臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1303號上 訴 人 萬通大樓管理委員會法定代理人 張金安訴訟代理人 劉岱音律師被 上訴人 李固治訴訟代理人 李永和上列當事人間請求交付停車場遙控器等事件，上訴人對於中華民國103年9月2日臺灣臺北地方法院102年度訴字第4768號第一審判決提起上訴，本院於104年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過上訴人應將位於臺北市○○區○○路○○○號○○大樓地下停車場遙控器交付予被上訴人部分，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，依公寓大廈管理條例第38條第1 項規定，有訴訟上之當事人能力，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790 號民事裁判意旨參照）。又公寓大廈管理委員會之性質，乃於多數人集合體之情形下，為順利推動公寓大廈之維護管理業務而設置，此觀前揭公寓大廈管理條例第3條第9 款（92年12月31日修正前為第3條第8 款）對於公寓大廈管理委員會之定義甚明。公寓大廈管理條例之訂定，係賦予管理委員會之地位法律明文化之保障，並非否認公寓大廈管理條例制定前已依區分所有權人會議決議成立之管理委員會之地位，亦不因未依公寓大廈管理條例向主管機關報備而喪失其合法性。查上訴人並無組織報備備查紀錄乙節，有臺北市建築管理工程處103年2月24日北市都建寓字第00000000000號函可稽（原審訴卷第67 頁）；然上訴人主張：伊係於83年間即由臺北市○○區○○路○○大樓（下稱○○大樓）區分所有權人推選管理委員所設立之管理委員會，雖未經報備，且無制定管理規約，然已實際向區分所有權人收取管理費，以管理○○大樓包括停車場及大樓公共部分之維護及修繕等公共事務等語，業據提出管理費收支明細、○○大樓管理委員會98年至100年間住戶大會及管理委員會會議記錄、歷屆住戶管理委員會主委名單、區分所有建物登記謄本等件（均影本）為憑（原審訴卷第107頁至第121頁，本院卷第115頁至第187頁）。被上訴人亦表示對於上訴人管委會組織之合法性並不爭執（本院卷第109頁）。是自上開書證雖無從逕認上訴人管委會組織過程合於公寓大廈管理條例第28條第1項規定之事實，仍堪認○○大樓全體區分所有權人長期以來已明示或默示同意由上訴人執行及行使、負擔公寓大廈管理條例所定管理委員會之事務及權利、義務；依前揭說明，應認上訴人就本件有關○○大樓停車位管理、使用之爭議，具有訴訟上當事人能力，及實體法上享受權利、負擔義務之能力，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國100年8月18日以總價新臺幣（下同）165 萬元，向訴外人李永和購買○○大樓地下二層停車場編號2 號停車位（下稱系爭停車位），並受讓登記取得系爭停車位所坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○○○號房屋地下二層；○○路000、000、000、000、000、000號房屋地下二層）所有權應有部分95/3600及基地應有部分，且已向上訴人繳納100年9月至11月之停車位管理費。然上訴人及其主任委員即原審共同被告張金安（下稱張金安）竟以系爭停車位前所有權人李永和積欠停車位管理費新臺幣（下同）5萬5200元為由，趁○○大樓地下停車場換裝新式電子遙控器時，拒絕將停車場遙控器交付予伊，致伊無法使用系爭停車位。渠等所為已妨害伊依民法第765條自由管理、使用、收益系爭停車位之權利，伊自得依民法第767條第1項中段規定請求上訴人及張金安交付停車場遙控器。又伊已於100年9月1日將系爭停車位以月租5800元出租予訴外人邱○○，惟因上訴人及張金安前揭所為，致伊無法履約；伊除因此無法收取自100年9月起至102年9月止之租金13萬9200元、及自102年10月15日起至上訴人及張金安交付停車場遙控器之日止之每月租金5800元外，並需另賠償邱○○懲罰性違約金6萬元，均應由上訴人及張金安依侵權行為之規定負損害賠償責任。爰依民法第767條第1項中段、第184條第1項及第185條規定，於原審求為判命：㈠上訴人及張金安應將○○大樓地下停車場遙控器交付予被上訴人。㈡上訴人與張金安應連帶給付被上訴人19萬9200元，及自民事追加書狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢上訴人與張金安應自102年10月15日起至交付○○大樓地下停車場遙控器之日止，按月連帶給付被上訴人5800元。【原審判決上訴人應交付被上訴人○○大樓地下停車場遙控器，及應給付被上訴人13萬9200元及自102年11月14日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，暨自102年10月15日起至交付○○大樓地下停車場遙控器之日止，應按月給付被上訴人5800元；另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原審判決對其不利部分不服上訴。被上訴人對原審判決其敗訴部分（即駁回其對張金安全部之訴，及對上訴人請求賠償6萬元違約賠償本息部分），未據聲明不服，此部分非本院審理範圍，於茲不贅】。答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭停車位為訴外人李永和所有，且積欠自94年12月起至100年8 月止之停車位管理費5萬5200元未繳，前經○○大樓98年度第2 次住戶大會會議決議李永和於未繳清所欠管理費前不得移轉產權，李永和仍置之不理，伊因而於100年8月26日經開會決議若有未繳清積欠管理費者，不得領用新遙控器。然李永和竟拒不繳納管理費，且於100年9月22日將系爭停車位以買賣為原因移轉過戶予非○○大樓住戶之被上訴人，再由被上訴人將系爭停車位出租予訴外人邱○○，上述移轉及出租行為，乃出於通謀虛偽意思表示，依民法87條規定，均屬無效。被上訴人既非系爭停車位所有權人，其本於民法第767 條及侵權行為之規定，請求伊交付停車場遙控器及給付損害賠償，自屬無據。縱有理由，伊亦得以被上訴人積欠自100年12月起至104年8月止按月以700元計算之停車管理費債權3萬1500 元為抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、本件被上訴人主張：伊係於100年8月18日以總價165 萬元向訴外人李永和購買系爭停車位，並於100年9月22日以買賣為原因受讓登記取得該車位所坐落上開建物及基地所有權應有部分；惟上訴人於100年10 月間換裝○○大樓地下停車場遙控器後，即拒絕將遙控器交付予伊使用等情，業據提出不動產買賣契約書、建物所有權狀、存證信函及掛號郵件收件回執等件（均影本）為證（原審司北調卷第6 頁至第13頁、第16頁至第21頁），並有臺北市建成地事務所103年5月7 日北市建地資字第00000000000 號函附建物登記謄本可稽（原審訴卷第90頁至第99頁），核屬相符。又上訴人係由○○大樓區分所有權人推選管理委員所設立之組織，負責○○大樓停車場管理及大樓共同使用部分之維護及修繕等公共事務，已如前一、所述；且上訴人係本於職權行使，於100年10 月間更換○○大樓地下停車場遙控器乙節，亦據其陳明屬實（原審訴卷第29頁、第30頁）。上訴人復自承：系爭停車位係位於○○大樓地下室停車場，需使用停車場遙控器始得自大樓一樓停車場升降機到達地下室等語明確（本院卷第86頁背面）。堪認被上訴人主張：上訴人拒絕交付停車場遙控器，已妨害伊本於區分建物共有人及系爭停車位分管使用權人之地位，於法令限制之範圍內，可得自由使用、收益系爭停車位，並排除他人干涉之權利，伊自得依民法第767條第1項中段請求上訴人交付遙控器以排除侵害等語，核自非無據。
五、上訴人雖否認上情，並抗辯：被上訴人與李永和間系爭停車位買賣乃出於通謀虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人並非○○大樓區分所有權人，亦非系爭停車位分管使用權人，自無權請求交付停車場遙控器；且依○○大樓管委會決議及停車位使用權人多數意見，於李永和繳清積欠停車位管理費前，被上訴人亦不得領用遙控器云云。然查：
㈠按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知
為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215 號民事判例意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項亦有明文。茲查：
⒈被上訴人主張：伊與李永和簽署系爭停車位買賣契約後，已
先後於100年8月18日以現金交付買賣價金5萬元、於100 年9月15日交付台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦銀行）雙和分行10萬元支票乙紙，於100年10月11 日交付台新國際商業銀行（下稱台新銀行）景平分行面額150 萬元支票予李永和，並經李永和簽章收訖等情，有不動產買賣契約後附交款記錄可稽（原審司北調卷第12 頁）。且上開支票2紙確於李永和設於臺灣銀行龍山分行帳戶（帳號000000000000號）提示兌領乙節，亦有台北富邦銀行雙和分行103年1月8日北富銀雙和字第0000000000 號函附上開10萬元支票正、反面影本及各類存款歷史對帳單，台新銀行103年1月23日台新作文字第00000000 號函附上開150萬元支票正、反面影本，以及臺灣銀行龍山分行103年2月14日龍山營字第00000000000號函附代收票彙總單，臺灣銀行龍山分行103年11月11日龍山營密字第00000000000 號函附存摺存款歷史明細查詢資料可憑（原審訴卷第26頁至第28頁、第48頁、第49頁、第65頁、第66頁，本院卷第22頁、第23頁）。又上開10萬元支票係由被上訴人自其設於台北富邦銀行雙和分行帳戶（帳號：000000000000號）提領存款後申請開立，有台北富邦銀行雙和分行103年11月14日北富銀雙和字第0000000000 號函附存摺類存款取款憑條、台銀/ 本行支票申請書、各類存款歷史對帳單等件（均影本）可稽（本院卷第24頁至第26頁、第28頁）；另上開150 萬元支票票款則係由被上訴人設於台新銀行帳戶（帳號00000000000000 號）提供乙節，則有該行103年11月19日台新作文字第000000000 號函附台幣存款歷史交易明細查詢資料足憑（本院卷第35頁、第38頁）。綜上事證，堪認被上訴人主張：伊確以自有資金實際支付系爭停車位買賣價款予李永和，該停車位買賣並非通謀虛偽等語，衡情應非子虛。
⒉上訴人雖抗辯：訴外人邱○○曾於100 年間與被上訴人之父
李○○就其所有○○大樓地下二層編號00號車位（下稱00號停車位）簽訂買賣契約，李○○應付買賣價金即係以李永和收取被上訴人上開10萬元及150萬元支票所兌領之160萬元支付；該買賣契約業經另案即臺灣臺北地方法院102年度訴字第4767號交付停車場遙控器等事件（下稱另案訴訟）判決認定為通謀虛偽意思表示而無效確定，則上開160萬元如未自邱○○轉回予李永和，即有可能係由邱○○提供作為被上訴人與李永和間系爭停車位虛偽買賣之資金證明云云，並提出前開另案訴訟判決書影本為憑（原審訴卷第152頁至第155頁）。然經本院查核被上訴人用供提領上開150萬元及10萬元買賣價金之台新銀行帳戶（帳號00000000000000號）及台北富邦銀行雙和分行帳戶（帳號：000000000000號）交易明細，並針對其中與系爭停車位買賣時間相近之存款進行查詢結果，其中台北富邦銀行帳戶於100年9月1日存入存款54萬元，係由被上訴人以現金存入，有該行104年1月15日北富銀雙和字第0000000000號函附存摺類存款存入憑條影本可稽（本院卷第87頁、第88頁）。另台新銀行雙和分行帳戶於100年9月9日轉帳存款各300萬元，係自訴外人蔡○○、蔡○○帳戶分別存入；於100年10月11日轉帳存入183萬9552元，係自被上訴人自有金融帳戶轉入；於100年9月29日、100年10月11日存款25萬元、18萬元，係由被上訴人以現金存入各節，則有台新銀行104年2月5日台新作文字第00000000號函、104年2月17日台新作文字第00000000號函附存款憑條、104年4月2日台新作文字第00000000號函附台幣存款歷史交易明細查詢影本可足憑（本院卷第100頁、第101頁、第103頁、第104頁、第203頁、第204頁），核並無可疑與其先前支付買賣價金金額相仿之金錢回流之情事。且綜觀上開台北富邦銀行及台新銀行帳戶於此後尚持續有多筆存支及投資收益進出之紀錄，各帳戶結餘金額則多在數10萬至數百萬之間，亦未見有何異常進出之處，有各帳戶往來明細資料存卷可據（本院卷第27頁至第34頁、第36頁至第53頁）。至於邱○○設於臺灣銀行龍山分行帳戶（帳號：000000000000號）經提兌李永和用以支付李○○購買00號停車位價款支票而存入55萬元及100萬元後，雖有數筆數萬元至數十萬元之現金提領紀錄，有臺灣銀行龍山分行104年1月27日龍山營密字第00000000000號函附存摺存款歷史明細查詢資料可憑（本院卷第96頁、第99頁）；然經勾稽比對，尚無從證明被上訴人支付予李永和系爭停車位買賣價款自始即由邱○○提供，或李永和有將向被上訴人收取買賣價款透過邱○○返還予被上訴人之情事。則上訴人空言抗辯：被上訴人與李永和間系爭停車位買賣並無實際之金錢交付，可認屬通謀虛偽之意思表示云云，自無足採取。
⒊上訴人另質疑：李永和在被上訴人尚未付清買賣價款前，即
將系爭停車位所在建物持分移轉登記予被上訴人，與一般買賣常情不符，可知李永和確係因伊決議對於積欠管理費未繳清者不發給遙控器，始與被上訴人通謀虛偽買賣系爭停車位云云。然審酌買賣雙方對於價金交付及標的產權移轉時間先後究如何約定，牽涉交易雙方信賴程度及買方資金調度能力等各項，與買賣之意思表示是否出於通謀虛偽，難認有何關聯。且被上訴人主張：伊於買受系爭停車位時，對於兩造間停車位管理費之爭議並不知情，且伊係因先前在○○大樓附近購買房屋，考量可能會有停車需求，故向李永和購買系爭停車位等語，業據提出其於100年6月30日以買賣為原因登記取得坐落臺北市○○區房產之建物登記謄本為憑（本院卷第
250 頁），核亦非無據。是縱認李永和係因上訴人拒不發給停車場遙控器，始將系爭停車位出售，亦屬其單方面之動機，尚無從遽認為雙方通謀虛偽意思表示至明。上訴人復無法提出具體事證足以證明被上訴人與李永和間系爭停車位買賣係出於通謀虛偽，則其空言抗辯：被上訴人受讓系爭停車位之買賣契約依民法第87條規定應屬無效，故無權請求交付停車場遙控器云云，自無足採取。
㈡又按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶
間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1 項定有明文。是以公寓大廈管理條例第21條規定雖僅係賦予管理委員會催討公共基金之當事人資格並規定催討程序，且僅於同條例第22條規定住戶積欠公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1 ％，經管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；然此非謂公寓大廈區分所有權人間不得對積欠公共基金者約定其他私權行使之限制。惟所為限制自應以規約或經區分所有權人會議決議行之，且其限制如有違反強制或禁止規定，權利濫用或有背於公共秩序或善良風俗者，依民法第71條及第72條規定，並應屬無效。查上訴人抗辯：訴外人李永和因積欠自94年12月起至100年8 月止之停車位管理費5萬5200元未繳，除經○○大樓98年度第2 次住戶大會會議決議李永和於所欠管理費未繳清前不得移轉產權外，並經伊於100年8月26日開會決議如有未繳清積欠管理費者，不得領用新遙控器，該決議業經正式公告及函知李永和，嗣更取得○○大樓多數停車位使用權人簽名追認同意，是於李永和繳清積欠停車位管理費前，被上訴人尚不得請求交付停車場遙控器等語，固據提出各次會議紀錄、追認簽署明細表、公告及存證信函等件（均影本）為憑（原審訴卷第32頁至第41頁、第71頁）。然被上訴人已自李永和受讓取得○○大樓區分建物所有權及系爭停車位之分管使用權利乙節，既經認定於前，自有權對於系爭停車位為自由之使用、收益至明。至於系爭停車位前手李永和果積欠停車位管理費迄未繳清，上訴人亦非不得依公寓大廈管理條例第21條規定限期催告並訴請給付，或循同條例第22條規定訴請法院強制其遷離。然其竟逕以李永和欠繳停車位管理費為由，僅憑上開管委會決議及若干住戶簽認明細，即拒絕將停車場遙控器交付被上訴人，致妨害上訴人本於區分所有建物共有人及系爭停車位分管使用權人之地位，於法令限制之範圍內，可得自由使用、收益系爭停車位，並排除他人干涉之權利，所為不僅與民法第765 條規定相悖，且顯然違背公序良俗及比例原則至明；該限制縱經訂明於規約或經○○大樓區分所有權人會議決議，依前揭說明，亦難認合法有效，自不生拘束被上訴人之效力，洵無疑義。
㈢據上各節，堪認上訴人於更新○○大樓地下停車場遙控器後
，拒將停車場遙控器交付已受讓系爭停車位之被上訴人，致其無從使用系爭停車位，已妨害被上訴人對於○○大樓區分建物所有權及對系爭停車位分管使用權利至灼。則被上訴人主張得依民法第767條第1項中段規定請求上訴人交付停車場遙控器，於法自無不合，自應予准許。
六、又被上訴人主張：伊於受讓取得系爭停車位後，已於100年9月1 日將系爭停車位以月租5800元出租予訴外人邱○○，因上訴人及張金安拒絕交付停車場遙控器，致伊無法提供停車位予承租人使用，因此受有無法取得租金之損害，應由上訴人依侵權行為之規定如數賠償云云，雖提出租賃契約書影本為據（原審司北調卷第22頁、第23頁），並聲請由邱○○到庭作證。然查：
㈠證人邱○○雖證稱：系爭停車位原本由伊向於李永和借用，
於出售予被上訴人後，係由伊以月租5800元向被上訴人承租，且已支付2 個月租金，之後因無法停車，故停止給付租金云云（本院卷第223 頁）；惟迄未能提出曾支付租金之憑證為佐。且經詢問其有關目前租約存續狀況，據證稱：因伊還是需要停車位，所以租約就懸著，等訴訟結束再說，租約沒有終止云云（本院卷第226 頁），核與其於前開另案訴訟中證稱：無法停車之後，該賠償就賠償，然後停車位租賃契約就辦理解約云云（另案訴訟103年3月27日言詞辯論筆錄，影本附於原審訴卷第143 頁），竟全然相左，所謂租約是否真正，實屬可議。
㈡況查邱○○於93年、94年間即自行購買○○大樓地下二層00
號停車位，嗣雖於100年8月20日與訴外人李○○簽署買賣契約約定出售，然已另簽約將該車位其租回自用，且其與李錫炳間買賣及租賃00號停車位契約復經另案訴訟認定均屬通謀虛偽意思表示而無效等情，有另案訴訟確定判決書影本可據（原審訴卷第152頁至第155頁），並經本院依職權調閱該事件全卷查明；堪信邱○○於○○大樓尚有自有之00號停車位可供車輛停用無疑。再參以證人邱○○雖於另案訴訟證稱：於伊出售00號停車位前約一個月，伊剛好有二部車，所以包括00號停車位及系爭停車位，均由伊在使用，故於車位出售後均由伊承租使用云云（另案訴訟筆錄影本附於原審訴卷第142頁）；然於本院審理時則證稱：二部車中有一部車已經報廢，伊就沒有去停00號停車位，另一部車則停在系爭停車位云云（本院卷第222頁正、背面），顯然自承其僅餘一部車之停車需求而已。則邱○○既有00號停車位可供停用，衡情自無再向被上訴人以月租5800元之對價承租系爭停車位之必要，其理至明。從而上訴人抗辯：被上訴人與邱○○所簽署系爭停車位租賃契約乃出於通謀虛偽之意思表示，依民法第87條規定應屬無效等語，洵堪採取。
㈢承上所述，系爭租賃契約既屬無效，則被上訴人主張：伊因
上訴人拒絕交付停車場遙控器，致受有無法向邱○○收取自100年9月起至102年9 月止之租金13萬9200元、及自102年10月15日起至上訴人交付停車場遙控器之日止之每月租金5800元之損害，應由上訴人依侵權行為之規定負賠償責任云云，顯屬無據，自不得准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人應交付○○大樓地下停車場遙控器予被上訴人，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審就超逾上開應予准許部分（即命上訴人給付被上訴人13萬9200元及自102年11月14 日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，暨自102年10月15日起至交付○○大樓地下停車場遙控器之日止，應按月給付被上訴人5800元部分），判決上訴人敗訴，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 王怡雯法 官 李瑜娟正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
書記官 強梅芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。