臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第265號上 訴 人 劉水發訴訟代理人 陳韻如律師被 上訴人 黃雲鳳上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國102年12月31日臺灣桃園地方法院102年度訴字第558號第一審判決提起上訴，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國96年11月1日將其所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）中部分300坪土地出租予被上訴人使用，並簽訂租賃契約（下稱系爭契約），約定租期自96年11月1日起至101年11月1日止，被上訴人應於每年11月1日支付租金每年72萬元，並應提供12萬元擔保金作為違約擔保。詎被上訴人未經伊同意而使用逾300坪之範圍，且自98年11月起即未依約支付租金，雖經伊多次催告，均置之不理，復於98年11月18日以存證信函通知伊擬提前搬離，伊乃要求被上訴人於98年12月21日將系爭土地回復原狀返還，被上訴人雖於98年12月17日返還系爭土地，然其上仍存有多處坑洞，顯未回復原狀。爰依系爭契約及不當得利、租賃法律關係，請求被上訴人給付其超過約定而使用之土地範圍部分之相當於租金不當得利計714,944元【138.02×720,000÷12÷30÷300×777＝714,944（元以下四捨五入，以下同）】、自98年11月1日起至同年12月20日止未支付之租金92,000元（720,000÷12÷30×46＝92,000），及未依系爭契約約定回復原狀之修繕費用2倍即78,036元（39,018×2＝78,036）。並聲明：㈠被上訴人應給付伊884,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊以經營資源回收為業，並於96年11月1日向上訴人承租系爭土地，由上訴人長期配合之余禎祥地政士丈量約定使用之範圍即約300坪部分土地，上訴人該租賃期間亦曾多次出入伊之營業場所，至隔壁餐廳用餐，倘伊有使用逾約定土地範圍，上訴人應即時反應，何以迄今始提出訴訟，是伊並無使用逾約定範圍。又上訴人於出租系爭土地予伊前，曾出租予他人使用，地面上原本即有打樁，伊於98年12月間以土石填平系爭土地上之地磅孔以回復原狀，然因系爭土地之後承租人游鎧鍵欲使用原有之地磅孔俾節省費用，遂請伊保留原地磅孔，伊始將土石載運他處，應認伊已回復系爭土地之原狀。至伊提供之12萬元押租金，自得用以扣抵98年11月1日至同年12月16日之租金92,000元等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人50,036元及自102年1月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並諭知得假執行。另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請（被上訴人就其敗訴部分未上訴，該部分已告確定）。
上訴人就其敗訴部分，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人834,944元及自102年1月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、查兩造於96年11月1日就系爭土地簽立系爭契約，約定上訴人將系爭土地中部分空地出租予被上訴人，租賃期間自96年11月1日起至101年11月1日止，並由被上訴人提供擔保金12萬元交與上訴人收執，被上訴人於租賃期間使用系爭土地之範圍，為如原判決附圖即桃園縣中壢地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）編號711(1)所示1,128平方公尺；及系爭契約於98年12月終止，被上訴人已於98年12月17日將系爭土地交付返還上訴人，尚有98年11月1日至98年12月20日之租金共計92,000元未給付之事實，有租賃契約書【見原審102年度壢簡字第2號（下稱第2號）卷9至10頁）】可查，並經原審至現場履勘，製有勘驗筆錄、桃園縣中壢地政事務所102年9月30日中地測字第0000000000號函附土地複丈成果圖（見原審卷58至60頁、63至64頁）可稽，且為兩造所不爭執（見原審卷10頁及背面），自堪信為真實。
五、本院得心證之理由：上訴人主張被上訴人於系爭土地租賃期間實際使用系爭土地之面積為1,448平方公尺（即438.02坪），超過契約約定之300坪，被上訴人應返還相當於租金之不當得利714,944元，及被上訴人於系爭租賃契約終止後，未依約將系爭土地回復原狀，依系爭契約第6條之約定，被上訴人應賠償上訴人修繕金額之2倍即78,036元等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯（有關被上訴人未給付98年11月1日至98年12月20日之租金共92,000元部分，為兩造所不爭執，已如前述，下不贅述），經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。是依上開舉證責任分配原則，上訴人主張被上訴人有逾越系爭契約之約定範圍而使用土地，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證責任。經查：
⒈上訴人主張被上訴人使用系爭土地之範圍，包括如附圖編
號711(1)所示1,128平方公尺及編號711(2)所示320平方公尺部分，並提出林務局農林航空測量所96年9月29日、97年5月15日、98年6月16日空照圖（下稱空照圖，見原審卷22至24頁）為證，被上訴人則否認其有使用編號711（2）所示320平方公尺部分土地。經本院審視上訴人所提上開3張空照圖，其中97年5月15日、98年6月16日空照圖（見原審卷23至24頁）部分，並無法辨識鐵皮圍牆後方空地即附圖所示711（2）部分有何坑洞之痕跡，而被上訴人所經營之資源回收場係以鐵皮圍牆將附圖所示711（1）部分圍起，此外並無其他以圍牆將711（2）部分土地圍起，或以界標或其他物品標示使用範圍，且該711（2）部分之土地上，亦無堆置資源回收物品，自難認被上訴人就系爭附圖所示711（2）部分土地有何打樁使用或占用土地之情形。參酌證人即在被上訴人之後承租系爭土地之冠昇資源回收場負責人游鎧鍵於原審102年8月28日履勘時，證稱編號711
（2）部分係其於102年始拓寬加以使用，並證稱其使用位置外圍是依照被上訴人打樁位置，只有緊鄰普忠路洗車廠部分留一個約法庭應訊台面寬度（即約80至100公分）之道路等語（見原審卷59至60頁、96頁背面至97頁背面），由上開證人之證言，該附圖編號711（2）所示320平方公尺土地，係該名證人承租後，在102年始拓寬加以使用，並非被上訴人承租時占有使用之範圍，至臻明確。上訴人復未能提出其他積極證據，空言主張被上訴人有使用該附圖所示000 (0) 000平方公尺土地云云，自難採信。
⒉又被上訴人自承使用之711 (1)之範圍，經桃園縣中壢地
政事務所測量結果為1,128平方公尺，經換算為341.22坪（1,128×0.3025＝341.22）。然依系爭契約第1條載明：「甲方（即上訴人）以其所有坐落中壢市○○段000地號部分空地『約』300坪、如簡圖土地租與乙方（即被上訴人）」（見原審第2號卷9頁），系爭契約就被上訴人所承租系爭土地之大小既載明「約」字，顯見兩造於簽訂系爭契約當時，就租賃面積係容許一定合理範圍之彈性，並非精確以300坪計算。被上訴人辯稱實際約定使用之範圍係以實地丈量為準，業據證人陳柏翰證稱：「簽約完後，要動工時是由上訴人委任的代書到現場替我們丈量，現場有我、被上訴人、代書，印象中上訴人本人沒有在場，是由代書替我們用捲尺丈量，並現場以白色粉末標記，圍出約300坪的範圍。時間是簽完合約後過一星期左右，是代書圍出範圍後我們才去施工。」等語（見原審卷98頁），上開證言，核與社會一般常情及系爭契約記載之內容相符。上訴人雖主張系爭契約簽訂時，其委請代書余禎祥丈量出租予被上訴人使用之300坪土地之範圍及面積云云，然證人即代書余禎祥先證稱：「我有路過去跟被上訴人打招呼，我只有簽約當天在場，簽約完後，兩造就一起去現場了，我沒有一起去測量…兩造測量土地的事情我不清楚，我也沒有去過，所以我不清楚。」（見原審卷27頁及背面），嗣經被上訴人請其再次回想，又改稱：「時間太久了，我沒有印象了，我有去現場看一下，但我也不是測量單位，『可能是有』，但時間太久了，我已經忘記了。」等語（見原審卷28頁正面），證人余禎祥或因時間久遠記憶不清，或因知兩造就本件租賃範圍衍生爭議涉訟而恐上訴人責怪其測量未臻確實，而就是否曾至現場測量一節含糊其詞，本院認為應以證人陳柏翰之證詞較為可採。是兩造間就系爭契約之租賃範圍並非以精確之「300坪」為限，而係以代書余禎祥至現場標示所圍出之土地範圍為準。再則，如上訴人出租之土地面積僅限於300坪範圍，自應委請專業之地政機關至現場測量繪圖，以精算出租範圍之數據，始為慎重，絕無可能僅繪製一粗略簡圖作為出租範圍之標示，且於租賃契約中使用「約」300坪之字句，此一「大約」、「大概」語意之字句，是顯見所謂「約300坪」土地僅係一粗估之面積數據。故上訴人主張系爭契約約定被上訴人就系爭土地之使用範圍僅限於300坪，逾此範圍者屬於不當得利云云，殊非足採。
⒊綜上，上訴人所提出之證據，並不能證明被上訴人使用如
附圖711（2）部分所示320平方公尺土地，亦不能證明被上訴人所使用如附圖所示711（1）1,128平方公尺土地超過系爭契約之約定使用範圍，揆諸前揭舉證責任分配原則，則上訴人自應承擔此部分事實真偽不明之不利益。是上訴人請求被上訴人返還占用超過300坪土地之相當於租金之不當得利714.944元，為無理由，不應准許。
㈡又上訴人主張被上訴人於系爭契約終止後，未將系爭土地回
復原狀，被上訴人應給付回復原狀費用之2倍即78,036元云云，惟為被上訴人所否認，經查：
⒈依系爭契約第6條約定：「土地上內外設施若非甲方同意
，不得擅自變更，退租時應回復原狀交還出租人，若有損壞未恢復原狀乙方同意賠償甲方修繕金額之二倍。」、第13條約定：「租賃期間，乙方若擬提前遷離時，不得請求已付租金與保證金償還及遷移費等任何其他名目之權利金，而應無條件將租賃物恢復原狀交還甲方。」（見原審第2號卷9頁）。系爭契約於98年12月終止，被上訴人已於98年12月17日將系爭土地交付返還上訴人，為兩造所不爭執，已如前述，是依系爭契約第6條、第13條之約定，被上訴人除將系爭土地返還予上訴人外，尚負有回復原狀之義務。
⒉又系爭土地於出租予被上訴人前為平整之空地，有上訴人
所提系爭土地出租前之96年9月29日空照圖（見原審卷22頁）可稽，以肉眼觀之，系爭土地於出租前為平整之空地，其上並未見有何坑洞存在。且據證人即居住在系爭土地附近之陳福宇證稱：系爭土地在出租予被上訴人前之原狀是塊空地，上面沒有洞，整片都是空地，系爭土地在被上訴人租賃以前是平地等語（見原審卷28頁背面至29頁），核與上開空照圖相符。足認系爭土地於出租予被上訴人之前確為平整之空地，並無任何坑洞、樁孔存在，亦無廢棄物之堆置。
⒊被上訴人於交還系爭土地時，地面上有坑坑洞洞，亦有留
下廢棄物，有上訴人所提現場照片（見原審第2號卷18至30頁）足參，且據證人陳福宇證稱：原審第2號卷23、25頁下方照片中的方形孔是被上訴人搬走後才有留下這些洞，以前是平地，我就是住在第22頁下方照片的鐵皮屋，以前整片土地都是平地，被上訴人之前是做回收的，被上訴人搬走後才變成有坑坑洞洞，被上訴人沒有回填回去，當時也有留下廢棄物，地磅孔有回填，但沒有完全填平，地磅孔的狀態如原法院第2號卷第18頁照片所示（見原審卷28頁背面至30頁）。及證人游鎧鍵證稱：我去現場的時候系爭土地之狀況是如原審第2號卷18至30頁照片所示沒有錯，後來我有再整理過，我去的時候就有這些坑洞在，坑洞的分布沿著土地邊緣，有一定間距，還蠻多的，差不多如證人陳福宇繪製示意圖所示，被上訴人大部分是以水泥塊填平系爭土地上之地磅孔，地磅孔在我去看時，如原審第2號卷18頁上方照片所示，當初我請別人幫我做地磅，那個老闆也是幫被上訴人做地磅的，我請老闆來估價，老闆說如果包含清運會多一筆費用，老闆說要請被上訴人來處理這部分的土石，我有跟老闆說，如果被上訴人沒有辦法處理的話，我可能會請上訴人來處理，而且看起來蠻髒亂的，我也不好意思去挖了，也不清楚是否是乾淨的土石，後來是被上訴人請人把土石挖走，地磅孔的部分是被破壞掉了，我還有重新再弄過，做地磅孔的部分我有跟上訴人講，我有需要做地磅孔，被上訴人當時回填的地磅洞應該不是算乾淨的土石，。土地前半部的是柏油路，後半部是水泥，水泥的坑洞很明顯，看起來很明顯是有鑿過，有用土填上，但還是很明顯看出有洞等語（見原審卷30頁背面至33頁）。足認被上訴人於終止租約時雖有將系爭土地上之樁孔、地磅孔等坑洞進行部分回填，然由系爭土地之表面觀之，仍一望即知該處曾有坑洞存在，且系爭土地上尚堆置有許多廢棄物，自難認被上訴人已依債務本旨履行回復原狀之義務。
⒋按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條定有明文。上訴人主張其因被上訴人未依約將系爭土地回復原狀，已將39,018元之修繕費用全數支付予證人游鎧鍵等情，業據提出請款單、收據（見原審卷86至87頁）為證，且經證人游鎧鍵到庭結證屬實（見原審卷96頁背面至99頁）。是上訴人依系爭土地租約第6條約定，請求被上訴人賠償上訴人系爭土地回復原狀修繕費用之二倍即78,036元（計算式：39,018×2＝78,036），於法有據。
㈢末按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔
保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力；即不問當事人之意思如何，當然抵充而結算其差額之謂。經查：
⒈被上訴人已依系爭契約第4條約定，提供擔保金12萬元交
與上訴人，為兩造所不爭執，已如前述，該擔保金之性質應係指押租金之意，是於被上訴人債務不履行時，不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。
⒉上訴人雖主張依系爭契約第4條之約定屬懲罰性之違約金
，不得扣抵云云。惟系爭契約第4條後段雖有於承租人違約時將擔保金轉換為違約金之約定，然解釋上應係指於抵充後尚有餘額時，就此餘額部分出租人得予沒收作為懲罰性違約金，毋庸發還承租人之謂。蓋系爭契約文字係上訴人單方擬就，業據證人余禎祥證述在卷（見原審卷27頁背面），且系爭契約第6條已約定以出租人支付修繕費用之2倍計算承租人之損害賠償額，第11條又約定以租金5倍計算懲罰性違約金，若押租金又全額沒收不得用以扣抵，顯失事理之平。至系爭契約第13條約定係指承租人提前搬遷時必須無條件將租賃物回復原狀交還出租人，不得以請求已付租金、保證金償還或遷移費等名目行使同時履行抗辯，亦非指押租金不得用以抵充承租人之欠租或其他損害賠償。
⒊被上訴人未給付上訴人98年11月1日至98年12月20日之租
金共計92,000元，另上訴人得請求被上訴人賠償上訴人系爭土地回復原狀修繕費用之2倍即78,036元，俱如前述，合計170,036元（92,000＋78,036＝170,036），經以擔保金即押租金12萬元當然抵充後，被上訴人尚應給付上訴人50,036元（170,036－120,000＝50,036），是上訴人請求被上訴人給付上訴人50,036元，於法有據。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約之約定，請求被上訴人給付50,036元，及自102年1月23日（起訴狀繕本於102年1月22日送達，送達回證見原法院第2號卷36頁）起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部分所為請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
民事第一庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 蘇瑞華法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
書記官 明祖全