臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1237號上 訴 人 台北麗京公寓大廈管理委員會法定代理人 王建民訴訟代理人 陳光奇被 上訴人 黃世宗訴訟代理人 賴玉山律師上列當事人間請求通行權不存在等事件，上訴人對於中華民國103年8月12日臺灣新北地方法院103年度訴字第394號第一審判決提起上訴，本院於105年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴後，上訴人之法定代理人先變更為陳光奇、嗣再變更為王建民，有新北市土城區公所103年6月10日新北土工字第0000000000 號函及台北麗京公寓大廈管理委員會民國105年5 月份會議紀錄影本可稽（本院卷㈠第67頁至第69頁，本院卷㈡第36頁至第38頁），並據先後具狀聲明承受訴訟（本院卷㈠第66頁，本院卷㈡第35頁），核無不合，應予准許。
二、上訴人主張：伊係台北麗京公寓大廈（下稱為系爭大樓）依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，被上訴人則於99年11月24日向訴外人鄭朝杰、莊晴富及林彥廷（下稱為鄭朝杰等
3 人）購買系爭大樓區分所有建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號地下一層建物所有權全部（即新北市○○區○○段0000建號，另包含共同部分0000建號、0000建號之應有部分；下稱為系爭建物）及坐落基地即新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分（下合稱為系爭不動產），乃系爭大樓之區分所有權人之一。又系爭建物原登記使用用途為商場，並未有合法車位使用執照，亦無合法車道出入口，純粹作賣場使用，經原所有權人騰瑞資產管理股份有限公司（下稱為騰瑞公司）與上訴人協議將系爭建物如原判決後附圖二桃紅色螢光筆標示所在處之牆面（下稱為系爭牆面）打除，並變更為停車場用途及同意被上訴人通行如原判決後附圖一編號338⑴、338⑵、338⑶、338⑷所示車道（面積423.66平方公尺；下稱為系爭車道），騰瑞公司則於97年2月1日簽署承諾書（下稱為系爭承諾書）同意回饋社區150萬元及提供9個機械停車位予系爭大樓住戶使用。嗣系爭大樓區分所有權人會議業依系爭承諾書之約定，決議通過系爭建物辦理變更使用執照為停車場用途，系爭牆面亦經打除，所停放車輛並得通行系爭車道進出大樓。然騰瑞公司並未履行上開承諾，系爭不動產復經法院強制執行拍賣且由鄭朝杰等3人拍定取得；惟騰瑞公司所承諾上開回饋條件業經載明於拍賣公告，則鄭朝杰等3人及自渠等受讓系爭不動產之被上訴人，對於騰瑞公司與上訴人間上開約定顯已明知，依民法第799條之1第4項規定，自應受系爭承諾書之拘束。況系爭大樓於101年4月27日召開101年度第16屆第2次區分所有權人大會業已決議通過：倘系爭建物區分所有權人不履行歸還9個機械停車位給予社區時，同意恢復原始竣工圖賣場設計時之原狀（下稱為系爭區分所有權人會議決議）。被上訴人既為系爭大樓區分所有權人之一，亦應受該決議之拘束。爰依民法第799條之1第4項及系爭承諾書之約定，以及系爭區分所有權人會議決議，於原審聲明求為：㈠確認被上訴人就系爭車道之通行權不存在。㈡被上訴人應容忍上訴人於系爭建物如原判決後附圖二桃紅色螢光筆標示處建築混凝土磚牆（長576 cm、寬80cm、高300 cm）。㈢願供擔保請准宣告假執行。【原審判決上訴人全部敗訴。上訴人全部不服上訴】。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡請准判決如上開原審聲明所示。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：伊係於99年10月7日向鄭朝杰等3人購買系爭不動產，並於99年11月24日辦訖所有權移轉登記，其時系爭建物已變更使用用途為避難室及停車空間，且系爭車道所在建物及坐落基地既為系爭大樓全體區分所有權人與伊共有，伊自有權通行使用。伊係因信賴土地及建物登記始買受系爭不動產，對於前手與上訴人間系爭承諾書之約定及法院強制執行拍賣公告之記載，均毫不知情，乃善意受讓，且依債之相對性，伊應不受拘束。是以上訴人依民法第799條之1 第4項規定，主張系爭承諾書對伊亦有效力云云，顯乏所據。又縱認伊應受系爭承諾書約束，然該承諾書所約定回饋條件應已由騰瑞公司履行完畢；縱尚有未履行者，上訴人亦僅得依債務不履行之規定行使權利，應不影響伊對系爭車道之通行權利，亦不得要求伊容忍重建系爭牆面以回復原狀。況騰瑞公司果未履行給付，亦係因上訴人怠於向騰瑞公司請求，顯不可歸責於伊，依民法第225 條規定，伊應免給付義務。惟如認上訴人之請求有理由，上訴人亦應將自騰瑞公司依系爭承諾書所給付之金錢全數返還予伊。至於系爭區分所有權人會議決議作成之會議紀錄記載出席人數為323 人，出席率僅有59％，意見調查表回擲亦僅157 張，均未符合系爭大樓規約第7 條規定之出席人數及表決權數，其決議內容復違反民法第148 條規定，應屬無效。從而上訴人依系爭承諾書及民法第799條之1第4 項規定暨系爭區分所有權人會議決議，請求確認伊對系爭車道通行權不存在，並應容忍上訴人建造系爭牆面，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件上訴人主張：被上訴人於99年11月24日向訴外人鄭朝杰等3 人所購買系爭建物原登記使用用途為商場，並未有合法車位使用執照，亦無合法車道出入口，純粹作賣場使用，經原所有權人騰瑞公司與伊簽署系爭承諾書，協議將系爭牆面打除並變更為停車場用途及同意通行系爭車道，騰瑞公司則同意回饋社區150萬元及提供9個機械停車位予大樓住戶使用；嗣系爭大樓區分所有權人會議業依系爭承諾書之約定決議通過系爭建物辦理使用執照用途由商場變更為停車空間及避難室，系爭牆面亦經打除，所停放車輛並得通行系爭車道進出大樓等情，業據提出58號地下一層位置圖、土地登記謄本、建物登記謄本、承諾書、系爭大樓97年2月26日97 年度第11屆第2 次臨時區分所有權人大會會議記錄等件（均影本）為證（原審板調卷第8頁、第9頁、第13頁至第17頁）；並經本院依職權調取新北市政府81年土建字第743 號建造執照、85土使字第1220號使用執照、及99變使字第45號變更使用執照等案卷查明，且有改制前臺北縣政府工務局變更使用執照存根影本在卷可稽（原審訴卷第27頁），應堪信為真實。
五、又上訴人主張：騰瑞公司並未履行系爭承諾書前揭給付回饋金及提供機械停車位之承諾，系爭不動產則由被上訴人繼受取得，並拒絕依系爭承諾書之約定提供機械停車位供系爭大樓住戶使用，則伊自得依民法第799條之1第4 項及系爭承諾書之約定，請求確認被上訴人對於系爭車道之通行權不存在及容忍伊重建系爭牆面以回復原狀云云，業據被上訴人否認。茲查：
㈠按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；
其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1第4 項定有明文。經查系爭大樓原區分所有權人騰瑞公司為辦理系爭建物主要用途變更為停車場、拆除系爭牆面及通行系爭車道，確曾與上訴人簽署系爭承諾書約定回饋社區150萬元並提供9個機械車位予系爭大樓住戶使用等情，業如前述。又查系爭建物嗣經法院強制執行拍賣，由鄭朝杰等3 人拍定取得，再由被上訴人以買賣為原因自鄭朝杰等3 人移轉取得各節，則有台灣金融資產服務股份有限公司98年12月14日98板金職四字第39號強制執行拍賣通知、建物登記謄本、建物所有權狀、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書等件（均影本）可稽（原審板調第10頁至第12頁、第14頁、第15頁，原審訴卷第26頁，本院卷㈠第95頁至第100 頁），堪認被上訴人確為系爭區分建物之特定繼受人。被上訴人雖否認知悉騰瑞公司系爭承諾書約定內容，然查系爭建物經法院強制執行拍賣時，債務人騰瑞公司曾表示系爭牆面係經上訴人同意打除，由騰瑞公司回饋9 個機械停車位等語，有臺灣新北地方法院97年度執字第108834號拍賣抵押物強制執行事件98年11月30日執行筆錄影本可稽（原審訴卷第140頁、第141頁）。另該執行事件拍賣公告關於使用情形乙項，則記載訴外人廖得貴及張淑晶表示系爭建物部分停車位業經廖得貴向騰瑞公司買受惟未過戶，以及系爭建物原無大門；登記使用用途為商場，並未有合法車位使用執照，亦無合法車道出入口，純粹作賣場之用，當時僅有坡道通到地下2 樓停車場，經廖得貴與社區管委會協議經同意將地下一樓牆面打掉並安裝欄杆，為此需回饋社區管委會9 個機械停車位，倘若日後有違反與管委會間協議之情事亦或無法取得停車場合法使用執照，現車道出入口恢復原始牆面狀態，變成原來沒有出入車道之賣場，請買受人自行注意」等語，有台灣金融資產服務股份有限公司98年12月14日98板金職四字第39號強制執行拍賣通知影本可稽（原審板調卷第10頁、第11頁）。證人鄭朝杰並證稱：伊對上開拍賣公告內容有點印象；且系爭建物拍定後，管委會有給伊看過承諾書，後來系爭建物是透過住商不動產仲介公司仲介出售等語（本院卷㈠第267頁、第268頁）；另證人即住商不動產仲介公司人員張鎮陵則證稱：伊仲介出售系爭建物時，鄭朝杰是有口頭跟伊說拍賣公告上有註記9 個車位不點交的事，伊雖沒有跟管委會確認9 個停車位的使用情形，但有將拍賣公告註明9 個停車位要交給管委會使用及需給付管委會150 萬元的內容告知買方即被上訴人，但因這是系爭建物前手與管委會的事，所以請被上訴人自行解決；伊在鄭朝杰拍定前或拍定後就曾去管委會開會瞭解這件事，管委會當時有要求系爭建物之後手履行約定，伊有把管委會要求買受人處理的意思傳達給買方，買方是包括鄭朝杰及被上訴人等語（本院卷㈠第284頁背面至第286頁）。堪認被上訴人於買受系爭建物時，對於原區分所有權人騰瑞公司為達到系爭建物變更使用用途、拆除系爭牆面及通行系爭車道之目的，乃提出系爭承諾書承諾回饋金錢及9個機械停車位供社區使用之上情，實難諉為不知，且縱非確知，亦屬可得查悉，洵無疑義。從而上訴人依民法第799條之1第4項規定，主張被上訴人應受系爭承諾書約定權利義務之拘束等語，洵非無據。
㈡然查騰瑞公司於97年2月1日出具予上訴人之系爭承諾書係約
定：「壹、回饋新台幣壹佰伍拾萬元整給台北麗京社區由管委會代收，由管委會統籌辦理（住戶大會通過時存入麗京帳戶，辦公室變更成功時發放）。貳、提供9 個機械車位（檢查通過後恢復為5 個平面車位）。參、辦公室代為申請合法（申請變更，一切由業主負責完成）。肆、取得變更使用執照後，業主銷售前提供一筆（有價證券100 萬元以上）保證金，以保障購買住戶，由律師公證，自治會成立時無息退回」等語，核並未以騰瑞公司履行前揭各項承諾，作為其得拆除系爭牆面及通行車道之停止條件，亦未有騰瑞公司如不履行承諾，即應回復系爭牆面及禁止通行車道之明文，有系爭承諾書影本可稽（原審板調卷第17頁）。再審酌上開承諾書前揭各項約定，並無給付不能之情事。則於系爭承諾書之約定經合法解消之前，被上訴人維持拆除系爭牆面之現狀並通行系爭車道，乃本於與上訴人間契約約定之權利行使，難謂無法律上原因；被上訴人如有不履行系爭承諾書所約定義務或不於適當時期履行時，上訴人應僅得請求被上訴人依約履行或依債務不履行之規定行使權利，尚無從逕憑系爭承諾書之約定主張被上訴人對於系爭車道之通行權不存在及應容忍上訴人建築系爭牆面以回復原狀。從而上訴人依系爭承諾書及民法第799條之1第4 項規定為上開請求，洵屬無據，不能准許。
六、上訴人雖另主張：系爭大樓業於101年4月27日經系爭區分所有權人會議決議通過倘系爭建物之區分所有權人不履行歸還
9 個機械停車位給予社區時，同意恢復原始竣工圖賣場設計時之原狀；則伊亦得依系爭區分所有權人會議決議為本件請求云云，並提出系爭區分所有權人會議記錄影本為證（原審板調卷第18頁至第20頁）。然查：
㈠按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意
思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定（最高法院95年度台上字第2701號判決意旨參照）。又按總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條第2 項定有明文。
㈡查被上訴人抗辯：依台北麗京社區管理委員會組織章程」第
二章第7 條規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之：……⒌約定專用或約定共同事項」等語，業據提出該組職章程影本為憑（原審訴卷第28頁至第30頁）。另公寓大廈管理條例第31條則規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」。又系爭大樓101年4月27日101年度第16屆第2次區分所有權人大會之出席人數為323人，出席率為59 ％，而關於是否同意系爭建物區分所有權人恢復原始竣工圖賣場設計時原狀乙案，收回之意見調查表為157張，其中同意者有156 張、不同意者1張各節，則有該次會議紀錄影本存卷可據（原審板調卷第18頁、第19頁）。則被上訴人抗辯：系爭區分所有權人會議決議之出席人數，未符合上開章程及公寓大廈管理條例規定，其決議應屬無效，上訴人應不得本於該無效之決議主張伊不得通行系爭車道並要求伊容忍建造系爭牆面等語，衡情自非無據。
㈢上訴人雖主張：上開決議另經系爭大樓區分所有權人於104
年度第18屆區分所有權人大會以區分所有權人3分之2出席、4分之3同意另行表決通過云云，並提出台北麗京公寓大廈104年4 月24日104年度第18屆區分所有權人大會會議紀錄影本為憑（本院卷㈡第19頁、第20頁）。惟查；⒈經核上開決議內容僅記載「同意B1停車空間9 個機械停車位
（回復原狀）並委由管委會全權處理」等語（本院卷㈡第20頁），對於具體應如何處理、或應如何回復原狀，實語焉不詳，尚無從逕認已合法追認或重新決議系爭區分所有權人會議決議之內容。
⒉況按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得
自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，公寓大廈管理條例第4條第1項定有明文。次按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」，同條例第9條第1項、第2 項著有規定。又按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。..」，同條例第23條第1項、第2項第1、第2款規定甚明。經查系爭車道所在之新北市○○區○○段0000建號建物（下稱為0000建號建物），係被上訴人與系爭大樓其他區分所有權人分別共有，應屬系爭大樓建築物之共用部分乙節，乃兩造所不爭執（原審訴卷第43頁背面、第44頁，本院卷㈡第6頁背面），且有建物測量成果圖謄本及建物登記謄本附於系爭大樓建築物變更使用執照卷（99變使字45號）內可稽，並經本院依職權調取該使用執照全卷查核明確；則依前揭公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項及第23條第1項、第2項規定，除另經區分所有權人為分管約定，並經載明於規約外，被上訴人本得按其共有之應有部分比例，依該共用部分之設置目的及通常使用方法為使用收益，其理至明。又系爭建物於使用執照變更前，其主要用途為商場，系爭牆面並未拆除，0000建號建物亦非供系爭建物以之為車道通行使用等情，固有變更前地下一層平面圖附於系爭大樓使用執照卷（85土使字第1220號）內可稽；然系爭大樓於99年間辦理使用執照變更後，已將系爭建物主要用途變更為停車空間及避難室，系爭牆面並經拆除作為系爭建物停車場出入口，而如原判決後附圖一編號338⑴、338⑵、338⑶、338⑷所示部分則作為系爭建物車輛出入之車道使用等情，業經認定於前，並有變更後地下一層平面圖附於變更後使用執照卷（99變使字45號）內為憑。則依前揭公寓大廈管理條例第4條第1項規定，被上訴人按其專有之系爭建物原系爭牆面經合法變更拆除後之現況，依其變更後使用執照主要用途將系爭建物作為停車空間使用，乃對其專有部分之合法權利行使，應非區分所有權人會議決議可得任意干涉。另依同條例第9條第2項規定，系爭大樓區分所有權人對於渠等共用之0000建號建物，亦應依變更後使用執照之設計規劃，配合系爭建物作為停車空間之目的，供作車輛通行車道使用，此亦非區分所有權人會議決議得以逕行變更。從而縱認系爭區分所有權人會議決議係由合法出席及表決權人作成，抑或已另經追認或重新議決，其決議之內容既違反公寓大廈管理條例上開規定，經類推適用民法第56條之規定，亦應屬無效。
⒊從而上訴人依系爭區分所有權人會議決議，請求確認被上訴
人對於系爭車道之通行權不存在，並訴請被上訴人應容忍上訴人重新建造系爭牆面以回復原狀，均乏所據，亦不應准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第799條之1第4 項及系爭承諾書之約定，以及系爭區分所有權人會議決議，請求㈠確認被上訴人就系爭車道之通行權不存在。㈡被上訴人應容忍上訴人於系爭建物如原判決如後附圖二桃紅色螢光筆標示處建築混凝土磚牆（長576cm、寬80cm、高300cm），為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 6 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 王怡雯法 官 李瑜娟正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 6 日
書記官 強梅芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。