臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1289號上 訴 人即被上訴人 蔡政華訴訟代理人 許隨譯律師被上訴人即上 訴 人 王慶琳被 上訴 人 林泓硯（原名林思智）被 上訴 人 中信房屋仲介股份有限公司法定代理人 鄭余正全訴訟代理人 鍾運凱被 上訴 人 將利廣告設計有限公司法定代理人 林瓊絲上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人蔡政華及上訴人王慶琳各自對於中華民國103 年8 月28日臺灣新北地方法院102 年度訴字第961 號第一審判決提起上訴，上訴人蔡政華並為起訴聲明之減縮，本院於中華民國104 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除減縮、確定部分外）關於駁回上訴人蔡政華後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除減縮、確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人中信房屋仲介股份有限公司應給付上訴人蔡政華新臺幣壹佰伍拾貳萬肆仟伍佰陸拾元，及自民國一百零二年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應與被上訴人林泓硯對上訴人蔡政華負連帶給付責任。
本判決第二項及原審判決主文第一項、第二項判命被上訴人王慶琳、林泓硯及將利廣告設計有限公司應為之給付，於同項被上訴人中之一人履行給付，他項被上訴人於該給付範圍內，同免責任。
上訴人蔡政華其餘上訴駁回。
上訴人王慶琳之上訴駁回。
第一審（除減縮、確定部分外）及第二審（除減縮部分外）訴訟費用，由被上訴人王慶琳、林泓硯、將利廣告設計有限公司及中信房屋仲介股份有限公司連帶負擔五分之四，餘由上訴人蔡政華負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條分別定有明文。又公司於清算完結，清算人將結算表冊送請股東會承認後，依公司法第113 條準用第93條第1 項規定，向法院所為之聲報，僅屬備案性質，法院之准予備案處分，並無實質上之確定力；公司是否清算完結，法人人格是否消滅，應視其已否完成「合法清算」而定，亦即指清算人就清算程序中應為之清算事務，實質全部辦理完竣而言，而不以法院之備查為依據（最高法院92年度台抗字第621 號裁定及89年度台抗字第388 號裁定參照）。又有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第113 條準用同法第79條定有明文。查被上訴人將利廣告設計有限公司已經全體股東同意於民國102 年8 月8 日解散，並經選任林瓊絲為清算人，經本院依職權調閱臺灣新北地方法院102 年度司司字第382號卷、102 年度司司字第512 號卷查對屬實（本院卷第213至231 頁），是本件應以林瓊絲為其法定代理人。至被上訴人將利廣告設計有限公司之清算人雖於102 年11月5 日向原法院聲報清算完結（本院卷第216 至217 頁），惟既仍有本件訴訟進行中，尚有清算現務未了結，依前開法條規定及說明，所為清算程序尚難認為已完結，其法人格於清算範圍內，仍然存續，而有當事人能力，合先敘明。
二、上訴人蔡政華上訴後，其原對被上訴人王慶琳部分之上訴聲明係請求應再給付新臺幣（下同）42萬290 元本息（含系爭房屋交易價值減損差額24萬5,440 元、裝潢價值減損金額8萬6,250 元、傾斜修復費用8 萬8,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息；見本院卷第105 、106 頁）；嗣追加併以民法第227 條第1 項為上開給付之請求權基礎（本院卷第104 頁反面）。另於104 年3 月26日擴張對被上訴人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信公司）之上訴聲明為：中信公司應給付蔡政華152 萬4,560 元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息（即擴張就原審判決駁回蔡政華對中信公司之請求部分全部提起上訴；本院卷第247 頁）。
嗣蔡政華再就其請其給付傾斜修復費用8 萬8,600 元部分撤回起訴，且減縮法定遲延利息起算日為起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日即102 年3 月2 日（本院卷第352 頁反面），並據為上訴聲明之減縮（上訴聲明詳後貳、實體方面之三所載）。經核合於民事訴訟法第446 條第1 項及第255 條第1 項第3 款、第262 條規定，並有最高法院30年抗字第66號判例可資參照，均應予准許。
三、被上訴人將利廣告設計有限公司經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人蔡政華之聲請，由其對被上訴人將利廣告設計有限公司部分一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人即被上訴人蔡政華（下稱蔡政華）起訴主張：㈠蔡政華於101 年5 月中旬經被上訴人中信房屋仲介股份有限
公司即中信公司永安捷運加盟店即被上訴人將利廣告設計有限公司（下稱將利公司）之經紀人即被上訴人林泓硯介紹，參觀被上訴人即上訴人王慶琳（下稱王慶琳）所有坐落新北市○○區○○路○○○ 巷○○號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）後，於101 年6 月3 日與王慶琳之代理人即訴外人李劉秀英簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由蔡政華向王慶琳買受系爭房屋及所坐落基地之應有部分（下稱系爭房地），約定價金為1,180 萬元，因林泓硯所提出由王慶琳於系爭買賣契約書中所附房地產標的現況說明書（簡稱現況說明書）第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」處勾選為「否」，蔡政華始放心簽約，且付清價金，及支付被上訴人將利公司11萬8,000 元報酬。惟蔡政華於101 年7 月13日系爭房地所有權移轉登記完畢，經於同年月18日交屋，欲進行室內裝修時，經裝修師傅以儀器測量後告知系爭房屋之地板、天花板以及樑柱均有傾斜不平，且經向鄰居查詢，獲悉系爭房屋所在大樓於88年間九二一地震後，出現結構傾斜情形等情，至此始知系爭房屋存有傾斜之嚴重瑕疵。經蔡政華於101 年12月13日委請技師檢測結果，系爭房屋所在建築物左右向最大垂直度為1/126 （向左傾斜），前後向最大垂直度為1/102 （向後傾斜），而有物之瑕疵存在。蔡政華買受系爭房地後，進行室內裝修而支出裝潢費用66萬3,600 元，其中8 萬8,600 元為因修繕房屋傾斜瑕疵所生修復費用，其餘57萬5,000 元為一般室內裝潢費用。系爭房屋因傾斜瑕疵至少減損15％之交易價值，王慶琳未於簽約前告知系爭房屋有上述瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第359 條規定請求減少價金即系爭房屋價值減損15﹪計177 萬元、裝潢費用價值減損15﹪計8 萬6,250 元及裝潢修復費用8 萬8,600 元，以上合計為194 萬4,850 元，並就經減少之價金依民法第179 條、第182 條第2 項請求王慶琳返還。
㈡林泓硯為不動產經紀人員，事前已知系爭房屋具有上述傾斜
瑕疵卻未告知蔡政華，或縱其事前不知有上述瑕疵，於接受王慶琳之銷售委託後亦有探知查明義務，其未告知蔡政華系爭房屋所具傾斜瑕疵，為有故意或過失，未盡仲介、經紀人員應負之善良管理人注意義務，造成蔡政華受有上述損害，亦應依民法第184 條第1 項後段、第567 條第2 項、類推適用第544 條規定及依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對蔡政華負同額之損害賠償責任。又將利公司為中信公司之加盟店，其等均為林泓硯之僱用人，是將利公司及中信公司應依民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定與林泓硯對蔡政華負連帶損害賠償責任。
再者，將利公司與蔡政華間存有居間契約關係，就將利公司之受僱人林泓硯因前開故意或過失所致蔡政華之損害，將利公司應另依民法第567 條第2 項、第224 條及類推適用同法第544 條規定負損害賠償之責任；且應依民法第179 條及第
571 條規定返還其所收取之居間報酬11萬8,000 元。王慶琳、林泓硯、將利公司及中信公司對蔡政華所負前開各項債務（除將利公司之報酬返還債務部分外）即194 萬4,850 元部分，為不真正連帶債務，並均應計付法定遲延利息等情，並於原審聲明求為判決：
⒈王慶琳應給付蔡政華194 萬4,850 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒉林泓硯、將利公司及中信公司應連帶給付蔡政華194萬4,850
元，及自起訴狀繕本均送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊將利公司應給付蔡政華11萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒋前開第一、二項被上訴人中之一履行給付，他項被上訴人於給付範圍內，同免責任。
⒌願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人即上訴人王慶琳則以：王慶琳曾委由張富進土木技
師就系爭房屋所在大樓進行鑑定，經於99年5 月21日鑑定認大樓雖向左傾斜1/130.5 ，可能係與鄰近其他建物於82年間之基礎開挖有關，惟對房屋結構體影響尚稱良好，系爭房屋現況尚屬安全狀態。嗣於委由將利公司出售系爭房地時，王慶琳於101 年5 月間曾將張富進土木技師出具之房屋傾斜暨結構安全意見書（下稱為系爭意見書）記載結論之尾頁即第
2 頁交予林泓硯觀看，且因大樓略微傾斜並非一夕間外力遽然造成，且大樓外觀可觀察出傾斜現況，雖不知傾斜原因為何，但因未聞同棟大樓住戶之日常生活有受影響，且居住期間並未發生火災，系爭意見書亦敘明非因九二一地震所造成，故王慶琳始於現況說明書第15項勾選「否」。而蔡政華於
101 年6 月3 日簽立系爭買賣契約前，已與林泓硯多次親赴系爭房屋內外觀看，並以尺測量天花板及牆壁之角度，且以球在地板上滾動測試；另簽約前1 、2 小時已由王慶琳之代理人李劉秀英及林泓硯將系爭意見書尾頁正本提供蔡政華觀看並向其說明後，方於系爭買賣契約書第16條「其他約定事項」加載「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審事並充分知悉，賣方依現況交屋不負瑕疵擔保責任」之約定後，進而簽約，依民法第366 條規定，已免除王慶琳所負物之瑕疵擔保責任。而蔡政華簽約時具有相當仔細之審閱契約之注意能力，另系爭房屋格局方正，屋況良好，然蔡政華以低於市場行情之價格購得系爭房地，當係斟酌上述傾斜屋況之結果，故王慶琳實已善盡告知義務，且系爭房屋之傾斜狀況，以肉眼即可觀察得知，蔡政華亦明知或因重大過失而不知前開傾斜情況，依民法第355 條規定，王慶琳亦無庸負物之瑕疵擔保責任。至蔡政華所支出之裝潢費用66萬3,600 元，與傾斜無關等語，資為抗辯。
㈡被上訴人林泓硯則以：其於系爭買賣契約簽約前固看過由林
劉秀英提供之系爭意見書尾頁，惟系爭房屋實際上是否傾斜，其並無法確認，其於簽約前向蔡政華表示系爭房屋有傾斜惟無安全疑慮，如有疑慮要找專業人員確定，亦曾帶蔡政華入屋觀看。而簽約時亦將系爭意見書原本予蔡政華看過，代書亦將其內容唸給蔡政華聽。簽約後則於101 年6 、7 月間，應蔡政華之要求而將系爭意見書尾頁影本交給蔡政華。另蔡政華及其母富有房屋買賣經驗，在審認系爭房地單價較低可為投資，乃要求林泓硯儘速找屋主洽談，蔡政華實可能僅為其母之人頭欲藉以避免奢侈稅之負擔而已，並足見其早知系爭房屋有傾斜情形。又系爭房屋屋況良好，內裝可直接進住使用，並無大肆裝修之必要，蔡政華購屋後所為裝修並無必要，顯係為美化房屋冀能高價轉手，尤見其購買系爭房屋為投資行為等語置辯。
㈢被上訴人中信公司則以：林泓硯僅係房屋仲介人員，系爭房
屋是否傾斜之判斷，已超過其專業領域，其並無調查義務，而無過失。且由系爭買賣契約書加載第16條其他約定事項之內容，足見林泓硯已善盡仲介人員之介紹與說明義務。至林泓硯乃將利公司所屬仲介人員，非中信公司之受僱人，而中信公司與將利公司間僅有加盟契約關係，亦無僱傭關係存在，將利公司所使用之「中信房屋」，為營業標章，非公司名稱，與中信公司實屬二事，且中信公司並未參與系爭房地之買賣，亦無對林泓硯有選任、監督之事實，蔡政華自簽約時於系爭買賣契約書上及服務費統一發票上所載將利公司名稱觀察，客觀上並不致於混淆或誤信中信公司為契約主體或為林泓硯之僱用人，是縱林泓硯應負侵權責任，中信公司亦無庸負僱用人連帶賠償責任。再者，中信公司未參與系爭房地之買賣經紀過程，亦未受領蔡政華之報酬，林泓硯並非為中信公司執行經紀業務，中信公司自無適用不動產經紀業管理條例第26條規定等語置辯。
㈣被上訴人將利公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為
聲明或陳述，惟據其於原審所為抗辯略以：蔡政華於簽約前即已知悉系爭大樓外觀有傾斜情況，並於系爭買賣契約書上加註第16條之其他約定事項，另收受系爭意見書，依民法第
355 條第1 項規定，賣方不負瑕疵擔保責任，將利公司亦無損害賠償責任可言。又林泓硯已盡調查告知義務，無故意或過失之侵權行為，將利公司自不負民法第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項所定損害賠償責任。再者，蔡政華與王慶琳既已簽訂系爭買賣契約，將利公司收取合理報酬自不成立不當得利，無須返還報酬。而蔡政華主張有瑕疵者為系爭房屋，於計算價值減損數額時，應將土地與房屋之價值分別計算等語。
三、原審就蔡政華上開請求，判決：㈠王慶琳應給付蔡政華152萬4,560 元（即返還系爭房屋交易價值減損部分經減少價金之不當得利），及自102 年2 月9 日起至清償日止按年息5％計算之利息；㈡林泓硯、將利公司應連帶給付蔡政華152萬4,560 元（即系爭房屋交易價值減損之損害賠償），及自
102 年3 月2 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；㈢以上王慶琳、林泓硯、將利公司如任一人為給付，其他人於清償範圍內同免給付之義務；㈣將利公司應給付蔡政華11 萬8,000 元，及自102 年2 月19日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；另駁回蔡政華其餘之訴。王慶琳對原審判決其敗訴部分全部不服上訴。林泓硯、將利公司對於原審判決渠等敗訴部分（即命林泓硯、將利公司連帶給付152 萬4,560 元本息，及就該部分給付應與王慶琳負不真正連帶給付責任部分，暨命將利公司返還仲介報酬11萬8,000 元本息部分），未據聲明不服，該部分非本院審理範圍，不贅述。蔡政華對於原審判決對其不利部分，先為部分上訴及訴之追加，再為上訴之擴張及減縮，業如前「壹、程序方面、二」所述（至於撤回部分即蔡政華請求傾斜修復費用賠償8 萬8,600 元，及減縮部分即蔡政華原起訴請求102 年3 月1 日前之法定遲延利息部分，均非本院審理範圍，亦不贅述）。王慶琳上訴聲明為：㈠原判決不利於王慶琳部分廢棄；㈡上開廢棄部分，蔡政華在第一審之訴及假執行均駁回；對蔡政華上訴之答辯聲明：上訴駁回。蔡政華上訴聲明為：㈠原判決關於駁回蔡政華後開之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，王慶琳應再給付蔡政華33萬1690元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上開廢棄部分，林泓硯、將利公司應再連帶給付蔡政華33萬1,690 元，及自起訴狀繕本送達最後一位此項被上訴人翌日即102 年3 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣中信公司應給付蔡政華185 萬6,250元，及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日即102年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並與林泓硯、將利公司對蔡政華負連帶給付責任；㈤前開第二、三、四項及原審判決主文第一項、第二項判命被上訴人王慶琳、林泓硯及將利公司應為之給付，於同項被上訴人中之一人履行給付，他項被上訴人於該給付範圍內，同免責任。將利公司未到場，亦未具狀為任何聲明。林泓硯及中信公司對蔡政華之上訴則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實（詳見本院104 年1 月27日準備程序筆錄，本院卷第161 頁）：
㈠王慶琳原為坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同
段1180建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號
3 樓）即系爭房地之所有權人。㈡王慶琳於101 年間委託中信公司之加盟店即將利公司仲介出售系爭房地。
㈢蔡政華經將利公司之營業員林泓硯之介紹，於101 年6月3日
與王慶琳（由李劉秀英代理）簽訂系爭買賣契約書，由蔡政華以1,180萬元向王慶琳購買系爭房地。
㈣王慶琳於101 年7 月13日將系爭房地所有權移轉登記予蔡政
華；於101 年7 月18日將系爭房屋交付蔡政華；蔡政華已付清價金。
㈤蔡政華與王慶琳間之系爭買賣契約書第16條「其他約定事項
欄」，經手寫記載：「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審視並充分知悉，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」之內容，並蓋有蔡政華與王慶琳之印文。
㈥系爭買賣契約書所附由王慶琳代理人李劉秀英出具之「房地
產標的現況說明書」，其中第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙欄，記載為「否」。
㈦王慶琳於99年5 月間委託張富進土木技師鑑定系爭房屋傾斜
情形，經該技師鑑定後於99年5 月21日出具房屋傾斜暨結構安全意見書即系爭意見書，結論為系爭房屋最大傾斜率為向左傾斜1/130.5 ，並認傾斜對結構體影響尚稱良好，結構體現況尚屬安全狀態。
㈧王慶琳有將前開㈦系爭意見書之末頁（即第2 頁）影本傳真交付林泓硯，再由林泓硯交予蔡政華。
㈨蔡政華於101 年11月間委託土木技師馬一龍就系爭房屋進行
垂直度測量，系爭房屋左右向最大垂直度為1/126 （向左傾斜），前後向最大垂直度為1/102 （向後傾斜），經馬一龍技師於101 年12月13日出具房屋垂直度測量報告書。
五、蔡政華主張其與王慶琳簽訂系爭買賣契約書時，並不知系爭房屋有傾斜之瑕疵，直至交屋後裝潢時始為知悉，被上訴人應就其所受房屋因傾斜致減損價值之損害負賠償之責等情。為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件兩造之爭點在於：
㈠蔡政華於101 年6 月3 日買賣契約成立時，是否知悉系爭房
屋有傾斜之瑕疵？王慶琳、林泓硯有無故意不告知瑕疵之情形？⒈系爭房屋有傾斜之情形，是否係因88年間發生九二一地震所
造成？王慶琳於「房地產標的現況說明書」第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙欄，勾選為「否」，是否屬故意不告知瑕疵？⒉系爭買賣契約書第16條「其他約定事項欄」手寫記載內容，
是否係於簽訂買賣契約時同時記載？王慶琳是否因該項條款，就系爭房屋傾斜之情形對蔡政華不負物之瑕疵擔保責任？㈡蔡政華依民法第359 條、第179 條規定，向王慶琳請求減少
價金，即系爭房屋價值15﹪計177 萬元、裝潢費用價值減損15﹪計8 萬6,250 元，有無理由？㈢林泓硯是否因故意不告知瑕疵，而應依民法第184 條第1 項
後段、第567 條第2 項、類推適用第544 條規定及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對蔡政華負損害賠償責任？㈣蔡政華依民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例
第26條第2 項規定，請求將利公司與林泓硯負連帶損害賠償責任，有無理由？㈤中信公司是否為林泓硯依民法第188 條所定之僱用人？蔡政
華依民法第188 條第1 項前段，另依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求中信公司與林泓硯負連帶損害賠償責任，是否有據？
六、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠蔡政華於101 年6 月3 日買賣契約成立時，是否知悉系爭房
屋有傾斜之瑕疵？王慶琳、林泓硯有無故意不告知瑕疵之情形？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查，王慶琳係於101年7月18日將系爭房屋交付蔡政華，為兩造所不爭執（見四之㈣），又王慶琳前已於99年5 月間委託張富進土木技師鑑定系爭房屋傾斜情形，經鑑定結果系爭房屋最大傾斜率為向左傾斜1/130.5，此節有該土木技師所具99年5月21日房屋傾斜暨結構安全意見書即系爭意見書足稽（原審卷一第148至152頁）。且系爭房屋嗣經蔡政華於101 年11月間委託土木技師馬一龍就系爭房屋進行垂直度測量後，得出左右向最大垂直度為1/126 （向左傾斜），前後向最大垂直度為1/102（向後傾斜），則有馬一龍技師101年12月13日房屋垂直度測量報告書可證（原審卷一第31至36頁），而兩造對於系爭房屋確實有傾斜及其傾斜度如上述報告書所載乙節均不爭執（本院卷第112 頁反面）。茲審酌系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，如有傾斜情況，依社會交易常情顯均足引一般之人關於建物安全之高度疑慮，並進而造成交易價格之負面影響；而觀上述房屋垂直度測量報告書所引新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊摘錄內容記載，建築物傾斜度小於1/200 者，無須估算建築物傾斜補償費，惟應估列建物損害部分之修復費用，如介於1/200至1/40者，則除應依前述評估工程性補償費用外，應另依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額（原審院卷一第35頁），足悉，房屋傾斜率如高於1/200 者，於社會通常交易觀念及土木專業標準上，應即可認有減少價值、通常效用之瑕疵；且上開傾斜瑕疵於王慶琳將系爭房屋交付蔡政華之前即已存在，而構成物之瑕疵，應堪認定。
⒉王慶琳固抗辯：其曾於101 年5 月間告知將利公司仲介人員
林泓硯系爭房屋傾斜情事，且蔡政華於簽約前曾進入系爭房屋察看，顯已知悉系爭房屋傾斜之情狀，系爭買賣契約書第
16 條更手寫特約免除其所負物之瑕疵擔保責任，依民法第
355 條第1 項、第366 條規定其不負擔保之責云云。然就此蔡政華則主張：系爭房屋所在大樓外觀以目視方法無法辨別是否傾斜，且簽約前其並未進入屋內察看，而系爭買賣契約書第16條其他約定事項欄於兩造101 年6 月3 日簽約時並無填載，係至上訴人給付第二期款時，始由代書曾東洲補填，並取用上訴人印章用印，當時曾東洲僅囑上訴人目測系爭房屋外牆磁磚是否脫落即可；至系爭意見書則係於101 年7 月底、8 月初左右始獲林泓硯交付最後一頁而查悉；然王慶琳於99年間即已經鑑定得之系爭房屋傾斜情事，竟未於現況說明書表明，亦未據實告知林泓硯、蔡政華，復未於簽約時提示系爭意見書予蔡政華，為故意不告知瑕疵，依民法第355條第2 項但書規定仍難免瑕疵擔保責任等語。按：
⑴依民法第355 條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前
條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」又同法第366 條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效」，可知此特約以有效為原則，無效為例外；惟當事人間之特約，是否係約定免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務？其免除或限制義務之範圍如何？仍應解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例及17年上字第1118號判例意旨參照）。
⑵查王慶琳早於99年間即經鑑定知悉系爭房屋傾斜情形，業如
前述，而林泓硯則係於系爭買賣契約書簽訂之前，即經王慶琳代理人李劉秀英提示系爭意見書及通知，而知悉系爭房屋存有傾斜情況之事實，亦經林泓硯自陳明確（原審卷一第
129 頁、原審卷二第63頁），並為其他被上訴人所不爭執（原審卷二第63頁、第64頁），堪認王慶琳、林泓硯於系爭買賣契約簽約前，對系爭房屋具有傾斜瑕疵，知之甚明。又被上訴人雖均抗辯：王慶琳、林泓硯於系爭買賣契約書簽訂前即已將上述房屋傾斜事實通知蔡政華，另蔡政華於簽約前亦曾親自至系爭房屋現場觀察、測試，王慶琳之代理人李劉秀英復於簽約前一、二小時提供系爭意見書予蔡政華觀看並為之解說等情，然為蔡政華所否認，且被上訴人就此迄未能提出相關證據以為證明，已難遽認屬實。再遍觀系爭買賣契約書，亦確未明確記載系爭房屋具體傾斜之情形（原審卷一第
153 至168 頁）。而證人即撰擬系爭買賣契約書並經手簽訂事宜之地政士曾東州，亦證稱：伊配合將利公司擔任簽約業務已有一、兩年，蔡政華與王慶琳係於101 年6 月3 日簽約，當日到場者有李劉秀英（即王慶琳之岳母）、王慶琳之配偶、蔡政華及其母等人在場，當時並未聽聞雙方有討論房屋傾斜之事，亦無任何一方提出系爭意見書，如有提出的話，依其作法會請雙方簽名且一併附在契約書內等語明確（原審卷一第214 至215 頁），此顯亦與王慶琳、林泓硯所稱其等於當日簽約前曾提示載有系爭房屋傾斜內容之系爭意見書予蔡政華觀覽及討論等情並不相符，自難認渠等此項所辯為可信取。
⑶又系爭買賣契約書第16條「其他約定事項欄」，固有經手寫
記載：「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審視並充分知悉，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」之內容，並蓋有蔡政華與王慶琳之印文（原審卷一第156頁），觀諸該條加註條款文字，僅敘及就系爭房屋所在大樓之「外觀與結構等相關情形」，蔡政華已詳細審視並充分知悉，王慶琳依現況交屋不負瑕疵擔保責任等內容，惟就所指免除王慶琳所負物之瑕疵擔保責任之瑕疵範圍僅以「外觀與結構等相關情形」之抽象事由記載，並未就關於系爭房屋具有傾斜瑕疵之具體狀況事實而為明確記載，則雙方是否係就系爭房屋之傾斜瑕疵而為該項加註條款之約定，徒據其文字內容尚難遽行認定。況證人即地政士曾東洲於簽約當日並未見聞到場契約雙方討論房屋傾斜之事或有任何一方提出系爭意見書，已如前述，且其復進一步證稱：當時係因李劉秀英表示王慶琳交給他一張紙條，表示一定要記載在系爭買賣契約書上，伊詢問林泓硯系爭房屋是否有何狀況，林泓硯僅稱已與買方講過了，並未向伊說明是如何之狀況，伊遂按紙條上之內容加註為上述第16條之手寫條文，蔡政華並於伊就全部契約條款解釋後而為簽名，當時蔡政華並未對該加註條文表示意見，而伊係直至支付第二期款之後，方知悉系爭房屋有傾斜情形等語（原審卷一第214 頁反面），足見系爭買賣契約書第16條加註條款，係王慶琳一方於簽約時臨時提出要求而依其撰擬內容加註。苟林泓硯、王慶琳或其代理人李劉秀英於簽約前確曾將系爭房屋存有傾斜瑕疵之情形如實告知蔡政華，而合意以上述加註條款免除王慶琳就該傾斜瑕疵所負物之瑕疵擔保責任，則徵諸一般交易常情，此既為針對免除出賣人負瑕疵擔保責任所加註之契約條款，為使契約雙方之權利義務範圍明確，並免滋爭議，王慶琳當理當要求將此傾斜瑕疵之具體事由記載於該加註條款內，而非僅以「外觀與結構等相關情形」之抽象事由記載，以致徒生於日後因條文內容解釋歧異產生爭執之高度可能，是王慶琳所撰擬而於簽約當日臨時提出要求加註之前開第16條條款，既無任何關於傾斜瑕疵之具體內容，則所免除之瑕疵擔保責任範圍，是否包括房屋傾斜乙節，即非無疑。
⑷再佐以觀察系爭房屋所在大樓與相鄰樓房之間隙，及參考鄰
近其他樓房間距離、高度等間隙之情形，並考量自地面往上觀察時因角度所生單點透視之物理上影響（即位於遠處的物體，會隨著與觀察者的距離而漸次縮小），自外觀觀察系爭房屋所在大樓，實難以查覺有顯然傾斜之情形，此經原審至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（原審卷二第142 頁、第144 頁至第145 頁）。至於受原審囑託鑑定系爭房屋損害金額之安信不動產估價師事務所出具之報告書中，記載「勘估標的房屋於本所估價師在103 年5 月15日現場勘察時，由正面外觀觀察，肉眼即可觀察到房屋向左棟建物明顯傾斜」等語（該所103 年4 月29日103 信字第04019 號不動產估價報告書第22頁，簡稱估價報告書）。惟該項觀察結果之記載，核與原審到場親為見聞、觀察、比較所得之結果不符，是否正確已難確認。且原審於囑託安信不動產估價師事務所鑑定系爭房屋因傾斜瑕疵所減少價值時，已於函文具體指明系爭房屋有向左傾斜1/126 、向後傾斜1/102 之情形，並檢附土木技師馬一龍所出具之測量報告書為鑑價之參考資料（原審103 年4 月23日函，原審卷三第3 頁），則承辦之估價師於現地勘估時，實不無因已得知上述明確資訊，主觀上存有系爭房屋確屬傾斜之強烈印象，進而影響其對於外觀觀察判斷之可能。且該報告書復未敘明與其他相鄰樓房間隙之比較、因角度所生單點透視物理上影響等足以影響觀察結果之因素，自難徒以該報告書之上開記載即遽認系爭房屋之傾斜程度已達自外觀可一望即知之明顯程度情形。參之一般購屋之人多重在房屋之大小、格局、採光、建材、有無漏水或其他失修情形、週遭生活機能等，苟非已知房屋有異常情形之訊息，尚不至於特別就房屋所在大樓是否傾斜而特別自外著意觀察。則蔡政華主張：伊於購屋當時確未能自系爭房屋外觀查悉傾斜狀況等語，自未悖於情理。再者，系爭房屋於蔡政華購入之101 年6 月間，在正常情況下（含無傾斜之情形）之市場合理交易價格為1,125 萬4,860 元，此亦有上開安信不動產估價師事務所估價報告書可憑，該系爭房地簽約時之合理交易價格尚低於蔡政華向王慶琳購入之價格1,180 萬元，是以，王慶琳所辯蔡政華簽約前知悉系爭房屋傾斜，惟考量此因素而仍願以低於市場行情之價格購入云云，亦無可採。併參諸系爭房屋建築完成日期為82年10月27日，有建物登記謄本足稽（原審卷一第84頁），於系爭買賣契約簽訂當時，已為近19年之中古屋，必然因長期使用有所耗損及折舊等各節，是探究系爭買賣契約書第16條條款約定之真意，當係指就系爭房屋在正常通常使用情況下所生之外觀、結構現況，由王慶琳以現況交屋而不負瑕疵擔保責任。至於系爭房屋之傾斜狀況，自外表觀察並無從察知，非經檢測無從得悉，當非屬上開約定免除王慶琳義務之範圍。
⑸如前所述，被上訴人抗辯蔡政華簽約前已得知系爭房屋有傾
斜乙節，既不足採已如前述，則蔡政華在不知有傾斜情形之狀況下，以一般之觀察實亦不能察覺該大樓有傾斜情形，亦難認就此有何重大過失可言。是以，被上訴人抗辯系爭房屋之傾斜已達可自外觀一望即知之明顯程度，蔡政華於簽約前以目視觀察即已知有傾斜，或因重大過失而未能察見該傾斜瑕疵云云，亦不足取。況查，王慶琳早於99年5 月間即已委託土木技師鑑定，取得記載完整之傾斜原因判斷及房屋具體傾斜率之整份房屋傾斜暨結構安全意見書計5 頁（原審卷一第148 至152 頁），此項鑑定資料即載明系爭房屋結構安全之重要資訊，衡情並無不能於簽約時即交付蔡政華，並由其持有以維護自身權益之困難，然王慶琳係遲至101 年6 月19日始將記載：「本案標的物『臺北縣中和市○○路○○○ 巷○○號3 樓』的傾斜對結構體影響尚稱良好，結構體現況尚屬安全狀態」等內容之系爭意見書第2 頁（原審卷一第149 頁）傳真予林泓硯，再由林泓硯於101 年7 、8 月間交付蔡政華收執等情，則經林泓硯於本院104 年1 月27日準備程序期日自陳無訛（本院卷第158 頁反面至第159 頁），並經證人林蘭瓊即蔡政華伯母證述綦詳（原審卷一第213 頁）。審酌王慶琳、林泓硯竟遲於系爭買賣契約完成簽約後，始僅將系爭意見書第2 頁交由林泓硯轉交蔡政華收執，卻未能將系爭意見書第1 頁有關完整詳載系爭房屋傾斜率之說明內容，一併交付蔡政華瞭解，益徵其確有故意不將系爭房屋傾斜之角度、傾斜率等瑕疵詳情告知蔡政華之情事至灼，依民法第366條規定，系爭買賣契約書第16條其他約定事項所為免除王慶琳瑕疵擔保責任之約定，顯屬無效；且縱蔡政華有因重大過失而不知系爭房屋傾斜瑕疵，依民法第355 條第2 項但書規定，亦因王慶琳故意不告知瑕疵，而仍不能免其所負瑕疵擔保責任，遑論蔡政華於簽約前並不知系爭房屋有傾斜瑕疵。⒊綜上，王慶琳抗辯蔡政華於簽約前已知或因重大過失而不知
系爭房屋傾斜瑕疵，依系爭買賣契約書第16條其他約定事項之約定，蔡政華已就系爭房屋所具傾斜瑕疵乙節，免除其所負物之瑕疵擔保責任云云，委無足取。至系爭房屋有傾斜之情形，是否係因88年間發生九二一地震所造成，王慶琳於「房地產標的現況說明書」第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙欄，勾選為「否」，是否屬故意不告知瑕疵之爭點，兩造就此所為攻擊防禦內容，因與本院前開認定結果無影響，無再予細究之必要，附此敘明。㈡蔡政華依民法第359 條、第179 條規定，向王慶琳請求減少
價金，即系爭房屋價值15﹪計177 萬元、裝潢費用價值減損15﹪計8 萬6,250 元，有無理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號及99年度台上字第1972號判決參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開傾斜瑕疵，已如前述，則蔡政華主張得依民法第359 條之規定請求王慶琳減少買賣價金，並依不當得利規定訴請返還等語，於法自無不合。⒉蔡政華固主張系爭房屋因傾斜瑕疵所造成之價值減損，應參
照另案即臺灣臺北地方法院101 年度重訴字第125 號民事判決所示與系爭房屋同亦具有相近傾斜應減少價金案例所認定之減損比例為14.74 ﹪之見解（原審卷一第18至20頁），本件減損價值比例應以系爭房地交易總價1,180 萬元之15％定之，即177 萬元等語。惟上開另案之具體瑕疵情形及屋齡、建材狀況等顯非與本件系爭房屋完全相同，蔡政華逕為援引比附而為適用，自非有理；且其就此項認定價值減損之標準復未能提出其他具體事證為據，自難認有據。次查：
⑴經原審依蔡政華聲請囑託安信不動產估價師事務所鑑定結果
，認：房屋之傾斜在物理上可能對房屋之結構安全有所影響，在生活上亦將造成一定程度之不方便，在心理上亦會因上述因素而受一定程度之影響，進而反映在市場交易上，從而對其市場流動性造成影響而反映在房地市場交易價格的減損上；而房屋與土地在法律上雖屬各別之不動產，惟房屋實際上與其座落之土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年；系爭房屋為集合式地下1 層地上6 層之鋼筋混凝土造華廈住宅，依新北市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表規定耐用年數為60年，系爭房屋屋齡則僅有19年，其使用與所在土地之使用不可分離，且土地所有權人眾多，短期內改建不易，其所在土地之使用即受相當之限制，故土地價值難與其上系爭房屋價值完全割裂而獨立認定；又一般房地買賣價格，包括土地成本價格加建物價格及相當利潤，故因買賣房屋存有傾斜瑕疵所致之價格減損，雖不直接影響土地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔；系爭房屋因存在傾斜之瑕疵，除減損建物交易價格外，對應分配至土地價格之相當利潤亦有減損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有傾斜之瑕疵，對房屋及坐落基地之交易價格均有影響，因此於買賣房屋因傾斜之瑕疵所造成之價值減損，應由建物價格及應分配至土地價格之超額利潤分配；系爭房地於101 年6 月間在房屋不具傾斜瑕疵之情形下，市場交易價格為1,125 萬4,860元（即每坪27萬9,000 元）；在系爭房屋具有向左傾斜1/12
6 、向後傾斜1/102 之瑕疵情形下，系爭房地於101 年6 月間之市場交易價格減損比率為12.92 ％等情，有安信不動產估價師事務所出具之估價報告書可稽（估價報告書第3至4頁、第24頁）。
⑵王慶琳、林泓硯雖抗辯：上開鑑定並未完全呈現系爭房屋極
具價格競爭力之諸多特色，採用比價標的之價格欠合理，其估價結果僅具參考性，系爭房屋於101 年6 月間之市場交易價格應逾每坪31萬元以上等語，且提出不動產實價登錄查詢以佐（本院卷第132 至137 頁、第180 至181 頁）。惟查，不動產實價登錄查詢，僅能顯示鄰近區段交易概況，然該等交易標的物與系爭房地是否相當，單以該等查詢結果，無從遽予查悉。而前開安信不動產估價師事務所出具之估價報告書係由卓明京估價師執行，其為大學地政系畢業，經不動產估價師及不動產經紀人國家考試及格，領有不動產估價師證書，曾受多項專業訓練，並歷任數相關不動產價格估定業務單位之職務，此有估價報告書所附不動產估價師簡介可參，堪認其對於不動產價格鑑定具有專門知識經驗。又其價值鑑定係就系爭房地進行實地勘估，就土地、建物、附近環境、法令上之管制、權利負擔狀況等因素分析後，依不動產估價技術規則第14條之規定，就系爭房屋不具傾斜瑕疵交易價格之部分採用比較法及收益法評估，就系爭房屋具有傾斜瑕疵交易價格之部分，則因系爭房屋所在地區難以搜集房屋傾斜之買賣案例，無法以比較法評估，故以問卷調查及收集民事訴訟庭類似情況案例分別推估，再以兩種方法之適用性予以決定最後減損金額。比較法部分經採酌臨近區域內4 項比較標的之成交價格，並按價格日期、個別因素等分析調整比較，就各比較標的之各項因素調整率絕對值大小、總調整率大小及比較標的與系爭房地之差異程度分別給予平均權重，而推估系爭房地在正常情況下之比較價格為每坪27萬6,000 元。收益法部分則採酌臨近區域內4 項比較標的之待租租金價格，並按待租情況、價格日期、個別因素等分析調整比較，就各比較標的之各項因素調整率絕對值大小、總調整率大小及比較標的與系爭房地之差異程度分別給予平均權重，而推估系爭房地在正常情況下之比較租金價格為每坪669 元，而依其年淨收益推估收益價格為每坪28萬1,000 元。再就上開兩項方法所得價格結果，考量系爭房地之個別條件，以兩項價格各予50％之權重，而決定系爭房地在無傾斜之正常情形下101 年6 月間之市場交易價格每坪27萬9,000 元，即總價1,125 萬4,860 元。就具有傾斜情形之價格鑑定部分，則採酌與本件類似情況之法院民事判決案例，分析各案例之傾斜程度、損壞情形、屋齡、主要構造、總樓層等因素，再就各案例與系爭房地之上開因素進行分析比較修正，並視各案例給予不同權重後，推估系爭房地價值減損比率為12.92 ％。
另再以不動產估價師及相關不動產從業人員為對象，針對系爭房屋傾斜情形設計問卷進行調查，經發出70份問卷，回收20份，有效問卷為18份，統計回收結果推估系爭房地之房地減損比率約為13.38 ％。因上開問卷回收份數過少參考性不足，參酌前述民事訴訟類似案例亦係經由其他不動產估價師以問卷或比較方式推估，其結果較具可信度，故據以推估系爭房地價值減損比率為12.92 ％。上開鑑定方法及過程，係以多數類似或鄰近比較標的之相關價格及多數類似情形之既有訴訟案例為基礎，綜合系爭房地各項個別因素予以分析調整後所得之結果，其取樣層面及考量比較因素多，堪認具相當之代表性。而王慶琳、林泓硯上述抗辯，則均僅強調有利自己之單一或數項因素，較諸上開價格鑑定情形自有欠周全，渠等爭執上開鑑定結果之抗辯，實非可採。此外，復無其他事證可認上開鑑定結果有何與事實不符之處，自堪認其鑑定結果為正確而足憑採。循此鑑定結果計算，蔡政華於101年6 月3 日以1,180 萬元之價金向王慶琳買受系爭房地時，系爭房地因房屋具有傾斜瑕疵所致價格減損比例，應為上開價金之12.92 ％，即152 萬4,560 元（1,180 萬元×12.92％＝152 萬4,560 元），足堪認定。
⒊蔡政華另主張其購屋後進行室內裝修支出66萬3,600 元，其
中57萬5,000 元為一般室內裝潢費用，按系爭房屋因傾斜瑕疵減損15％價值比率計算，其另受有室內裝潢費用價值減損
8 萬6,250 元之損害，亦得依民法第359 條規定如數減少其價金乙節，雖據提出弘憶水電工程有限公司出具之估價單為佐（原審卷一第45頁、原審卷二第198 頁）。惟查，蔡政華所述進行一般室內裝潢支出費用57萬5,000 元，既係於系爭買賣契約成立後始由其所為之，則該裝潢自非系爭買賣契約之標的物，與買賣標的物之價值減損無關；抑且，該等裝潢費用係在其已得知系爭房屋有傾斜瑕疵後，方進行室內裝潢而為之支出，其價值並無再因房屋原有之傾斜而有所減損。是蔡政華就此主張得本於物之瑕疵擔保責任請求減少買賣價金，自屬無據。
⒋再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。而買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房屋存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有152 萬4,560 元之減損，應由王慶琳負出賣人物之瑕疵擔保責任，蔡政華並已就此金額範圍以起訴狀繕本送達而為減少價金之意思表示，則系爭買賣契約之買賣價金應減少152 萬4,560 元，王慶琳既已受領原買賣價金全部款項，上開經減少之價金部分即屬蔡政華溢付而為王慶琳超額領得，王慶琳就此超額領得之款項核屬無法律上原因而受有利益，並致蔡政華受有損害。則蔡政華依不當得利法律關係請求王慶琳返還152 萬4,560 元等經減少之價金，應屬有據，逾此金額所為請求，即乏所據。⒌綜此，蔡政華依民法第359 條、第179 條規定，向王慶琳請
求返還經減少之價金152 萬4,560 元，為有理由，超逾此數額部分，則不應准許。
㈢林泓硯是否因故意不告知瑕疵，而應依民法第184 條第1 項
後段、第567 條第2 項、類推適用第544 條規定及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對蔡政華負損害賠償責任？⒈按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代
理業務，不動產經紀業管理條例第4 條第5 款定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第565 條、第567 條亦規定甚明。又依不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款、第
3 項、第23條第1 項及第24條第1 項之規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的不動產之義務。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決參照）。查如兩造不爭執之事實㈡及㈢所載，王慶琳係於101 年間委託中信公司之加盟店即將利公司仲介出售系爭房地；蔡政華則係經將利公司之營業員林泓硯之介紹，而與王慶琳締結系爭買賣契約書，買受系爭房地，上情經王慶琳陳述綦詳（本院卷第113 頁），並有系爭買賣契約書可稽（原審卷一第153 至158 頁），據此，蔡政華與將利公司間就系爭房地之買賣一事存有居間契約關係，且將利公司之營業員林泓硯對蔡政華就系爭房地買賣之居間仲介，負有解說及調查系爭房地之義務，亦足認定。
⒉查林泓硯具不動產經紀營業員資格，有不動產經紀營業員證
明可稽（原審卷二第238 頁）。又林泓硯於系爭買賣契約簽訂前，即經由王慶琳之代理人李劉秀英之告知並出示系爭意見書，而知悉系爭房屋具有傾斜之瑕疵，惟直至簽約完成後之101 年7 、8 月間，始將系爭意見書第2 頁交付蔡政華，甚者，於簽約前，對於系爭房屋確切具體傾斜率，亦未進一步詳為調查及向蔡政華說明等節，業經認定如前，並經林泓硯於原審自陳明確（原審卷一第183 頁反面）。而上開傾斜瑕疵雖未據出賣人即王慶琳如實告知蔡政華或具體記載於系爭買賣契約書所附現況說明書，然房屋傾斜會因結構影響及心理因素，而造成其市場交易之減損，依一般交易觀念有減少通常效用及價值之情形，林泓硯既以積極之仲介執行促成系爭買賣契約之簽訂，自應將其已知之此攸關買賣標的物品質、效用及價值之重要事項告知蔡政華，向伊說明，俾使為是否仍為購買或購買價格之相對考量，否則將使蔡政華在不知其情之狀況下買受，而使其支付高於系爭房屋因傾斜價值減損所應有之市場交易價值，而蒙受財產上之損害。然林泓硯明知於此，竟隱暪其事，未如實盡調查之能事並向王慶琳索取所執系爭意見書全部資料，亦未向蔡政華說明系爭房屋傾斜具體情狀，而仍續為積極仲介，致蔡政華於不知系爭房屋具有傾斜瑕疵之情形下，以系爭房屋無傾斜之較高價格而與王慶琳成立買賣合意，林泓硯就蔡政華因此支付較應有價格為多之價金所受財產上之損害，自屬故意以背於善良風俗之方法侵害其財產權之不法行為，而成立侵權行為。準此，蔡政華主張林泓硯應依民法第184 條第1 項後段對其負侵權行為損害賠償責任，自無不合。而蔡政華不知系爭房屋有傾斜瑕疵予以買受，致其依無瑕疵之條件而支出較高之價金，已如前述，就其差額即前述應減少之價金152 萬4,560 元，即堪認為因林泓硯故意侵權所生之損害，此並經原審認定且判決命林泓硯如數給付，林泓硯並未上訴，業如前述。惟蔡政華係在已得知系爭房屋有傾斜瑕疵後，方進行前述室內裝潢，其裝潢費用係蔡政華在系爭房屋具有傾斜疵瑕之條件下，評估為相當之費用而為支出，其價值並無再因房屋原有之傾斜而有所減損，已如前述，自難認蔡政華就此部分受有損害。
⒊從而，蔡政華依民法第184 條第1 項後段，僅得請求林泓硯
賠償152 萬4,560 元，至其另上訴請求林泓硯再賠付系爭房屋減損價金24萬5,540 元及裝潢價值減損8 萬6,250 元（合計33萬1,690 元），難謂有據，不應准許。
㈣蔡政華依民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例
第26條第2 項規定，請求將利公司與林泓硯負連帶損害賠償責任，有無理由？按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188 條第1 項前段定有明文。經查，林泓硯為將利公司之受僱人，向將利公司領取報酬之事實，為兩造所不爭執，並經林泓硯自陳在卷（本院卷第266 頁），是將利公司為林泓硯之僱用人，洵堪認定。
又將利公司為中信公司之加盟店，經中信公司授權使用「中信房屋永安捷運加盟店」之名稱，並為蔡政華居間仲介購買系爭房地等情，俱為將利公司、中信公司及林泓硯所不爭執，並有中信公司提出之加盟契約書可證（原審卷一第232 頁）。據此，林泓硯為將利公司之受僱人，復為該公司所屬經紀人員，而其上揭故意不法侵害蔡政華之權利，應負侵權行為損害賠償責任，已如前述，則將利公司依民法第188 條第
1 項前段規定，自應就蔡政華所受上開損害與林泓硯負連帶賠償責任，亦堪認定。至蔡政華本於不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求部分，因其前開依民法第188 條之請求有理由，自無庸就此項請求權基礎再予論斷。又原審已判命將利公司應與林泓硯連帶給付蔡政華152 萬4,560 元本息，將利公司並未上訴。至於蔡政華上訴另請求賠付系爭房屋減損價金24萬5,540 元及裝潢價值減損8 萬6,250 元（合計33萬1,690 元），既非蔡政華所受減損交易價值之損害，業如前述，其請求自無理由。
㈤中信公司是否為林泓硯依民法第188 條所定之僱用人？蔡政
華依民法第188 條第1 項前段，另依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求中信公司與林泓硯負連帶損害賠償責任，是否有據？⒈依民法第188 條第1 項前段規定：「受僱人因執行職務，不
法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」按：
⑴民法第188 條規定之僱用人連帶賠償責任，係為保護被害人
，避免其於向一般經濟能力較差之受僱人請求賠償時，無法獲得賠償而設；故此之所謂受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者，均係受僱人（最高法院57年度台上字第1663號判例意旨參照）。易言之，所謂之受僱人，只要客觀上受僱用人之選任、監督而為其服勞務之人即是，不問是否訂有僱傭契約、勞務種類如何、期間長短乃至有無報酬，均有其適用。再者，所謂監督，係指對勞務之實施方式、時間及地點加以指示或安排之一般的監督而言。
⑵又所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，應如何認定
受僱人是否為執行職務，最高法院向有採「客觀說」即：不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內，有最高法院42年台上字第1224號判例足資參照。又有採「行為外觀理論」，即最高法院90年度台上字第1991號判決所指：
「民法第188 條第1 項所稱之『執行職務』，初不問僱用人與受僱人之意思如何，一以行為之外觀斷之，即是否執行職務，悉依客觀事實決定。苟受僱人之『行為外觀』具有執行職務之形式，在客觀上足以認定其為執行職務者，就令其為濫用職務行為，怠於執行職務行為或利用職務上之機會及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，自應涵攝在內。」等語。然而，僱用人責任之依據，係使用他人、享用其利者，應承擔其害、負其責任，且僱用人並具有較佳能力，得藉商品勞務之價格或保險分散損害。準此以言，關於執行職務範圍之認定，應採「內在關連」之判斷基準，即指凡與僱用人所委辦職務具有通常合理關連之行為，對此僱用人可為預見，事先防範，並計算其可能之損害，內化於經營成本，予以分散者謂之。
⒉按經紀業，指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商
號；加盟經營者，指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督；又經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之，不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第8 款及第18條定有明文。即悉，加盟經營者同屬不動產經紀業管理條例規範之經紀業。
⑴查蔡政華主張將利公司為中信公司之加盟經營者，屬不動產
經紀業管理條例第4 條所稱加盟經營者，將利公司及中信公司均為同條例所稱經紀業等語，為中信公司所不爭執（本院卷第158頁反面），且有加盟契約書可證（原審卷一第232至
243 頁）。是依不動產經紀業管理條例第4條第8款規定，將利公司於經營仲介業務時，自應受其加盟主即中信公司之規範、監督。
⑵首先，關於中信公司對將利公司之監督部分，查依中信公司
與將利公司間加盟契約書第一條約定，中信公司自99年4 月16日起至102 年4 月30日間與將利公司存有加盟契約關係；加盟契約第二條則約定，於上開契約存續期間內，中信公司授權上訴將利公司對外公開使用「中信房屋永安捷運加盟店」之名稱，並應使用中信公司提供之標準制式契約書，從事不動產仲介服務；另依加盟契約第四條，將利公司於簽約時應一次支付中信公司加盟權利金，另第六條則約定應按月再給付加盟月費；且加盟契約第三條有關營業場所之約定，限制將利公司選定加盟店址後，非經中信公司同意，不得遷移；再者，中信公司同意將利公司使用其服務標章經營不動產買賣、租賃之仲介及市場上已公開銷售過之預售屋買賣仲介，且未經上訴人中信房屋公司之書面同意，將利公司不得從事其他營業行為（加盟契約第七條）；又為維護「中信房屋」加盟系統整體企業形象，將利公司之招牌、店內外裝潢、佈置、設施之製作、修繕、更換，須由中信公司統籌規劃並執行，遵守中信公司之企業識別標準手冊（加盟契約第九條）；中信房屋公司須提供一定時數之教育訓練課程予將利公司，且為維護加盟體系之素質，將利公司所屬員工，應接受中信公司認為必要之職前訓練及在職訓練，將利公司不得拒絕（加盟契約第十條）；將利公司須確實遵守中信公司所提供企業識別手冊內之相關規定，加盟店內所有人員應著加盟體系制服，若將利公司未遵照規定時，中信公司得要求改正；將利公司應使用中信公司所提供之各類制式表單（加盟契約第十四條）；中信公司統一管理加盟店，保有對將利公司之業務資料、報表文件、企業識別系統、營管作業等之查核權利，查核結果如不合規定者，中信公司得要求將利公司改善（加盟契約第十六條）。自上開各加盟契約相關約定內容可知，將利公司繳交加盟權利金、月費加盟於中信公司，得使用中信公司之商標、服務標章，中信公司為維護企業形象及素質，對於將利公司之營業地點及內容、店鋪內外裝潢、人員訓練、業務資料、營運管理等均有具體規範及查核之權利；此等約定內容，應係屬遂行前開不動產經紀業管理條例第4 條第8 款所定中信公司對其加盟之將利公司於經營仲介業務時，所為規範、監督權利行使，顯堪認定。
⑶再者，關於中信公司對林泓硯之選任、監督及管理部分：
①查林泓硯具不動產經紀營業員資格，負責仲介蔡政華與王慶
琳間系爭房地買賣契約相關事宜，當時為將利公司之受僱人等情，業經認定如前，林泓硯與中信公司間固無僱傭契約關係存在。惟林泓硯對外從事房屋仲介職務，係以中信房屋永安捷運加盟店營業員之職銜為之，此參諸中信公司所提其他加盟店店長、經理之名片樣式（本院卷第198 至199 頁），及中信公司於本院準備程序期日所自陳：「將利公司是中信房屋的加盟店，懸掛的招牌有中信的房屋字樣，同時有註明永安捷運加盟店……名片有中信房屋的標章，同時有永安捷運加盟店的字樣，且有將利公司的全名…」等語（本院卷第
159 頁反面），即悉綦詳。再者，系爭買賣契約書係中信公司所提供該公司製作之制式契約書，契約書每頁上方均印有「中信房屋」字樣及其標章（原審卷一第153 至158 頁），上情觀之前述將利公司與中信公司間加盟契約第二條約定亦明。
②甚者，依中信公司與將利公司間加盟契約第十一條第二項及
第三項約定，將利公司應將其所僱用之人員資料按中信公司相關規定輸入CTIS系統，該系統內一切資料，中信公司並有權使用；且加盟契約第十條第二項更約明：「為維護加盟體系之素質，甲方（即將利公司）所屬員工，應受乙方（即中信公司）認為必要之『職前訓練』及『在職訓練』，甲方應配合不得拒絕」，此項職前訓練及在職訓練依約更為中信公司所負義務，此觀諸加盟契約第十五條第一項足稽。此外，各加盟店係由中信公司統一管理，中信公司對將利公司所僱人員之人事資料更有查核權利，亦經於加盟契約第十六條約定明確。則中信公司對於將利公司之受僱人，依加盟契約上開約定，實質上有監督管理之權。
③綜此，雖林泓硯與中信公司間並無僱傭契約關係，然林泓硯
於執行仲介營業職務時，對外應表明中信公司加盟店營業員資格，且簽訂買賣契約時，應使用載有「中信房屋」字樣及標章之制式契約書，客觀上具有受中信公司使用為之服勞務而受其監督之態樣；且在內部關係上，中信公司對將利公司所僱用人員之人事資料，於加盟契約存續期間內得保有，更得加以查核，並應就將利公司所僱人員施以職前及在職訓練。是中信公司對將利公司之受僱人即林泓硯，在僱用期間內及於執行房屋買賣仲介職務時，顯然具有監督管理權限及機會，均堪採認。因之，中信公司抗辯其並未參與系爭房地之買賣，亦無對林泓硯有選任、監督之事實云云，委無足取。⑷綜前所述，中信公司建立其服務標章以表彰不動產專業服務
及商譽，係將利公司加盟所欲利用，以吸引一般大眾前往交易，中信公司及將利公司均得藉此共謀商業利益。將利公司既表明其為中信公司之加盟店，一般大眾於客觀上認為至將利安公司之營業場所為交易，係由中信公司及將利公司共同提供不動產仲介服務。若謂加盟店之受僱人即林泓硯因執行買賣仲介職務對消費者造成損害不能向中信公司求償，無異使中信公司僅享因消費者信賴及加盟體系龐大所帶來之巨額商業利益，卻毋須對加盟店之侵害行為負責，不符公平原則。準此，依上述關於民法第188 條第1 項執行職務範圍認定所依「內在關連」判斷基準，堪認中信公司授權將利公司使用「中信房屋永安捷運加盟店」，公開對外使用中信房屋之標章從事仲介業務，將利公司使用之系爭買賣契約書為中信公司提供，契約書均標明有中信房屋之標章，林泓硯以中信房屋永安捷運加盟店營業員一職，於將利公司店內，為蔡政華、王慶琳提供仲介買賣系爭房地之機會，在客觀上足認為係由中信公司選任、使用為之服勞務而受其監督，揆諸前揭說明，中信公司自應負僱用人連帶賠償責任。
⒊又林泓硯係故意以背於善良風俗之方法，加損害於蔡政華，
係因執行買賣仲介職務，不法侵害蔡政華之權利，致蔡政華受有152 萬4,560 元之損害，已認定於前，林泓硯於客觀上為將利公司及中信公司之受僱人，將利公司、中信公司均應依民法第188 條第1 項規定與林泓硯負連帶損害賠償責任；又蔡政華就此項主張，併依同法第229 條第2 項及第233 條第1 項規定，請求自起訴狀繕本送達最後一位前開被上訴人即林泓硯之翌日即102 年3 月2 日（原審卷一第59頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。準此，蔡政華依民法第184 條第1 項後段及第188 條第1 項規定，請求林泓硯與將利公司、林泓硯與中信公司分別對其所受前開152 萬4,560 元本息損害負連帶給付責任，為有理由，應予准許。其另請求中信公司賠付超逾152 萬4,560 元本息部分之損害，則屬無據，不應准許。至蔡政華另依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求部分，於前開結果無影響，即無庸再予論述。
㈥末按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合
所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任，最高法院97年度台上字第453號判決要旨可資參照。本件王慶琳依民法第359 條及第179條規定，應給付蔡政華152 萬4,560 元本息，已如前述，此與林泓硯及將利公司、林泓硯及中信公司分別應就相同金額依民法第184 條第1 項後段及第188 條第1 項規定所負連帶賠償賠償義務，雖係基於蔡政華因買受具傾斜瑕疵之系爭房屋所受損害之同一事實而發生，然因所負義務因主體不同而屬個別，且王慶琳與林泓硯、將利公司、中信公司相互之間亦無各負全部給付之責任之明示，法律就此復無應負連帶責任之規定，依上開說明並非連帶債務，然渠等所負債務目的，均在填補蔡政華所受損害，具有客觀之同一目的，核屬不真正連帶債務，於該四人中之一人向蔡政華為給付者，於清償範圍內他債務人所負債務目的亦已達成而應同免其責任。是以，王慶琳、林泓硯、將利公司及中信公司就上開152 萬4,560 元本息應負之給付義務，如其中一被上訴人為給付，他被上訴人於清償之範圍內同免給付義務之請求。
七、綜上所述，蔡政華依民法第359 條及第179 條規定，請求王慶琳返還經減少之價金152 萬4,560 元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年2 月9 日（原審卷一第50頁）起至清償日止，按年息5 ﹪計算之法定遲延利息，及依民法第184 條第1 項後段、第188 條第1 項規定請求中信公司給付蔡政華152 萬4,560 元及自102 年3 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並應與林泓硯連帶給付，及上開各項給付與原審判決主文第二項判命林泓硯及將利公司應為之給付，於同項被上訴人中之一人履行給付，他項被上訴人於該給付範圍內，同免責任，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應予准許部分，判命王慶琳如數給付，並分別酌定相當擔保為准、免假執行之宣告，核無不合；王慶琳上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。原審判決就其餘應准許部分（即蔡政華請求中信公司給付152 萬4,560 元本息及連帶、不真正連帶給付部分），判決駁回蔡政華之訴，尚有未洽，蔡政華上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項、第三項所示。又原審判決就上開不應准許部分（即蔡政華請求王慶琳、林泓硯、將利公司及中信公司應再給付331,690 元本息及連帶、不真正連帶之請求），判決駁回蔡政華之訴，並駁回其此部分假執行之聲請，則無不合，蔡政華上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件蔡政華之上訴為一部有理由，一部無理由，王慶琳之上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第2 項、第463 條、第385 條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
民事第二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 王怡雯法 官 賴錦華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 23 日
書記官 莫佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。