臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1193號上 訴 人 張貴美訴訟代理人 俞清松律師上 訴 人 程智惠訴訟代理人 李永然律師
黃斐旻律師張謀勝律師上 訴 人 尤春蘭被上訴人 富通電信工程有限公司法定代理人 蕭鳳珠訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師王嘉斌律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103 年
8 月14日臺灣新北地方法院102 年度訴字第2218號第一審判決提起上訴，本院於104 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠主文第一、二項命上訴人尤春蘭、程智惠遷讓返還建物及給付不當得利部分，及該部分假執行之宣告；㈡主文第二項命上訴人張貴美給付金額逾新台幣陸仟陸佰陸拾叁元，及自民國一百零二年九月一日起至返還主文第一項建物之日止，按月於每月末日給付新台幣捌仟玖佰捌拾元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人張貴美其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人張貴美負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落於新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地上之建號3870、門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○○號之房屋（包含如原審判決附圖所示第一層未登記部分面積21.12 平方公尺，第二層未登記部分面積21.12 平方公尺，及第二層頂未登記部分面積60.26 平方公尺等增建部分，下稱系爭房屋，連同土地則合稱為系爭房地）為被上訴人公司所有。又上訴人張貴美原為被上訴人公司之負責人，嗣於89年間因恐系爭房地遭債權人蕭鳳珠（即被上訴人公司現任法定代理人）強制執行，於同年7 月9 日與上訴人程智惠就系爭房地為通謀虛偽買賣，並於89年8 月15日將系爭房地所有權移轉登記予程智惠名下。嗣蕭鳳珠透過法院強制執行買受張貴美於被上訴人公司之出資額，並經法院裁定選任為被上訴人公司臨時管理人後，被上訴人公司遂對程智惠提起塗銷所有權移轉登記訴訟而獲判決勝訴，於101 年12月4 日辦理所有權移轉登記之塗銷，將系爭房地回復登記為被上訴人所有。且張貴美於87年間即已信用不良，且於91年間即積欠蕭鳳珠高達千萬元之債務，自無能力支付系爭房地之買賣價金及貸款，即有可能係挪用被上訴人公司之資產用於償還貸款，故系爭房屋自不可能屬張貴美所有。然張貴美及程智惠迄今仍未將系爭房屋返還予被上訴人，且張貴美於97年間即已因法院執行而喪失被上訴人公司股東身分，已不具法定代理人資格，竟於101 年間將系爭房屋交付上訴人尤春蘭居住使用，上訴人三人均屬無權占有系爭房屋，而程智惠於上開塗銷所有權移轉登記事件，仍認其為系爭房屋所有權人，於本件原審亦稱其為三樓增建部分之所有權人，嗣於上訴程序則與張貴美改稱系爭房屋為張貴美所有云云，顯然迄今仍對系爭房屋主張權利，並認有占有使用之權源，焉能又謂渠等無占有之事實，故上訴人三人均為無權占有系爭房屋之人，並均受有相當租金之不當得利。爰依民法第767 條、第17
9 條等規定，請求：㈠尤春蘭應自系爭房屋騰空遷出；上訴人三人應將系爭房屋返還予被上訴人。㈡張貴美及程智惠應給付被上訴人新台幣（下同）118 萬2340元，及自102 年8月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。張貴美、程智惠及尤春蘭應給付被上訴人36萬4035元，及張貴美、程智惠自102 年8 月9 日起、尤春蘭自102 年8 月23日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢張貴美、程智惠及尤春蘭應於102 年8 月31日給付被上訴人2 萬5255元，及自
102 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付2 萬6097元。（被上訴人逾上開範圍之請求部分，經原審判決敗訴後，未據其聲明不服，非本院審理範圍）
二、上訴人之答辯：㈠上訴人張貴美部分：系爭房地乃張貴美於87年間以個人名義
購買並簽定不動產買賣契約書，因為辦理貸款而借名登記在被上訴人公司名下，張貴美除支付定金、簽約款、完稅款等共計145 萬5000元外，尾款則向第一商業銀行木柵分行（下稱第一商銀）辦理抵押貸款，張貴美按期支付貸款，之後並向中和農會貸款用以清償第一商銀之貸款，及再向友人調度資金後清償中和農會之貸款，故被上訴人公司係因借名登記受張貴美指定過戶，其於訴請塗銷程智惠買賣移轉登記判決確定後，係回復為借名登記之出名者即張貴美所有，被上訴人公司仍非系爭房屋之真正所有權人。張貴美既為系爭房屋真正所有權人，並管理、使用、處分系爭房屋，而程智惠、尤春蘭均經張貴美同意使用系爭房屋，均非無權占有甚明，被上訴人請求上訴人等人返還系爭房屋及請求相當於租金之不當得利，即無理由。又縱認被上訴人公司為爭房屋所有權人，惟其於起訴前並未向上訴人為合法終止使用之意思表示，難認上訴人自89年7 月9 日起即屬無權占有，被上訴人公司僅能主張自本件起訴狀送達之日起至103 年9 月28日為無權占有期間。此外，系爭房地價金共計為485 萬元（包括自備款及貸款）全部係由張貴美自行支付或代償，被上訴人公司因此所獲減少債務之利益，應依民法第179 條規定返還予張貴美，張貴美得依民法第334 條第1 項之規定，與被上訴人公司請求之不當得利債權為抵銷等語。
㈡上訴人程智惠部分：程智惠之母親張貴美原擔任被上訴人公
司負責人，其購買系爭房屋之資金來源為程智惠之外祖母張黃彩雲所受領之228 事件賠償金，另張黃彩雲出資增建三樓，且希望將該系爭房屋贈與給程智惠，故張貴美遂以買賣方式移轉予程智惠，以達到贈與之目的，故實際隱藏贈與意思表示。又於89年間程智惠隨同母親張貴美而居住系爭房屋，乃為張貴美之占有輔助人，嗣於95年起因出國而搬離系爭房屋，已未繼續占有系爭房屋，復於102 年將戶籍遷出，故程智惠並非系爭房屋之直接或間接占有人。況程智惠係基於其母親張貴美之贈與，並合理確信張貴美為系爭房屋之實質所有權人，故程智惠於89年至95年間占有系爭不動產，顯屬善意占有之人。此外，系爭房地89年起至101 年止之房屋稅及地價稅為程智惠所繳納，如被上訴人主張系爭房屋為其實質所有，即應返還程智惠所繳納之稅額合計10萬8770元之不當得利，程智惠並對於被上訴人起訴前五年之不當得利金額為抵銷抗辯等語。
㈢上訴人尤春蘭部分：101 年間因張貴美表示系爭房屋已多年
無人居住，遂委請尤春蘭整理及看管，尤春蘭始基於占有輔助人地位而遷入，且尤春蘭係經被上訴人公司前負責人張貴美之同意而入住，自非無權占有。嗣程智惠與被上訴人公司新負責人蕭鳳珠間因系爭爭房屋產權涉訟，尤春蘭並不知情，依據民法第944 條第1 項前段規定，應推定尤春蘭為善意無過失之占有人。又尤春蘭於原審判決後已經遷出系爭房屋，依法免負返還不當得利之責任等語。
三、原審判決：㈠尤春蘭應自系爭房屋騰空遷出，張貴美、程智惠及尤春蘭應將系爭房屋返還予被上訴人。㈡張貴美、程智惠應給付被上訴人118 萬2340元，及自102 年8 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。張貴美、程智惠及尤春蘭應給付被上訴人36萬4035元，及張貴美、程智惠自102年8 月9 日起、上訴人尤春蘭自102 年8 月23日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息。張貴美、程智惠及尤春蘭應給付被上訴人2 萬5255元，及自102 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付被上訴人2 萬6097元。㈢駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服均提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第194 頁反面至195 頁）：㈠坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地上之同段3870
建號、門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○○號房屋（包含如原審判決附圖所示第一層未登記部分面積21.12 平方公尺，第二層未登記部分面積21.12 平方公尺，及第二層頂未登記部分面積60.26 平方公尺等增建部分），其中一、二樓部分登記為被上訴人公司所有，此有建物及土地所有權狀及中和地政事務所建物測量成果圖可稽（即原判決附圖）（詳原審卷第22至23、111 頁）。
㈡張貴美原為被上訴人公司負責人，系爭房地於89年8 月15日
以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予程智惠。嗣因張貴美積欠蕭鳳珠債務，經蕭鳳珠對張貴美於富通公司之出資額聲請強制執行，並於原法院96年執字第4237號強制執行事件，買受張貴美之出資額280 萬元，而取得富通公司股份，並於97年8 月5 日經原法院97年法字第1 號裁定選任為被上訴人公司之臨時管理人等情，有原法院執行命令、選任臨時管理人裁定可稽（本院卷第218 、219 至220 頁）。另被上訴人公司於99年間對程智惠間提起塗銷所有權移轉登記訴訟，經原法院99年度訴字第1542號、本院99年上字第1276號、最高法院100 年度台上字第909 號判決勝訴，並於100 年3 月30日確定，被上訴人公司已於101 年12月4 日向新北市中和地政事務所辦理所有權移轉登記之塗銷，系爭房地回復登記為被上訴人公司所有之事實，亦有塗銷所有權移轉登記事件之歷審判決書及確定證明書可稽（原審卷第2 至21頁）。㈢張貴美於101 年6 月間將系爭房屋交付予尤春蘭占有使用，
惟於原審判決後，尤春蘭已遷出系爭房屋，並於本院104 年
3 月12日準備程序期日當庭表示拋棄占有（見本院卷第81頁）。
㈣被上訴人公司經新北市政府於99年6 月4 日以北府經登字第
0000000000號函廢止登記，並於101 年8 月24日召開股東臨時會選任蕭鳳珠為其清算人，現清算尚未完結。此有公司基本資料查詢、股東臨時會會議記錄、原法院就聲報清算人准予備查函文、公司變更登記表、原法院民事記錄科查詢表、清算展延裁定可參（見原審卷第8 、10、11、59、67、118、119 頁），並經調閱該公司登記卷宗，核閱屬實。
㈤系爭房屋為連棟公寓之一部分，如原審判決附圖所示第二層
頂（即第三層）未登記之增建部分，係在第一、二層原建物上所增建，而系爭房屋全棟僅有第一層部分可對外通行，第
二、三層部分則均需經由內部樓梯通行至第一層廚房，再由第一層大門對外通行出入，第三層部分亦無獨立水電錶，故應屬第一、二層房屋之附屬部分，應由主建物即系爭房屋第
一、二層部分之所有人取得增建建物之所有權。
五、本院之判斷：被上訴人主張其為系爭房屋所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利，自得依民法第767 條、第179 條規定訴請上訴人返還房屋及給付不當得利等情，已為上訴人否認，並以前揭陳詞為辯，是本件應審酌者為：㈠系爭房屋之所有權為何人所有？㈡被上訴人訴請上訴人三人返還房屋有無理由？㈢被上訴人訴請上訴人三人給付不當得利，有無理由？得請求之金額若干？茲論述如下：
㈠系爭房屋之所有權為何人所有？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。準此，當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任（最高法院100年度台上字第1972號、94年度台上字第767 號裁判要旨可資參照）。再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758 條、第759 條之1 第
1 項亦有明文。⒉查系爭房屋於88年間買受後即登記為被上訴人公司所有，依
法推定其適法有此權利，是被上訴人主張其為系爭房屋所有權人，已盡相當之舉證。且按當事人於言詞辯論時，對於他造提出之事實及證據，應為承認與否之陳述；而民事訴訟法第280 條第1 項規定所謂視同自認，係指對他造主張之事實，消極的不表示意見之不爭執而言，倘已於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前積極明確表示對他造主張之事實「不爭執」或「無意見」者，其性質當屬自認，法院自得以此作為裁判之基礎（最高法院102 年度台上字第2187號民事裁判意旨參照），上訴人對於系爭房地已辦理保存登記部分係為被上訴人公司所有之事實，已不爭執，僅爭執系爭房屋增建部分係屬程智惠所有（見原審卷第69頁背面、87頁背面、153 頁背面）。上訴人於本院撤銷上開自認（本院卷第195 頁），自應先證明前開不爭執事項與事實不符，否則即應受拘束，不得再行爭執。
⒊上訴人抗辯系爭房地之真正所有權人為張貴美，僅於購買時
借名登記於被上訴人名下乙節，所持理由無非為張貴美係以個人名義簽訂不動產買賣契約書及有支付買賣價金、負擔貸款云云。惟查：
⑴系爭房地之買賣係由張貴美以其個人名義簽約，固有不動產
買賣契約書可稽（本院卷第118 至125 頁），然契約出名人不盡然為實際買受人，買賣契約為債權契約，與不動產所有權人之認定無必然關連，買賣關係之買受人與標的物所有權人固多數同一，惟法律上並未禁止買受人與標的物所有權人相異之情形，且張貴美於87、88年間擔任被上訴人公司之法定代理人，故由張貴美出面以其個人名義簽立不動產買賣契約書，尚與常情無違，張貴美仍須舉證證明由其出資購買系爭房地及與富通公司間有借名登記契約關係存在之事實，不能僅依買賣契約書即認張貴美係以為自己所有之意思取得系爭房地而為所有權人。至上訴人既登記為系爭不動產之所有權人，依法即推定其適法有系爭房地之所有權，並不必就如何取得系爭房地舉證證明。
⑵次由買賣契約上之交款記錄情形觀之，系爭房地之定金、簽
約款、用印款、完稅款共計145 萬5000元（下稱自備款），有以票據支付者，亦有以現金支付者（本院卷第124 頁），惟張貴美並無法提出上開自備款係其以個人資金或票據為支付之直接證據。再參酌張貴美已自承其當時已有退票紀錄（詳本院卷第166 頁），顯見當時無法以張貴美之個人票據支付買賣價金。另依第一商業銀行木柵分104 年5 月27日一木柵字第00080 號函文檢附富通公司自88年1 月起至89年12月止之資金往來交易明細，其於88年2 月4 日曾以票據支付48萬5000元（本院卷第140 頁），核與系爭房地買賣之第三期款完稅款繳交日88年2 月2 日、以票據交付48萬5000元之記載（詳本院卷第124 頁），日期相近（尚需計入一般票據交換所需天數）、金額完全相同，是被上訴人陳稱係以公司票據支付買賣價金，尚非無據。張貴美雖辯稱其是以母親張黃彩雲所受領之228 事件賠償金為支付云云，惟張貴美之母親張黃彩雲係於85年12月10日受領228 事件賠償金100 萬元，此有財團法人228 事件紀念基金會99年9 月8 日函文可稽（本院卷第126 頁），此距離簽立買賣契約並支付自備款之時間已有2 年左右，難認用於支付系爭房地之買賣價金。況張貴美復又抗辯張黃彩雲係將此筆賠償金借給張貴美經營之富通公司周轉（詳本院卷第166 、233 頁），另其於102 年2月18日寄發予被上訴人公司之存證信函亦表示：「系爭房地（含增建部分）當年是富通公司長期向家母張黃彩雲周轉資金，因公司營運不佳並負債，無法償還」等語（原審卷第26頁）；而於張貴美被訴偽造文書刑事案件，亦經調查系爭22
8 事件賠償金業於85年12月26日至86年4 月3 日即經提領一空，此有原法院93年度訴字第2191號刑事判決可稽（附於本院所調閱返還借款事件之本院94年度上更㈠字第95號卷宗第70頁），是張黃彩雲所領取之228 事件賠償金難認係借貸予張貴美用來支付系爭房地價金。上訴人雖另以交款記錄記載「開票人張貴美、商業本票編號TH0000000 、金額叁佰叁拾玖萬伍仟元整」，陳稱張貴美有以個人名義為發票人之商業本票作為價金之支付云云，惟依買賣契約第3 條約定可知上開商業本票係為擔保性質，俟尾款付款後返還（見本院卷第
119 頁），且前開本票亦已經張貴美取回，乃有本票資料後方之「收回作廢簽名暨日期」記載「趙國印代張貴美」可徵（本院卷第124 頁），上訴人所述顯與事實不符。此外，張貴美已無法再提出有支付買賣價金之證明，自無從徒以其簽訂買賣契約之事實，即認有借名登記契約存在。
⑶再者，被上訴人公司買受系爭房地後，係於88年2 月22日以
公司名義向第一商銀貸款來支付尾款339 萬5000元，其後即自被上訴人公司於上開銀行帳號00000000000 之帳戶自動扣款繳納貸款利息之事實，已有放款利息收據為證（本院卷第
128 至131 頁），並經第一商銀以104 年5 月27日一木柵字第00080 號函文檢附往來交易明細、放款攤還及收息記錄查詢單可稽（本院卷第139 至152 頁），及104 年7 月14日一木柵字第00097 號函覆本院屬實（本院卷第184 至186 頁），被上訴人主張其負擔系爭房地之各期貸款，並非無據；張貴美陳稱其有按期清償貸款，則與上開攤還記錄不符，難認可採。張貴美雖另抗辯系爭房地原向第一商銀之貸款，於91年1 月22日一次清償餘款216 萬4803元，乃係其向中和農會貸款240 萬元後所為之清償，而其向中和農會所貸之240 萬元其後係張貴美向友人調度資金償還之事實，雖提出中和地區農會匯款申請書及102 年1 月30日清償債務證明書、訴外人魏錦貴代償張貴美貸款資料為證（本院卷第181 、206 、
207 頁）；惟審之張貴美於91年間即因積欠蕭鳳珠1 千萬餘元而訴訟，顯無資力清償上開第一商銀之貸款，再者，系爭房地於89年間移轉至程智惠名下時，系爭房地改向中和農會抵押貸款並設定抵押權，債務人為程智惠及張貴美一情，已有土地及建物登記謄本可稽（附於原審卷外之估價報告書第38至43頁），嗣102 年1 月30日由魏錦貴代償之金額則僅為53萬3380元（本院卷第207 頁），再參以張貴美、程智惠於上開被訴偽造文書刑事案件中，亦均抗辯係由程智惠繳納貸款及向中和農會辦理貸款（詳本院94年度上更㈠字第95號返還借款事件卷宗第69至73頁之原法院93年度訴字第2191號刑事判決），從而實際向中和農會辦理貸款及為清償之人是否為張貴美，實非無疑，惟其卻不能再提出其向中和農會辦理貸款之證明以實其說。被上訴人據此主張張貴美與程智惠為配合渠等在上開刑事案件抗辯程智惠有向富通公司購買系爭房地，並以承擔銀行貸款方式支付尾款之說詞，始會向中和農會轉貸，張貴美或陳智惠於102 年1 月清償中和農會貸款，則係因被上訴人於101 年12月4 日已將系爭房地回復登記為公司所有，經中和農會要求渠等提前清償之故，均非基於支付買賣價金之意思而為等情，顯非無由。
⑷又本件縱寬認張貴美曾支付系爭房地部分價款或貸款，然不
動產實際出資者與登記名義人不同之情況，事所多有，可能之原因萬端，或基於贈與、借款、借名登記、第三人利益契約等關係，抑或無因管理、隱名合夥，態樣不一而足，非僅如上訴人所稱雙方間為借名登記之途，參以張貴美為富通公司之負責人，已自承富通公司乃其一人主導，其餘登記之股東均為張貴美之人頭等語（本院卷第195 頁），衡情張貴美不無為富通公司購置不動產以作為公司營業所在之可能，此觀被上訴人公司之變更登記事項卡（原審卷第59頁背面），載明公司所在地即為系爭房屋地址即明，尚無從以張貴美有上開支付自備款或貸款，即推論已成立借名登記契約。
⑸且系爭房地倘為張貴美個人出資購買並借名登記在被上訴人
公司名下，張貴美對於其為系爭房地真正所有權人一節，即無不知之理，並應極力主張權利。惟張貴美除於原審對於被上訴人公司為系爭房地所有權人一節，並未爭執外，於蕭鳳珠與張貴美間返還借款事件（原法院92年度重訴字第85號），蕭鳳珠主張系爭房地為張貴美個人所購買，依民法第244條請求撤銷張貴美與程智惠間之贈與移轉行為，然張貴美乃否認系爭房地為其所購買，嗣法院認定系爭房地非屬張貴美所有，而係被上訴人公司所有，蕭鳳珠不得行使對張貴美、程智惠行使民法第244 條撤銷權，判決駁回蕭鳳珠此部分之請求等情，有該返還借款事件判決書可稽（附於新北地院92年度重訴字第85號卷第217 至225 頁，蕭鳳珠就上開敗訴部分未提起上訴）。又觀之上開判決所載，蕭鳳珠於該事件主張張貴美為系爭房地真正所有權人之理由，係認富通公司實為張貴美之獨資公司，故公司所購買之系爭房地即為張貴美之財產云云，乃混淆公司法人與自然人乃為相互獨立權利主體之內涵，況蕭鳳珠當時尚未取得富通公司之股份，其對於系爭房地之權屬自不若張貴美清楚，且其身為張貴美之債權人，為使其對張貴美之債權得以清償，因而於該訴訟主張系爭房地為張貴美所有，乃無可厚非。然張貴美對於系爭房地究係何人購買一節，既無不知之理，其於本件所提出之買賣契約書、228 事件賠償金受領資料、清償第一商銀貸款資料等證據，亦應無不能提出之情事，卻於上開返還借款事件否認系爭房地為其所購買，是張貴美於本件改稱系爭房地為其個人所購買云云，難認是實。
⑹綜上，依張貴美所提證據尚不足以證明購買系爭房地之價金
或貸款係由其以個人資金支付，且其縱有支付，亦無法遽認與富通公司間已成立借名登記關係，難以證明張貴美為系爭房地真正所有權人。從而，上訴人既未能提出積極證據足以證明上開不爭執事項確與事實不符，自難任意撤銷上開自認。
⒋此外，系爭房屋為連棟公寓之一部分，如原審判決書附圖所
示第二層頂未登記之增建部分，係在第一、二層原建物上所增建，而系爭房屋全棟僅有第一層部分可對外通行，第二、三層部分則均需經由內部樓梯通行至第一層廚房，再由第一層大門對外通行出入，第三層部分亦無獨立水電錶，故應屬第一、二層房屋之附屬部分，應由主建物即系爭房屋第一、二層部分之所有人取得增建建物之所有權等情，已為上訴人所不爭執（詳兩造不爭執事項㈤），並有系爭房屋照片可稽（原審卷第96至101 頁），及經原審法院履勘屬實，有勘驗筆錄可稽（原審卷第124 頁），復於程智惠與債權人花旗銀行間執行異議事件（花旗銀行於原法院102 年度司執字第6715號強制執行事件聲請就系爭房屋為強制執行，程智惠主張增建部分為其所有而聲明異議），經法院為相同認定，此有原法院102 年度司執字第6715號、本院102 年度抗字第819號裁定可稽（原審卷第112 至118 頁），故此增建部分欠缺構造上及使用上之獨立性，自應附合成為系爭房屋一、二樓主建物之重要成分，而屬主建物之所有權人富通公司所有，附此敘明。
㈡被上訴人訴請尤春蘭騰空遷出及上訴人三人返還房屋有無理
由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。是民法第767 條所謂占有，係指同法第940 條之直接占有及第
941 條之間接占有而言，並不包括第942 條所定輔助占有之情形在內（最高法院78年度台上字第1985號民事裁判參照）。又按「查被上訴人甲係被上訴人乙之妻，基於共同生活關係，隨同被上訴人乙居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，依民法第942 條規定，僅被上訴人乙為占有人。上訴人一併請求被上訴人甲遷讓交還系爭房屋，顯非正當。」（最高法院82年度台上字第3057號民事裁判意旨參照）。是輔助占有人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故輔助占有人僅係占有人之占有機關，而非占有人，且亦不問其成年與否。
⒉經查，系爭房地為被上訴人公司所有一節，既經認定，而張
貴美原為被上訴人公司負責人，其以被上訴人公司法定代理人身分占有使用系爭房屋，應認其抗辯係基於與被上訴人公司間之使用借貸關係而為占有，自屬有據。然張貴美與被上訴人公司間之使用借貸關係未定期限，亦不能依借貸之目的而定期限，則依民法第470 條第2 項貸與人得隨時請求返還借用物之規定，應認被上訴人可隨時請求返還借用物，惟其仍應向借用人為返還借用物之意思表示，此應不待言。換言之，被上訴人之現任法定代理人蕭鳳珠雖於97年4 月29日即就張貴美之富通公司出資額聲請法院強制執行後買受之，復經原法院於97年8 月5 日裁定選任蕭鳳珠為富通公司之臨時管理人，嗣被上訴人於系爭塗銷所有權移轉登記事件判決確定後，於101 年12月4 日向新北市中和地政事務所辦理所有權移轉登記之塗銷（詳兩造不爭執之事實㈡所載），惟張貴美與被上訴人富通公司間之使用借貸關係，並不因富通公司法定代理人之變更即當然終止，被上訴人主張張貴美於其不具有富通公司法定代理人身分後，即屬無權占有云云，尚非可採。再者，被上訴人自承於本件訴訟起訴前並未向上訴人請求遷讓房屋（本院卷第263 頁背面），應認本件起訴狀繕本之送達日102 年8 月8 日（原法卷第41頁），其始有向張貴美請求返還系爭房屋之意思表示，從而張貴美自102 年8月9 日起即無占有使用系爭房屋之正當權源，惟其迄今仍拒絕返還系爭房屋，被上訴人本於民法第767 條規定，請求張貴美返還系爭房屋，自屬正當。
⒊程智惠抗辯其係張貴美之女，於被上訴人公司買受後，即隨
其母張貴美設籍居住於系爭房屋，嗣於95年間出國而長期居住國外，復於被上訴人提起本件訴訟前之102 年3 月9 日即將戶籍遷出系爭房屋等情，已據提出戶籍謄本、出入境資料、戶口名簿為證（原審卷第54頁、本院卷第49、50頁），參諸程智惠之戶籍謄本顯示其現設籍在新北市○○路○ 巷○○弄○ 號，且「原住新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○○號張貴美戶內，102 年3 月9 日遷入登記」（原審卷第54頁），另原法院勘驗現場時，程智惠確實並無居住在系爭房屋，有勘驗筆錄可考（原審卷第122 至124 頁），可見程智惠係張貴美之女，基於共同生活關係，隨同張貴美居住在系爭房屋內，應屬占有輔助人，且於被上訴人102 年8 月2 日（原審卷第
3 頁）提起本件訴訟時已經遷出，而無占有系爭房屋。且按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，而依民法第767條前段所有物返還請求權之標的為「所有物」占有之返還，非所有權之返還，因而返還之方法係「所有物」占有之移轉，而非所有權之移轉，至為保全所有權請求權則應以請求移轉或塗銷登記為之（即同條中段之規定）。是以，程智惠雖於塗銷所有權移轉登記事件（原法院99年度訴字第154 號）抗辯其為系爭房地所有權人，於本件原審抗辯其為系爭房屋增建部分之所有權人，及於本院辯稱系爭房屋權屬張貴美，另就其占有系爭房地之權源方面，又稱其係基於富通公司、或其外祖母張黃彩雲或真正所有權人張貴美同意借貸、贈與（即雖以買賣為原因而為移轉登記，實係隱藏贈與關係）而屬有權占有，或又稱其所受贈之系爭房地已返還張貴美云云，嗣於本院言詞辯論時再抗辯其僅為張貴美之占有輔助人等語，前後陳述不一，固非無瑕疵，然程智惠對於其占有系爭房屋之狀態一節，始終陳稱其原與母親共同居住系爭房屋，自95年起即遷出系爭房屋，復於102 年遷出戶籍，是程智惠於本件訴訟對於系爭房屋所有權歸屬之雖前後陳述不同，並互有矛盾，惟與其是否為系爭房屋之直接或間接占有人，抑或僅為占有輔助人之認定，仍屬二事。被上訴人主張程智惠既仍對系爭房屋主張權利，焉能謂其非系爭房屋之占有人云云，並非可採。從而被上訴人請求程智惠應返還系爭房屋，即非正當。
⒋尤春蘭於原審法院至現場履勘時，雖為實際占有系爭房屋之
人，有勘驗筆錄可稽（見原審卷第122 至123 頁），惟尤春蘭抗辯其係受張貴美委託而遷入系爭房屋看顧並修護打掃，核與上訴人張貴美於原審陳稱：「尤春蘭占用系爭建物的權源為是因為先前有請他幫忙修繕房屋，之後他就進去居住這個房屋，比較好繼續照顧房子，並沒有什麼法律上的依據。」「張貴美原來是富通公司的負責人，所以才請尤春蘭去修繕房屋，尤春蘭是於101 年年中的時候開始居住。」等情相符（原審卷第70頁），故尤春蘭對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故其僅為輔助占有人，僅係占有人張貴美之占有機關，而非占有人甚明。況尤春蘭於原審判決後已於103 年9 月28日遷出系爭房屋，並寄還系爭房屋鑰匙予被上訴人，復於本院104 年3 月12日準備程序當庭表示拋棄占有，此有系爭房屋內部照片、存證信函暨回執、
104 年3 月12日筆錄可稽（本院卷第51至58、59、81頁），被上訴人請求尤春蘭應騰空遷出並返還系爭房屋，顯無可採。
㈢被上訴人訴請上訴人三人給付不當得利，有無理由？得請求
之不當得利，以若干金額為允當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地或房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管縣市地政機關估定之價額。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。再房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照）。
⒉經查，張貴美自本件起訴狀繕本送達之翌日即102 年8 月9
日起即屬無占有系爭房屋之正當權源，已於前述，然其迄今未將系爭房屋遷讓返還被上訴人，亦無支付任何使用對價予被上訴人，張貴美自受有相當於租金之利益，被上訴人則因此受有相當於租金之損害，被上訴人依不當得利之法律關係，請求張貴美自收受起訴狀繕本之日（即100 年8 月9 日）起至返還房屋為止相當於租金之利益，核屬有據。又被上訴人雖僅請求張貴美遷讓返還系爭房屋，但系爭房屋既不能脫離土地之占有而存在，則被上訴人請求張貴美給付占用系爭房屋之不當得利，揆諸前揭說明，自應計入土地部分。準此：
⑴系爭房屋坐落之新北市○○區○○段○○○○ ○○○○ ○號土地
，面積合計60.47 平方公尺，被上訴人之權利範圍全部，有土地登記謄本可參（見原審卷外之鑑定報告第38至41頁），上開二筆土地於102 年1 月之申報地價均為每平方公1 萬3280元（參上開土地登記謄本之記載，或依本院卷第104 頁張貴美提出之公告地價1 萬6600元按八成為計算），故該等土地之申報地價合計為80萬3042元（計算式：60.47 ×13280元＝803042，元以下四捨五入，下均同）。另關於系爭房屋之估定價額，經參酌土地法第164 條規定：「直轄市或縣（市）地政機關應將改良物估計價值數額，送經標準地價評議委員會評定後，報請該管直轄市或縣（市）政府公布為改良物法定價值，並由直轄市或縣（市）地政機關分別以書面通知所有權人。」，又「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」、「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」房屋稅條例第10條第1 項、第11條亦有明文，是房屋課稅現值既係由不動產評價委員會核定，堪認適足作為系爭房屋法定價值標準之基準。此外，系爭房屋於103 年度之課稅現值為27萬4600元，此有房屋稅籍證明書可稽（原審卷第95頁），至102 年度之課稅現值雖僅為12萬2400元（見本院卷第105 頁），惟經比較102 年度及10
3 年度之房屋稅籍證明書所載，102 年度房屋稅籍證明書所核計之建物面積顯漏將系爭房屋如原審判決附圖所示第一層未登記部分面積21.12 平方公尺，第二層未登記部分面積21.12 平方公尺，及第二層頂未登記部分面積21平方公尺等增建部分計入現值，故應以103 年度核定之房屋現值27萬4600元為本件之計算基準，較屬允當。
⑵再者，系爭房屋位於中和華新街巷道內，巷道內多為單純之
公寓住家，環境單純清幽，華新街上有商店等，生活機能佳，交通便利，此有原審勘驗筆錄及照片可稽（原審卷第122至130 頁），且附近有私立竹林高中、華夏技術學院、公車站牌為華新街等情，亦經被上訴人提出系爭房屋及四周照片、google地圖為佐（原審卷第96至106 、107 頁），再參以系爭房地使用分區為住宅區，建物法定用途為住家用，地區繁榮程度及大眾運輸為良好，住戶及環境品質及治安情況為優、交通流量中等，於100 公尺內有學校，於500 公尺內有市場及購物中心、休閒設施等，無潛在之災害或險惡設施；系爭房屋單面臨路，亦有國泰不動產估價師事務所製作之估價報告書可參（置放在原審卷外）。從而本院斟酌系爭房屋坐落位置、工商業繁榮之程度、張貴美占有使用系爭房地之經濟利益及其他一切情狀，認被上訴人得請求張貴美返還之不當得利數額，應以上開土地申報地價加計系爭房屋課稅現值之年息百分之10計算為適當。因此，張貴美應自102 年8月9 日起至系爭房屋遷讓返還被上訴人之日止，每月給付相當租金之不當得利金額為8980元﹝計算式：（000000＋274600）×10%÷12＝8980﹞， 然於102 年8 月9 日至同年8 月31日止之期間則為6663元（即8980×23/3 1＝6663）；至其餘超過部分，被上訴人之請求為無理由，應予駁回。
⑶被上訴人雖主張本件應按兩造同意送請國泰不動產估價師事
務所鑑定之租金數額（即於102 年8 月至103 年5 月間之附近租金市場行情為2 萬6097元至2 萬6251元不等），作為本件相當於租金之不當得利金額云云。惟依原審法院之言詞辯論筆錄，上訴人方面僅對於被上訴人請求囑託鑑定系爭房屋租金之市場金額，及鑑定單位沒有意見，並未見上訴人曾經表示願意受鑑定結果之拘束（見原審卷第71、88頁）。且按土地法第97條第1 項定有明文，且土地法第97條第1 項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392 號民事判例參照），前開國泰不動產估價師事務所鑑定之租金數額，既超過土地及其建物申報總價額年息百分之10為計算之金額，已違反上開強制規定，自無從採憑。⑷又張貴美於本院準備程序終結後，於104 年9 月24日具狀陳
稱以其代償系爭房地總價金485 萬元之不當得利債權，與被上訴人對其之不當得利債權為抵銷等語（見本院卷第235 頁背面至236 頁），核屬新攻擊防禦方法，且其之前顯無不能提出之情事，是依民事訴訟法第447 條之規定，自不應准許。況且，張貴美並未能舉證證明其有為被上訴人公司支付系爭房地之買賣價金485 萬元，已於前述，從而張貴美所為之抵銷抗辯，顯不可採。
⒊末者，程智惠、尤春蘭二人僅係張貴美之占有輔助人，均非
占有人，是依占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上惟該指示之他人即占有人張貴美享有與負擔，上開占有輔助人不負占有所應負擔之不利益，亦不負給付相當於租金之不當得利。從而，被上訴人依民法第
179 條規定請求程智惠、尤春蘭給付相當於租金之不當得利，自無理由，不應准許。又被上訴人對程智惠既無不當得利請求權存在，則程智惠以自90年至101 年期間繳納系爭房地房屋稅及地價稅合計10萬8770元之債權為抵銷抗辯部分，自無庸審究，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條、第179 條等法律關係，請求張貴美返還系爭房屋，及給付被上訴人6663元，暨自
102 年9 月1 日起至返還房屋為止按月於每月末日給付8980元，洵屬有據，應予准許；對張貴美逾此部分之請求，及另請求程智惠、尤春蘭返還房屋暨給付相當租金之不當得利部分，為無理由，應予駁回。從而原審就判命張貴美給付金額超過上開應予准許部分，及判命尤春蘭應自系爭房屋遷出、程智惠與尤春蘭應返還系爭房屋暨給付金額部分，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第二項所示。至原審判命張貴美應返還房屋及給付上開應准許部分，即無不合，張貴美上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件張貴美上訴為一部有理由、一部無理由，程智惠、尤春蘭上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第44
9 條第1 項、第78條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陳麗芬法 官 邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 29 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。