臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第994號上 訴 人 倪子平訴訟代理人 呂康德律師上 訴 人 王宣筑訴訟代理人 李明洲律師上列當事人間請求返還訂金事件，兩造對於中華民國103年7月24日臺灣新北地方法院103年度訴字第722號第一審判決各自提起上訴，本院於103年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回倪子平後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
王宣筑應再給付倪子平新臺幣伍萬元，及自民國103年1月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨按新臺幣肆拾萬元自民國103 年1月16日起至民國103年11月19日止，按週年利率百分之五計算之利息。
倪子平之其餘上訴駁回。
王宣筑之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，王宣筑上訴部分，由王宣筑負擔；倪子平上訴部分，由王宣筑負擔十二分之一，餘由倪子平負擔。
事實及理由
一、上訴人倪子平(下稱倪子平)主張：伊於民國102 年12月初，在591租屋網看到乙則關於出售坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分889/100000及其上3349建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號所有權全部及3417建號所有權應有部分834/100000（另含有3421、3424、3437建號共有部分建物，下稱系爭房地）之廣告，該廣告刊登之售價為新臺幣(下同)2,380萬元，坪數47.06坪(含車位5.48坪)，每坪單價50萬5,700元。伊看到此則廣告，認為以車位5.48坪，每坪50萬5,700元計算，該車位價值約277萬元，若能殺價100萬元，其價格當屬合理，乃出價2,280萬元，經上訴人王宣筑(下稱王宣筑)同意而成交，兩造乃於102年12月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊向王宣筑購買系爭房地，伊並於當日以支票支付100 萬元。簽約後，伊始從21世紀房屋之型錄得知，前屋主曾經委託該仲介公司售屋，該車位之實際坪數為10.49 坪，基於車位價低，地上建物及公設價高，低價之車位面積增加，相對於價高之地上建物面積即減少，使伊買受之價格顯然偏高，乃向王宣筑要求降價，惟王宣筑堅拒。伊僅在要求降價問題解決前未依約給付第二次價款，並未違約不買，或無理拒不依約付款，王宣筑自不得據此約定沒收已付價金。後王宣筑自知理虧，先後自動表示沒收80萬元，再自動降價50萬元。伊後於102 年12月18日向中和地政事務所取得系爭房地買價查詢資料得知，系爭房地乃王宣筑於102 年4月以1,920萬元買受，更證明系爭買價偏高甚多。故在買價合理降低前，暫不給付第二期
180 萬元，應有充分理由而非惡意違約不付。但王宣筑竟先後於102年12月16日及19日以存證信函，表示要沒收100萬元，均屬無理。伊因不明系爭房地買價偏高，而簽訂系爭買賣契約，顯屬錯誤之意思表示，得依民法第88條之規定撤銷意思表示，爰以起訴狀繕本送達於王宣筑作為撤銷意思表示之送達，而撤銷系爭買賣契約，則依民法第179 條規定，王宣筑受領該100 萬元，自屬不當得利，應予返還。再者，縱認伊請求返還全部訂金無理由，亦請求法院依民法第252 條規定酌減違約金，並依不當得利規定，請求王宣筑返還酌減部分違約金後之餘額。蓋兩造於102年12月9日簽訂系爭買賣契約，伊發現廣告及實際車位坪數不符後，即於4 天後即發存證信函撤銷買受之意思表示，即使伊確有違約不買，對王宣筑也未造成任何損害。為此，訴請返還100萬元本息等語。
二、王宣筑則以：兩造合意以2,280萬元成交，同年12月9日伊委託訴外人王慶雄代理，透過仲正地政士聯合事務所，與倪子平簽訂買賣契約書，雙方簽字前，仲正地政士事務所代書陳平和，曾依系爭房地之建物及土地謄本逐條項解釋系爭房地主建物、附屬建物、共同使用部分的坪數組成，並將坪數資料詳細記載於系爭買賣契約中，確認無誤後才簽訂系爭買賣契約，倪子平主張有錯誤得撤銷意思表示，顯不可採。且依系爭房地所有權狀，記載03437建號(3920.65平方公尺)，含停車位編號78號，權利範圍462/100000，換算坪數實為5.48坪無誤，倪子平刻意不以房地所有權狀、謄本實際登載面積為準，僅依21世紀房屋提供之電子型錄資料，即辯駁車位坪數為10.49 坪，並主張伊提供錯誤資訊，實為倪子平拒不履行契約之藉口。再據21世紀不動產電子型錄關於系爭房地之記載，總登記坪數為47.04 坪即已明顯錯誤（其正確坪數為
47.06 坪），倪子平刻意以21世紀房屋自行建構之檔案資料，主張伊提供之車位坪數有誤，要求返還已付之100 萬元價款，顯然無理；況伊業於102 年12月16日函覆說明車位坪數疑義，要求倪子平依約履行並於102 年12月18日內支付第二期價款，但倪子平未異議也未於期限內付款，伊乃依系爭買賣契約第7 條規定寄發第二次存證信函催告，並主張依約終止系爭買賣契約沒收簽約金100 萬元，契約應已解除。若該次通知，系爭買賣契約仍未解除，則以103年1月15日之答辯狀作為正式解除契約之通知。至於倪子平主張系爭房地買賣價金高於行情，惟當時同區房地依內政部實價登錄查詢可知實際交易價格約為58.9萬元、56.2萬元、55萬元等，均比兩造約定之單價47.9萬元高，足見系爭房價尚屬合理，另同棟大樓1樓房屋，於102年6月進行法拍，最終以2,240萬元成交，系爭房地並無明顯高於法拍得標金額，且「法拍屋」無點交作業所存在之潛在風險，造成市面上「法拍屋」成交金額通常低於市場行情，故兩造合意之買賣價金2,280 萬元實屬合理，甚至略低於市價。倪子平拒不履行實屬惡意違約，且系爭契約既解除則伊依約沒收該已付價款，誠屬合理。末按本件訴訟後，很多人得知本件涉訟，並不願意買受系爭房地，伊確受有損害，嗣後因伊急需用錢，才以2,225 萬元賣掉系爭房地，益見伊確受損害，倪子平請求返還訂金並無理由等語置辯。
三、原審為判命王宣筑應給付倪子平40萬元及自判決確定翌日起至清償止，按週年利率百分之五計算之利息，並駁回其餘請求及假執行之聲請，同時諭知附條件之假執行裁判。兩造各自就敗訴部分聲明上訴。
(一)倪子平聲明：⒈原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。⒉王宣筑應再給付倪子平60萬元，及以100 萬元計算自王宣筑解除契約翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊對造上訴駁回。
(二)王宣筑聲明：⒈原判決不利於王宣筑部分廢棄。⒉前開廢棄部分，倪子平在第一審之訴駁回。⒊對造上訴駁回。
四、下列為兩造不爭執事項，應可信為真實：
(一)倪子平於102年12月初，在591租屋網看到乙則關於出售系爭房地之廣告，其刊登之售價為2,380萬元，坪數47.06坪（含車位5.48坪），每坪單價50萬5,700元。
(二)兩造於102年12月9日簽訂不動產買賣契約書，倪子平向王宣筑買受系爭房地，約定總價款為2,280 萬元，當日以支票支付100萬元。
(三)倪子平於102 年12月13日委託訴外人呂康德律師寄發存證信函予王宣筑，主張倪子平於簽約後從21世紀房屋處得知，王宣筑宣稱之坪數不實，車位面積高達10.49 坪，涉及詐欺，為此依民法第92條第1項規定，撤銷買賣之意思表示等語。
(四)系爭房地之停車位，編號78號，其權利範圍依建物所有權狀所載為462/100000，依該3437地號面積3920.65 平方公尺計算結果，為18.113403平方公尺，為5.479坪即約為5.48坪。
(五)王宣筑於102年12月16日寄發永和郵局第837號存證信函，通知倪子平，應於同月18日支付180 萬元價款，否則將依合約第7條規定辦理等語。
(六)王宣筑於102年12月19日寄發永和郵局第846號存證信函，通知倪子平，請其於文到5日內支付180萬元，否則將依合約第7條規定，解除契約並沒收已收價款等語。
(七)倪子平確於同日收受王宣筑於103年1月15日向原法院所提民事答辯狀繕本及所附書證。
五、本件經兩造確認之爭點如下：
(一)王宣筑所刊登之售屋廣告關於車位坪數部分，是否有不實？倪子平主張上開不實係其因錯誤而為買賣之意思表示，得依民法第88條規定撤銷，有無理由？
(二)兩造間之系爭買賣契約，是否因王宣筑行使解除權而解除？
(三)倪子平於簽約當日所交付之100 萬元，其性質為何？王宣筑抗辯得沒收倪子平所繳100 萬元不予返還，有無理由？若系爭買賣第7 條約定係違約金之約定，則倪子平主張違約金約定過高，請求酌減，是否有理？
六、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
(一)爭點一：
(1)按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第1 項定有明文。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。
(2)經查：系爭房屋所屬編號78停車位係位於系爭房屋之共有部分即其中3437建號（面積為3,920.65平方公尺，王宣筑之權利範圍100000分之885 ）上，且其停車位之登記權利範圍為100000分之462 等情，有王宣筑所提新北市中和地政事務所建物所有權狀影本在卷可稽（見原審卷第48頁），依其登記資料換算結果，該編號78號停車位坪數即約為5.48坪（計算式：3920.65×0.3025×462/100000=5.48，小數點第二位以下四捨五入），此情復經兩造確認為前不爭執事項第四項所示，核與王宣筑於簽約前刊於591 租屋網上之系爭房地售屋廣告所載之車位坪數5.48坪相符，自難認該廣告有何不實。
另兩造簽訂系爭買賣契約前，除已由王宣筑提出系爭房地之建物所有權狀予倪子平確認外，為兩造簽約之代書陳平和亦提出向地政機關調閱之系爭房地之土地及建物登記謄本予倪子平確認後，憑為登載於買賣契約書之買賣不動產標示欄，倪子平並當場自行依據建物所有權狀及建物、土地登記謄本之記載換算系爭房地之坪數等情，復經證人陳平和於原審證述無訛（見原審卷第89-91 頁），參以兩造於系爭房地之不動產買賣契約書第2 條亦約定，買賣不動產標示詳如所有權狀所載，正確面積以主管地政機關之登記簿記載為準，是倪子平對於其所買受系爭房地所屬編號78停車位之坪數約為5.48坪，自難推諉不知，況系爭78號停車位之面積確與倪子平於簽約前自591 租屋網上所看到系爭房地售屋廣告刊登之車位坪數5.48坪相符，要難認倪子平有何意思表示內容之錯誤可言。至倪子平所指21世紀房屋之型錄刊載系爭停車位之面積為10.49 坪云云，按依倪子平主張此不僅係事後得知，且與前開正確資訊不符，已難採為認定倪子平錯誤之依據。另倪子平主張以3437建號共用部分建物之全部權利範圍（000000分之885）計算停車位面積應為10.49坪云云，此主張核與前開建物所有權狀所載之登記不符，自亦不足採。故而王宣筑所刊登之售屋廣告關於車位坪數部分，並無不實，則倪子平主張其係因錯誤而為買賣之意思表示，得依民法第88條規定撤銷云云，於法自屬無據。
(二)爭點二：按系爭買賣契約書第7條第1項約定：「買方不依約履行付款或其他義務者，即視為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約金」等語。本件倪子平除於簽約時交付100 萬元價款予王宣筑後，未再依約於102 年12月18日履行給付第二期價款，嗣經王宣筑於102 年12月19日以存證信函，主張「買方不依約履約付款或其他義務者，即視為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金」等語，催告倪子平於五日內依約履行給付價款義務，逾期將解除契約並沒收已繳價款。倪子平收受該催告後仍未給付，嗣後王宣筑乃於103年1月14日以答辯狀繕本之送達倪子平為解除系爭買賣契約之通知，而解除系爭契約等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、存證信函（見原審卷第27-29 頁、第43頁）在卷可稽。按倪子平依約應給付後續價款，逾期後經王宣筑催告定相當期限仍未履行，則依前開約定，王宣筑後於103年1月14日所為解除契約之意思表示，自屬合法有效，兩造間之系爭契約因解除而消滅。
(三)爭點三：
(1)又所謂「定金」指契約當事人之一方以確保契約履行或擔保契約成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物而言。依民法第249 條規定，訂約當事人之一方，由他方收受有定金時，推定其契約成立。定金，除當事人另有約定外，契約履行時，定金應返還或作為給付之一部，民法第249條第1項定有明文。又依系爭買賣契約書第3 條約定：「本買賣總價款新台幣貳仟貳佰捌拾萬元整，付款條件：民國102年12月9日簽約(含訂金)、壹佰萬元整；民國102 年12月18日交付過戶證件及用印、壹佰捌拾萬元整；契稅、增值稅單開征經代理人通知三日內完稅、壹佰捌拾萬元；交屋壹仟捌佰貳拾萬元整」等語，上開約定係關於系爭買賣契約之買賣價金按期履行之約定，其任何一期款項之給付均係屬契約履行之一部，並非為確保契約之履行為目的，且明文將簽約前若有定金之交付，亦作為簽約金即買賣價金之一部分，此觀之該約定內容其甚明，足見該等約定並非為「定金」之約定，應屬無疑。從而，倪子平於簽約當日所交付之100 萬元，應係依約履行交付買賣價金之第一期款項，其法律性質上屬買賣價金之一部履行，並非定金。王宣筑主張該100萬元之給付係屬定金云云，尚無可採。又系爭100 萬元之交付既非定金，自無民法第249條第2款規定之適用，則王宣筑援引該規定，主張倪子平不得請求返還云云，難認可採。
(2)本件係因倪子平未依約履行付款義務，且經王宣筑催告仍未履行，乃予解除契約，業如前述。則王宣筑抗辯其得依系爭買賣契約書第7條第1項約定將已收之價款沒收，充作違約金，自難認為無據。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而「當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，」最高法院49年台上字第807 號判例意旨可參。法院應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人實際上所受之損害，用以決定其約定之違約金是否過高。
(3)查系爭買賣自102年12月9日簽約至王宣筑103年1月14日發函解除契約時止，不過月餘，期間社會經濟狀況並無鉅大變化，而王宣筑抗辯嗣後以2,225 萬元出售系爭房地，與本件買賣價金價差達55萬元，雖其自承係因急需用錢才急著出售，且主張法院拍賣週邊房地雖低於市場行情價格仍達2,240 萬元等情，為兩造所不爭執。王宣筑事後決定以低於市價之價格出售，雖係因其人因素，不能全然將其差額認屬王宣筑之損害，但仍足供本院為酌定違約金之參考。此外，倪子平未依約履行，致使王宣筑受領系爭房地之買賣價金亦遲延數月，亦受有未能及時利用買賣價金之損害。至於王宣筑主張倪子平如能依約履行時，其本可取得扣除銀行貸款外之780 萬元價款予以投資生息，倘依法定最高利率即週年利率20% 計算，1 個月損失之利息亦近13萬元，又其就系爭房地原向銀行貸款1,500 萬元，每月利息2萬3,375元，因倪子平未能依約履行，至103年5月8日止，貸款利息合計損失達9萬3,500元云云；然查王宣筑並未舉證證明其有何依已定之計畫、設備或特別情事而有可獲利20% 之投資存在，則其抗辯受有上開13萬元之損害云云，並無可採；又王宣筑抗辯其每月需支付銀行利息2萬3,375元部分，係因其於倪子平違約前向銀行借款1,500 萬元，依約所應為之支付，自難認為係倪子平因違約所致之損害，故其此部分抗辯，亦難採為認定違約金是否過高之依據。綜上，本院衡酌倪子平違約情節、兩造訂約至解約期間尚短，且社會經濟狀況尚無鉅大改變、王宣筑所受之損害等情狀，認本件約定違約金容有過高，應酌減至55萬元為適當，王宣筑抗辯違約金以100 萬元計算未過高云云，並不足採信。故而，王宣筑抗辯依約沒收倪子平所繳款項，在55萬元之範圍內為有理由，其餘45萬元部分，兩造契約既已解除，則王宣筑自有返還義務。
七、又倪子平交付予王宣筑之系爭100 萬元係系爭買賣契約價金之一部，並非為違約金之給付，則於兩造契約解除後，即負有返還價金回復原狀之義務，惟王宣筑抗辯依契約第7 條得以沒收倪子平繳付價金轉為違約金，而未返還；本院認前開違約金之約定過高而予以酌減，經酌減後，王宣筑對於不屬違約金約定範圍之金額部分，自無保有之權利。且該部分性質原即為買賣價金之一部，並於兩造契約解除時，王宣筑即有回復原狀而返還予倪子平之義務，並非因法院酌減後始新生返還義務，故關於遲延利息部分自應以倪子平得請求並請求時起算，尚難認應從本件判決確定時起算。倪子平就王宣筑於103年1月15日以民事答辯狀為解除契約之意思表示亦無爭執。故倪子平請求返還非屬違約金部分之價金，應自系爭買賣契約解除之翌日即103年1月16日起算之法定利息，應屬有據。
八、從而，倪子平依不當得利之法律關係，請求王宣筑給付45萬元及自103年1月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中王宣筑應再給付倪子平5萬元本息、及按40萬元計算自103 年1月16日起至
103 年11月19日即本判決因不得上訴而確定之日止之利息部分，為倪子平敗訴之判決，尚有未合，倪子平指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至於上開其餘應准許之部分，原審為倪子平勝訴之判決，並為假執行及免假執行之宣告；及不應准許部分，原審判決為倪子平敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，王宣筑之上訴、倪子平之其餘上訴，均無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件倪子平之上訴為一部有理由、一部無理由，王宣筑之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 鄭佾瑩法 官 李國增正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書記官 應瑞霞