臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1120號上 訴 人 蔣李春珠
蔣政宏共 同訴訟代理人 葉慶人律師
諶亦蕙律師被上訴人 邱萬祥訴訟代理人 劉雲芝上列當事人間修繕漏水等事件，上訴人對於中華民國103年7月8日臺灣基隆地方法院103年度訴字第49號第一審判決提起上訴，本院於104年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：門牌號碼為基隆市○○區○○路○○號之加強磚造5層樓建築物（下稱系爭建物），其中1、2、5樓房屋所有權人為被上訴人，上訴人蔣李春珠、蔣政宏於民國101年10月22日分別向訴外人許慶華購買取得系爭建物4、3樓房屋所有權，並於同年11月6日辦妥所有權登記。而系爭建物頂樓平台（下稱系爭平台）係全體共有人所公同共有，惟被上訴人在通往系爭平台之系爭建物5樓樓梯口處加設鐵門門鎖（下稱系爭門鎖），並在5樓通往屋頂平台處設置鋁門及門鎖，致系爭建物其他住戶均無法到達屋頂平台。上訴人4樓漏水事宜委請許慶華與被上訴人商談，許慶華於102年5月18日與被上訴人達成協議，並簽訂協議書（下稱系爭協議書），惟被上訴人事後反悔拒絕依約履行。被上訴人雖抗辯系爭平台與共有人間有分管契約，然未舉證證明。縱認有分管契約存在，上訴人為善意受讓人，亦不受拘束。且約定專用應以規約定之，頂樓亦不得約定為專用，而依公寓大廈管理條例第15條規定，應按使用執照圖說使用，系爭建物現況經過變更已與規定不符，被上訴人設置系爭門鎖，將使上訴人於緊急危難時無法逃生至頂樓，是縱有分管契約，亦已違反公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，應屬無效。為此，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人將系爭門鎖拆除，並將系爭平台返還全體共有人云云。
二、被上訴人抗辯：系爭建物自57年4月20日建造完成起，即由被上訴人與訴外人即被上訴人之弟邱萬居共同居住使用，當時樓梯原係設在各樓層內部，呈迴旋狀，被上訴人與邱萬居乃約定1、2、5樓由被上訴人取得使用，3、4樓由邱萬居取得使用，並於65年7月22日辦理所有權登記完畢。邱萬居於居住期間，即將原有樓梯改裝為1樓至5樓呈一直線之現狀，樓梯更改後即已在5樓樓梯口設置鐵門，達成默契自5樓樓梯口以上由被上訴人分管，他共有人有需要時可通知要求開門進出，且系爭建物樓梯變更時，即在上訴人所有建物後側設置逃生通路，可供災害發生時使用，不知何故私自將3、4樓增設增建封阻而無法通行，應由上訴人自行回復原有逃生設施。許慶華及上訴人於買受系爭建物3、4樓房屋時即已知悉現況，依系爭協議書第4、5項約定內容，可證許慶華亦遵守此分管協議，即系爭平台係由被上訴人分管使用。上訴人於買受取得系爭建物3、4樓房屋時，既已知悉，自應受分管協議之拘束，不得請求拆除等語。
三、上訴人在原審聲明：㈠被上訴人應容忍上訴人進入被上訴人所有系爭建物5樓房屋內，進行蔣李春珠所有系爭建物4樓之廁所漏水修繕工程並埋設排水管線。㈡被上訴人應將通往屋頂平台之門鎖拆除，將屋頂平台返還於全體共有人。原審判決命被上訴人應容忍蔣李春珠進入系爭建物5樓房屋內，進行同建物4樓廁所之漏水修繕工程並設置排水管線，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人等應將通往系爭平台之樓梯口自行所設之門鎖拆除，將屋頂平台返還於全體共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。原審判決命被上訴人容忍蔣李春珠進行漏水修繕部分，未據被上訴人提起上訴，即不在本院審理範圍內。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人與邱萬居為兄弟。系爭建物為加強磚造5層樓建築
，係57年4月20日完成建造，於65年7月22日由被上訴人登記取得系爭建物1、2、5樓房屋之所有權，邱萬居登記取得系爭建物3、4樓房屋之所有權。許慶華於89年9月6日向邱萬居買受系爭建物3、4樓房屋之所有權。蔣李春珠、蔣政宏則於101年10月22日分別向許慶華購買取得系爭建物4、3樓房屋之所有權，並於101年11月6日辦妥所有權登記（原審卷第8至10、76至105、130至134頁）。
㈡被上訴人與許慶華於102年5月18日簽立協議書，約定同意由
許慶華就系爭房屋2樓頂板3樓之樓地板重新拆除修繕及兩側開窗；修繕天井漏水修繕後復原鐵窗；天井水泥增建4樓頂板5樓樓地板；修繕頂樓天井通風間；在5樓頂層增施兩具家庭用水塔；3、4樓水錶做分錶申請及裝設。並約定許慶華「依現況」，僅止於查看水錶及家用水塔之修繕清洗（原審卷第16頁）。
㈢系爭房屋1樓樓梯入口設有不鏽鋼鐵門1扇，兩造均持有鑰匙
，沿樓梯而上，2、3、4樓入口均位於樓梯左側，5樓之不鏽鋼鐵門（下稱系爭鐵門）設於4樓樓梯間平台往5樓之樓梯口，該不鏽鋼鐵門僅被上訴人持有鑰匙，經開啟通往5樓之不鏽鋼鐵門後，拾級而上樓梯盡頭已至5樓房屋內部，右側有一鋁門，鋁門打開有一外陽台，沿外陽台至盡頭左側有一室外梯可爬上屋頂，頂樓有不鏽鋼水塔兩座、原水泥水塔1座，另有以石綿瓦為頂，以磚砌水泥為支柱之鋼架頂棚1座，天井1口直通1樓，頂棚四周擺設盆栽，為系爭建物之現況（本院卷第35、46至54、61至71頁）。
五、兩造爭執要點：㈠被上訴人與邱萬居就系爭建物之屋頂平台是曾否成立分管
契約，並得由被上訴人設置門扇禁止他人進出？㈡如有前項分管契約關係，上訴人是否應受該分管契約之拘
束？㈢上訴人得否依據民法第767條第1項前段、第821條之規定，
請求被上訴人將系爭鐵門拆除，將所占用之5樓屋頂平台返還全體共有人？
六、本院得心證之理由及判斷：上訴人主張兩造間無分管契約關係存在，被上訴人無權在通往系爭平台之樓梯設置門鎖及占用系爭平台，而依據民法第767條第1項、第821條規定，請求拆除門鎖及返還系爭平台予全體共有人云云。被上訴人抗辯與邱萬居成立分管契約，上訴人亦受拘束，不得請求拆除門鎖及返還系爭平台等語。按共有人對共有物之特定部分占用收益，固須徵得其他共有人全體同意。否則，他共有人本於民法第767條第1項、第821條之規定，非不得加以排除請求返還。然共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有人如就共有物已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權（最高法院100年度台上字第1776號判決見解參照）。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號判決見解參照）。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。至共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決見解參照）。查：
㈠系爭建物於57年4月20日建築完成，於59年5月21日辦理第一
次登記，編定為基隆市○○區○○段0○段00○號，迄至65年7月22日辦理分割增加第2至5樓之建號為同小段193、194、195、196建號，其中1、2、5樓由被上訴人登記為所有權人，3、4樓登記為邱萬居所有。嗣許慶華於89年8月11日向邱萬居買受系爭建物3、4樓房屋之所有權，並於同年9月11日辦理登記。蔣李春珠、蔣政宏則分別向許慶華購買系爭建物4、3樓房屋，並於同年11月6日辦妥所有權登記等情，有買賣契約書、建物登記謄本可稽〔原審卷第8至10、77至104、130至134頁、原法院102年度訴字第73號卷（該案件下稱73號事件，卷宗稱73號卷）第39至43頁〕，是系爭建物各樓層均已成為區分所有建物。被上訴人抗辯系爭建物於邱萬居居住期間，即經邱萬居將原有樓梯變更為現狀，並與邱萬居成立分管契約，而有權管領使用系爭建物通往5樓之樓梯及系爭平台等情，業據證人邱萬居於證述：伊在3、4樓居住10多年，自興建完成後開始居住到出售給許慶華為止，5樓是被上訴人居住使用，5樓的屋頂是被上訴人在使用，伊只有使用3、4樓，伊曾經多次前往頂樓，當時沒有上鎖，伊隨時可以上去，被上訴人不曾與我約定5樓頂樓只有他可以使用等語（原審卷第118至119頁），且依系爭建物原確係在各樓層內設置上下樓迴旋階段，有建物平面位置圖可考（本院卷55頁），而變更後之現況，則為1至5樓樓梯呈直線直通，在1樓設有不鏽鋼鐵門1扇，兩造均持有鑰匙，沿樓梯而上2、3、4樓進入室內之門扇均位於樓梯左側，通往5樓之樓梯入口位在4樓門口之樓梯平台處，設有不鏽鋼鐵門及系爭門鎖，開啟後拾階而上即進入5樓室內廚房，右轉通過廚房後，需開啟鋁門通過室外陽台，沿外陽台至盡頭左側有一室外梯方可爬上系爭平台，該平台上有不鏽鋼水塔2座、原水泥水塔1座，另有以石綿瓦為頂，以磚砌水泥為支柱之鐵架頂棚1座，天井1口可通1樓，該處頂樓無其他連接之入口，而上開5樓入口不鏽鋼鐵門及系爭門鎖之設置，自1樓梯間入口及各樓層樓梯位置均可明視無礙等情，業據本院現場勘驗屬實（本院卷第35頁），且有現場照片可參（外放原審證物袋、本院卷第47、49、67頁）。而上訴人對於系爭平台多年來均由被上訴人占有使用之事實，亦不爭執。足認通往5樓樓梯口於邱萬居居住期間已設置門鎖，通往5樓之樓梯及系爭平台，即由被上訴人占有使用，係經邱萬居同意，否則上訴人自無從片面為上開樓梯間位置之變更，被上訴人並於4樓通往5樓之樓梯口設置平台並加鎖，邱萬居為系爭建物3、4樓所有權人逾30年期間，對於被上訴人之占有使用亦未加以反對。
揆諸首揭說明，被上訴人主張與邱萬居業就系爭建物通往5樓樓梯及系爭平台已合意由被上訴人分管，並占有使用迄今等語，為屬可採。邱萬居雖證述：被上訴人不曾與其約定5樓頂樓只有他可以使用等語，然觀之系爭平台為閉鎖狀態被上訴人區分所有之5樓室內進入，其經約定由被上訴人分管至明。另系爭平台上設有原供系爭建物共用之水泥建造水塔，而有共用設施存在其上，有加以維護管理之需要，且被上訴人與邱萬居有兄弟情誼，究與他人有別，邱萬居居住在系爭房屋3、4樓期間，被上訴人既已設置門扇及門鎖，即已為分管，如上所述，縱未加以上鎖，並提供邱萬居於必要時通行往系爭平台，亦僅為分管方法之約定及被上訴人門戶安全管理方式之決定而已，證人邱萬居此部分之證述與上開分管約定不符，應僅係證述分管未曾以書面或明示約定之旨，尚難作為無分管約定之論據。上訴人主張依邱萬居上開證述，應認無分管契約關係存在云云，尚非可取。
㈡邱萬居雖於89年9月6日將系爭建物3、4樓房屋之所有權出賣
予許慶華，再轉於101年11月6日出售予蔣政宏、蔣李春珠，並辦妥所有權移轉登記，而先後繼受取得所有權。然參照上述許慶華受讓自邱萬居之系爭建物樓梯與門鎖、通行路徑等外觀，足認乃明顯可見系爭建物通往各樓層之樓梯直接貫達位在4樓門口之5樓樓梯入口後，必須開啟門扇方可繼續通往5樓再通往系爭平台，形成5樓樓梯口以上樓梯及系爭平台單獨由被上訴人管領使用之狀態。又依證人邱萬居證述：許慶華購買前有偕同游姓代書及其配偶來看過一次，出售後許慶華沒有反應過無法上5樓頂的問題等語（原審卷第119頁）。
足認許慶華及上訴人於買受系爭建物3、4樓時，對於5樓樓梯口以上樓梯及系爭平台係由被上訴人分管占用之事實均係可得而知，自應受分管契約之拘束，被上訴人因分管契約關係，得為占有使用。
㈢況上訴人主張其買受房屋後，因4樓漏水，上訴人願負擔費
用並委託許慶華代為與被上訴人商談漏水事宜，經許慶華起訴後與被上訴人和解簽立系爭協議書，許慶華乃撤回起訴，詎被上訴人拒絕履行協議書等語（原審卷第5頁），則上訴人係委任許慶華與被上訴人協商而為委任人，即應受系爭協議書約定之拘束。上訴人主張不受該協議書之拘束云云，為非可取。而參照許慶華係於101年10月16日與上訴人簽訂買賣契約，並於同年11月6日辦畢所有權移轉登記，嗣於102年2月1日起訴請求被上訴人修繕漏水、分割水錶及開放頂樓使用權並不得加鎖。嗣於訴訟進行中，經許慶華與被上訴人簽立系爭協議書而和解，許慶華即具狀檢附系爭協議書撤回起訴等情，有買賣契約書、建物登記謄本、起訴狀及系爭協議書附在73號事件卷內，業據本院調取該案卷查閱無誤（73號卷第4至14、40至43、60至61頁）。依系爭協議第4項約定：
「甲方（指被上訴人）同意乙方（指許慶華）於5樓頂層增施兩具家庭用水塔，及3、4樓水錶作分錶申請及裝設。」；第5項約定：「乙方『依現況』，僅止於查看水錶及家用水塔之修繕及清洗。」等語，為兩造所不爭執，且上訴人亦已依協議在系爭平台設置家用水塔及馬達，有現場照片附卷可參（外放原審證物袋內），上訴人並依協議書，主張被上訴人違反系爭協議，未依約履行等情，足見上訴人委任許慶華簽訂系爭協議，且受領系爭協議約定之權利，業已承認系爭協議之效力，從而雙方已確認系爭建物5樓之樓梯入口以上樓梯與系爭平台應依當時之使用現況歸被上訴人分管，被上訴人同意上訴人得在系爭平台裝設水錶及水塔，並於必要時進行修繕、清洗，益見被上訴人就系爭建物5樓樓梯口以上樓梯與系爭平台再為分管契約之修正，被上訴人同意上訴人為上開第4、5項約定之使用，除此仍由被上訴人繼續使用。
上訴人主張無分管契約存在，被上訴人為無權占有，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭門鎖，並返還系爭平台予全體共有人，洵非可取。
㈣上訴人雖主張：許慶華購買系爭建物3、4樓房屋後即予閒置
，許慶華與上訴人均未同意被上訴人私自加裝門鎖，上訴人與許慶華間買賣契約所附現況說明書，亦經許慶華勾選無約定專用或共用部分，上訴人無從得知分管契約之存在，且約定專用應以規約定之，樓梯及頂樓亦不得約定為專用，而依公寓大廈管理條例第15條規定，應按使用執照圖說使用，系爭建物現況經過變更已與規定不符，是縱有分管契約，亦已違反公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，應屬無效。況被上訴人設置系爭門鎖，將使上訴人於緊急危難時無法逃生至頂樓，依法益權衡，亦應認有拆除系爭門鎖之必要云云。惟：
⒈依證人邱萬居證述：我有告知許慶華各樓層之使用狀況等語
（原審卷第118頁）。可知許慶華於購買系爭建物3、4樓時，已明知5樓以上有被上訴人使用之事實。其雖另證稱：出售系爭房屋予許慶華時，沒有告知前往5樓頂樓需經過5樓飯廳，他也沒有問我等語（原審卷第119頁）。但系爭建物5樓樓梯入口處，於許慶華購買時，已經被上訴人設置不鏽鋼鐵門及系爭門鎖，自該入口處以上部分，僅得由被上訴人開啟系爭門鎖方得進入，乃自外觀上一望可知之狀態，不因邱萬居有無告知許慶華如何經過5樓室內通往系爭平台而有異。且許慶華於購買系爭建物3、4樓之前，即曾偕妻前往現場察看，亦經邱萬居證述明確（原審卷第118頁）。許慶華購買後管領該等建物10餘年，迄至其出售前，對於被上訴人分管占用之行為亦未加反對，即應繼受分管契約關係。至其於購置房屋後是否閒置，與是否可得知悉邱萬居與被上訴人間分管之事實為二事，不能因此逕認未繼受分管契約法律關係而可不受拘束。上訴人於購買系爭房屋時，對於上開管領狀態同屬可得而知，自應同受拘束。
⒉上訴人主張渠等與許慶華間買賣契約契約所附現況說明書，
經許慶華勾選無約定專用或共用部分，故不知有分管云云，姑不論未據舉證，已屬無據。且上訴人於受讓房屋時，乃因可得而知分管契約之存在而受拘束，渠等與許慶華為買賣時是否經許慶華明確告知或在契約書上載明，要無礙於此之判斷。況嗣後上訴人亦委由許慶華就系爭平台之使用與被上訴人簽訂系爭協議書而應受拘束，業如前述，故其執此主張，要非可取。
⒊按公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人
生活利用上不可或缺之共用部分，不得約定為專用部分而成為專用權之客體，惟依修正後同條例第55條第2項但書規定，於該條例施行前已經取得建造執照之公寓大廈，得不受上開不得為約定專用部分之限制，即屬有效。系爭建物於取得建造執照後，於57年4月20日建造完成，並於59年5月21日完成第一次登記，即取得建造執照時間在公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，依據上揭規定，應認不受該條例第7條第2、3款關於樓梯、通往室外之通路及屋頂之構造不得約定為專用部分之限制。且被上訴人與邱萬居成立分管契約時，公寓大廈該條例尚未公布施行，自無應適用該條例以規約約定專用之問題。上訴人主張約定專用應以規約定之，且上開分管約定違反各該規定而無效云云，洵屬無據。
⒋第按約定專用權人就約定專用之共用部分之使用，依公寓大
廈管理條例第15條第1項及第9條第2、3項規定，固應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，惟該條例並無溯及既往之規定。查上訴人為舉證證明系爭平台經何變更，而系爭建物1至4層樓梯於建造完成後雖經變更，為兩造所不爭（本院卷第103頁），且有上述建物平面位置圖可佐，依該平面位置圖標示，原設計建築完成取得使用執照之系爭建物，係於2至4層各設上、下樓階段，並各樓層所設置之位置確與現狀有異。然系爭建物樓梯為此變更，係於公寓大廈管理條例施行前，亦如前述，並係經當時之全體共有人即被上訴人與邱萬居同意而為，變更後之樓梯與使用執照所准固有不同，非原來之樓梯，惟無礙上訴人進出其專有之3、4樓及使用安全，僅屬單純有無違反建築管理法令之情事。縱認被上訴人有違反相關法令使用之行為，亦屬應否另循程序請求或由主管機關處理之問題，不影響分管契約之效力。
⒌上訴人雖另主張系爭門鎖之設置及平台之分管影響其緊急危
難逃生，與被上訴人之財產權利，依法益權衡，亦應認有拆除系爭門鎖之必要云云。被上訴人抗辯於系爭建物樓梯變更時，即在系爭建物3、4樓後側設置逃生通路，可供災害發生時使用，乃因3、4樓設置違建致無法通行，應由上訴人自行回復原有逃生設施等語。查上訴人抗辯系爭建物3、4樓房屋後側均有陽台，位置在系爭建物5樓通往系爭平台室外樓梯之正下方，且在變更樓梯位置時，已另設室外樓梯通往系爭平台以供避難之用，乃因3、4樓各有增建廢除另設之室外樓梯並將樓板封閉而封阻，為上訴人所不爭執，且有系爭建物照片（本院卷第50、52、61、63、69頁）可佐，足認被上訴人抗辯上情為可採。上訴人為系爭建物3、4樓之所有權人，本應自行將封閉之室外樓梯恢復以保障自身安全，不能因自有之增建封阻通道，主張被上訴人分管方法妨害其危難逃生而應拆除系爭門鎖及返還平台。且系爭門鎖之設置，除牽涉分管範圍與方法外，因屬被上訴人住所之門戶之所在，未予適當管制，對於被上訴人及其家屬人身、自由、財產及居住安全之維護有重大影響及危險，如予拆除，則被上訴人住所無異毫無防護設施，將使被上訴人及家屬無從安居，且經由被上訴人居住之系爭建物5樓室內，為現存通往系爭平台之唯一通路，業如前述，亦不能許由上訴人任意通行進出，是該門鎖之設置及平台之分管涉及兩造及家屬之人身安全維護問題，允宜由兩造另行商議安排採取適當措施，不能認應以上訴人權益之維護為優越，以權益失衡為由否定被上訴人分管權利之存在，而許上訴人請求拆除系爭門鎖及返還系爭平台，任意通行被上訴人住處室內使用系爭平台。是上訴人執此主張，仍不能認為可採。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人將系爭門鎖拆除，並將系爭平台返還全體共有人，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 李國增法 官 蕭錫証正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 27 日
書記官 戴伯勳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。