臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1249號上 訴 人 新漢股份有限公司法定代理人 林茂昌訴訟代理人 詹文凱律師被 上 訴人 豐泰建設股份有限公司法定代理人 呂天時訴訟代理人 謝協昌律師
藍雅筠律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對中華民國103年8月29日臺灣臺北地方法院102年度訴字第4576號第一審判決提起上訴，本院於104年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人原名「新漢電腦股份有公司」，嗣更名為「新漢股份有限公司」，有經濟部民國103年7月24日經授商字第00000000000號函及股份有限公司變更登記表（見本院卷第21、22頁）可稽，合先敘明。
二、被上訴人主張：兩造前於100年5月30日簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由伊將坐落○○市○○區○○路000、0
00、000、000、000、000、000、000號之「○○○○雙星大樓Ａ座」9樓至15樓全部及80個停車位（下稱系爭標的物）出租上訴人，租期自100年5月30日至110年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）1,854,680元（含稅後為1,947,414元）。嗣上訴人於102年3月間向伊表示擬購買系爭標的物及房屋相對之應有部分土地（下合稱系爭不動產），兩造遂於102年4月1日合意提前終止租賃契約，並於同年月2日就系爭不動產簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），上訴人本應儘速辦理過戶事宜，詎以銀行貸款時程延宕為由，遲至同年5月29日始完成過戶。惟依兩造所簽解除租賃契約書（下稱系爭解約書）第1條約定，雙方租賃契約於102年4月1日終止後已失其效力，上訴人自斯時起至同年5月29日過戶完成前，乃無權占有系爭標的物。而兩造前此終止租賃契約並辦理系爭不動產買賣過戶時，約定先由伊將未到期之102年4、5月之租金支票返還上訴人，嗣完成過戶後，依上訴人實際占用日數計算相當於租金之損害。然上訴人經伊發函催告給付猶置之不理，為此依民法第179條、第184條第1項規定，請求上訴人返還相當於租金之損害，合計3,769,188元【計算式：4月份租金1,947,414元＋5月份租金1,821,774元（即1,947,414元×29/31）＝3,769,188元，元以下四捨五入】。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人3,769,188元，及自103年8月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
原審判命上訴人給付3,769,188元，及自102年10月9日起算之法定遲延利息，並定相當金額為准、免假執行之宣告。上訴人不服提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：兩造就系爭不動產本有買賣之意，惟因被上訴人受奢侈稅規定之限，遂於100年5月30日簽立「不動產預定買賣契約書」（下稱系爭預定買賣契約），合意由伊購買系爭不動產，並約定至遲應於103年6月30日前簽立買賣契約，且為確保正式契約之簽定，於第2條約定伊支付被上訴人3億元、被上訴人則以系爭不動產設定抵押權予伊。惟為使伊得即時使用系爭標的物，故於簽立系爭預定買賣契約同日另簽訂系爭租賃契約，且除於租賃契約第4條約定押租金保證金外，另於第9條第2項約定將前開3億元作為履約保證金，並於次日即100年5月31日將系爭標的物點交予伊，是自該日起，伊即合法占有使用系爭標的物。嗣被上訴人於102年3月通知伊簽正式買賣契約，兩造遂於同年4月1日簽定系爭解約書，約定終止系爭租賃契約，並由被上訴人返還第4條、第9條之押租保證金及履約保證金，與102年4、5月之租金支票；然無返還房屋占有之約定。次日兩造簽訂系爭買賣契約，亦約明買賣標的按「現狀」交付，而未要求上訴人將系爭標的物先行交還再另訂日期點交，亦未就辦理移轉登記期間是否須另行支付房租或使用費為約定，足知被上訴人同意4、5月無需支付租金。此由上揭月份，被上訴人負責人任系爭大樓管理負責人，仍向伊收取大樓管理費，然當時兩造租約已終止，如非明知且承認伊合法使用之現況，豈會向伊收取，亦足證明。且因兩造本意即為買賣，是雖於102年4月1日終止系爭租賃契約，然被上訴人對伊繼續占有使用系爭標的物無異議，可認伊基於買賣關係占有使用系爭標的物，而點交方式，乃類推適用民法第761條第1項但書「簡易交付」之規定，並無另行點交。又兩造約定之過戶及貸款撥付最遲為102年5月31日，兩造均預知辦理期間約在1、2月間，伊無拖延貸款辦理期程；且依當時被上訴人由伊繼續使用之下，如有租金之要求，豈會交還該4、5月份租金支票而非保留。至102年5月29日僅為水電費、契約稅等稅金之清算，非房屋之點交日；又以該日已詳細計算所有互相找補費用，如伊應支付使用房屋之對價，被上訴人自應提出要求，可見系爭標的物早已完成點交。伊於102年4月2日至5月29日繼續使用系爭房屋，均為被上訴人同意，非無權占有，且對辦理過戶期間無需支付租金或房屋使用對價應有認知。再者，被上訴人早於102年4月16日前將系爭不動產上債權人國泰世華銀行之貸款還清，故於辦理過戶期間並無利息負擔。伊無不當得利或侵權行為，被上訴人之請求無理由等語置辯，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
四、查，兩造前於100年5月30日簽訂系爭租賃契約，由伊將系爭標的物出租上訴人，租期自100年5月30日起至110年5月31日、每月租金含稅1,947,414元，嗣兩造於102年4月1日合意終止系爭租賃契約，於同年月2日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，約定價金分3期給付並於同年5月29日會同仲介及代書辦理稅費結清、找補等情，為兩造所同陳（見原審卷第2、81頁，本院卷第15、16頁），並有租賃契約書、解除租賃契約書、不動產買賣契約書、交屋各項稅費分算表（見原審卷第5至28、85頁）在卷足稽，堪信為實在。
五、被上訴人主張上訴人於系爭租賃契約102年4月1日終止後至同年5月29日前，無權占有系爭標的物，伊得依不當得利及侵權行為損害賠償請求權，請求相當於租金之損害3,769,188元，是否有理，茲述之如下：
㈠查，兩造前於100年5月30日簽立系爭預定買賣契約（見本院
卷第23至26頁），就系爭不動產，約定不晚於103年6月30日簽定不動產買賣契約書，並於第2條約定預定購買總價款13億168萬元及付款方式分為3期。至兩造雖於同日就系爭標的物另簽定系爭租賃契約（見原審卷第5至13頁），惟該契約第9條第2款約定上訴人之履約保證金3億元，係以兆豐國際商業銀行新莊分行、票號B00000000號、面額290,564,040元支票交付被上訴人，核與系爭預定買賣契約第2條第1款之約定相同，堪認系爭租賃契約，確係因應兩造於上述不動產買賣契約書簽定前，就系爭標的物使用為約定之意涵，此觀諸系爭預定買賣契約所附授權書（見本院卷第27、28頁）授權事項為「配合房屋租賃事實簽訂租賃契約書、收受租押金等一切事務」等語可知。嗣兩造固於102年4月1日簽定系爭解約書（見原審卷第14頁），惟翌日即簽定系爭買賣契約書（見原審卷第15至30頁），且核第1條第2款及第2條所約定之買賣價款及付款期限，均與系爭預定買賣契約第2條約定預定購買總價款13億168萬元及付款方式分為3期，互核一致。
上情並經被上訴人自承兩造之簽定系爭解約書係因決定簽立系爭買賣契約書，且買賣條件於102年4月1日前已談妥（見本院卷第197頁反面）等語明確，足見兩造係依系爭預定買賣契約之約定，而簽立系爭買賣契約，並因而將系爭租賃契約終止。
㈡次查，系爭買賣契約第2條第4目約定：貸款撥付最遲不得超
過102年5月31日（見原審卷第18頁）。以兩造於102年4月2日簽定系爭買賣契約，而約定買賣款項撥付之最遲期限為同年5月31日，足見兩造均知悉此貸款辦理約需2個月期間。而上訴人於102年5月24日即給付第3期款完畢，兩造並於同月29日辦理結算，此據被上訴人自承在卷（見原審卷第67、82頁），並有被上訴人國泰世華銀行帳號000-00-000000-0存摺可稽（見原審卷第72頁），且據證人李佳純、林妙儀證述明確（見原審卷第96、99頁），顯見上訴人並未逾前開102年5月31日之約定付款期間。被上訴人既自承上述買賣條件在102年4月1日前已談妥，如兩造就此辦理系爭不動產之買賣價款給付及所有權移轉登記之期間，約定依上訴人實際占用日數計算相當於租金之損害，以斯時上訴人已先行交付102年4、5月租金支票之情下，豈須於系爭解約書約定被上訴人應返還102年4、5月租金，復全未於系爭解約書、買賣契約書就此部分約定結算、找補。被上訴人所稱兩造乃約定先由伊將未到期之102年4、5月之租金支票返還，嗣完成過戶後再計算相當於租金之損害云云，核與常理不符，且為上訴人堅決否認，被上訴人復未能舉證以實其說。參以證人李佳純於原審具結所證：5月29日當天，被上訴人特助提及董事長在詢問這2個月租金，因買賣期間太長，針對此點，兩造並沒有任何協議（見原審卷第97頁反面）等語，亦適足證明兩造於簽立系爭解約書時，確未就此期間約定使用對價，迨至102年5月29日，被上訴人法定代理人始詢及此事，益徵被上訴人此節主張不實。
㈢綜上，兩造於談妥買賣條件後，始簽立系爭解約書，且旋於
翌日簽訂系爭買賣契約，並約定付款期限為102年5月31日，然被上訴人未要求上訴人返還系爭標的物，並退還102年4、5月租金支票，而仍由上訴人繼續占有使用系爭標的物，足認被上訴人同意上訴人於該期間內繼續使用系爭標的物，上訴人自屬有權占有，而無侵權行為或不當得利可言。
六、從而，被上訴人依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人給付3,769,188元，及自103年8月8日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。又被上訴人於103年8月8日一審言詞辯論時，已當庭陳明減縮利息自103年8月8日起算（見原審卷第116頁），原審判命上訴人自102年10月9日起計付息，就超逾前開請求範圍，乃訴外裁判，於法不合。是原審判命上訴人給付3,769,188元本息，並為准、免假執行之宣告，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由。爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 14 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 吳青蓉法 官 王幸華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
書記官 陳嘉文附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。