臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1165號上 訴 人 比其企業股份有限公司法定代理人 劉羅桂筍訴訟代理人 劉仁演被上訴人 元大國際資產管理股份有限公司法定代理人 李雅彬訴訟代理人 侯尊義上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國103年8月18日臺灣臺北地方法院103年度訴更一字第8號第一審判決，部分提起上訴，本院於104年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件上訴人主張其係門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○號7樓之7（下稱系爭房屋）之承租人，被上訴人經法院強制執行之拍賣程序而取得系爭房屋之所有權，依買賣不破租賃原則，系爭租賃關係對於被上訴人應繼續有效存在等情，惟被上訴人否認，是該租賃關係是否能拘束被上訴人，對上訴人而言，涉與能否繼續占有使用租賃物，其法律上不安狀態得以確認之訴除去之，故上訴人提起本件確認訴訟，具有法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊自民國65年設立後即向其法定代理人劉羅桂筍承租系爭房屋作為營業處所，迄今已30餘年，最近1期租賃期間係自100年9月25日起至108年9月24日止。嗣系爭房屋遭劉羅桂筍之債權人即訴外人臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱臺灣金聯公司）聲請查封拍賣，原審民事執行處（下稱執行法院）以101年度司執字第112356號准予強制執行（下稱系爭執行事件），由被上訴人拍定。系爭執行事件之原拍賣公告為「不點交」，嗣執行法院更改拍賣公告為「點交」，執行法院之行為係違反最高法院91年台抗字第33號判例，且經本院102年度抗字第840號裁定廢棄。系爭租賃契約未經執行法院依法除去，依民法第425條、第866條及強制執行法第98條之規定，系爭租賃契約仍存在。被上訴人標得系爭房屋之所有權後，聲請點交房屋，致伊權益受損，伊有提起確認租賃關係存在之法律上利益等語（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就部分提起上訴），其上訴聲明：㈠原判決關於駁回下列第二項之訴部分廢棄。㈡確認伊對系爭房屋有租賃關係存在（另上訴人於原審聲明請求被上訴人聲請點交收回系爭房屋部分應予駁回云云，此部分經原審判決敗訴後，上訴人未就此部分提起上訴，已告確定，下不贅述，其上訴聲明見本院卷81頁）。
二、被上訴人則以：系爭房屋之拍賣公告記載：「本案現雖出租予第三人（租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止），惟租賃契約成立於查封日後，本案拍定後點交」，伊始標購系爭房屋，並於102年5月22日取得系爭房屋之權利移轉證書。其後分別於同年7月8日、8月2日及10月15日具狀聲請點交，均符合強制執行法第99條、第124條之規定。且強制執行法第51條第2項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力」，本件系爭房屋出租日發生在查封之後，已違反查封效力，對於債權人臺灣金聯公司及伊均不生效力，上訴人不得主張買賣不破租賃等語。其答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠劉羅桂筍（即上訴人之法定代理人）之債權人中國農民銀行
股份有限公司曾聲請對系爭房屋為假扣押執行，經原審於90年11月15日以90年度執全字第3935號囑託臺北市松山地政所於90年11月16日完成查封登記（見原審90年度執全字第3935號執行卷67至70頁）。
㈡系爭執行事件於102年1月30日第1次拍賣公告為「本件拍賣
標的現出租予第三人比其企業有限公司占有使用，租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止，拍定後不點交」（見系爭執行卷9頁）。
㈢臺灣金聯公司於102年2月26日具狀表示拍賣標的已於90年間
經原審實施假扣押查封，債務人出租於第三人之行為，有礙執行之效果，依強制執行法第51條第2項，不得以此對抗債權人，而聲請法院變更拍賣公告為點交（同上卷13頁）。㈣系爭執行事件於102年3月26日第1次拍賣公告變更為「本院
於民國101年11月22日至現場履勘，發現本件標的現出租予第三人比其企業股份有限公司，租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止，因租賃契約成立於查封日後，拍定後點交」（同上卷22頁）。
㈤上訴人於102年5月3日針對點交之拍賣公告聲明異議，經原
審司法事務官於102年5月3日以101年度司執字第112356號裁定駁回（同上卷24至27頁）。
㈥被上訴人於102年5月7日以新臺幣（下同）1,700元萬元拍定系爭房屋（同上卷28頁）。
㈦執行法院已完成點交程序，將系爭房屋點交予被上訴人。
㈧上訴人與劉羅桂筍於100年9月20日訂定系爭租賃契約，約定
租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止（見原審卷28至31頁）。
㈨劉羅桂荀對原審102年度司執字第112356號裁定聲明異議，
經原審於102年6月6日以102年度事聲字第2013號裁定異議駁回；嗣上訴人提起抗告，經本院於102年9月12日以102年度抗字第840號裁定廢棄原裁定，發回原法院另為適當之處理；原審再於102年11月4日以102年度事聲更一字第8號裁定異議駁回；上訴人又提起抗告，經本院於103年1月23日以102年度抗字第1588號裁定抗告駁回（見原審卷65-1頁、41至43頁、64至65頁、66至67頁）。
㈩上訴人聲請停止系爭強制執行事件，亦經原審102年度聲字
第606號裁定駁回，及本院103年度抗字第30號裁定抗告駁回，暨最高法院於103年5月22日以103年度台抗字第429裁定再抗告駁回而確定在案（見原審卷87頁、本院卷104至105頁）。
四、上訴人主張系爭租賃契約未經執行法院依法除去，依民法第425條、第866條及強制執行法第98條之規定，系爭租賃契約仍然存在，然為被上訴人否認，並以前詞置辯。是兩造爭點為：上訴人是否得對系爭房屋主張有租賃關係，而得據以拘束被上訴人？茲析述如下：
㈠按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425條第1項定有明文。本條項之構成要件為：1.出租人與承租人間之租賃契約有效。2.出租人將租賃物之所有權讓與第三人。3.租賃標的物為承租人持續占有中。倘欠缺其中之一構成要件者，即無本條項所定「買賣不破租賃原則」之適用。次按88年4月21日修正民法第425條，增訂第2項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，故縱使符合第1項之構成要件，惟依同條第2項之規定，對於租賃期限超過5年或未定期限，且未經公證之租賃契約，均無適用民法第425條第1項規定之餘地，換言之，即不得主張買賣不破租賃原則，其理甚明。
㈡查系爭房屋於系爭執行事件中，經執行法院於拍賣公告中記
載：「本院於民國101年11月22日至現場履勘，發現本件標的現出租予第三人比其企業股份有限公司，租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止，因租賃契約成立於查封日後，拍定後點交」；嗣被上訴人於102年5月7日以1,700元萬元拍定系爭房屋等情，業如前述，經本院調閱系爭執行卷，查明該執行法院曾於102年11月18日執行點交程序，將系爭房屋內之物品逐一清點，製作清冊，並由執行法院貼上封條後，即將系爭房屋點交予被上訴人（即拍定人），並請鎖匠換鎖而完成點交手續，此有執行點交筆錄可參（見本院卷90至91頁），換言之，執行法院已解除第三人即上訴人之占有後，將系爭房屋點交予被上訴人管領使用。又系爭房屋內遺留之物品亦經執行法院辦理鑑價手續，嗣公告於103年8月11日進行拍賣程序，因無人應買，而於103年8月11日由買受人承受，此有執行筆錄、拍賣公告函文、原審民事執行處證明書可參（見本院卷93至102頁）。從而，上訴人對系爭房屋並無持續占有之狀態。
㈢另上訴人與劉羅桂筍於100年9月20日訂定系爭租賃契約，約
定租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止，有該租賃契約可憑（見原審卷28至31頁），該租賃期間長達8年，倘未經過公證程序，該租賃契約依民法第425條第2項之規定，並無第1項之買賣不破租賃原則適用之餘地。而上訴人於本件訴訟中，並未提出積極證據，可資證明系爭租賃契約已經公證程序，則依前揭民法第425條第2項之規定，系爭租賃契約不能適用同條第1項之規定，故上訴人主張買賣不破租賃云云，與法律規定不符合，而無可採。
㈣上訴人另執民法第866條規定，主張房屋租賃契約效力存在
云云（見原審卷23頁），查民法第866條：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」、「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」、「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第1項以外之權利者，準用前項之規定。」之規定，係保障抵押權人之權利，倘抵押權人因抵押物上之負擔，致實行抵押權受有影響者，執行法院得除去該權利（例：地上權等）或終止租賃關係後，使抵押物較容易變價，以清償抵押債權。然此一規定，並非意指「凡未經法院除去權利或租賃關係者，該權利或租賃關係一律對受讓人發生效力」，該權利或租賃關係是否對於受讓人發生效力，仍應視各該相關法律規定而判斷之。是上訴人執此規定，即主張租賃契約對被上訴人仍發生效力云云，顯有誤會。
㈤上訴人又執強制執行法第98條之規定，主張租賃關係應隨同
系爭房屋之所有權而移轉云云（見原審卷22頁），惟強制執行法第98條第2項前段固規定不動產買受人取得執行法院發給之權利移轉證書後，該不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係等亦隨同移轉。但此一規定並無排斥民法第425條規定之效力。換言之，系爭租賃契約是否能拘束買受人即被上訴人，仍需視其是否符合民法第425條第1項、第2項之買賣不破租賃原則之構成要件。系爭租賃契約並不符合民法第425條第1項、第2項之構成要件，已如前述，即無買賣不破租賃原則之適用。是上訴人此之主張，亦非可取。
㈥上訴人再主張系爭執行事件102年1月30日第1次拍賣公告為
「拍定後不點交」，其後於102年3月26日變更為「拍定後點交」，違反最高法院91年台抗字第33號裁判：「執行法院於拍賣程序終結後，點交程序中，始以命令除去租賃關係，自屬不合」見解云云（見原審卷22頁）。惟上揭裁判係針對強制執行法第98條第2項抵押權設定後成立之租賃關係，若對抵押權有影響，法院應於何時除去租賃關係所表示之見解。上開見解核與信賴執行法院之拍賣公告，經執行法院為點交程序而取得標的物占有之買受人無涉。換言之，執行法院之執行行為已終結，對於買受人即被上訴人而言，是否需受系爭租賃契約之拘束，端視系爭租賃契約有無買賣不破租賃原則之適用而定。故上訴人前揭主張，亦無可採。
㈦從而，系爭租賃契約與民法第425條第1項及第2項之規定不
符合，被上訴人不受拘束，上訴人請求確認對於系爭房屋之租賃關係存在云云，於法無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第425條、第866條、強制執行法第98條之規定，請求確認其對系爭房屋租賃關係存在云云，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，仍結論相同，仍應予維持。本件上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
民事第一庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 傅中樂法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
書記官 明祖全