臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1205號上 訴 人 林碧華訴訟代理人 簡文玉律師被 上訴人 蔡慶鐘
蔡阿慶蔡茶莊蔡阿綢蔡慶城上一人之訴訟代理人 蔡明全上五人共同訴訟代理人 紀冠伶律師被 上訴人 蔡邱玉蘭（即蔡阿枝之承受訴訟人）
蔡耿民（即蔡阿枝之承受訴訟人）蔡賜川（即蔡阿枝之承受訴訟人）上列當事人間請求土地所有權移轉事件，上訴人對於中華民國10
3 年6 月30日臺灣桃園地方法院101 年度訴字第2199號第一審判決提起上訴，本院於104 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被上訴人蔡阿枝於民國104 年3 月19日訴訟繫屬中死亡，其繼承人為蔡邱玉蘭、蔡耿民、蔡賜川、蔡淑芳、蔡絲婚等5人，有繼承系統表、蔡阿枝除戶謄本及其繼承人之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第127 至133 頁），業經本院調取原法院104 年度司繼字第690 號、104 年度司繼字第904 號等卷宗，核閱屬實，並經上訴人具狀聲明由蔡邱玉蘭、蔡耿民、蔡賜川、蔡淑芳等4 人承受訴訟（見本院卷第125 頁），嗣因蔡淑芳、蔡絲婚均拋棄繼承（見原法院104 年度司繼字第
690 號及第904 號卷宗），上訴人撤回對蔡淑芳之承受訴訟聲請（見本院卷第166 頁反面），而聲明由蔡邱玉蘭、蔡耿民、蔡賜川等3 人承受訴訟，核與民事訴訟法第175 條第2項、第176 條規定相符，應予准許。
二、被上訴人即蔡阿枝之承受訴訟人蔡邱玉蘭、蔡耿民、蔡賜川經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：訴外人陳國傳於76年11月24日以工業區土地每坪新臺幣（下同）8100元、保護區土地每公頃270 萬元之價金，向被上訴人之被繼承人蔡萬得購買坐落桃園縣蘆竹鄉（現改制為桃園市○○區○○○○○段○○○○段000 地號等共121 筆之持分土地（下稱系爭契約）。簽約後，蔡萬得僅移轉部分土地給陳國傳，尚有59筆土地因尚未完成自耕保留地持分交換手續，致暫未能辦理所有權移轉登記，雙方於簽約時約定待得移轉時再為給付，陳國傳並就未能移轉登記之土地仍先給付部分價金。嗣其中部分土地被政府徵收，僅剩如原審判決書附表一（下稱附表一）所列48筆土地（附表一編號第41至48之7 筆土地，重測前係編定為ＯＯＯＯ段ＯＯＯ小段00-0、00-0地號及ＯＯＯＯ段ＯＯＯ小段000 、000、000-0 、000-00、000-0 地號，因土地重測，地段、地號產生變更）。又附表一所列之48筆土地於100 年間已完成自耕保留地持分交換，不能移轉登記之限制已解除，陳國傳之繼承人並於103 年3 月31日簽訂權利轉讓契約書，將系爭契約就附表一所示48筆土地買受權利讓予上訴人，上訴人於起訴前寄發存證信函請求被上訴人履行契約辦理所有權移轉登記給上訴人，然未獲置理，為此爰依系爭契約、債權讓與等法律關係，請求被上訴人將附表一所列48筆土地辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記給上訴人；又被上訴人拒不將附表一所列土地移轉登記給上訴人，顯已違約，上訴人自得依系爭契約第14條約定，請求被上訴人給付如原審判決書附表二（下稱附表二）「應給付金額」欄所示之違約金（按陳國傳共計支付價金49萬5000元，扣掉已過戶之土地價款29萬2643元，蔡萬得逾收20萬2357元之土地款，為違約金之總金額）。爰聲明：㈠被上訴人應將附表一所示蔡萬得所有之土地辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人如附表二「應給付金額」欄所示之違約金，並各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人蔡慶鐘、蔡阿慶、蔡慶城、蔡茶、莊蔡阿綢以：系
爭契約俱無「蔡萬得」之簽名、印章或手印，亦無蔡萬得之授權委託證明，故不足以證明系爭契約之真正；又蔡萬得於生前係由被上訴人蔡慶鐘夫婦共同照顧，迄其去世時前，被上訴人從未聽聞其已將其名下土地出售予陳國傳所有，反而曾老淚縱橫地向長女即被上訴人蔡茶哭訴其土地遭蔡阿枝盜賣，此觀買賣價款係由蔡阿枝以代理人名義收取，皆非蔡萬得簽收，益證本件係遭蔡阿枝盜賣蔡萬得之土地。且已遭移轉土地之公契上「聲請登記以外之約定事項」第6 項記載：
不另訂私契或未另訂私契，且經蔡萬得及陳國傳雙方用印在上，是依該公契已經雙方言明無其他私契之存在下，系爭契約顯非真正。且系爭土地於76年11月24日簽約時，屬農地，且為自耕保留地，依法不能移轉登記，故系爭契約係以不能移轉登記之土地為買賣標的，蔡萬得與陳國傳簽約時未有於限制除去後始移轉不動產之約定，依民法第246 條規定，該買賣契約自屬無效。又縱認系爭契約係屬真正且有效，惟系爭契約係於76年11月24日簽約，且契約中未約定辦理產權移轉過戶之時間，故自簽約時起算，迄上訴人於101 年7 月或
9 月催告時止，已逾15年請求時效，被上訴人自得拒絕辦理產權移轉過戶。而所謂「未辦自耕保留土地持分交換」無非僅限制土地共有人於完成持分交換登記前不得辦理移轉、設定等登記，但並未限制買受人之請求權之行使，故上訴人陳稱其所有權移轉登記之請求權應自完成自耕保留地持分交換時起算云云，自不足採。此外，系爭契約並非被上訴人所簽定，又蔡萬得之遺產除系爭土地外，已無其他，被上訴人僅於所得遺產為限對上訴人負清償責任，從而上訴人請求給付違約金，自屬無據等語資為抗辯。
㈡被上訴人即蔡阿枝之承受訴訟人蔡邱玉蘭、蔡耿民、蔡賜川
未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、答辯；而其被繼承人蔡阿枝於原審則聲明請求駁回上訴人之訴，並於
103 年5 月21日辯論期日陳稱引用其餘被上訴人之共同訴訟代理人歷次書狀所載。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人提起上訴，聲明：㈠被上訴人應將附表一所示蔡萬得所有之土地辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人如附表二「應給付金額」欄所示之違約金，並各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、兩造不爭執事項：㈠蔡阿枝於76年11月24日以蔡萬得名義與陳國傳簽立不動產賣
賣契約書，約定以工業區土地每坪8100元、保護區土地每公頃270 萬元之價金，出售蔡萬得名下所有坐落桃園縣蘆竹鄉（現改制為桃園市○○區○○○○○段○○○○段000 地號等共121 筆土地應有部分，此有系爭契約可參（原審卷一第11至20頁），被上訴人不爭執系爭契約係由蔡阿枝簽名而出售，僅否認已得蔡萬得之授權或同意（原審卷二第139 頁，本院卷第264 頁）。
㈡上開契約約定之121 筆土地，其中62筆土地業於系爭契約訂
立後之77年2 月及3 月間申請所有權移轉登記予陳國傳所有，此有土地建築改良物買賣所有權移轉登記契約書（即公契）可憑（原審卷一第207 至224 頁）；剩餘59筆土地，有部分土地已經政府徵收，迄今尚有如附表一所示48筆土地仍登記在蔡萬得名下，亦有土地登記謄本、異動索引、上訴人整理之買賣土地明細足證（原審卷一第24至71頁、152 至199頁，原審卷二第13至22頁）。
㈢蔡萬得於84年6 月間死亡，繼承人為蔡阿枝、蔡慶鐘、蔡阿
慶、蔡慶城、蔡茶、莊蔡阿綢等人，有繼承系統表、蔡萬得除戶謄本、繼承人戶籍謄本可考（見原審卷一第23、89至10
6 頁）；嗣蔡阿枝於訴訟中死亡，其繼承人為蔡邱玉蘭、蔡耿民、蔡賜川、蔡淑芳、蔡絲婚等5 人，其中蔡淑芳、蔡絲婚拋棄繼承，此亦有蔡阿枝之繼承系統表、除戶謄本及其繼承人之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第127 至133 頁），並經本院調取原法院104 年度司繼字第690 號、104 年度司繼字第904 號等卷宗，核閱屬實。
㈣訴外人陳國傳於93年4 月8 日死亡，繼承人為陳振雄、陳周
富、陳周麗玉、陳姿蓉等4 人，陳振雄等4 人於103 年3 月31日簽立權利轉讓契約書，將系爭契約就附表一所示48筆土地買受權利讓與上訴人，此有國稅局遺產稅不計入遺產遺產總額證明書、權利轉讓契約書、戶籍謄本足證（見原審卷第
176 、177 至183 、184 頁）。
五、本院之判斷：上訴人主張系爭契約係屬真正、有效，陳國傳之繼承人並將系爭契約之買受人權利讓與上訴人，而附表一所示之土地因尚未完成自耕保留地持分交換，致未完成移轉，買賣雙方已約定俟不能移轉之障礙排除後再為移轉登記，又上開土地迄至100 年11月25日已完成持分交換，上訴人之請求權並無罹於時效，自得請求蔡萬得之繼承人即被上訴人於辦妥繼承登記後，將附表一所示土地移轉登記予上訴人等情，為被上訴人否認，並以前揭陳詞為辯，是本件應審酌者為：㈠系爭契約是否真正，且非屬無效？㈡上訴人依系爭契約之土地移轉登記請求權，是否罹於時效？㈢上訴人請求被上訴人辦理所有權移轉登記，及請求被上訴人支付如附表二所示之違約金，有無理由？茲判斷如下：
㈠系爭契約是否真正，且非屬無效？⒈經查，系爭契約固係由蔡阿枝以蔡萬得名義簽立，此有契約
書末頁記載「蔡阿枝代」並僅蓋印蔡阿枝之印章可稽（原審卷一第12頁背面），惟蔡阿枝已於原審具結陳稱：系爭契約是我簽的，蔡萬得是我父親，土地買賣都是我父親在處理，但有時會叫我出面代為處理等語（原審卷二第6 頁），且系爭契約約定之買賣標的121 筆土地，已有62筆土地業於買賣契約書訂立後之77年2 月及3 月間完成所有權移轉登記予陳國傳，此有辦理移轉登記之公契可證（原審卷一第207 至22
4 頁），而上開公契業據蔡萬得蓋用印章，即蔡萬得已依系爭契約之約定移轉部分土地予陳國傳，堪信其知悉系爭契約之內容並同意蔡阿枝為簽訂。被上訴人雖抗辯蔡萬得之印章係遭蔡阿枝盜蓋云云，惟被上訴人對於上情並未舉證以實其說，難認可採。再參諸與蔡萬得同住之被上訴人蔡慶鐘在原審具結供陳：蔡萬得名下之土地由他本人自己管理，都把印章放在抽屜，我沒有聽他講過授權蔡阿枝處理土地之事情，蔡萬得生前沒有告知我本案所列土地已出售予他人；我是蔡阿枝跟我說，我才知道土地賣掉的事情，但忘記時間，也忘記我如何回答他；他跟我說時，我父親還在世，我有跟我父親說，但我忘記我父親如何回答，他那時可以活動、意識清楚等語（原審卷二第132 頁暨背面），及被上訴人蔡茶陳稱：蔡萬得名下土地由父親管理，他都自己將印章收好放在抽屜裡，因為他不認識字，也很少去動，後來有人跟他講土地被蔡阿枝賣掉，心很痛，我當時有回去看他，他跟我講的。蔡萬得是跟我說蔡阿枝把他的土地偷賣掉，蔡萬得除跟我說這件事外，我不知道他有無叫蔡阿枝來處理這件事，我也沒看到。蔡萬得跟我說土地被賣掉的時間我忘記了。他總共跟我說了兩次。蔡萬得跟我說這件事後，我有去找蔡阿枝，但沒人在家，我不清楚有無報警或找律師（見原審卷二第132頁背面至133 頁背面），可知蔡萬得係自己管理土地並保管印章，則未與其同住之蔡阿枝應難任意取得蔡萬得之相關證件辦理土地所有權移轉登記，且衡諸常情，倘本件係由蔡阿枝冒用蔡萬得名義簽立系爭契約，並盜蓋蔡萬得印章將其名下62筆土地持分移轉登記予他人，則蔡萬得知悉後，應會向蔡阿枝質問或主張回復其權利或提出刑事告訴，然自76年11月24日簽約後迄至蔡萬得於84年6 月間死亡止，長達7 年期間，均未見蔡萬得向蔡阿枝或陳國傳主張回復其已遭移轉之土地所有權，或對蔡阿枝提起刑事告訴，復由蔡慶鐘之陳述可知，當蔡慶鐘詢問蔡萬得有關土地賣掉之事，蔡慶鐘竟遺忘蔡萬得之反應，已可推認蔡萬得該時之反應非激烈或有特別之處，否則身為人子之蔡慶鐘焉有可能遺忘，再者，與蔡萬得同住之人乃係蔡慶鐘，在蔡萬得死亡前，均未聽聞蔡萬得指責遭蔡阿枝盜賣土地之事，是蔡茶前揭供述應與事實不符。從而上訴人主張系爭契約係由蔡阿枝有權代理蔡萬得為簽訂，核屬真正，應屬可採。
⒉被上訴人另抗辯依89年1 月26日修正前土地法第30條規定，
私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，系爭土地並未約定由承受人指定登記予有自耕能力之第三人，或約定於承受人取得自耕能力後移轉，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項規定自屬無效等語。惟系爭契約約定之土地地目固有諸多編定為田、旱者，此可詳系爭契約之土地標示欄（原審卷一第13至20頁），然陳國傳具有自耕農身分，已有其除戶謄本記載「農、自耕農」可稽（原審卷一第184 頁），且系爭契約約定之買賣標的共計121 筆，其中已有62筆土地辦妥辦理移轉登記予陳國傳（詳兩造不爭執事項㈡），其中亦不乏地目為田、旱者（原審卷一第208至224 頁），故本件自無因陳國傳未具自耕能力致不能取得系爭買賣土地之情事，被上訴人據此辯稱系爭契約係以不能之給付為標的，應屬無效，尚非可採。
⒊另系爭契約約定買賣之土地，雖有屬自耕保留地未辦持分交
換者，惟按所謂「未辦自耕保留土地持分交換」之土地，係因42年政府頒行實施耕者有其田條例，其屬出租部分已就分租面積依法辦理分割、徵收放領予現耕農民承領，由於出租共有人對共有耕地之權利持分已因徵收而喪失，殘餘自耕保留部分之耕地所有權，自應全部歸自耕之共有人所有，惟當年實際執行上，對於殘餘自耕保留部分之耕地所有權並未隨同辦理移轉登記為自耕共有人所有，以致地籍之記載，仍維持徵收放領前之共有權利持分狀態，而使自耕共有人之權益受損，此有桃園縣蘆竹地政事務所99年7 月19日蘆地價字第0000000000號函文可稽（詳原審卷一第228 至230 頁）。而所謂持分交換登記，係指「共有耕地自耕保留部分交換移轉登記」。依內政部80年5 月31日內政部（八○）台內地字第932407號函頒之「共有耕地自耕保留部分交換移轉登記作業要點」規定，所謂共有耕地保留部分，係指於42年間，經政府依實施耕者有其田條例規定，徵收共有出租耕地，其中出租部分徵收後，自耕保留部分，未辦交換移轉登記之耕地。辦理自耕保留部分交換移轉登記程序為：申請、審查及調查、協議、公告及通知、登記。是共有耕地出租部分，經政府依實施耕者有其田條例規定徵收後，自耕保留部分在未辦交換移轉登記前，何人於該保留耕地，享有權利及其權利範圍如何，尚未確定，除全體共有人對其權利無爭議，自不得逕就未交換登記前之應有部分為移轉登記（最高行政法院91年判字第191 號判決可資參照）。是以，「未辦自耕保留土地持分交換」係緣於共有土地，何人有權利及權利範圍為何，於土地共有人全體達成協議或法院裁判前，均未確定之故，惟只要共有人全體對其權利範圍無爭議，即得辦理土地之移轉登記；然若無法取得全體共有人之同意者，亦得依申請、審查及調查、協議、公告及通知、登記等流程辦理。因此，「未辦自耕保留土地持分交換」之土地並非不能買賣、移轉，待共有人之權利範圍釐清確定即完成自耕保留地持分交換之手續後，即得為所有權移轉登記。故系爭契約有以「未辦自耕保留土地持分交換」之土地作為買賣標的者，該給付內容即非自始給付不能。此再由蔡萬得所有坐○○○鄉○○段蕃子厝小段第70-2地號、應有部分42000 分之60土地，亦經註記為「未辦自耕保留土地持分交換」，惟該筆土地仍於77年10月17日移轉登記予陳國傳所有，此有該筆土地之登記簿可參（見本院卷第255 至258 頁），益足證明並非所有「未辦自耕保留土地持分交換」之土地皆不能辦理移轉過戶登記。被上訴人據此陳稱系爭契約無效，洵非正當。
㈡上訴人依系爭契約之土地所有權移轉登記請求權，是否罹於
時效？⒈按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125 條前段定有
明文。查本件系爭契約係於76年11月24日簽立，且契約中未約定辦理產權移轉過戶之時間，故自簽約時起算，迄上訴人於101 年7 月或9 月寄送存證信函向被上訴人為請求時止（詳原審卷一第72至80頁之存證信函暨回執），已逾15年請求時效，被上訴人抗辯上訴人之土地所有權移轉登記請求權已罹於時效，渠等拒絕辦理產權移轉登記，尚非無據。
⒉上訴人雖主張系爭土地因屬未辦自耕保留地持分交換，於完
成持分交換前無法辦理過戶，係屬法律障礙而無法移轉，故於上開註記塗銷前，請求權時效不應開始進行，且買賣雙方復已約定待不能移轉之情事除去後再為給付，故請求權之起算時間應自系爭土地完成自耕保留地持分交換之手續（即10
0 年11月25日，詳原審卷一第24至71頁）後開始起算等語。本院查：
⑴按民法第128 條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所
謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年台上字第1885號判例可參）。經查，如附表一所示之土地固因註記為未辦自耕保留地持分交換，於完成持分交換手續前，無法辦理移轉登記，惟於不動產所有權移轉登記實務，在未符合一定要件不得辦理所有權移轉登記之情事，乃事所常見，例如未依規定提出一定之文件者，或欠稅未繳清者（土地稅法第51條第1 項、遺產及贈與稅法第8 條），或繼承人於辦理繼承登記前不得處分者，抑或以出賣人與他人共有之土地為買賣標的者，在分割為單獨所有以前，出賣人尚不能將該土地所有權全部移轉登記，而上開情事能否辦理所有權移轉登記，多端繫於申請移轉登記者之行為，非屬於法律上障礙而不能移轉登記，應僅為義務人實際能否為給付，以履行其所有權移轉登記義務之問題（最高法院96年度台上字第1239號、79年度台上字第1953號民事裁判可資參照）。是本件「未辦自耕保留地持分交換」之土地無法為移轉登記，係因權利人及權利範圍不明之故，惟只要共有人全體對其權利範圍無爭議，即得辦理土地之移轉登記，若無法取得全體共有人之同意者，亦得依申請、審查及調查、協議、公告及通知、登記等流程辦理，已於前述，此即猶如未辦繼承登記之土地，於完成登記前不得處分之情形相同，僅為義務人是否履行其所有權移轉登記義務之問題，難認係屬法律上障礙而不能移轉登記，此觀蔡萬得所有70-2地號土地持分經註記為「未辦自耕保留土地持分交換」後仍於77年10月17日移轉登記予陳國傳之情事益可徵之，是本件上訴人之土地移轉登記請求權時效，自不因此註記事項而中斷起算。
⑵上訴人又稱買賣雙方於簽立系爭契約時，已有約定待不能移
轉之情事除去後（即未辦持分交換之註記塗銷後）始為移轉登記之給付云云。然依系爭契約約定「…四、買賣總價款：新臺幣柒拾萬壹仟參佰柒拾元正。五、交款辦法：⑴本契約成立日甲方交付新臺幣貳拾肆萬元作為定頭金乙方親收足訖（不另立據）其餘價款給付方法如下：⑵（刪除）⑶乙方（即蔡萬得）備妥辦理移轉登記所需一切證件交付甲方時新臺幣參拾玖萬元正⑷尾款於辦妥產權登記為甲方名義三日內結算付清。…八、乙方於第五條（第三次）收款同時應具備本件不動產有關憑證及產權移轉登記所需戶籍謄本，印鑑證明或其他證件交給甲方（即陳國傳），會同辦理過戶登記手續，若需要乙方蓋章或出面處理等情事不論何時乙方應無條件蓋章或出面到場辦理不得藉故刁難推辭。九、本件買賣不動產點交日期議定：訂約日由甲方逕行占有。…十四、…然乙方不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，除將既收價款全部退還與甲方外並應賠償所付價款同案之損害金並願放棄抗訴申辯請求權。」（原審卷一第11至12頁），是從契約文字觀之，買賣雙方並無就不能移轉之土地，另外約定待系爭土地可以辦理移轉過戶時始辦理過戶，此部分核與證人李文祥於原審證述：「（問：何時知悉持分交換土地無法辦理過戶？）代書要辦過戶時才知悉。」（詳102 年7 月24日言詞辯論筆錄第3 頁）所述相同，是契約當事人既於簽約尚不知未辦持分交換土地無法過戶之情事，買賣雙方於簽約時自難就未辦持分交換土地另行約定俟限制除去後始移轉不動產。
⑶再依系爭契約第5 條⑴⑶之約定，陳國傳於契約成立時應支
付24萬元為定頭金，及於蔡萬得備妥辦理移轉登記所需一切證件交付時付39萬元（原審卷一第11頁暨背面），而本件買賣已向地政機關辦理所有權移轉登記，故陳國傳依上開約定自應給付63萬元，是其於簽約時支付第1 期款24萬元及於77年1 月29日（斯時尚未辦理土地所有權移轉登記）支付第2期款20萬5000元，僅係在履行上開契約第5 條⑴⑶之約定（甚且其支付之款項尚有短少），上訴人主張陳國傳已給付蔡萬得價金49萬5000元，而已過戶之土地價金僅為29萬2643元，倘陳國傳與蔡萬得間無「待得移轉時為給付」之合意，陳國傳豈肯對未移轉登記之土地仍給付多餘之價金20萬2357元云云，委無可取。
⑷證人林祖郁雖於本院證述：陳國傳先買的是另一筆山鼻子土
地，系爭蕃子厝小段的土地跟這個土地是相連的，所以才要買蕃子厝這個土地。我們在買土地之前有請領謄本，有些空白，有些註記自耕保留未辦持分交換，在買賣之前都知道註記沒有塗銷之前是不能辦移轉的，所以我們都是針對可以移轉的土地辦理，沒有辦法移轉的土地，地主都知道，並且表示要買土地第二期款還是要支付總價款的八成至九成，至於自耕保留未辦持分交換將來要多久時間才可以辦他們不管，等到註銷了過戶好了他們再拿尾款。系爭買賣有部分土地是自耕保留未辦持分交換無法移轉的這件事情，賣方在訂立買賣契約之前就知道，所以賣方才會附條件，要求第二期款付八成到九成，所以他們在第五條交款辦法第1 、2 點的錢，就已經有占八、九成了。在買賣前我跟代書都有請謄本給他們看，土地有自耕保留未辦持分交換的註記這在謄本上都有戳記，而且代書有跟他們講這個部分不能辦移轉。當時賣方要求不管已過戶沒過戶的土地，他都要拿到總價金的八成左右。故本件已過戶的土地價值沒有那麼多，但陳國傳支付的價金超過已過戶土地的價值。不過簽約時是用總面積是多少來看，沒有區分已過戶或不能過戶的，就是要由拿到總價款八成上下。蔡萬得在簽約時，他應該有同意配合土地持分交換的事情，當時條款就是這樣簽的等語（見本院卷第167 至
167 頁背面）；另證人李文祥於本院則證稱：當時可以辦的就去辦，發現有一些土地不能辦，是在辦過戶時才知道有些土地不能辦移轉，簽約時有問過代書，代書說沒有問題可以辦，代書說可以辦過戶的先辦，沒有辦法的事後辦，這是簽約的時候說的，所謂不能辦的就是未辦持分交換。這是第一件簽約就要辦過戶就知道了，後面有一些是事後才簽約的，所以在簽約的時候都知道，但錢都已經全部付了。針對本件蔡萬得的土地，當時發現有未辦持分交換，應該是簽約時就知道，林律師說他可以辦，能辦的先辦，不能辦的後辦。簽約時律師說能過戶的先過戶，但不能辦的部分，就由律師去處理。律師如何處理我也不知道，後來律師就一直再找解決的方法。價金先支付八、九成，但過戶的部分全部付清，沒有過戶的部分有的支付八成，有的支付九成，最後的部分等過戶後再付清，這是簽約的時候說的，合約上也有這樣寫。契約書我目前看並沒有看到。時間已經很久了，但他們有講，我們中間人在旁邊都有聽到等語（見本院卷204 頁背面至
206 頁）。惟查：①證人林祖郁於原審證稱：「（問：陳國傳與蔡萬得買賣契約
是你擬定？）不是，是桃園的林代書擬定的，我沒有介入。」（原審卷二第94頁），其既已陳稱未參與系爭契約之擬定，嗣於本院又為上開證述，自難逕予採憑。至證人李文祥於原審證述：「我是系爭買賣土地的仲介，雙方買賣土地印象中大約二十幾年以上，當時土地有農地也有山坡地，可以過戶的土地都已經過戶完成，但當時有些土地謄本上面有記載『持分交換』無法辦理過戶，因此未辦過戶。…（問：對於當時『持分交換』的土地（當時無法辦理過戶），雙方有無約定如何處理？）對於持分交換土地因為當時無法辦理土地，我印象中只剩尾款未付，當然應該在可以辦過戶時候就給買方。（問：何時知悉『持分交換』土地無法辦理過戶？）代書要辦過戶時才知悉。」等語（原審卷一第4 頁背面至第
5 頁），亦與其在本院上開證述顯然不同，尚難遽信。況證人李文祥於本院之證詞，先稱是在辦過戶時才知道有些土地不能移轉，忽又稱簽約時代書有說沒有辦法辦的之後辦；另針對處理之林律師於簽約時究竟是表示全部可以辦移轉，抑或稱能辦的先辦理移轉，先後說詞亦有反覆，而其證稱沒有過戶的土地價金支付八、九成，最後的等過戶後再付清之約定已於合約中為記載等語，亦與系爭契約內容未符；再參以證人李文祥已證述：我的角色是幫忙陳國傳找地主，我找蔡阿枝幫忙，當時地主都是蔡阿枝的親戚，蔡萬得跟蔡阿枝是什麼關係，這麼久了我不記得；蔡阿枝的父親是誰我不記得，有沒有賣土地我不記得，因為已經20幾年了；我總共見證超過10份的買賣契約，沒有辦法每件都記得，因為那麼久了等語（本院卷第204 頁背面、205 頁背面），即證人李文祥對於系爭契約之當事人蔡萬得與蔡阿枝之關係已不記得，則其對系爭買賣細節之證述，是否受到陳國傳與其他土地所有權人簽約過程影響，自非無疑，難認可信。
②證人林祖郁或李文祥證述因知悉有些土地不能辦理過戶，故
未能辦理移轉之土地價金亦已支付八、九成等語，核與系爭契約已付款項為49萬5000元（詳原審卷一第11、12頁記載交付第一期款24萬元及第二期款25萬5000元），僅約佔全部價金79萬1370元之百分之00（000000/791370 ≒0.63），如係扣除上訴人自稱已辦理移轉登記土地之價金29萬2643元（見原審卷一第7 、81頁），則剩餘之已付價金20萬2357元（即000000－000000＝202357），僅佔尚未移轉登記土地之價金49萬8727元（000000－000000＝498727）不到五成，乃屬不符，證人所述難認真實。
③又於陳國傳與蔡萬得簽立系爭契約前，當事人縱因調閱土地
登記簿謄本，可得知部分土地已有「未辦自耕保留土地持分交換」之註記，然依土地登記簿謄本記載，地政事務所僅註記：「未辦自耕保留土地持分交換」，未有不得移轉、處分之記載（詳本院卷第255 至258 頁），此由其中00-0地號土地持分雖有「未辦自耕保留土地持分交換」註記，惟仍於77年10月17日移轉登記予陳國傳所有之情事即明，難認當事人於簽約時已經知悉系爭土地有不能為移轉過戶之情事，否則契約當事人對於買賣標的不能移轉登記之交易重大事項，倘於訂約時已經知悉，焉有未於契約書內予以明載處理方式之理。此外，依上訴人所提之公契，其中「土地清冊」上部分遭劃線去除的部分，皆係系爭土地有「未辦自耕保留土地持分交換」註記者（原審卷一第210 至212 、223 、224 頁））；換言之，辦理系爭契約標的移轉登記之代書於申請產權移轉過戶時，就「未辦自耕保留土地持分交換」仍一併聲請移轉登記，故若謂其於簽約時已知無法辦理過戶，豈有仍向地政事務所聲請過戶之理，據此益徵證人李文祥於原審所陳：「代書要辦過戶時才知悉。」較屬可採。
⑸上訴人另提出本院100 年度重上字第131 號、最高法院101
年度台上字第288 號民事判決書（原審卷二第185 至206 頁，下簡稱張美娥案）、及本院102 年度重上字第698 號民事判決（本院卷第64至69頁，下簡稱蔡聰明案），主張上開事件均認定買賣契約當事人已有約定待不能移轉之情事除去後始為給付，其中蔡聰明案之不動產買賣契約書內容、簽立日期、經辦代書、見證人等與本件均屬相同等語。惟上訴人已自認陳國傳當時向各土地所有權人購買土地持分，並簽立不動產買賣契約書時，每個代書寫的契約條款並不一致（見本院卷第287 頁），另證人林祖郁亦證稱：如果是不同代書版本就會不一樣等語（本院卷第168 頁背面）；再者，上開事件所交易之土地，固亦涉及未辦自耕保留地持分交換之情形，惟各出賣人出售每筆土地之條件包含應有部分、是否有耕地三七五租約、是否應為繼承登記等節，亦有所不同，且各份契約之買賣當事人均係獨立磋商、締約，並各自約定買賣條件，自無從比附援引，逕以上開事件之判決結果，即認本件買賣契約亦有相同之約定。此由上開陳美娥案，係因該案之買賣契約業經載明「賣方應於買方交付第二次價款前負責將三七五租約及糾葛情事清理完畢」、「分批交付土地」等事項，法院乃進而認為該案件買賣雙方就產權移轉過戶乙事已有約定於障礙排除後始移轉之條件，故認請求權應自該限制除去後起算，核與本件系爭契約並無類此文字之約定即有不同。至依蔡聰明案之民事判決所載，該案係以證人蔡阿枝於該事件之證述，認定買賣雙方之真意係約定先將無「未辦自耕保留土地持分交換」註記之土地辦理所有權移轉登記，其餘有「未辦自耕保留土地持分交換」註記之土地，則待註記塗銷後才辦理所有權移轉登記（見該判決書第7 頁，即本院卷第67頁），惟細閱證人蔡阿枝於該案之證述內容係謂：
「（問：〈提示原證一買賣契約〉本件買賣契約你是否瞭解？）答：知道，本件買賣契約是我帶蔡新登去簽的。（問：當初買賣時，蕃仔厝的土地有無不能登記的情形？）答：沒有人知道當時有無法移轉登記的情形，是後來代書才發現因為持分沒有交換所以無法辦理移轉登記。（問：當初買賣部分無法移轉登記是因為未辦理持分的關係，當初無法過戶有無說要如何處理？）答：只有送法院，請法院裁定，當時是賣方主動提出要將該問題送請法院裁定。（問：送裁定的目的是否為了要排除未辦持分交換的障礙以利辦過戶？）答：是。（問：買賣雙方當初就有約定要先送法院裁定再辦過戶？）答：是。」等語（見該判決書第7 頁，即本院卷第67頁），其乃證述買賣時蕃仔厝的土地沒有人知道當時有無法移轉登記的情形，是後來代書才發現因為持分沒有交換所以無法辦理移轉登記等語，故應無從由蔡阿枝於該案之證述，推知買賣當事人於簽約時已約定先將無「未辦自耕保留土地持分交換」註記之土地辦理所有權移轉登記，其餘有「未辦自耕保留土地持分交換」註記之土地，則待註記塗銷後才辦理所有權移轉登記之約定，反而益證契約當事人於簽約時並不知道有部分土地不能移轉之情事，況蔡阿枝於本件原審業經證述：「（問：出售系爭土地是否有部分辦理過戶完成，是否有一部分尚未辦理過戶完成？）這我不清楚。」甚詳（原審卷二第6 頁），故上開蔡聰明案判決之認定，本院不受拘束，亦無從為上訴人有利之認定。
⒊從而，在系爭契約買賣雙方就產權移轉過戶乙事從未有附始
期或停止條件之約定下，陳國傳就系爭土地所有權移轉登記之請求權，自應自76年11月24日簽訂契約成立時起算，然上訴人迄至101 年7 月或9 月始寄送存證信函向被上訴人為請求，已逾15年請求時效，被上訴人為時效抗辯，拒絕辦理產權移轉過戶，自為有據。
㈢上訴人請求被上訴人辦理所有權移轉登記，及請求被上訴人
支付如附表二所示之違約金，有無理由？上訴人之請求權既罹於時效，其依系爭契約、103 年3 月31日債權讓與契約等法律關係，請求被上訴人於辦理繼承登記後，將附表一所示土地移轉予上訴人，自無理由；其另主張被上訴人拒將附表一所列土地移轉登記予上訴人，顯已違約，故按系爭契約第14條約定，請求被上訴人給付如附表二所示之違約金（依陳國傳已付價金49萬5000元，扣掉已過戶之土地價款29萬2643元，蔡萬得逾收20萬2357元之土地款為計算），亦非正當，無從准許。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約、債權讓與契約等法律關係，請求被上訴人於辦理繼承登記後，將附表一所示土地移轉予上訴人，及按系爭契約第14條約定，請求被上訴人給付如附表二所示之違約金，均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條、第463 條、第385 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陳麗芬法 官 邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 5 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。