⒊系爭房屋之課稅現值為35,100元，系爭土地97年1月、99年1
月、102年1月之申報地價分別為每平方公尺61,600 元、65,900元、72,200元，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅103年課稅明細表、臺北市地價查詢多功能服務系統在卷可憑（原審卷一第249頁，本院卷第125頁）。而上訴人固占用系爭房屋如原判決附圖圖示甲、甲1、乙所示部分（面積：80.09平方公尺、8.64平方公尺、1.81平方公尺，原審卷一第143 頁），惟其中圖示甲1部分（面積：8.64平方公尺），為系爭房屋之2樓部分，與系爭房屋1 樓部分即原判決附圖圖示甲部分占用系爭土地之範圍重疊，其面積不應重複計算，則上訴人實際占用系爭土地之面積應為81.90 平方公尺（80.09 ＋1.81＝
81.90 ）。依此計算，上訴人應給付相當於租金之不當得利，土地部分，97年11月18日至98年12月31日為56 4,515元〔計算式：1年1 月13 日，61,600×81.90×10%×1＋61,600×
81.90×10%÷12×1＋61,600×81.90×10%÷365×13＝564,515，元以下四捨五入〕，99年1 月1日至101年12 月31日為1,619,163 元（計算式：3 年，65,900 ×81.90×10%×3＝1,619,163），合計2,183,678元（計算式：564,515＋1,619,163＝2,183,678），自102年1月1日起至系爭土地返還之日止，應按月給付之金額為49,277 元（計算式：72,200×81.90×10%÷12 ＝49,277，元以下四捨五入），房屋部分，自97年11月18日起至系爭房屋返還之日止，應按月給付之金額
293 元（計算式：35,100×10%÷12＝293，元以下四捨五入），逾此部分之請求，不應准許。
㈣被上訴人先位之訴請求上訴人自系爭房屋遷出、返還系爭房
屋部分，既有理由，關於其預備之訴請求上訴人拆除系爭房屋部分，本院自毋庸再予審究，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1項前段、第179條規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予被上訴人，並給付被上訴人2,183,678元，及自102年1月1日起至系爭土地返還之日止，按月給付被上訴人49,277元，暨自97年11月18日起至系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付被上訴人
293 元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審判決事實及理由欄已敘明系爭房地均屬國有，並以被上訴人為管理機關，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房地，為有理由，惟於主文漏未諭知上訴人應將系爭房屋返還予被上訴人，復於事實及理由欄第六項誤載「財政部國有財產署（即被上訴人）先位請求蕭梅娟、張亞琪及李進勝（即上訴人）『拆除』還地如主文第1 項所示」，核屬漏載、誤寫之顯然錯誤，應由原審裁定更正之，併予敘明。
六、又上訴人雖聲請傳訊黃理通，以證明系爭房屋之所有權歸屬及實際使用情形等，惟經原審於102年11 月7日、本院於104年5月4日予以傳訊，黃理通均未到庭，經本院至內政部戶政司戶役政資料電子閘門系統查詢結果，黃理通亦未設籍於上訴人陳報之臺北市○○路○段○○○巷○○號4 樓，此外，依上訴人所述，陳振華於38年間即占有系爭房屋，系爭房屋係陳振華於45年間原始起造興建，或於49年、80年間陸續起造、增建，黃理通既於38年間即自系爭房屋遷離，系爭房屋是否陳振華於45年間原始起造興建，或於49年、80年間陸續起造、增建，自非其所能知悉，本院認無再予傳訊之必要，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 8 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 楊博欽法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 8 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。