臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1496號上 訴 人 楊千慧訴訟代理人 游文愷律師複 代理人 林宇文律師被 上訴人 徐慶輝
陳寶英上 一 人特別代理人 鄭博貴被 上訴人 陳寶鳳兼 上一人特別代理人 陳添俤被 上訴人 陳寶珠訴訟代理人 陳祖珍被 上訴人 陳寶秀上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103 年10月21日臺灣基隆地方法院103年度重訴字第8號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）廢棄。
被上訴人承租上訴人所有坐落基隆市○○區○○段○小段○○○地號土地如後附圖所示E部分（面積九十四點四六平方公尺）及同小段○○○地號土地如後附圖所示F部分（面積十六點二０平方公尺）之租金自民國一０三年八月八日起，應再調整增加每年新臺幣壹拾肆萬肆仟柒佰捌拾伍元。
被上訴人應自民國一０四年八月八日起，按年於每年八月八日給付上訴人新臺幣貳拾捌萬玖仟伍佰柒拾元。
其餘上訴及其餘追加之訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。追加訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人於原審聲明：㈠被上訴人承租上訴人所有坐落基隆市○○區○○段○小段000、000地號土地（如後附圖所示E、F部分，面積各為94.46 平方公尺及16.20平方公尺；下稱為系爭000、000 地號土地）自民國103年1月1日起調整每年租金為新臺幣（下同）28萬9571 元。㈡被上訴人應按共有坐落基隆市○○區○○段○小段00建號建物即門牌號碼基隆市○○路○○○ 號房屋（下稱為系爭房屋）應有部分給付上訴人自101年9月21日起至102年12 月31日止之租金計37萬0491元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。於本院審理時另請求被上訴人應按調整後租金給付上訴人自103年1月1日起至103年8月7日止之租金計17萬2950元本息，及自104年8 月8日起應按年給付調整後租金28萬9571元租金；因而追加聲明：㈠被上訴人應共同給付上訴人17萬2950元，及自103年8 月9日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。㈡被上訴人應自104年8月8日起，於每年8月8日共同給付上訴人28萬9571 元（本院卷第148頁、第149頁）。經核其前後聲明均係本於上訴人主張被上訴人承租系爭000、000地號土地租金應予調整並應按調整後租金給付之同一基礎原因事實，部分追加之訴並屬於聲明之擴張，與前開規定相符，均應予准許。
二、被上訴人徐慶輝、陳寶英、陳寶鳳、陳添俤、陳寶秀均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：緣系爭000、000地號土地前為訴外人丁麗卿等人共有，經伊與訴外人藍正勇、藍張忠以買賣為原因於101年9月21日登記為分別共有，再經伊以分割共有物為原因於102年2月1 日登記為單獨所有。又被上訴人共有系爭房屋實際占用系爭000、000地號土地如後附圖所示E、F部分面積各94.46平方公尺及16.20平方公尺（合計為110.66平方公尺），並經另案即本院98年度重上字第674 號確定判決認定自民國40幾年起與所占用土地所有權人間有不定期租賃關係（下稱為系爭不定期土地租約）存在；該租約自應由伊依89年修正施行前民法第425 條規定繼受。又自民國40幾年間起迄今，系爭000、000地號土地已劃定為商業區，屬基隆市○○○段，工商繁榮，其土地價值確有升漲；伊自得請求自103年1月1日起，依土地法第105條準用同法第97 條之規定，將租金按系爭000、000地號土地102年度申報總價每平方公尺2萬6167.6元之年息10％調整為每年28萬9571元（即2萬6167.6元×10％×110.66平方公尺≒28萬9571元；元以下4 捨5入，以下均同）。另被上訴人自伊取得系爭000、000地號土地所有權即101年9 月21日起從未向伊繳納租金，計至102年12月31日止共積欠467日之租金即37萬0491元（即2萬6167.6元×10％×110.66平方公尺×467/365＝37萬0491元 ），應由被上訴人如數給付。爰依租賃契約之法律關係及民法第442條、第227條之2第1 項規定，於原審聲明求為：㈠被上訴人承租上訴人所有系爭000、000地號土地，自103年1 月1日起調整每年租金為28萬9571元。㈡被上訴人應按其共有系爭房屋應有部分給付上訴人37萬0491元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。【原審判決被上訴人承租上訴人所有系爭000、000地號土地之租金，自103年8月8日起調整為每年14萬4785 元；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於原審判決駁回其請求應再調整增加每年租金14萬4785元及被上訴人給付租金37萬0491元本息部分不服上訴，並另為前揭訴之追加。至於上訴人對於其餘原審判決其敗訴部分（即駁回其請求調整103年1月1日至103年8月7日止之租金，及自103年8 月8日起調整每年租金超逾28萬9570元部分），以及被上訴人就原審判決對渠等不利部分，則未據聲明不服，該等部分非本院審理範圍，於茲不贅】。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分：①被上訴人承租上訴人所有系爭000、000地號土地之租金自103年8月8日起，每年租金應再調整增加14萬4785 元。②被上訴人應共同給付上訴人37萬0491元，及自103年8月9日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。追加之訴聲明：㈠被上訴人應共同給付上訴人17萬2950元，及自103年8月9日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈡被上訴人應自104年8月8日起，於每年8月8 日共同給付上訴人28萬9571元（本院卷第148頁、第149頁）。
二、被上訴人徐慶輝經合法通知，均未到庭，亦未提出書狀作何聲明陳述。其餘被上訴人則抗辯：伊等雖登記為系爭房屋之共有人，然系爭房屋原為木造，嗣經被上訴人徐慶輝拆除後重建為鋼造結構體，該重建後房屋非伊等共有；又縱認並非重建，因伊等僅各自登記持有系爭房屋所有權應有部分50分之7，且並未實際住用系爭房屋，與系爭000、000 地號土地所有權人自無從成立租賃關係，上訴人訴請調整及給付租金並無理由；縱有理由，其請求調整租金金額亦顯然過高等語。被上訴人陳寶鳳及陳添俤另抗辯：上訴人於買受系爭000、000 地號土地時並未通知伊等優先承買等語。被上訴人陳寶英亦稱：伊因罹患精神疾病並無訴訟能力，上訴人與丁麗卿於買賣系爭000、000地號土地時，既未向伊之特別代理人鄭博貴通知優先承買，渠等間買賣契約應不得對抗伊。則縱認伊就系爭000、000地號土地已成立租賃關係，上訴人亦無從主張繼受為租約之出租人，其訴請調整租金及給付租金，自乏所據等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、本件上訴人主張：系爭000、000地號土地前為訴外人丁麗卿等人共有，經伊與訴外人藍正勇、藍張忠於101年9月21日以買賣為原因登記為分別共有，再經伊以分割共有物為原因於102年2月1 日登記為單獨所有；其上並有系爭房屋實際占用如後附圖所示E、F部分各94.46平方公尺及16.20平方公尺等情，業據提出建物登記謄本、土地登記謄本、異動索引等件（均影本）為證（原審卷㈠第8 頁至第83頁），且經另案即丁麗卿與被上訴人等間本院98年度重上字第674 號拆屋還地事件（下稱為另案訴訟）確定判決認定明確，有該另案訴訟判決書及基隆市信義地政事務所97年7 月29日土地複丈成果圖等件（均影本）可稽（原審卷㈠第52頁至第83頁，本院卷第78頁），均堪信為真實。
四、又上訴人主張：系爭房屋為被上訴人共有，且自民國40幾年間起即與系爭000、000地號土地所有權人間成立不定期土地租約，並由伊依89年修正施行前民法第425 條規定繼受為出租人；則伊自得依民法第442 條規定訴請調整租金，進而請求給付調整後租金等語，雖經被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。然查：
㈠關於系爭房屋確登記為被上訴人分別共有，其中徐慶輝登記
應有部分為10分之3 ，其餘被上訴人登記應有部分各為50分之7等情，有建物登記謄本可稽（原審卷㈠第8頁、第9 頁）。次查系爭000、000地號土地前共有人丁麗卿曾以系爭房屋無權占用上開土地為由，以前揭另案訴訟向被上訴人訴請拆屋還地。該另案訴訟並審酌系爭房屋及其相鄰計6 戶房屋於登記總簿均記載為「本國形式」，建築日期、主體構造及層數均異，不具有同一時期或同一批興建房屋之特色，故認定系爭房屋係臺灣光復後始興建之建物；並以系爭房屋於辦理建物總登記時申請原件雖已逾保管期限銷燬而無從調得，惟綜觀內政部訂頒之「建物所有權第一次登記法令補充規定第14點第4 項：「實施建築管理前建築完成之建物，其所有權第一次登記之申請人與基地所有權人非同一人，而有租用地人土地建築房屋且提出土地使用證明者，申請建物登記無須基地所有權人同意」；及基隆市政府於41年2 月間公布之「基隆市建築改良物登記簡化辦法」第9 條明定：「土地建物不同屬一人，既無租賃契約及口（頭）約定，而建物權利人如能獲得土地權利人承認簽章會同申請，或由建物權利人持有近期租金繳納收據者認為不定期租賃契約行為，可由建物權利人選行申請建物登記」等規定；再輔以系爭房屋於登記總簿上並未詳實記載土地全部所有人之姓名，顯非經全部土地所有人全部簽章會同申請之情形；併參以地政機關既知悉系爭房屋與系爭000、000地號土地非同屬一人，仍准許建物所有人為建物總登記，並在登記總簿及其後轉錄之謄本（公文書）均予載明各節，乃依民事訴訟法第355條第1項規定推斷：系爭房屋所有人應係持有近期租金繳納收據，而得認定有不定期土地租賃契約，始得辦妥建物總登記。復再援用民法第425 條規定之買賣不破租賃原則，認定上開不定期租賃契約對於土地共有人丁麗卿及被上訴人間應繼續存在（詳另案訴訟判決書第13頁、第14頁；附於原審卷㈠第64頁、第65頁）。又該另案訴訟並依自來水裝置證明、裝表供電、建物登記謄本、歷年戶籍謄本及房屋使用時間圖等件，認定系爭房屋於41年間送件，於42年5 月31日為總登記時之所有人為徐春英，乃木造1 層建物，嗣於46年間移轉登記其中3/10予徐萬生，42年起歷年來均有人設籍居住等情；再依證人即被上訴人徐慶輝之母徐潘敢俤證述：伊於12歲（按即00年間）時，自大陸前來臺灣即住於○○路000 號房屋，當時與配偶徐萬生及婆婆、大姑徐春英、其他徐家人同住，並在此屋經營麵店「○○樓」。因基隆多雨，屋頂漏水、木樑腐朽，先將屋頂瓦片拿掉，外加鐵皮屋頂，嗣徐春英一家搬離，因伊與徐萬生無錢遂續住此屋內，其後因伊子徐慶輝工作有收入，分前半部、後半部陸續修繕，並非拆除重建。於50幾年間，於炊煮時火爐木炭燒到旁邊的木板而引發煙霧，火燒此屋之前面小部分，嗣僅簡易修繕等語；以及證人李王美麗證稱：50幾年間，○○路000 號房屋雖有發生火災，但房屋架構都在，仍有人居住該址房屋等語。併參酌系爭房屋原始1 層建物平面圖顯示：停子腳（騎樓）長度為3.64公尺，臨路寬度為4.76公尺，平家（建物）本體長度18.33 公尺之情；對照地政機關檢送土地複丈成果圖所示目前系爭房屋及相鄰房屋之長寬尺寸，可知二者在騎樓及建物本體之尺寸相仿，基本範圍相同，僅房屋一側有向後方三角畸零地方向增建，另第3層增建之結構亦依附於原有建物，仍以1樓門戶出入，均供徐家人共同生活使用，進而認為系爭房屋並非全部重建，且其增建在結構及功能上亦非獨立於原始系爭房屋外之獨立建物，應為被上訴人共有（詳另案訴訟判決書第23頁、第24頁；附於原審卷㈠第74頁、第75頁）。進而認定系爭房屋確為被上訴人共有，且就所占用系爭000、000地號土地確有不定期土地租約等情，有該另案訴訟判決書影本足據（原審卷㈠第52頁至第83頁）。堪認上訴人主張：被上訴人共有系爭房屋與系爭000、000地號土地所有權人間自40年間起即存有不定期土地租約關係，該租約關係並由丁麗卿及被上訴人所繼受等語，核屬有據。從而被上訴人空言否認建物登記謄本登載渠等共有系爭房屋之事實，並抗辯：伊等並非系爭房屋共有人，或僅共有系爭房屋應有部分且非實際占用系爭房屋云云，而否認與系爭000、000地號土地所有權人間有不定期土地租約關係云云，應不足採取。
㈡次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，89年5月5日修正施行前民法第425條著有規定。經查：
⒈系爭房屋為被上訴人共有，且係基於不定期土地租約占有使
用系爭000、000地號土地如後附圖所示E、F 部分各94.46平方公尺及16.20 平方公尺；又上訴人等已向丁麗卿等共有人購買系爭000、000地號土地並登記為分別共有，上訴人並再以分割共有物為原因取得該等土地之單獨所有權各節，既均如前述。則上訴人主張：伊得依前揭修正前民法第425 條規定繼受成為系爭不定期土地租約之出租人，並得依租賃契約之規定向被上訴人主張權利等語，衡情自非無據。
⒉被上訴人陳寶英雖另抗辯：伊因罹患精神疾病並無訴訟能力
，丁麗卿等人於出售系爭000、000地號土地予上訴人等時，既未向伊之特別代理人鄭博貴通知優先承買，則上訴人與丁麗卿等間之買賣契約應不得對抗伊，是以縱認伊就系爭 000、000 地號土地已成立租賃關係，上訴人亦無從主張已繼受為系爭租賃關係之出租人云云。被上訴人陳寶鳳及陳添俤亦抗辯：上訴人於買受系爭000、000地號土地時並未通知伊等優先承買云云。茲按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條固有明文。惟查上訴人主張：伊與訴外人向系爭000、000地號土地原共有人丁麗卿等人購買土地時，除已依前揭規定以書面通知包括陳寶英、陳寶鳳及陳添俤在內之被上訴人全體以相同條件優先承買外，並另以登報方式予以公告等情，業據提出郵局存證信函、收件回執（以下均影本）及報紙等件為證（原審卷㈡第23頁至第27頁、第36頁至第40頁，本院卷第158 頁），核屬相符。被上訴人陳寶珠及陳寶秀亦陳稱：伊等確有收到通知優先承買之存證信函等語（原審卷㈡第48頁）。則被上訴人陳寶鳳、陳寶英及陳添俤空言否認曾收受優先承買通知云云，顯然悖於事實。至於被上訴人陳寶英雖患有精神分裂症乙節，有宏濟神經精神科醫院103年3月27日宏精字第000000號函可稽（原審卷㈠第145 頁），然並未經監護宣告；且陳寶英係於本件訴訟審理時之103年4月25日，始由原審依上訴人聲請裁定選任鄭博貴為其特別代理人等情，有裁定書附於原審103年度聲字第12 號選任特別代理人事件卷內足憑（附於該聲請事件卷第10頁）。則上訴人於101年間買受系爭000、000 地號土地時，未另向被上訴人陳寶英於本件訴訟之特別代理人鄭博貴送達優先承買通知，實難謂有何違法。則被上訴人陳寶英抗辯上情，亦不足憑信。
⒊據上各節，足證上訴人主張：兩造間就系爭000、000地號土
地如後附圖所示E、F部分各94.46平方公尺、16.20平方公尺確有不定期土地租約關係存在等語，核屬有據，應堪予認定。
㈢按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，綜合考量，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號民事裁判意旨參照）。茲查：
⒈關於系爭000、000地號土地原所有權人與系爭房屋原所有權
人間自民國40幾年以來確成立有不定期土地租約，且已由上訴人及被上訴人依修正前民法第425 條規定分別繼受為出租人及承租人各節，均經認定於前。又上訴人及被上訴人陳寶珠雖均表示：系爭不定期土地租約原約定租金金額若干已無從查知云云（本院卷第35頁背面、第60頁）。然如前所述，另案訴訟確定判決已本於系爭房屋已辦理建物總登記等事實，依民事訴訟法第355條第1項規定，推論系爭房屋所有人應持有近期租金繳納收據，進而判斷其對於系爭000、000地號土地有不定期土地租約存在之情（詳另案訴訟判決書第13頁、第14頁；附於原審卷㈠第64頁、第65頁）。系爭房屋所有權人既曾繳納租金，足證系爭不定期土地租約當事人間對於租金非無約定，僅數額不明而已。再審諸系爭000、000地號土地自63年迄103 年間，每平方公尺公告土地現值已自9952元調升為11萬5883元，有公告土地現值及公告地價查詢資料可稽（附於本院卷後證物袋內）；併酌量自系爭不定期土地租約於40年間成立迄今，全臺整體工商業發展、經濟繁榮、交通便捷，薪資及物價均大幅成長等客觀情事，堪認系爭00
0、000地號土地價值確有漲昇。從而上訴人主張：兩造間系爭不定期土地租約之租金應依前揭規定進行適當調整等語，於法應無不合。
⒉茲查系爭000、000地號土地之土地使用分區為商業區，有基
隆市政府住宅及不動產資訊服務網查詢資料附於千禾不動產估價師事務所提出不動產鑑定報告內可稽（鑑定報告併卷外放）；且系爭房屋現由被上訴人徐慶輝出租他人使用乙節，業據被上訴人陳添俤於原審法官勘驗現場時陳明（原審卷㈠第170頁至第172頁）；系爭房屋相鄰建物亦多作經商使用等情，亦有勘驗筆錄、地圖及現場照片可憑（原審卷㈠第170頁至第175 頁）。則被上訴人承租系爭000、000地號土地之利益，顯非城市一般基地承租可比，本不受土地法第105 條準用第97條規定以土地申報地價之10％之租金限制（最高法院92年度台上字第1475號民事裁判意旨參照）。再審酌上訴人提出與系爭房屋面積、坐落地點、建物類型均相近似即門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號房屋租約約定租金為每月2萬5000元（換算年租為30萬元），有房屋租賃契約書影本足稽（本院卷第49頁至第53頁）；被上訴人陳寶珠對該租約之真正亦無爭執（本院卷第60頁背面）。另本院依上訴人聲請囑託千禾不動產估價師事務所就系爭房屋使用系爭000、000地號土地之合理租金進行鑑定，經該所考量不動產市場況，系爭000、000地號土地之使用分區及承租人於其上建築系爭房屋亦供店面營業使用之實際使用狀況，暨該土地臨10公尺○○○路，距公車招呼站約130 公尺，與基隆市政府及文化中心僅相距約550 公尺，整體生活機能尚佳各節；再擇定比較標的進行差異調整後，採取積算法（即積算租金＝不動產市場合理價格×期待利潤率＋必要經費）評估系爭000、000地號土地之合理租金為每年39萬4478元等情，有千禾不動產估價師事務所105年1月18日（104）禾文字第000號函檢送案號（104）禾估字第000號不動產鑑定報告可稽（鑑定報告併卷外放）。據上各節，堪認上訴人主張：關於兩造間系爭00
0、000地號土地不定期土地租約之租金，應調整以102 年度土地申報地價即每平方公尺2萬6167.6元之年息10 ％計算為每年28萬9571元等語（申報地價詳土地登記謄本；附於原審卷㈠第10頁至第13頁），尚屬合理。惟查上訴人除原審已判決調整之年租金14萬4785元外，僅於上訴聲明第㈠項請求每年租金應再增加調整14萬4785元，有民事上訴理由狀、民事上訴理由㈡狀、民事上訴理由㈢狀及言詞辯論意旨狀可憑（本院卷第18頁、第44頁、第67頁、第148 頁）。則關於兩造間系爭不定期土地租約之租金，自應依上訴人前揭聲明調整為每年租金28萬9570元（即原審判准增加14萬4785元＋上訴聲明請求再增加14萬4785元＝28萬9570元）。⒊又按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示時起算。然如於起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院著有48年台上字第521 號判例可循。經查上訴人雖主張：伊自101年9月21日受讓系爭000、000地號土地所有權後，從未自被上訴人取得分文租金等語；然其並未舉證證明曾於原審起訴前向被上訴人為調整租金之意思表示。則依前揭判例意旨，關於兩造間系爭不定期土地租約之租金，應自上訴人於原審起訴時即102年12月27 日（收文日期見原審卷㈠第4 頁）起，始得開始調整租金（最高法院94年度台上字第1422號判決意旨參照）。從而上訴人聲明請求自起訴後之103年8月8 日起開始調整租金，於法即無不合，亦應予准許。
⒋再按依民法第442 條規定請求調整租金，屬形成之訴，固應
於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，即非法所不許（最高法院98年度台抗字第384 號民事裁判意旨參照）。又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條亦有規定。查兩造間系爭不定期土地租約之租金既應自103年8月8 日起調整為28萬9570元，業經認定；且被上訴人或未到庭、或否認租約存在、或抗辯調整後租金過高各節，亦均如前述。則上訴人主張：因被上訴人有拒絕給付租金之虞，故就本件調整後租金，有預為請求之必要等語，應值憑信。是以上訴人另以追加之訴，於請求被上訴人應於每期屆滿即自租金調整後之翌年之104年8月8 日起，按年於每年8月8日共同給付上訴人調整後租金28萬9570元之範圍內，為有理由，應予准許。
五、另查上訴人主張：被上訴人自伊取得系爭000、000地號土地土地之日即101年9月21日起，至原審判決調整租金之前一日即103年8月7日止計685日，未曾給付分文租金，上開期間之租金亦應由被上訴人按調整後年租金28萬9571元計付云云，業經被上訴人否認。且如前所述，關於兩造間系爭不定期土地租約之租金，既自103年8月8日始經調整為年租金28萬957
0 元；則上訴人主張被上訴人於此之前積欠之租金亦應溯及依調整後之標準計付云云，已乏所據。至於上訴人雖主張：上開期間之租金雖未依民法第442 條規定調整，尚非不得依民法第227條之2第1 項規定增加給付為年租28萬9571元云云，亦據被上訴人否認。且按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2 第1項固有明文。然上訴人既未說明於系爭不定期土地租約成立後，究發生如何於訂約當時不可預料之情事，復自始未就兩造間原約定租金金額若干為任何主張及舉證；則本院實無從在原約定租金之基礎上予以裁量增減給付或變更其他原有效果；又系爭不定期土地租約原約定租金金額既有不明，本院亦無從逕命被上訴人依原訂租金標準給付上開期間欠租予上訴人。從而，上訴人另依民法第227條之2第1 項規定，請求增加系爭不定期土地租約自101年9 月21日起至103年8月7日起之租金為年租金28萬9571元，並先於原審請求被上訴人應給付自101年9 月21日起至102年12月31日止之租金37萬0491元，嗣再以追加之訴請求被上訴人給付自103年1月1日起至103年8月7日止之租金17萬2950元，暨均自103年8月9 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，均乏所據，應不得准許。
六、綜上所述，上訴人依租賃契約法律關係及民法第442 條規定，就被上訴人承租上訴人所有系爭000、000土地，除原審已判准調整為年租金14萬4785元外，請求應自103年8月8 日起，再調整增加年租金14萬4785元，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，判決上訴人敗訴，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由；爰由本院予以廢棄改判如主文第
2 項所示。至於其餘不應准許部分（即駁回上訴人請求給付租金37萬0491元本息部分），原審判決上訴人敗訴，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人追加依租賃契約之法律關係，請求被上訴人應自104年8月8 日起，按年於每年8月8日共同給付上訴人28萬9570元，為有理由，應予准許；逾此部分（即請求被上訴人應自104年8月8 日起按年給付上訴人超逾28萬9570元，及請求被上訴人應給付上訴人租金17萬2950元本息部分），為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理由；依民事訴訟法第449條第1 項、第450條、第79條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 王怡雯法 官 李瑜娟正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 強梅芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。