臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1150號上 訴 人 周隆徐訴訟代理人 羅行律師被 上訴 人 謝美珠訴訟代理人 周燦雄律師
蔡炳楠律師上 一 人複 代理 人 黃敏綺律師上列當事人間請求返還租賃保證金等事件，上訴人對於中華民國
103 年7 月29日臺灣士林地方法院102 年度訴字第1486號第一審判決提起上訴，本院於中華民國104 年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：其於民國101 年4 月21日向被上訴人承租位於新北市○○區○○路○段000 巷0 號旁停車場車棚、冰櫃及廁所及坐落土地為使用，兩造並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自101 年4 月15日起至103年4 月14日止，共計2 年，租金約定為第1 年為每月新臺幣（下同）5 萬元，第2 年起為每月5 萬5,000 元，上訴人已依約給付保證金10萬元。詎於101 年9 月間，上訴人所承租之部分設施竟經主管機關認定為違章建築，經上訴人函催被上訴人辦妥設施合法使用手續，惟未獲置理，致前開承租之部分設施於101 年10月11日遭新北市政府違章建築拆除大隊拆除，被上訴人更於同年月12日以存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示。依系爭租約第4 條約定，被上訴人片面終止契約，應返還系爭租約保證金10萬元予上訴人；另依系爭租約第7 條約定，被上訴人如欲終止系爭租約應提前2個月告知上訴人，並應支付4 個月之租金以為補償，茲被上訴人既提前終止契約，自應依約提前2 個月告知，並賠償上訴人2 個月告知期間及約定之4 個月租金補償，共6 個月租金補償計30萬元。又上訴人租用前開設施係為經營餐飲業之用，承租後就該設施已支出裝潢等費用共計54萬1,500 元，因設施遭拆除而毀損殆盡，被上訴人應依侵權行為規定賠償上訴人所受上開損失。為此爰本於系爭租約第4 條、第7 條約定請求返還保證金及給付6 個月租金補償，及依民法第
184 條第1 項前段規定，請求被上訴人賠償裝潢費用等損害等情。並聲明求為判決：
㈠被上訴人應給付上訴人94萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人出租予上訴人之設施，原係供停車場車棚使用，詎上訴人為經營熱炒店，擅自違法增建裝潢、擴大利用，已違反系爭租約原使用目的，而上訴人因與人結怨遭檢舉而經主管機關拆除上開違建，實不可歸責於被上訴人。上訴人既已違反原契約使用目的及相關建築法令，不當使用租賃設施，被上訴人自得依系爭租約第10條約定終止租約，收回土地並沒收保證金。另依系爭租約第5 條、第9 條及第14條，均約定上訴人如租用土地後續利用，因違反法令造成損害者，相關費用概由上訴人自行負擔及吸收，上訴人自不得請求賠償設施及裝潢費用損害54萬1,500 元，況其僅提出自行製作之明細表，未附任何單據，難認已證明損害。而系爭租約第4 條及第7 條約定則以上訴人無違反租約及法令為不當使用，為適用之前提，故上訴人亦無從依此等約定請求返還保證金10萬元及補償6 個月租金30萬元等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人94萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實（詳見本院103年12月9日準備程序筆錄，本院卷第35頁反面）：
㈠上訴人於101 年4 月21日向被上訴人承租坐落新北市○○區
○○路○段000 巷0 號旁之停車場車棚、冰櫃、廁所及坐落之土地，兩造並簽訂土地租賃契約書，約定租賃期間自101年4 月15日起至103 年4 月14日止，租金第1 年為每月5 萬元，第2 年起為每月5 萬5,000 元；上訴人並依約給付保證金10萬元。
㈡上訴人於101 年10月1 日以存證信函催告被上訴人辦妥合法使用手續，經被上訴人收受該存證信函。
㈢新北市政府於101 年10月11日認定上訴人承租之前開設施，
其中餐廳、廚房、沖洗台及儲藏室部分為違章建築，而予以拆除。
㈣被上訴人於101 年10月12日以存證信函，依兩造間租賃契約
第10條約定，向上訴人為終止契約之意思表示，經上訴人收受。
五、本件經兩造於本院103年12月9日準備程序期日整理後（本院卷第35頁反面至第36頁），兩造之爭點在於：
㈠上訴人承租租賃設施後，有無再行增建？新北市政府於101
年10月11日拆除其中餐廳廚房、沖洗台及儲藏室部分，是否係因上訴人承租後再行增建所致？㈡被上訴人依兩造間租賃契約第10條約定終止租賃契約之情形
，有無適用第7 條終止契約應於2 個月前告知，並支付上訴人4 個月租金以為補償之約定？上訴人依此請求被上訴人給付6 個月租金30萬元，有無理由？㈢被上訴人應否依兩造間租賃契約第4 條約定退還保證金10萬
元？㈣上訴人主張其因租賃設施遭拆除，而受有餐飲設施及裝潢費
用54萬1,500 元損害，依民法第184 條第1 項前段請求被上訴人負損害賠償責任，是否有據？
六、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠上訴人承租租賃設施後，有無再行增建？新北市政府於101
年10月11日拆除其中餐廳廚房、沖洗台及儲藏室部分，是否係因上訴人承租後再行增建所致？⒈上訴人雖主張：其於承租租賃設施後，並無違法增建，臺灣
士林地方法院102 年度訴字第199 號兩造間請求損害賠償事件（下稱前案）之確定判決，已認定新北市政府違章建築拆除大隊拆除之違建標的為上訴人承租前之停車棚，且上訴人無加蓋之事實，本件應受該確定判決爭點效之拘束云云。查：
⑴按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以
外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號裁定參照）。
⑵然查，上訴人在前案訴訟程序中係否認其在向被上訴人承租
停車場車棚、冰櫃及廁所等租賃設施後，有自行加蓋之事實，此有前案102 年4 月2 日言詞辯論筆錄可稽，並經本院調閱前案事件卷宗查對無訛（本院卷第58、51頁）。惟上訴人在本件之原審言詞辯論期日，已反於前案所為陳述，而就其提出之「固定式裝潢明細」（原審卷第19頁）所列各項自陳：「本來承租的時候停車棚沒有門，是開放式的，所以我在廚房加裝了塑鋼門，可以鎖起來隔離空間。屋頂裝潢木作是因為原本承租停車棚的天花板很破舊，所以另外用木作裝潢天花板就看不見破舊的鐵皮屋頂……」、「因為我承租的時候停車棚就是單純做車棚使用，所以地面上都是碎土、磚塊，凹凸不平，於是我加作水泥地板。第7 項的地磚是使用在廁所的地磚，因為我承租的廁所其實是貨櫃屋搭建的，貨櫃屋底部的鐵皮已經都壞掉了，所以凹凸不平，我才整修鋪地磚填平」、「因為本來的停車棚是沒有水電管線的，無法用水用電，要做生意就需要加水電管線」、「我做生意一定要招牌，招牌上寫的是『擱再來熱炒』」、「（為何要作第9項的屋頂嵌燈）餐廳內要有照明」、「（為何要做廚房消音系統）因為廚房的抽風機會有聲音，如果有聲音會吵到鄰居」等語綦詳（原審卷第56頁反面至第57頁），足悉，上訴人在承租後，確有再行加作廚房塑鋼門、木作裝潢天花板、水泥地板、廁所地磚、增設水電管線、屋頂嵌燈及廚房消音系統等。此再對照被上訴人承租前、後現場照片，亦悉於上訴人承租前，停車場車棚係為鐵架頂棚、三面開放、僅一面隔有圍牆（本院卷第105 頁編號二照片），惟上訴人承租後，停車場車棚部分四面竟圍起圍牆，頂棚更裝潢設有嵌燈、天花板，已非上訴人承租前之開放式停車棚架狀態（本院卷第
109 頁編號九、十照片，及本院卷第101 至104 頁照片）。準此，依本件訴訟中兩造提出之照片，及上訴人自陳之內容等新訴訟資料，顯見，上訴人承租租賃設施後，確已為上開增建，並使原開放式停車棚變更為密閉式建物至明；上訴人於前案所為其未曾增建加蓋之陳述，與事實不符，亦甚灼然。揆諸前開爭點效之說明，本院自得不受前案確定判決理由關於「被告（即上訴人）並未違法加蓋、擴建系爭停車場」認定之拘束。上訴人此部分所為陳述，委無足取。
⒉次查，依系爭租約第1 條及附圖（原審卷第11、13頁），上
訴人承租之租賃設施，所謂「停車場車棚」即為附圖之餐廳、廚房、沖洗台、儲藏室，「冰櫃」即為附圖之冷凍庫，「廁所」即為附圖之廁所；至於新北市政府違章建築拆除大隊拆除之範圍則為上開餐廳、廚房、沖洗台及儲藏室（下稱系爭租賃設施）即系爭租約第1 條所稱停車場車棚部分，上情除有新北市政府違章建築拆除大隊103 年2 月13日新北拆認一字第0000000000號函及所附違章建築認定通知書、勘查紀錄表及照片可稽外（原審卷第45至47頁），亦為兩造所不爭執（本院卷第34頁反面），堪信為真實。又觀諸前開函附之違章建築認定通知書記載「違建類別：新建」「上列違章建築經勘查，係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除（建築法第25條、建築法第86條第1 款、違章建築處理辦法第5 條）」等內容（原審卷第46頁），並佐以前開上訴人陳述內容及照片，即悉上訴人承租系爭租賃設施後，所為之裝修已造成原被上訴人出租予伊之開放式停車棚變更為違法之新建實質違建，確為系爭租賃設施經強制拆除之原因。再對照上訴人承租時，系爭租約附圖所示非上訴人承租之標的物，而與系爭租賃設施相鄰之「水煎包、麻油麵線」建物，並未經新北市政府違章建築拆除大隊認定為違章建築，遂未遭拆除乙節，業據上訴人自承明確（原審卷第57頁），可認上訴人承租系爭租賃設施後，確有將原有停車場車棚自行增建，而已非承租當時之狀況，致違反建築法相關規定，而遭主管機關拆除之事實，洵無疑義。
⒊綜此，上訴人在向被上訴人承租設施後，確有違反法令再行
增建，新北市政府於101 年10月11日拆除其中餐廳廚房、沖洗台及儲藏室即系爭租賃設施部分，即係因上訴人承租後再行增建所致，洵堪認定。
㈡被上訴人依兩造間租賃契約第10條約定終止租賃契約之情形
，有無適用第7 條終止契約應於2 個月前告知，並支付上訴人4 個月租金以為補償之約定？上訴人依此請求被上訴人給付6 個月租金30萬元，有無理由？⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決、99年度台上字第1421號判決參照）。
⒉經查，被上訴人於簽訂系爭租約時，對於上訴人承租後欲將
系爭租賃設施做餐廳經營使用一節，已然知悉，固據被上訴人自承明確（本院卷第34頁反面、第68頁反面）。惟細繹兩造於系爭租約第9 條約定：「本合約出租之土地後續利用之法令程序及相關費用一律由乙方（即上訴人）自行負擔及吸收，甲方（即被上訴人）同意給予乙方法令上之必要協助，乙方亦同意對甲方因協助乙方事項而增加支出費用給予補償。」及第14條約定：「承租人應遵守法律規範使用，若有違法使用造成甲乙方損失，概由乙方負責，甲方並得向乙方追償損失金額。」等情（原審卷第12頁），足見，兩造於締約時，已明訂上訴人承租後使用租賃設施，應符合相關法令規範，上訴人倘欲將系爭租賃設施自原開放式停車棚，裝修變更為經營餐廳使用，依上開約定，仍應合於相關法令始可。就此兩造乃於系爭租約第10條約定：「雙方同意立即中止租約，由甲方無償收回土地事由：乙方違反本約事項或違背法令為不當使用，甲方得逕自收回土地並沒收乙方繳納之保證金，乙方不得異議。」即悉，承租人即上訴人負有合於法令使用系爭租賃設施之義務，如有違反，被上訴人即得立即終止租約，無償收回土地並沒收保證金無疑。此情自不受系爭租約第7 條：「乙方所承租之土地期間，若甲方欲向乙方收回土地或終止租約，甲方應於貳個月前告知乙方，並支付乙方四個月租金做為補償」約定之拘束至明。易言之，於系爭租約屆期前，被上訴人欲收回土地或終止租約，應提前2 個月告知，並給付上訴人4 個月租金數額以為補償；惟如上訴人係違約或違背法令不當使用所承租之租賃設備及土地，則被上訴人得提前收回土地，並沒收上訴人所繳保證金，亦即無須退還保證金及對上訴人為租金補償，足堪認定。
⒊次查，上訴人於承租期間大幅擴建，將原開放式停車棚改為
固定式餐廳使用，顯屬違反建築法令擴建系爭租賃設施，而遭主管機關將之拆除，已如前述。據此，雖上訴人曾於101年10月1 日以存證信函催告被上訴人就系爭租賃設施辦妥合法使用手續，有該存證信函足佐（原審卷第14頁）；然上訴人所為違法增建，核與系爭租約第9 條所訂被上訴人提供必要協助一事，顯然無關。承上，上訴人既違背法令就系爭租賃設施為不當使用，則被上訴人於101 年10月12日以存證信函，依系爭租約第10條約定，向上訴人為終止契約之意思表示（見兩造不爭執之事實㈣），自屬有據。
⒋而系爭租約既係由被上訴人依第10條約定終止，如前開說明
，即與第7 條約定之終止事由有別，自無系爭租約第7 條之適用，上訴人依本條約定，請求被上訴人給付6 個月租金補償30萬元，洵屬無據。
㈢被上訴人應否依兩造間租賃契約第4 條約定退還保證金10萬
元？查系爭租約第4 條固約定：「乙方保證金、租金及付款方式：保證金計收取新臺幣壹拾萬元整，乙方於簽約時交付甲方，甲方於租約屆滿或中止後無息退還乙方……」（原審卷第11頁），然承上所述，系爭租約係由被上訴人依第10條約定終止，依該條約定，上訴人前所交付之保證金10萬元，被上訴人即得沒收而無庸返還，此為第4 條之特別約定，自應優先適用。是以，上訴人依系爭租約第4 條約定，請求被上訴人退還保證金10萬元，亦屬無據。
㈣上訴人主張其因系爭租賃設施遭拆除，而受有餐飲設施及裝
潢費用54萬1,500 元損害，依民法第184 條第1 項前段請求被上訴人負損害賠償責任，是否有據？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184 條第1 項前段定有明文。又侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（最高法院49年台上字第2323號判例參照）。
⒉系爭租賃設施遭拆除，係因上訴人違反建築法令大幅增建裝
修之行為所致，業於前敘及，上訴人對於被上訴人有何故意或過失之行為，造成其所承租之系爭租賃設施遭拆除乙節，迄未詳為主張及舉證以佐其說，則其依民法第184 條第1 項前段規定，請求被上訴人就其所受設施、裝潢費用之損害負賠償之責，自與該條構成要件不合，而無足取。況兩造已於系爭租約第14條約定，承租人即上訴人應遵守法律規範使用，若有違法使用造成損失，概由上訴人負責；則上訴人縱受有餐飲設施及裝潢費用54萬1,500 元損害，乃其自身違反建築法令之行為所致，依前開約定，該等損害應由上訴人自行承擔，被上訴人無負損害賠償責任之餘地。
⒊準此，上訴人依民法第184 條第1 項前段請求被上訴人負損害賠償責任云云，亦不應准許。
七、綜上所述，上訴人於承租系爭租賃設施後，違反建築法令增建致遭主管機關拆除，被上訴人自得依系爭租約第10條約定終止契約，並沒收上訴人交付之保證金10萬元，上訴人無由依系爭租約第4 條、第7 條約定請求被上訴人返還保證金及給付6 個月租金補償，亦不得請求被上訴人負侵權行為損害賠償責任。從而，上訴人依兩造間租賃契約第4 條、第7 條約定，及依民法第184 條第1 項前段規定，請求被上訴人給付94萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
民事第二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 王怡雯法 官 賴錦華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
書記官 陳禹任