臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1177號上 訴 人 王美文即 附 帶被上 訴 人
吳澤興共 同訴訟代理人 楊晉佳律師被上 訴 人 呂宗翰即 附 帶上 訴 人訴訟代理人 王如玄律師複代 理 人 黃國媛律師上 一 人複代 理 人 黃世昌律師訴訟代理人 毛英富律師
劉明益律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年8月14日臺灣臺北地方法院103年度訴字第864號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，並為訴之追加，本院於106年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命吳澤興遷讓返還房屋及連帶給付金錢部分；㈡駁回呂宗翰後開第三項之訴部分；暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，呂宗翰在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
上開廢棄㈡部分，王美文應自民國一０三年一月一日起至將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號房屋（如後附圖所示）騰空遷讓返還呂宗翰之日止，按年再給付呂宗翰新臺幣柒萬元。
王美文上訴駁回。
呂宗翰其餘附帶上訴駁回。
原判決主文第一項命王美文應遷讓返還之門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號房屋，其範圍應如後附圖（含一樓建物、二樓建物及二樓木平台）所示。
呂宗翰追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴部分由呂宗翰負擔二分之一，餘由王美文負擔；關於附帶上訴部分由王美文負擔二分之一，餘由呂宗翰負擔；關於追加之訴部分由呂宗翰負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 款、第3 款定有明文。查被上訴人即附帶上訴人（下稱為被上訴人）於原審係依民法第450條第1項、第455條前段及第767條規定，請求上訴人即附帶上訴人（下稱為上訴人）將門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號房屋（下稱為系爭房屋）騰空遷讓返還予被上訴人，及依民法第179條、第184條、第185條第1項規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利及損害金，並聲明求為：①上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。②上訴人應自民國103年1月1 日起至系爭房屋騰空遷讓返還之日止按月連帶給付被上訴人新臺幣（下同）5萬元。嗣於本院追加依民法第962條及類推適用民法第767條第1 項規定為請求權基礎（本院卷㈠第27頁），且以上訴人應給付之不當得利或損害金應提高為每月7 萬元為由，追加聲明求為：上訴人應自103年1月1 日起至系爭房屋騰空遷讓返還之日止按月再連帶給付被上訴人2萬元（本院卷㈡第170頁、第171 頁）。核被上訴人前揭追加與原起訴請求均本於其主張上訴人無權占有系爭房屋之同一基礎原因事實，及屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭房屋乃未辦保存登記之違章建築，原為訴外人陳寶川所有；陳寶川於101年6月15日歿後，由其子女即訴外人陳錦秀、陳威融、陳明德及陳錦安（下稱為陳錦安等人）共同繼承，並將系爭房屋出租予上訴人即附帶被上訴人王美文（下稱為王美文），約定租期自102年1月1 日起至同年12月31日止，年租金為5 萬元（下稱為系爭租約）。詎王美文未經陳錦安等人同意，將系爭房屋交由上訴人即附帶被上訴人吳澤興（下稱為吳澤興）經營餐廳使用，已違反系爭租約第9條第3項不得轉租、出借或以其他方式供他人使用之約定。且陳錦安等人已於102年9月9 日間將系爭房屋之事實上處分權出售移轉予伊，並已辦理稅籍變更登記，依民法第425條及系爭租約第15 條約定，系爭租約對於伊仍繼續存在。且伊已委由律師於租期將屆前之102年11月15 日以存證信函通知王美文表示無法續租，請其屆期搬遷返還房屋。茲因系爭房屋租期業於102年12月31 日屆至，上訴人自103年1月1日起占有系爭房屋即無正當權源，伊自得依民法第450條第1項、第455條前段、第962條及類推適用民法第767條規定，請求渠等將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。又上訴人自103年1月1日起無權占有系爭房屋，已侵害伊所有權，且受有相當於租金之不當得利，爰併依民法第179條、第184條、第185條第1項等規定，請求渠等連帶給付相當於租金之不當得利及損害賠償；並於原審聲明求為：①上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。②上訴人應自103年1月1 日起至系爭房屋騰空遷讓返還之日止按月連帶給付被上訴人5 萬元。
【原審判決：①上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；②上訴人應自103年1月1 日起至系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人之日止，按年連帶給付被上訴人5 萬元；另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人對於原審判決對其不利部分全部不服上訴。被上訴人對原審判決其敗訴部分全部提起附帶上訴；並為前揭訴之追加】。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應自103年1月1 日起至將系爭房屋騰空遷讓返還之日止，再按年連帶給付被上訴人55萬元。追加之訴聲明：上訴人應自103年1月1 日起至將系爭房屋騰空遷讓返還之日止，再按月連帶給付被上訴人2萬元（本院卷㈡第214頁）。
二、上訴人則以：系爭房屋原為木造，並為陳寶川所有（下稱為原址房屋），由王美文於58年間承租；迄61年間因○○路拓寬，原址房屋遭拆除大部分，致無法繼續使用，陳寶川復無意出資改建，王美文遂經陳寶川同意，自費拆除原址房屋剩餘小部分，並經數次重建為現存金屬及磚造結構之系爭房屋。原址房屋迄96年、97年間既已全部拆除滅失，則系爭房屋與原址房屋顯然並無附合或物理上依附關係。且現存系爭房屋既為王美文出資起造，其事實上處分權自應歸屬於原始建築之王美文所有，系爭房屋之電力公司用戶名義亦於97 年1月2 日由王美文單獨過戶變更為其名義，僅因陳寶川對系爭房屋所坐落之土地仍有使用權，基於人情仍先後與陳寶川及陳寶川之繼承人續訂租約並支付租金以為補貼。王美文既為系爭房屋事實上處分權人，並與其子吳澤興使用共同經營餐廳，自非無權占有；陳錦安等人縱曾與被上訴人簽約買賣系爭房屋，顯自始無效。又縱認系爭房屋仍為陳寶川所有，並由陳錦安等人共同繼承取得，惟系爭房屋為違建，並無登記名義可資信賴，被上訴人自不能對系爭房屋主張任何權利。從而被上訴人訴請上訴人遷讓返還房屋，顯然無據，更遑論請求相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對被上訴人附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。對被上訴人追加之訴答辯聲明：追加之訴駁回。
三、經查門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號即系爭房屋乃未辦保存登記之違章建築，其事實上處分權人原為訴外人陳寶川；又陳寶川已於101年6月15日死亡，其遺產由繼承人陳錦安等人共同繼承。又陳錦安曾代理其餘繼承人與王美文簽立系爭租約，約定租期自102年1月1 日至同年12月31日止，租賃標的載明為臺北市○○區○○路○段000 號房屋，並約定租金為一年5萬元等情，乃兩造所不爭執（原審訴卷第196頁背面、第197頁），且有臺北市稅捐稽徵處萬華分處96 年房屋稅繳款書及系爭租約等件（均影本）可稽（原審北簡卷第5頁至第7頁，原審訴卷第231頁，本院卷㈡第113頁），應與事實相符。
四、又被上訴人主張：王美文雖曾與系爭房屋事實上處分權人陳錦安等人簽立系爭租約承租系爭房屋，然陳錦安等人已將系爭房屋事實上處分權出售轉讓予伊，且系爭租約租期業於102年12月31 日屆至，則伊自得依租賃物返還請求權、占有物返還請求權及類推適用所有物返還請求權，暨依不當得利及共同侵權行為之規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利及連帶給付損害賠償等語，業據提出系爭租約、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、不動產買賣契約書及委任書、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、臺北市稅捐稽徵處103 年房屋稅繳款書等件（均影本）為證（原審北簡卷第5頁至第8頁，原審訴卷第209頁至第212頁，本院卷㈠第90頁、第91頁）。上訴人則否認上情，並以前揭情詞置辯。茲查：
㈠上訴人抗辯：陳寶川所有原址磚木造房屋，依36年航照套疊
地籍線圖可知原建物屋脊係西北─東南走向，於62年航照套疊地籍線圖則顯示該建物屋脊已變更為西南─東北走向，可證於61年○○路拓寬後，原址房屋之屋脊已有大幅變動。且系爭房屋於61年間因○○路拓寬遭拆除大部分，客觀上已無法供經濟及生活上使用，王美文乃自行雇工將地基重新填高，將屋樑重建架起，復因陳寶川無意出資改建，王美文遂經陳寶川同意，自費拆除原址房屋剩餘小部分，並經數次重建為現存二層金屬及磚造結構之系爭房屋，面積亦與原址房屋面積記載不同；顯見原址房屋迄96年、97年間已全部滅失，系爭房屋與陳寶川所有原址房屋並無附合或物理上依附關係；現存系爭房屋既為王美文出資起造，其事實上處分權應自97年間即歸屬於原始建築之王美文所有。是被上訴人縱曾與陳寶川之繼承人陳錦安等人簽約買受系爭房屋，亦無從取得系爭房屋之事實上處分權云云；雖提出61年7 月13調查違章房屋及住戶調查表、臺灣電力公司北市區營業處97年1 月16日函、○○路王公館總報價單、估價請款單、○○路會館泥水工程加減報價單、○○路會館衛浴工程加減報價單、水電加減報價單、冷氣加減報價單、萊爾得室內設計請款明細、○○路一段插座配電圖、平面配置圖、臺北市歷史圖資展示系統62年版航測影像、80年版航測影像、91年版航測影像、
101 年版航測影像、改建前後及改建時拍攝照片、臺北市建築管理工程處103年6月4日北市都建查字第10367483000號函、36年航照套疊地籍線圖、62年航照套疊地籍線圖等件（均影本）為證（原審訴卷第28頁至第64頁、第89頁至第97頁、第154頁、第204頁、第205頁、第239頁，本院卷㈠第55頁至第60頁、第114頁至第118頁、第166頁至第171頁、第227 頁至第231頁、第233至第238頁）。然查：
⒈按所謂建物滅失，係指建物在客觀上已失其存在，或建物已
頹毀已無法再供經濟上、生活上之使用而言。至建物在變更過程中，將部分樑柱、牆壁或地板等予以拆除，致建物之部分暫時喪失使用效能或部分失其存在，嗣再經修建而使建物得以供經濟上、生活上之使用，該建物即無前開所定之滅失情形（最高法院92年度判字第1094號最高行政法院判決意旨參照；本院卷㈠第203頁、第207頁）。另按「本法所稱建造，係指左列行為：新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者，建築法第9條亦有明文。茲查：
①關於系爭房屋現況為2層樓建物，其1樓建物面積為136.04平
方公尺，2樓建物面積為179.77平方公尺，2樓木平台面積為
12.46平方公尺等情，業經原審勘驗明確，有103年6 月24日勘驗筆錄可稽（原審訴卷第163 頁），且經本院會同兩造及地政人員現場勘測明確，有臺北市政府地政局土地開發總隊105年5月6日北市地發繪字第10530145900號函附鑑定書、現場照片及鑑定圖足據（本院卷㈡第61頁至第69頁）。而以上情比對卷附臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書登載原址房屋為雜木造一層建物、面積為100.5 平方公尺之情（原審北簡卷第8 頁），二者確有所差異。再依本院囑請臺北市建築師公會就系爭房屋所為鑑定結果，亦認關於系爭房屋結構及建材等：「研判⑴除西北側廚房之磚牆外，鑑定標的物之雙層輕型鋼構建築，應為60年代以後分期施工完成。⑵一樓西北側廚房之磚牆研判為60年代以前存留之範圍。⑶研判磚牆非屬於系爭房屋之主要結構」等語；關於系爭房屋之屋頂型式、材質部分，則認定：「⑴系爭違章建築物屋頂型式為雙落水斜屋頂，骨架材質為輕型鋼梁與輕型鋼柱，屋頂之材質為彩色鋼板。⑵變動過程研判最早有建築物，係於46年前興建完成，為四落水斜屋頂，屋頂材料應亦採用類似木造及黑瓦形式。90─91年間鑑定標的物西側屋面材料更換為彩色鋼板，構造變更部分為輕鋼架柱樑，為2層樓。於民國97-98年鑑定標的物面積繼續擴大至今之現狀」等語，有臺北市建築師公會105年1月22日105（十七）鑑字第0284 號函送鑑定報告書（下稱為系爭鑑定報告）可稽（詳系爭鑑定報告第18頁；鑑定報告書併卷外放）。從而如以系爭房屋現況與61年因○○路拓寬前之原址房屋相較，系爭房屋除西北側廚房之磚牆仍屬60年原建材外，其餘建材均已抽換更新，建物面積擴大，樓層數及屋頂建材、型式亦已改變之情，可堪認定。
②然查系爭鑑定報告就系爭房屋之建築年代，則研判：「⑴原
始房屋建造於46年前，為一樓磚木造建築物。⑵於67年興建○○路高架橋拆除原始房屋東側一部分。騎樓區域為67年間建造，騎樓地面設置磨石子。⑶於90─91年間，鑑定標的物西側屋面材料更換為彩色鋼板，構造變更部分為輕鋼架柱樑，為2 層樓。西南側角地為空地。⑷於96年以後，鑑定標的物東側區域之房屋改為輕鋼架柱樑，全區之屋面改為彩色鋼板，包含室內裝修工程」之情，有系爭鑑定報告足稽（詳系爭鑑定報告第17頁、第18頁）。兩造對於上開鑑定結果亦表示並無爭執（本院卷㈡第264 頁）；堪認系爭鑑定報告所認定前述系爭房屋歷年來修建順序及各次修建範圍，應值憑信。是以上訴人雖抗辯：陳寶川所有原址房屋於61年間因○○路拓寬致拆除大半，全部房屋已喪失功能，應認其物權已然滅失；或至少應認原址房屋在伊於78年間全部拆除重建時已全部滅失而不存在云云（本院卷㈠第47頁）。然審酌系爭鑑定報告上開鑑定意見，並由本院自行勘驗比對卷附61年7月1
3 日違章房屋及住戶調查表記載為「部分拆除」（原審訴卷第28頁），及臺北市歷史圖資展示系統62年版航測影像、林務局農林航空測量所於67年12月16日、77年6月27日、80年11月7日、83年2月3 日所拍攝航照圖（本院卷㈠第136-1頁、第136-2頁、第136-3頁、第208頁、第244頁），均顯示原址房屋於道路拓寬及橋樑拆除後雖有拆除東側部分建築，然僅為小部分拆除，原址房屋原有四落水斜屋頂型式仍清晰可見；上情並經兩造表示均無意見（本院卷㈡第263頁背面、第264頁）。顯然至少迄83年間，系爭房屋仍保留○○路拓寬及西園橋拆除前原址房屋結構之物理上同一性，且仍足資遮風蔽雨，並未喪失建物之效用及功能乙節，應無疑義。至於上訴人抗辯：經比對卷附36年航照套疊地籍線圖、62年航照套疊地籍線圖（本院卷㈠第227頁至第231頁），顯示原址房屋屋脊走向已有不同，可證原址房屋早於61年間因○○路拓寬而改變其建物結構，原址房屋與系爭房屋已非同一云云。惟審酌上開航測影像解析度不足，實難佐證前後建物屋脊走向確有改變之事實。且王美文既自承於58年起始承租陳寶川所有系爭房屋（本院卷㈠第43頁背面）；則陳寶川於王美文承租房屋之前，是否曾修建或重建原址房屋，以致36年間與62年間航測影像所示原址房屋屋脊走向發生變化，亦非無可能；自難逕認此節與原址房屋在王美文承租後是否滅失之爭點有何關聯。上訴人執此抗辯：陳寶川所有原址房屋早於61年或78年間即全部滅失云云，殊屬無據。
③又依前揭系爭鑑定報告所認定：「於90─91年間，鑑定標的
物西側屋面材料更換為彩色鋼板，構造變更部分為輕鋼架柱樑，為2 層樓」之意見（詳系爭鑑定報告第17頁），可知王美文於91年間雖將原址房屋西半側改建為二層樓鐵架建築，惟仍保留東半側一層樓房未予變動。王美文既未將原址房屋全部拆除重建，而僅就原有建築之局部予以修繕改建，自不能認為全部建物已經滅失。且審酌王美文於該次修建時雖將原址房屋西半側樑柱、牆壁或地板予以拆除致該房屋西半側暫時喪失使用效能或失其存在，然其目的既在將所拆除部分以汰換、更新建材或擴大面積之方式予以修復改建，以回復原址房屋整體供經濟上、生活上之使用，亦難謂原址房屋經拆除修復之西半側房屋已經滅失。況按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第
811 條定有明文。查上訴人所保留原址房屋東半側既未喪失效用而仍屬不動產之性質，則被上訴人主張：王美文於修繕原址房屋西半側所使用鋼架、磚、木等建材，於修建過程中，應依前揭規定，附合成為原址房屋之一部分等語，自非無據。上訴人既未能舉證證明已修建完成之西半側房屋於使用上及結構上均獨立於原址東半側房屋之外而成為另一獨立物權客體；則王美文於91年修建原址房屋西半側完成後，包括已修建之西半側房屋及仍保留原貌之東半側房屋，與原址房屋之物權同一性並未喪失，該房屋全部之事實上處分權，仍應全部歸屬於陳寶川所有，洵無疑義。
④至於原址房屋於96年、97年以後，其東側區域之房屋改為輕
鋼架柱樑，全區之屋面改為彩色鋼板，包含室內裝修工程乙節，亦有系爭鑑定報告足稽（詳系爭鑑定報告第17頁、第18頁）。可知王美文迄96年、97年間雖另就原址房屋東半側進行修建，然既未將前次91年間所修建之西半側房屋一併拆除。核其性質仍應屬對於單一整體之原址房屋所為部分修繕行為，原址房屋不能認為滅失。且改建後房屋既由上訴人整體供作餐廳經營使用，有照片及勘驗筆錄足據（原審訴卷第91頁至第97頁、第163頁、第164頁）；顯然原址房屋東半側於修建後，於結構上及使用上均不具有獨立性，不能獨立於西半側房屋以外成為不同之物權客體；於修建過程中所使用建材亦已附合成為西半側房屋不動產物權之重要成分，其房屋全部之事實上處分權仍應歸屬於陳寶川取得，亦甚明瞭。至於上訴人所提出卷附臺灣電力公司北市區營業處97年1 月16日函雖記載系爭房屋之電力公司用戶名義已於97年1月2日由王美文單獨過戶變更為其名義（原審訴卷第30頁），其提出前揭工程報價及請款單據等，雖有部分屬於拆除及泥水、鋼架工程（原審訴卷第31頁至第60頁）；另臺北市建築管理工程處則認定系爭房屋乃「83年底前之既存違建，其在原規模之修繕行為拍照存證、暫免查報」之情，有該處103年6 月4日北市都建查字第10367483000號函影本可稽（原審訴卷第157頁）。然關於系爭房屋電力公司用戶名義與用電處所所有權屬之認定並無關聯；上開工程報價單據及建管處函文則僅能證明上訴人對於原址房屋曾有修建之事實，尚不足作為陳寶川所有原址房屋已經拆除重建致全部滅失之證據；況現存系爭房屋既經建管機關認定為83年以前既存違建，顯然亦認為經王美文數度修建後之系爭房屋與修建前原址房屋之同一性並未改變。則上訴人執前開證據抗辯：陳寶川所有原址房屋業經拆除滅失云云，均難憑信。
⑤據上各節，可知王美文雖曾就陳寶川原址房屋進行整修，然
並有未將原建築物全部拆除為重行建築之新建行為，且所為改建或修建乃逐年漸次進行，其各次修建後之房屋部分構造與原址房屋之同一性並未喪失，自無原址建物全部或部分滅失之情形。從而上訴人抗辯：現況系爭房屋經王美文逐年修建後，已由王美文原始取得事實上處分權云云，自不足採取。
⒉況查被上訴人主張：系爭房屋為陳寶川所有，王美文縱於承
租期間出資修繕房屋，充其量僅係代出租人出資修繕房屋而已，不能認為係系爭房屋之原始起造人，自未因此取得系爭房屋之事實上處分權云云（原審訴卷第189頁，本院卷㈡第51頁、第56頁、第57頁），雖據上訴人否認。然查：
①王美文曾於系爭房屋坐落土地共有人黃致誠告訴王美文涉嫌
以系爭房屋竊佔土地即臺灣臺北地方法院檢察署98年度偵續字第385 號刑事偵查案件中辯稱：系爭房屋係向國大代表陳寶川承租，已租40幾年，伊是租房屋，當時是一個日本宿舍，後來道路拓建，有拆掉一半，再由伊重新修建，後來西園橋又拆除，伊又翻修一次，最後一次翻修是在96年間。伊只是修繕，沒有增建，伊有跟陳寶川家裡收租金的吳小姐講」等語（筆錄影本附原審訴卷第222頁、第223頁，本院卷㈡第105頁、第106頁）。另證人即陳寶川之子陳德材亦於該刑事案件中證稱：系爭房屋係伊父親陳寶川所有，約10年前開始由伊幫忙處理，從伊開始接管後就租給王美文等人等語（筆錄影本附於本院卷㈡第110頁、第111頁）；上開刑事案件並認定系爭房屋乃陳寶川所有，且無法證明王美文有向外擴建並竊佔土地之行為，乃為不起訴處分等情，有不起訴處分書影本可稽（原審訴卷第22頁至第24頁）；並經本院依職權調閱該刑事偵查案件全卷查明。顯然王美文對於其在承租期間僅對原址房屋進行修繕，於修繕後現存系爭房屋仍屬陳寶川所有之情，已自承明確。則其於本件改稱：陳寶川所有原址房屋，業經伊數次拆除改建後已全部滅失，現存系爭房屋係由伊原始取得云云，自有可議。
②又查王美文已自承自58年即約40餘年前起，即向陳寶川承租
房屋，迄96、97年間改建後，仍先後與陳寶川、陳寶川之繼承人陳德財、陳錦安數次簽約承租並支付租金迄本件訴訟前之102年12月31日止等語（本院卷㈠第43 頁背面），且有王美文與陳德材於97年12月31日簽署約定租期自98年1月1日至98年12月31日止之房屋租賃契約書及系爭租約影本在卷可佐（本院卷㈠第103頁至第106頁，原審北簡卷第5頁至第7頁）。證人陳錦安並於原審證稱：「我們孩子們對房子事情不清楚，後來我母親78年過世，就讓我的大哥陳德財處理，直到後來我大哥98年過世，後來他的秘書才告訴我有房子出租這件事，要我跟王美文聯繫，所以才由我開始與王美文聯絡處理出租問題。期間我曾經提到說一間房屋一年租金才7、8萬，後來才了解王美文有增建或改建，但並沒有全部拆除的情形，所以62年間○○路拓寬房子並沒有全部遭拆除，頂多就是增建或改建，所以才象徵性收一點租金」、「（問：你那時候有無想過要把房子賣給王美文？）有想過，後來換我跟王美文接觸的時候，因為大哥已經過世，父親生病，我覺得還要處理房子有點麻煩，所以也有跟王美文接觸問他要不要，但他說他有困難，他說孩子的生意有狀況、賠錢，沒辦法購買」、「（問：王美文後來有沒有再向你表示他願意購買，因為你父親住院去世，再去找你的時候你已經賣給別人？）他有來表示說願意購買，..但父親過世之後就變成是繼承的問題，我無法決定」、「（問：從你大哥過世後由你接手，是否每年都有簽租賃契約？）每年都有簽」、「（問：..是否曾經有說過房子都是王美文蓋的？）有，我有說過，..。我是說現在房子增建部分都是王美文蓋的，我的認知是房子的基礎還在，只是後來增建部分是王美文蓋的」等語（原審訴卷第99頁背面至第101 頁）。甚至王美文亦一度自承：
證人陳錦安問伊要不要買房子的時間點，應該是在證人父親過世前沒有多久，我後來有說要買房子，但是證人說他父親生病住院，說要等她父親出院，後來他父親過世，等處理完之後，伊要找證人談時，證人說賣給地主，結果是丁律師買走」等語（本院卷㈡第34 頁正、背面）。而關於陳錦安等4人於102年9月9 日與被上訴人簽約將系爭房屋出售予被上訴人乙節，則有系爭不動產買賣契約書影及委任書影本足據（原審訴卷第209頁至第212頁）。顯見王美文在就所承租陳寶川原址房屋為數次改建後，不僅仍以承租人地位向陳寶川、陳寶川之繼承人陳德材、陳錦安等人按年簽署租約承租房屋並支付租金，更曾向陳錦安提議要求購買；陳寶川、陳德材及陳錦安等人亦本於事實上處分權人之地位出租、出售系爭房屋。此情益徵王美文雖數次出資修建系爭房屋，然包括陳寶川及其繼承人，乃至於王美文本人，於主觀上均不認為系爭房屋之事實上處分權已由王美文原始取得。參以王美文自承：系爭房屋為違章建築，於61年間因拓寬○○路而遭大部分拆除，無法居住，而陳寶川並不願意維修改建，亦不放棄其權利，乃由伊商得陳家之同意，自費陸續全部拆除改建等語（原審訴卷第87頁正、背面）。顯然陳寶川係在不變異其對於原址房屋權利之前提下，同意王美文自費出資代為修建房屋；王美文於主觀上亦同意負擔費用代陳寶川修建原址房屋，並明確認知其為陳寶川修建後房屋仍屬陳寶川所有，故而於修建後仍先後向陳寶川及其繼承人承租多年、甚至要求購買。從而縱認系爭房屋經王美文數次修建後，於物理上已不能認為與原址房屋為同一物，然王美文既係代出租人陳寶川修建房屋，或因此得依民法第431 條規定於租賃關係終止時請求出租人償還因增加系爭房屋價值之有益費用，然究無從因此即取得修建後房屋之事實上處分權，其理至明。
③至於上訴人於陳錦安在原審為前揭證詞後，雖提出陳錦安署
名出具之補充陳述狀記載：系爭房屋「原為木造房屋，所有權人為陳述人父親陳寶川」、「現址房屋為王美文女士所建造之鋼筋混凝土建築物，確已非原有木造房屋」、「陳述人深知陳述人與其他三位繼承人對該王美文女士所建造之鋼筋混凝土建築物並無任何權利」等語；於103年12月2日再提出民事陳述狀表示：「本人與其他三位繼承人（陳錦秀、陳威融及陳明德）於民國102年9月9 日簽訂之不動產買賣契約書係賣『土地使用權』予呂宗翰先生，而非賣王美文女士所建造之鋼筋混凝土建築物予呂宗翰先生，本人與其他三位繼承人對該王美文女士所建造之鋼筋混凝土建築物並無任何權利，更遑論販售」等語，有各該書狀可憑（原審訴卷第149 頁，本院卷㈠第62頁）。陳錦安並於本院審理時再次到庭證稱：伊於原審作證之後，王美文有來找過伊，陳述狀及補充陳述狀的內容是伊和王美文討論之後，由王美文繕打的，其內容是伊的意思，所以由伊簽名捺印，伊在上開書狀要表達的是，伊父親過世後，伊等繼承人是繼承房子及土地的使用權，丁律師找我們說要買土地使用權的權利，丁律師也知道房子是王美文改建的，他說先跟伊談土地使用權後，會再去找王美文談房屋的問題，伊就把伊的權利賣給丁律師，並不知道會變成伊把王美文的房子一起賣掉。伊在作證後，王美文來找伊，有拿房屋的照片給伊看，伊辨識後才認為那不是原來的老房子，之前伊並沒有回去現場看云云（本院卷㈡第29頁背面、第33頁背面）。然查陳錦安前揭書狀內容不僅與其在原審證詞不符，亦與陳錦安等人與被上訴人於102年9 月9日所簽訂不動產買賣契約書（下稱為系爭買賣契約）第二條明確約定「買賣標示」為：「建物門牌：台北市○○區○○路0段000號（以房屋現況為準）（稅籍編號：Z00000000000）」、第五條「產權移轉」約定：「一、乙方（即陳錦安等人）同意於本契約書簽訂日起將上開房屋所有權及處分權等相關權利讓與移轉甲方（即被上訴人）或其指定之人，乙方應將上開房屋稅籍納稅義務人變更為甲方或其指定之人之名義」、第六條「稅費負擔」約定：「本買賣不動產所應繳之房屋稅均由甲方負責繳納」、第七條「擔保責任」約定：「
二、上開房屋係未辦理保存登記之違章建築物，且占用座落於台北市○○區○○段○○段000 地號土地上，將來如被地主訴請拆屋還地或請求返還不當得利，應由甲方自行負擔，概與乙方無涉」、第八條「房屋移交」約定：「上開房屋現出租予王美文等，乙方不負責移交房屋，乙方茲將其返還請求權讓與甲方，以代移交」、第十條「特約條款」約定：「
一、本件買賣標的物原係陳寶川先生所有，因陳寶川先生已於民國101年6月15日過世，而由乙方繼承，乙方..，已繼承取得上開房屋之所有權及事實上處分權，甲方並已向稅捐機關辦理上開房屋稅籍納稅名義人變更事宜。二、乙方前將上開房屋出租予王美文等，租期至102年12月31日止，乙方不再續租，並同意共同委任毛英富律師於租期屆滿前以存證信函通知王美文等不再續租、終止租賃關係及請求返還租賃物等，..」等契約文義，全然相悖（契約書影本附於本院卷㈡第98頁、第99頁）。再審酌證人陳錦安於本院審理時亦另證稱：伊簽約買賣當時是認為土地上有我們的老房子，而我父親還在時，有同意王美文去改建，伊認為伊有基本的權利，房子的稅單還是我們在繳，所以可能是我們對改建之前的部分有權利，改建的部分是王美文的權利。伊當初跟被上訴人買賣時，想賣的是老房子的權利及土地的使用權；伊在原審作證時，是認為王美文並沒有把原來的老房子全部拆除，所以伊認為伊還有老房子的權利；於簽約買賣時有承諾房子不再出租，伊有跟丁律師講租期是到102年12月31日，並承諾到時候不會再續租，就是不再把伊舊房子的權利租給王美文；伊認為房子雖然拆了，但伊的權利還在，可能只剩下一道牆或一根柱子還在，伊的認知裡面，房子是老房子，伊認為伊對老房子有權利，伊要賣老房子的權利。伊父親生病時，王美文有說丁律師不讓他做生意，伊說那就不要租，房子收回來，但是王美文說他房子有改裝，不適合我們住；約5、6年前，伊有問王美文要不要買房子，後來沒有再談，就繼續租等語（本院卷㈡第30頁至第34頁）。併參以前述王美文亦曾自承：證人陳錦安問伊要不要買房子的時間點，應該是在證人父親過世前沒有多久，我後來有說要買房子，但是證人說他父親生病住院，說要等她父親出院，後來他父親過世，等處理完之後，伊要找證人談時，證人說賣給地主，結果是丁律師買走」等語（本院卷㈡第34頁正、背面）；嗣始改稱：伊有意購買的標的是房子使用土地的權利云云（本院卷㈡第34頁背面）。堪認陳錦安於本院審理時改稱：伊對王美文修建之系爭房屋並沒有權利，伊等繼承人出售予被上訴人者乃系爭房屋使用系爭土地之權利云云，無非迴護上訴人之飾詞，不能採取。
④從而被上訴人抗辯：王美文僅係出資代陳寶川修繕原址房屋
，不能因此取得現存系爭房屋之事實上處分權；上訴人於系爭租約屆期終止後，對於系爭房屋已無任何使用權源等語，洵屬有據。
㈡按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所
有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年2月21日67年度第2次民庭庭推總會議決定㈠參照）。
經查系爭房屋雖經修建，然其事實上處分權仍屬於陳寶川所有；於陳寶川歿後，則由其繼承人陳錦安等人繼承取得等情，均經認定於前。而被上訴人主張：伊已於102年9月9 日向陳錦安等人買受系爭房屋，並已辦妥系爭房屋之稅籍變更登記乙節，亦據提出不動產買賣契約書、陳寶川繼承人陳明德設於土地銀行東台北分行活期儲蓄存款存摺封面及陳威融、陳明德出具之委任書等件（均影本）為證（本院卷㈡第98頁至第102 頁），核屬相符，則依前揭說明，被上訴人主張已取得系爭房屋之事實上處分權等語，自非無據。上訴人雖否認系爭買賣契約之真正，且抗辯：該買賣契約縱屬真正，其買賣標的亦非系爭房屋，而係系爭房屋使用坐落土地之權利云云。然查陳錦安已於原審證稱：系爭房屋是伊等繼承人4人共同決定要出售，所以對於要出售的情形及出售價格都同意，我們繼承人4 人都同意出售給第三人，是否出售給地主或是其他人並不會影響伊等4 人的出售意願，當時就是想把這個房子出售等語（原審訴卷第99頁背面至第101 頁）；自難認系爭買賣契約有何虛偽。且如前所述，系爭買賣契約條款已揭明買賣標的為現況存在之系爭房屋；陳錦安於簽署系爭買賣契約時之主觀認知亦在處分渠等對於系爭房屋之權利；至於陳錦安於原審及本院另提出陳述書及補充陳述書所載及於本院審理時到庭證稱系爭買賣契約之標的為土地使用權云云，均悖於事實，不足採取各節，均經認定於前。則上訴人抗辯上情，要屬無據。被上訴人主張：伊已因買賣取得系爭房屋事實上處分權等語，洵堪採取㈢又被上訴人主張：伊既因買賣取得系爭房屋之事實上處分權
，且已依民法第425條第1項規定取得系爭租約出租人地位，自得依民法第455條、第962條及類推適用民法第767 條規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋等語，亦經上訴人否認。茲查：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241 號判決意旨參照）。是以被上訴人雖已取得系爭房屋之事實上處分權，然因系爭房屋乃未辦保存登記之違章建築，依前揭說明，被上訴人主張得類推適用民法第767 條之規定訴請上訴人騰空遷讓返還系爭房屋云云，自屬無據。
⒉然按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民
法第450條第1項定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455 條前段亦有明文。又按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之」，民法第425 條定有明文。且前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。經查：①被上訴人係於系爭租約存續之1年期間（租期自102年1月1日
至同年12月31日止）內之102年9月9 日買受取得系爭房屋之事實上處分權等情，業經認定於前。則依前揭說明，堪認被上訴人主張：伊於受讓取得系爭房屋事實上處分權時，已依民法第425 條規定繼受取得系爭租約出租人之地位等語，洵屬有據。
②又系爭租約約定1年租期已於102年12月31日屆至，被上訴人
並於租期屆至前，按系爭租約約定送達地址送達102年11月1
5 日存證信函向王美文通知屆期不再續租等情，既有系爭租約、存證信函及信封影本在卷可稽（原審北簡卷第5頁至第7頁、第9 頁至第11頁）。則被上訴人本於系爭房屋出租人之地位，依民法第455 條前段所規定租賃物返還請求權，請求承租人王美文將系爭房屋騰空遷讓交還，於法自無不合。被上訴人另追加依民法第962 條占有物返還請求權向王美文請求返還房屋，自無再予審究之必要。
③至於吳澤興亦使用系爭房屋乙節，雖為兩造所不爭執。然按
受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最高法院101年度台上字第1106 號判決意旨參照）。查吳澤興乃王美文之子，故由渠等母子使用房屋共同經營餐廳乙節，業經王美文陳明（原審訴卷第88頁），並有戶籍謄本可稽（原審北簡卷19頁）。吳澤興既非承租人，且係基於與王美文家屬關係由王美文指示占有系爭房屋，核僅係民法第942 條規定之占有輔助人，應無須負無權占有人之義務；更未有民法第962 條所規定占有之侵奪即違反占有人之意思，以積極之不法行為，將占有物之全部或一部移入自己管領之行為至灼（最高法院104年度台上字第656號判決意旨參照）。實則被上訴人既本於租賃物返還請求權，請求王美文騰空遷讓返還系爭房屋，該判決效力應及於為占有輔助人之吳澤興，已毋庸再列其為被告。從而被上訴人本於民法第455 條前段租賃物返還請求權及追加依民法第962 條占有物返還請求權，請求吳澤興騰空遷讓返還系爭房屋，於法不合，不能准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項亦有規定。又就他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院79年度台上字第253 號判決意旨參照）。且無權占有他人之房屋，已使被害人受有不能使用收益房屋之損害；則被害人依侵權行為規定可得請求賠償之金額，自亦得以使用收益房屋之對價即相當租金之損害認定之。經查：
㈠本件被上訴人於102年9月9 日買賣受讓系爭房屋之事實上處
分權，並依民法第425 條規定繼受系爭租約出租人地位後，系爭租約已於102年12月31日屆期終止，王美文自103年1月1日起占有使用系爭房屋，已無合法權源，惟迄仍未將系爭房屋騰空返還予被上訴人等情，業經認定於前。則被上訴人主張：王美文自103年1月1 日起無權占有系爭房屋，乃無法律上原因受有相當於租金之利益；且已侵害伊對於系爭房屋之權利，使伊受有不能用益系爭房屋之損害，應依民法第179條規定，返還所受相當租金之不當得利，且應依侵權行為之規定，就伊所受相當租金之損害負賠償責任等語，於法洵無不合。至於吳澤興乃本於與王美文間家屬關係受指示使用系爭房屋之占有輔助人，僅係占有人王美文之機關，其本身並非占有人，業經認定於前。吳澤興既不能認為係系爭房屋之占有人，自無需負擔無權占有之責任。從而被上訴人本於共同侵權行為之規定，請求吳澤興應就其所受損害與王美文連帶賠償，及依不當得利之規定請求吳澤興返還所受利益，均乏所據，不能准許。
㈡又租金之數額，須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之。經查王美文與被上訴人間系爭租約約定租金係按年以5 萬元計收乙節，固有系爭租約影本足稽（原審北簡卷第5頁至第7頁）。然陳錦安及王美文既均陳稱：上開租金係因王美文數度出資修繕系爭房屋，本於人情僅象徵性收取等語（原審訴卷第
26 頁背面、第100頁）；則該約定租金金額顯然未能適度反應系爭房屋客觀使用收益之價值。又按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限」，其立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查系爭房屋係由王美文承租供作餐廳經營使用乙節，業如前述；則其租金不應受土地法第97條之限制，亦甚明瞭。茲審酌系爭房屋坐落位置近萬華車站及龍山寺捷運站，步行約3至5分鐘，面○○路一段、近艋舺大道等情，業經原審承審法官赴現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、Google 地圖在卷可考（原審訴卷第163頁至第166 頁），顯見坐落地點尚佳、商業繁榮、交通便利；現況並實際供作餐廳營利使用；另依被上訴人提出卷附系爭房屋周遭區域之招租廣告亦顯示當地房屋每月租金約在每坪500餘元至2000餘元不等（原審訴卷第190頁至第194 頁）；惟系爭房屋僅鐵皮構造且屬違章建築；依前揭另案刑事偵查案件及系爭買賣契約第七條「擔保責任」約定：「二、上開房屋係未辦理保存登記之違章建築物，且占用座落於台北市○○區○○段○○段○○○ ○號土地上，將來如被地主訴請拆屋還地或請求返還不當得利，應由甲方自行負擔，概與乙方無涉」等語，復可知系爭房屋對於所占用土地是否有合法權源乙節，仍有爭議各節，認被上訴人主張：王美文所受相當於租金之利益即被上訴人所受相當於租金之損害，應以每月7萬元計算云云，實屬過高，應以每月1萬元即每年12萬元計算為適當。
㈢從而被上訴人依不當得利及侵權行為之規定，請求王美文自
103年1月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按年給付被上訴人12萬元，為有理由；逾此部分之請求，則不能准許。
六、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、不當得利及侵權行為之規定，請求王美文將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，及自103年1月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按年給付被上訴人12萬元，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，判決王美文應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，及命王美文應自103年1月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止按年給付被上訴人5萬元，且分別酌定相當擔保為假執行及免假執行之宣告，於法並無不合，王美文上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；就其餘應准許部分即被上訴人請求王美文應自103年1月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止按年給付被上訴人7 萬元部分，原審判決被上訴人敗訴，自有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第3 項所示。至於原審判決就上開不應准許部分，判決吳澤興應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人及命吳澤興應自103年1月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止按年給付被上訴人5 萬元且應與王美文連帶給付，亦有未洽，吳澤興上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示；至於其餘不應准許部分（即被上訴人於原審請求上訴人自103年1 月1日起至騰遷讓返還系爭房屋之日止，王美文應按年給付60萬元－應判准王美文按年給付12萬元部分，及吳澤興應按年給付60萬元－原審判命吳澤興應按年給付5 萬元部分），原審判決被上訴人敗訴，於法並無不合，被上訴人附帶上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分附帶上訴。又被上訴人追加之訴請求上訴人應自103年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，再按月連帶給付被上訴人2萬元，為無理由，應予駁回。
七、末查被上訴人訴請王美文返還之系爭房屋實際坐落位置及面積應如後附圖所示乙節，業經本院囑請臺北市政府地政局土地開發總隊勘測明確，有該隊105年5月6日北市地發繪字第10530145900號函附鑑定書及鑑定圖可稽（本院卷㈡第61頁至第69頁），且為兩造所不爭執（本院卷㈡第83頁背面）。爰另補充原判決如主文第6項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件王美文之上訴為無理由，吳澤興之上訴為有理由，被上訴人附帶上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由；依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 賴劍毅法 官 邱景芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
書記官 強梅芳