臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1509號上 訴 人 皇翔建設股份有限公司法定代理人 廖年吉訴訟代理人 周仕傑律師被 上訴 人 第一站公寓大廈管理委員會法定代理人 黃文萱訴訟代理人 吳威廷律師上列當事人間請求確認決議無效等事件，上訴人對於中華民國103年10月8日臺灣新北地方法院103年度訴字第2028號第一審判決提起上訴，本院於106年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被上訴人之法定代理人原為黃文萱，於本院審理中陸續變更為鄭世杰、黃文萱，有新北市土城區公所函可稽（見本院卷㈢第22、33頁），其聲明承受訴訟，並無不合。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：伊為第一站公寓大廈（下稱第一站社區）之區分所有權人（門牌新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下1層之1至之11、同巷弄17號地下1層之1至7，共18戶，下合稱系爭房屋）。第一站社區於民國103年5月24日、同年7月5日先後召開區分所有權人會議，決議修訂系爭社區住戶規約（下稱系爭規約）第17條第2項第2款前段規定，未提出或說明計算之依據與理由，亦未提出公共設施資源耗費資料，且未區分用途，將第一站社區地下1樓及1、2樓住戶每月應繳管理費一律提高為每坪新臺幣（下同）70元（下稱系爭決議），顯有未當。系爭決議違反公序良俗、公共利益、權利濫用、誠信原則、公平原則，依民法第72條、第148條規定應屬無效；如認系爭決議並非無效，因系爭決議無正當理由對特定住戶為歧視性待遇，顯失公平，伊亦得依民法第799條之1第3項規定撤銷系爭決議等語。為此，爰先位求為確認系爭決議無效，備位求為撤銷系爭決議之判決（皇翔公司逾此範圍之請求，已據其減縮、撤回在案，不在本院審理範圍，見本院卷㈢第55頁、第85頁）。
二、被上訴人則以：系爭決議前經第一站社區94年區分所有權大會決議通過，且1樓商家開始進駐後，使用人數增加，環境清理及污水排放等超出一般家戶用量，並安裝相關通風、發電設備影響社區周遭居民生活，導致垃圾量暴增及髒亂問題，另考量社區公共安全，自有調漲管理費之必要。故系爭決議自屬有效，亦無顯失公平情形等語，資為抗辯。
三、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決關於駁回後開第2、3項之訴部分廢棄。㈡（先位）確認第一站社區於103年5月24日、103年7月5日區分所有權人會議就系爭規約關於調高管理費條款之修訂決議無效。㈢（備位）第一站社區於103年5月24日、103年7月5日區分所有權人會議就系爭規約關於調高管理費條款之決議應予撤銷。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷㈡第202頁反面）：
㈠第一站社區於88年取得使用執照，總計5棟（地上8層、地下
2層）建物，為開放型住商混合社區，各棟1樓中庭公共空間相連1樓店面及住家電梯；地下1、2層各棟相連，2樓以上供集合住宅使用。
㈡皇翔公司為系爭房屋所有權人，並於102年申請核准由2戶分割為18戶房屋。
㈢第一站社區於103年3月16日召開第14屆第1次區分所有權人
會議，決議修正系爭規約第22條第11項、第12項（禁止特定營業條款）、第17條第2項第2款（提高管理費條款）、第22條之1第4項（裝潢保證金條款）規定。
㈣第一站社區於103年5月24日召開第15屆區分所有權人會議，
依公寓大廈管理條例第32條第1 項規定，決議通過修正系爭規約禁止特定營業條款、調高管理費條款、裝潢保證金條款，並否決皇翔公司與1樓住戶之廢止系爭規約修正案。
㈤第一站社區於103年7月5日召集第15屆第1次區分所有權人會
議，決議通過系爭規約禁止特定營業條款（增列具體禁止營業之公司營業代碼並增列經區分所有權人大會同意之除外規定）、調高管理費條款、裝潢保證金條款。
㈥皇翔公司於103年6月9日提起本件訴訟。
五、兩造之爭點如下：㈠系爭決議將商場管理費調高為每坪70元，與一般住家住戶為
差異處理，是否因違反公序良俗、公共利益、權利濫用、誠信原則、公平原則而無效？㈡系爭決議是否顯失公平，而得依民法第799條之1第3項規定
請求撤銷？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠系爭決議並無違反公序良俗、公共利益、權利濫用、誠信原則、公平原則而無效：
⒈按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，
由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，然依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，僅所約定分擔之方式，除有充分理由外，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。又公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2項規定，自為法之所許。至於規約之內容是否顯失公平，應就其形狀、面積、位置關係、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事綜合予以考量（民法第799條之1第2項規定參照），並從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，以謀區分所有人間之利害平衡。
⒉經查：第一站社區為因應各棟1 樓店家陸續開業之後，勢必
增加第一站社區各種安全、管理上等問題及影響環境衛生，必須考量相對增加警衛及清潔人員所產生之各種費用，經管委會依合理方式計算，平均算出金額為（每坪）65元及70元，提交第一站社區94年5 月22日區分所有權人會議表決後決議：⑴提高1 樓店面（含地下商場及2 樓商店）管理費每坪為70元整。⑵俟各商店進駐有營業事實時起算，每坪為70元管理費等情，有被上訴人提出該會議紀錄、簽到簿可稽（見原審卷第124至125頁、本院卷㈢第5 頁反面至17頁）。依該簽到簿所示，上訴人既派員與會，復不爭執該決議合法成立且未經撤銷（見本院卷㈢第55頁反面），被上訴人亦陳稱：
「當時1 樓店面生意不好，社區考量讓大家達成平衡，才在決議備註視商業進駐後才收取費用，於103年7月以後才照決議收取管理費」等語（見本院卷㈠第173頁反面），可見第一站社區全體區分所有權人於94年5月22日即有提高1樓店面（含地下商場及2樓商店）等供商業使用部分管理費之共識，並視商家進駐情形施行。
⒊第一站社區於103年3月16日召開區分所有權人會議，修正系
爭規約第17條第2項第2款規定，決議將地下1層至2樓住戶之管理費調高至每坪70元等情（下稱系爭103年3月16日決議），有該會議紀錄及修正系爭規約足憑（見原審卷第28、36頁），兩造不爭執因103年3月16日區分所有權人會議出席人數或其區分所有權比例未達系爭規約所定章程修訂之定額，依公寓大廈管理條例第32條第1 項規定，就同一議案重新訂於103年5月24日召集區分所有權人會議（見本院卷㈡第268頁），被上訴人並依同條第2項規定將紀錄公告並送達各區分所有權人等情（見本院卷㈡第268頁反面、卷㈢第36頁反面），則第一站社區於103年5月24日決議依據公寓大廈管理條例第32條第1項規定，通過系爭規約修訂案，同時否決1樓店家及上訴人之廢止案，有該會議紀錄可考（見原審卷第76頁），自屬合法成立。依該次會議記錄案由敘明：「…⒊有關調漲店家管理費係94年區分所有權人住戶大會會議通過並核備公所在案。會議中註記俟本社區店家全面進駐後實施調整…⒋另本社區1樓店面（含B1及部分2樓商店）管理費為1坪70元案。考量本社區為大型開放型住商混合社區。現址總計有5棟建築物，其中各棟1樓中庭公共空間均相連商店及住家電梯，故本社區公共空間與現行店面營業時衍生不特定出入使用率高、出入複雜及環境髒亂等問題層出不窮。因此94年第6屆管理委員會區分所有權人住戶大會時，由住戶提案，經全體過半數區分所有權人一致決議通過（本案業於94年6月核備區公所在案）。⑴本社區94年因商店開始進駐，導致本社區1樓中庭垃圾量爆增且髒亂問題，為維護本社區居家環境品質必須增加1名清潔人員以加強本社區公共空間之環境清潔維護；另考量本社區公共安全等孳生問題部分，必須再另外增加1個保全點（即三班保全的費用）以加強維護本社區公共安全及居家空間環境安全品質，目前均已實施在案。⑵故增加保全及清潔人員費用部分，擬由店家（含B1及部分2樓商店）部分負擔，其餘均係由其他住戶管理費支應。由於該次會議中註記俟本社區店家全面進駐後實施調整。故自94年起迄今其所增加費用實均由本社區住家住戶管理費所支應在案。⒌本社區店家（含B1及部分2樓商店），於103年店家均已進駐完成，並於103年3月16日區分所有權人會議通過修訂本社區住戶規約後明定於本社區住戶規約，擬定於103年7月1日起全面實施」（見原審卷第76頁），可見被上訴人依據區分所有權人對於區分所有建物專有部分各自使用情形之差異，將1樓商場（含地下1層及部分2樓店面）係供商業使用目的，與其他樓層住戶供居家使用目的之差異，所為區別對待，依全體區分所有權人於94年5月22日所為決議共識，將商場部分管理費調漲為每坪70元，係以「坪數」作為計算管理費之標準，並非僅依憑多數決而無正當理由，任意對商場住戶為差別性待遇，核符公寓大廈管理條例第10條第2項但書、民法第799條之1第1項但書之規定，難謂抵觸公平原則、公共利益或誠信原則，亦難認有何違反強制規定或禁止規定。
⒋依被上訴人提出94年1月至106年4月收支報表所示（見本院
卷㈡第14至77頁、卷㈢第37至50頁），第一站社區自94年起經常有入不敷出之情形，其中96年（2、3、7、9、10、11、12月，共7個月）、97年（2、5、8、9、10、12月，共6個月）、101年（2、4、5、8、9、11月，共6個月）、103年（2、6、7、8、9、11月，共6個月），每年均有半年以上收入不敷支出，其他年度亦各有4至5個月支出高於收入；另104年（1、2、4、6、8、10月，共6個月）、105年（1至4、7至9月、11月，共8個月）、106年2月及4月亦均有收入低於支出之情事。是依前揭第一站社區每月收支狀況，可知被上訴人每月收取管理費已不敷支應第一站社區經常使用。又第一站社區於94年9月底前，每月約支付保全服務費20萬6000元，自94年10月起，增加保全暨清潔服務費為30萬6000元等情，亦有前揭收支報表可參，足見被上訴人為因應商家開始進駐，衍生安全及環境衛生問題，確有增加社區保全及清潔費用支出，以維護社區公共安全及居家生活環境品質，據此對照系爭103年5月24日決議所為說明，俱無不合。衡以各區分所有權人將專有部分供營業使用，相較於僅供居住使用者，對社區公共安全管理、環境清潔衛生確有所影響，尤其商家如係從事餐飲業等對於住商混合社區可能造成之蟲鼠問題、氣響污染、噪音干擾等影響程度更明顯不同，因此增加社區安全管理、環境維護之成本高低截然有別。則系爭103年5月24日決議調漲商家部分之管理費，核係為增進社區共同利益、維護社會公眾安全及社區環境品質，並針對商場與一般住戶對專用部分不同利用方式，致增加修繕、管理、維護費用所為之必要修訂，難謂有何權利濫用或違反公序良俗可言。⒌上訴人雖主張：第一站社區為開放式，並無保全管理，1 樓
店面及系爭房屋出入口均直接面臨馬路，且系爭房屋原設計作為商場，現改為辦公室使用，強度顯然較低，不會因店面營業或辦公室使用，增加任何費用等語。惟查：區分所有建築物之各區分所有人利害關係本非一致，利益狀況亦各有不同，要屬通常之情形，若必依各區分所有人對共有部分受益之程度，反應管理費負擔之多寡，實非可能。故不考量各區分所有人對共有部分利害得失之程度，僅依區分所有人對於區分所有建築物專有部分各自使用情形，區別1樓商場（含地下1層及部分2樓店面），與其他供居家使用之目的，均按各區分所有人之專有部分及專用使用面積計算管理費之負擔，仍屬合理之方法。至於系爭房屋是否全部開始進駐營業、使用性質從原設計作為商場改為辦公室使用，並無礙於其係供商業用途使用之目的，而非單純供人居家使用所能比擬。又被上訴人係因考量社區環境衛生及公共安全，必須增加1名清潔人員、1個保全點（3班保全費用），因而增加保全及清潔費用支出等情，業如前述，是上訴人此部分主張，並無憑採。
⒍系爭103年5月24日決議後，因上訴人等住戶對於恢復管理費
等議案仍有爭議，上訴人遂於103年6月19日寄發會議通知，於同年7月5日召集區分所有權人會議，第一站社區共有戶數353戶、該次會議實到264戶（含委託48戶），占區分比例74.78％，就系爭規約修訂案再度表決，其中贊成者237票（比例為89.7％）、反對者18票、領票未投者9票，仍通過系爭規約關於調高1樓（含地下1層及2樓部分）商家管理費之決議等情，有被上訴人103年6月19日會議單、第一站社區第15屆第1次區分所有權人會議紀錄可稽（見原審卷第78、82至83頁）。至於上訴人所舉其他住商混合社區就商家所收管理費低於住戶，應係不同社區針對各自環境、需求所為不同收費標準，與第一站社區情形未盡相同，初無作為有利於上訴人認定之依憑。本件系爭決議調漲1樓商家（含地下1層及2樓商家）之管理費，既係依照第一站社區94年5月22日區分所有權人會議之決議共識，因應商店已開始進駐，導致第一站社區1樓中庭垃圾量爆增且髒亂問題，為維護社區居家環境品質及公共安全，增加支出之費用，將商家與一般住戶做差異處理，商家每月每坪收取管理費70元，相較於2樓以上一般住家住戶多25元，具有正當且必要之理由，亦符合使用者付費之公平原則，並無違反公序良俗、公共利益、誠信原則、公平原則或屬權利濫用之情形。是上訴人主張系爭決議違反強制規定或禁止規定，背於公共秩序或善良風俗而無效，核屬無據。
㈡系爭決議並無顯失公平之情形，上訴人主張依民法第799條之1第3項規定撤銷系爭決議，為無理由：
⒈按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有
人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限；規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。民法第799條之1第1項、第3項分別定有明文。
⒉經查：系爭決議調漲管理費係依照第一站社區94年5月22日
區分所有權人會議之決議共識，因應商店已開始進駐，導致第一站社區1樓中庭垃圾量爆增且髒亂問題，為維護社區居家環境品質及公共安全，增加支出之費用，將商家與一般住戶做差異處理，商家每月每坪收取管理費70元，相較於2樓以上一般住家住戶多25元，具有正當性及必要性，業如前述，自難認有何顯失公平情事。上訴人主張系爭決議顯失公平情事，其得依民法第799條之1第3項規定，請求法院撤銷系爭決議，亦無理由。
七、綜上所述，上訴人主張系爭決議違反公序良俗、公共利益、權利濫用、誠信原則、公平原則而無效，及因有顯失公平情事，其得請求法院依民法第799條之1第3項規定撤銷系爭決議，均屬無據。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 黃珮禎法 官 胡宏文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
書記官 陳永訓附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。