臺灣高等法院民事判決 103年度上字第208號上 訴 人 林振溏
林振鈴林振源許林鶯林麒華林麒祥林麒賢林永章許明標許萬德林怡伶林佩琪林愛珠林龍珠林金珠林淳徐萬乾李文祥陳慶田共 同訴訟代理人 李文傑律師複 代 理人 葉 鈞律師共 同訴訟代理人 彭首席律師視同上訴人 洪清俊
江鋆欗陳隆寶沈世晶賴榮華劉淑玲被 上訴人 黃石富訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國102年12月25日臺灣新竹地方法院102年度訴字第139號第一審判決提起上訴，本院於民國103年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中1人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款前段定有明文。本件被上訴人請求確認兩造間上訴人及視同上訴人所共有坐落新竹市○○段○○○○○○號土地、同段477、477-2地號部分土地有耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）之耕地租賃關係存在，同段477地號其餘土地及同段390地號土地耕地租賃關係不存在，其訴訟標的對於系爭土地全體共有人必須合一確定，屬必要共同訴訟（最高法院96年度台上字第805號判決意旨參照），雖僅上訴人林振溏等19人就原審判決提起上訴，依民事訴訟法前揭規定，其上訴效力及於其他同造當事人之洪清俊、江鋆欗、陳隆寶、沈世晶、賴榮華、劉淑玲，爰將洪清俊等6人併列為視同上訴人，合先敘明。
二、本件視同上訴人洪清俊、江鋆欗、陳隆寶、沈世晶、賴榮華、劉淑玲經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：坐落新竹市○○段○○○○○○號土地為附表一所示上訴人及視同上訴人所共有，同段390、477、477-2地號土地為附表二所示上訴人及視同上訴人所共有。兩造於前開390-4、477、477-2地號內如附圖所示之位置及面積之土地，向訂有「新市○○○000號」私有耕地租約（下稱系爭租約），承租坐落於同段389、390、390-1、390-2、391、4
77、499等7筆土地。嗣於85年11月8日，因道路徵收，390地號土地分割新增390-3及390-4兩筆地號，而伊原承租位於390地號內之457平方公尺土地，改編於390-4地號土地內；又伊原承租477地號內，面積929平方公尺之耕地，亦因該477地號土地分割增加477-1及477-2地號，致伊承租之耕地除其中749平方公尺土地仍編於477地號內，餘180平方公尺改編列於477-2地號內。然伊實際所承租耕作之土地位置及面積從未變異，均與分割前相同。惟於94年8月8日租約變更登記時，因漏將標示變更為390-4地號土地內伊所承耕457平方公尺之土地面積登記有三七五租約關係，亦未將原390地號土地內刪除；另亦漏將標示變更為477-2新地號土地內被上訴人承耕180平方公尺之土地面積登記有三七五租約關係，並從原477地號土地內減除（原477地號內耕地面積因而應減除至749平方公尺），且477地號土地內之承租範圍並應再細分為如附圖所示477-A位置680平方公尺及477-B位置59平方公尺二處。上訴人未依原有租賃地號為登記，並否認兩造間之三七五租佃關係，經調處未果，依法提起本件訴訟，聲明請求㈠確認被上訴人與附表一所列上訴人及視同上訴人間就坐落新竹市○○段○○○○○○號土地內如附圖所示390-4-A、面積457平方公尺土地三七五租賃關係存在；㈡確認被上訴人與附表二所列上訴人及視同上訴人間就坐落新竹市○○段○○○○○號土地內如附圖所示477-A位置、面積690平方公尺；477-B位置、面積59平方公尺；同段477-2地號內如附圖所示477-2-A位置、面積180平方公尺土地三七五租賃關係存在。㈢確認被上訴人與附表二所列上訴人及視同上訴人間就坐落新竹市○○段○○○○○號內面積逾749平方公尺土地及同段390地號土地之三七五租賃關係不存在。原審為上訴人及視同上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠上訴人林振溏等19人及視同上訴人洪清俊、江鋆欗、陳隆寶
、沈世晶等4人則以：被上訴人主張係因地政機關之過失而漏未登記，應依行政訟爭程序向行政法院提起訴訟；又於86年間辦理租約變更登記時，當時繪製之耕作位置圖，已記載被上訴人承租390地號土地457平方公尺，477地號土地929平方公尺，與租約現況相同，且被上訴人當時亦於該圖面上用印，嗣被上訴人於90年申請變更出租人或94年提出續約申請時，均維持原租約內容申請續約，未提出租約變更登記，現被上訴人事後任意否認，應無確認利益。另依前開情事，可知兩造至少有將系爭租約之承租地號變更為389、390、390-1、390-2、391、477、499號等7筆土地，並將承租面積減少變更為2,690平方公尺之默示合意，被上訴人事後翻認，顯有違誠信。況系爭土地分割情事為新竹市東區區公所所知悉，並有去函要求新竹市地政事務所配合辦理，則目前僅有390及477地號土地登記謄本上註記有系爭租約，顯見依新竹市東區區公所及新竹市地政事務所認定，被上訴人之承租範圍，不及於390-4及477-2地號土地。又上訴人李文祥、徐萬乾、陳慶田及視同上訴人洪清俊、江鋆欗、陳隆寶、沈世晶等分別於100年、101年間購入390-4、477-2地號土地持分，購買時土地謄本未有三七五租約之記載，故伊等應受土地法第43條之保護等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡視同上訴人賴榮華略以：伊於96年間購買系爭土地持分時，
有以掛號信函通知佃農，均未表示異議，部分土地沒有三七五租約登記，也沒有收取租金，至於有無耕作不清楚，對於之前租約的情形亦不瞭解等語資為抗辯。
㈢視同上訴人劉淑玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第76頁反面至77頁）：㈠坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等土地為上
訴人及視同上訴人等人所共有，其共有人及應有部分均詳如附表一、二所示，並有前開土地登記簿謄本可憑（見原審訴字卷第8頁至31頁）。
㈡坐落新竹市○○段○○○○○○○○號土地上訂立有系爭租約（見原審審訴卷㈡第58至65頁）。
㈢390地號土地於85年11月8日分割增加390-1、390-2、390-3
、390-4地號土地，477地號土地亦於同日分割增加477-1、477-2地號土地。
四、本院得心證之理由：本件兩造爭執要旨乃係：㈠被上訴人提起本件確認之訴有無即受確認判決之法律上利益？㈡兩造就390-4地號土地內如附圖所示位置面積457平方公尺、477地號土地內如附圖所示位置面積749平方公尺、477-2地號土地內如附圖所示位置面積180平方公尺之土地，有無三七五條例之租賃關係存在？及上開477地號面積逾749平方公尺及390地號土地三七五租賃關係不存在？茲分述如下：
㈠被上訴人提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查本件被上訴人主張伊與上訴人及視同上訴人間就新竹市○○段○○○○○○號、477地號、477-2地號內如附圖所示位置、面積土地之三七五租賃關係存在及477地號內面積逾749平方公尺土地、390地號土地之三七五租賃關係不存在，惟為上訴人所否認（見原審審訴卷㈡第97頁背面、第98頁、第103頁背面），則兩造就系爭土地之租賃法律關係存否不明確，致被上訴人私法上之地位有受侵害之危險，須以法院之判決始得除去，被上訴人有提起本件確認之訴之利益，先予敘明。又關於三七五條例內租佃土地之租約登記、租佃面積核定等事項，屬鄉、鎮、市公所主管業務，並非地政機關職掌事項，且三七五條例所定三七五租佃關係，屬民法私法契約，出租人得選擇是否訂立租約，決定出租面積大小等，均屬私法自治範疇，行政機關不得任意變更或限制之。是兩造因租佃爭議所涉私權紛爭，自應向普通法院尋求救濟無訛。又被上訴人主張「就系爭新市○○○000號耕地租約於94年8月8日租約變更登記時，因漏將標示變更為第390-4地號土地內伊承耕457平方公尺土地登記三七五租約關係，並從第390原地號土地內刪除（原390地號土地內因而不再有租賃土地）…亦漏將標示變更為第477-2新地號…並從第477原地號土地內減除…」等語（見原審訴字卷第178頁），主要係敘明本件起訴之原因事實，並非主張因地政機關之過失漏未登記，是上訴人辯稱本件被上訴人既係主張因地政機關之過失而漏載390-4地號上之租約，或誤將已分割之477-2地號土地承耕面積仍申請登記在477地號內，以及390、477地號土地上承租面積與實際面積登載有誤，均屬行政訟爭事項，屬行政法院掌理範疇，應依行政訟爭程序尋求救濟，本件被上訴人應無確認利益云云，自不足取。
㈡兩造就390-4地號土地內如附圖所示位置面積457平方公尺、
477地號土地內如附圖所示位置面積749平方公尺、477-2地號土地內如附圖所示位置面積180平方公尺之土地，有三七五條例之租賃關係存在；上開477地號面積逾749平方公尺及390地號土地三七五租賃關係不存在。
⒈關於390-4地號土地內如附圖所示390-4-A位置、面積457平
方公尺之土地，有三七五條例之租賃關係存在；逾此範圍部分則不存在：
經查，兩造不爭執390地號土地上自64年7月31日起迄今訂立有系爭租約（見原審審訴卷㈡第58頁至第65頁、第102頁背面），而上開租約上業已載明兩造於390地號土地之租賃面積為457平方公尺（見原審審訴卷㈡第58頁、第59頁、第61頁），又依390-4地號土地登記謄本觀之（見原審訴字卷第26頁），390-4地號土地既係於85年11月8日逕為分割自390地號土地（見兩造不爭執事項㈢），而原審於102年6月4日勘驗現場，經被上訴人指出迄今仍占有耕作之承租457平方公尺土地位置及範圍，經地政人員指界為390-4地號土地上，並經原審囑託地政人員複丈測繪被上訴人所述之位置、面積為457平方公尺，製作有如附圖在案，有原審勘驗筆錄可按（見原審訴字卷第114頁背面至第116頁），參以耕作地點與被上訴人承租前開土地相鄰之證人黃文溪於原審證稱：因為從伊祖父開始耕作，後來由伊父親和黃石富兩兄弟繼承，伊父親黃清圳過世後，就由伊繼承（耕作），所以伊知道被上訴人承租範圍。現場以紅繩標示作為伊跟被上訴人耕作的標示點等語（見原審訴字卷第115頁），以及證人陳金德證稱：伊知道被上訴人承租範圍就在伊等站的位置，二條紅繩中間，因小時候，大約6、70年前，就常來這邊種花生、烤地瓜所以知道等語（見原審訴字卷第115頁背面），證人陳萬和證稱：這裡是被上訴人種植，直通到底往公道五路方向等語（見原審訴字卷第116頁），足認被上訴人在390-4地號土地內390-4-A位置上確有承耕面積457平方公尺之土地，又因上開土地分割標示變更之結果，被上訴人原承租390地號土地上457平方公尺土地之租賃關係，已不再存在。
⒉關於477地號土地內如附圖所示477-A、477-B位置面積749平
方公尺、477-2地號土地內如附圖所示477-2-A位置面積180平方公尺之土地，有三七五條例之租賃關係存在；逾此範圍部分則不存在：
查系爭租約，其上亦已載明兩造於477地號土地租賃面積為929平方公尺（見原審審訴卷㈡第58頁、第59頁、第61頁），又依477-2地號土地登記謄本記載（見原審訴字卷第13頁），477-2地號土地，亦係於85年11月8日經逕為分割自477地號（見兩造不爭執事項㈢），而原審於102年6月4日勘驗現場，經被上訴人指出迄今仍占有耕作之承租土地位置及範圍，經地政人員指界部分位於477-2地號土地上，並經原審囑託地政人員複丈測繪被上訴人所述承租之位置、面積，製作有如附圖477-2地號內所示477-2-A位置、面積180平方公尺、477地號內477-A所示位置、面積690平方公尺、477-B所示位置、面積59平方公尺在案，有原審勘驗筆錄可憑（見原審訴字卷第116頁至第118頁）。關於經地政人員指界為477-2地號上被上訴人所指耕作範圍，經證人黃火添證稱：確定地界不清楚，但這個位置（即附圖477-2-A部分）是被上訴人父親、伊父親就開始承租，代代相傳下來，從伊懂事開始被上訴人的父親就是在這裡耕作等語（見原審訴字卷第116頁背面、第117頁）；又關477地號內690平方公尺，亦即63年度訴字第1065號和解書鑑定圖中9號位置0.0690公頃（見原審訴字卷第135頁）之處，經證人陳金德證稱：被上訴人就在現在站的位置耕作（即附圖477-A部分），而伊在被上訴人隔壁耕作等語（見原審訴字卷第117頁），證人黃文溪證稱：伊也是在隔壁耕作，被上訴人確實在這裡（即附圖
477 -A部分）耕作等語（見原審訴字卷第117頁），證人黃火添則證稱：伊也是在隔壁竹林耕作被上訴人在這裡（即附圖477-A部分）耕作等語（見原審訴字卷第117頁）；又關於同上地號左側三角形土地部分，則經證人黃火添則證稱：伊就在旁邊鋪設白色帆布範圍內耕作，被上訴人就在所站的地方耕作，從伊小時候被上訴人就在這邊耕作（即附圖477-B部分），因徵收開馬路，才變成這一小塊（即指477地號左側三角形土地形成緣由）等語（見原審訴字卷第117頁正、背面），證人陳金德證稱：在被上訴人隔壁耕作，64年開始接續伊父親開始耕作，被上訴人確實在這邊（即附圖477-B部分）耕作等語（見原審訴字卷第117頁背面）。即三位證人關於被上訴人長期在477、477-2地號土地前開位置耕作使用乙情，證述情節互核一致，堪可採信。又關於附圖477地號土地內承租477-A部分面積690平方公尺位置，核與被上訴人於臺灣新竹地方法院63年度訴字第1065號租佃爭議事件和解筆錄所附和解書鑑定圖中編號9為被上訴人承耕土地位置面積0.0690公頃相符（見原審訴字卷第135頁），且依該鑑定圖所示其中關於重測前埔頂段第110-2地號（經重測及分割編為目前復興段477、477-2、499地號，見原審審訴卷㈠第130頁至第141頁），被上訴人承耕其內三處土地面積各為
303、690、131平方公尺，合計為1,124平方公尺（見原審訴字卷第133頁），亦與75年10月登記之耕地租約所載新竹市○○段○○○○號土地內123平方公尺、477地號土地1,001平方公尺，合計1,124平方公尺承耕土地面積完全相同（見原審審訴卷㈡第63頁）。另477地號於85年11月8日另分割之477-
1、477-2，其中477-1地號中租地面積72平方公尺經徵收（見原審審訴卷㈠第131-1頁）後尚餘929平方公尺（即1,001平方公尺－72平方公尺＝929平方公尺）。準此，足認被上訴人在477-2地號土地內確有承耕180平方公尺、477地號土地內確有承耕面積690平方公尺、59平方公尺，合計749平方公尺之土地無誤（上開三處承耕範圍面積合計749平方公尺＋180平方公尺＝929平方公尺，即與系爭租約上原記載『477地號《未分割變更標示前》內面積929平方公尺』相符合），是被上訴人主張477-2地號土地因為土地逕為分割、地號標示變更而被上訴人確有承耕其內180平方公尺土地屬實，又因上開分割標示變更，因而477地號內被上訴人承耕範圍由原來929平方公尺減180平方公尺，僅餘749平方公尺面積土地仍有承耕租賃關係，逾此範圍之租賃關係則不存在，堪可採信。
㈢按三七五條例第6條固規定「本條例施行後耕地租約應一律
以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之」。惟前開規定係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照）。查本件兩造間訂立有系爭租約乙節，已如前述，是縱因故未經登記於系爭土地謄本，並不生須經登記，始能生效與否問題。又本件被上訴人所承租之390地號、477地號土地，前因新竹市政府於85年辦理徵收案，將復興段390地號分割為390、390-3、390-4地號，將477地號分割為477、477-1、477-2地號，其中390-3及477-1地號土地因徵收而註銷登記，則被上訴人如嗣後對於承租之土地位置、面積及範圍等事項，有所爭議，自仍得檢附相關資料，訴請法院確認後，向主管機關為租約登記，是上訴人抗辯依三七五條例第6條規定，租約應以書面為之，訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，本件系爭租約自始至終合法有效，且被上訴人承租之標的、面積及範圍等事項均已特定，又經登記，認定被上訴人承租範圍等事項，當以登記之內容為據云云，自非可採。
㈣上訴人抗辯：390地號土地承租總面積較土地登記謄本面積
多出457平方公尺，477地號土地承租總面積，則小於土地登記謄本面積11平方公尺，390-4、477-2地號土地既無三七五租約之註記，足以認定前開2筆土地並無三七五租約存在，則被上訴人訴請確認390-4、477-2地號土地有三七五租約存在，顯無理由云云，惟為被上訴人所否認。經查：
⒈依系爭租約附表所載，477地號土地租賃面積為0.0929公頃
以及390地號土地租賃面積為0.0457公頃（見原審審訴卷㈠第10頁），上開租約內雖然未列載390-4地號內0.0457公頃土地及477-2地號內0.0180公頃土地有三七五租賃關係，惟390-4地號土地既係於85年11月8日逕為分割自390地號土地，477-2地號土地係於85年11月8日逕為分割自477號土地而來，已如前述，則兩造間關於390、477地號之三七五租賃關係既未解消，就原存在於390、477號土地之租賃關係，自然可能續存於包含逕為分割標示變更後之390-4、477-2號土地上，兩造間前開租佃關係之存在，不因兩造間是否另訂有書面租賃契約以及有無在系爭土地地籍謄本上登記而受影響。⒉又經本院依職權函詢關於390-4、477-2地號土地未有三七五
租約註記之緣由乙案，經新竹市東區區公所復稱：「查本區『新市○○○000號』三七五租約，承租人黃石富與出租人林振溏等約定承租土地計有7筆，其中390地號承租面積為0.0457公頃、477地號承租面積為0,0929公頃（詳如租約）。
因新竹市政府於民國85年辦理徵收案，將復興段390地號分割為390、390-3、390-4地號，將477地號分割為477、477-1、477-2地號，合先敘明。因土地分割，承租人黃石富於86年9月21日單方申請租約變更（詳如租約變更登記申請書），將原分割前之390地號變更登記為390地號（變更後承租面積為0.0457公頃）及390-3地號（變更後承租面積為0.0169公頃，變更後已辦理徵收）二地號合計承租面積為0.0626公頃、將原分割前之477地號變更登記為477地號（變更後承租面積為0.0929公頃）及477-1地號（變更後承租面積為0.0072公頃），二地號合計承租面積為0.1001公頃，與分割前之承租面積一致（詳如對照表）。經本所通知出租人，而出租人未於期限內提出書面意見，核定變更在案，況承租人亦未於期限內提出救濟，本所逕依其租約變更之申請，函請新竹地政事務所辦理租約註記。按依耕地三七五減租條例所訂立之「三七五租約」（以下簡稱租約）為「私法契約」，除因立法之目的，於地租、耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件有所限制，並經由行政機關之監督以確保租約之執行，仍應受「契約自由」（即私法自治）之保障，亦即出租人得選擇是否訂立租約、與何人訂立租約，甚而決定出租面積之大小等，均屬私法自治之範疇，行政機關不得任意變更或限制之。本件承租人就分割到之390及477地號申請變更登記為390、390-3及477、477-1地號，究係其實際耕作位置，或係與出租人約定，基於私法自治之原則，本所自當尊重。390-4及477-2既非約定之承租耕地，自未有三七五租約之註記」等語，有新竹市東區區公所103年9月3日東民字第0000000000號函可參（見本院卷第122頁、第123頁）。依前開函復內容可知，新竹市東區區公所係因被上訴人於86年9月1日單方申請租約變更登記，而為租約變更登記，並因而逕依被上訴人租約變更之申請，函請新竹地政事務所辦理租約註記，亦可知新竹市東區區公所及新竹地政事務所就前開租約變更登記僅係形式及程序上審查，至於被上訴人實際耕作位置所在位置及面積大小，屬私法自治範疇，當非其二機關所得審認決定亦明。是上訴人辯稱：系爭土地分割情事為主管機關新竹市東區區公所所知悉，並要求新竹市地政事務所配合辦理，則目前僅有390及477地號土地登記謄本上註記有系爭租約，顯見依新竹市東區區公所及新竹市地政事務所之認定，被上訴人之承租範圍，不及於390-4及477-2地號土地云云，尚屬無據。
⒊至390地號土地部分，因其中被上訴人所承租之457平方公尺
土地已劃歸於逕予分割之390-4地號土地上，故390地號各承租人面積自會大於土地登記謄本上之登記面積；另被上訴人於477地號土地承耕位置、面積迄今並未變更乙節，如前述業經證人黃文溪、陳金德、黃火添於原審勘驗現場結證實（見原審訴字卷第116頁至第117頁），而477地號土地承租人甚多（見本院卷第134頁背面），究係因何故致各承租人承租總面積小於土地謄本登記面積，亦屬無從得知。況且本院依上訴人聲請傳訊本件土地上其他部分承租人，證人簡新明於本院結證稱：伊知道被上訴人，他是承租人之一…伊所承租的範圍沒有剛好在被上訴人隔壁，有離一段距離…伊承租耕作的土地與被上訴人承租耕作的土地無重疊或重複，各耕作各承租的土地等語（見本院卷第104頁）；證人陳萬和證稱：伊知道被上訴人，他承租的土地離伊不遠。伊不知道被上訴人承租範圍多大，伊只知道他有承租等語（見本院卷第105頁）；另證人洪寶輝則證稱：伊有承租耕作，伊承租的是390-4、390-1、390-2等地號…，伊知道被上訴人，被上訴人承租範圍是在伊旁邊。伊現在耕作的土地範圍是在被上訴人耕作的土地旁邊，中間種植風圍的植物。伊承租耕作的土地與被上訴人承租耕作的土地應該沒有重疊，因為租約都有登記承租土地的面積等語（見本院卷第105頁背面、第106頁），亦可明被上訴人承租本件土地承耕位置、面積未與系爭租約同地號土地其他承耕人位置重疊。自無從僅憑390、477土地上有三七五租約登記之面積與該二地號土地總面積未相符合，而認被上訴人主張本件租約範圍有重疊之虞而無理由。
⒋綜上，上訴人所持前揭辯詞，均不可取。
㈤上訴人又抗辯：被上訴人於86年5月間未提出變更登記申請
，且於新竹區公所所檢附資料中，被上訴人蓋印於記載390地號內面積0.0457公頃及477號內面積0.0929公頃之處，與租約現況所載相同，顯然當時已確認上開承租情況，不容被上訴人恣意更改云云，亦為被上訴人所否認。經查：
⒈系爭租約於82年間經兩造會同申請登記，經新竹市政府核定
，承租地號為新竹市○○段499、477、390、390-1、390-2、391、389等7筆土地，面積共2,931平方公尺（見原審審訴卷㈠第14頁）。嗣因被上訴人於86年5月間因部分土地逕為分割，申請標示變更登記，變更後承租土地為同段499、477、477-1、390、390-1、390-2、390-3、391、389等9筆土地，後於86年5月26日，390-3及477-1地號土地因徵收而註銷登記，系爭租約承租土地變更為499、477、390、390-1、390-2、391、389等7筆土地，面積為2,690平方公尺（見原審審訴卷㈠第13頁）。並無上訴人所稱被上訴人於86年5月間未提出變更登記聲請之情形。
⒉查依系爭租約上記載被上訴人於390地號土地承租面積為457
平方公尺，390-4地號土地面積3957.46平方公尺係於85年11月8日逕為分割自390地號（見原審訴字卷第26頁）；而477地號土地承租面積則為929平方公尺，亦因477-2號土地係在85年11月8日自477地號逕為分割而來（見原審訴字卷第13頁），又被上訴人自承租以來均在390-4地號、477-2地號土地所在位置、範圍耕作迄今之事實，亦經耕作範圍地點都和被上訴人承租土地相鄰之證人黃文溪、陳金德、陳萬和、黃火添於原審勘驗現場結證實（見原審訴字卷第114頁至第117頁），並經地政人員依諭製作有複丈成果圖在案，業述如前，足認被上訴自承租迄今即係在該390-4地號內如複丈成果圖所示390-4-A位置、面積457平方公尺（亦即分割前第390地號內相同位置面積土地）土地，及原承租舊477地號內土地929平方公尺，由於其內180平方公尺因位於85年11月8日土地逕為分割並標示變更為477-2地號土地之上，以致被上訴人原承租477地號內929平方公尺面積土地減少為749平方公尺（929平方尺－180平方公尺＝749平方公尺），該749平方公尺並與原判決附圖複丈測繪之477地號內690平方公尺、59平方公尺所在位置、面積相符合（680＋59＝749平方公尺），亦見被上訴人從未恣意更改系爭租約租賃土地之位置、面積、範圍。
⒊至新竹市東區區公所檢送之系爭租約於86年間辦理租約變更
登記時所附耕地位置圖（置於卷外證物袋內），固經被上訴人蓋印確認租地所坐落地號，惟觀諸該位置圖，應僅就徵收地號及徵收範圍內之租地面積為確認，經扣除徵收面積後確認原地號內之租地面積，並未對租地坐落非徵收之新分割地號位置及面積加以確認，且其目的應係為辦理租地逕徵收後之地價款發放作業（見原審審訴卷㈠第131頁新竹市東區區公所86年5月13日86東民字第6146號函文所載），難認被上訴人已就租地坐落分割後之地號為確認，自不足為上訴人有利之認定。
⒋是上訴人抗辯被上訴人恣意更改原租約所載內容，亦與事實不符，自非可採。
㈥上訴人李文祥、徐萬乾、陳慶田及視同上訴人洪清俊、陳隆
寶、沈世晶、江鋆欗另抗辯：伊等分別於100年、101年始購入390-4、477-2號土地持分，上開二筆土地之土地謄本未有三七五租約之記載，伊等因而相信始為買受，已受土地法第43條規定之保護云云（見原審審訴卷㈡第98頁背面）；又視同上訴人賴榮華亦抗辯：伊買賣的時候，都有通知佃農，但佃農都未提出任何異議云云（見原審訴字卷第52頁背面），上訴人李文祥於本院辯稱：三年前購買本件土地時，謄本上並無三七五租約之記載，伊從買受到現在沒有收過被上訴人的租金云云（見本院卷第34頁背面）。經查：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文，此買賣不破租賃規定，於耕地租賃亦當然適用。被上訴人與上訴人李文祥、徐萬乾、陳慶田、視同上訴人洪清俊、李文祥、徐萬乾、陳慶田、陳隆寶、沈世晶、江鋆欗及賴榮華等人之前手間，既確有系爭租約所載三七五租佃關係，該關係對於買受系爭耕地之承買人即上訴人李文祥、徐萬乾、陳慶田、視同上訴人洪清俊、陳隆寶、沈世晶、江鋆欗及賴榮華等人間，依法自仍存在。
⒉又土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人而將
登記事項賦與絕對真實之公信力。又土地法第43條所規定之絕對效力，係就對於第三人之關係而言。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記之無效或撤銷而被追奪（最高法院48年判字第72號判例要旨參照）。本件並無三七五租約有登記無效或撤銷原因之土地登記、亦無因而致生上訴人等人所取得之土地所有權被追奪之情事，依前開說明，本無土地法第43條之適用。再土地法所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利。上訴人既非基於有絕對真實公信力之前登記，而為新登記之第三人，自難援該項法條主張登記之絕對效力（最高法院35年京上字第1681號判例意旨參照）。上訴人李文祥、徐萬乾、陳慶田、視同上訴人洪清俊、陳隆寶、沈世晶、江鋆欗及賴榮華等人係因與前手間之買賣而為所有權登記、並非因有無本件三七五租賃關係之前登記而為新登記，更無土地法第43條規定之適用，是渠等所辯前詞，洵無可採。
⒊再關於系爭租約租賃耕地面積合計2,690平方公尺，自94年
至100年租金，均已由系爭土地共有人即上訴人許萬德、許林鶯等人收訖，有被上訴人提出之收據7紙為證（見原審訴字卷第60頁至第66頁）；另系爭耕地101年、102年度租金，上訴人李文祥應分得部分，亦經被上訴人於103年3月13日寄達上訴人李文祥，亦有被上訴人提出之郵局存證信函、郵政匯票、中華郵政掛號郵件收件回執聯可按（見本院卷第65頁至第70頁）。是上訴人李文祥辯稱從未收過系爭耕地租金云云，亦與事實不符。
㈦上訴人復抗辯：系爭租約內容，於82年間承租土地為499、
477、390、390-1、390-2、391、389地號7筆面積共2,931平方公尺，嗣86年間因部分承租土地逕為分割標示變更後增加477-1、390-3地號，86年5月26日經徵收註銷該2地號土地，承租地號仍為499、477、390、390-1、390-2、391、389地號7筆面積共2,690平方公尺，被上訴人於90年或94年提出續約申請，並未申請變更登記，迄今始起訴請求確認土地租賃範圍，顯有違誠信、衡平及禁反言原則云云。查本件兩造間訂立有系爭租約乙節，已如前述，縱因故未經登記於系爭土地謄本，並不生須經登記，始能生效與否問題，被上訴人仍得檢附相關資料，訴請確認後，向主管機關為租約登記。因此本件租約之效力，不因被上訴人於90年或94年續約登記時，有無提出地號變更登記或面積減少登記之申請而有所不同，甚或致生系爭租約無效之結果。又被上訴人係因86年間承租土地逕為分割以致承租耕地地號變更，因承耕土地被徵收以致承耕面積減少，而訴請確認承耕土地位置及面積由原租約所載2,931平方公尺減少至2,690平方公尺，要與民法第148條第2項規定行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法之誠信原則無涉。再被上訴人關於承耕地號變更、面積減少之主張陳述，既從未曾於其他訴訟判決理由中經判斷，自無禁反言原則之違反。是上訴人辯稱被上訴人於長達20年後，始起訴請求確認土地租賃面積範圍，違反誠信、衡平及禁反言原則，殊無可採。
五、綜上所述，本件被上訴人依系爭租約，請求㈠確認被上訴人與附表一所列上訴人及視同上訴人間就坐落新竹市○○段○○○○○○號土地內如附圖所示390-4-A、面積457平方公尺土地三七五租賃關係存在；㈡確認被上訴人與附表二所列上訴人及視同上訴人間就坐落新竹市○○段○○○○號土地內如附圖所示477-A位置、面積690平方公尺；477-B位置、面積59平方公尺；同段477-2地號內如附圖所示477-2-A位置、面積180平方公尺土地三七五租賃關係存在。㈢確認被上訴人與附表二所列上訴人及視同上訴人間就坐落新竹市○○段○○○○號內面積逾749平方公尺土地及坐落同段390地號土地之三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 邱 琦法 官 汪智陽正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
書記官 蕭進忠