臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1520號上 訴 人 廖偉凡訴訟代理人 陳福龍律師
錢紀安律師被 上訴人 東龍國際實業開發股份有限公司兼 法 定代 理 人 李道光共 同訴訟代理人 陳勇成律師
徐松龍律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國103年10月21日 臺灣士林地方法院103年度訴字第712號第一審判決提起上訴 ，經本院於104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人間就附表所示之房屋簽訂自民國一○二年五月一日起至一○六年五月一日止，每月租金新臺幣貳萬元之租賃關係不存在。
被上訴人李道光應將附表所示之房屋騰空返還與上訴人。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人共同負擔。
本判決第三項所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為被上訴人李道光預供擔保後得假執行；但被上訴人李道光如以新臺幣叁佰柒拾伍萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人不得在第二審提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者 ，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文。查：上訴人雖於本院104年12月7日言詞辯論狀時始主張被上訴人李道光於民國102年6月24日與被上訴人東龍國際實業開發股份有限公司（下稱東龍公司）負責人李賴金枣（已於102年11月6日死亡）就附表所示之房屋簽訂租期102年5月1日起至106年5月1日止 ，每月租金2萬元之租賃契約（下稱系爭租約），係以損害債權為目的，為權利濫用，系爭租約不得對抗伊等語 （見本院卷第139頁）。惟被上訴人間在附表所示房屋行將被查封拍賣之際，仍訂定系爭租約，若確有權利濫用情事，即應為上訴人請求有理由之判斷，如不許上訴人提出，將顯失公平，揆諸前開說明，自應予准許。
二、上訴人主張： 伊於102年11月8日拍定取得原法院102年度司執字第35942號強制執行事件 （下稱系爭執行程序）拍賣原為被上訴人東龍公司所有如附表所示土地及房屋（下合稱系爭土地房屋）之所有權，嗣於同年11月29日至現場辦理點交事宜時，被上訴人李道光提出系爭租約，並記載「一次給付二年含擔保金，共計52萬元」及「茲收取租金及擔保金共計52萬元整（現金支付）李賴金枣4/28」等語，法院因而無法辦理點交。惟李道光乃李賴金枣之子，又為東龍公司之董事，被上訴人間顯為規避交付系爭房屋，基於通謀虛偽意思表示，簽訂系爭租約，應屬無效。再者，李道光為自己與東龍公司之租賃行為，應由監察人孫台義為公司代表簽訂，系爭租約之訂立違反公司法第223條規定 ，應不生效力。縱系爭租約有效，被上訴人間締結系爭租約係以損害債權人之權益為目的，屬權利濫用等情。爰依民法第767條第1項規定，求為確認㈠被上訴人間就系爭房屋簽訂之系爭租約關係不存在；㈡李道光應將系爭房屋騰空返還與上訴人；㈢就聲明㈡之請求，願供擔保請求宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認被上訴人間就系爭房屋簽訂之系爭租約關係不存在；㈢李道光應將系爭建物騰空後返還與上訴人；㈣就聲明㈢之請求，願供擔保請求宣告假執行。
三、被上訴人則以：被上訴人間訂立系爭租約之事實，為訴外人陳麗雲所親見，並非通謀虛偽之意思表示。又李道光就系爭租約，已於事前通知東龍公司監察人孫台義，孫台義知悉後並未反對，應屬事前之許諾，且東龍公司獲得租金之利益，未違公司法之利益禁止原則，系爭租約為有效，李道光基於系爭租約占有系爭建物並非無權占有，上訴人請求遷讓返還系爭房屋，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請求免假執行。
四、查：東龍公司之董事有三人：董事長李賴金枣、董事李道光及訴外人林先賞，另有監察人即孫台義， 李賴金枣於102年11月6日死亡後 ，並未進行選舉。原法院在查封如附表所示不動產同時 ，曾於102年7月2日公告要求系爭建物占有人於同年8月1日前陳報使用權源，被上訴人均未陳報。嗣於同年月25日士林地院執行人員至系爭建物執行查封時，李道光未到場，執行人員僅依據社區總幹事所述記載：建物係由李道光及訴外人王彩霞自行居住使用，並無出租或出借他人，但目前很少回來 ，信箱有信件未收；行義路116號地下層（按：即附表所示21446號建物部分）為停車位，號碼為「50-A1」，車位是李道光及王彩霞使用等語。拍賣公告之「使用情形」欄記載如附表所示21461號建物拍定後點交、21446號建物係拍賣不動產應有部分 ，拍定後不點交。上訴人於102年10月23日拍定買受系爭土地及房屋後，聲請原法院點交系爭房屋 ，其後於102年11月29日執行點交時，李道光提出其與東龍公司（負責人李賴金枣）簽訂之系爭租約，為兩造所不爭執 ，並有系爭租約1件、拍賣公告1件、執行筆錄1份、公告1紙、執行（查封）筆錄1份 、公司登記資料1份、死亡證明書1紙在卷可資佐據（士林地院士林簡易庭103年度士簡調字第290號卷 ，下稱原審調字卷第14至16頁、第17至19頁、第21至22頁、第23頁，原審卷第57至58頁、第120頁） ，堪認為真實。
五、按董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表，為公司法第233條所明定 ，規範意旨在於董事為自己或他人與本公司為買賣、借貸或其他法律行為時，不得同時作為公司之代表，以避免利害衝突，並防範董事長礙於同事情誼，而損及公司利益，故須經公司（本人）事前許諾或事後承認 ，始發生效力。又民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後 ，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。經查：
（一）系爭租約係李賴金枣代表被上訴人東龍公司與被上訴人李道光訂定之租賃契約，有系爭租約可按（見原審調字卷第14至16頁），該時李道光為東龍公司之董事，依前開規定，該租約東龍公司方面應由監察人孫台義為代表。該租約非由監察人代表東龍公司 ，違反公司法第223條規定，效力未定。
（二）被上訴人雖辯稱系爭租約已經監察人孫台義事前許諾；又東龍公司就系爭租約係獲有利益，未違公司法上利益禁止原則云云置辯 。惟依證人孫台義證稱：伊於102年4月2日至李賴金枣家，李道光有提及東龍公司租房子之事，不清楚是東龍公司要承租房子，還是要出租房子予他人等語（見原審卷第160頁） 。可見孫台義根本不知被上訴人間訂立系爭租約之情，難認有事前許諾可言。被上訴人以孫台義證詞內容逕謂已得其許諾，顯有誤會 。又公司法第223條旨在禁止避免董事與公司間交易行為產生利害衝突，而損及公司利益，與公司是否因該交易而純獲利益與否無涉，被上訴人辯稱被上訴人東龍公司因出租獲有利益，並未違反公司法利益禁止原則 ，不受公司法第223條規定限制云云，亦不足採。
（三）依上所陳，系爭租約違反公司法第233條之規定 ，尚不生效力，被上訴人李道光執系爭租約為據，抗辯其有權占用系爭房屋，上訴人不得請求返還云云，為無可採。
六、綜上所述，李道光無權占有系爭建物，因此上訴人依民法第767條第1項規定，請求確認被上訴人間就系爭建物所約定租賃關係不存在；李道光應將系爭建物騰空返還上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2、3項所示，並依聲請為准、免假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由 。依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段 、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
民事第九庭
審判長法 官 林金吾
法 官 黃炫中法 官 古振暉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有 民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
書記官 黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
土地┌─┬─────────────────┬─┬────┬────┐│編│土 地 坐 落│地│面 積│權 利││ ├───┬────┬──┬──┬──┤ ├────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號│目│平方公尺│範 圍│├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼────┤│1 │臺北市│ 北投區 │行義│ 二 │336 │田│ 10.54 │100000分││ │ │ │ │ │ │ │ │之1080 ││ ├───┴────┴──┴──┴──┴─┴────┴────┤│ │備考 │├─┼───┬────┬──┬──┬──┬─┬────┬────┤│2 │臺北市│ 北投區 │行義│ 二 │337 │建│ 85.83 │100000分││ │ │ │ │ │ │ │ │之1635 ││ ├───┴────┴──┴──┴──┴─┴────┴────┤│ │備考 │├─┼───┬────┬──┬──┬──┬─┬────┬────┤│3 │臺北市│ 北投區 │行義│二 │338 │建│ 173.72 │100000分││ │ │ │ │ │ │ │ │之1635 ││ ├───┴────┴──┴──┴──┴─┴────┴────┤│ │備考 │├─┼───┬────┬──┬──┬──┬─┬────┬────┤│4 │臺北市│北投區 │行義│ 二 │341 │建│ 3309.31│100000分││ │ │ │ │ │ │ │ │之1635 ││ ├───┴────┴──┴──┴──┴─┴────┴────┤│ │備考 │└─┴─────────────────────────────┘房屋┌─┬────┬───────┬─────┬─────────────┬────┐│編│ │基 地 座 落│建築式樣主│建物面積（平方公尺） │ ││ │建 號│--------------│要建築材料├─────┬───────┤權 利││ │ │建 物 門 牌│及房屋層數│樓層面積 │附屬建物主要建│範 圍││號│ │ │ │合 計 │築材料及用途 │ │├─┼────┼───────┼─────┼─────┼───────┼────┤│ │ │臺北市北投區行│鋼筋混凝土│1層： │平台：20.47 │全部 ││ │ │義段二小段337 │造7層樓房 │104.53 │ │ ││ │ 21461 │、338、341地號│ │合計： │ │ ││1 │ │--------------│ │104.53 │ │ ││ │ │臺北市北投區行│ │ │ │ ││ │ │義路120號 │ │ │ │ ││ ├────┴───────┴─────┴─────┴───────┴────┤│ │備註：含共同使用部分：21503建號 │├─┼────┬───────┬─────┬─────┬───────┬────┤│ │ │臺北市北投區行│鋼筋混凝土│地下層： │ │100000分││ │ │義段二小段338 │造7層樓房 │2217.6 │ │之2175 ││ │ │、341地號 │ │合計： │ │ ││ │ 21446 │--------------│ │2217.6 │ │ ││2 │ │臺北市北投區行│ │ │ │ ││ │ │義路116號地下 │ │ │ │ ││ │ │層 │ │ │ │ ││ ├────┴───────┴─────┴─────┴───────┴────┤│ │備註：法院係拍賣不動產應有部分（為停車位，號碼為50-A1） │└─┴─────────────────────────────────────┘