臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1158號上訴人即附帶被上訴人 謝國庫訴訟代理人 邱奕澄律師
陳育廷律師被上訴人即附帶上訴人 國防部軍備局法定代理人 金壽豐訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年8月29日臺灣桃園地方法院102年度訴字第1710號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回被上訴人後開第三項之訴部分廢棄。
上訴人應再給付被上訴人新台幣壹萬參仟陸佰伍拾陸元，及自民國一百零三年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零三年五月一日起至返還占用土地之日止，按月再給付被上訴人新台幣參佰貳拾壹元。
其餘附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，則由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：坐落桃園縣段中壢市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為中華民國所有，被上訴人為管理人，上訴人（即附帶被上訴人，下稱上訴人）未經被上訴人同意，於系爭土地上興建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號1710-2⑴、1710-2⑵、1710-2⑶，面積依序為149.83平方公尺建築物、0.32平方公尺鐵皮屋及2.27平方公尺圍牆之地上物（下合稱系爭地上物），無權占有系爭土地，被上訴人自得請求上訴人拆除系爭地上物並將占用土地返還予被上訴人。又被上訴人無權占有系爭土地，受有相當租金之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人亦得請求上訴人給付相對於租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命（一）上訴人應將系爭地上物拆除並返還占用土地予被上訴人；（二）上訴人應給付被上訴人新台幣（下同）6萬6941元，並加計自民國103年5月2日民事訴之聲明更正暨補充理由狀繕本送達翌日即103年5月9日起算之法定遲延利息；暨自103年5月1日至拆除系爭地上物並返還占用土地之日止，按月給付被上訴人1296元之判決（原審除駁回被上訴人前開關於不當得利金1萬7191元，及按月給付損害金321元之請求外，其餘則為上訴人敗訴之判決；上訴人對於其敗訴部分，聲明不服，提起上訴，被上訴人則就前開敗訴部分，提起附帶上訴；另被上訴人逾前開不當得利金額之請求部分，經原審為其敗訴之判決，並未聲明不服，已告確定）。並於本院附帶上訴聲明：
（一）原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
（二）上訴人應再給付被上訴人1萬7191元，並加計自103年5月9日起至清償日止之法定遲延利息；暨自103年5月1日起至返還占用土地之日，按月再給付被上訴人321元。另答辯聲明：駁回對造之上訴。
二、上訴人則以：系爭土地於83年6月17日未更正登記為國有以前，仍屬訴外人何金筆與他人所共有，該共有人間就系爭土地有默示分管契約存在，何金筆於54年間在其所分管範圍興建未辦保存登記之門牌桃園縣中壢市○○街○○○號1樓建物（下稱系爭311號建物），嗣78年間何金筆死亡由訴外人何永樹繼承取得該建物，復經何永樹於99年2月間出賣予上訴人，由上訴人取得系爭311號建物事實上處分權。而被上訴人於何永樹使用系爭311號建物期間，未曾請求何永樹拆除系爭311號建物並返還占用土地，應類推適用民法第425條之1第1項規定，系爭土地受讓人（即被上訴人）與系爭311號建物受讓人（即上訴人）間，推定在系爭311號建物得使用期限內，有租賃關係存在，上訴人占用系爭土地具有合法權源。又上訴人對系爭311號建物雖曾整修拉皮，但非拆除重建，且在原有建物基地範圍內為之，不得謂已非同一建物，無礙前開法定租賃權存續。另縱認上訴人係無權占有系爭土地，所獲相當於租金之不當得利應以系爭土地公告地價年息2％計算為相當等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。另答辯聲明：駁回對造之附帶上訴。
三、查，國防部陸軍司令部於47年3月間向何金筆等7人買受部分坐落桃園縣中壢市○○段○○○號土地面積（即包含系爭土地在內之分割前原有土地），嗣前開土地共有人於60年間辦理共有物分割，繼於62年間辦理囑託登記時，誤將國防部陸軍司令部購得包括系爭土地在內之土地面積登記為原地主所有，後於83年6月間始辦妥更正登記（系爭土地異動情形詳如原審判決附表二所示）。又系爭土地於83年6月17日更正登記為國有，被上訴人為管理人，另上訴人有事實上處分權之系爭地上物占用系爭土地等事實，為兩造所不爭執，並有卷附現況圖、土地登記謄本、現場照片、土地登記簿、何金筆除戶謄本、何金筆繼承系統表、何金筆繼承人戶籍謄本、價購土地補償清冊、更正會議記錄及土地地號面積對照表、共有人出具之更正登記同意書及部分共有人繼承系統表、軍方通知共有人辦妥更正登記函文、系爭土地異動索引、共有人陳情書可稽（見原審卷第10至11、35、51至52、99至102、122至128、152至166、182、194至195頁），復經原審會同被上訴人勘驗及囑託地政事務所測量無訛，有卷附勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖足憑（見原審卷第45至46、72至73頁），堪認為真實。
四、被上訴人主張上訴人有事實上處分權之系爭地上物無權占有系爭土地，被上訴人得依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人拆除系爭地上物並返還占用土地，及給付自99年2月1日起至103年4月30日止共6萬6941元，暨自103年5月1日至返還占用土地之日止，按月給付1296元相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨參照）。
（二）被上訴人主張系爭土地為國有，其為管理人，上訴人有事實上處分權之系爭地上物占有系爭土地等情，為上訴人所不爭執，並有系爭土地登記謄本、現場照片、勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖可憑（見原審卷第10至11、45至46、51至52、72至73頁）；堪認上訴人有事實上處分權之系爭地上物無權占有系爭土地。
（三）上訴人雖抗辯應類推適用民法第425條之1第1項規定，系爭地上物與系爭土地間有推定租賃關係存在，其占用系爭土地具有合法權源云云。惟查：
1、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，固得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人（包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形）與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間
，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第1723號、99年度台上字第2344號民事裁判意旨參照）。惟上開法條及判例均必須「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551號民事裁判意旨參照）。且倘房屋嗣後又經改造，已非土地受讓人受讓土地時可預見之房屋，其原有房屋得使用之狀態即當然終止，改造後房屋占有土地應認為無權占有，蓋為免土地受讓人藉由與時俱進之建築技術將房屋不斷改造而延長其得使用期限。
2、就附圖所示編號1710-2⑵面積為0.32平方公尺之鐵皮屋及1710-2⑶面積為2.27平方公尺之圍牆部分。參諸證人何永樹於原審證述：該鐵皮屋、圍牆在起造當時沒有，起造當時只有主建物，鐵皮屋、圍牆是伊賣給謝國庫後，謝國庫建造的等語（見原審卷第169頁反面），並上訴人亦未能舉證證明該鐵皮屋、圍牆係與主建物一起建造之事實，足見該鐵皮屋、圍牆應係上訴人於99年2月間買受主建物後自行興建，斯時系爭土地已為國有，即無所謂土地與建物「同屬一人所有」之情事，核與首揭法條及判例意旨推定租賃關係存在之情形不同，自無類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地，而謂該鐵皮屋、圍牆占用系爭土地具有合法權源。
3、就附圖所示所示編號1710-2⑴面積為149.83平方公尺之建築物（即系爭311號建物）部分。被上訴人主張：國防部陸軍司令部於47年3月間即價購系爭土地，何金筆及其他土地共有人亦於65年3月9日向該部陳情系爭土地登記錯誤情事，可見何金筆於77年間於系爭土地上興建建物時，不僅土地共有人間並無分管協議存在，土地及建物亦非同屬一人所有，且何金筆明知系爭土地已由軍方價購，卻在未得系爭土地其他共有人或買受人之同意下仍興建，其自始未取得基地之合法使用權，故縱使上訴人嗣後買受該建物而取得事實上處分權，僅得主張對建物之權利，而不得向被上訴人主張其為有權占有系爭土地，亦無類推適用民法第425條之1規定之餘地。況上訴人於99年2月間買受該建物後，於100年間將原買受建物拆除後興建系爭311號建物，斯時土地已屬國有，更無土地及建物係屬同一人所有之情形，更無類推適用民法第425條之1之餘地等語，業據其提出桃園縣政府函及財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處函為證（見原審卷第12、16、183頁），觀諸該等函文認定系爭311號建物屬新違建，非屬82年7月24日以前使用至今，且已進行拆除等語。又證人何永樹於原審亦證述：桃園縣中壢市○○街○○○號房屋約是76、77年間，由伊父何金筆出資起造，是加強磚造建物，出資起造該房屋時，房屋坐落基地為伊父三兄弟所共有，沒有分管協議，蓋房子時都是伊父作主，叔叔都聽伊父的。伊父於78年間過世後伊之姊妹拋棄繼承，土地由訴外人何永橋登記3分之1，其餘3分之2登記予伊及訴外人何永隆，伊知道系爭土地後來過戶給軍方，伊有出具同意書同意軍方更正土地登記。伊後來有賣土地予訴外人張志雲，張志雲說買了土地以後可能會蓋房子，伊已經有跟張志雲講原本房子占用的一半是軍方的土地，因為伊自己拆掉原本房子還要花一筆錢，所以伊就說房子伊不管，交由買方處分。因為原本的房子已經老舊，伊當初沒有想那麼多，如果買方想蓋房子，應該會整個拆掉，因為一半占用軍方的，不可能只拆一半。系爭311建物是上訴人往上增建、外觀翻修，賣掉土地後再看到系爭311建物的情況是已經蓋到2樓了，是別人跟伊說，伊才知道伊原本的房子被拆掉，但伊覺得奇怪，地是軍方的，上訴人為何可以蓋等語（見原審卷第169至173頁），及觀諸卷附系爭311號建物照片顯示屋況新穎（見原審卷第51至52頁）等情，足認系爭311號建物應非上訴人當初所買受由何金筆所興建之建物，係上訴人買受後拆除原建物而重新興建，上訴人亦未能舉證證明系爭311號建物與何金筆當初所興建建物係屬同一建物之事實，所辯其僅係將原建物拉皮整修，並非拆掉重建云云，並不可取。準此，姑不論何金筆於76、77年間興建建物時，或78年間何永樹因繼承取得該建物時，土地及建物均非同屬一人所有，何況系爭土地於83年6月間已登記為國有，而上訴人於100年間始於系爭土地上興建系爭311號建物，更無所謂土地及建物同屬一人所有之情形，核與首揭法條及判例意旨推定租賃關係存在之情形不同，自無類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地，而謂系爭311號建物占用系爭土地具有合法權源。
4、依上所述，上訴人既無法舉證證明其有事實上處分權之系爭地上物有何占用系爭土地之合法權源，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭地上物拆除並返還占用土地，洵屬有據。
（四）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
1、上訴人無權占有系爭土地，已如前述，自獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還該不當得利，即屬有據。本院斟酌系爭土地位在桃園縣中壢市龍岡地區，鄰近創新科技大學、龍岡萬坪公園與龍岡國中，生活機能及交通狀況尚屬普通等一切情狀（見原審卷第74至85頁）；暨參照土地法第105條準用第97條第1項規定，認依系爭土地申報總價年息6％，作為計算上訴人無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為允當。
2、又系爭土地自99年1月起至101年12月每平方公尺申報地價為1600元，自102年1月起每平方公尺申報地價為1700元（見原審卷第11頁之申報地價第二類謄本、本院卷第64頁之地價第二類謄本），依此標準，經本院依上開計算方式，被上訴人應得請求上訴人給付不當得利為6萬3406元【其計算式為：①99年2月1日起至99年12月31日：1600×6％×152.42×11/12＝13413。②100年1月1日起至100年12月31日：1600×6％×152.42×1＝14632。③101年1月1日起至101年12月31日：1600×6％×152.42×1＝14632。④102年1月1日起至102年12月31日：1700×6％×152.42×1＝15547。⑤103年1月1日起至103年4月30日：1700×6％×1
52.42×4/12＝5182（元以下四捨五入）。以上合計63406（其計算視為：13413＋14632＋14632＋15547＋5182＝63406）】，並加計自103年5月2日民事訴之聲明更正暨補充理由狀繕本送達翌日即103年5月9日（見原審卷第109頁）起算之法定遲延利息，暨自103年5月1日起至返還占用土地之日，按月給付軍備局1296元【其計算式為：1700×6％×152.42×（1/12）＝1296（元以下四捨五入）】，核屬有據，應予准許，逾此之請求，不應准許。
五、從而，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，訴請上訴人（一）應將系爭地上物拆除並返還占用土地予被上訴人；（二）應給付被上訴人6萬3406元，並加計自103年5月9日起算之法定遲延利息；暨自103年5月1日至返還占用土地之日止，按月給付軍備局1296元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。前開應准許部分，原審除駁回被上訴人關於不當得利金1萬3656元本息，及按月給付損害金321元之請求外，其餘則為上訴人敗訴之判決；關於前開原審為上訴人敗訴判決之部分，於法核無不當，上訴人就此部分仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；另原審駁回被上訴人前開不當得利請求部分，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第二、三項所示。至於不應准許部分，原審為被上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，被上訴人就此附帶上訴部分，仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
民事第十六庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 黃國益法 官 曾部倫正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
書記官 朱家賢