臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1167號上 訴 人即被上訴人 畢玉成訴訟代理人 許惠峰律師複 代 理人 林易徵律師訴訟代理人 陳彥彰律師被 上 訴人即 上 訴人 謝宛倩訴訟代理人 鄭文婷律師複 代 理人 張晉豪律師被 上 訴人 李垣樑訴訟代理人 陳明宗律師複 代 理人 吳沛珊律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年7月31日臺灣新北地方法院103年度訴字第384號第一審判決提起上訴，本院於104年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人畢玉成下列第二項請求部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人李垣樑、謝宛倩應再分別給付上訴人畢玉成新臺幣陸拾貳萬捌仟伍佰元、貳萬捌仟伍佰元，及均自民國一百零三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人畢玉成其餘上訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人謝宛倩之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人畢玉成負擔百分之五十六、由被上訴人李垣樑負擔百分之二十二、餘由被上訴人謝宛倩負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人（下稱畢玉成）主張：畢玉成透過臺灣房屋之仲介，於民國（下同）102年10月4日與被上訴人李垣樑【下逕稱姓名，其並持有蓋用被上訴人即上訴人謝宛倩（下逕稱姓名）印章之授權書（下稱系爭授權書）】，就李垣樑與謝宛倩共有之新北市○○區○○段○○○段000地號及其上同小段3263建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0段0巷0號6樓之1，應有部分各2分之1，下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為新臺幣（下同）838萬元，畢玉成已將價金271萬7,071元匯入第一建築經理股份有限公司（下稱第一公司）開立之履約保證專戶，謝宛倩、李垣樑依系爭買賣契約書約定，應於102年11月14日前將系爭房地所有權移轉登記予畢玉成。嗣兩造共同委託之地政士胡玉芬於102年11月12日辦理移轉登記相關事宜，始發現謝宛倩於簽訂系爭買賣契約書後擅自變更印鑑，致無法完成系爭房地所有權移轉登記，經胡玉芳請謝宛倩、李垣樑提供變更後之印鑑證明未果，畢玉成乃於102年11月18日以存證信函催告其兩人應於函到5日內完成應履行之各項義務，惟謝宛倩、李垣樑仍置之不理，畢玉成遂於102年11月26日以存證信函向其兩人為解除契約之意思表示，嗣第一公司已於102年12月10日將履約保證專戶餘額254萬7,449元撥付至畢玉成指定之帳戶，惟李垣樑、謝宛倩仍應依系爭買賣契約約定賠償同額價款違約金271萬7,071元。另謝宛倩、李垣樑本應配合提供變更後之印鑑章俾以辦理系爭房地所有權移轉登記，惟其兩人屢經催告仍不願意提供致無法辦理，則係可歸責於其兩人之事由致給付不能，畢玉成亦得請求謝宛倩、李垣樑賠償其因此支出仲介費16萬7,600元之損害。綜上，爰依系爭買賣契約書第10條第1款約定、民法第226條第1項規定、表見代理之法律關係，求為判命李垣樑、謝宛倩應給付畢玉成288萬4,671元（李垣樑、謝宛倩各應負擔144萬2,335元，見本院卷第163頁）本息之判決。原審判決謝宛倩應給付畢玉成60萬元本息，並駁回畢玉成其餘之訴，畢玉成、謝宛倩各就其敗訴部分提起上訴。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，謝宛倩應再給付畢玉成84萬2,335元、李垣樑應給付畢玉成144萬2,335元，及均自103年3月14日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。答辯聲明：謝宛倩之上訴駁回。
二、謝宛倩則以：伊並未授權李垣樑出售系爭房地，李垣樑出具蓋有伊印鑑之系爭授權書係遭偽造，況系爭買賣契約書僅首頁之賣方欄載有李垣樑及謝宛倩之名字，惟其末頁簽名處之賣方僅有李垣樑簽名及蓋章，並無謝宛倩親筆簽名或蓋章，賣方之代理人欄位中係空白，不但未有謝宛倩之簽名，亦未經李垣樑註明代理人之身分，更未載明代理之旨，而悖於顯名代理原則，足證客觀上李桓樑並未代理謝宛倩簽訂系爭買賣契約書，自不成立代理行為，顯見兩造對於系爭房地之買賣契約意思表示並未合致，益徵系爭買賣契約書與謝宛倩無涉，畢玉成空言主張李桓樑代理謝宛倩簽定系爭買賣契約書云云，即與事實不符。縱認謝宛倩有授與李垣樑出售系爭房地之代理權，然本件仲介羅賢芬於102年10月7日早上即知謝宛倩並無出售系爭房地之意思，是於謝宛倩告知羅賢芬時即包含表明撤回代理權之意思表示甚明，復徵之畢玉成及李垣樑皆自承訴外人林嘉琪係於102年10月7日傍晚始簽署系爭買賣契約書，此時畢玉成及李垣樑皆已知悉謝宛倩不願出售系爭房地，足認謝宛倩已合法撤回代理權，系爭買賣契約書之效力即不及謝宛倩。復以系爭買賣契約書末頁簽名處僅有李垣樑簽名及蓋章，另一欄位則空白，畢玉成及在場之仲介皆未要求李垣樑於代理人處簽名，而仲介羅賢芬復證稱代理人需幫本人簽名始得以表彰同時代理謝宛倩出售系爭房地，足認畢玉成明知李垣樑非代理人，乃刻意保留該欄位以待謝宛倩本人親自簽名，且羅賢芬既已知悉謝宛倩不願出售系爭房地，則畢玉成已明知或可得而知李垣樑並無代理權，此等情狀均已不足成立表見代理。再者，謝宛倩基於所有權人身分，為保障自己權益而辦理印鑑變更，阻止李桓樑擅自出售系爭房地，當無任何可歸責事由。末以系爭買賣契約書未明定懲罰性賠償之違約金，故系爭買賣契約書第10條第1款之約定乃屬賠償額預定之違約金，並以畢玉成實際上所受損害為標準，而畢玉成雖將價金271萬7,071元匯入第一公司開設之履約保證專戶，惟第一公司已於102年12月10日將履約保證專戶餘額254萬7,449元撥還畢玉成，畢玉成所受損害充其量僅為不能使用該價金之損害，是其請求同額之違約金，顯與實際損害懸殊甚鉅，應予酌減；且如前述，本件違約金屬損害總額預定之性質，畢玉成自不得再主張有其他損害，而請求違約金以外之賠償，何況畢玉成支付之仲介費16萬7,600元乃係基於其與仲介者間之居間契約，實非因未履行系爭買賣契約書所造成之損害，故其此部分之請求亦屬無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於謝宛倩部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。答辯聲明：
㈠畢玉成之上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、李垣樑則以：系爭買賣契約書第10條第1款約定，賣方不履行債務，於買方解除契約時，賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償，是買方僅得就原來之給付或違約金擇一請求，亦即約定契約當事人一方不履行債務時，應給付他方之損害賠償，且無約定以違約金作為強制履行買賣契約之手段，亦未於契約上表明該違約金係屬懲罰或損害賠償總額之預定，依民法第250條第2項前段規定，應視為因不履行所生損害之賠償總額，而屬損害賠償總額預定性之違約金，並依民法第220條第1項之規定，以故意或過失為歸責要件，而本件謝宛倩雖授予李垣樑代理權以處理系爭房地買賣契約相關事宜，然系爭買賣契約書未能履行，係因謝宛倩逕自於簽約後變更印鑑證明，致系爭房地不能順利辦理過戶，李垣樑並無拒絕配合提供印鑑章之情事，李垣樑尚且多次請求謝宛倩配合辦理系爭買賣契約書之履約事宜，惟謝宛倩均置之不理，且李垣樑與謝宛倩雖為夫妻，然其人格乃各自獨立，亦無任何法令規範李垣樑須注意謝宛倩之履約能力，李垣樑亦無從注意謝宛倩履約之可能，故本件李垣樑並無可歸責之事由致債務不履行，是畢玉成依上開約定向李垣樑請求給付違約金即無理由。又縱認系爭買賣契約書係可歸責於李垣樑之事由致債務不履行，然可歸責於李垣樑之事由顯屬輕微，而畢玉成業已受領價金之返還，且其迄今仍未證明不能買受系爭房地受有何損害，是畢玉成至多僅受有價金給付之利息損失而已，故其請求縱屬懲罰性違約金，然其金額約占買賣價金百分之32，亦屬過高，應予酌減。另關於仲介費16萬7,600元係畢玉成與仲介間之居間契約，並非本件債務不履行致生之損害，縱該仲介費之損失與本件債務不履行間有因果關係，然如前述，本件債務不履行非可歸責李垣樑，且本件已約定賠償總額預定性質之違約金，故畢玉成僅得依系爭買賣契約書第10條第1款約定為違約金之請求，而無從另行請求賠償仲介費16萬7,600元等語，資為抗辯。並答辯聲明：
上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第121頁反面至122頁）：㈠畢玉成及訴外人林嘉琪與李垣樑（李垣樑持其上蓋有謝宛
倩印章之系爭授權書，該印文為真正），就登記於謝宛倩、李垣樑所有（應有部分各2分之1）之系爭房地，訂立系爭買賣契約書，約定價金為838萬元。畢玉成已將價金271萬7,071元匯至第一公司所開立之履約保證專戶，依系爭買賣契約書第9條第6項約定，謝宛倩、李垣樑應於102年11月14日前將系爭房地所有權移轉登記予畢玉成，有系爭買賣契約書、價金履約保證系統查詢單、系爭房地之土地及建物登記謄本、授權書、謝宛倩之印鑑證明為證（見原審促字卷第3至17頁、原審卷第25至28、41、59頁）。
㈡謝宛倩於系爭買賣契約書訂立前，將與系爭授權書印文相
符之印鑑章、印鑑證明交付予李垣樑以辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，嗣後復至戶政事務所辦理變更印鑑登記，致無法辦妥系爭房地所有權移轉登記，有新北市新莊地政事務所土地登記案件補正通知書為證（見原審卷第42頁）。
㈢畢玉成於102年11月18日以存證信函催告謝宛倩、李垣樑2
人應於函到5日內完成應履行之義務（含辦畢系爭房地所有權移轉登記），嗣於102年11月26日以存證信函為解除系爭買賣契約書之意思表示，有存證信函及回執為證（見原審卷第43至46、101至102頁）。
㈣畢玉成已支付仲介費用16萬7,600元，有統一發票為證（見原審卷第54、55頁）。
㈤畢玉成已於102年12月10日受領第一公司自履約保證專戶
撥付之餘額254萬7,449元，有存證信函為證（見原審卷第52至53頁）。
五、畢玉成主張：謝宛倩、李垣樑未依約於102年11月14日前將系爭房地所有權移轉登記予畢玉成，經畢玉成於102年11月18日催告未果，乃於102年11月26日解除系爭買賣契約書，依系爭買賣契約書第10條第1款約定、民法第226條第1項規定，謝宛倩、李垣樑各應給付畢玉成144萬2,335元本息等語，為李垣樑、謝宛倩否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠謝宛倩是否有授權李垣樑代理訂立系爭買賣契約書？㈡系爭買賣契約書是否係可歸責於謝宛倩、李垣樑之事項，致未履行系爭買賣契約？㈢畢玉成依系爭買賣契約書第10條第1款請求謝宛倩、李垣樑給付違約金合計271萬7,070元，有無理由？⒈該項約定之違約金性質為何？是否以謝宛倩、李垣樑有可歸責之事由為要件？⒉系該項約定之違約金，是否過高？有無酌減之必要？㈣畢玉成依民法第226條第1項，請求謝宛倩、李垣樑給付其因此支付之仲介費用16萬7,600元，有無理由？爰析述如下。
六、就謝宛倩是否有授權李垣樑代理訂立系爭買賣契約書部分：㈠畢玉成主張：其透過臺灣房屋之仲介，於102年10月4日與
李垣樑就系爭房地成立系爭買賣契約，且李垣樑亦提出蓋有謝宛倩印文之系爭授權書，故兩造確實成立系爭買賣契約等語。謝宛倩則否認有出具系爭授權書，辯稱：系爭授權書之印文係遭盜蓋其印章而為偽造，其並未授權李垣樑出售系爭房地等語。
㈡按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院
或公證人之認證者，推定為真正。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任民事訴訟法第358條第1項、第277條前段分別定有明文。再按私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任（最高法院86年度台上字第717號、95年度台上字第1786號裁判意旨可資參照）。
㈢經查：
⒈觀諸系爭授權書（見原審卷第41頁），授權人之欄位均
蓋有「謝宛倩」之圓形戳印之印文，而該印文之印章係謝宛倩所有，並由謝宛倩交付李垣樑乙節，為謝宛倩所不爭執（見本院卷第115頁），則系爭授權書之授權人既蓋有謝宛倩真正之印文，依前揭民事訴訟法第358條第1項規定，推定系爭授權書為真正。
⒉再依卷附李垣樑與謝宛倩間之往來簡訊內容（見原審卷
第94至97頁），係102年9月17日至102年10月8日期間，李垣樑先要求謝宛倩辦理印鑑證明，謝宛倩遂申請4張印鑑證明，並同意李垣樑拿3張（見原審卷第95、96頁）；謝宛倩於102年10月3日23:47:00至23:49:20期間表示：「如果明天我的證件跟印章除了賣房子還有做其他的事情，被我知道了，我保佑你出入小心，我這次沒有跟你鬧著玩，我爸不知道我答應要幫你們賣掉這間。」等語（見原審卷第96頁），復於102年10月4日11:06:11表示：「今天除了拿我的證件去賣新天地，其他還有什麼？」等語（見原審卷第96頁），而關於上開所稱之「新天地」即為系爭房地乙節，亦據證人即系爭房地仲介羅賢芬證述在卷（見原審卷第123頁反面）。再者，證人羅賢芬證稱：102年9月間，李垣樑的母親打電話說要賣系爭房地，叫伊估價，於102年9月13日由李垣樑與伊在李垣樑父親李崇清的住所簽立專任委託契約，後來系爭房地託售價格經李垣樑父母親決定後，定為950萬元；102年9月30日，畢玉成出價838萬元，並支付斡旋金8萬5千元後，伊在隔日打電話告知李垣樑母親此事，並於102年10月3日至李垣樑母親住處確定金額及簽約時間，當時李垣樑及其父母親均有在場；伊曾於102年9月底前，打電話告知謝宛倩要帶身分證、印章，謝宛倩表示怎麼這麼囉唆，不能叫別人去嗎，因為她還要上班，但謝宛倩沒有說房子不要賣，也沒有說系爭房地要賣多少錢；伊在簽約前一天即102年10月3日打電話請謝宛倩下班後過來，如她能在簽約當時本人在場，就不用出具授權書，她說她要加班，伊請她加班後過來，她說她不要，之後伊就說若不來就要請他們出具授權書，伊就跟李垣樑、李垣樑母親、李崇清說要帶權狀正本、印鑑證明、印鑑章、身分證正本、授權書；嗣謝宛倩於102年10月7日向公司和伊經理反應伊把系爭房地賣掉，謝宛倩情緒激動，說伊把他房子賣掉好像是伊自己作主賣的等語（見原審卷第123頁反面至第124頁反面）。再觀諸系爭授權書之授權內容，乃係謝宛倩授權李垣樑全權處理：出售不動產事宜，包括：1.被授權人（即李垣樑）於出售系爭房地時，得代理立書人（即謝宛倩）簽立有關之書面契約及其他相關文件。2.辦理不動產過戶及其他有關事項及點交房地等事宜。3.得受領定金及不動產買賣價金等相關事宜（見原審卷第41頁）。觀諸李垣樑所提上開簡訊內容，除有記載傳送日期、時間外，亦有李垣樑、謝宛倩之電話號碼，且其討論內容亦核與證人羅賢芬之證述內容互核相符，自堪信為真正，謝宛倩空言否認，自無可採。是以系爭授權書所載授權內容，與李垣樑與謝宛倩往來簡訊、羅賢芬證述內容相合。況謝宛倩自承：其原同意出售系爭房地，但與李垣樑講好要逾1千萬元始願出售，嗣得知李垣樑非以該金額出售且執意出售，謝宛倩反對，始變更印鑑證明等語（見原審卷第72頁正、反面、本院卷第115頁反面，此涉及謝宛倩所辯之代理權限制乙節，詳如後述）。足認謝宛倩本即同意出售系爭房地，且為簽訂系爭買賣契約而交付其所有之印章、印鑑證明及身分證件等文件，並由李垣樑蓋印於系爭授權書授權人欄位，而有授權李垣樑代理訂立系爭買賣契約書，應堪認定。
⒊謝宛倩雖否認在系爭授權書簽名及書寫文字，惟謝宛倩
既係為出售系爭房地而交付印章及印鑑證明，嗣由李垣樑將之蓋印於系爭授權書而為授與代理權之意思表示，自不得以其未在系爭授權書簽名而否認系爭授權書真正之效力。此外，謝宛倩就其交付之印章係遭盜蓋乙節，未據其舉證證明，故謝宛倩此部分之辯解，自無足採。
又系爭授權書既為真正，業如前述，則謝宛倩請求函調系爭授權書正本並將該正本送請鑑定其簽名之真偽及是否有謝宛倩之指紋乙節（見本院卷第76頁正、反面），即無調查之必要，併此敘明。
㈣次查，觀諸系爭買賣契約書內容，係102年10月4日簽訂，
畢玉成並於當日交付第一期款即現金8萬5千元及面額78萬5千元之商業本票，亦有本票為證（見原審卷第38、40頁）。關於系爭買賣契約書首頁所載之立契約人雖記載：「買方：畢玉成、林嘉琪」、「賣方：李垣樑、謝宛倩」（見原審卷第34頁），惟於末頁之立契約人簽名處，僅由畢玉成、李垣樑分別於買方、賣方處簽名，李垣樑則未於賣方代理人處為代理謝宛倩而簽名（見原審卷第38頁），此為兩造所不爭執。然依上開系爭授權書約定內容，謝宛倩既將出售系爭房地事宜授權李垣樑代理行之，而李垣樑代理範圍包括代理書立書面契約及其他相關文件（見原審卷第41頁），況李垣樑與畢玉成於102年10月4日訂立系爭買賣契約書時亦同時出具系爭授權書，此據證人羅賢芬、代書胡玉芬證述在卷（見原審卷第126頁、110頁反面），則李垣樑身為系爭房地之所有權人及謝宛倩之代理人，並與畢玉成簽訂系爭買賣契約書，畢玉成並於同日交付訂金，足認兩造就系爭房地買賣契約於102年10月4日即因意思表示合致而成立。又系爭買賣契約書既於102年10月4日成立，自不因林嘉琪於102年10月7日始於系爭買賣契約書首頁之立契約人買方處簽名，而延後系爭買賣契約書之成立效力，其理自明。而謝宛倩授予代理權李垣樑出售系爭房地，而系爭買賣契約書既已於102年10月4日成立，則李垣樑因授權書所生代理謝宛倩訂立系爭買賣契約書之基本法律關係即已完成，參照民法第108條第2項規定，自無由謝宛倩於所授與法律關係完成後之102年10月7日撤回其代理權，況謝宛倩撤回代理權之意思表示，應向李垣樑為之，縱謝宛倩於102年10月7日向羅賢芬為不願出售系爭房地之意旨，亦不得據此即認有向李垣樑為撤回代理權之意思表示。故謝宛倩辯稱：縱認伊有授權李垣樑出售系爭房地，惟於102年10月7日向羅賢芬表明不願出售系爭房地之意旨，即有撤回代理權之意云云，委無可採。
㈤再查，系爭房地初始之託售價格為950萬元乙節，業據證
人羅賢芬證述明確（見原審卷第124頁），且有系爭房地託售網頁廣告可稽（見原審卷第103頁），復依卷附所示李垣樑與謝宛倩間往來簡訊內容（見原審卷第94至97頁），謝宛倩均無就系爭房地售價應逾1千萬元乙節提出討論，亦未見2人就系爭房地之託售價格互為詢答，則謝宛倩辯稱：伊授權李垣樑出售系爭房地之價格應逾1千萬元云云，即屬無據，尚不足認定謝宛倩就李垣樑出售系爭房地之代理權設有限制，縱認謝宛倩有上開出售價格之限制，惟依民法第107條前段規定：代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人意旨，參以前述系爭房地初始託售價格即為950萬元等節，謝宛倩自不得以上開代理權之限制對抗畢玉成，應屬明確。
㈥綜上，就謝宛倩授權李垣樑代理訂立系爭買賣契約書乙節，自堪認定。
七、就系爭買賣契約書是否係可歸責於謝宛倩、李垣樑之事項，致未履行系爭買賣契約部分：
㈠兩造已於102年10月4日就系爭房地成立系爭買賣契約書，
業如前述，則依系爭買賣契約書第9條約定，謝宛倩、李垣樑應於102年11月14日前將系爭房地所有權移轉登記予畢玉成，惟謝宛倩於系爭買賣契約書成立後向戶政事務所辦理變更印鑑證明，致系爭房地無法辦理所有權移轉登記，畢玉成據此於102年11月18日以存證信函催告謝宛倩、李垣樑2人應於函到5日內完成應履行之義務（含辦畢系爭房地所有權移轉登記），嗣於102年11月26日以存證信函為解除系爭買賣契約書之意思表示乙節，為兩造所不爭執（見上開四、㈠至㈢）。謝宛倩既同意出售系爭房地並授權李垣樑代理訂立系爭買賣契約書，則謝宛倩即負有將系爭房地所有權移轉登記予畢玉成之給付義務，並依系爭買賣契約書第4條第2項約定，交付所有權狀正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件交付予特約地政士（見原審卷第35頁），惟謝宛倩於系爭買賣契約書成立後辦理變更印鑑證明，亦拒絕提供變更後之印鑑證明，此為謝宛倩所不爭執，則系爭房地所有權無法移轉登記予畢玉成，自屬可歸責於謝宛倩事由所致，應屬明確。
㈡查，系爭房地為電梯大樓型態（11樓中之第6樓），作為
住宅用途，建物面積為38.81坪（含車位5.21坪）乙節，有系爭房地託售網頁廣告可稽（見原審卷第103頁），且為兩造所不爭執。再參以李垣樑、謝宛倩為夫妻關係，雖就系爭房地係分別共有（應有部分各為2分之1），惟畢玉成買受、李垣樑及謝宛倩出售系爭房地，當係以系爭房地全部權利為買、賣之意思表示，且遍觀系爭買賣契約書全文關於「賣方」之約定，均係整體稱之而無區分，故關於系爭買賣契約書就出賣人（即李垣樑、謝宛倩）之契約履行，當應由李垣樑及謝宛倩共同為之而不可分割，始符兩造真意。再者，李垣樑依系爭授權書約定內容，其有代理謝宛倩辦理系爭房地過戶及其他有關事項及點交房屋等事宜（見原審卷第41頁），則代理內容亦包括提出謝宛倩相關證件，謝宛倩嗣變更印鑑證明，固有可歸責性，再矧以渠等為夫妻關係，則李垣樑基於代理人權限及基於系爭買賣契約書應共同為系爭房地所有權移轉之給付義務觀之，就渠等未能辦理系爭房地所有權移轉登記，難謂無可歸責性。
㈢系爭房地既經謝宛倩辦理印鑑變更而無法移轉所有權予畢
玉成，畢玉成於102年11月18日以存證信函催告謝宛倩、李垣樑2人應於函到5日內完成應履行之義務（含辦畢系爭房地所有權移轉登記），惟李垣樑、謝宛倩未能履行，嗣於102年11月26日以存證信函為解除系爭買賣契約書之意思表示，並於送達於李垣樑、謝宛倩，業如前述（見上開
四、㈢），而上開解除契約之意思表示乃係送達於謝宛倩設於新北市○○區○○路○段0○0號6樓之1住所，並據管理員收受，有送達回執為證，且上開住所為謝宛倩斯時之戶籍址，亦有謝宛倩之戶籍謄本可稽（見原審促字卷第39頁），則上開解除契約之意思表示已合法送達於謝宛倩。謝宛倩辯稱其未收受上開存證信函云云，自無可採。畢玉成解除系爭買賣契約書，核與系爭買賣契約書第10條第1款：「賣方（即李垣樑、謝宛倩）若違反本契約應履行之各項義務時，…，經買方（即畢玉成）定五日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約，…」之約定相符，即屬有據。
八、就畢玉成依系爭買賣契約書第10條第1款請求謝宛倩、李垣樑給付違約金271萬7,070元，有無理由部分：
㈠畢玉成主張：系爭買賣契約書係可歸責於李垣樑、謝宛倩
之事由而不能履行，依系爭買賣契約書第10條第1款之約定（下稱系爭違約金約定），李垣樑、謝宛倩應賠償已付同額價款之違約金等語（見原審促字卷第2頁、本院卷第139頁）。謝宛倩、李垣樑均辯稱：系爭違約金約定性質核屬損害賠償預定性之性質，且畢玉成已受領價金之返還，且其迄今仍未證明不能買受系爭房地受有何損害，是畢玉成至多僅受有價金給付之利息損失而已，故縱系爭違約金約定性質屬懲罰性性質，畢玉成主張之金額亦屬過高，應予酌減等語。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條定有明文。再按違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；又違約金之約定，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有上開規定之適用（最高法院19年上字第1554號、50年台抗字第55號判例意旨參照）。
㈢查，系爭買賣契約書係可歸責於謝宛倩、李垣樑之事項，
致未能履行，業如前述，則畢玉成依系爭買賣契約書第10條第1款約定：「賣方若違反本契約應履行之各項義務時，經買方定5日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約請求返還已付價款外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方。其已付或應負之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔」內容（見原審卷第37頁），請求李垣樑、謝宛倩賠償違約金，即屬有據。李垣樑辯稱：其就系爭買賣契約書不能履行不具可歸責性云云，核與本院上開認定相違，自不足取。
㈣次查，觀諸系爭違約金約定文義（見原審卷第37頁），應
認兩造就系爭違約金約定性質，核屬損害賠償預定性質。審酌兩造於102年10月4日簽約，總價為838萬元，畢玉成已支付價金271萬7,071元，而第一公司已於102年12月10日扣除費用後返還並撥付價金254萬7,449元至畢玉成指定帳戶，為兩造所不爭執（見上開四、㈤），依畢玉成就已支付271萬7,071元而不能利用之期間非長（即102年10月4日至同年12月10日），所受利息損失非鉅，經第一公司扣除費用之金額為16萬9,622元（計算式：271萬7,071元－254萬7,449元＝16萬9,622元），再參以畢玉成為訂立系爭買賣契約書而支付仲介費用16萬7,600元（為兩造所不爭執，見上開四、㈣），復佐以李垣樑、謝宛倩之違約情狀及畢玉成可能所受其他損失等一切情事，並參酌內政部公告之成屋買賣契約書範本第11條第1項，買方違約，賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款之百分之15（見原判決第14頁，本院卷第10頁反面），本院認畢玉成請求違約金271萬7,070元，核屬過高，應予酌減至125萬7千元【計算式：838萬元（買賣總價）×15%＝125萬7千元】，並由李垣樑、謝宛倩按應有部分各2分之1平均分擔（即各負擔62萬8,500元），始為適當，畢玉成逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈤又系爭違約金約定性質既屬損害賠償預定之性質，則畢玉
成得請求之違約金即包括依系爭買賣契約書所生之損害賠償請求，其理自明。從而，畢玉成另依民法第226條第1項之規定請求李垣樑、謝宛倩支付其所受之仲介費用16萬7,600元損害，既業經本院列入其得請求違約金數額之審酌，畢玉成自不得重疊請求，故畢玉成請求李垣樑、謝宛倩賠償仲介費用16萬7,600元，為無理由，不應准許。
九、從而，畢玉成依系爭買賣契約書第10條第1款，請求李垣樑、謝宛倩應分別給付62萬8,500元，並自103年2月13日民事陳報暨起訴狀繕本送達之翌日即103年3月14日（李垣樑於103年2月20日收受、謝宛倩於103年3月13日收受，有送達證書為證，見原審卷第66、69頁，惟畢玉成就利息起算日均以103年3月14日計算，見本院卷第135頁正、反面）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許之部分，駁回畢玉成就李垣樑62萬8,500元本息之請求、就謝宛倩2萬8,500元本息之請求，尚有未合，畢玉成上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分別改判如主文第二項所示。至原審就上開應准許之部分命謝宛倩給付60萬元本息，並分別為准、駁此部分假執行之聲請，及就上開不應准許之部分，為畢玉成敗訴之諭知，均核無不合，兩造此部分之上訴，均無理由，應分別予以駁回，就畢玉成請求不應准許部分，其假執行之聲請之聲請失所附麗，又本件命李垣樑、謝宛倩給付之金額，均未逾150萬元，經此判決即告確定（民事訴訟法第466條第1項、第3項規定參照），故無另行宣告准、免假執行之必要，故畢玉成假執行之聲請均予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件畢玉成上訴為一部有理由、一部無理由，謝宛倩上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 汪智陽法 官 陳心婷正本係照原本作成。
謝宛倩、李垣樑不得上訴。
畢玉成如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 陳珮茹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。