臺灣高等法院民事判決 103年度上字第263號上 訴 人 臺灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師被上訴人 陳榮勳上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年1月6日臺灣新北地方法院100年度重訴字第463號第一審判決提起上訴，本院於103年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件耕地租佃爭議，曾經臺北縣三峽鎮（即現新北市三峽區）公所耕地租佃委員會調解不成立；嗣經新北市政府耕地租佃委員會調處，上訴人不服調處結果，乃由新北市政府耕地租佃委員會移送原法院審理（見原審卷第1宗3-107頁），合於耕地三七五減租條例第26條規定之要件，本件起訴程序上核無不合。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○段00000地號土地（下稱231-7地號土地）內如附表所示承租面積6,819平方公尺，承租範圍如原判決附圖所示237-1
(1)、237-1(2)、237-1(3)、237-1(4)、237-1(5)、237-1(6)之土地返還上訴人。
被上訴人聲明：如主文所示。
二、上訴人起訴主張：
（一）附表所示土地為伊所有，被上訴人之父陳清溪（已死亡）自民國56年起，向伊承租耕作，雙方訂有耕地三七五租約，陳清溪死亡後，被上訴人自80年起，繼承此租賃關係。
嗣伊查知，陳清溪生前已將附表所示土地中，如原判決附圖所示231-7(2)、231-7(3)土地違法轉租，轉讓地上權予訴外人江正治，231-7(2)部分係供道路通行，231-7(3)部分現有絲瓜棚架，被上訴人繼承耕地租賃關係後，仍繼續將上開土地提供江正治使用。另231-7(4)所示土地上建有土地公廟，於81年間，面積增加至少5、6倍，堪認陳清溪及被上訴人就附表所示土地，有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，租約應為無效。
（二）陳清溪與江正治於70年4月8日完成坐落同小段236-1地號土地（下稱236-1地號土地）之買賣，陳清溪為證明其已將原判決附圖231-7(2)、231-7(3)之土地出賣給江正治通行及耕作，再出具承諾書給江正治收執，承諾書僅係針對所謂「本人（即陳清溪）同意言明以種植蕃石榴範圍內全部出賣給江正治先生屬實。（即以木板條界址為基準）」之土地再進行確認，並非236-1地號土地之買賣契約書。
至236-1地號土地是否為袋地，被上訴人應舉證以實其說；縱認係袋地，亦屬236-1地號土地所有權人（即江正治）是否向鄰地237-1地號土地所有權人（即上訴人）主張袋地通行權之問題，與承租人無關，被上訴人無擅自將所承租土地使用權或通行權讓與江正治之權利，否則即違反自任耕作之規定。爰依民法第767條第1項規定，求為命被上訴人返還附表所示土地之判決（上訴人起訴請求被上訴人返還附表〈同原判決附表壹〉及原判決附表貳所示土地，原審判決被上訴人應將如原判決附表貳所示土地返還上訴人，駁回上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已經確定，不再贅述）。
被上訴人則以：
（一）伊自80年繼承系爭租賃關係後，一直遵守租約約定，無違約情事。上訴人指摘伊或陳清溪未自任耕作，皆非事實。陳清溪未曾將承租之土地轉租、轉讓地上權予江正治使用，上訴人所提出之承諾書，係陳清溪出賣其私人所有236-1地號土地予江正治，與附表所示土地無關。
（二）原判決附圖231-7(2)所示土地於陳清溪承租系爭耕地前，即已供江正治通行之用，並非陳清溪提供。兩造於新北市政府耕地租佃委員會調處時，該委員會並認江正治就該土地有袋地通行權，本件並無承租人不自任耕作之情事。原判決附圖231-7(3)所示土地，江正治曾測量過，應屬江正治私人土地。原判決附圖231-7(4)所示土地上之土地公廟，於陳清溪承租土地前就存在，事後雖有加建，亦係經上訴人同意，況該土地公廟占伊承租土地面積比例不大，上訴人以此主張契約無效，有違誠實信用原則等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實（見原審卷第2宗105頁）：
（一）上訴人為附表所示231-7地號土地所有人。
（二）上訴人與被上訴人之父陳清溪就附表所示231-7地號土地訂有耕地三七五租約，陳清溪死亡後，被上訴人自80年起，繼承此耕地租賃關係。
（三）原判決附圖231-7(2)所示土地位在江正治所有土地之出入口，其上之柏油路面為新北市三峽區公所所鋪設。
（四）原判決附圖231-7(3)所示土地係江正治所使用，其上有絲瓜棚架。
（五）原判決附圖231-7(4)所示土地上有土地公廟。
（六）前開事實，有土地登記謄本、三七五耕地租約登記簿等可證（見原審卷第1宗115、160-161頁），並經原審及本院分赴現場勘驗，製有勘驗筆錄可參（見原審卷第2宗149-151頁、本院卷52-57頁）。
四、關於上訴人主張被上訴人就所承租附表所示231-7地號土地有不自任耕作情形有無理由，論述如下：
（一）上訴人主張陳清溪生前將231-7地號土地如原判決附圖231-7(2)、231-7(3)所示土地違法轉租、轉讓地上權予江正治使用云云，無非以其所提出陳清溪具名之承諾書（見原審卷第1宗99頁），及其員工與江正治夫妻對話之錄音、譯文為憑（見原審卷第1宗176頁、第2宗6、16頁）。被上訴人則辯稱承諾書所載之土地買賣係陳清溪出賣陳清溪原有236-1地號土地予江正治等語，並提出236-1地號土地登記謄本、異動索引及土地登記簿謄本為證（見原審卷第1宗147、148頁、本院卷90-92頁）。觀諸承諾書之內容，記載陳清溪與江正治於70年4月8日達成協議完成土地買賣交易，買賣標的為「種植蕃石榴範圍內全部」「以木板條界址為基準」，雖上訴人主張承諾書是指原判決附圖231-7(2)與231-7(3)土地之買賣云云（見本院卷78、96頁）；然證人江正治及其子江長合均到場證稱：被上訴人及陳清溪未將231-7地號土地轉租或轉賣耕作權予江正治；江正治並證稱：伊係向陳清溪購買236-1地號土地等語（見原審卷第2宗15-16頁）；參諸新北市樹林地政事務所100年12月21日新北樹地登字第0000000000號函檢送236-1地號土地登記簿謄本所載，陳清溪與江正治於70年5月8日完成236-1地號土地買賣所有權移轉登記，買賣原因發生日期為70年4月8日（見原審卷第1宗178、182頁），核與承諾書記載陳清溪與江正治於70年4月8日達成協議完成土地買賣交易之日期吻合，被上訴人辯稱承諾書所載之土地買賣係陳清溪出賣236-1地號土地予江正治，應非無據。另參諸上訴人所提出其員工與江正治夫妻對話之錄音及譯文，上訴人員工稱：「到這條溝，都是他（被上訴人）賣你權利，他父親（陳清溪）…」「你們就是買這樣範圍，過去都是」等語（見原審卷第2宗6頁），不無誘導之嫌；雖上訴人員工姜勝展復到場證稱：係伊拍攝錄影光碟，江正治的太太有講，向陳清溪購買原判決附圖231-7(2)、231-7(3)所示土地權利云云（見原審卷第3宗7-8頁），然陳清溪所具名之承諾書記載「70年4月8日達成協議完成土地買賣交易」，買賣標的為「種植蕃石榴範圍內全部」「以界址為基準」，歷時多年，土地景貌自已有變更，本院赴現場勘驗時，上訴人亦不指明木板條所在位置，嗣亦稱木板條已經被拔除（見本院卷96頁），顯未能以上訴人員工於98年5月4日所為錄音及姜勝展之證言遽認陳清溪具名之承諾書所載買賣土地範圍係指原判決附圖231-7(2)與231-7(3)土地。況上訴人所提出錄音譯文不無誘導之嫌，已如前述，錄音譯文其中江正治太太稱：「民國60幾年就買了，寫的很清楚」云云，亦與上訴人所提出承諾書記載「70年4月8日達成協議完成土地買賣交易」不合，且該錄音屬審判外之陳述，復無其他明確之佐證，不足作為陳清溪具名之承諾書係指買賣原判決附圖231-7(2)與231-7(3)土地之證明，姜勝展所為證詞乃其片面主觀之認知，不足採信，上訴人此部分主張為不可採。
（二）按耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項固定有明文，但所謂不自任耕作及轉租，係指承租人故意不自任耕作及轉租者言（最高法院75年度台上字第813號裁判意旨參照）。經查原判決附圖231-7(2)所示土地，雖係在江正治住處及其土地出入口，且經鋪設為柏油路面，未作耕作使用，惟依江正治證稱：該道路日據時代就有了，本來是石頭泥土路，後來公所鋪設柏油路；該道路通往其屋後泥土路，裡面有農田要耕作，柏油路面下原來是水溝（見本院卷53頁），其先將其房屋前小溪以水泥管墊高，後來新北市三峽區公所來鋪柏油道路，外接三十股路（見原審卷第2宗16頁背面）等語，與卷附臺北縣三峽鎮公所發包○○○鎮路○○○○道等小型工程」之工程合約節本及施工照片（見原審卷第1宗31-35頁），互核並無不符。再查原判決附圖231-7(2)所示土地為柏油路面，係從三十股路測量至江正治房屋大門一節，於本院赴現場勘驗時，經地政人員指界明確；江正治在場證稱：該路地通往面對其房屋大門右邊的泥土路，裡面有農田要耕作，原來的路寬比較小，大概6台尺，後來公所再擴大等語（見本院卷53頁）；查原判決附圖231-7(2)之路地通往面對江正治房屋大門右邊的泥土路，有照片可參（見本院卷73頁），足見原判決附圖231-7(2)所示土地係前臺北縣三峽鎮公所發包鋪設柏油路面供公眾通行使用，難認係被上訴人故意不自任耕作，上訴人以此部分土地作為道路使用為由，主張被上訴人不自任耕作云云，為不可採。
（三）次查關於原判決附圖231-7(3)所示土地部分，被上訴人自始表示其繼承系爭租賃關係後，沒有變動承租土地（見原審卷第2宗49頁）；上訴人於原審初次履勘現場時，亦未認定原判決附圖231-7(3)所示土地屬被上訴人承租交予他人使用範圍而聲請測量，反表示其出租之土地係「以水溝為邊界，且不含水溝」，故水溝範圍、面積不用測量（見原審卷第2宗64頁）；參以被上訴人辯稱：江正治曾找人測量確認過，搭有絲瓜棚架處，應屬江正治私人土地等語（見原審卷第2宗149頁背面），足認被上訴人主觀上並不認為原判決附圖231-7(3)所示土地在其承租範圍內。復查原判決附圖231-7(3)係三十股路通往江正治房屋門口左邊下方土地（即地勢較低），經本院赴現場勘驗明確；江正治證稱：絲瓜棚係伊搭的，伊在種植，伊係向陳清溪買的，伊有所有權狀，以前是陳清溪在種稻（見本院卷54頁）；按江正治前已證稱其房屋前之柏油路面下原來是水溝，其以水泥管墊高，後來三峽區公所來鋪柏油道路（詳前述「（二）」），參以原判決附圖231-7(3)所示土地地勢較低，亦有照片可參（見本院卷74頁），足見原判決附圖231-7(3)所示土地與被上訴人承租原判決附圖231-7(6)所示土地間原有水溝為界，因時間久遠，原判決附圖231-7(3)所示土地面積不大，且位在承租土地邊緣，緊鄰江正治所有土地（即江正治向陳清溪所買231-6地號土地），顯有地界不明之情形。否則，在被上訴人欲向上訴人繼續承租231-7地號土地，且231-7(3)所示土地上未有固定建物之情況下，應無於本件訴訟繫屬後，被上訴人仍任由江正治使用之理，此等因地界不明致未耕作之情形，與耕地三七五減租條例第16條所規定未自任耕作之要件有間（最高法院91年度臺上字第2644號民事判決參照），難認被上訴人係故意不自任耕作。上訴人此部分主張，亦無理由。
（四）另查原判決附圖231-7(4)所示土地上為土地公廟，經本院赴現場勘驗明確（見本院卷54頁），並有照片可憑（見原審卷第2宗169頁、第3宗19頁）；依上訴人前員工陳麗花到場證稱：土地公廟於其出生時（民國43年）即存在（見原審卷第2宗210頁），上訴人員工黃協門亦到場證稱：土地公廟大約民國70幾年有擴建，更早之前是小小的一間等語（見原審卷第3宗10頁），參以依前述照片顯示土地公廟於62年秋曾重修過，可知土地公廟早已存在原判決附圖231-7(4)所示土地上，且於上訴人與陳清溪自56年起訂立耕地三七五租約前即已存在（見原審卷第2宗171頁），事後經過重修。按原判決附圖231-7(4)所示土地上既原即建有土地公廟，堪認上訴人與陳清溪成立耕地租賃關係時，含有容許該土地公廟存在之意思，而土地公廟嗣雖經擴建，面積有所增加，惟該土地公廟旁，乃兩造所不爭執非屬不自任耕作之道路即原判決附圖231-7(5)所示部分；復查土地公廟占被上訴人所承租耕地面積甚微，比例約為2％（151㎡÷6819㎡=0.022），應不影響231-7地號土地作為耕地之充分利用，此與將承租之耕地提供他人搭蓋房屋而未自任耕作情形有別，應無耕地三七五減租條例第16條規定之適用（最高法院89年度臺上字第2839號判決意旨參照）。上訴人主張原判決附圖231-7(4)所示土地上建有土地公廟，顯見被上訴人未自任耕作云云，為不可採。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人未自任耕作，兩造間之耕地租約無效，依民法第767條第1項規定請求被上訴人返還附表所示之承租土地，為無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 張靜女法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 9 月 24 日
書記官 李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌────────────────────────────────────┐│土地地號：新北市○○區○○段○○○段00000 地號土地（27,478平方公尺） │├────────────────────────────────────┤│承租面積：6,819 平方公尺 │├────────────────────────────────────┤│承租範圍：如原判決附圖壹所示 │├────────────────────────────────────┤│土地地目：旱 │├────────────────────────────────────┤│使用類別：農牧用地 │├────────────────────────────────────┤│上訴人所指被上訴人未自任耕作之土地範圍： │├──┬─────────────┬──────┬────────────┤│編號│範 圍 │ 面積 │ 現況 │├──┼─────────────┼──────┼────────────┤│ 甲 │如原判決附圖壹231-7(2)所示│ 61平方公尺│ 鋪設有柏油之路面 │├──┼─────────────┼──────┼────────────┤│ 乙 │如原判決附圖壹231-7(3)所示│ 75平方公尺 │ 上有絲瓜棚架 │├──┼─────────────┼──────┼────────────┤│ 丙 │如原判決附圖壹231-7(4)所示│ 151平方公尺│ 土地公廟 │└──┴─────────────┴──────┴────────────┘