臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第844號上 訴 人 林信榮訴訟代理人 侯傑中律師被 上訴人 陳文雄
陳映佑共 同訴訟代理人 林昀璇律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國103年6月4日臺灣基隆地方法院103年度訴字第112號第一審判決提起上訴，本院於105年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、程序部分：上訴人於原審以被上訴人陳文雄、陳映佑（以下合稱被上訴人，分別時各稱其名）為被告，依據民法第179條、第184條、第185條、第226條、解除契約返還價金請求權，訴請：「被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）108萬6099元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」（見原審卷第4-6頁）。原審駁回上訴人全部請求，上訴人提起上訴。嗣於本院民國（下同）104年12月3日言詞辯論期日，上訴人表示其依據前述請求權對陳文雄為選擇合併請求，僅依侵權行為損害賠償請求權對陳映佑主張權利（見本院卷第101頁筆錄背面），先予說明。
二、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人108萬6099元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人主張：坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地（下稱000號土地）係訴外人蕭孟安等人共有，其上建有基隆市○○區○○段○○○○○○號二層樓房屋（門牌號碼為基隆市○○區○○路○○○巷○○號1、2樓，下稱0000建號房屋），0000建號房屋由陳文雄與與陳映佑父子共有，每人應有部分均為1/2，該屋1樓（下稱系爭房屋）由陳文雄分管使用。102年6月11日，伊以70萬元向陳文雄購買系爭房屋，陳文雄委由其子陳映佑與伊簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。伊隨即付清價金，陳文雄亦依約移轉0000建號房屋應有部分1/2，並將系爭房屋點交予伊。除價金70萬元，伊另支出裝潢等費用37萬5600元、契稅規費等1萬0,499元，合計為108萬6099元（700,000+375,600+10,499=1,086,099）。迨102年12月，伊接獲原法院民事執行處公函，得知蕭孟安聲請強制執行，執行處預定在103年1月21日拆除系爭房屋。但是，蕭孟安在97年4月間已訴請拆屋還地勝訴確定；被上訴人於簽約時故意欺暪此情，利用伊為視障人士且知識能力有限之弱點，詐騙伊訂立系爭買賣契約；故被上訴人應負侵權行為責任。再者，伊依據民法第92條撤銷前開受詐欺之買賣契約，故系爭買賣契約業已失效。再其次，系爭房屋即將遭到拆除，陳文雄應負擔物之瑕疵擔保責任，伊得解除契約並請求賠償。爰選擇合併民法第179條、第184條、第185條、第226條、解除契約返還價金請求權（對於陳映佑依民法第184條、第185條為請求），訴請被上訴人應給付上訴人108萬6099元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息等語（上訴人原審聲明及原審判決均見第一段理由。上訴人不服而提起上訴）。
四、被上訴人則以：伊並未詐欺上訴人，也未隱瞞系爭房屋相關資訊。102年6月11日簽約時，陳映佑口頭告知拆屋還地判決確定一事。事後，承辦代書駱韻茹亦告知前開確定判決等資訊。102年6月25日，買賣雙方同意加註系爭買賣契約第13條第1項「本買賣標的物賣方依現況交屋，故不負擔瑕疵擔保責任」；迨同年8月2日，兩造、駱韻茹、訴外人謝雪與周萬英，一致確認伊在簽約前告知蕭孟安拆屋還地勝訴確定之資訊，遂加註系爭買賣契約第13條第2項「本買賣案，賣方確已誠實明示告知買方，該建物坐落土地為他人所有，買方確已知悉、無異議。故交屋日起若有訴訟等其他情事，與賣方無涉」。何況，上訴人收受執行命令後，仍在103年1月20日出具授權書，委由陳映佑向地主爭取權益；若是伊先前欺詐、隱瞞系爭房屋可能即將被拆除之資訊，上訴人不可能於事後委託伊出面爭取權益等語，資為抗辯。
五、兩造不爭執事實：（見本院卷第55、103頁筆錄）㈠0000建號房屋為二層樓建物，坐落於蕭孟安等人共有000號
土地上。該屋由被上訴人共有，每人應有部分均為1/2，並由陳文雄分管使用該屋1樓即系爭房屋（見本院卷第51頁建物謄本）㈡102年6月11日，陳文雄以其子陳映佑為代理人，與上訴人訂
立系爭買賣契約，上訴人以70萬元購得陳文雄所分管系爭房屋。簽約當日，上訴人給付價金8萬元，同年6月24日支付尾款62萬元。另支付契稅規費等共計1萬0499元（見原審卷第8-14頁契約、第15頁費用明細表）㈢102年6月24日，陳文雄將0000建號房屋應有部分1/2，移轉
登記至上訴人名下，並於102年6月25日將該屋1樓即系爭房屋點交予上訴人。
㈣102年6月25日，買賣雙方加註系爭買賣契約第13條第1項：
「本買賣標的物賣方依現況交屋，故不負擔瑕疵擔保責任」（見原審卷第12頁契約書）。
102年8月2日，買賣雙方加註系爭買賣契約第13條第2項：「本買賣案，賣方確已誠實明示告知買方，該建物坐落土地為他人所有，買方確已知悉、無異議。故交屋日起若有訴訟等其他情事，與賣方無涉」（見同頁）㈤上訴人接獲原法院民事執行處102年12月17日基院義102司執
慎字第103號執行命令，預定於103年1月21日拆除系爭房屋，俾將該屋坐落土地返還蕭孟安。（見原審卷第17-18頁）㈥上訴人在103年1月20日出具授權書，委託陳映佑出面向地主
爭取權益（見原審卷第134頁授權書）
六、0000建號房屋坐落於蕭孟安等人共有之000號土地上，該屋1樓即系爭房屋由陳文雄分管使用。102年6月11日，上訴人以70萬元向陳文雄（由陳映佑代理）購買系爭房屋；上訴人已付清價金，陳文雄亦依約移轉產權、點交房屋。上訴人主張被上訴人共同欺瞞系爭房屋即將遭到強制拆除資訊，伊得撤銷受詐欺之買賣意思表示，亦得解除契約，故被上訴人應賠償、返還伊所支付價金等款項共108萬6099元云云。為被上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為：㈠上訴人遭被上訴人詐欺而締結系爭買賣契約？㈡上訴人得解除系爭買賣契約？㈢被上訴人應賠償或返還上訴人108萬6099元？
七、上訴人遭被上訴人詐欺而締結系爭買賣契約？㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
」，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。上訴人主張伊收受原法院民事執行處102年12月17日基院義102司執慎字第103號執行命令，始得知原法院預定於103年1月21日拆除系爭房屋，將該屋所坐落000號土地返還蕭孟安；但是，102年6月11日訂約時，被上訴人竟然欺瞞前開資訊云云（見本院卷第86、88頁），依上開規定，應由上訴人就被上訴人欺瞞一事負舉證責任。
㈡經查，兩造於系爭買賣契約第1條「建物改良物標示」欄位
記載「建號0000…出賣權利範圍1/2…」；至於「土地標示」欄位，則無任何記載（見原審卷第8頁契約書），依其文義，可知上訴人於簽約時知悉買賣標的僅限於系爭房屋，並不包括基地或基地使用權。參酌上訴人同住友人謝雪於原審103年4月23日庭期到庭結證稱：「（問：你們當初買這個房子，知道只買房子沒有土地嗎？）知道」、「（問：那你為何還要買沒有土地權源的房子？）第一，基於價金的考量，沒有土地權源的房子比較便宜，我們沒有能力購買有土地權源的房子…」等語（見原審卷第102頁筆錄），益證上訴人基於經濟因素，以致購買欠缺基地持分之系爭房屋。此際，上訴人已預見系爭房屋日後可能發生訴訟等紛爭，甚至遭到強制拆除，只是拆除時間處於不確定狀態；但是，上訴人並未要求賣方保證一定期限內保有房屋現狀，而是片面主觀預測可居住該處相當年限，已難認為上訴人遭到被上訴人欺瞞而簽約。
㈢其次，買賣雙方102年8月2日加註第13條第2項：「本買賣案
，賣方確已誠實明示告知買方，該建物坐落土地為他人所有，買方確已知悉、無異議。故交屋日起若有訴訟等其他情事，與賣方無涉」（見不爭執事項㈣）。依據此一補充條款，日後發生拆屋還地訴訟等情事時，均由上訴人承擔其風險，賣方免除相關責任；解釋上，交屋後所發生拆屋還地之強制執行狀況，亦屬於該條款所稱「訴訟等其他情事」，賣方不必就此負擔瑕疵擔保責任。上訴人主張前述條款並未明白表示系爭房屋即將遭至強制執行拆除。可見賣方刻意欺瞞相關資訊云云（見本院卷第85頁）；顯係過度限縮該補充條款文義，故為本院所不採。再其次，上訴人自稱伊在102年12月間收受原法院執行命令，執行人員將於103年1月21日強制拆除系爭房屋（見原審卷第5頁起訴狀）；若是102年6月11日簽約時遭到被上訴人欺瞞，則其在同年12月收受執行命令時，不僅對於被上訴人喪失信賴，並且將向被上訴人追究責任。但是，上訴人依然在103年1月20日出具授權書，委託陳映佑出面向地主爭取權益（見不爭執事項㈥）；足證被上訴人當初並無欺瞞情事，故上訴人當時並未要求被上訴人負責，反而信任陳映佑並委託其出面爭取權益。至於上訴人聲稱伊只能加入被上訴人陣營共同向地主爭取權益云云（見本院卷第102頁筆錄背面、145頁筆錄），實與常情不符，又未舉證以實其說，故本院無從採信其說詞。
㈣再其次，承辦地政士駱韻茹於原審103年4月23日庭期到庭結
證稱：「（問：你是否認識兩造？）簽約的時候才認識。系爭買賣契約一開始不是由我負責，是由陳文雄的兒子陳映佑來跟我拿買賣合約書，自己拿回去填寫價金的部分，系爭買賣契約書上面只有買賣標的是我填寫的，其他內容是雙方自己填寫的，後來因我幫買方林信榮辦理稅籍變更，稅籍變更完畢之後，才去找林信榮收尾款」、「（問：你有跟林信榮解釋系爭房屋實際上並無土地所有權嗎？）有，林信榮知道」、「（問：…在簽約當時，陳映佑有無拿臺灣高等法院的判決出來，向林信榮解釋系爭房屋已遭臺灣高等法院判決拆屋還地確定，並請你寫在第13條約定事項上？）有，這是後來第二次補簽第13條特別約定事項的事，因為土地、建物有訴訟糾紛，所以才會來簽第13條特別約定事項。當時是陳映佑拿了一個拆屋還地的判決來，所以我們才會再去找林信榮補簽這一條」、「（問：簽第13條特別約定事項第2項時，林信榮知道系爭房屋被判決拆屋還地確定時，是否有說房子便宜就好，住個幾年回本就好等語？）我不確定是那一次聽到的，但我確定曾經聽林信榮的代理人謝雪講過這句話，因為陳映佑跟林信榮說系爭房屋有訴訟的糾紛，所以林信榮想說能住幾年就住幾年，可是沒有想到這麼快」、「（問：你剛才說是因為陳映佑拿法院拆屋還地的判決書來，你們才去找林信榮補簽第13條特別約定事項，當時是由你或是由陳映佑跟林信榮解釋拆屋還地之事？）當時是由陳映佑跟林信榮講，講的內容大概是再次跟林信榮說房子要拆屋還地，而陳映佑會想辦法去買土地，如果土地買下來就可以避免拆屋還地的問題」、「（問：你剛提到說『再次』跟林信榮說，那之前是何時跟林信榮說？跟林信榮說的內容是什麼？）之前陳映佑有跟林信榮說他們在互告，至於有沒有提到誰告贏、誰告輸，我沒有印象，後來就是陳映佑拿著臺灣高等法院的判決來找我，我們再去找林信榮簽第13條特別約定事項」、「（問：簽第13條特別約定事項之時，陳映佑是否有跟林信榮已經收到法院執行處要執行拆屋還地的公文？）我沒有印象」、「（問：既然是已經判決確定要拆除，為何第13條特別約定事項第2項不清楚記載，林信榮購買的系爭房屋已經判決拆屋還地確定之事？）這是我當時想到的寫法。因當天已經在那裡待了兩個小時左右，因為陳映佑跟林信榮一直講不好，林信榮一直不想簽，林信榮不接受賣方的說法」、「（問：既然林信榮不想簽，為何後來林信榮又簽了？）因為林信榮說一開始沒想到會這樣，但陳映佑說一開始有跟你說在互告，且陳映佑提到他會去跟地主買一點土地的持份，所以林信榮才簽了」、「（問：你剛提到『因為陳映佑跟林信榮說系爭房屋有訴訟的糾紛，所以林信榮想說能住幾年就住幾年，可是沒有想到這麼快』，『可是沒有想到這麼快』這句話是誰講的？）謝雪。就我的理解，這句話的意思是，拆屋林信榮是接受的，但林信榮沒有想到這麼快就要拆屋」、「（問：請證人再確認一次，上開內容究竟是何時聽到的？）大概是第二次簽第13條特別約定事項時」等語（見原審卷第96-99頁筆錄）。駱韻茹僅負責承辦系爭房屋過戶手續，與兩造並無特殊利害關係，其證詞應無偏頗之虞。依駱韻茹前述證詞，上訴人與陳文雄於102年8月2日討論加註系爭買賣契約書第13條第2項，當時陳映佑提出一件拆屋還地判決，雙方討論約兩個小時，陳映佑堅稱一開始就提到已發生訴訟，陳映佑並且表示會設法購買000號土地持分以避免系爭房屋遭拆除，上訴人亦認為陳映佑所言無誤，始同意其加註第13條第2項之要求。可知102年6月11日簽約前，上訴人即知悉地主曾經起訴；但是上訴人並未要求被上訴人保證於一定期間內可以保留並使用該屋，仍與被上訴人簽訂系爭買賣契約，事後且在102年8月2日加註第13條第2項以免除賣方責任，亦難認為被上訴人欺瞞拆屋還地相關資訊。
㈤再者，介紹人周萬英於前述庭期亦結證稱：「（問：你是否
認識兩造？）都認識」、「（問：你知道兩造之間就系爭建物的買賣與否？）我知道，當初是陳映佑來找我說有房子要賣，正好林信榮來找我說想要買房子，所以我就介紹他們雙方認識，讓他們雙方去談…」、「（問：你是否聽到陳映佑跟林信榮說系爭房屋並無土地所有權？）我忘記了。但我之前聽說房屋坐落土地有糾紛，我大概知道那個房屋可能沒有土地的所有權」、「（問：當初書寫第二次的特別約定條款時，林信榮是否有說過房屋便宜就好，我只要住個幾年，回本就算了？）我是有聽林信榮說房屋便宜就好，只要住個五年以上，就有這個價值」、「（問：102年8月2日簽訂第二次特別約定事項時你在場，你是否記得當天事情的經過？）林信榮跟陳映佑在談，我在旁邊沒有去聽，沒有注意，所以也不記得當天所有事情發生的順序、內容，但是知道那天有代書拿東西去那裡補寫，並請兩造補簽，當天我有聽到陳映佑跟林信榮說，以後要幫林信榮買土地，如果土地買到手就不會拆屋還地等語」、「（問：你為何會用『拆屋還地』這個詞？）因為林信榮進去住之後，有收到法院寄來說要拆屋還地的公文，那時就聽林信榮說他買了一個房子，結果現在要拆屋還地」、「〔問：所以林信榮跟陳映佑第二次補簽時（補簽第13條特別約定），就有在講拆屋還地的事？〕沒有」、「（問：但你剛才聲稱當天你有聽到陳映佑跟林信榮說，以後要幫林信榮買土地，如果土地買到手就不會拆屋還地等語，既然這樣，林信榮跟陳映佑第二次補簽時，怎麼可能沒有在講拆屋還地？）我不記得了」、「（問：第二次補簽時，陳映佑的態度如何？）陳映佑有講話比較大聲一點，就這樣」等語（見原審卷第91-95頁）。關於上訴人在102年8月2日是否已收到執行處拆屋還地通知，周萬英證詞雖然並不一致。但是，在102年6月11日簽約以前，周萬英已知悉系爭房屋基地有問題；衡諸常情，周萬英仲介買賣系爭房屋時，應當會告知上訴人相關風險，對照謝雪證稱上訴人並無財力購買土地（見第㈡小段理由），益徵上訴人在簽約前已預期拆屋還地之風險。另一方面，若是被上訴人先前並未向上訴人說明地主已提起拆屋還地訴訟勝訴一節，則兩造在102年8月2日協商時，陳映佑忽然要求加註賣方免責條款，並與上訴人發生爭執，在場之周萬英不致於均未提出任何意見。對照買賣雙方於當天仍然同意加註第13條第2項，約定買方自行承擔交屋後關於基地糾紛之相關風險。益徵賣方並無欺瞞情事，故兩造在102年8月2日會談並同意加註第13條第2項賣方免責條款。
㈥至於上訴人同居友人謝雪雖然於同一庭期結證稱：「（問：
…為何你們簽約之後，會在第13條特別約定事項的第二項註記這些文字？目的為何？…）我也搞不太清楚，當天陳映佑、周萬英，還有駱韻茹又拿系爭契約來找林信榮，好像是有說陳映佑叫林信榮買一小塊地，那這樣將來房屋就有權使用土地，林信榮當時是想說自己要有一個棲身的場所，總不能露宿街頭，所以就在契約上面簽名，但我當時有說這樣簽好嗎，因為我心想東西都買好了，錢也付了，怎麼後來又拿契約要來補這一條，但我才剛說這樣簽好嗎，陳映佑在場就有很大的動作反應，所以我後來就不敢作聲」、「（問：簽第13條特別事項第2項時，陳映佑是否有說法院判決確定要拆屋還地之事？）沒有，陳映佑是說叫林信榮買一小塊地，這樣將來就又有地，又有房子，我就詢問駱韻茹的意見，駱韻茹就說，如果買一小塊地，那將來就合法，不會拆，有地又有房子，她當時另外有用一張紙大致畫給我看」、「（問：你的意思是，直到簽系爭契約第13條特別約定事項的第2項之時，你們都不知道系爭房屋已經法院判決拆屋還地確定？也不知道地主聲請執行處強制執行而將拆遷之事？）不知道。不知道。我是直到收到執行處通知要來測量，才知此事」、「（問：請證人針對上開提問回答，證人駱韻茹證稱，簽系爭契約第13條第1項時，有講到說房子有在訴訟，在簽系爭契約第13條第2項時，陳映佑也有跟你們提到房子經法院判決要拆除之事，針對這點，證人謝雪有何意見？）我七月十五日買房子，八月一日住進系爭房屋，八月二日他們又來找林信榮簽系爭契約第13條特別約定事項的第2項，陳映佑沒有說要拆房子的問題，只說要林信榮買小部份土地的問題，就是這樣」、「（問：你是否識字？）識字，但不多」、「（問：簽買賣契約書第13條特別約定事項第2項，你是否在場？）我在場」、「（問：是否知道第2項的內容？）我知道，我認為簽第2項的目的是為了讓林信榮買小地」、「（問：你那天針對第2項的內容，是否有詢問周萬英或駱韻茹？）我當時只有問駱韻茹，如果買這個地會怎麼樣，這個我剛剛講過了。我沒有問周萬英」、「（問：…提示被告訴代今日庭呈授權書，林信榮於何時知悉系爭房屋會被拆遷？…）林信榮在授權書上簽名這件事，與拆屋沒有關係，單純是陳映佑說，這是搬家的運費」、「（問：既然陳映佑後來翻臉，為何後來又委託陳映佑？）這不是委託」等語（見原審卷第103-107頁筆錄）。但是，103年1月20日授權書已載明上訴人委任陳映佑處理事務之意旨（見不爭執事項㈥），且上訴人於本院亦表示伊委任陳映佑爭取權益（見本院卷第
86、87、145頁）；則謝雪竟稱前述授權書不是委託云云，顯與授權書文義及上訴人說詞不符，已難採信。再其次，102年8月2日加註第13條第2項，載明免除賣方瑕疵擔保責任（見第㈢小段理由），則謝雪竟稱該條款係指賣方協助購買系爭房屋坐落之000號土地持分，顯與該條款文義不符。是以本院無從採信謝雪前述證詞。
㈦綜上，上訴人主張102年6月11日與陳文雄（由陳映佑代理）
簽訂系爭買賣契約，係遭受被上訴人詐欺，被上訴人構成侵權行為，伊並得依民法第92條第1項撤銷系爭買賣契約云云，洵非可取。
八、上訴人得解除系爭買賣契約、請求損害賠償？㈠按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害」、「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，民法第226條第1項、第349條、第353條定有明文。
㈡經查，102年6月11日，上訴人以70萬元向陳文雄購買該屋，
上訴人已付清價金，陳文雄亦依約移轉產權、點交系爭房屋；均如前述。其次，上訴人與陳文雄於102年8月2日補簽系爭買賣契約第13條第2項，陳文雄毋庸就交屋後發生強制拆屋情事負責，亦如前述（見第七段理由）。從而，上訴人固然接獲原法院民事執行處102年12月17日基院義102司執慎字第103號執行命令，預定於103年1月21日拆除系爭房屋，俾將該屋坐落000號土地返還蕭孟安（見不爭執事項㈤）；賣方陳文雄得依第13條第2項免責。則上訴人主張陳文雄應負瑕疵擔保與債務不履行責任，伊得解除契約、並依據民法第179條、第226條第1項、解除契約返還價金請求權，請求陳文雄給付伊108萬6099元云云；於法不符，不應准許。
九、綜上所述，上訴人主張被上訴人於締約時欺瞞伊，構成侵權行為，伊得撤銷系爭買賣契約，亦得依瑕疵擔保與債務不履行法則，解除契約並請求返還價金及賠償損害等情；均非可取。從而，上訴人依據民法第179條、第184條、第185條、第226條第1項、解除契約返還價金請求權（對於陳映佑僅依民法第184條、第185條而請求），訴請：「被上訴人應給付上訴人108萬6099元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」。為無理由，應予駁回。是則原審依此駁回其訴及假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、至於上訴人在104年間向訴外人張特生等人購買000號土地應有部分3/258（見本院卷第139-142頁契約資料、第113頁土地謄本），尚與本案無涉，故本院毋庸論述。有關兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 王漢章法 官 吳燁山正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
書記官 鄧瑄瑋