臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第518號上 訴 人 宋兆齡訴訟代理人 陳若軍律師
吳宜臻律師被 上訴人 全富不動產經紀有限公司法定代理人 黃智源上列當事人間請求給付仲介費用事件，上訴人對於中華民國103年4 月9 日臺灣新北地方法院102 年度訴字第3012號第一審判決提起上訴，本院於103 年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付之金額超過新台幣參拾貳萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之六十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張略以：伊與上訴人於民國（下同）102 年8 月
1 日簽訂「一般委託銷售契約書」（下稱系爭一般委託契約），由上訴人委託伊銷售上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街○○號3 樓之房屋暨坐落土地（下稱系爭房地），委託銷售底價為新台幣（下同）900 萬元（不含仲介服務費4%），委託銷售期間自102 年8 月1 日起至同年11月31日止。嗣因上訴人委託銷售底價900 萬元過高，兩造遂另於102 年9月9 日簽立「專任委託銷售契約書」（下稱系爭專任委託契約），合意將委託銷售底價調降為800 萬元，委託銷售期間自102 年9 月9 日起至同年9 月15日止。嗣伊於102 年9 月14日覓得訴外人高美珠願以835 萬元購買系爭房地，已達上訴人委託銷售底價，高美珠並已支付伊10萬元定金，惟經伊多次通知上訴人系爭房地已成交，請上訴人出面與高美珠簽訂不動產買賣契約書，上訴人均不予理會，且於102 年9 月20日與訴外人黃詠杰簽訂不動產買賣契約書，將系爭房地出售予黃詠杰。伊業已完成系爭專任委託契約所約定之居間仲介義務，惟因可歸責於上訴人之事由，而無法簽訂買賣契約，致伊無法向上訴人及高美珠收取按系爭房地銷售價額6%（上訴人4%、高美珠2%）計算之仲介服務費501,000 元（計算式：8,350,000 ×6%＝501,000 ），伊僅請求上訴人給付500,100 元【見原審102 年度司促字第40557 號卷（下稱原審司促字卷）第4 頁】，自屬有據。爰依系爭專任委託契約第
8 條第3 項第3 款之約定提起本件訴訟，聲明求為命上訴人應給付被上訴人500,100 元併加計法定遲延利息之判決（原審判決上訴人應給付被上訴人48萬元，及自102 年11月2 日起至清償日止按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，未據其聲明不服，已告確定）。被上訴人答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則略以：㈠伊原於102 年8 月1 日與被上訴人簽訂系爭一般委託契約，
委託銷售底價為900 萬元（不含仲介服務費4%），嗣訴外人即被上訴人之業務人員林文麟利用伊不識字，於102 年9 月
9 日要求伊在系爭專任委託契約上簽名，卻未將契約之內容告知伊，佯稱僅係將一般委託契約轉換成專任委託契約，委託銷售底價仍為900 萬元，伊因誤信林文麟之說法，遂在系爭專任委託契約上簽名，林文麟則在伊簽名後，始在第17條特約條款內填載「若買方出價達800 萬元，賣方同意出售」等內容。伊對於系爭專任委託契約上所載委託銷售底價變更為800 萬元乙節，既不知情，自未與被上訴人就此達成合意，而不受系爭專任委託契約內容之拘束，被上訴人仍須在委託銷售期間內覓得出價達900 萬元以上之買主，伊始負有給付仲介服務費之義務。
㈡退步言之，縱認系爭專任委託契約成立且有效，依該契約第
10條之約定，委託期間自102 年9 月9 日起至同年9 月15日止，被上訴人雖曾通知伊於102 年9 月15日簽訂買賣契約，卻完全未告知伊其已覓得出價835 萬元之買主，被上訴人復未將高美珠支付之10萬元定金轉交予伊，伊當時確實不知被上訴人已覓得高美珠願以835 萬元購買系爭房地，遂另行委託訴外人元富不動產經紀有限公司（下稱元富公司）出售系爭房地，而於102 年9 月20日與訴外人黃詠杰簽訂不動產買賣契約書，此乃不可歸責於伊之事由，是被上訴人請求伊給付服務報酬，並無理由等語，資為抗辯。其上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張兩造於102 年8 月1 日簽立系爭一般委託契約，由上訴人委託伊銷售上訴人所有之系爭房地，委託銷售底價900 萬元（不含仲介服務費4%），委託銷售期間自102 年
8 月1 日起至同年11月31日止；上訴人嗣於102 年9 月20日與訴外人黃詠杰簽訂不動產買賣契約書，將系爭房地以830萬元之價格出售予黃詠杰等情，業據其提出系爭一般委託契約、不動產買賣契約書為證（見原審司促字卷第6 至10頁、原審卷第37至43頁），且為上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真實。
四、被上訴人主張兩造於102 年9 月9 日達成如系爭專任委託契約內容之合意，而上訴人有系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款約定之情形，應給付伊按委託價額6%計算之服務報酬等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（參照最高法院86年度台上字第891號判決意旨）。
㈡被上訴人主張上訴人於102 年9 月9 日與伊簽訂系爭專任委
託契約，將系爭房地之委託銷售底價變更為800 萬元等情，業據其提出系爭專任委託契約為證（見原審司促字卷第10至13頁）。上訴人不否認曾在系爭專任委託契約上簽名（見原審卷第33頁反面），惟抗辯：伊不識字，被上訴人之業務人員林文麟並未向伊說明前開契約之內容，且在伊簽名後始加註「若買方出價達800 萬元，賣方同意出售」等內容，故伊並不知系爭專任委託契約記載系爭房地之委託銷售底價變更為800 萬元云云。惟系爭專任委託契約共有4 個委託人（即上訴人）簽章欄位，其中第17條約定：「特約條款【本特約條款，須經乙方（即被上訴人）承辦人及甲方（即上訴人）另行簽章】」，其後由林文麟以手寫方式記載「若買方出價達捌佰萬元整時，賣方同意出售，前開價格不含仲介費4%…」等內容，右側則有「委託人」、「承辦人」簽章欄位，而由上訴人及林文麟分別在其上簽名（見原審司促字卷第12頁），前開特約條款之內容雖係由林文麟以手寫方式記載，惟若上訴人簽名之時，第17條特約條款欄位並無任何記載，本無需上訴人在右側之簽章欄位簽名，上訴人既在其上簽名，足認上訴人簽名之時，第17條特約條款欄位內已有前開內容之記載。另上訴人在本院陳稱：簡單的字伊看得懂，太深奧的字伊就看不懂等語（見本院卷第36頁正面），足見上訴人並非完全不識字，則上訴人抗辯其因不識字，故無法瞭解系爭專任委託契約第17條特約條款所載之前揭內容，已難以憑採。又證人林文麟在原審及本院證稱：伊接洽的過程中，上訴人並沒有不識字，且一般及專任委託銷售契約書的內容，伊也有解釋給上訴人聽，上訴人也表示聽得懂，專任委託銷售契約書由伊填寫的內容，伊是在上訴人面前填好，才請上訴人簽名，伊也有講給上訴人聽，上訴人知道底價800 萬元的事情等語（見原審卷第33頁反面、本院卷第46頁正面、第47頁），而衡諸常情，若證人林文麟隱瞞上訴人而擅自將委託銷售底價更改為800 萬元，上訴人嗣與買主簽訂不動產買賣契約時，即會因發覺買賣價格未達900 萬元而拒絕簽訂買賣契約，而衍生爭端，衡情證人林文麟應無在未取得上訴人同意之情形下，擅自更改委託銷售底價之理。另佐以上訴人嗣於102 年9 月20日將系爭房地以830 萬元之價格出售予訴外人黃詠杰乙節，業如前述，足見上訴人並非堅持系爭房地之出價須達900 萬元以上，始同意出售，是證人林文麟證稱上訴人同意將系爭房地之委託銷售底價更改為800 萬元等語，應堪以採信。上訴人抗辯其並未與被上訴人合意變更系爭房地之委託銷售底價為800 萬元云云，尚非可取。
㈢又訴外人高美珠於102 年9 月14日與被上訴人簽訂不動產買
賣意願書、買方給付服務費承諾書，同意以835 萬元之價格購買系爭房地，高美珠並已支付被上訴人定金10萬元等情，有不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書附卷可佐（見原審司促字卷第16、17頁），並經證人高美珠在原審證述明確（見原審卷第54頁反面），足認被上訴人業已覓得訴外人高美珠願以835 萬元之價格購買系爭房地。而被上訴人在高美珠表示願以835 萬元之價格購買系爭房地後，隨即由林文麟於102 年9 月14日以行動電話簡訊及Line通訊軟體通知上訴人其已覓得出價達委託銷售底價之買主，並請上訴人於10
2 年9 月15日晚間6 時攜帶身分證、印章至被上訴人處簽訂買賣契約等情，有被上訴人提出之行動電話簡訊、Line通訊紀錄附卷可參（見原審司促字卷第18、19頁），上訴人亦不爭執被上訴人曾通知伊於102 年9 月15日攜帶身分證、印章至被上訴人處簽訂買賣契約（見本院卷第61頁正面），足見被上訴人確曾通知上訴人其已覓得出價達上訴人委託銷售底價之買主，並請上訴人至被上訴人處簽訂買賣契約，惟被上訴人並未前往簽約。是被上訴人主張其已依系爭專任委託契約之約定，覓得出價達上訴人委託銷售底價之買主高美珠，並已通知上訴人訂立買賣契約，惟上訴人不願與高美珠簽訂買賣契約等情，即屬有據。
㈣查系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款約定：「專任委託
之遵守，有下列情形之一者，均視為乙方（即被上訴人）已完成居間仲介之義務，除第2 款給付委託價額百分之2 之服務報酬，甲方（即上訴人）仍應支付委託銷售價百分之4 服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…⑶乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時…」（見原審司促字卷第11頁）。本件被上訴人在系爭專任委託契約所約定之委託期間即自
102 年9 月9 日起至同年9 月15日之期間內，業已於同年9月14日覓得訴外人高美珠願以高於上訴人委託銷售底價之價格購買系爭房地，高美珠已將定金10萬元交付予被上訴人，被上訴人並已於同年9 月14日將上情通知被上訴人，惟上訴人不願與高美珠簽訂買賣契約，而於102 年9 月20日另與訴外人黃詠杰簽訂不動產買賣契約書等情，業如前述。上訴人雖抗辯被上訴人未曾告知伊高美珠出價之價格為835 萬元，且未將高美珠支付之定金交付予伊，故伊當時不知被上訴人已覓得高美珠願以835 萬元購買系爭房地，遂於102 年9 月20日與訴外人黃詠杰簽訂不動產買賣契約書，此乃不可歸責於伊之事由云云，而依證人林文麟與上訴人聯絡之前開行動電話簡訊及Line通訊紀錄之內容，雖未載明買方出價之價格為835 萬元，惟既已記載覓得出價達委託銷售底價之買主，縱未載明出價之價格，上訴人對於被上訴人已依系爭專任委託契約之內容覓得買主乙節，即難諉為不知。另被上訴人並未將高美珠交付之10萬元定金轉交予上訴人乙節，固經證人林文麟在本院證述綦詳（見本院卷第47頁反面），惟此對上訴人於102 年9 月14日即知悉被上訴人已覓得出價達上訴人委託銷售底價之買主乙節，並不生影響，況系爭專任委託契約第6 條第2 款約定：「買方出價達委託價額時，乙方（即被上訴人）無須再行通知甲方（即上訴人）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜…甲方應於乙方通知後5 日內或依書面所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時，該定金即轉為買賣價款之一部分」（見原審司促字卷第11頁），是被上訴人依約本無須將高美珠交付之10萬元定金轉交予上訴人，上訴人此部分抗辯，尚非可取，足認本件係因可歸責於上訴人之事由，而不願與被上訴人所介紹之買主簽訂不動產買賣契約書。是被上訴人主張上訴人應依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款之約定給付服務報酬，即屬有據。而本件上訴人之委託銷售底價為800 萬元，業如前述，依此上訴人應給付被上訴人之服務報酬為32萬元（計算式：
800 萬×4%＝32萬）。至被上訴人雖主張本件因可歸責於上訴人之事由，而無法簽訂買賣契約，致伊無法向上訴人及高美珠收取按系爭房地銷售價額6%（上訴人4%、高美珠2%）計算之仲介服務費501,000 元，應由被上訴人如數給付云云，惟系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款僅約定被上訴人收受定金後，因可歸責於上訴人之事由，而不願或無法與被上訴人所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，上訴人應支付委託銷售價百分之4 之服務報酬予被上訴人，遍觀系爭專任委託契約之內容，並無上訴人若有前開情事，尚應給付被上訴人買方所應支付之百分之2 服務報酬之相關約定，是被上訴人依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款之約定，請求上訴人另給付按委託銷售價百分之2 計算之買方服務報酬，即非可取。
五、從而，被上訴人依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款之約定，請求上訴人給付32萬元，及自支付命令繕本送達翌日即102 年11月2 日（見原審司促字卷第48頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，自屬應予准許；至逾上開範圍之請求（確定部分除外），即屬不應准許。原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴人之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 汪智陽法 官 蔡和憲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
書記官 常淑慧