臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1146號上訴人即附 王文燦帶被上訴人
王文成王文江王麗珍王文傑共 同訴訟代理人 林文凱律師複 代理人 龔郁婷律師被上訴人即 陳信正附帶上訴人
陳美惠陳惠玉陳信志陳怡成陳怡安兼上六人訴訟代理人 陳信榮人
許甘炎許美英許美桂陳淑貞許喬恩許喬盛許甯寧 （原名：許喬寧）兼上七人訴訟代理人 許美蘭共 同訴訟代理人 林志嵩律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國103年7月29日臺灣宜蘭地方法院102年度訴字第68號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於民國104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回被上訴人後開第三項之訴部分，暨命被上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人如附表所示地上權於存續期間內，自民國一百零一年十二月二十五日起酌定年租金為新台幣壹拾萬零陸佰陸拾伍元。
第一審訴訟費用關於命被上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用，均由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人陳信正等15人（下稱被上訴人）主張：
（一）座落於宜蘭市○○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）於民國35年時為訴外人許火陣所有，57年間由其子即訴外人陳孫濱、許馬太繼承登記為所有權人，陳信正、陳美惠、陳惠玉、陳信志、陳怡成、陳怡安、陳信榮為陳孫濱之繼承人，許甘炎、許美英、許美桂、陳淑貞、許喬恩、許喬盛、許甯寧（原名許喬寧）、許美蘭為許馬太之繼承人，均因繼承取得系爭土地應有部分所有權。又許火陣前於39年間將系爭土地其中一部土地分別設定地上權予其子、媳即訴外人許天送（26坪）、許桶妹（26坪），許天送、許桶妹於43年間將上開地上權讓渡予訴外人江天順，江天順再於45年間將上開地上權讓渡予林德順，並將上開地上權合併後面積共計52坪（下稱系爭地上權），於54年間再讓渡予訴外人王楊秋琴，上訴人即附帶上訴人王文燦等5人（下稱上訴人）於王楊秋琴過世後繼承取得系爭地上權，權利範圍等如附表所示。
（二）系爭地上權為未定地租之不定期地上權，而被上訴人在系爭土地上有門牌宜蘭市○○路○段○○○號房屋（即宜蘭市○○○段○○○段00○00○號房屋，下稱系爭房屋），為39年間登記之木造磚頂建物，迄今已逾60年，屋況老舊，系爭地上權之目的係為系爭房屋存續而設定，被上訴人自得依民法第833條之1規定請求定系爭地上權存續期間為10年。又系爭地上權雖未定地租，惟系爭土地之公告現值於56年間每平方公尺為新台幣（下同）100元，至101年已高達7萬1533元，地價已高漲715倍，且系爭土地位於宜蘭新月廣場商圈，鄰近宜蘭大學學區，商店林立，現出租供他人作為商店使用，收取高額租金，然系爭土地之相關稅賦係由被上訴人負擔，非當時所得預料，顯失公平，被上訴人自得依民法第835條之1第2項、併援引第227條之2第1項、準用第835條之1第2項規定請求酌定地租，依系爭土地99年申報地價9760元、系爭地上權登記面積171.9平方公尺（約52坪）為基準，以年息6％計算，地租為每年10萬665元（計算式：9760元／平方公尺×171.9平方公尺×6%=100,665元）。據此，被上訴人爰聲明：（一）系爭地上權存續期間請准定為自本件訴訟判決確定之日起10年。（二）系爭地上權之年租金自101年12月25日起酌定為10萬665元（原審判決系爭地上權存續期間酌定為自本案判決確定之日起15年，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分上訴，被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴），於本院就上訴人之上訴為聲明：上訴駁回，並為附帶上訴聲明：（一）原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴部分廢棄。（二）請准系爭地上權之年租金自101年12月25日起酌定為10萬665元。
二、上訴人辯稱：系爭地上權登記為「自民國39年1月1日無期限」、「無租金」，即與民法第833條之1規定之「未定有期限」、同法第835條之1第2項規定之「未定有租金」，並不相同，而無適用上開規定之情。實則許火陣係為避免繳納高額之贈與稅、土地增值稅，而以設定地上權之方式確立贈與或分配家產之範圍，於系爭土地設定地上權予其子媳許天送、許桶妹，故系爭地上權成立之目的，應係許火陣贈與或分配家產，使許火陣之繼承人得以永久且無償使用系爭土地。而觀諸被上訴人之被繼承人王楊秋琴當年與其前手即訴外人林景祥間買賣預約書，載明王楊秋琴以總價3萬9600元買受土地及房屋，而宜蘭地政事務所登記之買賣契約書，標的及價格僅為房屋2萬6000元，可見王楊秋琴當時係礙形式上無法為土地所有權移轉，惟議價時已將土地價格考量在內，系爭地上權之目的即為王楊秋琴以高達總價三分之一以上價格取得永久地上權，由此可知，系爭地上權即以永久存續為目的，並無依民法第833條之1規定酌定系爭地上權存續期間之情，且系爭房屋屋況良好，上訴人注重維護修繕，原審認系爭房屋為老舊木造建築，存續期間本非長久，酌定系爭地上權存續期間為15年亦屬有誤。又陳孫濱、許馬太二人曾於71年間訴請王楊秋琴給付租金，經法院以系爭地上權登載為「地租無」為由，為敗訴判決確定（臺灣宜蘭地方法院71年度訴字第75號、臺灣高等法院71年度上字第858號及最高法院72年度台上字第205號判決），被上訴人為陳孫濱、許馬太之繼承人，自應受前開確定判決既判力之拘束，不得重覆請求地租，而系爭土地所在之宜蘭市於38年間已開徵地價稅，然許火陣於39年間設定系爭地上權時仍約定地租為「無」，足徵許火陣願負擔地價稅等稅捐，並無土地之負擔增加、非當時所得預料之情，被上訴人依民法第835條之1、第227條之2請求酌定地租，亦非有據。據此，被上訴人請求酌定系爭地上權期間與地租，均為無理由，於本院為上訴聲明：
（一）原判決酌定地上權存續期間為本判決確定之日起15年之部分廢棄。（二）廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。就被上訴人之附帶上訴為聲明：附帶上訴駁回。
三、經查：系爭土地於35年間為許火陣所有，57年間由其子陳孫濱、許馬太繼承登記為所有權人，陳信正、陳美惠、陳惠玉、陳信志、陳怡成、陳怡安、陳信榮為陳孫濱之子女，許甘炎、許美英、許美桂、陳淑貞、許喬恩、許喬盛、許甯寧（原名許喬寧）、許美蘭為許馬太之子女、孫輩，均繼承取得系爭土地所有權應有部分；又許火陣前於39年間將系爭土地其中一部分別設定地上權予其子、媳許天送（26坪）、許桶妹（26坪），43年間讓渡予江天順，江天順再於43年間讓渡予林德順，上開二地上權合併後面積為52坪，林德順之繼承人林景祥復於54年間讓渡予王楊秋琴，上訴人為王楊秋琴之繼承人，繼承取得系爭地上權等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽（原審調字卷第4-6頁，第16-36頁，原審卷一15-16頁），應為事實。
四、被上訴人主張系爭地上權未定期限，然其設定係以位於土地上之系爭房屋之存續為目的，系爭房屋自登記時起迄今已逾60年，屋況老舊，目的顯已不存在，爰依民法第833條之1規定請求酌定系爭地上權存續期間；又系爭地上權雖於設定時未定地租，然上訴人現今以系爭房屋出租獲取利益，地價稅等則由被上訴人負擔，顯失公平，併依民法第835條之1第2項、第227條之2第1項規定請求酌定地租，惟均為上訴人否認，並以前揭情事資為抗辯，是本案爭執事項即為：（一）被上訴人請求酌定地上權存續期間，是否有據？如屬有據，則存續期間為何？（二）被上訴人請求酌定地租，是否違反一事不再理原則？是否有據？如屬有據，金額為何？爰析述如下：
（一）被上訴人請求酌定地上權存續期間，是否有據？如屬有據，則存續期間為何？
1、民法第833條之1規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」，故當事人僅得就已逾20年或權利成立目的已不存在之未定存續期限之地上權請求法院酌定其存續期間甚明。經查，許火陣與許天送、許桶妹就系爭地上權約定「存續期間：自民國39年1月1日無期限」，此有他項權利登記聲請書、土地登記簿謄本在卷可稽（原審卷一第219-220頁、241-242頁，本院卷一第80-84頁），並為兩造所不爭執（本院卷二第13頁、第28頁）。上訴人雖指稱「無期限」，依其文義解釋，應指系爭地上權永久存續，而非未定有存續期間，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院86年度台上字第2756號裁判意旨參照），上開「自39年1月1日無期限」之意義為永久存續或係未定存續期間？經查，許火陣於37年10月11日贈與22建號房屋（本國式木造店鋪，當時門牌號數為100號）予其子許天送，同時就房屋所在土地辦理地上權登記，亦就其子媳許桶妹所有之建號23房屋（本國式磚及木造住家，當時門牌號數為100之1號）所在土地辦理地上權登記，此有建築物改良登記簿、建築改良物情形填報表收件收據、建物平面圖、房屋登記保證書、贈與證、同意書、他項權利登記聲請書、證明書、家屋台帳及系爭土地登記謄本為證（原審卷一第225-243頁），復觀諸許火陣亦於37年10月11日將其所有、座落於系爭土地之建號24房屋（本國式木造住家，當時門牌號數為100之2號）贈與其子許馬太，設定地上權時於系爭土地登記簿記載：「其他登記事項：本號地上權以建築改良物為目的」；而王楊秋琴受讓系爭地上權時，土地登記簿「其他登記事項」亦記載「本號地上權以建築改良物為目的」；又系爭地上權現土地登記謄本「其他登記事項」所載：「以建築改良物為目的」此有建築改良物登記簿、建物平面圖、贈與證、他項權利登記聲請書、房屋登記保證書、家屋臺帳、土地登記簿謄本可稽（原審調字卷第27頁、原審卷一第245-256頁、本院卷一第80-81頁），可徵許火陣當時應係以系爭房屋位於系爭土地為目的，而設定系爭地上權予許天送、許桶妹，則系爭地上權之存續期間雖記載「自39年1月1日無期限」，惟就上開證據資料所示，既係為於系爭土地上有建築改良物為目的而使用土地，並設定地上權，衡情系爭地上權應非永久存續之意。
2、至上訴人雖又稱許火陣將系爭房屋贈予長子許天送、媳婦許桶妹，並於系爭土地另設定地上權予二子陳孫濱、三子許馬太，可見系爭地上權成立之目的，應係許火陣贈與或分配家產，系爭地上權應永久存續云云，經查，系爭土地其上除建號22、23房屋之外尚有24-26建號房屋，分屬許馬太、陳阿嬌（陳孫濱所贈）、陳孫濱所有，許火陣並就上開房屋座落基地範圍設定地上權予許馬太、陳孫濱等情，固有建築改良物登記簿、建物平面圖、贈與證、他項權利登記聲請書、房屋登記保證書、家屋臺帳、建築改良物情形填報表收件收據、宜蘭縣政府建築物使用執照、土地複丈結果通知書、地籍圖謄本、理由書、戶籍謄本、建物平面圖、地上權位置圖為憑（原審卷一第244-299頁），是許火陣就其子許天送、許馬太、陳孫濱所有房屋座落基地均設定地上權，雖足認定，然查，被上訴人稱許火陣於42年2月19日書立公證遺囑，將系爭土地贈與許馬太、陳孫濱，系爭土地於57年2月6日登記許馬太、陳孫濱判決確定取得系爭土地，應有部分各為1/2等情，業據其提出公證遺囑證書、土地登記謄本為證（原審調字卷第27頁，原審卷二第24-27頁），堪以採信，則許火陣是否確有基於贈與或分配家產分配，而使許天送、許桶妹永久取得系爭地上權之意，即非無疑；上訴人雖又指稱許火陣係為避免繳納高額之贈與稅或土地增值稅，故以設定系爭地上權之方式贈與或分配家產，隱藏使地上權人永久使用土地即取得土地所有權之意云云，然其並未舉證以實其說，亦不足採信，是上訴人主張系爭地上權約定「存續期間：自民國39年1月1日無期限」，為永久存續之意，難謂可採，而觀諸系爭地上權設定之過程、目的等以觀，堪認系爭地上權係以供系爭房屋使用為目的，為未定存續期間之地上權。
3、至上訴人另主張系爭房屋連同座落基地輾轉讓渡予王楊秋琴，形式上雖無法就土地部分為所有權移轉登記，然王楊秋琴與林景祥間就系爭房屋與座落基地所為買賣預約書，已載明為「以上所有權全部」，可見王楊秋琴係以總價金3萬9600元買受房屋與座落基地，而嗣後正式提交宜蘭地政事務所之買賣契約書，僅包括房屋價金2萬6000元，其價差1萬3600元即為土地價格，已隱含土地所有權移轉之意思表示，退步言之，亦為使王楊秋琴永久使用地上權之意思，超過許火陣與許天送、許桶妹間設定地上權真意之解釋，而達於善意信賴地上權登記保護之程度云云，並提出上開買賣預約書、宜蘭地政事務所登記之買賣契約書為證（本院卷第25-29頁），為被上訴人否認之，且王楊秋琴與林景祥間所為買賣約定，對於所有權人本不生拘束力，況且，查系爭地上權原登記為「存續期間：不定期」（原審調字卷第32頁），難謂有何王楊秋琴信賴土地登記而認系爭地上權為永久存續之情，而依土地登記謄本所載，王楊秋琴受讓系爭地上權時亦登記為「其他登記事項：本號地上權以建築改良物為目的」，此有系爭地上權原始登記簿謄本為憑（原審調字卷第29頁），王楊秋琴亦未異議並聲請更正，上訴人前開主張即非有據。
4、依民法物權編施行法第13條之1規定，民法第833條之1規定於該規定施行前已發生之地上權亦有適用。系爭地上權既屬未定有期限，且自39年間設定地上權登記迄今，顯已逾首揭法條所定之存續期間20年，是被上訴人依前開規定請求就系爭地上權酌定存續期間，應認有據。又設立系爭地上權之目的，係為系爭房屋之占有使用，已如前所述，故系爭地上權存續期間之酌定，應視系爭房屋屋況定之。經查：系爭房屋1樓現出租予他人經營餐飲業，月租3萬元，2樓以上自住，此據上訴人王文燦陳述明確，並為被上訴人所不爭執（本院卷一第152頁反面）；又系爭房屋屋況老舊，內部多仍以木質材料為牆壁隔間，主建物為一樓磚造建物，屋頂仍有部分保留為瓦造，其上未有增建，屋後經原有木造樓梯可通至閣樓，內部牆壁窗戶隔間等多仍為木造，觀其材質可見應已存在有數十年，非為新建等情，亦有勘驗筆錄及現場照片在卷可按（原審卷一第43-56頁）；另經原審囑託臺灣省土木技師公會就系爭房屋之材料、結構及屋況等鑑定其可存續期間，該會以103年6月9日(103)省土技字第2781號函檢附該會（000-0000）鑑定書（附於卷外）以：「十一、鑑定結果..3.宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號房屋，依其屋況說明：鑑定標的物為營業使用，為顧及客人入內消費感受，房屋所有權人注重鑑定標的物維護修繕，滿足客人行停留用餐需求，鑑定標的物屋況若能定期維護，隨時修繕，鑑定標的物存續期間理論上是可以很長久，並無一定期限。」、「4.鑑定標的物所有權人提出近十年修繕紀錄，最後一次為100.9.24屋頂修繕。本次鑑定標的物勘查狀況良好，並無發現顯見結構性裂縫及損壞。」、「5.綜合上述各項評估，不考慮地震、颱風天災及人為破壞、火災等不確定損壞原因，鑑定標的物預估使用年限為25年。考量建材老化折舊及維護修繕等因素，其可存續期間約為15年，但需定期維護，隨時修繕。」（見該鑑定書第3、4頁）。爰審酌系爭房屋雖為老舊木造建築，耐用及可存續期間本非長久，然上訴人注重維護修繕等情，認系爭地上權之存續期間，應以15年為適當。上訴人雖指稱上開鑑定書既稱系爭房屋存續期間可很長久，並無一定期限，且因上訴人自始迄今均注重房屋之維護修繕，可預期上訴人日後亦會持續注重維護修繕系爭房屋，系爭地上權存續期間如酌定為15年即與上開鑑定結果不符云云，然查，上開鑑定書除敘明上開情狀以外，亦載明系爭房屋非為結構耐震系統，新建耐震建築房屋使用年限為50年，系爭房屋使用年限低於50年等情，而綜合各項評估，不考慮地震等不確定損壞原因，鑑定系爭房屋預估使用年限為25年，考量建材老化折舊及維護修繕等因素，其可存續期間約為15年（鑑定報告第3-4頁），上訴人前開所辯即非有據，為不可採。
（二）被上訴人請求酌定地租，是否違反一事不再理原則？是否有據？如屬有據，金額為何？
1、按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。民事訴訟法第400條、第401條分別定有明文。經查，陳孫濱、許馬太前於71年間曾對王楊秀琴提起給付租金之訴，經法院判決敗訴確定，此有臺灣宜蘭地方法院71年度訴字第75號判決、本院71年度上字第858號判決，最高法院72年度台上字第205號裁定可稽（原審卷一第19-24頁），然上開事件之訴訟標的為地租請求權，被上訴人則係依民法第835條之1第2項、第227條規定請求酌定地租，為形成之訴，兩者訴訟標的並非相同，即非同一之訴，被上訴人此部分請求並無違一事不再理之規定。
2、又未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，民法第835-1條有明文規定，此係基於情事變更法則，亦有立法理由可參。觀諸民法第227條之2即明定：契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，可見地上權地租於契約成立後如有情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人如聲請法院變更原有效果，即非法之所不許。上訴人指稱系爭地上權設定時約定「無租金」，此固有他項權利登記聲請書為證（原審卷一第219頁、第241頁），然查，38年間臺灣省政府對於都市土地決定規定地價，徵收地價稅，當即指定各市○○鄉鎮○街市地區等88處為實施區域，於區域內建地及雜種地規定地價，開徵地價稅，系爭土地所在之宜蘭縣宜蘭市為上開開徵地價稅地區，固有宜蘭縣政府地方稅務局102年8月8日宜稅土字第0000000000號函、殷章甫所著「土地稅」著作（2005年12月初版一刷）可稽（原審卷一第308頁、原審卷二第30-31頁），惟上開函文亦載明宜蘭縣政府最早於40年間始有地價稅查定徵收紀錄，故上訴人稱系爭土地早於38年間即已徵收地價稅，為不可採，被上訴人指稱系爭地上權於39年間設定時，地主許火陣不知系爭土地日後將被課徵地價稅，堪以採信。而系爭土地自75年間起至101年為止，地價稅從2萬2568元調漲至3萬9333元，有地價稅資料在卷可稽（原審卷第31-32頁），又系爭房屋1樓出租予第三人經營餐飲業，月租3萬元，2樓由上訴人自住，已如前所述。是以土地所有權人需負繳納地價稅義務，而地上權人不僅無償使用系爭地上權，不需繳納地租，且無庸繳納地價稅，甚而就以設定系爭地上權為目的之系爭房屋，尚可使用、收益。據此，被上訴人主張所有權人長期負擔地價稅，地上權人則無償享有使用系爭土地之利益，顯失公平，非許火陣與許天送、許桶妹成立系爭地上權契約時所能預料，請求酌定地租，應屬有據。
3、經查，系爭土地位於宜蘭市區○○○路、健康路交叉路口，為宜蘭市已發展數十年之區段，往來交通便利，附近1、2公里範圍內有蘭陽女中、宜蘭高中、復興國中、宜蘭大學等學校，人口聚集，商家林立，為甚為繁榮之區域，系爭房屋1樓出租予第三人經營餐飲業等情，此有勘驗筆錄可稽（原審卷一第43頁），又系爭房屋2樓由上訴人自住，亦如前所述，本院審酌系爭土地所在位置等一切情狀，認被上訴人主張依系爭土地99年度申報地價每平方公尺9760元及地上權設定面積52坪即171.9平方公尺，以年息6%計算，自本案繫屬後之101年12月25日起，年租金定為10萬665元（計算式：9760元／平方公尺×171.9平方公尺×6%=100,665元），尚屬妥適，爰准許之。
五、據此，被上訴人請求酌定系爭地上權存續期間自本案判決確定時起15年，地租自101年12月25日起酌定為每年10萬665元，為有理由。原審就上開系爭地上權存續期間判決並無不當，上訴意旨指摘此部分判決違誤求為廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回，原審駁回被上訴人上開酌定地租，尚有未洽，附帶上訴意旨指摘此部分判決違誤，為有理由，爰廢棄改判如主文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法449條第1項、第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 曾錦昌法 官 匡 偉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 23 日
書記官 黃千鶴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。