臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第708號上 訴 人 朱凱駿
楊淑君共 同訴訟代理人 溫藝玲律師
張顥璞律師被上訴人 八方雲集國際股份有限公司法定代理人 林家鈺訴訟代理人 劉健右律師複代理人 徐胤真律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年5月20日臺灣臺北地方法院102年度訴字第4343號第一審判決提起上訴，本院於104年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）101年9月13日與上訴人簽訂店屋租賃契約書（下稱系爭契約），向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）作為八方雲集昆明店營業使用，約定租賃期間自101年10月16日起至106年10月15日止共計5年（101年9月14日至101年10月15日係免付租金之裝潢期）。上訴人楊淑君於簽約時，雖曾要求伊之代理人蔡志孟增加租賃契約可提前終止之約款，惟蔡志孟已當場拒絕，系爭契約簽訂後，伊旋即投入資金裝修系爭房屋以作為營業之用，詎系爭房屋裝修完成之際，上訴人遂以系爭房屋參與臺北市○○區○○段0○段000地號等110筆土地都市更新為由，請求伊配合返還系爭房屋，嗣臺北市政府於102年3月28日公告核定實施都市更新事業計畫及權利變換計畫，實施者全坤建設開發股份有限公司（下稱全坤公司）預定於102年7月1拆遷系爭房屋，伊即無法繼續使用系爭房屋，而構成給付不能，伊乃於102年6月27日以存證信函終止系爭契約，並於102年6月29日將系爭房屋返還予上訴人。上開給付不能之事由，係因上訴人於簽訂系爭契約時刻意隱瞞系爭房屋都市更新之進度所致，自屬可歸責於上訴人，伊因而受有不能使用裝潢之損失新臺幣（下同）126萬6405元，經扣除8.5個月折舊後為108萬6998元。又系爭房屋於租賃期間內，發生漏水情形，伊多次催告上訴人修繕，上訴人仍未修繕，伊遂自行修繕，因而支出防漏接水盤1萬7325元、防水套4410元、正面鐵捲門及馬達修理費5250元、側面鐵捲門修理費5250元、天花板漏水修繕1萬4175元、裝設監視器材2萬5830元，上開金額經扣除8.5個月折舊後合計6萬2005元，應由上訴人償還。從而上訴人應賠償伊之損失總計114萬9003元。爰依民法第226條第1項、第227條第2項及第430條後段規定，求為命上訴人應給付被上訴人114萬9003元併加付法定遲延利息之判決（原審判決上訴人應給付被上訴人111萬4667元本息，而駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。答辯聲明求為判決：上訴駁回（至上訴人在原審提起反訴部分，經原審判決駁回後，未據上訴人一併聲明不服，已告確定，茲不贅述）。
二、上訴人則以：伊等於出租系爭房屋時即表明係短期租賃，並以不到前次租約一半之租金出租予被上訴人，上訴人朱凱駿並未隱瞞系爭房屋都市更新之事實，亦未告知被上訴人之代理人蔡志孟都市更新進度僅至概要通過階段，被上訴人係自行查詢、評估都市更新之進度後，決定承租系爭房屋，不論其查詢、評估之正確與否，均應自行承擔，況蔡志孟於簽訂系爭契約時確曾承諾伊等，若因都市更新需要，被上訴人願意無條件返還系爭房屋，被上訴人自應受其承諾之拘束，不能將系爭房屋給付不能之事由歸責於上訴人。又縱認系爭契約給付不能係可歸責於伊等，惟被上訴人於裝潢工程進行中，既已知悉都市更新並非僅至概要通過階段，臺北市政府即將核定，卻仍執意繼續裝潢工程，因此造成損害之擴大，亦與有過失，請求酌減賠償金額等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，兩造於101年9月13日簽訂系爭契約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋供營業使用，約定租賃期限自101年10月16日起至106年10月15日止共計5年（101年9月14日至101年10月15日係免付租金之裝潢期），系爭房屋參加「臺北市○○區○○段0○段000地號等110筆土地都市更新」，臺北市政府於102年3月28日公告核定都市更新事業計畫及權利變換計畫書後，實施者全坤公司公告預定拆遷日期為102年7月1日，被上訴人於102年6月27日寄發淡水郵局第1355、1356號存證信函予上訴人終止系爭契約，於102年6月28日送達上訴人而生效力，被上訴人業於102年6月29日將系爭房屋返還予上訴人等情，有系爭契約、全坤公司102年5月10日（102）坤建字第042號函、臺北市政府102年3月28日府都新字第00000000000號公告等件在卷可稽（見原審卷10至12、14、15頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第159頁、第181頁背面、本院卷第116頁），自堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人隱瞞都市更新進度，將系爭房屋出租予伊，系爭房屋嗣因參與都市更新必須拆除而無法使用，自屬可歸責於上訴人之事由，致給付不能，上訴人應賠償伊所受損害等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是交付及保持合於約定、使用之租賃物，為出租人之主給付義務。又民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言（最高法院22年上字第3180號判例參照）。次按都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之；權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期30日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務，都市更新條例第25條第1項前段、第36條第1項前段亦定有明文。查系爭房屋業經臺北市政府於102年3月28日公告核定都市更新事業計畫及權利變換計畫書，實施者全坤公司公告預定拆遷日為102年7月1日，而全坤公司業已委任永然聯合法律事務所發函向上訴人表示於權利變換計畫書核定後，上訴人負有終止系爭契約之義務，應與被上訴人協調系爭契約相關事宜，將系爭房屋點交予該公司等情，有全坤公司102年5月10日（102）坤建字第042號函、臺北市政府102年3月28日府都新字第00000000000號函及永然聯合法律事務所101年10月30日（101）（10）然法三字第1324號函等件在卷可稽（見原審卷第14至19頁），足見系爭房屋因參與都市更新，業經臺北市政府於102年3月28日核定公告都市更新事業及權利變換計畫書，並經實施者全坤公司公告於102年7月1日拆遷，上訴人顯無法於租賃期間內，保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，而有給付不能情事。
（二）次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。是債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件，若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97年度台上字第1000號判決參照）。又租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決參照）。查被上訴人承租系爭房屋作為營業使用，系爭房屋因都市更新計畫之實施，自全坤公司公告通知拆遷後，被上訴人即無法再合法使用系爭房屋，核與上訴人依系爭契約應負使被上訴人合法使用系爭房屋之義務有違，上訴人顯未能依約給付合於使用目的之房屋予被上訴人使用、收益，而陷於給付不能，已如前述，上訴人抗辯伊等並無可歸責之事由乙節，既為被上訴人所否認，依前開說明，自應由上訴人負舉證之責。
（三）上訴人抗辯：伊並未告知被上訴人代理人蔡志孟系爭房屋都市更新進度僅至概要通過階段，被上訴人自行評估後仍決定承租系爭房屋，伊並無可歸責之事由云云。雖經證人即上訴人朱凱駿之妻張秦瑜證稱：簽約前我陪朱凱駿到現場跟蔡志孟看房屋時，蔡志孟問朱凱駿都更到什麼進度，朱凱駿說不清楚，請他問市政府或全坤公司，蔡志孟就打電話給他同學，說他同學知道全坤公司這個都更案，朱凱駿沒有告知蔡志孟系爭房屋僅到概要階段等語（見本院卷第114頁背面、第115頁）。惟查，證人蔡志孟到庭結證稱：我於101年9月初跟朱凱駿去系爭房屋現場看屋，當天是簽約前某日傍晚，我請他開門讓我進去屋況，簽約前到現場看房子就這1次，當天我看到這個房子旁邊的店面都沒有在營業，我有問他為什麼，他說這塊地正在進行都更，我問他進行到什麼程度，他說概要剛通過，我有問他大概還有多久要拆房子，他表示不清楚，我就表明我有同學在都市發展基金會工作，我幫他問看看，當下我就打電話詢問鄧梅姬從概要通過到拆房子要多久，鄧梅姬回答我最快也要4、5年。當時我認為我遇到的是房東本人，他應該對房子都更的進度非常清楚，而且他表示是剛通過概要，我就沒有再進一步問鄧梅姬系爭房屋都更的進度等語（見原審卷第216頁、本院卷第111頁背面、第112頁）；參以證人鄧梅姬於原審到庭證稱：我任職於都市更新研究發展協會，蔡志孟曾向我詢問有關都市更新的問題，他問我一般概要到拆房子要多久時間，我回答4到5年，他只問這個問題等語（見原審卷第218頁）；且上訴人朱凱駿復自承：蔡志孟在伊面前打電話給鄧梅姬，伊也有聽到等語（見原審院卷第220頁），依證人蔡志孟、鄧梅姬之證述，可知證人蔡志孟與上訴人朱凱駿洽談承租系爭房屋事宜時，曾在上訴人朱凱駿面前打電話向證人鄧梅姬詢問有關都市更新進度自概要通過時起至房屋拆除時止需時若干之問題，倘上訴人朱凱駿並未告知證人蔡志孟系爭房屋都更進度係概要剛通過，而係要求證人蔡志孟自行查詢都更進度，何以證人蔡志孟並非向證人鄧梅姬查詢系爭房屋都更進度，而係詢問概要通過至房屋拆除需時若干之一般性問題？且何以上訴人朱凱駿當場聽聞證人蔡志孟轉述證人鄧梅姬電話中之回答後，亦未要求證人蔡志孟進一步查詢？已不符合常情。況上訴人係系爭房屋之所有權人及出租人，負有交付合於使用目的之系爭房屋予被上訴人之義務，彼等明知系爭契約並非短期租賃，系爭房屋於租賃期間內因都更遭拆除之可能性極高，卻未於簽約前查詢都更之進度，即將系爭房屋出租予被上訴人，租賃期間長達5年，致被上訴人於租期屆滿前遭全坤公司通知限期搬遷，實難謂無可歸責之事由。
（四）又上訴人抗辯：蔡志孟於代理被上訴人簽訂系爭契約時，承諾日後因都市更新需要，被上訴人願意無條件返還系爭房屋，伊等並無可歸責之事由云云，固據提出錄音譯文乙份為證（見本院卷第57至71頁）。惟查，上開錄音譯文係上訴人朱凱駿、證人蔡志孟於簽約後之101年10月3日前往全坤公司，與訴外人即全坤公司承辦人李秉承之對話內容，觀諸上開錄音譯文內容略以：「蔡（即蔡志孟）：我今天跟朱先生來全坤建設了解。李（即李秉承）：你們現在是要租幾年？蔡：我們打5年呀。...李：那就是說我們要蓋的話你們就可以搬走？蔡：現在老闆意思不是這樣」、「李：要蓋的時候不能說還要等你5年滿，朱媽媽（指上訴人楊淑君）跟我講說隨時可以解約。蔡：我確實當初有這樣跟她講，我承認。李：對，那就沒有問題啦。蔡：可是，老闆不答應啊。....要不就是老闆講的，就是開幕到一個階段你們要都更，我們就打死不搬，也有這個可能性。李：但是，朱媽媽跟我講說你們合約是說....。蔡：我知道。李：她提出來你們隨時....。蔡：沒有寫任何的字眼。李：她是跟我講的，我們還....。蔡：沒有寫....。李：我們還教她怎麼樣寫對她有幫助、保障。蔡：合約上並沒有任何的解約條款....方便的話你們那個案號是不是可以給我1份，我也去查一下好不好？李：可以啊，沒有問題」等語（見本院卷第57、63、64頁），衡以證人蔡志孟證稱：簽約時楊淑君有要求我如果系爭房屋要進行都更拆房子時，被上訴人就必須返還系爭房屋，當時的情況我跟朱凱駿討論過，沒辦法依照楊淑君的意思隨時搬遷，因為我們裝潢店面需要200萬元左右，當時我拒絕她的理由是沒有一家連鎖店可以接受花200萬元的裝潢成本下去，但隨時面臨被拆的風險，楊淑君後來表示她就不要跟我簽約，但朱凱駿在旁邊表示概要才剛過，我有問過都市發展基金會的同學，表示拆房子還有4、5年，可以跟被上訴人繼續談租約的事，我當時有表示到時候真的要進行都更了，他們發存證信函過來，我們再發存證信函回去，可能來回幾次5年就過了，就不會有違約的問題，後來楊淑君就同意簽約了等語（見原審卷第219頁、本院卷第112頁），足見上訴人楊淑君雖於簽約前向證人蔡志孟表示希望加註若因都更需收回系爭房屋時，被上訴人須無條件隨時返還房屋之約款，並經蔡志孟口頭應允，惟經轉知被上訴人後，被上訴人並未同意，兩造簽訂系爭契約時，因而並未加註任何有關被上訴人須配合都更無條件隨時返還房屋之特約。參以被上訴人係專賣鍋貼、水餃等食品之連鎖店，其承租系爭房屋作為營業使用，勢必支出相當之費用進行裝潢，自必須經營一定之時間，始足以攤平成本，而上訴人楊淑君曾於94年2月23日將系爭房屋出租予訴外人統一超商股份有限公司（下稱統一公司），租賃期間共計6年，有租賃契約乙份在卷可憑（見原審卷第144、145頁），則上訴人對於連鎖店基於攤平裝潢成本之考量，租賃期間至少5年以上，要無可能接受租期屆滿前無條件隨時返還房屋之條件乙節，理應有所了解，惟上訴人明知系爭房屋因參與都市更新面臨隨時遭拆除之風險，仍心存僥倖與被上訴人簽訂系爭契約，允諾租賃期間長達5年，致被上訴人於租期屆滿前被迫搬遷，自難認無可歸責之事由。
（五）另上訴人抗辯：租屋公告上已載明短期出租，且兩造約定之租金為10萬元，明顯少於伊等前次出租之租金，顯見兩造間確有以租金之折讓換取被上訴人應無條件返還房屋之條件云云，固據提出租屋廣告乙紙為證（見原審卷第45頁）。然證人蔡志孟結證稱：兩造沒有以優惠之租金換取「合約期間內，若有都更需收回房屋時，只要寫存證信函告知，即交還房子，房東無須賠償」之條件，我說這句話的前提是系爭房屋概要剛通過的情況下，離拆房子還有6、7年的時間，可以寫存證信函告知，雙方一來一往，5年就過了等語（見原審卷第216頁背面），復觀諸上開租屋廣告係刊載「可租短期」，並未限定短期租賃，且租金刊載「138888元/月」，雖兩造最後合意每月租金減為10萬元，惟此係兩造議價後相互折讓之結果，尚難據以推論被上訴人有為租期屆滿前經通知即無條件返還系爭房屋之承諾。至上訴人楊淑君雖曾自94年2月23日起至100年2月22日止，將系爭房屋出租予訴外人統一公司，約定每月租金21萬元至23萬元不等，有上訴人提出之房屋租賃契約書乙份在卷可佐（見原審卷第177至179頁），然被上訴人與統一公司之承租時點不同，租金行情自有差異，且被上訴人係經營專賣鍋貼、水餃之餐飲業者，統一公司則係24小時營業之便利商店，兩者經營型態亦不相同，尚難以兩造約定之租金數額較低，遽認被上訴人同意隨時無條件返還系爭房屋之承租條件。從而，上訴人違反依約應負保持系爭房屋合於使用、收益狀態之義務，而有給付不能之情事，此係可歸責於上訴人之事由所致，被上訴人並因此受有損害，其間顯具相當因果關係，則被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人賠償其所受之損害，自屬有據。
（六）查被上訴人主張：伊承租系爭房屋後即進行裝修工程，嗣因系爭房屋參與都市更新陷於給付不能後無法繼續使用，扣除可拆卸使用之設備後，伊仍受有不能使用裝潢之損失126萬6405元（含稅）等情，業據其提出統一發票、報價單、估價單及系爭房屋裝潢照片等件為證（見原審卷第101至131、276至281頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第43頁），自堪信為真實。又系爭契約之租賃期限為5年即自101年10月16日起至106年10月15日止，則以平均攤提之方式計算折舊，並扣除被上訴人已實際使用之日數8月又15日（即101年10月16日起至102年6月29日止，被上訴人主張以8月又15日計算）後，被上訴人共計受有51.5個月（60個月-8.5個月=51.5個月）不能使用裝潢之損失108萬6998元（計算式：126萬6405元÷60X51.5=108萬6998元，元以下四捨五入），上訴人對此損害金額之計算亦無爭執（見本院卷第102頁背面），從而被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人賠償其裝潢損失共108萬6998元，為有理由，應予准許。
（七）上訴人雖抗辯：被上訴人於裝潢工程進行前，即已知悉系爭房屋都市更新並非僅處於概要通過階段，臺北市政府即將核定實施，卻仍執意繼續裝潢工程，因此造成損害之擴大，顯然與有過失云云，並以被上訴人所提出之全坤公司102年5月10日（102）坤建字第042號函為憑（見原審卷第14頁）。惟按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項有明文，所謂與有過失，係指被害人苟能盡善良管理人之注意，即得避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言。查上開函文係全坤公司於兩造簽約後之102年5月10日寄發予被上訴人委任之弘揚法律事務所，內容提及該公司已於102年4月2日申請建照，上訴人應於10日內將系爭房屋騰空，請兩造妥善處理租賃契約事宜等情，尚無從佐證被上訴人於簽約前即知悉系爭房屋都更之進度仍決定承租。又上訴人朱凱駿係於簽約後之101年10月3日始偕同證人蔡志孟前往全坤公司了解系爭房屋都更之進度，已如前述；證人蔡志孟復證稱：簽約後全坤公司打電話給被上訴人，我才知道系爭房屋權利變換計畫已經通過，我上網去查都更流程，從權利變換計畫通過到拆房子最快1、2個月，慢的話可能半年、1年等語（見本院卷第114頁）；上訴人亦自承：簽約後被上訴人接到全坤公司電話通知都更已到要拆除房屋階段等語（見本院卷第149頁背面），可見被上訴人係於簽約後始知悉系爭房屋都更已進行至權利變換計畫書通過之階段，距離拆除房屋之時間至多僅1年，惟斯時系爭契約已發生效力，被上訴人依約仍須給付租金，否則恐有違約情事，則被上訴人裝潢系爭房屋以供營業之用，合於系爭契約約定之使用目的，難認有何過失可言，上訴人前開抗辯，並非可採。
（八）末按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1項及第430條分別定有明文。
查系爭契約第11條約定：「乙方（即被上訴人）應以善良管理人之注意使用房（店）屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房（店）屋毀損，應負損害賠償之責。房（店）屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即上訴人）負責修理」（見原審卷第11頁），被上訴人主張：系爭房屋於租賃期間發生漏水現象，伊多次催告上訴人修繕，上訴人仍未修繕，伊因而自行修繕，支出防漏接水盤1萬7325元、防水套4410元、天花板裝潢修繕費1萬500元等情，業據其提出統一發票及現場照片等件為證（見原審卷第132、134、135、248至250頁），且上訴人於本院審理時陳稱：對金額沒意見，同意支付等語（見本院卷第102頁背面、第116頁），則被上訴人以平均攤提之方式計算折舊，並扣除其實際使用之日數8.5個月，主張上訴人應償還修繕費用2萬7669元【計算式：（1萬7325元+4410元+1萬500元）÷60X
51.5=2萬7669元】，自屬可採。從而，被上訴人依民法第430條後段規定，請求上訴人給付漏水修繕費用2萬7669元，核屬有據，應予准許。至被上訴人另依民法第227條第2項規定請求上訴人給付前揭金額部分，因上訴人依民法第430條後段規定請求為有理由，即毋庸再為審認，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第226條第1項、第430條後段規定，請求上訴人賠償其不能使用裝潢之損失108萬6998元、漏水修繕費用2萬7669元，合計111萬4667元（計算式：108萬6998元+2萬7669元=111萬4667元），及自起訴狀繕本送達之翌日即102年8月29日（見原審卷第34、35頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 翁昭蓉法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
書記官 常淑慧