臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第44號上 訴 人 林雅珍被 上訴人 黃素虹訴訟代理人 林旺錢
蕭琪男律師上 一 人複 代理人 董怡辰律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國102年11月5日臺灣新北地方法院102年度重訴字第364號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人在原審主張被上訴人應就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號及其上門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○○路○000○0號（下稱111之1號）3、4樓房屋（下稱系爭房地）之陽台外推，及至5樓之樓梯（下稱系爭樓梯）完全遭水泥堵塞不通，負民法第354條規定物之瑕疵擔保責任，伊得依民法第359條規定解除契約，並依民法第259條規定請求返還已付買賣價金新臺幣（下同）80萬元本息等語。嗣上訴後，再主張被上訴人就系爭樓梯遭阻塞一節亦應依民法第349條規定負瑕疵擔保責任，伊仍得依民法第259條規定請求返還買賣價金80萬元本息（見本院卷第79頁至第80頁），其聲明均相同，僅係請求法院擇一為其有利判決。核上訴人追加請求依上開權利瑕疵擔保規定解除契約請求返還價金，與其原訴之基礎事實均係系爭樓梯阻塞，其基礎事實均屬同一，依上開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊於民國（下同）101年10月17日向被上訴人買受系爭房地並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），價金3,160萬元，伊已付現金80萬元、及交付101年10月17日簽發、面額分別為420萬元（票號TH0000000）、760萬元（票號TH0000000）、到期日分別為102年1月15日及同年2月28日之本票（下稱系爭本票）與被上訴人。詎系爭買賣契約簽訂後，伊始發現系爭房地至5樓間之系爭樓梯完全以水泥阻塞，致住戶無法通行至5樓及頂樓水塔放置之天台，嚴重妨害消防、逃生及衛生安全，另系爭房地之後陽台改建設置衛浴間，存有重大之物之瑕疵，伊依系爭買賣契約第5條第5款約定、民法第354條、第359條規定，以起訴狀繕本送達為解除契約之表示，被上訴人應依民法第259條規定返還已付之買賣價金80萬元等情，爰聲明請求被上訴人應給付上訴人80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
（原審就上訴人上開請求為全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並追加訴訟標的，主張：系爭樓梯遭阻塞不能通行，他人亦得向伊主張使用系爭樓梯，妨害伊權利之行使，該當權利瑕疵，伊依民法第349條、第353條及第256條規定，仍得解除系爭買賣契約，被上訴人應依民法第259條規定返還已付之買賣價金80萬元。至原審駁回上訴人請求被上訴人應交付系爭本票部分，未經提起上訴，業已確定，不再贅述）。其上訴聲明：㈠原判決駁回下列之訴部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：111之1號5樓房屋所有權人於88年間購買該房屋後即將系爭樓梯阻塞，並由111之1號隔壁建物即111之2號5樓進出，伊於91年間購買系爭房地及111之1號1、2樓後，於92年間將系爭房地之格局改為8間套房，及111之1號1至4樓之樓梯自房屋客廳後側移至臨漢生東路處，但系爭樓梯已以水泥堵塞，並未更動其位置，上訴人於101年10月間購買系爭房地時已知之甚明。又伊並未將主建物與後陽台間之牆面打掉，僅利用部分後陽台面積設置衛浴間，非屬陽台外推；況上訴人對此已為知悉，伊毋庸負物或權利之瑕疵擔保責任，上訴人之解約於法不合等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、查上訴人於101年10月17日向被上訴人買受系爭房地，並簽立系爭買賣契約，買賣價金3,160萬元，約定第1期簽約款為1,260萬元，上訴人已交付現金80萬元與被上訴人。上訴人於102年1月11日以系爭房地有陽台外推、系爭樓梯遭阻塞等情要求被上訴人退還已付之80萬元，再以本件起訴狀繕本送達被上訴人為解除契約表示之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第36頁背面之準備程序筆錄），並經原審履勘現場製有勘驗筆錄及被上訴人102年1月23日存證信函可查（見原審卷第48至52頁及第70頁），信屬實在。
四、至上訴人主張被上訴人應就系爭樓梯遭阻塞，及後陽台設置衛浴間負瑕疵擔保責任等情，則為被上訴人所否認，茲將本件爭執論述如下：
（一）上訴人訂定系爭買賣契約前已知悉系爭房地通往5樓之系爭樓梯遭阻塞：
1、查系爭房地通往5樓之系爭樓梯遭以水泥阻塞，樓梯間堆滿椅子、鞋櫃、鞋子等雜物，為兩造所不爭執（見本院卷第25頁背面及第37頁背面之準備程序筆錄），並經原審履勘現場製有勘驗筆錄（見原審卷第70頁背面），及照片可證（見原審卷第87至88頁）。111之1號5樓房屋係經由其隔壁建物即111之2號5樓進出，因該111之1號5樓與111之2號5樓房屋所有權人同一並已打通，111之2號房屋之樓梯係該房屋後側等情，業經證人即分別在住商不動產仲介公司擔任店長、業務員，並帶看上訴人系爭房地之鍾達煜、林欣玲在原審證述在卷（見原審卷第95頁、第92頁背面），復有111之1號及111之2號正面及背面照片、及新北市政府103年5月2日北府工施字第0000000000號函後附之使用執照圖說可稽（見原審卷第32至34頁、本院卷第52至53頁），故111之1號5樓房屋之出入並未經系爭樓梯，而係經由111之2號5樓房屋之樓梯間。
2、證人林欣玲復在原審經隔離訊問證稱：上訴人看伊公司櫥窗廣告後進來請伊介紹房屋，伊介紹位在伊公司隔壁樓上之系爭房地，遂與鍾達煜帶上訴人看系爭房地約3、5次，伊已告知上訴人系爭房地至5樓之天花板係以水泥阻塞，並告知111之1號5樓與隔壁5樓係同一屋主且打通，並有帶上訴人自後面樓梯上5樓看，伊等一直重複告訴上訴人系爭樓梯已經阻塞（見原審卷第92頁背面、第94頁）等語；核與亦經隔離訊問之證人鍾達煜在原審證述；伊帶上訴人看系爭房地約3、4次，伊每次帶看都會告知系爭房地通往5樓之系爭樓梯已以水泥阻塞，上訴人有問5樓住戶如何通行，伊回答因111之1號5樓與隔壁（即111之2號）5樓係打通，該住戶係經由另一座樓梯進出，伊並帶上訴人查看該樓梯（見原審卷第95頁正、背面）等語相符；證人即住商不動產仲介公司業務員陳正祥證稱：上訴人知悉系爭樓梯是阻塞的，因上訴人質疑5樓如何進出，伊等遂帶上訴人自隔壁後面樓梯上去看5樓之進出方式（見原審卷第93頁）等語；證人林建英亦證稱：伊與上訴人是同學，陪上訴人看系爭房地計5次，當時有到系爭房地後面走走看，有自隔壁房屋後面樓梯上去4樓（見原審卷第46頁背面）等語，上訴人亦陳稱：伊看系爭房地時系爭樓梯已堆滿雜物，伊以為系爭樓梯雖被阻塞，但應可開啟輕鋼架上去（見原審卷第73頁背面、第70頁背面）等語，可見上訴人於簽約前已知悉系爭房地通往5樓之系爭樓梯間堆滿雜物並以輕鋼架阻隔，復自系爭房地隔壁111之2號房屋後面樓梯處上4樓查看，足認證人林欣玲及鍾達煜證稱其已告知上訴人系爭樓梯阻塞不通，上訴人為確認111之1號5樓房屋之出入方式，始至111之2號房屋後面樓梯並上樓查看等情，洵屬實在。上訴人雖以其等為仲介公司人員，該仲介公司復向被上訴人承租房屋，關係密切其證言不足採信等情，然證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年度台上字第2673號民事判例參照），上訴人此部分主張，自無可取。
3、次查，系爭房地所在之111之1號1至5樓原來係屬同一屋主所有，嗣分別出售，其原來之樓梯設計均在房屋客廳內側，嗣將1樓至4樓樓梯移至臨漢生東路旁之位置，為兩造所不爭執（見本院卷第38頁之準備程序筆錄及原審卷第61頁之言詞辯論筆錄），並有證人林欣玲證言（見原審卷第93頁背面），及新北市政府103年5月2日北府工施字第0000000000號函後附之使用執照圖說可參（見本院卷第52至53頁），但僅改111之1號1樓至4樓之樓梯，4樓至5樓之系爭樓梯已經阻塞並未變更位置，仍位在系爭房地客廳內側，業經被上訴人陳述在卷（見本院卷第26頁），並有照片可參（見原審卷第4頁及第87頁），則若111之1號5樓使用人係經由系爭樓梯進出，勢必進入系爭房地客廳內側，無論上訴人係以系爭房地供自住或投資，均會造成居住使用者之不便，是上訴人知悉系爭樓梯遭阻塞，5樓住戶係經由111之2號5樓房屋進出一節後仍簽立系爭買賣契約，尚無違常情。再依系爭買賣契約第15條其他約定事項：「1、標的物現有之出入使用樓梯乙方（被上訴人）於持有期間曾與他共有人協議一致變更。若日後有他共有人主張異議，致需變更或回復原設計時，乙方應就甲方之損害全權負責賠償予甲方（上訴人）」（見原審卷第10頁），此係因111之1號房屋1至4樓之樓梯自後面移至前面變更原來樓梯位置，若1、2樓住戶將樓梯拆掉，上訴人就不能上樓，遂有此約定，亦經上訴人自陳在卷（見本院卷第38頁之準備程序筆錄），故上訴人簽立系爭買賣契約當時既知系爭房地現供通行之1至4樓樓梯位置已經變更，與使用執照圖面並不相同，係位在臨漢生東路處，然系爭樓梯仍位在客廳內側，加上系爭樓梯處推滿雜物，上訴人當應知悉系爭樓梯已無供通行之效用，始未將其位置一併移至系爭房地前面，益認被上訴人抗辯上訴人於簽立系爭買賣契約當時，即已知悉系爭樓梯業經阻塞不能通往111之1號5樓，為屬可取。
4、上訴人雖主張其以為系爭樓梯僅以輕鋼架阻隔，不知已經以水泥阻塞；其至111之2樓房屋後面樓梯上至該棟4樓，係為確認若111之1號1、2樓不讓其進出，是否尚有其他通道可資利用；另依被上訴人所出具之系爭房地「房地產標的現狀說明書」（下稱系爭現狀說明書），就系爭樓梯遭阻塞一節並未告知，其不知系爭樓梯已經以水泥阻塞云云。然查：
（1）系爭樓梯係位在系爭房地之客廳內側，當亦位在系爭房地上一層樓即111之1號5樓房屋客廳內側，則若系爭樓梯可以移開輕鋼架之方式任意進出，該2戶住家安寧當隨時有受干擾之虞，不能達到阻隔系爭樓梯之目的；況上訴人於簽立系爭買賣契約前已至系爭房地現場看屋3、5次，並要求查看房間天花板有無鋼筋裸露或輻射屋，上訴人自看屋至簽約之期間達1個半月至2個月，有證人林欣玲證言可稽（見原審卷第94頁背面、第93頁），可見上訴人處理事務係屬謹慎小心之人，且簽立系爭買賣契約亦非匆促短時間內所為決定，卻未要求鍾達煜或林欣玲將系爭樓梯之輕鋼架打開確認是否暢通（見原審卷第93頁背面及第95頁之鍾達煜、林欣玲證言），足認上訴人對於系爭樓梯在輕鋼架之上尚有水泥堵塞已完全不通等情已為知悉。
（2）又上訴人係買受111之1號之系爭房地，復未證明何人曾告知可嘗試自設在111之2號房屋後面之樓梯上樓，則其稱至111之2號後面樓梯處係為確認是否有其他通道可進出系爭房地等語，實與事理有違。是上訴人主張其因擔心111之1號之1、2樓不同意其通行，遂至系爭房地後方及111之2號後面樓梯查看是否有其他通道出入系爭房地，自難憑採。
（3）又被上訴人在系爭現狀說明書上是否有「改建、違建、禁建…（例如：陽台外推、…）」一欄固勾選「否」（見原審卷第12頁），然該現狀說明書係被上訴人於101年4月19日所片面出具，自無礙上訴人至系爭房地現場再予確認其實際狀況。上訴人依系爭買賣契約第15條出入使用樓梯已有變更之記載及至系爭房地現場查看結果，既已知悉系爭樓梯已經阻塞，自不得再執系爭現狀說明書抗辯其不知悉系爭樓梯已遭阻塞。至鍾達煜及林欣玲等仲介人員是否因系爭現狀說明書內容與事實不符而違反不動產經紀業管理條例等規定，係屬另一問題。
（二）上訴人簽立系爭買賣契約當時，已知悉系爭房地2個樓層之後陽台一部分均經改裝為衛浴間：
1、系爭房地之2個樓層後陽台部分面積，均經搭建衛浴間，業經被上訴人提出原始建築配置圖及現狀圖面對照可參（見本院卷第57頁）。次查，證人林欣玲在原審證稱：上訴人走到系爭房地之後面，看到陽台是屋內廁所的一部分，上訴人知悉陽台有外推之情形（見原審卷第92頁背面至93頁）；證人鍾達煜亦證稱：伊告知上訴人後陽台變成其中一間套房的廁所（見原審卷第95頁）；又上訴人簽立系爭買賣契約之前曾至系爭房地後面及111之2號房屋後面樓梯處查看，已如前述，而111之1號、111之2號及漢生東路111號等3棟建築物乃相連為一整排，其正面均面臨漢生東路（見本院卷第32頁之照片及第53頁之使用執照圖面），上訴人已至系爭房地後方查看，業經證人林建英證述在卷（見原審卷第96頁背面），復至系爭房地處看屋3、5次，則其自系爭房地後方觀察，自得知悉後陽台之部分面積已經搭蓋水泥牆（見本院卷第56頁之照片）；又系爭買賣契約之增補契約已約定：「因標的物隔間為8間套房…」（見原審卷第13頁），上訴人顯然知悉系爭房地原有設計已經改變，改建後，系爭房地共設置8間房間及8套衛浴設備，且系爭房地3樓後陽台所設之衛浴間，經由公共區即可看到（見本院卷第57頁之上訴人不爭執真正之現狀平面圖），上訴人既至系爭房地處看屋達3、5次，實難認上訴人不知有該衛浴間之設置；復參酌上訴人於101年10月17日簽訂系爭買賣契約當時，即已取得系爭房地之鑰匙（見原審卷第96頁背面之證人鍾達煜證言），然上訴人迄102年1月11日接近系爭本票之到期日102年1月15日，始以陽台外推為由要求退還價金80萬元，堪認證人鍾達煜及林欣玲所證述，上訴人於簽立系爭買賣契約之前，即已經告知衛浴間係設在後陽台處，信屬實在。上訴人主張簽立系爭買賣契約當時不知後陽台有設置衛浴間之情況，為無可取。
2、上訴人雖主張系爭買賣契約並未記載陽台外推情況，且被上訴人在系爭現況說明書詢問是否有改建、違建如陽台外推等一欄勾選「否」，可見被上訴人並未告知後陽台有設置衛浴設備之情況等情，然查，上訴人就系爭房地之後陽台部分面積供設置衛浴間一節，既已知情，自不得再執系爭現狀說明書之記載否認其不知悉該衛浴間之設置。
（三）被上訴人對上訴人毋庸負物及權利瑕疵擔保責任：
1、按物之出賣人固應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項、第359條及第355條第1項定有明文。查系爭房地之系爭樓梯遭阻塞，及使用後陽台部分面積設置套房衛浴間等固有違反建築法令、影響逃生避難等瑕疵，應依建築管理等相關規定處理，然此瑕疵已為上訴人明確知悉，依上開說明，被上訴人毋庸負物之瑕疵擔保責任，上訴人不得據為解除契約，上訴人依民法第354條及第359條主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還已付買賣價金80萬元，為無可取。
2、次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在，不得帶有公法或私法上之負擔。然依民法第351條規定買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。查上訴人固主張系爭樓梯係屬公共樓梯，他人自得要求使用通往5樓，現卻遭阻塞，自屬權利瑕疵等情，然姑不論上訴人此部分所述是否該當權利瑕疵之情況，本件上訴人對於系爭房地之出入位置變更，原來供通行至111之1號5樓位在系爭房地客廳內側之系爭樓梯已經阻塞一節，既已知悉，兩造並約定系爭房地之出入使用樓梯已取得其他共有人同意變更如現在自漢生東路處樓梯進出之情況，若日後他共有人提出異議致需回復原狀，被上訴人應賠償上訴人因此所受損害（見原審卷第10頁），是上訴人自不得再就系爭樓梯遭阻塞一節主張被上訴人應負權利瑕疵擔保責任解除契約並請求返還已付買賣價金80萬元。
五、綜上所述，上訴人主張依民法第354條、第359條及第259條規定，請求被上訴人返還80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加依民法第349條權利瑕疵擔保規定解除契約，依民法第259條規定請求被上訴人返還80萬元本息部分，亦屬無據，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
民事第七庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦法 官 黃書苑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
書記官 陳珮茹