臺灣高等法院民事判決 103年度上更㈠字第138號上 訴 人 社團法人台北市日日春關懷互助協會法定代理人 王芳萍訴訟代理人 卓品介律師
謝允正律師被 上訴人 劉順發訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 湯惟揚律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國101年1月31日臺灣士林地方法院100年度訴字第957號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，被上訴人並為訴之追加及減縮，本院於104年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決所命上訴人交還建物減縮為門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號建物一樓部分。
第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人法定代理人已變更為王芳萍，有法人登記證書在卷可稽（本院卷第27頁），其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法446條第1項、第255 條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審原類推適用民法第767條第1項及依民法第962 條規定為請求，嗣於本院追加民法第179 條、第184條第1項為請求權基礎，核屬訴之追加，上訴人就此並無意見，且被上訴人請求之原因事實，仍為上訴人應返還門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）1 樓部分，其基礎事實同一，依上開規定，被上訴人所為訴之追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭建物為日據時代興建之二層建物，經臺北市政府文化局指定為市定古蹟「歸綏街文萌樓」。被上訴人於民國100年3 月16日，以新臺幣（下同）330萬元，自原屋主即訴外人朱素秋、林一桂（下稱朱素秋等二人）取得，並已完成點交、稅籍移轉，且與系爭建物坐落基地所有權人即訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）辦妥變更基地承租人手續。被上訴人已取得系爭建物之事實上處分權，並為現占有人，上訴人無權占用該建物1 樓部分，爰類推適用民法第767條第1項及依民法第962 條，並追加依民法第179條、第184 條第1項規定，請求擇一判命上訴人將系爭建物1樓部分騰空遷讓返還予被上訴人等語。
（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人並於本院追加民法第179條、第184條第
1 項規定為請求權基礎。至被上訴人請求超逾上開部分，業據其減縮起訴聲明，非本院審理範圍。）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物建造於日據時期，為未辦保存登記建物，由何人起造所有，尚屬未明，自不得謂朱素秋等二人係該建物之原所有權人或已取得事實上處分權人。而系爭建物於廢娼後由臺北市公娼自救會會長官秀琴於86年9 月間代表向朱素秋等二人租用系爭建物1 樓作為自救會會館，該自救會嗣改組為大同區公娼自治會，復發起籌組設立「臺北市性工作者關懷互助協會」，其後再於92年10月14日設立「社團法人臺北市日日春關懷互助協會」即上訴人，並辦理法人設立登記完竣，官秀琴以臺北市公娼自救會名義與朱素秋等二人就系爭建物1 樓部分所成立之不定期租賃契約，應由上訴人概括承受，是項租賃契約未經公證，且未約定期限，依當時民法第425 條關於買賣不破租賃之規定，對被上訴人仍應繼續存在，上訴人本於不定期房屋租賃契約占有系爭建物1樓部分，具有正當權源，朱素秋等二人對上訴人並無租賃物返還請求權，自無從以之讓與被上訴人，系爭建物1 樓部分並未移轉占有予被上訴人，被上訴人非系爭建物1 樓部分之事實上處分權人，不得依民法962條、第179條、第184條第1項規定請求上訴人返還。且未辦保存登記建物之事實上處分權究非所有權，被上訴人類推適用民法第767條第1項規定請求返還，亦屬無據。況被上訴人於100年3月16日買受系爭建物時即知上訴人占有系爭建物1樓部分之事實，其至104 年5月13 日始具狀追加依民法第184條第1項規定為請求，已逾2年之時效期間，上訴人自得拒絕將系爭建物1 樓部分返還。
又上訴人實際從事系爭建物古蹟之管理維護，並獲臺北市政府補助就系爭建物從事活化再利用經營，輔導過往從事性工作之婦女轉業，已見相當成效，被上訴人明知於此，仍執意買受，顯有濫用債之相對性原則，妨害其合法占有利益而與誠信原則相悖。而被上訴人不具專業背景，並無古蹟管理維護能力，其低價買受系爭建物，非供自住使用，係冀以市定古蹟牟取容積獎勵或取得更新價值，權衡損益比例，被上訴人本件訴訟所得利益實遠低於上訴人及整體歷史、文化資源等公益之損害，其返還請求權之行使，顯係違反公共利益，以損害他人為目的，依民法第148 條規定，自不應准許等語，資為抗辯。
並於本院聲明：㈠原判決關於命上訴人返還系爭建物1 樓部分廢棄。㈠上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢被上訴人追加之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭建物為未辦保存登記建物，經臺北市政府指定為市定古
蹟，古蹟名稱為「歸綏街文萌樓」（原審卷第7-9頁）。㈡被上訴人於100年3 月16日，以330萬元，向朱素秋等二人買
受系爭建物，系爭建物房屋稅納稅義務人已變更為被上訴人（原審卷第10-13頁）。
㈢系爭建物坐落基地即臺○○○區○○段○ ○段739-7、744-2
地號土地為臺灣銀行所有，被上訴人業與臺灣銀行就上開土地簽訂基地租賃契約（原審卷第14-15頁）。
㈣系爭建物1樓部分，現由上訴人占有使用。
四、被上訴人主張其為系爭建物之事實上處分權人，上訴人無權占有系爭建物1樓部分，其得請求上訴人將系爭建物1樓部分騰空遷讓返還予被上訴人，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠關於被上訴人是否為系爭建物之事實上處分權人部分：
按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年2月21日67年度第2次民庭庭推總會議決定㈠參照）。
系爭建物為未辦保存登記建物，被上訴人於100年3月16日，以330 萬元，向朱素秋等二人買受系爭建物，已完成點交、稅籍變更，被上訴人並業與系爭建物坐落基地所有權人臺灣銀行簽訂基地租賃契約，已據證人朱一桂於發回前本院準備程序證稱：「（賣給劉順發多少錢？）330 萬元」、「（賣給劉順發後，有無交屋給他？）有，我有把鑰匙交給他」等語（發回前本院卷第167 頁），並有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、移轉契約書、基地租賃契約、點交證明等附卷可稽（原審卷第10-16 頁）。系爭建物建造於日據時期，原始起造人為何人雖已無從查考，然依房屋稅籍紀錄表所載，系爭建物44年、62年之納稅義務人為林金玉，78年、80年之納稅義務人為甘文鐘，於85年10月22日申報契稅移轉予朱素秋等二人，88年之納稅義務人為朱素秋等二人，於100年3月18日申報契稅移轉予被上訴人，已據發回前本院向臺北市稅捐稽徵處大同分處函查屬實，並有該分處101年8月17日北市稽大同甲字第00000000000 號函及函附之契稅申報書在卷可憑（發回前本院卷第138-140 頁）。而系爭建物坐落基地之承租人，75年9月1日至78年12月31日為甘文鐘，因甘文鐘於85年10月間將系爭建物售予朱素秋等二人，自85年11 月1日起由朱素秋等二人共同承租土地，因朱素秋於100年3月間將系爭建物售予劉順發，自100年4 月1日起改由劉順發承租土地，亦據發回前本院向坐落基地所有權人臺灣銀行函查屬實，並有該行101年8 月22日產管非自用字第00000000000號函及函附之基地租賃契約、移轉契約書、土地過戶承租申請書等附卷足憑（發回前本院卷第141-150 頁）。則自系爭建物納稅義務人自林金玉、甘文鐘、林一桂、朱素秋輾轉變更為被上訴人，復由甘文鐘、林一桂、朱素秋輾轉變更由被上訴人向臺灣銀行承租坐落基地，並逐次因系爭建物出售而辦理基地承租過戶手續，均無人異議，亦無證據證明第三人曾出而主張權利之情形觀之，依一般社會交易常情，堪認系爭建物係光復前不詳原始起造人起造取得所有權後輾轉出讓，而由朱素秋等二人受讓系爭建物之事實上處分權，朱素秋等二人再將系爭建物讓與被上訴人，復未與被上訴人為相反之約定，依上開說明，應認朱素秋等二人已將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人，上訴人徒以系爭建物之原始起造人不詳，及系爭建物1 樓部分未移轉占有予被上訴人，即謂被上訴人及其前手林一桂、朱素秋均未取得系爭建物之事實上處分權，尚不足採。
㈡關於上訴人占有系爭建物1樓有無正當權源部分：
上訴人固抗辯其於92年10月14日辦理法人設立登記完竣前為臺北市公娼自救會，該自救會會長官秀琴於86年9 月間，即以自救會名義向朱素秋等二人承租系爭建物1 樓作為自救會會館使用，是項租賃契約未經公證，且未約定期限，依當時民法第425 條關於買賣不破租賃之規定，對被上訴人仍應繼續存在，上訴人占有系爭建物1 樓部分具有正當權源等語。
惟查：
⒈證人林一桂於發回前本院準備程序證稱：「（在廢娼之前一
樓有無出租給他人？）在我買進之前，一樓就是做公娼館使用，我買進以後，還是做公娼館使用，我繼續跟小姐收租金」、「陳水扁廢娼後一年多，馬英九擔任市長上任就改為緩衝兩年，所以公娼館就繼續營業兩年，當時的公娼館老闆是官秀琴，由她主持，我都是跟官秀琴收房屋租金，兩年緩衝期屆滿，公娼就沒有再繼續營業，但是官秀琴仍然繼續住在一樓，我怕她繼續做私娼，不敢續租給她，就借給她讓她繼續住在一樓，沒有收租金，但她有幫我繳納系爭房屋的土地租金，因為她住在那裡，所以自願幫我繳土地租金，不算是房租」、「（在緩衝兩年期間，每月向官秀琴收取多少租金？）大約每月兩萬多元租金」「（官秀琴廢娼之後又住多久？）約住了一年多，到她自殺為止」等語（發回前本院卷第167頁），足見系爭建物1樓於86年9 月之前即由朱素秋等二人出租予官秀琴等人作為從事性工作場所，86年9 月間臺北市政府公告廢娼，88年1月間臺北市政府給與2年緩衝期間，官秀琴復接續於系爭建物1樓從事性工作，2年緩衝期屆滿，官秀琴仍續住系爭建物1樓至其95年8 月1日死亡時止，則於官秀琴死亡前，與朱素秋等二人就系爭建物1 樓成立不定期租賃契約者始終為官秀琴，縱官秀琴於廢娼抗爭期間及2 年緩衝期間，曾提供系爭建物1 樓作為臺北市公娼自救會會、大同區公娼自治會使用，亦係官秀琴個人自由行使其承租系爭建物1 樓之權利，尚難以此即謂官秀琴係以臺北市公娼自救會或大同區公娼自治會名義，自86年9 月起向朱素秋等二人承租系爭建物1樓。況上訴人於原審已自認其自95年9月起始向朱素秋等二人承租系爭建物1 樓，並約定租期為不定期，租金由其以代朱素秋等二人向臺灣銀行繳納坐落基地租金之方式給付，有原審100年11 月18日言詞辯論筆錄、上訴人101年1月16日陳報狀在卷可稽（原審卷第83頁反面、第98頁），而上訴人自95年9 月起開始向臺灣銀行繳納坐落基地租金，並受朱素秋等二人委託處理系爭建物申請指定古蹟進行修復等事宜，亦有上訴人所提之租金繳納明細表、租金收據、委託書附卷可參（原審卷第99頁以下，發回前本院卷第222-223頁），益證上訴人係於95年8 月1日官秀琴死亡後，始於95年9 月以自己名義向朱素秋等二人承租系爭建物。上訴人抗辯其於92年10月14日辦理法人設立登記完竣前為臺北市公娼自救會，該自救會會長官秀琴於86年9 月間，即以自救會名義向朱素秋等二人承租系爭建物1樓，核不足採。
⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。88年4 月21日修正公布、89年5月5日施行之民法第425條定有明文。又民法第425條規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。上訴人與被上訴人之前手朱素秋等二人間關於系爭建物1 樓之租賃契約成立於95年9 月間，已如前述，而該項租賃契約未經公證，且未約定期限，復為上訴人所是認，依上開說明，上訴人尚不得對受讓系爭建物事實上處分權人之被上訴人主張租賃契約仍繼續存在，上訴人以其與朱素秋等二人間之租賃契約對被上訴人仍繼續存在，其占有系爭建物1 樓部分具有正當權源，難謂可採。
㈢關於被上訴人得否請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物1 樓部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方侵害發生前之原狀，民法第184條第1項前段、第213條第1項定有明文。承前所述，被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，上訴人無正當權源占有系爭建物1 樓部分，係故意不法侵害被上訴人之財產權，被上訴人依上開規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物1樓部分，洵屬有據。
⒉上訴人固抗辯被上訴人於100年3月16日買受系爭建物時即知
上訴人占有系爭建物1樓部分之事實，其至104年5 月13日始具狀追加依民法第184條第1項規定為請求，已逾2 年之時效期間，上訴人自得拒絕將系爭建物1 樓部分返還等語。惟查：無權占有他人之不動產未間斷，他人所受之損害，既屬繼續不斷發生，則其損害賠償請求權，自應隨損害之發生，漸次開始進行（最高法院82年度台上字第1273號、94年度台上字第148號判決意旨參照）。被上訴人雖於100年3 月16日買受系爭建物時即知上訴人占有系爭建物1 樓部分之事實，然上訴人無權占有系爭建物1 樓部分未間斷，其侵權行為持續發生，致損害持續不斷，揆諸前揭說明，被上訴人之損害賠償請求權，應隨各該損害不斷漸次發生，上訴人現仍占有系爭建物1樓部分，既為上訴人所不爭，被上訴人於104年5 月13日追加依民法第184條第1項規定為請求，自未逾2 年之時效期間，上訴人抗辯被上訴人之侵權行為損害賠償請求權已罹於時效而消滅，尚難憑採。
㈣關於被上訴人請求返還系爭建物1 樓是否違反誠信原則，並構成權利濫用部分：
上訴人固抗辯被上訴人濫用債之相對性原則，妨害其合法占有利益而與誠信原則相悖，且被上訴人低價買受系爭建物，係冀以市定古蹟牟取容積獎勵或取得更新價值，被上訴人返還請求權之行使，違反公共利益，以損害他人為目的，依民法第148條規定，不應准許等語。惟查：88年4 月21 日修正公布、89年5 月5日施行之民法第425條已明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用民法第425條第1項關於買賣不破租賃之規定，其立法目的在於未經公證之長期或未定期限租賃契約，影響當事人及債權人權益甚鉅，因而加以調和修正，以兼顧租賃關係當事人及債權人權益，上訴人僅以被上訴人明知其租賃關係存在而仍予買受，即謂被上訴人濫用債之相對性原則、行使權利違反誠信原則，尚屬無據。且證人林一桂於發回前本院已證稱：「後來因為房屋破舊，我沒有錢整修，王芳萍（現為上訴人法定代理人）提議做古蹟使用，可以向市政府申請補助，而且也可以把古蹟賣給市政府，所以我答應王芳萍把房子申請做為古蹟屋，而且把所有的文件蓋給她，但後來補助款沒有下來，市政府也沒有買下我的房屋，結果把我害慘了，而且房子也沒有人來買，後來我說要把房子以三百萬元賣給王芳萍，她又不肯，只願意出兩百萬元，結果買賣沒有成，後來我就把房子賣給劉順發」等語（發回前本院卷第168 頁反面），足見朱素秋等二人係因無資力整修系爭建物，復因臺北市政府未予補助或收購，始決定出售系爭建物，系爭建物出售時，朱素秋等二人原優先考量上訴人，因上訴人僅願出價200 萬元，朱素秋等二人始以330 萬元出售予被上訴人，上訴人不願以朱素秋等二人所出價格買受系爭建物在先，自難以他人事後之買受指為違背誠信原則。再者，古蹟於指定後，所有人、使用人或管理人應擬定管理維護計畫，並報主管機關備查。古蹟經主管機關審查認因管理不當致有滅失或減損價值之虞者，主管機關得通知所有人、使用人或管理人限期改善，屆期未改善者，主管機關得逕為管理、維護、修復，並徵收代履行所需費用，或強制徵收古蹟及其所定著土地。文化資產保存法第20條第2項、第24 條規定甚明。而依古蹟管理維護辦法第18條規定，古蹟之所有人、使用人或管理人應依管理維護計畫，實施管理維護工作，主管機關應定期實施古蹟管理維護之訪視或查核，如發現管理維護有不當或未訂定管理維護計畫者，應命其限期改善，屆期未改善者，依文化資產保存法第24條及第97條規定辦理。是被上訴人取得系爭建物事實上處分權後，即應依上開規定就系爭建物負管理、維護之責，如未訂定管理維護計畫或有管理不當等情形，即可能遭主管機關徵收代履行所需費用、強制徵收系爭建物或科處罰鍰等。茲臺北市政府文化局現已通知被上訴人提送管理維護計畫及再利用計畫於該局審查，有臺北市政府文化局103年5月5日北市文化文資字第00000000000號函在卷可參（本院卷第215 頁），則被上訴人訴請上訴人騰空遷讓返還系爭建物1 樓，核為其履行系爭建物管理、維護之責所必要，自屬其事實上處分權之正當行使，縱其因此取得容積獎勵，並影響上訴人現實使用之利益，亦難認被上訴人係以損害上訴人為主要目的，上訴人抗辯被上訴人請求返還系爭建物1樓係屬權利濫用，尚不足採。
㈤又被上訴人依民法第179條、第184條第1項、第962條及類推
適用民法第767條第1項等規定，對上訴人為同一聲明之請求，並請求本院擇一為其有利之判決（本院卷第168 頁），被上訴人依民法第184 條第1項規定請求上訴人返還系爭建物1樓，既有理由，則關於其另依民法第179條、第962條及類推適用民法第767條第1項規定併為請求部分，本院即無庸再予審究。
五、綜上所述，被上訴人依民法第184條第1項規定，請求上訴人將系爭建物1 樓部分騰空遷讓返還予被上訴人，為有理由。
原審就此判命上訴人返還，並為准、免假執行之宣告，其理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論斷，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 楊博欽法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。